河南省-郑州市-高新区-郑州大正鲲府项目楼栋价格及推售建议

大正·水晶森林楼栋价格建议楼栋均价策略制定要考虑三个度1、客户需求热度2、楼栋本身舒适度3、市场竞品价格制定参考度价格制定逻辑楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价01/项目楼栋素质分析楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价逻辑导图项目外围情况分析须水河东路冬青街紫竹路合欢西街123412356456须水河绿化带1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#项目北边：有四个生产工厂，会有生产噪音影响；项目东边：有一个造纸厂且紫竹路时常有货车经过会有车辆噪音，市容形象较差；项目西边：须水河东路会有车辆噪音影响，靠近须水河和须水河景观带，景观视野较好；项目南边：南边有一个机械制造公司，会有噪音影响。项目楼栋价值解析须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#机械制造厂机械制造厂造纸厂1#：优势：靠近森林公园，楼间距较大，居住舒适度较高，临河可以享受到须水河景观带，劣势：但北边有四家工厂会有噪音影响，且位于十字路口，风水不好。2#、3#：优势：靠近森林公园，楼间距较大，居住舒适度较高，劣势：北边有四家工厂会有噪音影响。4#：优势：靠近森林公园，劣势：但楼间距较小，采光受到影响且位于十字路口风水不好5#：优势：靠近森林公园，景观资源较好劣势：但楼间距较小，采光受到影响6#、7#：优势：靠近森林公园，且无任何遮挡物，采光最好，劣势：但靠近中学会有噪音影响。项目楼栋价值解析须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#机械制造厂机械制造厂造纸厂15#：优势：位于园区内部，不靠主路，临近儿童公园劣势：会受14#采光影响，靠近中学，会有噪音影响8#：优势：靠近森林公园及邻里公园，劣势：15#号楼遮挡，但靠近中学会有噪音影响。9#：优势：可以享受须水河景观带及河景资源，临近森林公园劣势：临须水河东路，同时也会有车辆噪音影响；11#、12#、13#：优势：靠近儿童公园，稀缺小高层，可以享受到须水河景观带，劣势：临须水河东路，同时会有车辆噪音影响10#：优势：靠近邻里公园，临须水河东路，可以享受须水河景观带及河景资源。劣势：临须水河东路，同时也会有车辆噪音影响；14#：优势：无楼栋遮挡，采光好，劣势：靠近幼儿园与中学，会有噪音影响02/客户楼栋关注度分析楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价逻辑导图客户意向楼栋热度楼栋客户意向数量热度比9#1815%3#1513%7#1412%2#1311%8#119%1#119%11#98%10#65%12#65%4#43%6#43%13#33%5#22%14#22%15#22%2#、3#、7#、9#客户关注度最高楼栋客户热度：9#＞3#＞7#＞2#＞8#=1#＞11#＞10#=12#＞4#=6#=13#＞5#=14#=15#数据来源：不在置业顾问任何引导下泰辰、泰赢、同策三家每家20组意向客户共60组客户，每个客户可以任意选择2个意向楼栋，共得到120组有效数据。须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#机械制造厂机械制造厂造纸厂03/楼栋价值打分楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价逻辑导图根据①客户楼栋关注度/②楼栋价值打分/③产品形态区隔三个要素明确价格策略两个方向1/18层小高层11#、12#、13#作为一期项目价格标杆，实现利润和溢价。2/高层2#、3#、7#作为高层产品价格标杆,实现溢价。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#楼栋打分表楼栋素质考虑维度楼栋位置产品形态景观资源采光/视野噪音产品楼栋楼栋位置产品形态景观采光/视野噪音产品合计社区出入便利性、园区位置私密性楼栋层数森林公园、河景楼间距、建筑物遮挡车辆、工厂、学校噪音梯户、单元比重15%20%25%15%15%10%1#807599987090862#857595988590883#857595988590884#807585808590825#927585808590846#9075851007095857#9580851008095888#958085808595869#9575908090908610#9075858590958611#9098908090959112#9098908090959113#90989010090909314#90758510070958515#90758580859584楼栋打分表11#、12#、13#由于18层产品形态及河景优势价值较高，高层产品2#、3#、7#因为森林公园景观资源为高价值楼栋。楼栋价值排序：13#＞11#=12#＞2#=3#=7#＞1#=8#=9#

=10#＞6#=14#

＞5#=15#＞4#备注：数据来源结合三家销售经理意见及客户实际反馈情况。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#04/竞品楼栋差价调研楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价逻辑导图竞品楼栋差价调研高新区竞品最高楼栋差价项目产品楼栋最高差价万科城纯高层600华润悦景湾纯高层300保利文化广场高层400荣盛花语水岸纯高层400典型高层、小高层楼栋产品差价区域项目楼栋最高差价（18层与普通高层楼栋差价）管城鼎盛阳光城1000-1300二七正商城900-1100二七绿地城1000根据区域竞品价格调研：普通高层楼栋差价基本在300-500之间，根据不同区域热销刚需项目（18层产品与30多层高层同时存在），18层与普通高层楼栋最大差价基本在900-1300。备注：因高新区并无18层小高产品项目，顾选取其它区域热销项目作为参考。根据价格调研：普通高层楼栋差价基本在300-500之间，18层与普通高层楼栋最大差价基本在900-1300。小高层与高层楼栋差作为项目最高楼栋差价项目刚需属性价差不易过大但同时考虑小高层价格标杆和后期产品溢价故确定项目最高楼栋差价为1000元/㎡05/各楼栋均价计算楼栋素质分析楼栋热度分析楼栋打分表（楼栋价值差值）典型楼盘价格调研（确定楼栋最高差价）设定基准价楼栋计算基准价计算各楼栋均价逻辑导图楼栋楼栋位置产品形态景观采光/视野噪音产品合计楼栋均价差社区出入便利性、园区位置私密性楼栋层数森林公园、河景楼间距、建筑物遮挡车辆、工厂、学校噪音梯户、单元比重15%20%25%15%15%10%1#807599987090863642#857595988590885463#857595988590885464#8075858085908205#927585808590841826#9075851007095852737#9580851008095885468#958085808595863649#9075908090908636410#9075908090958636411#9098908090959181912#9098908090959181913#909890100909093100114#90758510070958527315#90758580859584182楼栋打分表备注：数据来源结合三家销售经理意见及工地实际情况及楼栋素质。最高楼栋分值差值：93-82=11，楼栋最高差价1000元/㎡，1差值分=91元/㎡4#分值最低定位基价0，其它楼栋依次按分值加差价楼栋均价计算须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#机械制造厂机械制造厂造纸厂14#（+200）13800元/㎡1#（+300）13900元/㎡2#（+500）14100元/㎡3#（+500）14100元/㎡4#（+0）13600元/㎡9#（+300）13900元/㎡10#（+300）13900元/㎡11#（+800）14400元/㎡12#（+800）14400元/㎡5#（+150）13750元/㎡6#（+200）13800元/㎡7#（+500）14100元/㎡8#（+300）13900元/㎡13#（+1000）14600元/㎡15#（+150）13750元/㎡对价格进行取整须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#139002#141003#141004#136005#137506#138007#141008#139009#1390010#1390011#1440012#1440013#1460014#1380015#13750推售方案1第一批次：均价13870元/㎡3#（14100元/㎡）、4#（13600元/㎡）、5#（13750元/㎡）、6#（13800元/㎡）、7#（14100元/㎡）

第二批次：均价13891元/㎡1#（13900元/㎡）、2#（14100元/㎡）、8#（13900元/㎡）、9#（13900元/㎡）、10#（13900元/㎡）、15#（13750元/㎡）第三批次：均价14300元/㎡11#（14400元/㎡）、12#

（14400元/㎡）

、13#

（14600元/㎡）、14#

（13800元/㎡）满足以下条件情况下可以实施推售方案11、项目整体备案均价需达到14000元/㎡，销售价比备案价有释放空间2、限签未放松，销售房源未签约完毕，保证签约均价均衡推售策略产品与价格进行递增，有刚需产品为主向刚改产品逐步递进推售。须水河东路冬青街紫竹路合欢西街1#139002#141003#141004#136005#137506#138007#141008#139009#1390010#1390011#1440012#1440013#1460014#1380015#13750推售方案2第一批次：3#、4#、5#、7#、8#第二批