房地产开发户型设计策划

目录HYPERLINK\l"_Toc77766331"第一部分房地产户型策划 2HYPERLINK\l"_Toc77766332"户型需要策划 2HYPERLINK\l"_Toc77766333"户型简史 3HYPERLINK\l"_Toc77766334"好户型的标准 3HYPERLINK\l"_Toc77766335"立体户型面面观 4HYPERLINK\l"_Toc77766336"大户型？小户型？ 5HYPERLINK\l"_Toc77766337"面积多大才合适？ 6HYPERLINK\l"_Toc77766338"户型之首——客厅 7HYPERLINK\l"_Toc77766339"主卧 8HYPERLINK\l"_Toc77766340"厨房 9HYPERLINK\l"_Toc77766341"洗手间的问题 10HYPERLINK\l"_Toc77766342"阳台 11HYPERLINK\l"_Toc77766343"户型设计趋势 12HYPERLINK\l"_Toc77766344"第二部分售楼书该说点啥 14HYPERLINK\l"_Toc77766345"第三部分关注购房中的感性行为 16HYPERLINK\l"_Toc77766346"第二部分关于房地产价格策略的几点思考 18HYPERLINK\l"_Toc77766347"允一、成本晕+犬竞争？消费者窗+廉竞争？呢 非18HYPERLINK\l"_Toc77766348"版二、金子？银左子？督 牲18HYPERLINK\l"_Toc77766349"到三、开盘：高欧开低走？低开要高走？丸 械19HYPERLINK\l"_Toc77766350"嘴尾盘：降价清亡货？精细营销龟？糊 泻20HYPERLINK\l"_Toc77766351"浊“因低开高臂走万”谅的实际操质作佛问题馒 刑22

椅第一部分用牛房地产户型策栏划脂可以说，户型组定位是否准确苏、户型设计是私否科学合理是扩事关项目成败火极为关键的因看素。那么什么蓬样的户型类别辩配置才能紧扣承项目总体定位闸？什么样的户门型功能布局才腹能最大程度地急满足消费者现盒在与将来的生护活需求呢？在狸此我们对涉及斗户型的一些问性题作些探讨，桥希望我们的研兔究心得能给您断一定的帮助统。沉户型需要策划受表面上看习，户型即建筑氧的室内空间间椒隔，需要考虑肌整体建筑结构劳、建筑承重及眠水、电、气、杯热、光纤等管秩网线路布置，构因而是一个建码筑技术问题，术完全是建筑设致计师的事咐。砌没其实不然擦。户型是实现焦消费者居家生声活的基本要素魄，是满辽足厌“巴舒适类性薪”鞠的首要前提，燕只有满足了消陷费者需求的技兆术才有意义，素只有满足了消贼费者的户型才润能确保项目销钢售畅旺，因此寇户型设计首先弄是市场问题，煤其次才是技术卖问题镇。墓敌世界上没锁有最好的户型雁，只有最适合榆某一特定项目温所指称的某一蛙类别消费者的锻户型。而要让的户型能恰到好睡处地满足目标异消费者的需求都与潜在需求，乐不仅需要研究丸这一部分消费为者的生活背景默、消费心理、片消费特征，而伏且需要充分考仔量项目所处的修地理特征、景涝观环境、人文奴环境、项目的眯规划布局、小脆区内环境营造些等一系列因素畜，让户型定位扇切合项目整体名定位。而这一剑切，显然不是翼设计所能解决眼的问题而只能邀是项目策划人蛾的工作，设计声师应该是在项茎目策划人对户蔑型类别配置、似每户内功能配异置的详细任务让书的指导下开窜展工作才能设季计出真正剖的芦“棉好宏”亦户型尼。简疤户型策划橡的主要内容有求以下几点静：彩位淋股1斥、户型类别配脾置。想吸引所耕有消费者的项棒目最终只能是港所有消费者都货吸引不到。因真此户型策划的秘首要工作即是渴根据项目所处葵区位及周边总陈体环境，结合朽目标消费者定顶位，确定项目蒸是以立体户型讲为主还是以平迁面户型为主？鞋是以三房二厅惜二卫以上大户暖型为主还是以鞭二房二厅一卫台以下小户为主目？一房、二房朗、三房、四房就、五房、复（皆跃层）式等分坟别应占多少比皮例蚁？童咳熊炊2观、户型面积设鸭定。从目前的露市场实况看，霉由于生活习惯薪、居住观念的直不同，我国南僵北之间、东西藏之间消费者对雨户型面积的要进求存在巨大差馒异。香港人通碰常深将荐7烦0旺㎡做成三房而化北方地区二房困的面积也大多怠超俭过剃10需0梢㎡。就是同一翠城市，不同类纳别的消费者对钻面积的要求也牺大相径庭：有串的认为三房应猪在穗10窝0身㎡左右，有的探希望三房能做周到率13煌0扯㎡以上甚探至创17裹0葵㎡；有的喜炕欢惯7笔0饿㎡的二房，有蔑的中意二房超叼过管9辣0作㎡辉…测…梁那么具体到某胸一楼盘，每种辉户型类别的面蜜积到底以多少贷为宜，显然需扯要精心策划效。此还伶妥3百、户型类别分德布。我们在很脾多项目中都见丽过一些单纯从贺设计角度看堪布称优秀的户型怠却不幸沦为库亚存，其原因在做于发展商将它用们放在了错误翠的位置：面积畅大、总价高的脊户型却被放在亩临近路边噪声汽相当大的地方渔、或景观较差瓶的地方、或朝皱北的方向、或茎南北向楼体中艇、或有西晒、旁或是底沉层员…蒙…拳位置最好的地蜘方设置总价最侦高的户型、位辛置最差的地方歇设置总价最低湖的户型，是决颗定各类户型在萄项目中位置分贼布的基本原则蚁，背离这一点规，收获的就可掠能是积压或低洒价低利润销。萍泡知尾4悉、户型功能配婆置。几个卫生发间？几个阳台装？厨房是开放惕式还是传统的串封闭式？要不裤要工人（保姆气）房？要不要放设置一个杂物厨间？要不要设件飘（凸）窗办？岁…考…绪等等问题也应慕站在市场角度齿、从项目整体毕定位的高度来驱审视而不应由仓设计师依据站靠在技术角度、捷单纯从建筑结尼构出发狮。沟户型简史北时间的流俩转、社会经济锻的发展在不停春地改变我们的垂生活状态、生黑活观念，也不混断地改变着我喉们的居住观念氏我们配对担“圆户浆型页”奋的要求。为了用做好户型策划骄，有必要先了侨解一下户型在迁简要发展历史汪。午沉坐北向南彼，四四方方一纹个小院子，白电天有太阳，夜鞋晚有月光；老妇子住上房，东财厢住儿女，西偏厢是灶堂柴房暑，后头还有猪网圈鸡窝茅房；木坡屋顶，大厚笼墙，院里是石忆榴红枣，院外绝是榆柳相依。肺千百年来，这婚就是咱中国老击百姓最理想半的滥“捷户害型蝴”败，无论是平头庙百姓还是县官研老爷，只有面缸积大小几重几么进的区别，基限本设计思路概令无二致珠。水闲这样谅的霜“央户径型宣”筑自然是旨好侧—援—筹宽敞舒适，功匀能分区明确。棋但动辄占上亩雹把几亩地，土歇地资料利用率懒太低，而且基介本没有卫生间理概念，不少人聋在床后隔着蚊帆帐就放个尿桶缠；窗户小小的家，大正午也有烦几处黑角落。肝这样粘的辞“钱户诵型鞋”允假现在恐怕在农于村也不大受欢范迎了睛。依杯解放了，桌日子似乎是好桂过些了，不识册时务的马寅初迫老头被打倒了糖，于是一天比弟一天多的人不浪断涌上街头要盾房住。国家机打关、企事业单盗位一盘算，发联现自己银子实探在太有限，那槽就凑合将就吧矛，大通道，筒辛子楼，小平房仗，公用厨房公胜共厕所，先整宝个遮风敝雨不废能让人睡大街余上的地方再说炊。这样吩的风“欧户予型虫”矮，说什么也住汽着挺别扭不舒湖服，但那年月革，还能怎么着之，能分个一间毒半间就不错了戚，感谢谁还来奔不及，谁想那闪么多匪。程戚转眼愧是迷8欺0嘴年代，改革开聪放了，经济真侄的好起来了，垃衣、食、行转圣眼就都大有改亭善，琢磨起住毕房问题自然就生顺理成章。大贺伙很快就发现塌这大走道的筒需子楼实在不是扔好浴战“串户教型行”紧，都渴望能弄狸个抬“乳成套应房容”及。是啊，有个享厅让一家人团瞧团吃饭、有两汽三间房不用与偏成年子女挤在联一起、有自家针的厨房做好吃哥的不用担心别傍人眼馋吃得艰衡苦一点别人也宋不会知道、有绵自家的厕所不童用排队再冷的奉冬天起来也无途大碍、还有个亏小阳台让人种堪点花草晚上还横可看到星星，该这样的日子可蓄实在太美了袄！轰移可很快人疾们又发现还是节不对劲：厅里龄实在太小，放揪个大彩电看着晋刺眼，放在房职里吧父母儿女戚来看又不方便康；还有大沙发漠、茶几、音响璃、金鱼缸也无症处安身；冰箱启想放厨房，可莲厨房更小；洗胳衣机想就近水树龙头放在卫生炉间可卫生间也存太逼仄；客人倦来了要往床上水坐，一家人的获生活裸露无遗辞。于是人们盼析望能住上客厅蜜、厨房、卫生敌间都宽宽大大识，卧室里干干的净净的房子蚊。脚托这样的房距子还是有人不祝满意：早上一叉起床，大家还很是要抢着上厕卧所；辛苦一天奥晚上想好好泡姓个澡也不方便卵，厕所里总是兆潮湿阴森味儿戚不太好；厨房睛虽然大了但洗剪菜、切菜、炒迷菜也还是不顺遇便；大热的夏蔽天厅里怎么也区没丝儿风？想艘看电视吧又怕赛吵着孩子的学倾习，不看电视成吧晚上还真挺捧难受，有时夫秆妻俩想疯狂一混回也怕影响孩感子父铜母采…疤…匀很快，在最隐篮密处设有主人薯卧室的房子、桥有两个以上卫芝生间的房子、仍卫生间能通风危采光的房子、鄙厨房连着小阳由台的房子、客城厅（餐厅）两滔头都有大落地晴阳台的房子都赌被设计出来了缺。努症有单身汉盘也想要成套的斑房子，于是有环了单身公寓棋。较削有经常来颂这里公干又住态腻了酒店的人韵也想买房子，纪于是有了酒店伏式公寓股。允东有极想看众山景海景园景治的人，于是有熔了景观户型摆。灯……好户型的标准穷选择一种趴户型，选择一狸个生活空间。的不同的生活经铁历、生活状态捕、生活习惯会钟带来对户型的恋不同理解，而嘱户型则不管人兼们过去如何，鲁只是以它难以铺更改的刚性改袍变、重塑人们档的生活方式。轨因此，所谓好章户型，就是能冻充分尊重人们努居家生活天伦妇本质、亲情本途质的户型；是愤能带给人们身冠体的、心理的柔舒适享受的户宰型；是能满足阶现在与未来生粥活变化的需要形的户型；是与仇室外自然、人雀文环境协调且徒将好环境引入堂室内的户型；喉是能最充分考鼠虑建筑材料与私环保的户型忌。料订一套好的雕户型，首先必号须是每一个房破间都间隔方正售，少胜点卧“廉金角银讨边竟”苍，谨防多边多轮角魄的节“推钻石梯房呼”飘的出现，如此态不仅利于家具忠摆放提高实用门面积，也符合乡中国人的消费躺心理姓。姜番一套好的励户型，必须做离到以下几个分架开扔：袍捆懂宋1哪、动静分开。鬼客厅、餐厅、渣厨房、音乐房何、麻将室需要弟人来人往，活车动频繁，如此壶一个家才有生此气、有活力，必而主要为休息妨睡觉之用的卧狼室显然需要最晴大程度的静谧的，因此应将它位们严格分开，沙确保休息的人励能安心休息，阶要走动娱乐的纺人可以放心活吼动叮。牙慌器汪2禾、公私分开。移家庭生活的私膝秘性必须得到胶充分的尊重与循保护，不能让促访客在进门后车将业主家庭生水活的方方面面难一览无余。这糟就要求不仅需涉要将卧室（主照卧、父母房、老儿童房）与客纺厅、餐厅、音雅乐房、麻将室宏（娱乐室）进斩行区位分离，熟而且应注意各霜房间门的方向垄。竭摆捷林3严、主次分开。串买房通常是人味们事业奋斗有配成，生活质量拜迈上台阶的体杨现。为了彰显并业主的成功，抽也为了家庭成寸员之间的起居叫互不干扰，主模人房不仅应朝拍向好（向南或财向景观）、宽填敞、大气，而往且应单独设立理卫生间，应与召父母房略有距断离分隔。如设杰有工人（保姆商）房，则又应锋与主要家庭成诉员的房间有所椒分离席。蚁肢叙秋4胖、干湿分开。甜也即厨房、卫钞生间等带水、因带脏的房间应使与精心装修怕烦水怕脏的卧室峡等分开告。坡闪一套好的博户型，必须做崭好置“笛通俗”围、刘“悔透嚼”跳工作誓。浓独如果客餐壶厅相连，最好羽能有开放式阳湾台与大玻璃窗宁遥相呼应，既品能保证客厅的馅采光充分，春那、夏天蓬的怜“峡穿堂忆风哄”扔更是一种极为派舒服的享序腥受转。粒夹厨房当然闭也应有良好的付采光、通风条丹件，闷在一角础的厨房将时不昂时降低下厨人梨的工作热情，耻影响一家人的票食欲跌。筝勾卫生间不苹应脏兮兮、臭互哄哄，它不应陕成为天然的藏赠污纳垢、繁殖终细菌的场所，桌它也应该有良喂好的通风透光留条件，应该窗祝明几静，无异第味，不长霉冠。某爽卧室，自然更膜不能成为黑屋赌暗房了已。修缩一套好的蜘户型，应安排冲尽可能多的房插间朝向南面，仍以确保灿烂的阻阳光能照耀房暴间，如有不便好之处，则首先张满足的应是客饶厅与主卧袜。毕插当小区周否边有着极为突附出的景观时，缎户型设计可能关会打破传统朝蚁向布局而以景责观为中心，这颜时首要的也是垄安排客厅与主暖卧朝向景观贪。女请好的户型架中厨房应远离票卧室，以杜绝甲油烟污染。而拳卫生间则应靠轻近卧室以方便椅家人叼。恩狮好的户型该中供水、排污牙、电、煤气、翅供热、光纤等时管网布线应尽绵量集中，既方厕便业主装修，团又方便维修检航查，还节省材度料蕉。虏沿立体户型面面牙观魂目前市场渐上的立体户型抱主要有两种：辆跃层式（深圳浊叫复式）和错啄层式柱。烧杠所谓复式躁，就是在一套退房子内拥有两漏个楼层面，而乞且这两个楼层而面的竖直投影绣面一般是重合埋的，两个楼层作之间有户内楼储梯作垂直交通卵联系。最浅显何地说就是相当熊于将一幢住宅第内融的惩“偏50国2春”袖号房序和垂“蚂60黄2净”愉号房通过一座朵户内楼梯连结孕为一套（当然袭也可以是更多渠层）姑。溉谱很显然，枣复式住宅给予许住户的空间层炉次感十分强，础功能分区也能芳做得十分到位挥，其隐秘效果锯远非平面户型仙和错层式所能奴比拟鬼。愿恢一般说来扬，复式住宅的渠入户门均设在使低层，这一点割非常重要，因彻为从人们的居抵住心理来看，自进门应该是第岸一层，若再往灰下走则有进地哈下室的感觉。至所以复式的中栏、下层应集中尊设置会客厅、牛商务间、餐厅封、厨房、公共芝卫生间、贮藏咳室、客房或为特行动不太方便绞的家庭成员设套置的卧室；而幅上层则宜设置铅对隐秘性要求猎较高的主人卧银室、次卧室、蹈家庭起居室等半，复式上层并批非是一般客人淋可以进入的惨。尖愧复式房的腹室内楼梯是不恭容忽视的重要周内容。户内楼小梯梯段宽度不柱宜小妈于麻8逝0姥厘米，否则不辈仅行走不方便抽，家具也难以放搬上去。楼梯骂的位置安排也费颇有讲究，一墙般设于厅堂的纠角落，以避免息占用过多的空谷间。在下层，愤楼梯应与过道霉空间重合而不辟能占有房间面颗积，在上层出旗口处以设置卫番生间入口为宜母，可不另设平遣台面积遮。扒昌显而易见织，复式住宅面出积一般都很大话，动馆辄枝20德0埋㎡以上，而且瞒其单价通常也勾比同一幢楼或挎同一小区的平棚面住宅要高，搅因而其总价非我同小可，不是园一般人所能承饶受。但它所提抄供的居住质量附，它所带来的食如影视剧里西舞方矛“待资产阶忍级钓”麻生活方式的尊脑贵感受、它带叛给业主与众不皂同的心理优越咬感，又多么让瞧人心动事！吊迟截而切“沈错层跃式六”母则是平面户型势与复式户型之吐间的折衷主义种者。它并没有县两个完全不同煤的平面，而是芽通过将同一层浙面中的部分抬毒高一米半米，沃从而有效地实亡现日常生活中瓦所涉及的起居惭、饮食、休闲需、娱乐、社交贫、学习，都可鼓在不同的功能毕层面上进行，冶较好地满足了便人们对现代家锁居的需求扔。车轨错层式户敬型的带给人们贯错落有致的新马鲜感、各层之寻间高差的不大院和室内楼梯高劳度的缩短、平听缓，既增加了麦乐趣，又不太外影响交流沟通尸，其面积也与摔平面户型相差切不大，因而近泛年来在各地尤倘其是上海大行争其道大受欢迎湾。今年以来一议些地方又先后纽推出了不少三匠错层户型：进祥门的第一层面升为公共活动区泪，南面是大开内间客厅，北面鼓是餐厅、厨房鉴和公共卫生间忽，向里上数级侄楼梯形成第二辣区域，可作为鹅老人房儿童房辆或客房，继续摊向里上几级楼叨梯是第三区即吊主人活动区，照同样是大受欢我迎甚至出现抢环购滔。讲扎孩师199社9瞎年，深圳一家辽公司推出了一珠种获得国家专故利稠的镇“跌跃复一籍体烧”莫的户型即将复派式房的下层做侮成错层式：进感门为客厅、公梁共卫生间、餐桐厅等公共活动疮空间，往下走棚为厨房和工人首房，顶层为主溜要家庭成员起胸居活动空间。蚊发展商在广告渴中不仅宣称该桑户割型当“教领哨先恩3遍0负年发”哥，而座且邪“打使用面积大于电建筑面辫积散”钓，凭借这一创员新户型，很快迟就将一位于大也马路边立交桥佛旁的房子卖荣出谋80扛%纵以上，不少眼生光独到的炒家送也因大胆投资最而获得颇丰肯！划瞒大户型？小户冰型？蹦由于生活割方式、居住观软念、消费者所屑属社会阶层、定房价差距等系组列原因，不同葛地方不同城市模的人们对大户篮型、小户型的爹理解大不相同骨。蜘准香港秩有印“砖千呎豪反宅特”耳的说法桂，抓100赌0俱平方呎多大阀？还9伶0宴多平方米而已素。在深圳、广铃州、上海，一俊般认软为钟13妖0罪平方米以上为泰大户型。而在卵北方的大部分菌城市，似乎只喘有畜17链0谣平方米以上才送会被叫洋做方“成大户豪岛宅担”侮。览嫩从内部空盼间设计角度来袖看，户型面积唇越小，难度越雕大。因为要抠医着那一点点空性间的确很难做视出新颖别致的穿花样。因而一柄房一厅、二房踩一厅、一房二亡厅、二房二厅肆等中小户型在哈功能配置上就闷比较简单，一助般就是厅、房飘、厨、卫、阳亦台严等弹“少五大球件佣”驱，功能分区也痒不尽完美。而贯大面积户型就笑让设计师们发贝挥的余地就较引大，不仅可以慨在小户型基础谨上增设主卧卫念生间、贮藏室板、工人房、书露房（音乐室、灯麻将房、健身司房）、梳妆间除、更衣室、主拒卧观景阳台等站多方面功能，汪而且可以依据装人们通常生活谢习性做出比较幼完美的功能分永区，跃、复、涉错层等创新空拜间也比小户型促大得多大。开硬值得特别乎一提的是，小词户型是否应带袜保姆房的问题冲。一般说来，蹈在小户型的买岂家中，结婚未月久的年轻人是弦绝对主力。这旋些消费者的小暂孩还很小或即部将诞生，而在尖目前国内的社相会经济环境下往，又需要夫妇息两人都上班工离作，他们正是识最需要聘请保挪姆家庭！但目姓前市场供应实拘际情况是只有屿三房以上大户常型才带保姆房痛，而二房户型纱带保姆房的则佣为数寥寥。消砌费者选择小户心型的很大原因世是由于其总价毯较低、月供轻挎松，那么增加缓一间保姆房所厕带来的压力，弹目标消费者能刊否承受？希望周大连有开发商蹈、代理商、广耽告公司、市场欺调研公司能对农此做一番深入帅研究蛇。牺酸从整栋楼朋或整个项目的束来说，大小户泄型的配置比例明也是一个必须录仔细研究、谨纤慎对待的问题暮。户型单一则宗由于客源供给蜓面狭窄，抗风读险性相对也就筑较差，央但墙“汪人以群福分渡”担，单一户型所冬带来的客户基脏本素质面的同对一，可大大提银高物业形象档呆次进而卖出好牛价钱。正因为条如此，因而采抵取此一户型配把置需要精确、闹深入的前期市退场研究，但一誓旦定位准确，旅其收益也非同产一般。而一些田项目由于对目端标消费者界定脚不清或希望将戚所有类别消费呈者一网打尽，皇于是诸从德3侮、吐4沙0答㎡的单身公寓凳到二房、三房阴、四房直疗至匹20访0窝㎡以上的复式傲一应俱全。看正起来不同需求岩的客户均能得氧到满足，实际烂上由于定位混阅杂，各种层次兄的客户均难以界找到感嫁觉丰—肤—常开奔驰的当然孔不想与踩单车虚的为邻，踩单称车的看邻居开钳着奔驰进进出凡出心里也别扭岭。因此大、小慢户型相互比例思配置合适，户渔型既有层次又涛有相对同一性肤，既错落有致威又充实丰富，歼则客户挑选余拳地大，市场抗畅风险性也好。其究竟是多少的饼比例才恰当，衣这并不能凭主厕观的臆想，只特能是通过对市半场的深入了解铁才能得出秧。私浆户型的配俩置决定了项目谦的整体定位，哀因此户型策划肠首要的是进行缘土地价值分析集判断：景观丰治富、交通便利构的地块当然应袍以大户型为主态；土地各方面酬均普通既无突雹出优点又无特尤别缺点的，则损以中等户型为赶主；而地块较殿差时则应以总稳价较低的中、踩小户型为主；销至于在商务中掌心区的小幅土牢地，最适宜的谨当然是小面积刷公寓甚至酒店充式公寓迷。毙黑面积多大才合阵适？毁在所有涉裙及户型的问题克中，最令发展绩商头疼、让人像最难下定决心朴的当属以下两头点：各户型类种别在项目中的秧配置比例、每豪一种户型的面数积大小。因为酷前者将决定项汁目主要卖给谁亲，而后者则将量决定项目是否鹊真正能满足这帽些人零。毅柴不同的消悄费对象有着截泊然不同的需求荷，那么我们又袖如何知道所确秃定的户型面积液是正合目标消立费者心意的呢镜？我们认为，漠必须从以下三粒个方面综合权夕衡怠。杯姐消费者对榴应性。我们知涉道，一房一厅羞的小户型是只雕能作过渡之用基的，其购买者柿将主要是年龄滚在兰3顷0伙岁以下、未婚今或刚刚结婚的插年轻人，其购非买动因主要是厕工作时间不长镜，积蓄不多而惯又渴望拥有一阿片自己的小天就地。从功能上毫说，虽然也需老要厅、房、厨饱、卫、阳台五座脏俱全，但对穷每一部分面积供的要求却应该础都是小字号的印，而且需要布务局紧凑，因此娃总面积也不应株超牺过夫5揪0技㎡。否则就失而去了过渡房的梅本意。二房二酿厅、三房二厅痕所面对的则是另最复杂的消费尊群。有的三口阶之家因小孩尚疑小，二房即已贝足够，但他们逮生活可能较为康宽裕，因而偏璃好面积宽松布谋局更合理的大毅面积二房；而碧有的工薪家庭愚人口较多却资云金不多，当然昏更希望购买房计间较多而面积旬偏小的三房；万还有部分成功骆人士或高级白造领，虽然购买赶力强劲但较为质实用主义，认刊为布局合理、庭面积略偏大的涌三房就已足够道。二房是夹做兰7煌0踢㎡还差是现10岗0登㎡？三房是欺做营10矮0群㎡还芝是瞎13吨0想㎡？需要我们惭精确区分目标浮消费者并与其称购买力、生活随状态、居住习乳惯高度对应。得四房以上银或愿15彩0鹿㎡以上的房子巷，其面积敏感撤度相对较差，塔但也只有深入胖分析目标消费葱者才能做得恰铲到好处，才能兰使销售一路畅心旺翼。亏壁舒适性。椅房子是为人服才务的，房子是殃为家庭天伦生锋活服务的，而旅户型分割的目刑的就是为人们赴提供一温馨、恒亲切、舒适的仿家居空间。舒睛适性就是从人毯体工程学和家抽居生活基本规挠律出发，决定朝户型的开间、少进深及面积炊。最稿房子越大则舒度适度越高被不争少人认为是理理所当然，事实肾并非如此。以旁普通家庭的客泰厅为例，这里唱陈设的是沙发宰、电视、音响尽、金鱼缸、花掠木等，是迎客鹰、家人闲聚的乎空间，谈话、树看电视是这里芳的主要节目，衔太小让人有压脉抑感，过于空钳阔则又易于让蚂人有四边不着济、相互有隔阂浸的感觉。因此纵客厅的开间美以掌4.其5抬米为宜最大不摩应超假过站5象米最小不应小秩于泊3.凉5浩米。同样的道骂理，主卧、次住卧、卫生间、幕厨房等都有这鸽样从人居活动赵出发的辩证关棕系齿。凳少除人的视角、列人的活动外，抄舒适性还应考游虑利用率问题妨。如果一套房牌子中有部分面泛积既不能用于屑摆设家具电器体、又无助于人抚的活动、亦不列能增添艺术情思趣，则只能增验加购买费用、净增加主妇打扫喂卫生的时间与程难度，舒适性费自然也就大打砌折扣杀。课钟地域性。俊地域性是由于味各地区人们生盯活习惯不同而雾对户型面积有淘着不同的要求在，其实是舒适断性的延伸。这姿也是户型设计必中必须高度重寨视的问题。比咳如大连人大多毛认为二房二厅面应该有度个松9惜0隶㎡甚骤至漂10映0塘㎡，而在深圳笑，恐怕就很少椅有人能理道解蜻9聋0认㎡以上的房子已为什么不做成垂三房，为什么糠要如此浪费。肯多数深圳人眼口里的三房应该倾在浙10邀5抵—传11遮5击㎡之间，而大衫连人则显然认船为这样的房子烦太小太逼仄绒。王革户型之君首者—吼—烈客厅锣毫无疑问波，在一套房子差里面，客厅的莫重要性居于首江位。因为它是柿进入一个家庭蹈给人的第一视泡野、是一家大狮小尽享天伦之灭乐时最主要的哗活动空间、是吵迎宾会客的最敞重要场所。因慧此我们说客厅歼是户型之首，红在设计中应该贡得到最高规格亭的尊重葱。快键在客厅的秆设计要素中，奶包括开间、进姐深、阳台、窗配、门的数量、六门的朝向、餐题厅的联接、玄锻关等饮。絮哭上一篇文衫章我们提到，嘉视总面积的大猜小，客厅的开门间应迟在爪3.刮8温—固5恳米之间，过大酒或过窄都与人秒们的家居生活够规律有冲突。自而在通常情况辅下，进深与开冷间之比不宜超脾过增1.盖5凶，否则也将在即因过于狭长影圾响使用谈。培蝴阳台几乎零是一套房子里去唯一可以与外去界自然环境交巴流、对话的空屠间，是最开扬梅、通畅的地方闷，我们认为必删须与客厅一脉棵相连。阳台还刑是将自然风、第自然光引入室崇内的最佳途径里，当然应让全随家人都得到这歼种享受，因而售从这个角度看寨，也应与客厅记相连。阳台必肿须与客厅相连泄还有一个重要喇原因：它是我知们晾晒衣服的刷地方，因此只湖能是与公共空筐间相通而不能笑穿过卧室以形仰成干扰、影响统居家私密性搬。尸盒如果在向醒阳面设置了阳佛台，在背阴面搞能否设置次阳场台或窗户以形附成直“遥穿堂扇风宵”贫增加客厅的通签透性呢？虽然比不是必需，至副少值得考虑晚！颈陆在客厅周喂围开几道门，址每道门各自朝丈向何方，当属绕客厅设计中最哄难决定、需要秤反复研究认真巾斟酌最费心血混的之处。因为胳门越多则空间互利用率越低，盘而门朝向哪里习又决定了使用衬的方便与否。悄公共卫生间的筋门应朝客厅吗贪？厨房呢？哪释个卧室外的门莲朝向客厅？能匆做到所有卧室携的门都不直接滋开向客厅吗？缝客厅与卧室之怖间的走道如何域安排？不设过兼道又如何割？侮…果…琴这些问题当然窑不可能有统一蓬的答案，不可战能有经典的、应最好的方案，框而只能通过对杜目标客户深入咳、细致的调查雀访问来了解客如户的真实需求峡，并结合项目私的实际情况统劝筹安排抱。参伯客厅与餐血厅的连接也是都个问题。我们谅在南方看到多拣数都是直接联征通，而在大连辟市场，好象多件数都是有隔断形甚至错开。连缸通会使整个厅施显得开阔、通纸透一些；错开究或隔断则功能倒分区更清楚细卫致一些、小餐爱厅的气氛要雅樱致一些，但通载风性差一些，灰面积利用率也锄将打点折扣论。穴乱玄关在客礼厅里的出现时假间较晚，是伴线随券着闹“巨三大（厅、厨酬、卫）一小（筋卧培）握”殿、功能分区等惭居住观念而进测入普通人家的让，并迅速得到防部分家庭的认难同。但其真实生价值、其存在制的必要性仍为像许多消费者怀转疑，因而设置叉与否也需谨慎圾调查痛。深粗关于客厅恩，我们在这里费更想提请发展广商注意的是随辨着对消费者的挤进一步细分及粥细分后消费者夹个性化需求，花是否应重新界祖定客厅功能进据而从根本上改妄变我们的设计匪思路茧？蜓缺对于时尚答、前卫、崇尚鉴个性、反对拘惊束、喜欢离宏群低SOH佛O陵的年轻一代新量人类们，也许栏并不希望客厅谨仍然只是个标享准模子里出来锣的方盒子，有涂起伏变化、有糠错落、有曲线障或许正是他们蛙的追求。为客珍厅赋予更多的垦工作功能甚至替直接将客厅当已作电脑间、网它上冲浪室也是表部蓬分替I客T链人士的生存需待要，现在仍处菠设计阶段的房厌子，在决定一利房一厅、两房柿一（二）厅的踪布局时，恐怕宝就有必要考虑奴新人类们的需借要了洪。浙过客厅能蹈开凭PART授Y剪跳舞吗？客厅羊能不考虑摆放缸电视机吗？客奏厅能是小酒巴异吗？客厅能是事茶艺馆吗灵？菠染凡此种种，或树许现在还没有翁足够多的人提般出需要，但我摄们不能不思考阿、不能不调查斗、不能不有所逼准备嚼。暖主卧阵我们都知摘道，在单位福锄利房一统天下诚的年代，即使凯在三居室以上坚的户型中，各麦卧室尽管有大牵小之分，但主拘次关系是十分修不明显的。因追此糟“义主别卧窃”来的出现，堪称乡是户型设计思构想中革命性的遇突破之一怒。绞逼主卧的出商现，使老、中伍、小三代及客吗人在空间上有污更强的独立性呀，减少了家居滤活动时成员之赢间的相互交叉麦干扰，增添了蚁生活情趣，因难而从生理上满蜡足了现代人的取家居生活酷。马释主卧的出进现，还极大地钢满足了购房者幻的心理需求：嫂拥有自己的房拖产在很多人眼娱里还是事业成佩功的标志之一翁，而独立、舒嚷适、宽逸、豪咏华、典雅、有驶个性品味的主阴卧正是业主尊慧贵身份的重要临体现犯。育病主卧设计窃的要点如下杰：说呼卫生间：休我们在大连仍亏能看到有些项误目的三房仍只堂有一个卫生间裳，这显然是没害有较好地理解堪消费者的需求移。主卧一定要想有独立卫生间鞋！不仅如此，余主卧卫生间面窗积也应比公共录卫生间大，功猎能也应更完似备软—表—淹在洗脸、浴盆孕、座便器外，皂还应根据项目柜总体定位设置绳按摩浴缸、桑奋拿、梳妆间等定。轻捧位置：独猾立性、私密性格是主卧的主要缠要求，现在的条建筑设计师都洋知道将主卧设态置在最隐密的渗地方醋了野—睁—枕尽量远离入户赞门、远离客厅啊，如是立体户码型则设置在上输层或上半部分堪。但与此同时袋，我们又能在愁不少平面户型捐的项目中看到渴主卧虽居于私黎密位置，可门作却直接对着客坑厅，整个就是护自相矛盾。更降有甚者，有一原个项目的主卧脉居然直接面对厅餐厅、与厨房纹相邻，这就让我人匪夷所思了围！除私密性外杀，朝向榆、闯“扩观掉景瘦”吸也是在确定主寻卧位置时必须循考虑的重要因蚊素，主卧必须贩朝南或面对最牛佳景观朝向泼。算到面积：主侨卧面积当然应凤比其他房间大省些，但舒适是篮有避“序度帮”座的，因此主卧青面积并非越大年越好。面积过户大一是造成浪伙费（购买款、应管理费），二鸣是空旷的空间屋不利于营造亲突密、浪漫、温普馨的二人世界傻。以我们的调莫查，目前深圳棋等地消费者普策遍希望的主卧合面积组在纵1男8堤平方米左右，浅北方消费者的葡需求相对大些讲，平均值匙在端2蚕5种—姿—兔3袍0怕平方米左右监。摄筛窗户：客射户的功能有三尤：采光、通风访、眺望。无论疏电源光是何等突的绚丽多彩、敲浪漫、有情调砍，也无法和太暑阳光所带给我爬们的温暖、亲窝切的心理满足狂感相比拟；无惑论电扇风、空扩调风是多么清雨爽宜人，它也姻不能代替轻灵服、和谐的自然植风；无论电视狮节目有何等精取彩，它也比不旱了绿树、红花车、青山、碧水台或城市繁华绚睬烂的夜景所给堤人的舒缓、放膝松。因此低台包、大窗、凸窗仅（或曰飘窗）裁甚至落地窗就粗成了近年来主裙卧窗户的主流却。而在深圳，犯转角窗（将垂辩直的面对景观诱的两堵墙都设魄计为透明玻璃饶窗）、弧形落准地窗也已被大化量运用牛。瑞蛮辅助功能寻：在目前的住届宅市场中，不核少设计师在处靠理大面积户型困时，常简单地伯将每一个房间逆按比例放大就亲算了事，其实议这是一种非常奇严重的浪费，歉我们认为可行晒的方法应该是形将功能进一步刃细分，如在主产卧中就可考虑饱设置独立的衣感帽间、独立的捡梳妆间，可以纵考虑设置背景焰音乐系统等巧。尾厨房折我们关于复厨房的想法可谢集中归结为三捡个方面：厨房丝在户型中的位绑置；如何提高奶厨房的舒适度纯；厨房设计的撑创新性想法砌。肺朱位置：南忙方气候炎热，者所以南方的房土子特别强调通钞风顺畅、希望组厅里雷有者“谈串堂百风关”舰；北方冬天漫李长，所以北方云的房子特别讲湾究南北朝向。就这就决定了南柳北方的消费者搂在厨房的位置胳上有着明显不洗同的需求：南冠方的厨房多位常于客厅或餐厅霉的一侧，而北顺方的厨房多位乡于厅的北端。光但不管南方北绸方，我们认为限只要是平面户蚂型，在规划设准计厨房时就必邻须从如下两种贯基本原则中选雄取其中之一缎：私1杀、厨房是家居芝生活中最主要政的污染源，噪敢声、油烟油污饿、残渣剩饭、溪残枝败叶、清躬洗污水等集中这于此，因此应盈远离卧室、客胳厅，尽量避免絮拎着菜穿过客挤厅，也就是说连厨房应尽可能写靠近进户门狐；见2节、厨房与卫生趟间是住宅中的核水管集中地，之因此从施工成泥本、能源利用昆、热水器安装革等问题考虑，拴厨房应与一个呈卫生间贴邻而示处。其他如厨超房门直对客厅缩、卫生间门开横向厨房、穿过萌厨房进入卫生筛间的设计都不尝太符合人居习捧惯身。蜜宪舒适度：龄事实上，宫自劝“萄大厨印房繁”汽的观念与抽排郑油烟机一起进瓦入普通中国人华家庭后，就已息经使厨房从大妨汗淋漓、油烟鹊滚滚的战场开讨始向演奏锅碗装瓢盆交响曲的脆乐台转变，从截而大大提高了乔家庭主妇主男籍们工作的舒适先度。以我们的福观察，无论南巴北方，目前多榜数厨房的面积跪在贿6阴—刮7掀平方米左右，接但我们认为，交在肿“管冰箱入夕厨舅”胶已是大势所趋雀、微波炉、洗友碗机、电烤箱慨等厨房家电的踪日益普及、烹剩调中煎、炸、拳煮、蒸、煲分曲工日益明细的扣今天，厨房的密面积还将进一经步扩大。随着袍人们生活节奏伶的加快，我们狸还应该在深入除研究国人烹饪颗习惯的基础上搬将厨房设计得乡更科学、更合叉理，更符合人待们的厨房作业姑的流程：在洗信、切、炒的流吴程中仪，剃L勾型厨房景比豪“诱一字舌型模”心更能减少步伐颠移动、节省时丝间、提高效率族，降低劳动强质度；整体厨房既由于能使物品搭各归其位，不色仅能提高空间也利用效率、减悟少死角，而且苗更方便清洁，结改善卫生状况伍；我们还认为糊，现在已经到夸了将厨房功能吹细分为清洗加似工区和烹饪区笔的时候，如此杏一来既可最大茎程度地降低油改烟污染，又可戴使拣菜、洗菜缴、切菜在更为下宽松惬意的空垂间进行，不仅归大大提高了舒耽适度，对鼓唉励厌“痛另一忌半虹”描帮忙、打下手誓也大有好处，郑可为平淡的居喉家生活增添许狱多情趣遇。行色创新：在喷此我们想提出优两点创新性想薪法，一是垃在末20呀0喷平方米以上的属户型中设立单蝴独的早餐室，饲二是设置开放豆性厨房即与餐帝厅之间完全通群畅连接的厨房容。早餐室在欧罗美国家十分普宇遍，随着生活凭形态的改变和答人们餐饮习惯暮的转变，在部兰分大户型中不命妨一试。在我郊们见过的一些弟例子中，从抽曲排油烟机的技声术角度来看，陆将厨房完全敞啦开一点问题没区有，而开放式美厨房的好处不跪言自卷明貌—喘—筐不仅极大地拓选宽了工作面积呈，而且能一边书择菜洗菜切菜愧一边听音乐、绒看电视，任务以较重时更可发书动全家人一起住动手帮忙，真雾正让炒菜成为更一种生活的轻难松甚至一种享浆受乎。秒洗手间的问题歼中国菜肴要之香、之精美极举世闻名，与域此同时中国的酸厕所之臭、之乞简陋萍也应“缝享誉全尊球罩”歇。这种只砌重渔“曲进稿口锤”尝而槽对烂“泳出辈口厨”饶漠不关心的现垄象似乎为中国袖传统文化中所宵独有替。补础长久以来壤，厕所在中国网另有一别能称雹——猾“果茅狮房孩”幸，由此可见其冷在户型中的地袖位低下、不受梁重视。就是解消放后，城市里丙大量修建的火己柴盒房子里，含也还有相当多摩没有单独的厕冷所。因此册自禁8拐0务年代随着经济游发展对改善居僻住条件日益关钞注以来，我们括经历了追求每晚户有独立洗手出间、有坐式抽边水马桶、增加跳实用面积、追骗求二个甚至三谢个以上洗手间唱等几个阶段。先但受传统文化回根深蒂固的影短响，目前的洗驰手间设计中仍恩存在诸多亟待耳解决的问题争：溪愿咏（盲1袋）仍有人将洗织手间搞得暗无素天日，白天需蹈开灯，余臭长杀年不绝，且阴掌森潮湿，让细瞎菌们大量繁殖匹、活得自在牙。祸俱虎（哨2耕）空间面积绝屋对不足，一些载发展同将其作庄为辅助功能，僵面积压缩得很侵小，在一些小归户型中其面积赏仍漫在症4隔平方米以下帅。气叹另（登3趴）设备水平极及低，用于配置吩洗衣机、热水正器、电吹风、让电话的管道、猎线路和插座不头足甚至根本就推没有沟。倾遭鸣（率4杜）标准化程度凝低，施工质量冻差。管线配置是杂乱无章，影皱响美观和使用颜，下水道容易键堵塞鞋。责宗鹰（撒5研）缺乏从用户拿出发、为用户桌着想的理念而丸只图设计简单膏、施工方安便私—符—艰洗手间是管线筝集中的地方，撞长期以来都以衰明管配置，为顽用户又增加了克难以清扫的积法污纳垢的死角威，既不卫生又摆有碍观瞻赏。付青唐（池6抵）穿过厨房进昼入洗手间或洗肢手间门直接开凉向厨房的设计灭仍有所见，而臣公共洗手间的裹门直接开向客株厅的更比比皆职是芦。兼贿爸（近7觉）重数量不重挺质量。在规划患设计阶段讨论行的重点经常是疮设计几个洗手信间，而基本不毕讨论洗手间的茧具弃体呀钱设计细节雄。拒费古（饲8错）重面积不重驾功能布局。在妨广告中、在现绕场销售人员的珍介绍中，一般层都会突出强调释洗手间的面积搅，几乎没有人舱在意不同特征虫消费者对洗手娱间功能分布的舞差异化要求宗。冻条辜（何9程）重装修标准夏不重基本功能钩配套。装修标照准在时下的洗施手间设计中已崭是讨论的重点团之一，但发展饭商、设计人员突、营销人员似朗乎都有意无意贡地忽略了洗手乡间功能设施的锋研究蛛。值慕蠢（放1采0宿）重主卧洗手允间不重公共洗样手间。或许是捡由于买家主要牵使用的是主卧赚，因而从营销酱的角度，主卧离洗手间的出彩搅出新能更有效疲地激发客户的丙购买冲动，而湾公共洗手间则触多数因陋就简粥，关心者甚少撞。事实上从使棚用角度看，利已用率更高的还栗是公共洗手间众，并没有理由毅对其漠然视之位。缝谁柴（更1惭1左）重大户型洗灭手间设计不重政小户型洗手间浙设计。这实在储有南辕北辙的邻嫌疑：购买大豆户型者多为实悲力派人士，一坛般都将重新设挥计装修，不用桃操心太多；而锋小户型买家多贴为工薪阶层，钳资金、时间相烛对较紧，因而分更渴望发展商悼仔细琢磨能提隔供能一次到位税的设计和装修增。吼蠢夸（惰1堪2娘）我们在大连创还看到过座便匪器正对洗手间锣门的户型，这竹是永远不能原拒谅的设计错误那。教态俊上一篇文裤章里我们历数锻了现今洗手间墨存在的诸多不毫是，出现这些旗问题的其根源敞在于发展商和叔设计人员仍在棚用旧观念处理告新住宅：仍将畏洗手间看作是纯不得已而去之湿的逃难地，而沟没有想到其应互该是业主重要届的享受区硬。尘贷事实上，现代很住宅的洗手间卷是一组空间，教这组空间围绕劳着便溺、洗漱插、沐浴等基本灌活动而展开。扯（目前深圳地岛产界对洗衣机斑是否应进入洗眯手间存在争议车，拥护者认为油洗衣与其他活敬动一样属司于蹄“乘水砌性玩”繁活动，理应集貌中，顺手将换纵洗衣物掷入洗化衣机也实在方帽便，另外从接狂、排水管道的阻设置利用考虑声，也应进入洗圣手间；反对者悦认为洗衣机与醋洗手间功能难婚以协调，而且悠拎着装满湿衣防服的桶穿过客宏厅到达晾晒阳嫌台也有诸多不蝶便（即使有干疼衣功能），洗懂衣机应设于晾弦衣阳台附近。着）抛开洗衣机艇问题，要较好弊地组织便溺、扫洗漱、沐浴三你项功能，使用湿面积不应少足于特6吸平方米，否则抗必然出现空间建局促、功能混属杂，为业主带滔来使用中的互们相干扰和不便论。由于不同购沟房目的及需求炒差异，目前消歪费者希望的洗长手间面积集中浩于浴6胞—街—存7放平方米五和浓1状0卫—鼻—茂1享2药平方米两个区帜间，发展商因炉根据项目定位齐作恰当选择坝。银平洗手间是药家居生活中的矛集中用水地，指因而也是最容绣易出现潮湿阴颤凉，从而滋生门细菌病毒的地合方，因而其采筹光通风特别重芝要。尽管可以絮人工排风、尽扇管可以用电发昂光，但无论从稼能源利用角度孟还是人们对自温然风、太阳光镰天然的亲近感筋，洗手间都应抗该做到宽敞明车亮，通风顺畅镜，如能引入西妖晒，就更理想锻了。另外无论穴是何种建筑形绸态无论是何种痰户型布局，上贞推式窗户是最版适合洗手间的鹰。耀奋根据新的后《住宅设计规坊范》征求意见要稿提议客，娱8订0闪平方米以上住携宅均应至少设丈计两个洗手间技，因此主卧是悠否应设计洗手拆间的问题已无谱需讨论，需强蹲调的是主卧洗膏手间的面积应答大于公共洗手恒间闹。速股公共洗手杆间通常不是业览主装修的重点糟，因此由发展拔商提供统一装坝修较为合理，吊但应注意地面忠、浴具、卫具然、墙壁、天花奶板及其他用具刮应协调色彩、悄保持洁净、清旋爽的感觉招。岔肤冬天不再子去公共澡堂而韵是在家沐浴，俊泡在自家的浴多缸里必将成为框北方地区生活众的主流，因此惩浴缸在洗手间垫里不可或缺，错尤其是主卧洗朗手间。在一次伶对年轻锁人司“飘理想生扭活抓”茧的调查中，不画少人就选择加了椅“条泡在三角形大裤浴缸里，边泡荣澡放松边给朋唐友打电疲话炭”寒，认为这是极允现代、极浪漫于的感觉掀。脏招三角形浴任缸比长方形浴栏缸更节省空间蒸，这也值得发反展商注意冤。睡陕长方形洗咐手间的宽度不牛能太窄，否则丛将用具集中于籍一边或间隙过桶小都将为使用叉者带来麻烦。铲而影响用具布若局的主要因素甩是开门方向，牌因此推拉门是灶值得考虑的设据计脑。献社为安全起指见，管道煤气誓和燃气热水器愈应尽可能设计装在洗手间之外结。最近深圳即死有一楼盘将燃面气热水器统一慎安排在阳台上谊，大受客户欢呈迎，预计类似架概念将迅速得黑到普及糊。共……辨只要真正喝心须存思“统以人为柏本拜”非的想法，真正示想让洗手间成彼为业主的享受哲空间，您也一争定还能发现许听多改善洗手间舱设计的方式方玉法婚。础阳台颈在一套住皱宅里，阳台应瞧该是最具浪漫画情调的地方，扰因为这里有广宿角度的视界可巡看青山绿水、粘生机满园、可哥看繁华都市、险满天星斗；这呜里有不歇的风司儿带来春夏的性凉爽；有充足巨的阳光温暖冬连天。这是别的穴空间所无法比鸽拟的开扬、舒坐畅、心绪飞扬诞。但在以前室弄内是紧巴巴的翼面积、室外是彩水泥沙土地面屋的居住条件下行，阳台也就被镇不少人家封闭悟起来，并被改愿造成一间小卧谨室或杂物堆放心地，失去了其旧与自然交流的宪天性挣。木劣近年来，布随着居住条件流的大大改善，艺人们对住宅产川品功能、品味宏需求的不断高潜升，不仅阳台早的基本面貌、搬基本功能得到派恢复，而且得扮到很大的发展塞，在设计上不残断出新出彩概。絮颜双阳台：遭目前在设计双决阳台时，有两俱种不同的思路挣。一种是强调舟通风，将两个戚阳台分置于厅拣（客牲厅燥+迅餐厅）的两端榴；另一种注重素实用，将北向喜阳台与厨房相彻连，便于置放侄待加工的蔬菜割及其他小杂物讲。本锡内阳台：即将幅阳台整体纳入茄室内，使其成就为厅的自然延纠伸，因而也可蜓看作是封闭式裹阳台的一种升著级。内阳台的必好处是可以免阔除风沙灰尘的陵侵扰（只要我施们的城市仍处磨于高速扩张的乒阶段仍是大工攻地，只要生态脱环境没有根本慕性转变，风沙龟灰尘侵扰就会聪在较长时间内辛成为影响我们翼生活质量重要牧因素），另外积如能以大幅的泉落地玻璃代替井墙体，不仅可掉引入充足阳光玉，而且视线也袖极为开阔，往瘦客厅一站，外逆面的世界近在时眼前，似乎与惩房间连成了一挤体，让人有一催种空荡而博大肤的感觉。内阳捏台特别适合北逃方地区，北京凯现代城是这方瞒面的典型代表码。光伤观景阳台礼：海景、山景钢、湖景、江景程河景、城市夜合景及天际线背迅景、街景、公班共公园、小区伴中心庭盗园呆…询…学优美的景观环同境能极大的激锻发买家的购买璃热情，增加楼芳盘的附加价值昆，面对某一特落殊景观巷的堆“庙观景阳榆台篮”屋也就应运而生振。观景阳台不母仅强调人看景弦，而且应做到峡阳台与景观的高交流、对话，浩阳台融入景观垒，因而不仅需砖要上佳的角度霉，而且需要较句大的面积扛。矮游景观阳台岭：阳台是影响透住宅建筑外立储面观感极为重再要的因素，因蓬而如何让阳台谁自身也成为一浇种景观，是建禁筑设计必要的迁追求。在近十套余年来全国各蛮地开发的商品宗房中，基本都晚摒弃辉了造“魔兵营住败宅冠”雀时代用红砖砌雾就或水泥铸成书的粗糙、笨重婚、简陋的阳台横。代表着古今芦中外各种不同需建筑风格的建供筑符号都被或遭贴切或生硬地玩运用到阳台上币来了，阳台造恰型也一改过去槽千篇一律的长异方形而出现了器大量的半圆形消、弧形、扇面挖形姨、迫L奏形，材质也由沫镂花铁艺、不功锈钢、石柱、甜钢化玻璃等，绒色彩更是五彩但缤纷，确实使娇阳外台秋“闻成为了都市里艳一道亮丽的风企景荒”担。摸受特殊功能典阳台：近来在季深圳、广州、绒上海的一些住播宅中，设计师浪从安全角度、缩建筑外立面的爬干净整洁、室术内空间的利用献率及视觉清爽制等角度出发，强还在背阳面特俩别设置一皇个贼3雹、哲4岂平方米的小阳兼台，主要用于搞安置空调主机泻、燃气热水器辜等，深受住户滩欢迎摩。存户型设计趋势配拉拉杂杂桃说了这么许多竞，目的有二：商希望发展商能鹿通过科学的、芬人性化的户型夜设计更快更好柜地实现市场目泼标，希望消费雄者能得到真正怨契合自己需要听的心水户型椅。妄垮市场是鲜活的办、不断变化的魔，因此户型设改计需要不断调探整创新；市场贩变化是渐进的润，有规律可循穗的，因此所有嘱调整创新都必遍须紧扣市场发架展趋势吓。逮郊冠毙1换、住宅户型日遥益多样累性剧醒除了面积猎大小的多档次饺外，为不同家鞋庭结构、不同乐消费阶段而设集计的户型应有够区别：服务供于怖“袋核心家狐庭独”宇的户型应该精雅致小巧，服务钞于均“脏两代司居邻”它家庭的户型应肝该优雅浪漫，查为三代同堂家惠庭提供的住宅疼则应该温馨亲郊切右。苍做信以户“酷错情层掉”咏为代表的立体池住宅是近期全外国性的热点，此但错层的牢固延性、抗震能力述如何尚有疑问探。扇阴在结构上哈，大开间、轻烟型框架结构、损支撑体住宅等朝适应性开放式屑住宅是大势所恐趋乐。屋膨泼谈2危、扩大住宅的闯适应性和选择蓝性侮张最新模式窜是钩“闭两次设抵计伟”鹿，即第一次由冻建筑师设计带疫外墙、分户墙偏、固定厨房、刘卫生间和阳台润的框架住宅，摘第二次是由住窄户根据各自不显同的生活习惯绸和各时期不同食的生活需要参参与设计，主要尿内容为室内装吉修与选用不同缸类型尺寸的定樱型产品，如轻裹质隔墙、推拉诞门、窗、组合贼家具及折叠门贱等进行灵活空计间分隔扩。甚暑即野3横、改善厨房、迹卫生间功能质箩量墨烛厨房、卫仙生间面积小、敲设计粗糙、设屈备简陋是目前仰住宅的普遍性滔问题。从发展昏趋势来看，在危小面积的住宅柳中，提倡餐厨菌式牲（迹D肠K阵型）厨房，并木以此作为住宅珍空间组织的中邀心重叠使用，坟可充分利用空卵间，改善厨房害环境，增加家问庭团聚的气氛拿。而在大面积后住宅中，开放再性厨房应该前出景看好尸。三多户型设计断中极重要的一秒条原则是清污砍分离。主要指涉用水和非用水雕空间的分离，轧提倡用水空间如的相对集中。职目前，卫生间搏、厨房已从只饥有上下水道发沫展到了给水、芒排水、热水、男煤气、通风管但道和暖气管道不六种设备管线沿，随着节水需掘要，还可能增穴设中水管道。筝因此应尽量集勾中。此外明管巡道改暗管道、半表具不入户，矮力争让住户自卡己能不费力且丛安全地接上水廉、排水等，并怒顺应家庭使用仓卫生洁具功能客（如按摩浴缸满、家庭桑拿浴窄器、净身盆）堵，厨房设备如砌洗碗机、消毒喉柜、微波炉的虽要求，提高人森们的居住水平尽。洒夸挺赠4侄、最大限度利济用面积空欧间餐牙目前在一帖些地区，为了狐实现功能分区积，有单纯将住挡宅面积放大的榴问题，我们认虽为并不可取，缓一是增加面积搞必然增加购房父者的负担，二给是浪费土地资饮源。理想的做板法应是通过精姻心设计争取更抗高更多有用空谜间，如立体化硬，如在墙体上谦为家具预留嵌客入式空间等，系从而在不增加置每户建筑面积扮或容积量的前办提下，通过精也心构思，巧妙玩利用空间帅。珠圾格绍5武、通过多种途起径节能、节临水旦递从节能途涨径来看，设计轿不但要考虑屋刑面、墙体，还择要涉及门窗等默以往很少考虑本的薄弱环节。脊结合改善居住倦环境条件，解姿决隔热、保温旋和自然通风的绢问题。具体技智术上可以采用经节水型设备和蜓利用太阳能技拍术，如节水型省便器中水的利赏用等；配置适由用于住宅的节仪电照明灯具等氏。堆蹄在户型处理过锈程中即缜密地蛛考虑节能是目池前被广泛忽略票的，但必将是爹今后的大趋势虚。准

匆第二部分伞尚售楼书该说点烂啥骤相信每一位到青过深圳考察房蹈地产市场的人致都会为他们售放楼书设计之精括巧、印刷制作泥之精美、内容裙之细致丰富、浴派发之爽快大熄方而惊叹。他浆们为什么要花哗那么大的成本描代价来制作售总楼书呢？他们肺的售楼书又都帐说了些啥呢？虹不知可有人认关真地思考过沟？睬相我们可能鱼还得从房地产性广告媒体说起瓦。背王据统计，量企业广告费中照通割常胸70次%气以上都用在了客媒介发布上，欣因此选择适当泊的媒介对广告昌总体效果至关葬重要。但广告摇媒介有报纸、嘴杂志、电视、塔广播、户外、士交通物、电影合院、直接函件篮、报纸夹页正、廊PO东P顺等数十种之多鼠，如何才能在软这些复杂多样惧的媒体中选出刷最高效的组合盏呢？唯一的办拘法就是深入研疗究产品特点、威消费者接触习警惯及消费者心施理特征闷。甩镰对于消费息者来说，房地建产最大的特点候就是昂贵，是惊需要投入资金般的浩大，因此盛现场考察外，择通常还需多方倡收集信息资料漫、对相近的几市个楼盘反复比窗较；对发展商顿来说，房地产遭销售最大的好恒处是客户的本爷地性强厚、器“死作业利面柳”皱窄、最大的压应力是时间紧迫数，几千万上亿住元资金的投入对必须在一年甚珍至短短几个月催内实现回笼，朱因此不仅需要兼压迫性的高强因度广告攻势，怀更需要广告媒以体能将楼盘优留势、卖点如孔酸雀开屏一般充趴分展示，迅速仔激发消费者的星购买热情。这摧也正是报纸成量为房地产首选股广告媒体的原灶因：报纸可图竟文兼顾、信息由容量大、当地核市场覆盖面大似、接受广泛、盆可信度高，同步时报纸每日均哪有出版，易于舱发展系列性广泼告，便于随时感修正广告策略适，报纸还有一舞大特色是方便恶携带、便于保摧存。对发展商处来说，报纸广急告能将信息较丛为有效地向最宾广泛的目标受诞众传播；对消叹费者来说，报积纸集中了多个味楼盘的详细资丰料，是进行对据比性选择的理上想资料库立。乓涌但报纸广压告也有其不可就避免的缺点；汁受《广告法》铸限制，部分广萝告手法广告内塞容不能表现；忽受版面及创意铺限制，图文信虑息量仍有不足尝；印刷质量较堪差，细节表现做能力弱；传阅观率较低等等赖。蔬百分析到此波我们可以发现漫，售楼书是弥纤补报纸广告缺加陷的最佳媒体蜜！尽管它只能袭在售楼处派发爽，有一定被动每性，但它印刷精精美引人入胜狗；它不是大众勉媒体，约束相资对较小，创意涌空间大表现手映法丰富；它几旅乎没有版面限图制对楼盘可作筐最全面详细的汤介绍；它独立馋印刷无需高昂太的发布费；它坛独立成册不会兴被其他广告信投息干扰；它制午作精良易携带干便于保漏存蜡…夕…漆之如果说印羞刷媒体是地产境广告的最佳媒覆体，那么报教纸俭+铃售楼书就堪称筒是珠联璧合、潮相得益彰的最捞佳组合鬼。奖籍弄清了售壳楼书不仅仅玩是堵“衔产品说明粒书拔”厚而且是重要的吊广告媒体，我攻们就不难理解作深圳地产商对木售楼书的重视翻，而售楼书该泻说些啥自然也料就清楚明白了旋：食惨楼盘概况颗：占地面积、渗建筑面积、公监共建筑面积、烟商业建筑面积餐、建筑覆盖率镜、容积率、绿冈化率、物业座险数、层数、层谦高、车位数、候物业结构、发势展商、投资商狠、建筑商、物业业管理葛人忘…温…躲蹈位置交通尽：楼盘所处具绣体位置图、交齐通路线图及位寺置、交通情况洒文字详细介绍方。箱冻周边环境评：自然环境介而绍、人文环境呀介绍、景观介阔绍关。六报生活配套哑设施：介绍周屿边学校、幼儿雅园、医院、菜拆市场、商场、却超市、餐饮服驾务业、娱乐业辰、邮政电帖信且…汁…探汽规划设计聋：包括楼盘规剪划人、规划理视念、规划特点紧、楼盘建筑设敞计者、设计理迈念、建筑特色柿、环艺绿化风白格特色等介绍框。随着近年人圆们对生活品位流日渐高层次的超追求，消费者轻日益重视建筑众内、外部空间肾的处理、建筑膀风格、建筑外喉立面特点，因翻此规划设计应停是售楼书介绍筒的重点部分多。旱砍户型介绍来：由于生活方筐便与否、舒适瞎与否与户型有茫着绝大的关系啦，因此户型是颠影响消费者购兽买决定的重大凑因素，应以灵盗活多样的方式拆将户型特色、掀户型优点尽情肺展示疮。祝忆会所介绍除：作为全新生籍活方式下的产问物，作为能提趋升楼盘整体品构位的重要组成浪，会所在近年蛋的市场中受到孟越来越高的重析视，会所功能投、会所设计概让念、会所服务熊细则也应有所纪介绍指。游蕉物业管理遇介绍：物业管领理即楼盘的售持后服务，随着倚市场的发展，钻人们对其日益幼重视，物业管铁理人背景、物羽业管理内容、谷物业管理特色愈应有所交代突。炭脆此外还有丛建筑装饰材料抚、保安管理系正统、新材料新套科技成果运蛙用找…年…蝶根据每个楼盘预自身优势卖点投而侧重不同的这介绍翁。网培精致美观裙的作品人们总放是乐于收藏，片创意独特、设食计新颖的作品诱人们总是乐于尺阅读，内容翔犬实丰富的作品峰人们从中得到趴的信息也就越举多，信赖程度复也就越高，广冤告大师奥格威拉说党：坡“芬你介绍得越详低细，销售得也颠就越多赚。治”懂因此售楼书不浙宜过于简陋，该更重要的是，渠一定要让消费既者得到尽可能额多的信息霜。区躬选准媒体是节代省广告费的最糖佳方法。售楼必书值得您大胆心投入禽。槽

的第三部分壁腥关注购房中的烛感性行为捆买房子还会是纹感性行为？不他可能吧？几十灵万上百万一套辅的房子，对大筑多数消费者来详说，那可是他庆一生中购置的伙价值最为高昂急的大件商品。葱哪家买房子不桑要全家开会讨篮论、思前想后辰、左右权衡、吵反复比较？有先些人为了买房暮要花半年甚至市更多时间逛遍砖全城所有在售间楼盘，对意有智所属的楼盘更王是室内要带上匙尺子边量边看币、室外要围着隶小区步行转圈貌看、白天看了于晚上看、晴天元看了雨天看、倒自己看了还要展邀请亲戚朋友捉看，怎么会是锹感性行为冲动映购买？就是经笔典的营销理论蛮，也说消费者猫在购置房子这怪类贵重商品时吵，其决策过程明是极为审慎且坝充满理性的米。灵昆但市场就应是活生生的市嫂场，它有着自花己的运行轨迹梅，既不会顾及付人们的想像，踩也不会在意理矩论的说教，因胀而市场现实也吩就经常出人意厅料技。芬擦在一片水道稻田上盖起的港上膛海挑“孔万科城市花疯园掘”智，李“豪站在楼顶用竹荐杆就能捅到飞弃机肚因皮穷”朗，自然条件之总恶劣可以想见摄。但是凭着一帮句丙“晋明天，我们将某住在哪里忽？樱”巩和以此为主题芬的温怀脉脉的兴系列广告，在啊楼花阶段就将挠以精明著称的胜上海消费者吸队引得蜂拥而至吐，甚至售楼处跌的玻璃都被消疲费者挤破了好翅几回。现在呢哗？至少著名作伶家陈村就常为林要在飞机的巨秃大轰鸣中写作谋而倍感苦恼滨。矩识衣败199冤7击年，邻近深圳杠火车站的一栋穿写字楼眼看要剖死火，只好低求价转让。经过伍一番运作，接长手公司将其改兽为住宅项目，黄而定位则是当葡时深圳尚属罕滨见态的日“垄酒店式公答寓邮”—赛—秘提供五星级酒烛店式服务的公窄寓，然后请来姨一个香港名星悦作为镰其耍“给形象代式表优”棵，经过一系列权包装宣传后，央其楼价在短短谋一个多月内被袭从蛮1批万多轮元易/政㎡疯炒至最守高监3.锅4沫万拔元粪/墙㎡且一售而空叠！现在呢？转微让又无人接手煌，供楼又难以汇为继，一些被皆深度套牢的买滨家眼看解套无贤望，干脆弃之勿不管了，任几罩十万首期款及安前期供楼款打键个水漂怕。配……肌以中国短酷短十年房地产挡发展史，类似披这样的例子恐葱怕就能连续说撒个三天三夜不教打逗号裁。含篮大连最近跌不也有个楼盘骂因为盖了个大交连人见所未见土的大售楼处、冠进行了一番巧那妙的策划宣传听就在楼花阶段戴就卖了个满堂休彩么渠？斑疤在这些消泡费者身上，能意看到多慧少蜜“贪理性分暗析拖”爸、稠“拜审慎置书业职”轮？相当部分人饰都是禁不起现吼场热卖气氛的于诱惑或楼盘宣识传炒作的猛烈雕攻势而疮在蒸“栏跟女风利”券、过“昨从剧众拣”点、诊“舅感性判殊断骑”蝇、愿“筹冲动购于买渐”服！店特如果这还岸不够普遍，那查么我们还可以守去楼盘销售现白场，一方面几景乎每个售楼人籍员都可告诉你叹几个客怜户底“洒看石了哲1首0饿分钟就下订三金挥”沸的故事。另一跟方面，如果你圣仔细去问问买枕房者该楼盘建砌筑质量、小区锹规划、绿化环哨境、户型间隔怜究竟好在哪里偷，最起码耽有袖60勒%拼以上的人说不嗓出个所以然来耽！传早依据我们报多年来以不同翁方法所作的调棋查研究，消费调者在决恩定切“响买分”由与撑“锦不佣买慧”秋的过程中应该蹄说都是十分理籍性的，而在决约定斤“详是否买这一素个威”卵时则带有相当胳重筋的样“纹感性决瑞策鸟”蜜色彩眯。寨蜓对于买房撒中发甜生分“勒感性决紧策纸”熔的原因，我们泽认为主要有四刻个方面摆：绞劝缺乏经验晴。多数人一生瓶中只有次把次顽买房的经历，寸经验的缺乏显规而易见。没有氏经验自然也就士缺乏较客观的瓦评判标准，这酸个道理和买西唱装、买电器没焦有实质性区别倾。这也正是我新们在现场能看倦到许多被销售攀人员技巧性说够服、被销售人包员蚀“梳逼（迫下）定丝（金蛛）掌”仍的消费者的原攀因焰。节堵缺乏知识朴。消费者不是糕专家。绝大多葵数消费者都缺械乏全面系统的仍建筑、规划、悲设计、环境等泄方面的知识，场而楼盘砖的狸“烂说明狭书壁”跨又基本语焉不骄详甚至充斥着气夸大、欺瞒之涝词。这又让人膨如闷何亏“兆理性判走断我”塑？宰遵缺乏必要榨信息。影响房枪子使用效果的镰城市规划、市绕政建设、周边舅地区开发、物何业管理等等，蜓只有发展商才柄掌握有全部真望实的信息，而霸在目前法制环盲境下，消费者姑还很难获得关童于楼盘全面、谋真实的信息惯。骡租更本质的腔是人作为社会扭动物，都有把测安全寄托丑在缸“另群体共同行迎为对”慰而不是自己单习独但审理慎判工断的潜意识，来因此一旦出挠现宫“接群疫趋香”乌行为，盲从者斤就会越来越多屿。葱营房地产营销已链走过了发展商端盖个房子然后本打个自吹自夸喝广告就能销售鞠的阶段而步入教了必须从消费钢者心理出发、偷必须切实满足嚼消费者需求的优境地。既然买螺房过程中存有汽相当重的感性扔成分，自然就杜需要我们在最草能激发消费者脂购买欲望、购叼买冲动的环节焰做足功夫，这亏些功夫主要包脸括楼盘形象包共装、售楼胡处怕“顽卖恐场例”猫包装、销售人方员的现场推荐呆能力培训跪。价

锋第二部分杀辫关于房地产价全格策略的几点光思考退一、成蛮本照+熟竞争？消费奉者雅+项竞争？奶无论是以顶攫取高额利润谜还是以快速回赵笼资金为主要夕目标，我们在番为楼盘确定价酷格时通常需考谣虑三个因素：渡一是成株本绍—烟—蚂地价、建安成俩本、税收及其葬他费用的总和服。二是竞从争蚕—送—置市场供求总量土、直接与间接航竞争对手们的津价格情况。三乔是消费局者铃—献—于目标消费者能拾够接受何种价边格时。痰柿三种因素滥在楼盘最终定轰价中所起的作征用显然不一样兴，一般说来市算场供求总量与混竞争对手的价盟格只是参考，冶而成本与消费忧者则是决定价霞格策略的根本宪因素。深入分钱析后即可发现恒：成待本招+运竞争和消费蜓者宣+赶竞争是房地产旷定价的两种基蛮本策略甚。茄膨成慈本曲+年竞争定价策略汽的决策流程大膨致是：计算出缎项目总成胃本拍→袭侦察竞争对手线的价格情谊况急→贡加上预期利润郑（视目标不同蓄而比例不同柴）升→史得出本楼盘价晌格应。害白消费技者占+妥竞争定价策略险的决策流程是桐：竞争对手提蒙供的物业与价现格如尤何狐→达调查在该地段阅开发与竞争对馅手差异化物业创，调整各项价敏格变数后消费赛者将愿意以何快种价格接受何根种物垂业屋→螺开发何种物业庸类型、如何开百发能实现战略尊目戚标轨→恨本楼盘最终具翁体价格墓。灾飘很显然，柳目前多数发展奸商选择的是成繁本鸽+韵竞争定价策略兽，因为它最简发便易行，因为吃这样情能惊“炊最清楚地知道亚自己能赚多少都利魔润晋”鹅，更因为多数干发展商是在房语子盖好了快要王卖时才考虑价祥格的。但从上薄面的比较中我桃们可以看出，斩这种是典型喜的野“雄产品主导摧型亡”床策略，是不太寻符合市场发展马趋势的，因为屿它蕴含着两方垫面的风险：首露先是定价过高崭产品滞销的风辞险。在买方市道场中，消费者逆是市场主体，叼但这一定价模腿式却将消费者夺排斥于价格体任系之外，而现储实是只有当消毫费者认为付出睛该价格能得到冠相对甚至超额掘的价值时，才如能使交易成为斜现实，一旦出甩现不能有效满黑足消费者需要别与欲求的设计援、建筑，依成篮本橡+兆利润方法定出电的价格只能是傍一吼种辩“留虚拟价呜格纯”蚕，得不到消费哈者的回应，于条是产品滞销，展于是制定价格伶时预期的利润收也就成阿了群“链虚拟利喇润赏”旁。其次是定价蜡过低较难赢取窑超高额利润的艰风险。当前地索产市场是个起踪步不久发展极堤为迅速的市场窃，也是个消费皂层级差距越来索越大的市场，绩因此经常可以侵依靠新规划理居念、新建筑设对计、新户型设伶计、创新的小静区环境营造、污新建筑材料、鹿新科技运用等英为楼盘树立起锤与市场流行产掀品截然不同的葱形象，并带给号消费者特殊的捎附加价值，而份企业也就能轻查松赢取超高额俘的利润，但以枯产品为中心，添以成本为出发穗点的这一定价排模式显然难以统做到这一点谋。寻数消费企者滤+再竞争定价策略挤最大的好处由岔于以消费者的婆潜在心理接受拔价格为出发点限，以竞争对手银为参照，因而忌无论规划、设井计、建筑、户迷型、配套、营宫销均以满足消龄费者的需求为临原则，并时刻宅注意区别或跟杨随竞争对手，念因而实现开发市目标（高额利慨润或快速回笼源资金）的各种怀措施、手段、唯过程始终都处集于可控制状态牺，能使开发效村率达到最高躬。洒押但这一定鹊价策略需要发才展商有以市场扛、以消费者为税中心的开放心探态，需要认识伪到价格是一种僻是与产品、市跪场、销售、形批象、宣传推广叛一起构成一个淡互有关联的系煤统策略，需要颜在前期做大量阶的专业研究，贤需要大量同时睡具备专业与市粉场知识的管理镇人才，因而在蚀目前国内的发制展商中，只有改万科、深圳的沉金田、招商、能华侨城、北京唱中鸿天、广州睡金业、上海华镰辰等大市场中狗的大发展商才纹能做到，但反放过来，从市场夺出发、从消费乡者出发也正是耳他们屡屡成功吗的主要原因椅。激必二、金子？银束子？页劳是茄众闸价格策略纽是房地产营销裂中事关项目成泄败的关键一环协。即使大家都壁以成驶本陵+配竞争或消费办者妨+芬竞争模式定价轮，不同的开发阁目标、也会因蜘不同的人、不竿同风格的发展舍商而做出不同别的选择。我们堡可以将其简单棵地分为三类：穿银子要卖金子译价、金子只卖财银子价、金是危金银是银一定遮要卖塞个挣“尤实惯价下”细。尤前搁砌“监银子卖出金子归价宝”侍当然是多数发盒展商的梦想，叠因为这样可使锤利润的最大化蕉，而追逐利润沸正是商人的天通性。在当前发够育尚不成熟但擦发展极为迅速俊同时消费层级龙需求差距日益咸拉大且真正腊的绑“饺金材子办”练并不多的市场米环境下，要实斯现这一点虽然清难度不小，也残并非完全不可漆能玉。巩于要做到这扬一点首先必须刚使木“纹银子具备某些菊金子的品被质耗”庄，也就是需要拼为楼盘赋予一毛些高层次、高肝品质元素如创编新的规划设计般、创新户型、藏创新的材料运连用、创新的科碗技成果运用等烛，这些投入虽输然并不需豪要截“逐金摊子陵”暴的代价，但却仗使楼盘具备了阳领先竞争者的徒内在优势，因具而也就具备片了稳“倒金子般的品臣质野”没。其次还必须遵使哥“梳银子看起来象坡是金令子批”传。而这就需要时高超的楼盘形茶象和卖场包装滩技巧，必须使边楼盘从外在形验象、传播形象吃、卖场形象都蚂显得比竞争对易手高贵、典雅扰。最后，还必趁须让消费者相侵信楼盘确实具敞有等同壤于沉“他金着子假”疲的价值，这就厨需要大规模、错高规格、高层停次的新闻炒作询、整合推广去漠说服消费者察。贪倍银子卖出原金子价的好处馆不言而音喻膀—葡—剑只需完成销蝶售辈5赖0蚁—莫60蒸%蒜即可获得不错朗的利润，一旦缴销售顷到普90球%报，那真是赚得冶盆盈钵满。但围在今天竞争日涛