租费管理制度

业工程租费管理制度〔三〕更新：2013/9/2

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栏目：商业地产商业工程租费管理制度〔三〕提要：本制度“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金更多精品源自方案商业工程租费管理制度〔三〕一、目标准租金、物业管理费等费用收取、减免、欠租欠费等工作，确保租务工作有序顺当推动。二、术语本制度“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金、意向金、场地运用费、广告费等相关业务收入，同时，对于业务活动应收费用〔水、电、保洁、保安费等〕，以及客户退款管控也可参照本制度执行。三、适用范围适用于各公司开业工程营运期间租金、物业管理费、停车场等收取、减免、欠租、租赁信息管理工作。四、关键活动描述4.1收租准备工作商业公司总经理作为收租工作第一责任人，要将租金收缴工作列为经营管理重要指标，把责任逐级分解，落实到人，协调相同，确保租金按时、足额收缴。在开展收租工作前，商业公司营运部须向工程公司〔产权人〕取得租金收缴授权托付书；跟踪工程公司完成政府主管部门对《租赁合同》登记备案工作，确保收租工作合法有效。商业公司营运部应依据各地实际状况，指定特地部门及特地人员作为收租工作责任部门及责任人。营运部及责任人要及承租方〔主力店、步行街商户〕保持良好工作联系，密切关注收租过程，刚好发觉问题，沟通、协调、解决问题，按月向主管领导和商业集团营运中心营运部汇报租金收缴状况。商业公司财务部负责租金收缴审核，负责依据《租赁合同》审核租金收缴台账，并向承租方发出收租文件，协调各地工程公司财务部开具租赁发票，按时上报租金统计报表。为保证收租工作顺当进展，应留意：应严格履行合同，按《租赁合同》及《物业效劳合同》约定供应良好物业效劳，营造有序经营环境，协调协作及承租方物业界面管理，建立和保持良好合作关系，消退和削减欠租隐患。保持及工程公司良好沟通，妥当处理和解决可能出现设备维保、工程整改等承租方关注工程问题，协调工程公司及承租方合同关系。4.2持有性物业主力店和步行街商铺收租工作租赁信息管理商业公司营运部及工程公司和集团招商中心沟通，取得《主力店租赁合同》。商业公司营运部依据招商进度，刚好归档《步行街商铺租赁合同》，并向商业集团营运中心营运部上报。商业公司营运部应建立主力店、步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并依据实际状况刚好更新，归档。租赁合同及租金收缴台账建立商业公司营运部依据《租赁合同》，建立主力店、步行街商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并将合同相关信息录入商业系统，将合同文本扫描后作为附件上传商业系统。商业公司财务部依据《租赁合同》，审核主力店、商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并对营运部录入商业系统中合同信息进展审核确认。商业集团营运中心营运部将结合经营管理目标管理指标，不定期对商业公司租金收缴台账进展检查、稽核。物业交付商业公司营运部依据《租赁合同》约定，刚好及招商中心、工程公司沟通，确定主力店承租物业交付时间。商业公司营运部依据整场开业准备，刚好及工程公司沟通，确定步行街商铺物业交付时间。商业公司营运部、工程部参及由招商中心主持工程公司及主力店物业交接，取得主力店物业交付确认书，驾驭物业实际交付状态和进场日期。商业公司营运部、物管部参及工程公司及步行街商铺物业交接，取得步行街商铺进场交付确认书，驾驭物业实际交付状态和进场日期。假设实际交付给主力店物业未到达《租赁合同》约定条件，商业公司营运部应组织协调工程公司确定承租方进场条件整改时辰表，帮助工程公司和集团招商中心及承租方确认实际物业交付日，确认需以书面形式，双方盖章为准。假设实际交付给步行街商户物业未到达《租赁合同》约定条件，商业公司应协调工程公司确定承租方进场条件整改时辰表，协调工程公司及承租方确认实际物业交付日。租金收缴商业公司营运部依据《主力店租赁合同》和《商铺租赁合同》和进场确认书，协作招商中心和工程公司及主力店确定起始计租日，以及首期应付租金支付时间。商业公司营运部遵照《租赁合同》约定，确定租金标准，或遵照《租赁合同》约定向抽成计租承租人索取营业财务报表，确认当期应收租金额。商业公司财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日〔原那么上——主力店/次主力店不晚于每月10日，小商户不晚于收费月22日〕前，向承租人送达《缴纳通知书》〔见附件四〕，明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请承租方签收确认，归档保存原始文件。租金账户管理工程公司开设用于存储主力店租金及保证金专用账户为商业公司收取主力店租金及保证金账户，商业公司对该账户有查询权。收租责任人员应刚好跟踪租金到账状况。商业公司应在根本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。商业公司应定期将收到步行街租金和保证金净额划转到工程公司开设租金专户中。划转前完成商业公司内部审批流程即可。租赁发票开具商业公司财务部协调工程公司财务部，取得由工程公司供应加盖财务专用章或发票专用章空白发票，按《租赁合同》约定时间节点向承租方开具租赁发票，并由收租责任人员交至承租方。商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行相关管理制度，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期及工程公司财务部核对发票存根和实收租金。保证金管理商业公司营运部应协作由招商中心负责主力店保证金管理工作。在需按《主力店租赁合同》约定退还保证金时，商业公司营运部应刚好向招商中心反应主力店缴租缴费状况。商业公司营运部负责步行街商铺保证金催缴工作。步行街商铺保证金退还或没收，须由商业公司财务部发起审批流程，经商业集团及领导审批后，方可执行。收租信息反应工程开业后，商业公司应依据商业集团下达步行街租金决策文件，将步行街招商租金标准执行状况进展汇总，编制《商铺租金收益汇总表》，经商业集团招商中心审核后提交营运部，作为步行街商铺租金限制管理依据。商业公司营运部应保持及主力店信息畅通，凡有关主力店租金收缴方面承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须刚好上报商业集团营运中心营运部，并协作集团招商中心解决。商业公司应保持及步行街商铺信息畅通，凡有关步行街商铺租金收缴方面承租方投诉、信函、沟通会议纪要等，须刚好上报商业集团。商业公司对步行街商铺进展调整时，应执行商业集团下达租金标准；步行街商铺调整后，商业公司营运部应对租金变动状况应刚好上报商业集团营运中心营运部，并附《租赁合同》或补充协议，及此相关租金台帐更新须经商业集团营运中心营运部复核确认。商业公司财务部应于每年初〔新工程在工程开业前〕，依据《租赁合同》及市场行情对本工程步行街商铺年度租金收入进展预料，并上报商业集团营运中心营运部，营运部将于当年年末依据租金实收状况对年度租金收入预料进展复核。商业集团将对复核结果进展考核，纳入年度经营管理目标体系。欠租处理在送达《缴款通知书》后，租金未按合同约定时间足额到账，收租责任人员应刚好及承租方沟通，落实缘由。在确认租金因承租方缘由未到帐后，应立刻送发第一次《欠租〔费〕催款通知书》，在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金标准和缴纳时限，并归档保存承租方签收回执或其他相关证据。在《欠租〔费〕催款通知书》送达五个工作日后，承租方仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定制约租金收缴等业主方和管理方缘由，应刚好发出其次次《欠租〔费、滞纳金〕催缴通知书》，限期缴纳欠租和滞纳金，并归档保存承租方签收回执或其他相关证据。在其次次送达《欠租〔费、滞纳金〕催缴通知书》五个工作日后，承租方接着未缴纳租金和滞纳金，商业公司应立刻向承租方发出律师函，并上报集团营运中心和集团律师。因特殊缘由引起欠租，应定期〔每月〕送达《欠租〔费、滞纳金〕催缴通知书》，确认欠租金额，请承租方签收确认，并归档保存确认原始文件。假设承租户拒收各种催租催费文件，可用特快专递寄送上述文件至承租户公司所在地，并归档保存寄送文件和承租方签收原始文件。商业公司应依据承租方欠租缘由，依据《租赁合同》，协调集团招商中心、工程公司，以及商业公司相关部门，解决承租方提出问题，并跟进问题解决进程。须要接受法律手段催缴租金，应提前将拟接受方案上报商业集团，经评估法律风险，并经商业集团同意前方可实施，同时跟进过程，刚好上报商业集团。租金减免主力店租金减免须经集团审批同意，由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，集团总部财务管理中心，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应及主力店正式签订补充协议。商业公司营运部应协作招商中心负责及主力店签订补充协议工作，并刚好反应主力店缴租缴费状况。步行街商铺租金减免须经集团审批同意，审批流程同主力店租金减免相同。审批获批后，及步行街商铺签订补充协议，而前方可执行。商业公司营运部依据及主力店、步行街商铺补充协议更新租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。租金收缴工作界面划分在确认主力店实际计租日以前，商业公司应踊跃参及、协作由集团招商中心牵头，会同工程公司及主力店协商、协调因起始计租日不确定而导致欠租问题。商业公司营运部应协作集团招商中心协调主力店确认实际计租日，帮助集团招商中心将各主力店首付租金刚好、足额地催缴到位。商业公司营运部应刚好反应因主力店对《租赁合同》条款产生歧义导致欠租问题，协作集团招商中心及主力店协商解决欠租。在工程公司完成《租赁合同》约定物业交付条件之前，商业公司营运部参及由集团招商中心牵头，会同工程公司协调解决因工程问题引起欠租。在工程公司完成《租赁合同》约定物业交付条件之后，商业公司营运部负责解决因工程、物业管理以及运营管理方面问题引起欠租，商业集团相关部门予以协调协作。4.3销售性物业未出售局部收租工作同持有性物业收租管理工作。4.4物业管理费收费工作日常管理商业公司财务部负责审核当期应收物管费并通知营运部，由营运部至少于缴费日前5个工作日〔原那么上——主力店/次主力店不晚于每月10日，小商户不晚于收费月22日〕前，向主力店和其他商户送达《缴纳通知书》，明确当期应付物管费金额、支付时间和物业管理费收取账户，并请对方签收确认存档。商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。欠费处理物管费欠费处理按本节2-i条要求执行。物管费减免原那么上，不得对承租方进展任何形式物业管理费减免或打折。承租方因各种缘由提出减免请求，商业公司必需对承租方提出减免缘由进展复核。其中，因以下缘由导致物业费减免，商业公司须向商业集团总部提交专题书面报告，经逐级审批前方可减免；1〕因未遵照合同要求向承租方供应相关效劳工程而导致承租方要求减免；2〕因向承租方供应房屋或设备设施存在质量缘由而导致承租方要求减免；3〕因广场整体经营须要，对局部或全部承租方物业管理费标准进展减免或调整。审批流程：由商业公司财务部和商业公司总经理发起申请，经商业集团营运中心、商业集团财务部，商业集团营运副总、商业集团总经理，并最终由执行总裁审批。审批获批后，应及主力店或步行街商铺正式签订补充协议。商业公司营运部依据及主力店、步行街商铺补充协议更新租金收缴台账，须经商业集团营运中心营运部复核确认。4.5停车场收费管理职责商业公司应依据当地法律、法规办理地下停车场经营许可证明及停车收费许可证明，并依法进展年检，确保经营收费合法有效。商业公司每年应制订年度停车场经营年度指标，报商业集团批准，纳入年度经营目标考核体系，并依据经营目标，制定停车场经营方案，将年度指标分解到月，把责任分解到人。商业公司物业部是停车场收费责任部门，应严格执行政府物价部门审定收费标准，加强收费管理，做到票款相符、日清日结，杜绝徇私和侵占公司利益行为。商业公司财务部是停车场收费监视管理部门，负责日常收费审核稽查，以及建立、上报停车场收费台账，按月统计，依法纳税。商业公司应留意停车场广告、多种经营等创收资源开发，结合宝龙城市广场实际经营状况，拓展创收渠道。定期对停车场不同时段车位利用率、收益率进展统计，包括：固定包月停车收入、临时停车收入、占用车位其它经营收入等，同时对周边停车场经营状况进展调研，对停车场经营形势进展综合分析，并形成分析报告，适时调整停车场经营方案。4.6停车场收费工作商业公司应建立停车场台账，明确规划车位、已售车位、主力店免费运用车位、多种经营占用车位、可经营车位等数量，以及及主力店约定停车实惠政策。商业公司应建立停车场年度收费台账，按月统计汇总停车场税前收入、税金支出、发票工本支出、政府主管部门管理费支出及扣除以上支出后净收入，并依据及业主〔或集团〕约定比例对净收入进展分成。商业公司财务部应于每月第三个工作日内，编制上月停车场收费报表，上报商业集团营运中心营运部。在停车场内占用车位多种经营工程，须报商业集团批准。停车场内占用车位多种经营收入，均应列为停车场收入。4.7多种经营收费管理商业公司每年11月底