深圳XX大厦前期报告-XX大厦初步市场分析及物业发展建议

宏达大厦初步市场分析及物业发展建议二零零五年七月十八日第一页，共四十五页。汇报的四要点：

我们对市场的认知；

我们对项目的认知；

我们对客户的梳理;

我们对项目的建议；第二页，共四十五页。我们对市场的认知；重点工业卫星镇，紧邻深圳市区腹心地带的罗湖区，离香港新界仅8公里。总面积86.6平方公里,现共有30个新社区居委会。2005年年末总人口36.36万人，其中户籍人口7.9万人,外来人口28.46万人。以工业为基础，第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局；2004年，布吉镇全年工业总产值新增80亿，达到483.06亿元，完成税收38.01亿元。一、布吉整体经济指标：第三页，共四十五页。二、布吉“五组团”规划：我们对市场的认知；第四页，共四十五页。规划要点：我们对市场的认知；组团（范围）组团定位功能区域详情老圩组团（含布吉村、水径村、老圩村及罗岗工业区)以发展商贸和房地产为主整个老圩组团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。这里拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售约占全镇的60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其实的商贸中心。沙湾组团（含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、厦村）以发展旅游业、商贸业为主这一带属于深圳主要水源——深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。南岭村已投资了5000万，建成了53万平方米的“求水山公园”。李朗组团（含上李朗、下李朗、甘坑村）以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地4万平方米、建筑面积5万平方米的“同富裕工业园”。另外还有80万平方米的土地可供开发。坂雪岗组团（含坂田、岗头、雪象村）深圳高新技术产业带上的高科技园区，以高科技工业为龙头，先进工业为基础，适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业并重的大基地。以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有11万人口，区域面积达30多平方公里。内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业300家，民营、私人企业200家。新中心区组团（含镇政府大楼、市政广场一带）是全镇的政治、文化中心，以此带动周边的第三产业的发展该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。第五页，共四十五页。工业片区

中心商贸区

布沙路布龙公路深惠路居住片区三、布吉未来发展规划：本案发展成中心商贸区、居住片区、休闲配套片区、工业片区四大片区和一条生态隔离带。

休闲配套片区我们对市场的认知；第六页，共四十五页。规划要点：中心商贸区：布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络；居住片区：布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地；休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量；工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地；生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔向城市中心渗透。我们对市场的认知；第七页，共四十五页。四、布吉房地产市场情况：1、楼盘主要沿布龙路、深惠路分布，呈多组团发展格局；关口组团本案中心区组团东南组团我们对市场的认知；第八页，共四十五页。东南组团：以深惠路为纽带，以中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来的组团。这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高；2004后面市项目峰之畔、信和爱琴居、知春里都在这一组团；中心区组团：

沿布龙路，以金运家园、灏景明苑、大世纪花园等聚集起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点。2004年新推项目布吉中心花园为本组团项目，新规划的布吉生态新区，将这个片区打造成布吉片区的最大的生活居住区；关口组团：

以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者，此组团为布吉最早发展的片区，但因早期规划上的不成熟，一定程度上制约了片区的发展，但关口区域已启动的旧城改造将给区域发展注入了新的血液。组团说明：我们对市场的认知；第九页，共四十五页。2、建筑类型主要以多层及小高层为主；2002-2005年主要在售楼盘建筑类型一览表

√时间项目名称建筑类型时间项目名称建筑类型时间项目名称建筑类型多层小高层高层多层小高层高层多层小高层高层2002--2003年信义假日名城二期√√

2003--2004年桂芳园六、七期

√√2005年知春里√√

阳光花园三期√√

峰之畔

√

信和.爱琴居

√茵悦之生一期√

信义假日名城三、四期

√

百合星城二期

√√桂芳园五期

√

茵悦之生二期

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翠枫豪园二期-湖光山舍

√

中城康桥

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百合银都国际

√美杜兰华庭

√

大世纪水山缘一期

√

布吉中心花园

百合星城

√

四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；

可园

√

华浩源-绿谷√

√第十页，共四十五页。3、近期产品以中等户型占据市场主体；项目二房三房/所占比例四房桂芳园(七期))蜜月岛68-75㎡80-100㎡/40%

120㎡佳兆业·可园(一期)69㎡80-97㎡/60%120㎡佳兆业·可园(二期)69㎡94-97㎡/60%120㎡佳兆业·可园(三期)68-72㎡84-100㎡/60%116㎡华浩源·绿谷(一期)72-85㎡100-125㎡/56%

120㎡大世纪·水山缘(三期)56-69㎡79-83㎡/40%119㎡布吉中心花园51-75㎡86-103㎡/55%140㎡信义假日名城(四期)68-75㎡90-95㎡/45%120㎡阳光花园(四期)68-72㎡89-107㎡/39%120㎡百合银都67-84㎡----------中翠花园64-72㎡----------家和花园60㎡70-86㎡-----四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；第十一页，共四十五页。4、05年下半年－06年高端产品初现；项目建筑面积容积率主力户型大世纪·水山缘(四期)____1.87三房120㎡四房140㎡

华浩源·绿谷(二期)____2三房:100-125㎡二房:72-85㎡信义假日名城(五期)_________小三房,小二房,增加一房百合二期_________三房120㎡四房140㎡

桂芳园(8期)70000㎡2.5三房90-100平承瀚·慢城273300㎡1.2二房:71-76㎡三房:90-110㎡

湖光山舍130000㎡1.3三房:80-110㎡四房:126㎡TH190㎡佳兆业·可园(四期)87680㎡2.8三房:94-107㎡二房:70-73㎡左庭右院100000㎡2.6三房:105-128㎡二房:72-80㎡阳光花园(五期)

___________三房:90-120㎡二房:50-80㎡翡翠星光园44333㎡7.5一房:35-40㎡二房50-55㎡四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；第十二页，共四十五页。5、市场供应规模：05－06年市场预计供应；四、布吉房地产市场情况：我们对市场的认知；项目建筑面积容积率均价（元/㎡）预计推出时间大世纪·水山缘(四期)____1.8745002005/9华浩源·绿谷(二期)____240002005/7

信义假日名城(五期)________46002005/8

百合二期________50002005/8

佳兆业·可园(三期)65750㎡2.9949002005/5桂芳园(8期)70000㎡2.552002005/8

承瀚·慢城273300㎡1.240002005/10

湖光山舍130000㎡1.345002005/6佳兆业·可园(四期)87680㎡2.852002005/9左庭右院100000㎡2.650002005/8

阳光花园(五期)

_________-------2006年下半年翡翠星光园44333㎡7.5-------2006年上半年第十三页，共四十五页。6、片区价格提升明显；四、布吉房地产市场情况：年度2003年2004年2005年价格3500-4500元/平方米4350元/平方米5186元/平方米受地产开发重心向关处转移、深惠路改造、地铁三号线、关外城市化启动等多方利好的推动，未来一段时间内布吉楼市价格还有上升空间。从楼盘的素质来看，2004年以来布吉新推楼盘整体素质已经大幅度提高。我们对市场的认知；第十四页，共四十五页。7、客户群体多样化（1）----布吉客户；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点布吉本地政府/企业行政管理人士收入稳定，供楼信心强，有改善居住条件的愿望以中大户型三、四房为主，多是二次置业产品的舒适性和景观，与自己身份、地位相匹配的高档物业布吉本地居民可观的收入及丰厚的积蓄，渴望居住在高品质高素质的环境中，购买力强，喜欢一次性付款中大户型、中等居家户型为主的三、四房，方便几代人居住关注产品的户型、风水、性价比及品质，会选择与原居住范围较近的楼盘布吉私营业主以办厂为主，经商意识较强，有自己的产业及可观的积蓄，希望与家人一起生活，注重生活品质和温馨感以中大户型三、四房为主，方便一家人居住关注社区氛围及周边配套，会选择与生活息息相关的便捷的社区我们对市场的认知；第十五页，共四十五页。7、客户群体多样化（2）----布吉客户；我们对市场的认知；布吉小生意人在布吉奋斗多年，有一定的积蓄，想改变居住环境，属较理性客户以中等户型小三房、二房为主，方便居住关注社区地段及性价比，会考虑交通较畅通的社区大型外资/国有/民营企业员工有较稳定的收入，有多年的积蓄及稳定的工作，希望在布吉安家落户以中等户型小三房、二房为主，居家关注社区环境及产品创新，会考虑素质较高的楼盘换房客户布吉老居民，熟悉环境，通过换房改变现生活环境，以二次置业为主以中大户型为主，会选择大三房、四房关注社区环境和绿化率，会考虑素质大楼盘中长线投资人士对地产业较熟悉，看好布吉市场升值潜力，有松散的资金，主用于房地产投资以中小户型为主，小二房、一房、单身公寓是关注对象关注楼盘的升值潜力和户型面积，工厂高级技工/中低层管理人员在布吉工厂工作，收入平稳，需购房实现长期居住，大多是中年以上，生活有规律以二房、小三房为主关注价格，注重交通、配套和社区环境四、布吉房地产市场情况：第十六页，共四十五页。7、客户群体多样化（3）----罗湖、福田客户；我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点罗湖、福田中低级白领大多一次置业，相对年轻，文化素质及教育程度较高，经济实力一般，希望能在关外买到性价比较高、素质较好的楼盘以中小户型小三房、二房为主关注户型的创新及舒适度，会选择较好素质的楼盘罗湖、福田生意人看好布吉产品的性价比，有一定积蓄，想在深圳安家通过买房给自己带来成就感以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘罗湖服务业从业人员在罗湖工作布吉上班，有一定积蓄，基于实力的考虑希望能买到性价比较高的房子以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区地段及配套，会选择素质楼盘第十七页，共四十五页。7、客户群体多样化（4）---周边辐射客户/外销客户：我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户类型客户特征户型需求购买关注点横岗工作布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于横岗与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘平湖工作布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于平湖与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘龙岗其他地区工作、布吉居住的人士对布吉熟悉，往来于龙岗其他地方与布吉之间，经济雄厚，购买力、消费力较强，希望在布吉安家以中小户型小三房、二房为主关注楼盘的社区配套及绿化率，会选择素质楼盘第十八页，共四十五页。7、客户群体多样化（5）---目前区域购房以中端客户为主：我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：客户层次客户类型可承受价格选择房型置业次数中高端本地公务员、布吉本地居民、私企业主、大型国企/事业单位客户、换房客户、中长现投资者、外籍（含港澳台）办厂人士、50-100万元大三房四房

二次及以上中端布吉和市区的小生意人、横岗、平湖的购房客户、布吉和市区的中层白领、深港家庭、香港客户30-50万元中小三房两房

一次为主中低端布吉的工厂高级技工/管理人员、布吉和市区的低层白领/蓝领、20-30万元中小两房一房

一次为主第十九页，共四十五页。我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：（1）近期政府的系列报告和发言表明，布吉镇将由原来工业＋房地产＋服务业的模式转向控制房地产项目开发，大力发展工业和服务业（2）传统大盘延续的开发方式，继续占据市场重要地位；（3）市区内客户比例继续增加，外销仍保持一定分量；布吉环境、交通的改善和楼盘质素的提高，使深港家庭在区域二次置业的比例加大；（4）轨道交通提升物业，预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建设，深惠路改造将助布吉楼市物业升值；（5）布吉新中心区将成为片区开发热点。8、布吉房地产市场发展趋势；第二十页，共四十五页。我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：9、布吉房地产市场发展中面临的问题；布吉住宅发展目前仍存在治安、进出关、交通、生活配套不足等问题，综合居住环境不完善仍然是阻碍布吉地产发展的主要因素。其不足主要表现在：1、产品同质化严重；2、整体规划较差，片区竞争优势减弱。第二十一页，共四十五页。我们对市场的认知；四、布吉房地产市场情况：10、我们对市场的认知结论；

1、虽然布吉市场目前已以小高层、高层为主，但布吉客户仍然青睐低密度的多层、小高层，因此高层项目要取得成功，关键在于着力打造产品上的优势，创造更多亮点。2、布吉住宅市场以居家型产品为主，成熟大社区对于居家型客户具有较强的竞争力。中小社区在与大社区的竞争中将需要在定位上制造一定的差异化，同时挖掘出项目自身的独特卖点。3、布吉房地产投资市场初步启动，投资市场主要集中在关口附近。关口片区楼盘将满足市区内与本片区附近客户过渡居家、过渡投资的需求。关口的片区特性将对本项目的产品定位起着重要的指导作用。第二十二页，共四十五页。我们对项目的认知；一、项目技术指标：总用地面积5241.2㎡（河道覆盖后，实际占地面积10300㎡）总建筑面积85600.71㎡其中住宅70768.99㎡商业11742.99㎡办公3011.76㎡停车位234个层数33层，地下车库及设备房，裙楼5层，转换层为6层，3座联体27层塔楼覆盖率65%容积率8.31（计河道覆盖面积）项目33层的高度以及8.31的容积率在片区都非常少有，如何在项目推广中规避项目劣势是我们应考虑的问题。第二十三页，共四十五页。二、项目地理位置：我们对项目的认知；大社区居住区康达尔中城康桥桂芳园市政中心区灏景名苑关口片区百合星城我爱我家龙珠花园老城区丽廷豪苑阳光花园南岭村大世纪·水山缘信义假日名城金运家园布吉检查站翡翠星光园本案1） 地理位置项目位于深惠路上，毗邻京南、华美工业区。2） 战略位置：项目位处连接关口内、外的较佳位置，成为连接罗湖与布吉枢纽地带，也是关内白领聚集最多的区域。布吉中心花园美杜兰华庭信和爱琴居可园承翰-慢城绿谷第二十四页，共四十五页。三、项目四至图片；我们对项目的认知；东面南面西面北面第二十五页，共四十五页。三、SWOT分析；我们对项目的认知；SWOT配套：项目周边商业、生活、教育配套非常成熟。交通：项目毗邻深惠路，到达市区或布吉其他区域交通都十分方便。发挥优势：最大限度地挖掘项目交通方便和配套成熟的优势，同时挖掘投资客与过渡居家型客户。第二十六页，共四十五页。我们对项目的认知；SWOT容积：项目的容积率达8.31，是布吉市场上少有的高容积率项目。体量：项目为单栋联体楼，难以形成很好的社区居住氛围。周边环境：由于位处工业区之中，周边环境较为杂乱，治安环境不佳。噪音：紧邻深惠路与罗岗立交边，噪音影响大。规避劣势：A、对于项目高容积和小体量的劣势，可采取侧重投资宣传的方式规避；B、对于周边环境，可在宣传上将项目区域包装为关口高尚居住片区，将项目与百合星城、信义假日名城等周边高尚住宅区纳入一个大型居住社区。

三、SWOT分析；第二十七页，共四十五页。我们对项目的认知；三、SWOT分析；SWOT距离：项目距关口位置很近，将有利于吸引关内客户和外销客户。地铁：地铁三号线预计将于2010年完工，项目交通环境将大为提高。深惠路改造：深惠公路将打造成为第二条“深南大道”双向10车道。市场机会：关口目前具有亮点的小户型项目仍较为稀缺。清平快速路开通：将带动布吉乃至龙岗区房地产的更大发展。城市化发展：龙岗城市化发展的进程也将长期利好本片区住宅销售。利用机会：A、地铁、深惠公路改造将构成本项目未来发展的重要机会点，应将交通的便利性作为项目的重要卖点加以挖掘。B、“与关口近距离”的深度挖掘将对内、外区域客户兼具有较强吸引力。C、本项目的市场定位应抓住市场稀缺的机会点，建造高品质楼盘。第二十八页，共四十五页。我们对项目的认知；三、SWOT分析；SWOT竞争：关口片区近年来为布吉开发的热点区域之一，未来可能将有更多的同类型产品面世。威胁应对：对于未来竞争的威胁，本项目打造适合市场需求、高素质的产品是为关键。第二十九页，共四十五页。我们对项目的认知；四、项目评价以及发展战略1、产品定位方向：由于本项目本身具有高容积率、小规模的特点，因而项目在居家氛围、产品舒适度上将难以在市场上获得很好的相对竞争优势。因而本项目在产品上不宜放大，应以中小户型作为主打产品。2、核心优势挖掘：“毗邻关口、交通方便（地铁）、配套成熟”是项目的核心优势，项目的核心优势在定位与推广中应加以挖掘和利用。3、锁定目标客户群：项目的区域特征和产品定位方向决定了项目的客户层面。本项目的客户层面将为内、外区域客户兼具，过渡居家为主，投资为辅。主力目标客户群为罗湖和布吉的年轻白领、生意人，其年龄在25-30岁之间。第三十页，共四十五页。我们对客户的梳理；一、客户描述：1、主力客户群；2、辅助客户群；3、游离客户群。第三十一页，共四十五页。我们对客户的梳理；1、主力客户群；来源区域：布吉关口片区和老城区；罗湖布心、翠竹、东门年龄：25-35岁家庭人口数：1-3人家庭年收入：5-7万元购买用途：过渡投资为主，自住为辅置业次数：一次置业为主职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人客户特征：对关口片区有较高的认同。较为年轻，学历水平不高，在布吉或罗湖工作，工资收入不高但较稳定。置业特征：注重性价比、交通方便和实用性，对享受性要求不高，对年轻化形象易产生较高认同感。一、客户描述；第三十二页，共四十五页。我们对客户的梳理；2、辅助客户群来源区域：布吉其他片区及罗湖田贝、水贝年龄：25-35岁家庭人口数：1-3人家庭年收入：5-8万元左右购买用途：过渡投资为主，自住为辅置业次数：一次置业为主职业：企业普通员工、中低层管理者、小生意人客户特征：对关口片区有较高的认同，需经常往来于关内外。学历不高，工资收入不高或具有较大的不稳定性。置业特征：对性价比、交通时间的要求较高，对自己的未来有着较高的期望，希望能拥有品味生活。一、客户描述；第三十三页，共四十五页。我们对客户的梳理；3、游离客户群来源区域：香港、罗湖人民南、黄贝岭片区年龄：25岁以上家庭人口数：1-3人家庭年收入：6万元以上购买用途：投资、度假为主，过渡投资为辅置业次数：二次以上置业为主职业：小生意人、自由职业者、企业管理层人员客户特征：对关口片区有一定的认同，购房可选择性多，购房选择具有偶然性。置业特征：对片区内的交通方便、投资价值、生活配套成熟较为看重。一、客户描述；第三十四页，共四十五页。我们对客户的梳理；二、客户来源区域：客户在深圳居住区域来源比例布吉本地客户60%关内客户20%周边辐射客户（横岗、平湖、龙岗）

15%香港客户5%第三十五页，共四十五页。三、客户职业类型；我们对客户的梳理；客户类型比例本地居民(含本地投资客)30%私营业主20%公务员15%罗湖福田蓝领、中低白领15%