江苏- 南通-华山朝霞里项目价格建议报告

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Professional·Sincere代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据··产业·公关价格建议-泰山公寓二手现状泰山公寓贝壳找房2020年成交套数13套小户型：大户型：顶复（套数）8:0:555-90㎡成交均价8792元/㎡顶层复式成交单价6219元/㎡非顶楼平均成交周期19天泰山公寓周边小区较多，生活氛围浓厚，离上悦城商业步行几分钟可达。华山项目周边都是工业厂房和拆迁房，且与六期1-6栋为整体，居住氛围较差，市场接受度较差。生活氛围学校位置泰山公寓小区周边幼儿园、小学、初中环伺，金郊初中近在咫尺，步行可达。小孩上学比较方便。华山项目离幼儿园、小学、初中都有一定的距离。板块发展泰山公寓为银河新区，土拍较多，新楼盘林立，板块发展潜力大，客户接受度较高。华山项目为高新区边缘，被拆迁房和工业厂房包围，缺乏本区域市场比较，客户接受度不高泰山公寓整体比较陈旧，小区环节较差，为多层楼梯房。本项目外立面较新，小区绿化率高，有物业管理和电梯配套。其他配套价格建议-银河家园二手现状银河家园贝壳找房2020年成交套数22小户型：大户型：顶复（套数）15:7:073-95㎡成交均价10523元/㎡110-125㎡成交均价（125平1套）9628元/㎡非顶楼平均成交周期47天银河家园周边小区较多，生活氛围浓厚，离上悦城商业步行几分钟可达。华山项目周边都是工业厂房和拆迁房，且与六期1-6栋为整体，居住氛围较差，市场接受度较差。生活氛围学校位置银河家园小区周边幼儿园、小学、初中环伺，金郊初中近在咫尺，步行可达。小孩上学比较方便。华山项目离幼儿园、小学、初中都有一定的距离。板块发展银河家园为银河新区，土拍较多，新楼盘林立，板块发展潜力大，客户接受度较高。华山项目为高新区边缘，被拆迁房和工业厂房包围，缺乏本区域市场比较，客户接受度不高银河家园目前成交主要为西边新的拆迁房，外立面展示效果较好，小区环节可圈可点，为多层楼梯或小高层电梯房。本项目外立面较新，小区绿化率高，有物业管理和电梯配套，与银河家园比较没有明显优势。其他配套价格建议-华山花苑拆迁房二手现状华山花苑拆迁房贝壳找房2020年成交套数3小户型：大户型：顶复（套数）1:0:276㎡成交均价7945元/㎡顶层复式成交单价5239元/㎡非顶楼平均成交周期27天华山花苑拆迁房内部环境较差，人员老龄化严重，居住体验感较差。本项目相比于拆迁房生活氛围有所提升。生活氛围学校位置无差别板块发展无差别华山花苑拆迁房比较陈旧，小区环节较差，为多层楼梯房。本项目外立面较新，小区绿化率高，有物业管理和电梯配套。但投资客对比华山拆迁房较多，影响较大。其他配套价格建议-市场比较法价格估算细项标准权重华山花苑（四期）泰山公寓银河家园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段位置9100912010.813011.7板块形象定位710071309.11309.1交通条件5100510051005学区配套9100914513.0515513.95房屋属性8705.6705.6705.6环境资源5100510051005品牌效应5100510051005商业配套8100813010.413010.4小区环境9605.4605.4908.1物业服务9706.3807.2958.55交房时间51105.51105.51105.5建筑品质6804.8804.81106.6立面6804.8804.81207.2电梯9504.5504.5908.1合计10084.996.15109.8项目名称华山花苑（四期）泰山公寓银河家园参考均价7945879210225权重系数0.8490.96151.098比较价格935891479312参考比例50%25%25%参考价格9293.75选取项目板块内华山花苑拆迁房、泰山公寓、银河家园3个二手房项目作为参照，运用市场比较法，得出市场价9293.75元/㎡，考虑到参考均价均以小户型为主，大户型成交很少，且成交周期较长，结合一年周期完成整盘去化，建议首开低于市场参考价。成本价格估算根据建安成本及营销费用估算，估算成本8892元/㎡,9150元/㎡可实现利润率5%。

由于项目特殊性，一手房价格缺乏参考价值。项目周边二手房实际成交价低、成交量少、成交周期长，且房源多。本项目客户群体大多对价格和市场极度敏感，若首开失败会严重影响项目形象提升和后期的销售。建议首开低开高走，以价换量、换势。市场打开后，可以根据市场情况，合理调整价格，完成整盘盈利最大化。价格建议-总结综合成本估算法、市场比较法则得出项目市场均价为9150-9300元/㎡。建议项目首开均价9200元/㎡建议折扣控制在8个点以内建议备案均价为10000元/㎡根据前期续客情况（意向客户总量、不同户型客户比例、客户心理价位），决定最终开盘优惠。THANK YOU!上海

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