房产估价师北京《制度与政策：国有土地房屋征收》真题

2017年北京房地产估价师《制度与政策》：国有土地上房屋征收与补偿考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人分摊的土地面积为。

A：40㎡

B：8㎡

C：16㎡

D：5㎡

E：工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁估价方法一般应当采用。

A：路线价法

B：成本法

C：假设开发法

D：市场比较法

E：房地产估价机构必须加盖公章3、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。

A：96

B：192

C：240

D：480

E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定5、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。

A．2000

B．400

C．4000

D．100006、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。

A：2.00％

B：2.13％

C：2.22％

D：2.50％

E：工业用地的监测点评估价格7、收益法是以__为基础的。

A．定期原理

B．平衡原理

C．替代原理

D．预期原理8、__是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产。

A．估价项目

B．估价对象

C．估价目标

D．估价标的9、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价．增加抵押贷款估价等

B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由

C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押

D．抵押权可以继承、转让10、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

A：4％

B：3％

C：2％

D：1％

E：工业用地的监测点评估价格

11、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制

B：相互影响

C：独一无二

D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格12、住房公积金属于__所有。

A．缴存住房公积金的单位

B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同

D．住房公积金管理中心13、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。

A．1

B．3

C．6

D．1214、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元／㎡。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A：14140

B：42421

C：56561

D：60000

E：工业用地的监测点评估价格15、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A．详细规划

B．控制规划

C．指标规划

D．分区规划16、防范估价风险的最后一道防线是（）。

A．撰写估价报告

B．审核估价报告

C．出具估价报告

D．估价资料归档程17逃、祖《房地产开发乞企业资质管理序规定》规定，牺房地产开发主原管部门对符合动条件的新设立秀的房地产开发倍企业核发。

猪A移：二级资质证机书

艇B园：三级资质证雾书

朵C长：四级资质证铺书

凶D趣：暂定资质证缝书

悦E倾：房地产估价僻机构必须加盖冶公章民亏18鬼、慕在房地产估价岩中，长期趋势豪法运用的假设销前提是。

抹A糟：过去形成的醒房地产价格变主动趋势在未来吓仍然存在

廊B偷：市场上能找脚到充分房地产制历史价格资料

事C罗：房地产在过粒去无明显的季泛节变动

销D肌：政府关于房躺地产市场调控肾的有关政策不去会影响房地产酸的历史价格

贼E捆：工业用地的颤监测点评估价暂格世锄19皱、慰某宗房地产的棍受益期限为年40但年，通过预测盈未来只3钟年的年净收益旅分别为页15痒万元、赤18箭万元、肆23舌万元，以后稳勇定在每年娘25超万元直到收益验期限结束，该喉类房地产的报匆酬率为唯8咏％，则该宗房等地产的收益价怀格最接近于。

娇A里：吧280随万元

亭B茎：锻285客万元

舟C战：冲290樱万元

顽D鸦：稍295私万元

路E匆：工业用地的网监测点评估价左格瞎占20狗、区下列关于我国达房地产权属登初记的表述中，掘不正确的是。

全A肚：依法登记的盟房地产权利受奸国家法律保护

军B招：当事人对房纪地产权利的取倚得、变更、丧开失均需依法登变记

酱C盛：经法定登记在机关登记的房枯地产权利具有落对抗第三人的股效力

敞D伯：房屋因买卖袜、赠与等原因按致使其权属发估生变化的，应请及时办理变更圆登记

宝E是：执行层的组饲织协调挣弦2脆1略、秃下列不属于平矿均指标的是哄__孩。

饼A殊．众数

适B醉．中位数

伸C社．水平指标

灶D昌．调和平均数宏天2罗2天、爆某建筑物实际倾经过年数为悠10元年，估价人员号现场查勘后认辰为该建筑物建菌筑设计过时和劝维护保养差造挑成功能折旧和疲物质折旧高于跪正常建筑物，章判断其有效经伴过年数为恼18统年，剩余经济倚寿命为蒜22偶年，残值率为联4菜％，用直线法云计算该建筑物洁的成新率为。

赴A饿：炎43缎．务8钩％

纵B闹：材50炸％

则C捎：俩56枝．宪8角％

羽D式：晌70己％

增E鱼：工业用地的伶监测点评估价绕格舍2越3槐、践划拨土地使用员权可以出租，踩租赁时间超过顾__海的，应办理租定赁合同，合同鸡期限不得超过蝴出让年限。

裁A舞．宜3哪个月

厕B墙．蹦6衬个月

蕉C脆．伟1挽年

炸D抛．趟2熊年坚联2稍4被、隶A桶开发公司征收蹈某村烤50和公顷基本农田撤外的耕地，已笼知该耕地前毛3疏年平均年产值晴为铁800眠元／亩，那么韵该耕地的土地植补偿费的最低节额为万元。

不A萌：困260

荷B掘：久300

码C弱：暮360

虾D窑：抬600

亏E染：房地产估价猾机构必须加盖模公章膛2民5甩、白下列关于保险诚职能的说法有室误的一项是穴__殊。

陆A好．分散危险的目职能是指有共早同危险损失顾素虑的经济单位济和各人将偶然铺性危险视同必蛾然性危险，在奔危险发生之前蜻就聚集资金，赞危险发生后将膜这笔资金用于曾遭受损失的经受济单位和个人命，使损失分散汽给众人

俩B辨．融通资金职托能发挥得越好握，保险公司的全投资收益越高额，就可以弥补已负债业务的不交足或亏损，为鲜采取较低的保谨险费征收标准法，吸收更多的溉保险费收入创俯造条件

撤C驾．在各种保险帐中，政策性保侵险最能体现分万配职能

础D恶．保险人参与翼防灾防损活动矮，可以提高社扫会的防灾防损甜能力龄二、多项选择屯题（共淋2唤5胆题，每题亩2都分，每题的备多选项中，有进2妇个或睁2肿个以上符合题曲意，至少有破1工个错项。错选旁，本题不得分戚；少选，所选河的每个选项得度0.5心分）渐睡1四、视房地产的理论肚价格又叫。

许A浅：成交价格

骆B真：市场价格

调C哲：自然价格

袖D牌：内在价值

鸟E棕：自然价值述令2目、肾房地产开发投缸资的静态盈利撇指标有伴__浊。

视A甩．成本利润率

于B的．投资利润率

隐C询．资本金净利撕润率

幅D更．投资报酬率

益E将．动态投资回柳收期旗3皆、后下列关于秘w算房屋拆迁公司什在房屋拆迁中晓，对公益事业排房屋的认定和势表述，不正确讲的是。

割A榨：公益事业一消般是指科教、拣文化、卫生、灰社会公共福利伟性等非生产性盐事业

傲B斜：公益事业多不为非营利的社磁会福利事业

管C劳：根据其服务胞对象，凡是为踪大多数老百姓镰服务，应认定惩为公益事业

常D失：根据其服务暂对象，凡是排疑他性的且不是怨共享性的，可懒以认定为公益桃事业

个E枝：只要是为大甘多数老百姓服互务，且房屋有夏经营、有收益衫，就应认定为犹公益事业泄态4具、迅某家庭向银行迁申请了一笔年卧利率为颤6念．庸5暗％，期限为忍15装年的住房抵押近贷款，月还款混额按蓬0吹．由4覆％等比递增，绸若该家庭第卖10卖年最后一个月扑的还款额为落3044汁．河54残元，则该笔贷粘款最后一个月陪的还款额是元打。

腐A菊：防3853聚．研10

欺B检：旷3868钟．兆52

瑞C屡：洞3883酿．挑99

粪D若：妖4187可．赖36

葬E滋：借款合同放5捧、排开发商企业申阶请商品房预售傍许可，应当向解有关部门提供生一下哪些证件阳及资料牙__溉。

颤A炉．商品房预售庄许可申请表

失B追．开发企业的字《营业执照》肆和资质证书

袜C脖．土地使用权舞证、建设工程富规划许可证、范施工许可证

讲D圈．工程施工合塞同及关于施工助进度地说明

含E财．商品房预售网方案回霸6旗、杜某家庭以膨30银万元购买了一炮套住宅，银行辣为其提供了狠20匹年期的住房抵野押贷款，该贷孤款的年利率为迫9%后，按月等额还踏款，如果该家动庭于第狭6咐年年初一次提悲前偿还贷款本磨金帐7秒万元，则从第那6稠年开始的抵押远贷款月还款额晋将减少（）元粱。

陕A治．冤544.10

恨B衣．惭709.99

科C付．安6300.0榨0

绍D悼．坏709.38纷狭7昨、势在下列情形中纠，通常会引起锹房地产价格降更低的有景__锻。

昏A建．农用地改为茄非农建设用地

曲B池．在写字楼旁钢新建大型游乐青场

氧C纸．住宅区道路汗禁止货车通行

援D俱．在住宅区旁会新建一条全封枯闭的高速公路

块E驾．常常遭受洪轿水威胁性拉8穿、兔会计核算一般牌原则具体包括打三个方面。

糕A关：衡量会计信皇息质量的一般卖原则

福B匪：确认和计量既的一般原则

害C且：起修正作用尽的一般原则

蕉D雕：起规范作用唉的一般原则

守E慈：起修正作用思的特殊原则乒缩9匀、识开发商在以出框让方式获得的贴土地上建商品摆住宅，后在该棉块土地上改建钢商场，则必须必__究。

制A逢．经规划管理略部门同意

嚼B跳．经房产管理迈部门同意

凡C撑．经原土地使惭用权出让方同穴意

界D看．重新签订土款地使用权出让成合同或签订合鸡同变更协议

速E牢．调整土地使孙用权出让金确多10甚、齐在计划经济时辨期，我国的城诸市土地使用制党度，是对土地降实行土地的制祝度。

梨A裕：行政划拨

领B闪：无偿无限期封使用

治C迟：无偿有限期赤使用

吹D云：禁止土地使米用者转让

典E缴：允许一定范纱围的土地使用咏者转让

苗11墨、奥不属于房地产拾价格外部影响妄因素的是翅__练。

税A恳．人口因素

已B煌．权益因素

辅C萄．经济因素

渣D遵．区位因素

叼E胜．社会因素乌袋12劈、撒有一开发公司暮拟参加国有土栏地使用权拍卖沈会，现委托房狐地产估价人员笋对该土地的最敏高竞买价进行予评估，所得出抵的评估价值是械．【稼2004淋年考题】

熄A呜：交换价值

逆B冈：公开市场价画值

妖C疯：投资价值

想D架：理论价格

箭E萄：标定地价包瓣13戚、胁测定长期趋势点值的方法主要志有。

祥A辞：扩大时距法

而B境：缩小时距法

年C糖：移动平均法

竹D隔：最大二乘法

屠E仍：最小二乘法垦14锡、重价高者得规则屋是为买方的竞趴争而设定，需早在拍卖现场通样过比较得出，卫比较的基础是葛。

凉A催：拍卖人宣布丑的起拍价

耕B你：买方的报价

唤C饮：拍卖的保留麻价

核D薄：竞买人的报嫌价

昨E逝：执行层的组炊织协调左刊15竖、画__户不属于市政公攻用设施用地。

庙A酿．公共交通用择地

逐B务．煤气调压站

厅C旧．广场用地

铅D专．火葬场犯粉16端、凡根据适合原理色，均衡原理以晚及收益递增递胞减原理，当房罗地产时，便为锯最高最佳使用质。

支A阀：与外部环境耽最协调

挤B抖：达到规模递园增

辞C寿：内部构成要腰素的组合最适时当

男D摆：外部环境与唇内部因素相关袋联

险E盐：外部环境要元素为最适当的柏组合深患17廉、列路线价法估价滋的第三个步骤咏为爷__胞。

焰A择．设定标准深锹度

迷B刃．求取路线价

盲C闻．编制深度百诱分率表

型D格．划分路线价展区段案银18督、导下列关于净现迅值标准差的表流述中，正确的需有。

红A隔：净现值期望咏值相同、净现家值标准差小的茫方案为优

悄B壶：可以完全衡许量项目风险性撕高低

棵C宪：净现值标准夜差相同、净现拔值期望值大的横方案为优

乳D充：净现值标准他差系数大的方玩案为优

活E疼：可以反映项槽目年度净现值梯的离散程度只车19秒、励若某房地产投轮资项目的表面李收益率为掠18%庆，年租金增长棉率为凝8%耗，通货膨胀率公为厨6%炸，则该项房地戒产投资的实际世收益率为（）尸。

事A南．扩9.26%

匀B互．银10%

槽C魂．改11.32%

闲D振．陶12%士场20崇、页当建筑物的建港筑式样，特别马是外形方面会纪让人产生不好择的联想时，房钳地产的价格一扁般蚂__颤。

瘦A步．较低

奶B惭．取决于周边冻环境

命C临．不受影响

志D幼．取决于地段丧影响鞠鄙2杜1小、铲下列因素中，月属于房地产置掉业投资项目主柏要不确定性因秩素的是（）。

霉A勿．容积率

愁B竿．空置率

抢C康．利息备付率

妨D因．成本利润率沿想2患2吧、卖下列关于城市阴土地的基本特因征中的区位，器表述正确的是拆。

粮A俩：城市土地由景于不可移动，浓导致了区位的抽极端重要性

泛B玉：城市土地区碍位的涵义，除森包括以地理坐伙标表示