房地产估价商务办公房地产估价知识点汇总

第三节商务办公房地产估价知识点一：商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产1定义、3分类定义：商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

杏分类标准嗓类型程含义条

刃1湾．按建筑面积泡的大小湖①兵小型写字楼计建筑面积书在听1雷万㎡以下的检②识中型写字楼辽建筑面积物在谁1趴～冷3选万㎡的猴③辱大型写字楼怠建筑面积鹿在帖3耗万㎡以上的，叠有些大型写字琴楼的建筑面积严可望达喇1削0裹万㎡以上。羊

垂

乐2鹰．按使用功能洞的不同洒①搁单纯型写字楼万写字楼基本上蛇只有办公一种河功能，没有其哄他功能（如展恩示厅、餐饮等稿）火②址商住型写字楼锡既提供办公又方提供住宿，其旅中一种是办公挤室内有套间可栗以住宿；另一叮种是楼的一部菜分是办公，楼匪的另一部分是竭住宿秩③赔综合型写字楼加以办公为主，侮同时又有其他拨多种功能，如像公寓、餐饮、阻商场、展示厅稳等的写字楼，重但其中用作办雅公部分的面积匆最多。拨

靠

泛

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姜3虏．按写字楼所穗处的位置、自则然或质量状况惰和收益能力绸

雅

多①养甲级写字楼主具有优越的地盆理位置和交通舍环境，建筑物疯的物理状况优兆良，建筑质量验达到或超过有残关建筑条例或兽规范的要求，难其收益能力能咬与新建成的写安字楼建筑相媲浩美。甲级写字环楼通常有完善觉的物业管理服出务，包团括序2愚4或小时的维护及粪保安服务。脚

默

纷②这乙级写字楼充具有良好的地钳理位置，建筑驶物的物理状况核良好，建筑质扇量达到有关建笑筑条例或规范损的要求，但建脾筑物的功能不什是最先进的（国有功能陈旧因雀素影响），有涨自然磨损存在启，收益能力低寇于新落成的同污类建筑物。股

捐

忍③义丙级写字楼愁已使用的年限焦较长，建筑物夜在某些方面不令能满足新的建绝筑条例或规范孔的要求；建筑摇物存在较明显甚的物理磨损和届功能陈旧，但闷仍能满足低收爸入承租人的需万求，并与其租羊金支付能力相纲适应，相对于控乙级写字楼，乐虽然租金较低投，但仍能保持煌一个合理的出匆租率。耳*闪还有一种分类宵是帆5诊a积写字楼。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211698"（二）商务办公房地产3特点HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211699"知识点二：影响商务办公房地产价格3因素

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摘

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怜区位状羊况冤4铲方面糊

铅1浪．集聚程度轰

叔注意：区别商庭业的繁华程度拼商务办公房地抓产的集聚程度简对其价值产生燕很大影响，因母为商务机构的辰大量集聚必然增扩大这一区域个的知名度、影卷响力，推动这黄一区域高档写盐字楼的建设并厨形成一定的规怨模，区域的知龄名度、写字楼迷的知名度反过稍来影响这一区行域中机构的知回名度举。悦远因此对写字楼粗进行估价时，朽应分析估价对吸象所处区域写跪字楼的江集聚程度族、粮商务办公区等自级羊以确定其租金乎水平。津

令

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寺2选．交通条件悦能否方便、快纵捷到达办公地割点，能否方便既、快捷与客户怖交流、会谈是育从事办公行业碌特别是蚕企业公司总部覆选择办公场所稿的重要条件之醉一。梦要求写字楼特莫别是高档写字涉楼必须具有很新好的勺通达性后，其交通连接矛需要在柄三维空间幻展开，即具有鸡地下网、岸地面分及贫空间衔交通体系，此浙外是否有足够徐的停车场地也参会影响到写字秃楼的易接近性货。因此写字楼昨所处区域的私交通可达性丙、权通达性盒、培易接近性编是影响其价值冲的重要区位状两况。笑3搜．周边环境融要求周围环境唐整洁气派，有总现代化的都市限气氛，而不能计杂乱无章。疗

贴4为．楼层钓商业房地产楼弓层越高价值越虫小，而商务房榴地产楼层越高物价值越大，租洪金水平越高，梯这与办公环境淘有关，楼层越已高，景观、空萝气质量越好，天被干扰的机会泊越小。忙

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耕实物状香况虾6道方面续1眼．外观形象惕外观主要包括凡：建筑物高度印、体量、造型才、外墙面装修妇等。翻2穴．内部装修例主要体现在：弟大堂、走廊、渔内墙面、灯具跪等。供3挎．设备、设施亚包括动力、通剃讯、运输、电馒子等设备设施浸。这些设备设爬施是否齐备、柴是否高效运行境都是影响商务蓄办公房地产价遮值的重要因素屈，如垂直交通和对于商务办公姑房地产非常重浅要，因此电梯球的数量、质量绍、速度、安装竟位置直接影响类到商务办公房蚂地产的吸引力竖。霜4纺．智能化程度扭以偿网络翠为载体，各种驴智能办公解决侄方案也在日新撇月异地发展，庙因此写字楼也群必须能够提供犹完善的智能化总办公条件才具俩有吸引力。乳同时扭智能化程度的疯高低唱也是衡量写字野楼等级的重要姓指标之一，如孕甲级写字楼，屯其智能化程度揭需达手到港3针a醋以上，最好达器到朋5朽a围，即须具备逮bas筋楼宇坟自动化系统称、勉oas慨办公刚自动化系统伪、荷fas道消防茎自动化系统尿、签sas孔安防清自动化系统阻、孙cas找通信基自动化系统卧。闯

削5宇．物业服务水些平助

议通常甲级写字鞋楼都是聘请一袍流的服务企业涉公司进行管理丸。谋

仔注意：办公房绩地产如无物业闹因素调整算错柔误僻6亚．租户类型炒入住同一商务抢房地产的租户妥间的相互影响圣，会增加或减王低他们各自的嘉形象和声誉，匀大厦内的园主要租户来，往往决定了改一幢商务房地拒产的租户类型凝，照权益状况药

留

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211700"知识点三：商务办公房地产估价的常用方法（一）收益法捉其主要的工作啄是测算商务办筐公房地产的伙净收益泥和熊收益率狱。净收益的测胞算与出租型商碌业房地产类似勇。收益率的确羞定应区分不同土类型、档次的越商务房地产，恰如甲级写字楼营的收益水平会宪高于乙级、丙律级写字楼。（二）市场法槽商务办公房地陆产的转售转租唇也比较频繁，俱因此较易获得访可比实例，所唉以市场法也是汉商务房地产估轧价的一种常用援方法。岔市场法不仅用箩于商务办公房坦地产转让价格拳的测算，很多券情况下用于租寻金的估算。（三）成本法集在商务办公房汁地产的抵押估宅价时矮，出于安全、翠保守的考虑腔也会用到成本投法作为辅助估愉价，此外惜在建工程字的评估往往应宜用成本法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211701"畅知识点四：商准务办公房地产礼估价的技术路哈线及难点处理笔

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章（一）商务办对公房地产工租金灿的求取驱

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添1迟．租约问题耀对商务办公房梁地产估价时应觉详细了解湖是否存在合法嫌租约的限制盯，租金的测算豪要区分蚕租约期内句和篮租约期结束球两种情况。鬼在租期内志（毁约除外）其应根据租赁合迎同中有关租金凳、费用等的约扣定计算净收益浴，布租期结束后身，应根据市场驼客观租金水平混、管理费用、芝税金等利用市巷场法求取待估库商务房地产净迟收益，演并根据市场租当金变化趋势判蝇断未来租金水忍平馆。导

悉2在．租金构成内闪涵舍商务办公房地撇产的租金构成挖往往存在差异享，主要表现为救：拒①畅租金中包含物抚业管理费谜；刊②蛙租金中包含物蜓业管理费、水骡电费丛；恢③蝴租金中不包含牲物业管理费、疑水电费反；际④使计租面积按建跨筑面积计，含渡分摊建筑面积转；捕⑤香计租面积按套避内建筑面积计菠，不含分摊建拌筑面积。份3否．租金支付方情式士商务房地产租跨金的支付方式宗一般主要有纺：傻①身按月分期支付悉；市②谦按季度分期支丢付润；愤③穷按年支付吹；晶④疑按租约期限一嫩次性支付。庙4六．地下车库租涂金问题末商务办公房地舰产的地下车库复往往是采取算租赁经营滚，其租金收入名一般分为两部遇分：一部分是插向访客提供的板临时租车位圣；另一部分是燕向业主提供的甘包月出租陆的车位。矮

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投（二）拳整幢吓商务办公房地让产估价技术路幅线及难点处理瓜1骨．单纯型商务涂办公房地产咽由于单纯型商仁务房地产只有阀办公一种功能暮，每一层的价描格差异比较小黎，层与层之间暖主要存在蓬楼层价格差异谢，因此不管用梅那种方法，都象可以先评估出缠某一层的价格捉，再确定层差辨修正系数，计贫算出所有楼层拌的价格。财

磁

奸2包．商住型商务钻办公房地产胳首先应区分规不同的功能区编及其悄面积大小吹，然后分别按播办公用房、居摄住用房进行估移价，办公用房甜可以采用市场摆法、收益法，抱居住用房主要大采用市场法。饰此外对商住型袜商务办公房地扑产估价时，应疗考虑办公功能侦与居住功能的咱相互干扰和影哨响问题，孕在选择交易实专例时首先应选抖择同为商住型鲜的商务办公房超地产也，如果选择其其他类型的商务异办公房地产交泼易实例，应考挑虑进行适当的助修正。改

者3韵.肢综合型商务办凶公房地产匀综合型商务办畜公房地产是以云办公为主，同妈时又有其他多逐种功能，如公惭寓、餐饮、商路场、展示厅、访娱乐厅等，但蓄其中用作办公地部分的面积最允多。诵应首先要区分彻不同的功能区校，了解和确定罩各功能区的面捉积大小、经营事方式、收益能杠力；根据不同岗功能区的收益违性特点、实例澡收集的难易程膨度而选用不同肌的估价方法，窜主要采用市场滨法和收益法；锻最后将各功能灿区的价格进行胸汇总得到整幢归商务办公房地剧产的价格。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211702"窗×冤×腥房地产估价报兽告

封面（略）目录（略）残致估价委托人删函（略）恭注册房地产估船价师声明（略扣）蜡估价假设和限角制条件（略）容房地产估价结厚果报告（略）

坝×柄×疯市别×惭×钞区天河北蹄路宝×坟×迷号骆×纪×亩大厦部分办公演房地产估价技草术报告（节选刻）诸一、估价对象厦实物状况描述讯与分析仁估价对象所在旦大楼为一幢辅钢筋混凝土稿结胳构津3乞0悟层（另揭有朋2浑层地下室）的租综合苦楼，外墙面部母分为玻璃幕墙狭、部分贴花岗载石；大厦大堂丹位于首层南侧做，大楼东西两贝侧各设一趟走颠火梯、一部货服梯及三部客梯兴，客梯分单双沿层停，最高到旷达层数密为杠2业9色层，单层客梯炼设在东侧，双辫层客梯设在西吊侧；大楼东西浑侧各有一洗手慕间；大厦内部元设有中央空调体系统、烟感喷骨淋消防设备；览装修、设备维胆护状况较好袖。估价对象撤现部分出租，井签有短期租约仔（妄2歌年以内）幸，据估价人员灰到当地房地产永市场了解，祝该地区写字楼亩需求量很大举，向估价对象现租盖金水平符合当咳地这客观咏租金君标准。实地查班勘爷，皆×补×炭大厦出租情况匹良好，惧年均出租率橡在陈90榆%惜左右挎。睡估价对象位孝于绪×三×张大厦的械第至9邀、溜1相0鞋层誓，内部装修情欠况：走廊地面眯铺釉面砖、花警岗石；室内地胖面铺地毡；内叮墙面油乳胶漆受；天花板面部置分吊矿棉板天点花板，部分吊闪铝扣板天花板及；部分装木夹庆板门，部分落原地玻璃门；铝撞合金玻璃窗；制水电管线暗敷枪设。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211703"哨二、估价对象宣权益状况描述全与分析酸根据委托人提离供的《房地产多权证》记载：假估价对象权属哄人均衫是暮×评×师实业有限公司宣，房屋所有权泊来源为新建，员分割，房屋却用途为非居住混用房忧，颗本次评估计价蔑总建筑面积戒为酸80拴1锦．祖669右4时㎡选；土地使用权振性质为卖国有土地使用桥权脾，土地用途为脾综合指，海共用地面积粥为次340浓1唇．冻057膊2精㎡毕；已征收国有靠土地使用权出港让金，撞使用年未限畜5滔0汁年喝，待从掩199途8镇年瞒8联月罪2标2芦日起茶，城市烟规划房屋用途泊为写字楼垒。估价对象现暖作办公用房，场正常使用。根丘据估价对象《圆房地产权证》匀显示，估价对吸象抬未设定他项权扁。其他情况详晴见下表：镰估价对象权属券概况沿表染

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赌蚀表尾2裹－盛23肝序号里地址执《房地产权证到》编号齿朝向竖建筑面积（㎡术）猾1常天河区天河北组路镇×仪×腊号脏90决6腿房闸粤房地证字战第舍c×挂×她号弄东北遭338.24抄84事2熔天河区天河北巾路输×陈×塌号脆91暖3摸房踩粤房地证字拆第锋c×侦×胃号床西南南180.扯5821业3疼天河区天河北喝路证×幼×伍号转100翼1蕉房因粤房地证字景第约c×赴×供号玉北织163.90尤93椅4催天河区天河北躬路纹×哥×薄号裕100阶2俭房旷粤房地证字舍第舰c×格×笑号延北门118.92舟96赶合把

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阔801.66莲94护【纠错】估价奖对象缺建成年樱代、完损情况卷的介绍。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211704"国三、估价对象门区位状况描述脸与分析特估价对象位忆于林×液×场市天河区天河丧北街路跃×深×导号放×奔×断大厦内，该大退厦东为五山路小，南临天河北遍路，西靠龙口菜东路，北近天汽润路；附近有委鸿翔大厦、天幻诚广场、东方辽之珠花园、高梅科大厦、天翔倒花园、信源大急厦、广东国际闭科际交流中心爱、华标广场、绍华南师范大学功、银行、市场搜及公共汽车站乐等。估价对象舞所剥处地段位于天炸河区天河北路掩中央商务区，群周边写字楼林围立，交通便利柴，市政配套设暴施完善，商务赏办公氛围较浓尾厚。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211705"听四、房地产市苦场背景描述与考分析泻今年以类来销×移×原市写字楼成交底均价出现大幅热上升颜，写字楼成交臂均价从去陶年纤2帐月窑份吉7508.6痕8翼元叼/耕㎡上升至今刘年玻2泉月份令的串9763.6刊6叔元猪/免㎡，米大幅增长蜜了昌30.03歼%逮。位×食×馒写字楼市场良的滩“比强势效罢应土”堤仍继续维持，欺预计今年广州绒写字楼市场还茅将继续保持强病势发展，并成持为今年广州楼活市一大亮点。唤近两趣年顺×盐×哈写字楼市场以已中端产品为主叼的格局不同隆，购200雹5哥年的写字楼供陆应将集中在高凯端的甲级写字间楼为主。而随窗着近凝年颗×絮×锅经济的迅速发祥展，以及中国餐加入世贸半、孕cep启a报的实施质、饰9落＋帖2现经济合作协议荡的建立，谁外资银行、保汁险、会计和律津师等公司将被巡允许经营本地傻业务，而它们吹的进入将会对历甲级写字楼产盼生很大的需求碑，可以预见，晃未来几摩年新×超×陡市的写字楼市捉场前景看好，园将进入高速发菊展的阶段。类200速5胶年，由于有多伪个大型的甲级聪写字楼项目进尘入市场，如位速于天河路的壬鹅丰大厦、正佳湖东翼的广晟大梁厦、天河北天晓誉三期、金海瞎大厦、盘活中键的中诚广场、培大鹏国际广场斜以及珠江新城体的写字楼等。准这些写字楼都死以甲级写字楼跳配置为卖点，铅素质高，越来镜越重视高科技制高智能化，在蚕规划设计配套眉上也各有特色久，更强调生态谎办公、休闲办鹅公等理念，创绘新元素和细节境设计也越来越撞受重视。仆由于这些写字猾楼项目的起点苗高，而且规模卵亦十分庞大，面对整叼个都×丘×销的写字楼市场凝质素虫有明显的提升充作用，以高端针写字楼的销售牌为主，而售价莫亦攀升至近几哈年少见的高位候。碌【纠层错婆1却】用语不标准青，质素是香港崇地区的习惯用这法，应避免使升用不规范的词丹语。甲【纠喂错旨2赚】缺微观区域今房地产市场的狂描述。写字楼训需要求大于供航给只给出了宏队观区域介绍，辣但没有估价对翻象具体所在区辈域房地产市场浩或写字楼过去秀、现在、未来顷的市场分析。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211706"樱五、最高最佳桃利用分析钱房地产估价应夺以估价对象的类最高最佳利用翁为前提进行估蝇价，最高最佳信利用是指法律爷上允许、技术景上可能、经济流上可行，经充粮分合理考虑，的使估价对象产梢生最高最佳的峰利用价值。疮由于估价对象鬼所处地段位于拜天河区天河北活路中央商务区妖，周边写字楼本林立，交通便完利，市政配套哈设施完善，商树务办公氛围较营浓厚。加上广醒州写字楼市赚场文200倦5败年呈现供求两共旺的局面，天妇河商务圈写字还楼蛾受描“滤住宅禁却商厚”鹊政策刺激，各踪种类型写字楼则都出现了热租堪，估价对象的逝证载办公用途攻能体现其最高茂最佳利用价值踏。顺故本次评估按擦估价对象证载令用途评估密。寨六、估价方法醉适用性分析介估价人员认真艇分析所掌握的龟资料，进行了埋实地查勘，对许与估价对象具牛有可比性的物该业进行调查并穿根据委托人设富定的估价目的货、估价对象的乖特点及实际情惕况，选择合适强的估价方法进桑行评估。精估价对象为办待公性质物业，独与估价对象位植于同一供求范糟围内，并与其婚相类似的房地巷产交易实例较京多，根据替代妈原则可使用断①撞市场法距进行评估；与箭其同一供求范乖围内办公性质刷物业的租金水隔平可供参考，梅估价对象在可灶预见的未来有廊连续的净收益睡，可采用位②姜收益法允测算其收益价化格。故本报告厌采用市场法及呈收益法进行测个算，综合拟定幸最终评估结果周。麦【纠错】技术榨报告没有选用五方法的定义不省算错误，但未坏说明未选用其躲他方法的理由鬼。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211707"作七、估价测算品过程柔本次评估，先浇通过齿市场法财和吧收益法路测算估价对象爆第谦100目2抱房的单价，再感以克100谈2躁房单价为基础桶，经估价人员吓市场调查，采白用衰类比法罪，经过楼层、桂朝向、景观、则面积、间隔修置正，得出各估摧价对象的市场胀价值。（一）市场法戴1绳．选择可比实辱例捏对与估价对象等在同一区域内欠类似的物业进想行了市场调查水，针对估价对拖象的功能及特雀点，收集了有愈关的成交资料贡，进行分析比疑较，从中选择谅了可比性较强答的实例，详见闻下表：走物业名称腐估价对象邪实帽例姓a敬实纷例抬b落实负例腥c己坐落地点估×冲×患大盾厦免1彩0理楼岸100写2秧房搭×鸭×榆大铺厦链1馋2棵楼毛×冶×芒房疏×岛×汽大情厦循1愁3润楼弹×义×倡房誓×强×神广煤场攻1券1岂楼舍×可×怎房杆

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替商务繁华度赤位于天河养北殿cb晶d啄，商务氛围较叔浓厚，周边有眠众多甲级写字剂楼和高尚住宅门，还有众多高哲级食肆及麦当太劳、肯德基和器一些中式快餐逃店，万佳超市盾等，国商务氛围繁华棵所处的天河北备、体育东是广户州市商务氛围望最浓厚的地段缘之一，周边有蛛中信广场、大帜都会广场等数惧十家广州甲级染写字楼，还有著中森名菜、潮飞皇食府等众多何高级食肆及麦静当劳、肯德基特和一些中式快爸餐店，同时还像有众多的星级滨酒店和大量商计务公寓。超商务繁华度比茂估价对象略好春。遣周边拥有众多园甲级写字楼、惕高级公寓小区宅和成熟的街区拖配套设施。以奏天河体育中心义、天河城广场股、维多利广场赛、广州购书中惨心等的商业群安，形成一个庞碎大的，集金融赌、商贸、旅游祸、休闲、娱乐知于一体的黄金修购物商圈，商厚务氛围浓厚。鄙商务繁华度比堤估价对象好。编其位于广州大尺道北、水荫二勤横路及天河北陡交汇处，临近两天河烤北蚂cb毁d个，商务办公氛笛围一般，紧商务繁华度比韵估价对象略差蹄。厌

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绑交通便捷度租东望五山路，故南临天河北路乒，西临龙口东伞路，北近天润腰路；视有交19种1务、牺81币3青、亲19局7帅、胞2偿2渠等多路公交车荷经过，有交通较便捷洽。格南临林乐路、膏西为林和东路麦；临近广州火错车东站岂，京12渐2崖、许18简3想、提13晋0利、仪8营9茄等公交车经过现，盏交通便捷度比让估价对象略好躲。完东望天河东路盖、南临天河路云、西近体育东帮路；为地铁三椒号线上盖建筑碧物，临近地铁彩一号线体育中决心站诱，察1父8繁、傲5肤0姓、亡23支4兼、播26摄9忌、贷29扁6犁、谊54珠5蛋等多路公交车蜜经过，访交通便捷度比直估价对象好镇。广东临广州大道惑北，正对天河飞北路，南为水恨荫二横路；撕有备7竿8船、金2悠7刊、旷5少1骄、龟5水6宪、录8朽5挽、侨18侄3期等多路公交车疑经过，太交通便捷度比施估价对象略好槽。续表贡物业名称编估价对象黄实杨例森a虏实巡例锄b做实愿例取c别坐落地点菜×健×系大福厦律1素0据楼鹅100方2唐房誓×钩×挨大垒厦喇1已2畜楼偿×您×朗房形×未×杆大搏厦忙1妻3脱楼优×咏×糠房贝×爬×悬广接场谊1剪1残楼轰×拌×悬房边

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汗市政配套位有中信广场、锁大都会广场、细广东国际交流寄中心、高科大量厦天河体育中沸心、万佳超级暂市场、华南师从范大学等，奖市政配套较完幻善。例附近有怡侨大构厦、侨林苑、螺荟雅苑、远晖怕商厦、广东省坛社会科学院、陷紫荆苑、天河酒区妇幼保健院征，市场、学校事等，号市政配套完善意度与估价对象应相当。判附近有壬丰大宪厦、财富大厦衰、金利来数码额网络大厦、丰蚂兴广场、广东践外经贸大厦、茫正佳广场、天防河体育中心、塌广州酒家、广永州电脑城等，妻市政配套完善誉度比估价对象岗好。唉附近有时代广联场、正升大厦歪、冰花酒店、买广州体育学院宫、东风公园更粮与新达城连为霉一体，业主可怕免费进出公园流，政市政配套完善锈度比估价对象弱略差。败

念写字楼档次及于物业管理恰高级写字楼，凝专业物业管理即，政物业管理较好迟高级写字楼，括专业物业管理劣，身物业管理水平萝与估价对象相缎同纷高级写字楼，棉专业物业管理乞，辨物业管理水平娃与估价对象相嫩同勇高级写字楼，村专业物业管理强，晚物业管理水平认与估价对象相室同，但物业管伸理费略便宜三

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勿设施设备昌安装有高速电去梯，中央空调阶，消防设施，缸高速光纤宽带逃接入，捏负一至二层为赴地下停车场。奖高速电梯，配岂备光纤、视频诞网络设备，自测身配套有户式榜中央空调，楼育盘配套有餐饮盼、酒店、私人旺会晤室、投影魔厅、卓球房、朗书吧、游泳池泡、健身房、网轿球场等康体设械施，乐设施设备条件骤比估价对象略产好。昆配有自动收费荡系统的大型地喷下停车库鄙，堂6址台上海三菱高幕速电梯，豪华法轿箱，配自动须报警、自动喷磨淋、广播系统添，高速宽带接远入，恨设施设备条件补比估价对象略驱好玉。炮高速电梯，配塞备光纤、视频充网络设备，独挺特户内空调设订计，实宋现胶2即4首小时全天候运桨作，大厦门前炸广场为大型露买天停车场，再求加上三层地下妄车库共译计厚30嫂0伙个车位，拖设施设备条件唉比估价对象略浩好摧。吊朝向封北么北原南没西北续表盗物业名称那估价对象结实耳例篇a万实反例叉b曾实傅例锡c虏坐落地点骄×置×睛大荐厦恨1默0昂楼嚼100强2攻房驱×似×叙大命厦荒1狂2虏楼堡×波×桃房帝×辱×勉大阅厦必1投3汇楼象×结×捉房滥×旬×肌广嫌场板1花1晨楼咸×筝×话房统景观偏望内街泳望内街色望东站广场牺望内街陡平面布局纲四正，好麦四正，好情四正，好逐四正，好舰成交建筑涌面积葵（阀m涛2侨）新118.92母96夹138蜜15数0碗。弃120此剩余使用年限明（年）召42.9橡4插年祝4歉5扬年余4直6扶年帆4摸5液年除

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毒内部装修下走廊地面大部妨分铺釉面砖，瓦室内地面铺地么毡；内墙面油均乳胶漆；天花起面部分吊矿棉赚板天花，部分滴吊铝扣板天花血；部分木夹板斤门，部分落地满玻璃门；铝合嚼金玻璃窗；水维电管线暗敷设躬简单装修垮简单装修六毛坯中成交日期鸭2005-9窝-13电2005-8孙-××凶2005-8筑-××币2005-8怜-××素成交单价（胜元膀/m董2贪）闸

临9550扔10900柳9200爬【纠贝错口1严】可比实例未苗说明总楼层，嗽有没有地下，闭估价对象是地狐上像3元0免层、地役下盆2答层，可比实例座不交代总楼层煌，后边无法参扩照修正。棒【纠趁错胃2亩】可比实例未奴交代权利性质煎、结构档次，舒估价对象为钢绝混，可比实例者是否可比？亚【纠附错并3最】可比实例缺扮总建筑面积介没绍，只给了成语交建筑面积，炸无法判断规模棒是否相当。悠2笨．对可比实例昌进行因素修正川①钞交易情况修正屈：经过调查，高比较物业概况稿表中交易实例看为正常交易，抱没有特殊行为丹造室成的交易价格悟偏差，交易情灿况修正系数为梅100/10家0签。淹②罚交易日期修正脚：可比实例交乏易时间与估价件时点较近，交候易日期修正系夕数为预100/10鞭0钥。湾③扣区域因素修正塑：通过分析可隐比实例概况表翼中实例的成交携价格，需进行虹区域因素修正熄。经过分析，苹影响办公用房否价格的主要区龟域因素为商务窄繁华度、交通者便捷程度、配涝套完备度、规立划前景等，厅根据这些因素望对办公用房价服格的影响程度旨确定其各自权鸭重蚂，详见下表：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211708"恳区域因素比较娇表族

对

胸

讽努表绢2脑－但25齐比较项目灶估价对象贼实册例树a怒实安例亡b庄实活例敏c位商务繁华度权厅重执30治32句34度28古交通便捷程度涂权重哭30昆33蔬35橡32亏市政配套完备哪度权重棋25任25颤27幻24浴规划前景权重秧15泰15否15神15拴合计迁100顾105漫111束99墓【纠免错外1呜】规划前景一贝项在前边可比骂实例概况表中梁没有介绍，打寒分无调整理由垃。废【纠袄错电2俩】交通便捷程慰度打分，可比投实璃例凯a尊和忧c伞都是比估价对搭象略好，但可派比实断例宵c听比实肝例耀a艘的打分底，为斤什么？没有理绑由。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211709"金④念个别因素修正颠：通过分析可桂比实例概况表愈中可比实例的测成交价格，需认要进行个别因油素修正。经过衰分析，影响办社公写字楼价格辈的主要个别因耕素为写字楼档手次及物业管理钟收费合理性、解设施设备、装啊修情况、平面挡布局、成交面药积、楼宇成新桥度、楼层、朝刻向、景观等，播根据这些因素覆对其价格的影趋响程度确定其暮各自权重瞧，详见下表：捆个别因素比较威表脖

子

谜

正伶表慨2昨－竿26索可比项目小估价对象急实乐例前a扣实己例医b波实亭例流c仓

残写字楼档次及刻物业管理收费梁合理性权重半15劳15茎15篮16乐

猴设施设备权重搏10导12香12玉12嗽

秩装修情况权重裂10做9捧9每8盾

获平面布局权重视10咳10柴10羡10鼓

挂成交面积权重足10蹈10家10逃10蚁

贼楼宇成新度权涉重碎15向17搁18括17址楼层权重释10倾12裕13波11康朝向权重稀10日10切12套11舰景观权重花10炉10赞12伸10静合计战100抬105榨111龄105汪【纠卡错魂1势】楼层、朝向丈、景观应放在阵区域因素中说过明。枝【纠锻错丝2喘】楼层、朝向敞调整没有依据赔，或说楼层、库朝向，没有对份应的情况说明白。茧【纠乘错采3骡】楼宇成新度炎调整没有依据勉，或说前边可么比实例概况表木缺少楼宇成新付度的介绍。骤【纠壶错续4跪】缺剩余使用编年限的修正，依前边交代了情寻况，但后边因液素比较表没有锻打分。寿【纠史错脏5鸟】缺权益状况宾调整。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211710"怎3唤．测算估价对栋象比准单价鼻比准单价＝可愚比实例价享格答×江交易情况修正企系醉数移×覆交易日期修正袍系毫数松×停区域因素修正娘系匙数耻×它个别因素修正剩系数奉【注意】一定符要列出文字公仔式，没有公式茂算错误。

贺比准单价计算惩表万

悬

然

柏稀表抄2币－炊27迎可比实例猫实煎例的a轰实血例永b柏实窗例袋c忆可比实例单价挪9550卫10900岛9200春交易情况修正牵系数着100/10舅0悼100/10巾0量100/10惑0疏交易日期修正艇系数绩100/10息0洁100/10秃0渐100/10孝0津区域因素修正死系数滩100/10串5愧100/11合1管100/99减个别因素修正躲系数朋100/10足5访100/11瓜1浓100/10捡5猾修正后的单价独（臣元运/壮㎡）夫8662猫8847顶8850欠平均比准单价贺（咽元兄/会㎡）让8786肯

璃

冻【纠错】最终存比准价格确定聚未说明计算过嫌程及理由。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211711"（二）收益法听1惭．测算年净收切益映年有效毛收入释＝月租航金凶×12筹×羊收益总面羞积勤×木出租率应年运营费用＝坛维修费＋管理豆费＋保险费＋弟税金欺年净收益＝年狡有效毛收入－场年运营费用钥【注意】必须洋给出文字公式匙，不给公式算贷错误。不（贸1住）年有效毛收赖入疮调查档次相同过、用途相近、丙结构相似、装束修档次相近的妙房地产的租金绣水平和出租率扩，比较分析确岸定出租的客观津租金水平和出六租率。根据调秃查分析，用从市场法伍推算估价对象杂客观租金水平宵。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211712"态【纠错】估价琴对象部分出租肢，签有短期租伶约顺（都2症年以内），在夹租约期内应用庙租约租金计算练，在租约期外举才用客观租金喷计算。此案例览只考虑了市场举租金计算的问擦题，忽略了租糠约期内用租约唇租金计算的问壤题。舒租金测算哭表四

暗

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肃

素

莫愈表银2差－倚28堡可比实例拖实册例侮a发实如例庭b勉实翁例它c籍坐落地点场×昼×挖大纳厦呀1晕2萍楼岩×骑×口房路×冶×基大傍厦叮1坝3泊楼得×店×乡房用×衡×刃广我场乐1顿1捎楼杰×命×棋房船比较实例租金扎（责元矮/云㎡）络70锁80饱70驳交易情况修正罩系数宵100/10剪0棵100/10喂0头100/10遇0摔交易日期修正货系数丝100/10陆0衬100/10词0饿100/10欧0途区域因素修正赤系数紫100/10刷5叙100/11犯1覆100/99竖个别因素修正完系数市100/10药5目100/11死1培100/10救5融修正后的租金鹅（孤元系/流㎡）娇6恶3扣．夸49雨6停4怎．期93钳6跌7幕．符34成平均比准租金册（智元掉/津㎡）之65补

凭

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211713"垒注：由于选取醒的实例与市场疗法的实例相同跨，故区域因素漠、个别因素情举况表与市场法关一样，不再重知复列示，直接睁取市场法数据系。够【纠错】没有皱说明租金内涵碑。

目经估价人员实悄地查勘和调查孔，估价对象所版处地段位于天炭河区天河北路狱中央商务区，帜周边写字楼林嘱立，交通便利昏，市政配套设肠施完善，商务贯办公氛围较浓动厚，周边办公特楼的出租率漫在略90毙%辉左右。另到估绞价对象所在屈的久×礼×锅大厦管理处咨钳询，该大厦的南出租率约腥为突90牢%概，故确定估价酬对象客观德出租率定为幼90%浙。

绪年有效毛收入员＝肢65×12×库90纷%块＝个70棚2与（挪元鲜/伤㎡）产【纠敏错茧1像】只考虑了空织置，未考虑收欣租损失。虫【纠授错洒2丝】没有考虑押检金或租赁保证休金的利息收入僻。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211714"信（叠2都）年运营费蕉年运营费包括庙维修费、保险度费、税金等，引各项费率见下棒表：廊年运营费测算苹表（以年有效爱毛收入为基数炭）核

巾

柔篮表叮2撞－脸29坦序号草项目安费率欧备注排1芬营业税及附加捧（营业税、城扎建税、教育附害加）烧5.5%裙

愚2缺房产税侦12%保

甩3介维修费雾1%子

钻4棕管理费烟0%逝租金外另付秤5废其他（晌保险费复、租赁代理费悟等）愈0.5%逗

亭合计佣

臣19%奏

提【纠办错畏1送】年运营费用夕中缺城镇土地独使用税的计算州。蒙【纠款错净2仍】保险费计算肤基数不是有效信毛收入，而是句房屋的现值或讽重置价。洁（盒3半）年净收益坛a完年净收假益扎a命＝绞702高×促（践1硬－扔19陪%质）旨＝伐56畏8锄．贴6酒2税（摆元雹/抗㎡）甚2即．测算报酬率拉y坏对报酬率的计掀算，综合考虑谨以下两种方法雨：鹅第一种方法采聋用累加法得，报酬率＝安烧全利率十风险报调整值，安全返利率取一年定晕期存款法定利利率抹2.25就%您，叉风险调整值铅取桃4%剥，则采用累加长法推算报酬率咏：袭2.25苗%碍＋司4匆%骑＝咬6.25喊%票。桂【纠错】风险纲调整值帖取怒4语%裹无取值依据。摔第二种方法通意过调查办公用的途房地产的租砖售比皂推算报酬率，老具体如下：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211715"妖租售比一览掉表达

味

雨

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熄舟表腐2绣－颠30海序号掏项目敲计算公式对实暖例束a发实仆例殃b算实已例功c剥×辱×职大籍厦岔1文2甜楼米×伙×魔房恶×压×离大辈厦爱1巴3汤楼著×莲×跟房渠×此×滚广壤场剩1血1筛楼假×各×添房染①批租金（毒元贷/毫㎡毙·盆月）色

洋70男80身70挡②粥出租率戴

智92%虏90%误86%接③羊年有效毛收入奏（熔元昨/呜㎡寒·尺年）卵③助＝退①侍×12挺×猾②匠77隔2诱．册8和864臭72菌2踪．擦4怜④抬年运营费（尿元拔/签㎡汇·笔年）望19%与19%策19%位19%纵⑤颤年净收陵益既a任（捎元办/种㎡忌·谦年）持⑤缎＝霸③煎×舟（蹄1灾－颂④裤）帮62瓣5夏．乖97乌69侍9准．孤84悬58便5稠．母14制⑥针剩余收益年艘限糕n章（年）旷

尚45轧46蛙45腔⑦截房地产售税价辫v埋（颂元刃/泊㎡）刚

沫9550取10900腰9200馋根旅据团v拐＝说y柏×匀［松1葬－拍（次1沟＋书y维）因n哄］，采用试算趟法，借助计算田机计算各可比烧实例的报酬艺率躬y莫，得到：担【纠错】公式仁错误，应为竭v灶＝粒a/y赞×还［吵1陶－厕1径/按（怀1务＋谅y恭）欧n慕］筹报酬率测算回表眠

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授魂表有2芳－燥31顽序号挑可比实例遣年净收益（泊元现/陶㎡）仅售价（疫元著/勤㎡）忧报酬冰率袍y趴1问×祖×唐大搅厦料1涝2聚楼勺×纽×触房邀625.97毯9550烧6.0978摆%绘2疏×烦×劲大牢厦蜓1傅3行楼思×毅×至房乖699.84贷10900应5.9759朋%辜3掀×谎×否广滨场促1乐1乐楼构×裤×添房矛585.14鼻9200矩5.8725滤%节综合上述两种堵方法，根据估累价对象的实际祸情况，案最后确定估价洲对象报酬率堡为短6%偷【纠错】最终斧报酬虚率羊6隔%怪无计算过程。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211716"号3豪．测算收益价笑格惯估价对象土地首使用权到锄204哄8拿年赖8峰月比2坑2热日止银，估价时点为摊200洲5便年诉9菌月唯1心3申日容，剩余收益年刊限萍为学4乒2亏．胜9养4趋年，虑假设收益期内喉收益平稳。孝【纠颈错闯1鼠】土地使用权浅应种到达204明8糠年飞8拳月书2困1爬日止，因为出傲让时尾为鸣199贪8工年栗8炮月蚕2去2压日起炼【纠弯错殊2遮】这里假设收谱益期内收益平像稳，与前边市些场背景描述分炮析不一致，前键边是说市场看宵好，需求大于华供给，预计今班后写字楼市场晋将保持强势发食展。

1998.8.22丧

简v偿＝撤a÷y惨×适［销1弓－普l映/孟（甜1扣＋咏y太）沙n话］辅＝坊56毒8千．天62/6%顷×纲（蕉1碍—老1/纽1板．邻06跳4索2胀．伏94择）茅＝仆870豆1夸（聚元基/扣㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211717"秧【纠棕错换1刘】确定净收益隶不变有限年期亦公式无理由。逮【纠集错春2萄】在最后确定吧收益价格时，召未说明在出让剑合同约定土地会出让期限届满判需要无偿收回戴国有建设用地卡使用权时，对堪收回的建筑物毛不予补偿的前设提。

胞经计算，拍采用市场法及城收益法计算的券结果相近，均华符合市场状况娱，牛故采用算术平潮均值确定最终努结果：姨估价对粱象拘100忍2至房单价＝猛（父878致6糠＋斥870锅1榴）料÷何2样＝强874厘4破（亏元发/狸㎡）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211718"再c责．估价结果确喝定悬以菠100懒2箭房单价为基础而，经估价人员洪市场调查，采愚用旬类比法贪，经过楼层、怕朝向、景观、须成交建筑面积贫、间隔修正，扶得出各估价对恭象的市场价值僻。慧楼层修正系数翻表例

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港2架－晨34馆序号顽景观存景观修正系数欠1朽望内街（北向级、东北向）彻l涨2软纵向望天河北划路街景（西南正向）联1逆．研045陆成交建筑面积毁修正书表树

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矛2令－井36具序号乎间隔阻修正系数失1派好（房号：非除钞1陈、沈5债号房）弱1唉2魄略差（房号姿：粱1自、丙5写号房）垮0修．晓985聋估价对象朝向精、楼层、景观克、面积、间隔蓝情况一览常表鞋

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顺短表耽2形－辉37蛇序号敞地址蠢楼层姿朝向盘景观彻建筑面积（㎡堤）扯间隔形1凯90状6停房妇9汤东北啊望内街互33年8晒．买2484检好顶2脚91鼠3统房冷9刑西南矮纵向望天河北画路街景挡18预0烤．恰5821谈好沿3誉100例1岭房三10约北港望内街钥16桥3劫．材9093改略差拾4储100绳2词房淘10头北野望内街吓11质8连．收9296障好杠估价对象结果鲁测算敞表梅

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采始表啊2步－删38迟序号党地址妈建筑面积（㎡聪）放基准单价（辩元印/砌㎡）孟楼层修正系数溉朝向修正系数禽景观修正系数莲面积修正系数未间隔修正系数园比准单价（薄元客/晴㎡）艰总价（万元）巨1孝906哨33绪8脏．轻2484炊8744元0眉．缘99悼1殃．拴03叙l指0哥．漫975逃l蛋8693行29弃4葬．耀04胆2缓913拣18缘0棋．炉5821键8744础0石．也99贼1绳．彻035慨1展．堪045垄l遗l秘9363镇16踢9踏．袄08叹3抹l001午16软3虾．剖9093扯8744吵1涂1惧l文1昌0植．稻985艇8613小14谈1浇．姥18委4跪1002禽11范8混．炭9296斯8744调1泼1阶1仿1族1抚8744面10拢3腥．除99进总计蓄80糕1洗．窝6694卖

锁70院8夕．积29浇

杏

祸【纠错】缺附戏件。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211719"柱【补充抗08桨年纠错真题】荣三、下列估价计结果报告和估忧价技术报告存备在多处错误，给请指明其中的备13愉处佣（每指明一处迟错误得动3晶分，本题全对逮得骆40侧分。请在答题案纸上作答。每哨个错误对应一某个序号，未将惜错误内容写在只序号后而空格研处的不计分）

陈封面和目录（恐略）司致委托人函（华略）估价师声明招【纠错】估价支师声明应是注舒册房地产估价末师声明HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211720"怠我们郑重声明码：

烧治增1爬.劣我们在本估价猎报告中陈述的朽事实是真实的败和准确的。

阀仰转2详.赢本估价报告中械的分析、意见凯和结论是我们皱自己公正的专蜜业分析、意见绑和结论，但受孙本估价报告中呢已说明的假设袍和限制条件的充限制。

霜闲脾3膏.拥我们与本次估凳价的估价对象侧没有利害关系踩，也与有关当失事人没有个人剃利害关系或偏删见。

些吊睡4刑.婶我们依照中华乡人民共和国国双家标准《房地或产估价规范》今（钱gb/t50彼291-19裹9赔9游）进行分析和校测算，形成意槽见和结论，撰许写本估价报告咏。

饰丰尊5梅.喇注册房地产估闷价扑师死××伙×紫已对本估价报皆告中的估价对沸象进行了实地机查看，但我们宪对估价对象的床现场查看仅限扭于其外观和使腔用状况，对被床遮盖、未暴露环及难以接触到鲁的部分，依据改委托方提供的樱资料进行评估赤。除非另有协军议，我们不承咏担对估价对象膨建筑结构质量妥进行调查的责到任。

稼用皮6泥.棚没有人对本估兄价报告提供了脏重要专业帮助短。

俩名陕7州.骡本估价报告依办据了委托人提薯供的相关资料库，委托人对资洪料的真实性负泪责。因资料失桐实造成估价结烘果有误的，估应价机构和估价斑人员不承担相馒应的责任。

聋呼篮8挣.开本报告估价结善果仅作为委托幸人在本次估价输目的下使用，坑不得做其他用点途。未经本估个价机构和估价收人员同意，估百价报告不得向古委托人及报告籍审查部门以外傍的单位及个人铲提供，凡因委宅托人使用估价柔报告不当而引繁起的后果，估密价机构和估价衡人员不承担相娱应的责任。

蜓婆醒9介.度本估价报告的克全部或其部分阶内容不得发表族于任何公开媒固体上，报告解伍释权为本估价苍机构所有。

并中国注册泊房地产估价师哭（注册喊号街×××图×咳）魄：单×××蓬×淋（签名盖章）

锈中国注册熊房地产估价师拘（注册公号脊×××棋×念）疼：蜻×××休×锯（签名盖章）

提中国注册耻房地产估价师时（注册窗号访×××剩×喊）徒：拨×××寄×大（签名盖章东）饲

父胡种损导

碧摧蓬二赵0质0糟八年六月三十策日否浅估价的假设和阻限制条件（略牲）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211721"山房地产估价结傍果报告

娃一、委托人（舌略）

项海二、估价机构川（略）

赛三、估价逆对象

椒估价对象座为位坑于痛×灾×辆市肌×谜×雄区数码路北段疗的一幢办公楼哑，建筑面积匙为赞3853.0僚5m巡2撑，土地面积股为群2294.额5m绳2自。巾

泰跪剂1务.矿坐落

枕估价对象谁坐落暗于稠×让×猛市袖×木×柜区数码路北休段响21-2治3应号，四至为：元东回临屑×冶×进路，南任靠名×引×解广场，西禽接纽×洲×圣干休所，北谊依讽×智×颠创业中心（区往位情况略）。

纱悬糕2那.殿产权状况

威根据委托络人提供的《房捷屋所有权证》概和《国有土地帆使用证》，估鞠价对象房屋所外有权人和土地堤使用权人雪为挠×央×组有限公司；房畅屋所有权性质傲为洲商品房产权钉，土地使用权野性质为国有铺出让拥，土地用途为洗办公捆，土地使用年杯限挑为殖5殊0筝年，个从驼200箩3闭年搏6岭月胡3胆0钞日储至砖205碎3凝年舍6孟月店2烦9糕日，且约定谨不可续期住。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211722"句3享.小土地状况

辞土地使用猾权面积月为喇2294.5牙m翅2根，地块形状规剃则，呈矩形，升地势平坦，土点地开发程度为话红线内教六通一平搂，即通上水、厚通下水、通电混、通路、通暖恋、通讯，土地夹平整。容积率谷为费1.6较8红（土地其他情校况略）墙。蛛

室肃拳4愧.开建筑物状况

岗估价对象何为一幢五层办吓公楼，钢筋混稿凝土结构，开币敞式布局，建香筑面丘积裂3853.0躲5m胃2详。各层层高及团功能为：一层利层肯高挠3.6非m挠，为大堂及办雄公区；二层至继四层层高均迅为谷3.3右m肺，为办公区；盯五层层具高月3.3佩m摔，局部为办公愧区，局部以玻授璃幕墙间隔为胆会议室。其装个修情况为：外麻墙贴面砖；房惠屋内部地面为鱼国产品牌地砖璃，墙面石灰砂堤浆抹面后刮大地白、刷乳胶漆绝，天棚铝扣板此吊顶；一层大漏厅、走廊公共滚部分地面、墙技面均为花岗岩涂，天棚铝扣板辉吊顶；每层设蕉男女卫生间，别卫生间地面铺稿地砖，墙面贴释瓷砖，天棚铝症扣板吊顶声，膊tot流o赶洁具；窗体采锋用塑钢中空玻部璃窗，主入口会为白色钢化平聚推玻璃门。

兄估价对象罢建成恋于不200萌8鸟年权6坏月用，根据国家有胜关房屋新旧程纷度判定标准，你经估价人员现螺场查看，确定扇其袋综合成新率约直为替100%平（建筑物其他笼情况略）。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211723"虾5卵.漫配套设施状况

雾估价对象棚上下水、电力沫、供暖、通讯线等基础配套设朋施完善，并安朋装消防、中央拣空调、电子监至控系统、公共故广播系统等配好套设备。其中阳采暖为高新园堂区物业集中供叼暖：消防系统惨采用美淘国鱼simpl计e吧消防报警系统秒，每层设消火找栓、自动喷淋雅装置及烟感、脸温感探头；空系调系统采肝用友daiki奇n乔分体式中央空惕调，暗卧式风戒机盘管及新风鉴空调系统；监除控系统为飞利勾浦电子监控系塔统；每层浇设费to溪a物公共广播扬声瓦器，提供背景易音乐及应急消吨防广播；并配艇有两部三菱电芒梯。妹【纠错】估价荡对象权益描述序不全，未交代饿有共有权人，崭是否设立抵押铸权等（虽然估史价报告中确实电对这一项没有威描述清楚，但编是历年真题答贼案很少考察这蓝一点）

袭捞【纠错】估价松对象未说明是赤否为整体估价之，但不包括动寨产（这一条跟塌上一条一样，墓之前考试中很选少考察碍）鸭

嘱四、估价博目的

织为委托人扔转让估价对象房提供价值参考些依据而评估其摇市场价格。

刊五、估价拼时点

蜓根据估价竹目的，经与委磨托人协商，估雕价时点确定讨为祸200铁8枪年季6丝月商2鼓5虽日。

痰今六、价值定腊义（略）

偷七、估价日依据（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211724"活八、估价原则

狗本估价报猫告在遵循独立岩、客观、公正雅的基本原则下想，结合估价目持的对估价对象吊进行估价。具绢体依据如下估夺价原则：

得佛茄1岔.京最高最佳使用抄原则（略）

窗翠柄2沸.凉替代原则（略腰）

粒冤炭3狠.颂估价时点原则睡（略）

钉闻扫4透.谜谨慎原则（略忌）

掀息扶5牲.去合法原则（略脏）币【纠错】估价抽原则不必考虑捉谨慎原则

药九、估价辱方法

毙本报告选史用市场法和收廊益法进行估价叼（方法选择及筛方法定义略）日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211725"汪十、估价结果

吴在评估过捧程中，估价机撒构本着独立、绳客观、公正的筝原则，在对现链场进行实地查候看、广泛收集隆有关市场信息戒和估价对象信侍息的基础上，紧全面分析了影钱响估价对象市昌场价值的因素轮，并运用科学漏的估价方法对老估价对象的市衔场价值进行了搭评估，最终确驻定估价对象在写估价时点可能粥实现的市场价糟值为：人民币痰（大写）贰仟怎叁佰壹拾万元劈（怜231严0瓣万元），单价浙为芒5995.0各3已元等/m狗2廉。庸【纠错】估价圈结果数值表述朗不严谨，应指基明总建筑面积届及每建筑面积杯的单价扬【纠错】估价烘结果不应有可西能字样

疤砌十一、估价人齐员（略）

饭十二、估室价作业日期

两污纤200波8巴年业6勺月裁2骄5深日批至神200进8眠年承6佩月痰3酸0赔日。

视十三、估巡价报告应用的贝有效期

袄本估价报汇告应用的有效阳期自完成估价魂报告之日起原萌则上为一年，乒但市场状况变卸化很大时，估否价报告应用的淘有效期不超过农半年；超过有拥效期使用本报击告，本估价机扛构不负任何责仰任。耐如

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环农上×旁×纲房地产估价有月限公司

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同做【纠错】估价球报告有效期表灌述不正确（辩和葛0鹊6音年考试真题相着同，正确的描忠述应该街为淘“毁如果本报告超大过应用有效期机还未使用，本吹公司不负任何戚责挽任渗”截）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211726"填房地产估价技去术报告

尾一、个别喷因素分析

蚀估价对象缓为位撞于义×险×召市紧×冻×敬区数码路北段式的一幢办公楼经，建筑面积薪为秀3853.0宗5m守2娱，土地面积授为秀2294.5违m想2储。

巴棕抬1筋.窃坐落

算估价对象痒坐落绒于勾×棒×版市弃×钱×满区数码路北躺段题21-2钳3馆号，四至为：洪东滤临沉×兼×森路，南安靠是×恋×唐广场，西扒接巩×背×饿干休所，北赴依真×券×泼创业中心（区税位情况略）。

溪倦间2羞.贷产权状况

素根据委托孟人提供的《房滚屋所有权证》舰和《国有土地挡使用证》，估腥价对象房屋所订有权人和土地秃使用权人景为则×遥×浙有限公司；房拴屋所有权性质均为商品房产权竖，土地使用权柴性质为国有出芳让，土地用途春为办公，土地装使用年限载为芦5扫0贵年，捷从嚼200鸽3俩年瞒6孝月惨3婚0候日决至雨205胞3矛年欣6话月叠2栏9违日，且约定不识可续期。

男撒环3封.妙土地状况

煌土地使用败权面积友为浙2294.5爬m慎2然，地块形状规割则，呈矩形，石地势平坦，土宫地开发程度为床红线内六通一仍平，即通上水软、通下水、通到电、通路、通近暖、通讯，土险地平整。容积反率句为买1.6丘8惜（土地其他情对况略）湾。航

罪答猜4享.功建筑物状况

阶估价对象飞为一幢五层办黎公楼，钢筋混仁凝土结构，开厉敞式布局，建粥筑面扮积搜3853.0晶5m搬2脾。各层层高及肝功能为：一层仙层舰高橡3.6才m词，为大堂及办偏公区；二层至忙四层层高均唉为岭3.3垫m僻，为办公区；条五层层虾高欣3.3添m桂，局部为办公蜓区，局部以玻挣璃幕墙间隔为极会议室。其装彩修情况为：外用墙贴面砖；房膀屋内部地面为票国产品牌地砖秒，墙面石灰砂弃浆抹面后刮大画白、刷乳胶漆世，天棚铝扣板浓吊顶；一层大雾厅、走廊公共榜部分地面、墙看面均为花岗岩孔，天棚铝扣板胃吊顶；每层设盏男女卫生间，场卫生间地面铺墓地砖，墙面贴宜瓷砖，天棚铝孤扣板吊顶抱，分tot故o拜洁具；窗体采耀用塑钢中空玻数璃窗，主入口狮为白色钢化平旱推玻璃门。

所估价对象师建成斧于另200控8灿年慕6即月，根据国家愤有关房屋新旧攻程度判定标准响，经估价人员知现场查看，确姓定其综合成新臭率约提为剖100斥%呼（建筑物其他卧情况略）。

哄饼墓5疫.圾配套设施状况

冤估价对象骨上下水、电力馅、供暖、通讯同等基础配套设云施完善，并安豪装消防、中央吐空调、电子监交控系统、公共幕广播系统等配患套设备。其中篇采暖为高新园慌区物业集中供亦暖：消防系统箱采用美系国尊simpl浊e骤消防报警系统孟，每层设消火拳栓、自动喷淋懒装置及烟感、央温感探头；空截调系统采斗用寻daiki虾n详分体式中央空此调，暗卧式风龙机盘管及新风刮空调系统；监樱控系统为飞利枣浦电子监控系辨统；每层骄设分to篇a发公共广播扬声挣器，提供背景忧音乐及应急消佣防广播；并配禁有两部三菱电砍梯。

茧丧二、区域因素预分析（略）

箭三、市场刑背景分析（略急）

泉四、最高怪最佳使用分析裕（略）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211727"创五、估价方法润选用

节估价对象产所在昨的挥×仅×允市虽软件园蒜区域，房地产务市场活跃，同誉一供需圈内类奸似房地产转让闲交易案例较多师，市场依据充讲足，因此可选权用燥市场法垫进行评估。同屯时，该区域房灭地产市场中与祥估价对象类似白的物业多以出帅租方式经营，赏同一供需圈内给出租实例较多锄，容易获得物字业租金、费用考等数据，根据捆估价对象能获玩得稳定的租金后收益的特点，虚可选用摇收益法讯进行评估。

妥市场法的炉具体估价思路此为：在近期房绝地产市场中选元择与估价对象祖处于同一供需漆圈内，具有较爸强相关性、替喂代性的房地产鞭交易实例，根等据估价对象和夸可比实例的状冶况，对区域因岛素、个别因素容、时间因素和慢交易情况等影纷响房地产市场叔价格的因素进哈行分析比较和握修正，评估出冷估价对象的市蜘场价格。

映收益法的者具体估价思路午为：运用适当尝的报酬率，将栗预期的估价对嚼象房地产未来想各期的正常净涌收益折算到估仙价时点上的现笨值，将各期现林值累加来确定珠估价对象房地定产价格HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211728"嚼六、估价测算关过程

棋（一）市磁场法测算过程挖【纠错】市场蒙法中缺计算公养式

楚漫虏1垂.椒选择可比实例

贯经筛选确柴定持a慈、若b增、饲c续三个比较实例机。

争实躁例筐a功：购软件园宿区软件开艘发努10胸#抽楼，地倒处撑×杆×连市软件园，东去临数码路，南材临五一路。钢拦混结构，共四威层，建筑面积穷为需4419m顶2除，办公用途，役成交价格复为祖610跨0间元胃/m匠2黄，成交日期吉为创200卸8荒年尖6希月新2则0缠日，成交情况肉为正常交易（拴其他情况略）羊。缸

倾实楚例择b纲：罪软件广场蔑办公楼，地屯处叉×扔×艳市软件园，北员临五一路，西晋北侧邻近数码拔广场。钢混结身构，共四层，悬建筑面积均为角3986m群2油，办公用途，拜成交价格母为漫625蚂0岛元觉/m丝2戴，成交日期伴为奇200炮8摊年兆4慎月输5烂日，成交情况如为正常交易（款其他情况略）吃。汤

稠实舱例锋c引：涛经济开发区绿软件开发大楼镰，地伶处吹×传×俩市经济开发区玻，东临长春路乞，南临东风路积。钢混结构，叫共四层，建筑典面积同为予4555m斥2查，成交价格巧为跑643浸0蛮元耳/m扯2夕，成交日期捐为耽200蚀8楚年笛5患月摔1叉6捡日，成交情况趴为正常交易（央其他情况略）宣。知岁【纠错】可比旱实磁例痰c挎选取不恰当，指可能不在一个萄供需圈（或可潮比实呜例伙c遇未说明是否在阅同一供求范围胶内）

柜

瓣蚀【纠错】可比滔实例成交价格伐内含不清（未设说清是建筑面的积还是使用面邻积）

推虾【纠错】可比狮实洪例怨c普未指明用途，允应指明办公用喘途

娃比较实例窃与估价对象各坊项比较因素对塞比详见阴表容1就。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211729"窜表扮1缝犹修正因素比较遗表腰可比实例响估价对象送a旷b号c唤成交单价（由元校/m横2跪）捐待估纲6100浸6250捡6430和交易情况赌——风正常怎正常么正常裙交易日期油——狱200支8灰年萄6欧月昌2气0触日汗200签8卫年朝4麻月鄙5洗日笨200锈8遵年伶5楚月甲1瞒6舅日触区域因素源自然条件米较好墨较好乘较好认较好究环境状况托较好霸较好崭较好净较好籍距市中心距离滔1企0括公里锹1粘0狐公里凑1昼0龙公里疲1洁0窝公里萝交通条件并便捷遭便捷册便捷泳便捷刚商业繁华程度框一般挠一般兄一般垃一般按公共设施配套耍情况盆完善亦完善定完善南完善旱规划限制惕一般痕一般甘一般俱一般傻个别因素淹临街状态敏数码路萝数码路、五一方路构数码路、数码托广场私长春路、东风廉路戴建筑结构乌钢混乖钢混祝钢混妥钢混妹建筑面积铲3853.0尽5m迈2机4419m缓2聚3986m嘱2眼4555m式2荡平面布局愁较合理络合理胜较合理候合理纳装修情况激普通礼清水房歪简装乡普通黑成新度政较新她较新爪较新售较新尤通用性呆较好诵较好阔较好枣好且基础设施配套怕情况箱齐全嘉齐全糠齐全青齐全管【纠错】区域扒因素中，商业肝繁华程度应为团办公聚集度。瘦【纠错稿】贩“谅公共设施配套给情由况教”妙应为基础设施稳完备度或外部击配套伸【纠错】个别捕因素中缺少物幸业管理的修正港。洗【纠错】成新医率原100疾%厉与念“秆较渴新际”径不符，应为全孤新。汪【纠错】基础汉设施情况属区削域因素。牧【纠错】缺权队益状况因素说翠明与调整。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211730"帝2姨.掩确定可比实例赖修正指数

尺它（素1溜）交易情况修届正

乳以上所选柄择的可比实秧例刚a扔、茎b姐、鼓c推均为正常交易溜，故无需进行纽交易情况修正恒。

慨哈（广2克）交易日期修猾正

泳由于选取瞧可比实例的交腐易日期均为近轧期惹，再×签×顽市墓商品住宅睬市场价格比较恭平稳，故对可眼比实例的交易含日期不做修正领。跨【纠错】交易续日期调整依据照错误，应指明熊细分市场的（差不应是商品住污宅市场价格比陷较平稳，而应奋该是估价对象坝类似的办公用艳房绣4拍至凑6己月价格平稳）

剃亡（盼3序）区域因素修狡正

往可比实押例获a败、例b挺、盯c象均为周边地区盘的交易案例，摊根据交通条件平、距市中心距容离、商业繁华凯程度、公共配喉套设施等因素抹进行区域因素膀优劣造成的减英价或增价修正制（具体过程略趁）。

陈该（比4浩）个别因素修饲正

通可比实狂例宗a雅、恰b刚、肆c核与估价对象个馋别因素进行的斗对比分析，主闻要考虑临街状汇况、结构功能黑、规模、设施仔、装修、平面坚布局、基础设唱施配套情况等痛因素进行修正钱（具体过程略野）。

嚷比较因素铅修正指数详见还表蔬2竟。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211731"驾表瓣2狱

伪比较因素修正菜指数表偏厦今可比实例手估价对象简a察b窄c锅成交单价（晕元丸/m舰2器）络待估尊610o条6250聪6430士交易情况撕100叠100类100耐100蹈交易日期慢1oo岂100翻100惩100葛区

叼域

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签素宏自然条件侦100赚100酒100疯100妙环境状况位100缩100壳100帝100忠距市中心距离粪100集100宇100拴100蔽交通条件战100学100岛100锡100或商业繁华程度览100危100奏100挣100货公共设施配套才情况数100父100打100订100吧规划条件遥100絮100假100芹100懂个

纸别

嘉因

稠素培临街状态巴100得103肺103全103高结构形式企100惨100略100且1oo些建筑规模竖100夺100纪100挂100释平面布局戏100钩102驰100奖102疑装修情况牧100漠98乒102殃100训成新度蜜100燕100背100攻100车通用性绑100汇100妨100迅102情基础设施配套序情况厦100妥100程100滑100墙【纠错】可比浴实茄例策b纵装修调整系数滔有误（或装修餐档次描述不清既，应有详细说税明）蔽【纠错】基础幅设施情况属于尚区域因素。评元

蓬【纠错】估价犯对象共五层，探可比实例为四骂层，应说明或样修正。

级

3市.飞可比实例比准箱价格修正

纠在循表悄2测确定的各比较啦因素修正指数唉的基础上，对促各可比实例的信交易价格修正悠如宫表氏3狱：HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=211732"炒表针3葡斩交易价格修正闭计算表航可比实例忙a糊b移c滔成交单价（泻元授/m孕2核）木6100夜6250眼6430晶交易情况拔100/10气0珠100/10任0队100/1o需o梅交易日期闲100/10如0月100/10选0制100/10晴0布区

乒域

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道素宝自然条件夜100/10坟0阻100/10掉0膏100/1o衣o括环境状况翻100/10锣0给100/10每0军100/10捕0高距市中心距离纯100/10摆0遣100/10坐0羊100/10扛0雷交通条件对100/10戒0卖100/10衰0酿100/10桶0嗽商业繁华程度弟100/1o均o帐100/10陷0造100/10装0纳公共设施配套争情况庸100/10召0芦100/10成0气100/10托0扑规划条件效100/10型0尾100/10移0赛100/10怜0见个

存别

耕因

丑素腹临街状态夕100/10诵3公100/10应3哪100/10篇3义结构形式窄100/10闻0桥100/10略0淋100/10驱0晋建筑规模扁100/10树0测100/10迅0腿100/10粘0劝平面布局贞100/10羡2爆100/10球0府100/10脂2律装修情况激100/98盘100/10伤2贡100/10举0歉成新度伪100/1o幻o巧1