张江置业都江堰御景豪庭二期项目贷款集合资金信托计

川信-张江置业“都江堰御景豪庭二期”项目贷款

集合资金信托计划2013年04月第一页，共四十四页。序

壹信托计划概要贰

交易对手介绍叁项目介绍肆增信措施介绍伍四川信托简介目录第二页，共四十四页。一、信托计划概要第三页，共四十四页。借款人:成都张江房地产开发有限公司01

资金用途：成都都江堰“御景豪庭二期”项目开发建设0305

信托期限:2年，在信托期限满1年之后，可部分提前还款06预计收益率：10%/年–11.5%/年04

还款来源：

“御景豪庭二期”4亿元销售和三、四期销售信托计划概要—产品要素4信托规模:

总规模1.1亿元02第四页，共四十四页。年预期收益率信托计划概要—预期收益与分配方式每季付息到期还本购买金额300万以上(含300万)年预期收益率：11.5%100万≤购买金额＜300万（不含）年预期收益率：10%第五页，共四十四页。信托计划概要—募集账户开户行：

户

名：四川信托有限公司

账

号：

第六页，共四十四页。信托计划概要—交易结构都江堰御景豪庭二期项目贷款集合资金信托计划合格投资人四川信托加入信托

信托收益发行管理费上海张江高科技园区置业有限公司成都张江地产都江堰御景豪庭二期项目贷款还本付息项目投入销售收入保证三、四期土地抵押抵押石林泉源房地产开发有限公司保证第七页，共四十四页。增信措施上海张江高科技园区置业有限公司为成都张江地产按约偿还贷款本息提供无限连带责任担保；石林泉源房地产开发有限公司为成都张江地产偿还贷款本息提供连带责任担保。成都张江地产以其持有的都江堰市幸福镇民主村五、六组地块（三、四期131亩住宅用地）进行抵押，2013年3月18日四川兴良信土地估价事务所有限责任公司出具预评估报告，抵押物预评估价值2.46亿元，贷款本金抵押率44.7%，该地块在信托存续期间内若被用于开发则在建工程也抵押给我司，销售时需我司同意才能办理解押销售；土地抵押连带担保第八页，共四十四页。我司开设贷款接收监管账户并签署监管协议，监管贷款资金使用风控手段资金用途监管资金归集我司派驻现场项目管理人员，监管施工进度和销售进度；派驻项目管理人员本信托计划若未提前结束，借款人应在信托计划期限届满前5个月开始至信托计划期限届满前10个工作日，分别按照5%、10%、15%、20%、20%、30%归集资金至信托专户，若融资方违反上述资金归集要求，则四川信托有权要求其提前偿还贷款本息、处置抵押物或要求担保人履行担保责任等；第九页，共四十四页。风控手段我司与工商银行都江堰支行、借款人签订三方监管协议，约定借款人在工商银行都江堰支行开立销售回款监管账户，专项用于接收“都江堰御景豪庭二期”项目全部销售回款。上述账户开立时需预留我司指定人员（包括不限于项目管理部指定人员）印鉴，如项目公司需使用该账户内的资金则其应当向我司提交相应的用款申请书及用款证明（包括不限于工程承包合同、采购合同等），经我司审批同意后可向监管银行申请办理有关资金的汇出或划转，以保证信托到期偿还贷款本息；监管比例为二期5.8万方，销售0-3万方，每平方米监管2000元，销售3万方以上，每平方监管3000元，可以监管资金为1.44亿元，可以覆盖贷款本息1.28亿元，监管的销售资金打入我司信托专户；销售回款监管第十页，共四十四页。风控手段借款人向我司出具承诺函，承诺如下事项：“都江堰御景豪庭二期”项目，2013年10月开始预售，计划2014年12月31日前累计完成可售面积20%的销售；2015年6月30日前累计完成可售面积60%的销售；2015年12月31日前累计完成可售面积100%的销售。若借款人未完成上述销售计划，则应在三个工作日内进行补足，补足金额为（累计应完成销售面积-累计已完成销售面积）×沉淀比例。若借款人未按时/足额履行上述补足义务，则我司可采取以下一种或几种措施：【1】要求借款人提前偿还贷款本息；【2】要求保证人承担保证责任；【3】行使抵押权；【4】要求借款人降价处置“都江堰御景豪庭二期”项目，其应当无条件配合（即销售降价权）。销售进度承诺第十一页，共四十四页。一、销售收入测算：

目前“御景豪庭”二期项目已开始打桩基，预计可实现的销售收入约为4亿元；二、御景豪庭“二期项目现金净流入测算：两年期内，扣除各项成本和相关费用支出后，可实现净现金流入1.83亿元以上，对本次信托融资1.1亿元本息的覆盖率229%以上。信托计划概要—还款来源第十二页，共四十四页。抵押物价值高担保实力强风险控制资金封闭管理及归集还款来源充足信托计划概要—风险控制评价第十三页，共四十四页。序

壹信托计划概要贰

交易对手介绍叁项目介绍肆增信措施介绍伍四川信托简介目录第十四页，共四十四页。借款人介绍—基本情况成都张江房地产开发有限公司，成立于2009年9月29日，注册资本4亿元，其中成都张江实业有限公司占52%股权，上海集成电路产业区开发有限公司占48%股权。实际控股股东上海张江高科技园区置业有限公司具有房地产二级开发资质。第十五页，共四十四页。借款人---股权情况上海张江集团有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司（代码：600895）上海张江高科技园区置业有限公司成都张江实业有限公司100%成都张江房地产开发有限公司52%上海张江集成电路产业区开发有限公司100%48%55.75%4.72%上海华觉投资有限公司39.53%上海浦东新区国资委53.58%100%借款人为大型国企上海张江集团实际控制第十六页，共四十四页。担保人—张江置业情况第十七页，共四十四页。上海张江集团有限公司上海张江高科技园区开发股份有限公司（代码：600895）上海张江高科技园区置业有限公司55.75%4.72%上海华觉投资有限公司39.53%(11)上海张江高科技园区置业有限公司，系上海张江集团有限公司控股企业。旗下拥有广普置业、恒普实业、和憬投资、国际医学园区置业、金闵房产开发、成都张江实业、雅安张江房地产、新张江物业、开文物业、石林泉源和轩酒店经营管理等11家子公司。担保人—张江置业股权结构第十八页，共四十四页。担保人—张江置业所获荣誉

先后获得了“上海市AAA级资信企业”、“浦东新区治安保卫先进集体”、“浦东新区先进基层党组织”等荣誉称号，2005—2006年连续两届被评为“上海市文明单位”，成为张江高科技园区三个文明建设的标杆企业。第十九页，共四十四页。2002年成功开发了“三校一院”项目，该项目建筑面积为15万平方米，总投资将近4亿元。目前入住该中心的高校有中医药大学、上海电影艺术学院、中国美院上海设计分院、复旦大学微电子研究所、软件学院、药物所、复丹国际信息科技学院等，居住师生达1.5万多人。2006年开发了上海张江政府配套商品房“紫晶苑”项目，总建筑面积为17万平方米，该项目营造了舒适健康的人居环境，是一个规模适度、功能完善、生态环境优美的住宅小区，充分体现了张江高科技园区“科学城”的特色风貌。2007年为上海南汇工业园区开发配套商品房“欣秋苑”项目，建筑面积为11平方米，是按照现代建筑“以人为本”的理念进行规划设计，不仅居住舒适而且环保节能。2008年开发的精品高档商品住宅“和憬家园”项目，总面积4万平方米，富有诗意和个性化的现代建筑风格深受白领客户欢迎，成为上海川沙地区的宜居典范。2009年7月开发的“海尚墅林苑”项目，建筑总面积约15万平方米，建成后将成为上海奉贤海湾地区高尚人文生活区的地标建筑群。2010年开发的上海国际医学园配套建设项目，总建筑面积近90万平方米，年均开工面积近30万平方米，可实现销售收入近40亿元。在房地产处于调整时期，这样的规模不仅在浦东房地产企业中处于领先地位，就是在上海房地产企业中也是名列前茅。担保人—张江置业经营情况第二十页，共四十四页。担保人—张江置业在开发项目情况（除都江堰御景豪庭外）第二十一页，共四十四页。担保人—石林泉源情况石林泉源房地产，成立于2007年，注册资本1.1亿元，总资产5亿元左右（土地成本1.7亿，股东投入2个亿），无银行贷款。第二十二页，共四十四页。担保人—石林泉源情况

石林泉源房地产为上海张江高科技园区置业有限公司实际控股80%（上海张江高科技园区置业有限公司100%控股云南张江实业发展有限公司）。目前石林泉源房地产在云南石林在建5万方连排别墅，预计今年销售，开盘价格8000元/平方米，可实现4亿元收入。第二十三页，共四十四页。最终实际控制人—上海张江集团情况上海张江（集团）有限公司（以下简称“张江集团”）成立于1992年7月28日，是一家全资国有企业。作为推动上海张江高科技园区发展的重要载体，张江集团在营造园区综合配套环境、提升园区自主创新能力、促进战略性新兴产业发展等方面不懈努力。截止2012年9月30日，上海张江集团总资产规模规模465亿人民币，净资产109亿元，营业收入21亿元，长期股权投资企业55家，其中包括于1996年在上海证券交易所上市的上海张江高科技园区开发股份有限公司（简称“张江高科”，股票代码：600895）。

第二十四页，共四十四页。最终实际控制人—上海张江集团情况

截至2011年末，公司纳入报表合并范围的子公司共有80家，主要子公司包括张江高科、张江生物医药、银行卡产业园等，其中2级子公司27家，具体情况如下：第二十五页，共四十四页。序

壹信托计划概要贰

交易对手介绍叁项目介绍肆增信措施介绍伍四川信托简介目录第二十六页，共四十四页。27项目介绍–都江堰市介绍都江堰市位于成都平原西北边缘，地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇扇顶部位。全市幅员面积1208平方公里，辖19个乡镇和1个省级重点科技产业开发区，总人口63万，城市人口近30万。都江堰市是四川著名的旅游胜地，有着得天独厚的资源优势和良好的自然、人文条件。第二十七页，共四十四页。青城山与都江堰2000年底正式被列入《世界遗产名录》，都江堰市是拥有双遗产的城市。都江堰市距离成都39公里，处于“九寨-黄龙-成都-都江堰-乐山-峨眉”黄金旅游线的枢纽。项目介绍–都江堰市介绍第二十八页，共四十四页。

御景豪庭项目南面紧邻都江堰市2.5环，北面为2环，西面为走马河，东面与成灌高速公路相距不足1公里，离城际铁路1号站约500米。成灌铁路采取城际铁路“公交化”方式运营，从早到晚，最短3分钟的间隔时间就会发出一趟动车组，每小时的运载量可达2万人。从成都抵达都江堰，耗时将不会超过30分钟。项目介绍–项目位置第二十九页，共四十四页。环境优势。项目所处地有有两条河流经过，并且河水清澈，本项目离许多景点近在咫尺，无需花费太多时间即可到达。配套设施优势。都江堰市新规划内二环与外二环是主要居住区，并且集中市政配套及上海援建的医院、学校等均位于外二环，本项目所处2.5环，与周边配套设施相距不远，入住居民可以享受到较高水准的配套服务设施。项目介绍–项目区位优势第三十页，共四十四页。31项目介绍-规划御景豪庭项目总占地面积299.1亩，建筑面积40多万方，容积率为2.0。项目分4期开发，一、二期开发55号167.8亩地块；三、四期开发27号地块131亩。一期，占地面积约47.6亩，建筑面积14.3万平方米，高层住宅（21#-25#）10.3万方（可售面积9.88万方，其中底商面积6000平方米左右），地下建筑面积约4万方，总投资4亿元，已投入3个多亿，目前5栋高层已主体封顶，其中21#、24#、25#已取得预售许可证，目前已售10000多平方米，销售金额5600多万元，其他22#、23#和1#地下车库已取得施工许可证。二期，占地面积约120.2亩，建筑面积58408.49平方米，其中多层住宅（12#-20#）4.1万方，连排别墅（1#-11#）1.7万方，总投资3亿元，已投入1.7亿元（其他，土地成本14548.7万元，前期费用及桩基2500多万元），目前二期已取得4证。三、四期，开发27号地块，占地面积131亩，建筑面积20多万方，初步规划高层住宅面积约11万平方米，多层住宅面积约4万平方米，商业约3.7万平方米，公建及物业管理用房约1000平方米，地下建筑面积约26500平方米。目前为净地，只有土地证。第三十一页，共四十四页。项目介绍-一期项目现状图片第三十二页，共四十四页。项目介绍–二期项目现状图片第三十三页，共四十四页。项目介绍–周边楼盘比较第三十四页，共四十四页。2013年1月18日，中铁八局集团建筑工程有限公司以17107.847万元，均价190万/亩，成功取得都江堰市幸福镇永丰村三、四组90亩住宅用地，容积率：1.0＜容积率≤2.3。2013年1月4日，四川亿兴置业发展有限公司以9670.272万元，均价161万/亩，取得都江堰市幸福镇观凤村4、5组（青城路东侧，翔凤路南侧）60亩其他商服用地。/tdsc/land/jggg/pmcr/201302/t20130201_3353845.htm2009年7月29日通过招拍挂取得27号土地131亩，成交价格为1.9亿元，2013年3月18日四川兴良信土地估价事务所有限责任公司出具预评估报告，抵押物预评估价值2.46亿元，贷款本金抵押率44.7%。抵押物介绍–三、四期地块（27号地块）第三十五页，共四十四页。序

壹信托计划概要贰

借款人介绍叁项目介绍肆增信措施介绍伍四川信托简介目录第三十六页，共四十四页。1.土地抵押成都张江地产将其持有的“都江堰御景豪庭”三、四期项目约87354.3平米土地使用权（土地证号：都国用（2011）第13261号、都国用（2011）第13262号）抵押于我司。若该地块新增在建工程，借款人应按季度追加抵押至我司名下。本金抵押率为44.7%，并办理强制执行公证。2.上海张江高科技园区置业有限公司为成都张江地产偿还贷款本息提供连带责任担保；3.石林泉源房地产开发有限公司为成都张江地产偿还贷款本息提供连带责任担保。4.设置信托资金使用专户、房屋销售资金监管专户，采取受托支付的方式并引入四川信托分级授权管理审批体系，对信托资金及销售收入进行监管，同时川信派驻现场监管人员对资金使用与销售回款做全程监管。5.若每期信托计划未提前结束，信托届满前5个月开始归集信托贷款本金至信托计划期限届满前10个工作日，分别按照5%、10%、15%、20%、20%、30%归集资金至信托专户。信托计划概要—增信措施第三十七页，共四十四页。38信托计划综述–投资亮点交易对手实力较强区域位置优越成都张江地产的股东背景为上海张江集团，大型国企背景，实际控股股东张江置业具有较强的综合实力和丰富的房地产开发经验。在上海开发的“和憬家园”、“海尚墅林苑”、“张江紫晶苑”、“欣秋苑”、“上海国际医学园区配套商品房”项目，在雅安开发的“御景雅苑”、“山水豪庭”的项目所取得的骄人业绩。项目南面紧邻都江堰市2.5环，北面为2环，西面为走马河，东面与成灌高速公路相距不足1公里，离城际铁路1号站约500米。都江堰到成都城际铁路仅需30分钟，为成都市后花园，预计区域楼市将会快速增长。风险控制措施良好足额土地抵押担保，张江置业和石林泉源地产提供连带责任担保，且派驻项目管理人员对资金使用和销售回笼资金进行监管。第三十八页，共四十四页。序

壹信托计划概要贰

交易对手介绍叁项目介绍肆增信措施介绍伍四川信托简介目录第三十九页，共四十四页。刘沧龙

13亿元

成都市锦江区人民南路18号川信红照壁大厦

法定代表