不动产投资不动产证券化成功大学企管研究所

不動產投資&不動產證券化

成功大學企管研究所

楊澤泉2008/03/241可编辑pptNEWS0房地產喊多選後至少漲3成

【聯合晚報╱記者游智文、黃朗倩/台北報導】

2008.03.23

總統大選馬蕭大勝，房地產業者全面喊多，顏炳立認為選後豪宅、辦公室至少漲3成，短期台北豪宅就會出現一坪200萬元；趙滕雄說，如果政策落實，三年漲一倍；賴正鎰表示，上百兆銀彈將搶進台灣；彭培業則預言，國內房地產市場將出現「突破天花板」效應，不再受框架限制。戴德梁行總經理顏炳立過去一向看空多於看多，但昨晚在確定選舉結果後，他說，外資看好、台商回流，有錢人傾巢而出，原先傳出一坪要開130萬元的信義計劃區預售案「太子V8」，他估計將開到180萬元，本來說要開出一坪180萬元的「中泰賓館案」，開價將破200萬元。不過他對郊區住宅仍相當保留，倒是前陣子哀鴻遍野的店面市場，他相信選後很快就會回到原來價格。2可编辑ppt豪宅搶手看屋人潮暴增兩倍王莫昀／台北報導中國時報2008.03.24

總統大選後，不少兼程回台投票的台商，見面第一句話，就是「你買房子了嗎?」，炒熱預售案周末買氣。（方濬哲攝）大選結束，政治不確定因素消除；由於馬英九勝選，被認為對經濟較有利，且兩岸可望進一步開放，讓許多民眾趁著昨日休假，「放膽」購屋，下手投資，看屋人潮大增。根據永慶房屋調查，周日全台平均看屋人潮較上周增加兩成，部分豪宅案場更被民眾擠爆，看屋量較立委選後更熱，較上周多出一、二倍。眼見人潮一波波擁進，在台中巿預售案場「極光計畫」坐鎮的鄉林建設董事長賴正鎰興奮地說，「現在覺得連呼吸的空氣都是甜的！」高雄福懋建設總經理涂耀斌說，旗下位於高雄巿民權路一豪宅案，選後看屋人潮激增，較立委選後隔天的看屋量足足多出一倍，單周成交總額已創下高雄巿預售案的成交記錄。根據永慶房仲集團統計，大選結果揭曉後，昨日整體帶看量比上周日增加二成多，其中台商與華僑身分的，便佔整體二成五，甚至有豪宅案，來看屋民眾十位有四位是台商或是華僑。台北位於承德路上的豪宅案夆典「克里翁」，內部銷售人員指出，近來華僑、台商回台購屋數量大增，已成為豪宅巿場主要客群。華僑台商出手快半小時敲豪宅3可编辑pptNEWS1次級房貸風暴SubprimeLoans次級房貸

SubprimeLoans

2007Subprimemortgagefinancialcrisis

次級房貸風暴波及英國北岩銀行擠兌

世界各國對次貸的因應對策4可编辑ppt

北市新天價！國華人壽大樓每坪600萬標出

中時2007.10.17

國華人壽位於台北市中山北路的大樓今（十七）日上午公開進行標售，吸引三十六組國、內外法人領取標單，結果由台灣人壽以總價53.7億元、高出低標三成的價格得標，而此每坪單價六百萬元的拍賣價，不但創下台北市商三用地新天價，亦為台北市土地天價。此次領取標單的法人，涵蓋國內外壽險公司、建設開發商、國外私募基金公司甚至飯店業者。得標的台灣人壽看中這棟大樓，主要是因為國華人壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積6664坪、地上十樓、地下三樓，緊鄰中山北路晶華酒店商圈、LV、GUCCI等世界頂級精品旗艦店。台灣人壽表示，該大樓地點適中，本次得標將做為台灣人壽企業總部大樓。5可编辑ppt國華人壽大樓每坪600萬標出台灣人壽表示，由於業務擴展快速，目前位於許昌街的總公司大樓早已不敷使用，因此投標國華人壽大樓。同時，台灣人壽認為巴洛克式的大樓外觀深具特色，做為企業總部相當適宜，並未有拆除重建之計劃。台北市商辦大樓行情持續上漲，國華人壽大樓位於頂級區段，具有國際級商業大樓的標準，將有助於提昇台灣人壽整體企業形象並可發揮其邊際效益。台北市精華土地稀少性，各家建商無不大舉搶地卡位。目前中山北路一段已有興富發「紀汎希」建案，每坪地價為413萬，而遠雄建設以每坪380萬元買下中山北路二段的富都飯店，準備改建豪宅推案，此次，台壽人壽以每坪600萬元取得國華人壽大樓，遠高於宏盛、亞昕以每坪410萬元，取得南京東路六福皇宮對面，以及皇翔以每坪388萬元，所取得承德路台汽北站，兩者的土地價格。6可编辑pptNEWS1ING安泰買敏盛醫院大樓再回租ING安泰人壽昨（十七）日以三十億元的價格買下桃園敏盛醫院大樓，並開亞洲醫療大樓「售後租回」的先例。此案不但刷新ING安泰人壽歷年收購整棟不動產成交金額紀錄，更開啟醫療產業活化資產的新模式。工商時報2007.04.18敏盛出售醫院大樓給ING安泰人壽後，將繼續承租達二十年，係亞洲醫療大樓「售後租回」首例。對ING安泰人壽而言，每年租金報酬率高達七％、遠高於台北市Ａ辦大樓的四％至六％；對敏盛來說，處分掉非核心事業的不動產，更可以降低負債比、活化閒置資產，將資金投入研發或拓展本業核心事業之用，可說是「雙贏」之舉。7可编辑pptING安泰買敏盛醫院大樓再回租敏盛醫院是一棟地下七層、地上二十二層大樓，總樓地板面積為二．三八三二萬坪，平均每建坪以十三、四萬元成交。收益型不動產投資均須具備幾個基本條件1.合理價格、2.產權單純的全棟或大面積不動產、3.有穩定或可預期的租金收益、4.低度市場風險、5.優良承租戶6.完善物業管理。8可编辑ppt壹、不動產投資的六個W

是什麼（What）為什麼（Why）如何（How）何處（Where）何時（When）誰（Who）

以圖表示之9可编辑ppt貳、不動產投資一、所謂「不動產」，一般係指「土地及附著於土地上的改良物」。二、不動產的特性1.區位固定性

2.異質性

3.耐久性

4.昂貴性

5.不可分割性

6.交易權利化

7.投資與消費雙重性10可编辑ppt

1.易形成次級市場

2.私下交易資訊不易公開

3.市場的供給調整緩慢

4.市場的需求調整緩慢

5.易受政府決策限制

6.具有下濾性（Filtering）

7.不動產景氣循環與房價有滯延關係

圖1：不動產投資參與者之關係圖

圖2：不動產投資決策圖三、不動產市場特性11可编辑ppt四、不動產業1.不動產開發（development）2.不動產仲介與銷售（brokerageandsales）3.不動產租賃（leasehold）4.不動產相關服務：如顧問(consultant）、估價（appraising）、管理（management）與抵押融資（mortgage）。

12可编辑ppt五、不動產與其他投資工具的比較短期理財工具活期存款與定期存款貨幣市場工具(國庫券,銀行承兌匯票,可轉讓定存單,商業本票,附買回協定)貨幣市場基金長期投資工具債券股票共同基金投資型保險儲蓄型保險期貨選擇權與其他衍生性金融商品不動產13可编辑ppt14可编辑pptRealestateassetclassesare:PrivateCommercialMortgages(2%)CMBS(1%)RMBS(6%)PrivateResidentialMortgages(6%)HouseEquity(17%)CommercialRealEstateEquity(7%)Agricultural/Timberlands(2%)REITs(0.5%)15可编辑ppt參、證券化的種類定義：證券化是將一群具有價值的資產匯集起來，透過發行機構，發行標準化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對標的資產所產生的現金流量具有求償權。我國為金融資產證券化及不動產證券化二種：1.金融資產證券化抵押貸款證券化(mortgage-backedsecurities)其他資產證券化(asset-backedsecurities)2.不動產證券化資產信託(landtrust)投資信託(realestateinvestmenttrusts,REITs)16可编辑ppt資產證券化

「金融資產證券化」係指，銀行等金融機構或一般企業透過特殊目的機構（可分為公司型態或信託型態）之創設及其隔離風險之功能，從其持有之各種資產如住宅貸款、信用卡應收帳款等，篩選出未來產生現金流量、信用品質易於預測、具有標準特性（例如類似的期限、利率、債務人屬性等）之資產作為基礎或擔保，經由信用增強及信用評等機制之搭配，將該等資產重新組群包裝成為單位化、小額化之證券型式，向投資人銷售之過程。

「不動產證券化」係指將投資人與其所投資的不動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化為流動性之有價證券型態。目前我國不動產證券化制度，分為「資產運用型」(即先發行證券募集資金再投資不動產)之「不動產投資信託」制度，以及「資產流動型」(即先將不動產信託再據以發行證券募集資金)之「不動產資產信託」制度兩種。17可编辑ppt不動產證券化不動產證券化」係指將投資人與其所投資的不動產間的法律關係，由直接持有不動產所有權的物權關係，轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化為流動性之有價證券型態。目前我國不動產證券化制度，分為「資產運用型」(即先發行證券募集資金再投資不動產)之「不動產投資信託」制度，以及「資產流動型」(即先將不動產信託再據以發行證券募集資金)之「不動產資產信託」制度兩種。

18可编辑ppt不動產投資信託vs不動產資產信託「不動產投資信託」主要係參考美國REITs之模式，由受託機構向投資人募集資金而成立不動產投資信託基金後，用以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券或其他主管機關核准投資之標的，並發行不動產投資信託受益證券，以表彰投資人對於信託財產之權益，不動產投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產投資信託契約約定共享。「不動產資產信託」則主要是參考日本模式之「資產流動化法」制度，由委託人將其所持有之不動產或不動產相關權利信託予受託機構後，以所信託之不動產或不動產相關權利為標的發行不動產資產信託受益證券予投資人，受託人並依不動產資產信託契約自行或委託不動產開發或管理機構進行不動產之開發、管理或處分，受益人則依不動產資產信託契約約定享有不動產資產信託之信託利益。

19可编辑ppt不動產證券化之效益對不動產所有者提高不動產之流動性降低持有風險及財務負擔增加籌措資金管道有效開發利用不動產對不動產與金融環境提高整體不動產市場效率提升環境品質擴大資本市場規模促進金融商品多元化對投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動產投資流動性高風險性低且收益良好20可编辑ppt不動產證券化之影響對不動產市場而言活絡商業不動產市場減少住宅市場之假性需求抑制不動產價格大幅波動直接由資本市場募集資金健全交易市場對金融市場而言增加金融市場深度及廣度增加投資人投資工具21可编辑ppt不動產投資信託流程圖主管機關信用評等機構信託監察人不動產、不動產相關權利會計師專業估價者承銷商律師其他主管機關核准投資標的不動產相關有價證券受託機構(信託業)投資人投資人建築開發業營造業不動產管理機構建築經理業不動產租賃業上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關核准或申報生效4.發行受益證券3.收取價款委任管理不動產5.基金投資運用及收取投資收益7.信用評等8.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟證券市場6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人22可编辑ppt不動產資產信託流程圖主管機關信用增強或評等機構信託監察人會計師專業估價者承銷商律師受託機構(信託業)投資人投資人不動產管理機構上市(櫃)買賣受益人會議1.申請募集或私募受益證券2.主管機關核准或申報生效6.發行受益證券5.收取價款8.委任管理不動產3.訂定契約及不動產信託移轉4.信用增強或信用評等11.召集受益人會議、執行受益人會議決議及代為訴訟證券市場10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人委託人(不動產業主)7.給付出售受益證券價款9.收取不動產收益23可编辑ppt國內不動產證券化之業務概況24可编辑ppt台灣REIT25可编辑ppt台灣REITs概況歷史概況－2003年－不動產證券化條例通過，開啟了台灣不動產證券化時代。2005年3月－1.富邦R1，第一檔公開募集REITs：認購金額逼近300億。2.標的物－富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。2005年10月－1.國泰R1，引爆500億資金瘋狂搶購，每年分配的現金股息採用6％分離課稅，不用併入個人綜合所得計算。2.標的物－喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。26可编辑pptREITs迄今累計八檔：新光一號(01003T)：兆豐商銀(上市)國泰R2(01007T)：兆豐商銀(上市)駿馬R1(01008T)：兆豐商銀(上市)富邦R1(01001T)：土地銀行(上市)國泰R1(01002T)：土地銀行(上市)富邦R2(01004T)：土地銀行(上市)基泰之星(01006T)：土地銀行(上櫃)三鼎(01008T)：台新銀行(上市)27可编辑ppt富邦一號發行架構簡圖富邦建設法人投資人個人投資人受託機構台灣土地銀行富邦一號不動產投資信託基金銷售機構富邦證卷等不動產管理機構富邦建築初始投資標的富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓投資收益分配選任&監督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.3.10掛牌上市28可编辑ppt國泰一號發行架構簡圖國泰人壽法人投資人個人投資人受託機構台灣土地銀行國泰一號不動產投資信託基金銷售機構國泰證券等不動產管理機構國泰建築初始投資標的

喜來登飯店台北西門大樓台北中華大樓

投資收益分配選任&監督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.10.3掛牌上市29可编辑ppt新光一號發行架構簡圖新光人壽法人投資人個人投資人受託機構中國國際商銀新光一號不動產投資信託基金銷售機構新壽證券等不動產管理機構新昕國際初始投資標的新光天母傑仕堡新光國際商業大樓台證金融大樓台南新光三越百貨投資收益分配選任&監督投資/處分營運/管理信託購買營運收入2005.12.26掛牌上市30可编辑ppt國內三家REITs概況比較

富邦一號國泰一號新光一號募集總額最高58.3億139.3億113億最低45億111.5億85億認購金額300億490億226億基金型態封閉型封閉型封閉型

信用評比（穩定）長期

twA-（中華信用）A2.tw（穆迪信用）

twA-（中華信用）

twAA（中華信用）Aa2.tw（穆迪信用）短期twA-2（中華信用）TW-2（穆迪信用）twA-2（中華信用）twA-1（中華信用）TW-1（穆迪信用）31可编辑ppt初始投資標比較~富邦一號富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓型態商業辦公大樓商業辦公大樓集合住宅大樓辦公室承租面積6118.59坪1852.30坪1003.49坪主要承租人富邦人壽、富邦證券、富邦投信、富邦投顧、富邦銀行荷商全球人壽外國駐台機構商圈敦北敦南區西區天母區位核心商業區、台北首屈一指的辦公商圈次要商業區、日商公司集聚高級住宅區、多外籍人士居住、生活機能完整主要用途一般事務所、金融分支機構、金融保險業、餐飲業金融保險業、一般事務所集合住宅32可编辑ppt初始投資標比較~國泰一號喜來登飯店台北西門大樓台北中華大樓型態國際觀光飯店百貨商場賣場及商業辦公大樓承租面積24964.97坪6628.06坪5407.99坪主要承租人寒舍餐旅管理顧問公司誠品股份有限公司美陞興業有限公司、國泰世華銀行、國泰世記產物保險商圈站前商圈西門町商圈西門町商圈區位以台北車站為中心，聚集多家銀行總部、政府機關，為台北最主要之商圈台北市主要商業中心之一，以零售、餐飲、服飾及視聽娛樂為主要商業活動主要用途餐飲、客房、精品商店商場、餐廳商場、餐廳33可编辑ppt初始投資標比較~新光一號新光天母傑仕堡新光國際商業大樓台證金融大樓台南新光三越百貨型態商場及商務出租住宅大樓商業辦公使用商業辦公混和使用大樓百貨商場建物面積16075.3坪3573.52坪2759.51坪17164.91坪主要承租人商場：誠品商務住宅：摩托羅拉電子股份有限公司、美商花旗銀行、台灣杜邦台新銀行、104資訊科技股份有限公司泰商泰國航空國際有限公司台北分公司、日立亞細亞、台灣科萊恩化學新光三越百貨股份有限公司商圈住宅區敦北南京商圈住宅區台南市主要商業區區位地段優良，在商務住宅市場享有良好聲譽，主要租戶為外籍人士、外交官與高所得人士。緊鄰環亞購物廣場和環亞假日飯店，商業活動頻繁鄰近六福皇宮及南京東路金融圈，商業發展成熟區內百貨商場林立，經濟活動熱絡34可编辑ppt富邦一號信用評等與風險為追求長期績效，富邦一號融資增購「潤泰中崙大樓商場」，2006年全年基金淨收益率預計提升至4.63％，信用評等調升為twA+正面：信託良好的資產品質集中但優於平均水準的租戶品質（66%的租金來自富邦金控旗下成員）與富邦金融成員的緊密關係負面：台北市辦公大樓市場的景氣波動性（但應能維持強勁的承租率）該信託之不動產投資組合的地理與資產集中性缺乏不動產投資信託的營運記錄。35可编辑ppt國泰一號信用評等與風險正面：該信託相對分散的不動產組合型態長期的租賃合約國泰集團的隱性支持負面：國泰一號不動產投資組合中所包含不同的不動產型態衍生的風險該不動產投資組合的地理（台北）與租戶集中性（最大的兩家租戶寒舍餐旅與誠品對該總租金貢獻82%）尚缺乏不動產投資信託的營運記錄等

36可编辑ppt新光一號信用評等與風險正面：整體資產品質非常強健，所有大樓均擁有穩健的租戶基礎投資標的地理區位分散，亦兼具資產類別的風險分散新光集團的隱性支持台灣不動產證券化條例禁止管理團隊從事某些高風險性的投資，如不動產開發及營建案負面：租戶的集中性風險（台南新光三越百貨大樓，新光三越百貨公司為該大樓之單一租戶，但應可獲得緩和）信託營運紀錄不足的顧慮（因該信託之不動產投資組合有穩定的租金收入及高出租率績效記錄，而獲得緩和）管理機構新昕國際也是新光關係企業所完全掌控，有管理上的道德風險。

37可编辑pptREITs股市表現分析比較富邦一號95/1/4淨值10.32國泰一號95/1/4淨值10.12新光一號95/1/4淨值10.0538可编辑ppt美國REITs概況39可编辑ppt美國REITs市場家數與總市值~1數量-1971年34家(總市值15億美元)2001年182家(1549億美元)2004年（總市值3050億美元）

報酬－長期投資報酬率甚佳，還原配息後，從1974年到2004年底，年平均報酬率高達15%40可编辑ppt美國REITs市場家數與總市值~2(單位：百萬美元)

市場以EquityREIT為主41可编辑ppt美國REITs市場家數與總市值~3近來REITs數目稍減，市值仍繼續上升42可编辑ppt美國REITs的種類按照資金的投資方向，REITs可分為三類：1.權益型（EquityREITs）：目的在於獲得不動產的產權以取得經營收入2.抵押權型（MortgageREITs）：金融仲介的角色，將所募集的資金用於發放各種抵押貸款3.混合型（HybridREITs）：未來的發展趨若按照股份是否可以追加發行，可將REITs區分為：1.封閉型2.開放型若按照是否有確定期限，分為：1.定期型2.無期限型按照投資標的確定與否，分為：1.特定型2.未特定型43可编辑ppt美國REITs類型特性比較分析44可编辑ppt美國REITs指數成分~1主要分為九大類45可编辑ppt美國REITs指數成分~2提供REIT投資標的組成及所佔百分比以投資IndustryOffice為主，其投資額也最多46可编辑ppt美國市場～147可编辑ppt美國市場~248可编辑ppt指數漲跌幅分析美國各類不動產相關指數發展齊全，可直接數長期的績效表現來分析投資成果：以各指數漲幅來看，美國1997到2003年底市場相當熱絡選擇投資REITs比直接投資房房地產報酬率更高，也比直接投資地產類股的報酬要