房地产常识接班基础知识

房地产基础知识1.房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。3.土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。4.房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门（长春市国土管理局）按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。5.土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。6.三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。7.七通一平食是指上、下水育通，排污通、繁排水通、路通贡、通讯通、煤阔气通、电通及仰场地平整。伟8.土地管望理局凳代表国家行使票土地所有者的庄权利，以及对牵房地产市场、麻房地产行业管尸理的政府部门范。9.公证处舟是国家的证明淡机关，是提供竹法律公证的机原构。四10.国土局得产权登记处鞠是专门办理房塑地产初始登记究、转移登记、醋抵押登记、变茎更、继承、赠离与等手续的部傍门。。。接11.房地产油证国是房屋土地所带有权属二合为俘一的凭证，是钓房地产权属的天法律凭证。12.商品房叮是指发展商以碑市场地价取得螺土地使用权进男行开发建设并星经国土局批准升在市场上流通走的房地产，它舟是可领独立房孟产证并可转让丑、出租、继承布、抵押、赠与保及交换的房地风产。13.复式房据上、下两层二盈合为一，与标蚁准房的结构方堪面有区别。蹈14.面积概熟念翻益总建筑面积惭：是指各层建谋筑面积的总和乘。底层建设按训外墙墙角以上内的外围水平面锯积计算，二层兴及二层以上按奋外墙外围水平甘面积计算。抛筝建筑面积妹：是指住宅的熟建筑面积是指叨建筑物外墙外向围所围成空间敬的水平面积。愚高层住宅的建怒筑面积，则是添各层建筑面积掘之和。建筑面申积包含了房屋丛居住的可用面酱积、墙体柱体枣占地面积、楼脱梯走道面积、摩其他公摊面积知等。井锣使用面积响：是指住宅的饲使用面积，指殃住宅各层平面性中直接供住户筋生活使用的净橡面积之和。计手算使用面积时笋有一些特殊规想定：跃层式住凡宅中的户内楼命梯按自然层数饺的面积总和计郑入使用面积；析内墙面装修厚权度也计入使用膀面积。亮公循摊派面积遇：商业的公用捷面积是指住宅术内为住户出入遇方便、正常交无往、保障生活盏所设置的公共孙走廊、楼梯、细电梯间、水箱志间等所占面积霸的总和。开发畏商在出售商品念房时计算的建愚筑面积存在公粗共面积的分摊轨问题。巨苹实用面积欧：是指它是“茧建筑面积”扣毅除公共分摊面涌积后的余额。缩驰套内面积推：是指俗称“肺地砖面积”。沾它是在实用面师积的基础上扣膜除了柱体、墙商体等占用空间仅的建筑物后的思空间的概念。由亦房屋的基底面板积浮：房屋的基底扁面积是指建筑顷物底层勒脚以灭上外围水平投没影面积。挑15.建筑密州度飞在用地范围内肝所有建筑物的潜基底面积总和惩与地块面积之割比。16.容积率馋规定的地块上路全部的建筑部料面积与地块面罩积之比。17.红线图夏又叫“宗地图画”，是按一定充比例尺制作的暂用以标示一宗怀地的用地位置初、界线和面积伴的地形平面图终。它由政府土障地管理部门颁裤发给土地使用注权受让者，受晴让者只能在红盐线范围内施工蔑建房。版宗地图是土地宏使用合同书附蓝图及房地产登勉记卡附图。它骑反映一宗地的住基本情况。包撇括：宗地权属轻界线、界址点东位置、宗地内宽建筑物位置与论性质，与相邻催宗地的关系等件。证书附图即物房地产证后面雁的附图，是房拖地产证的重要榆组成部分，主饮要反映权利人江拥有的房地产假情况及房地产饲所在宗地情况芝。被18.预售许竿可证位按规定房屋未府建好之前出售暑均要办理此证矮，发展商将有石关资料送到国抖土局申请，批效准后方可预售剑楼花。芦19.外销许俭可证菠凡对境外预售词的房屋都要办遣理此证方可出富售。门20.商品房佳买卖合同畅是由政府有关足部门统一编制涛，用以明确买闻卖双方权利和恋义务的协议，观所有的商品房共销售都必须签叙订此合同。肺21.房地产喊抵押合同漠是明确房地产谜抵押贷款中双即方当事人权利哈和义务关系，陵由银行、业主尤和发展商三方不签订。捷22.银行按斗揭鱼是指购房者购赶买楼房时与银积行达成抵押贷唇款的一种经济两行为，业主先练付一部分楼款菠，余款由银行徐代购房者支付替，购房者的楼哲房所有权将抵辟押在银行，购男房者将分期偿站还银行的贷款座和利息。肾23.预售楼便花吴即楼宇预售。辨房地产经营者叼获取了建设土馒地，按政府批子准的建筑施工础图纸施工，且垂投入开发的资趋金已达到投资修总额的三分之冻二（用地价款碑除外），便可饱向长春市房地搞产产权登记处早申请和办理楼想宇预售登记，伞经批准后方可向预售。鹿24.样板房夕与示范单位握是指与实际房弄屋的结构相同寺，但装修标准堡按发展商的售嘱楼书而定的房滤间。示范单位输与样板房的装脂修有区别，目坑的是为提供给兵客户做装修参例考。效25.物业管查理呀是房地产管理鹰市场化的一种突综合性经营方撕式，分为维护甩性管理和经营巩性管理两类。润维护性物业管绑理的职能，主季要为高层与多敌层住宅、综合刚写字楼、标准信工业厂房等楼桑宇及机电设备瓦保养维修、治剂安、消防、环锐境卫生及其他沿服务为业主提薪供良好的工作联和居住环境。里经营性物业管装理除具有维护摧性管理职能外水，还通过对物桃业出租经营达而到回收投资和过获取利润的目冰的。恐26.房地产漠评估策就是房地产估沃价师根据房地虑产的有关信息牲、数据，选择汗合适的估价方范法，按照一定凳的估价程序，泉最后确定物业遇的价格和价值催的过程。评估怪的主要方法有够：1、市场比纲较法；2、收悉益还原法；3节、剩余法；4液、成本法。眨27.银行本舒票藏是付款人将款滤项交存银行，炕由银行签发给致他凭此可以办劈理转帐结算或表支取现金的票辛据。有效期为碑一个月。中28.银行汇方票教是汇款人将款滚项交存当地银车行，由银行签谁发给汇款人持膜往异地办理转袜帐结算或支取斤现金的票据。仇有效期为一个安月。谈29.银行支保票自是银行的存款版人签发给受款手人办理转帐或谅委托开户银行涛将款项支付给眼受款人的票据暂。有效期为十倡天。30.确权咏确权是依照法渐律、政策的规波定，经过房地拍产申报、权属映调查、地籍勘惹丈、审核批准伯、登记注册、值发放证书等登所记规定程序，亲确认某一房地得产的所有权、西使用权的隶属智关系和他项权迷利。钱31.权属调填查包括内容逆房地产权属调循查包括：审查类土地来源是否图合法、占地是魄否超出规定的押范围；审查建租筑物有没有加适层、超面积、足改结构、改用黑途等情况；确抵认房地产的权朴利人、权利性肿质、权属来源盏、取得时间、鲁使用年限、权兵利状况、变化课情况和用途、滥价值、等级、栏座落等。拖32.宗地及巴宗地号代表意芽思孕宗地是地籍的佳最小单元，是插指以权属界线军组成的封闭地处块。长春市的滴土地，以宗地何为基本单位统算一编号，叫宗四地号，又称地岭号，其有四层限含义，称为：告区、带、片、泪宗，从大范围纸逐级体现其所弟在的地理位置阁。黎33.土地使卧用的年期确定爸凡与土地局签依订《土地使用轨权出让合同书说》的用地，其途土地使用年期温按国家规定执锹行。即：居住简用地七十年；踢工业用地五十说年；教育、科相技、文化、卫烛生、体育用地扬五十年；商业百、旅游、娱乐袋用地四十年；盲综合用地或者才其他用地五十居年。房34.房地产撞登记的意义波房地产登记是瓣房地产产权管休理的主要行政朽手段，是政府蚀为健全法制，姨加强房地产管赢理，依法确认嗓房地产权利的两法定手续。房堪地产登记有三黎个方面的作用驴：计·产权确认铺，即确认房地栽产的权属状态虽；则·保障权利锄人的合法权益蜡；羽·加强房地泡产管理，即通罩过房地产登记践对房地产交易婚状况进行管理汗和监督。纺35.房地产陕登记有何法律士效力稼依法登记的房鱼地产权利受法抬律保护。房地夸产权利经核准埋登记后，产权吓即到法律上的富承认。产权人仰可以依法对其否房地产行使占厚有、使用、收烤益和处分权能锻，任何其他人兆无权干涉或妨糟碍，否则产权京人可依法请求文法律上的保护眉。彻36.《房地拾产证》有什么映作用？苏《房地产证》起是权利人依法赤管理、经营、适使用和处分房释地产的凭证。将37.房地产悔登记按下列程骑序办理:畅·提出申请甲；路·受理申请少;呈·审查申请统文件;东·权属调查躺;小·依法公告替;贺·确认房地时产权利;绩·将核准登储记事项记载在枣房地产登记册嗽上;透·计收规费小并颁发房地产糊权利证书;临·立卷归档徒。挪38.怎样申拜请房地产登记朴申请房地产登锦记，应当按照爸长春市国土管厌理局的有关规役定向登记机关沿提交申请书及隐有关文件，经鲁审查，申请人溉的申请符合规队定的，登记机怎关应在规定时任间内核准登记垒，并发给房地够产权利证书。旬39.申请房苦地产登记，能档否委托他人办德理陪申请房地产登咽记，申请人可奔以委托他人代微理。由代理人材办理申请的，暴应向登记机关拿提交经公证的帐委托书。冈40.同幢建团筑物使用功能声不一的，土地唉使用年限怎样查确定狸同幢建筑物使漂用功能不一的稻，有土地合同雄的，以合同规完定的年限为准湾。其它情况的吵土地使用年期察一律按其中使步用期年限最长塞的进行登记，寇也就是说，同炒幢建筑物有住担宅和商场的，妨该幢建筑物土碧地使用年限按破住宅用途年期今登记。楼41.不满1攻8周岁的个人带是否可以购买灿市场商品房，弦如果能够则怎才样办理紫只要具备合法另身份证明的国苏内公民都可以你在长春购买商派品房。但不满投18周岁没有爬民事行为能力肢或限制民事行久为能力的公民堡，购房时需提剥交其监护关系便证明和监护人重身份证明。恭42.多个共产有人一起购买瓶商品房时所拥腊有的份额有无餐限制答接可以由购房者广协商自行决定肝，不作限制。净43.多层和啦高层的界定够一般以电梯加道以界定：7层格以下（含7层楚）不带电梯为喝多层；8层至晕20层之间为蛮小高层；20族层以上100帝米以下为高层怒；100米以党上为超高层。烛44.几种常稍见的建筑构造学形式禁构造形式：是度支撑建筑物本剪身重量的方式样。移砖混结构：墙偏体承重多层：杀框架结构：墙晨体不承重，仅办以梁、柱、板捉作为承重体系县框架结构：通典常适用于20智层以下左右的膝房屋庆剪力墙结构：买使用钢筋混凝决土墙，墙体承啄重高层拜筒体结构：使佣用钢筋混凝土左墙围合成筒状外，起到承重和裂稳定作用倡钢体结构：用娃特殊钢材作为烛结构支撑料45.民用建闹筑工程的几种康常见病及成因外墙渗漏垒在框架结构的玉房屋出现较多利，原因有：耀填空墙内沙浆广不均匀；愧建筑用砖质量较不合格；覆砖的砌筑方法摩不对，砖线太肉齐，没有把砖宿的接口错开；搂沙浆批面工序尚不对，在下层摸沙浆未完全干恢透即进行上层装批面。窗框渗水颂窗框与外墙接炉缝处，所填充迁的沙浆不密实怠或窗体因质量吴问题而发生变女形。内墙开裂驳落拉因工序时间预恐留不充分，导铲致里面一层的拿沙浆批面未能陡干透。下水不足杂在施工期间，燃管道开口未用立特制堵头封闭纯，或因封闭不雾严而导致杂物别进入管道。上水水压不足沾楼顶水箱过小宁、水位不够或挪水泵泵力不足怪。水管黄锈水驾因使用的镀锌输水管质量不合烛格，导致管道岩内壁生锈，产喇生黄水现象。地面开裂夺因进行水泥地泻面劈面的工序派中，不同层面犹的预留时间不践足。建筑物分拒段水平面沉降乌范围不均匀。的46.基础设济施和配套设施跟的涵义基础设施脆水、电、道路时、通讯、煤气围等生活必要设冰施。配套设施肝会所、泳池、询中庭花园、儿迟童乐园等以提遮高居住质量为急目的的设施。谦47.住宅平愁面设计和几个样概念浮1.客厅与凡餐厅的相互关概系汽客厅的标准面静积：16—2锣0平米（长4护.5—5平米制，宽3.5—串4平米，以常炉见三件套沙发扩摆放为准）挎餐厅的标准面羡积：10—1述4平米（以6热—8人用餐为赞准）。对2.采光、榴通风的顺序要仍求鼻首先保证主要铸功能房（客厅彩、主卧房）的握采光、通风等镰要求，映再尽可能处理逐好其他不同功御能房的采光、杂通风等要求。熊48.工程部段人员基本架构希经理（结构工稻程师或建筑工含程师）、总工俩程师、结构工奉程师、建筑工狮程师、给排水