太仓楼盘策划方案

太仓某楼盘筹划方案太仓某楼盘筹划方案作者：佚名

时间：2008-9-27

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第一局部

市场篇

一、太仓城市概况

、城市开展宏观环境概况

太仓地处我国东海之滨。东枕长江,南邻上海,西濒苏州,是长江经济带和沿海开发交汇处的一座新兴港口城市。全市区域面积823平方公里,户籍人口45万。太仓在全国领先进入了小康市,在全国百强县中名列前茅,据国家统计局公布2003年太仓市排名第九,人均国内生产总值、人均财政收入、城乡居民人均储蓄都处于江苏乃至全国领先位置。

2003年太仓市全年实现国内生产总值亿元,人均国内生产总值40262元,完成财政收入亿元。全年完成全社会固定资产投资总额亿元,比上年猛增%,增速比上年提高个百分点。

工业生产增长加快,企业效益进一步改善。外资、民营经济开展较快,出口型产品、高技术产品产量保持较快增长,工业产销连接良好,运行质量稳步提高。2003年末,市属以上从业人员万人,比上年末略有增加。其中,在岗职工万人,个私企业从业人员万人。城乡居民收入稳定增长,全市职工平均工资12194元,其中在岗职工平均工资13334元。社会保障体系进一步完善,养老金社会发放率达100%,城镇职工根本医疗保险覆盖快速扩大。

全年金融机构现金各项贷款余额增幅明显高于存款增幅。至2003年末,全市金融机构人民币各项存款余额亿元,城乡居民储蓄余额亿元,人均储蓄17966元。

全市消费品市场销售持续稳定增长,2003全年社会销售品零售额亿元,其中城区零售额亿元。至2003年末,全市各类市场68个,市场成交额达亿元。

房地产保持稳定开展。2003全年商品房施工面积万平方米,其中住宅面积万平方米,竣工面积万平方米,其中住宅面积万平方米。随着住房制度改革接着深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活泼。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面积万平方米,比上年增长%,其中商品住宅销售面积万平方米,比上年增长%,占商品销售总量的%。

2、区域开展规划概况

太仓市区城厢镇是太仓市市府所在地,辖区面积平方公里,总人口30万,其中市区人口7万,是太仓市政治交通文化贸易金融科技和人才的中心。城厢镇南距上海市中心40公里,西邻苏州50公里,东邻太仓港20多公里。镇域内有204国道,昆太路、沪嘉浏高速公路、浏太路等高等级公路通往上海、苏州等大中城市。镇域内有新浏河、杨林河等主要河道,水陆交通特别便利。美丽富有的古城城厢,同时也是一个具有两千多年文明史的古城,历史上经济富庶,民丰物阜在素有“人间天堂”,在江南享有“金太仓”的美誉,悠久的历史为城厢留下了丰富的优秀历史文化遗产。而今,城厢镇小桥流水,绿树如荫,经济贸易旺盛,科教文卫兴盛,人民成家立业,拥有了国家卫生城市和国家环保模范城市称号。2003年城厢镇实现亿元,财政收入亿元。是全市行政、经济、文化的中心,开展面积居全市之首,开展潜力巨大。

太仓市区分老城区及经济技术开发区。老城区是太仓市行政、文化、商业以及生活的中心,老城区的主体区域范围东到东仓路,南抵新浏河,西至204国道,北到郑和路。经济开发区总风光 积55平方公里,位于老城区的东侧和北侧。开发区以外向工业为主,第三产业日益旺盛。全区逐步成为太仓经济增长的先导区、外向开展的示范区、城市建立的新城区。

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3、城区总体规划

依据太仓市总体规划,要拓展市区原有规模,增加市区人口,遵照加快建成20万人口、23平方公里的中等城市目标,老区和新区统一规划,增加城市开展活力,把市区建立成为功能显明、布局合理、运作高效、生态美丽的政治、贸易、科教、文化、信息、商住中心。

市区主要以向东、向北两个方向开展,兼顾向南、向西方向拓展。整个城市进展东扩,市政府东迁,在市区东部建立高新产业区及生态住宅生活区,并且在根底设施和生活效劳设施配套方面有相当大的改良。市区的北向开展主要立足于加工制造业,城市南郊开展侧重于休闲商住区,西向尤其是204国道以西重点建成商贸物流区及其商业生活配套区。

总结:作为江苏经济开展比较快的县级市之一,太仓的各项经济开展指标都在全省乃至全国都是名列前茅,城市化水平、人民生活水平和消费实力也排在全国靠前的位置。房地产行业的兴起,房地产开展势头强劲,在房地产开发投资和消费方面开展速度比较快。随着经济的开展,城市化开展将还有很大的空间。

二、太仓市房地产市场简述

、开发投资状况

随着住房制度改革接着深化,各项房改政策效应显现,房产市场日趋活泼。太仓市房地产保持稳定开展,房地产开发企业快速成长,房地产投资、交易、工程代理等相关行业应运而生。2003实现全年商品房施工面积万平方米,其中住宅面积万平方米,竣工面积万平方米,其中住宅面积万平方米。商品房销售量明显上升。全年商品房销售面积万平方米,比上年增长%,其中商品住宅销售面积万平方米,比上年增长%,占商品销售总量的%。2004年,在太仓市区又有大量的房地产工程开工建立,除了传统的多层住宅以外,更多小高层、高层住宅写字楼拔地而起,市区的房产物业可供选择余地也越来越大,大量置业者从乡镇甚至外地涌入太仓市区购置商品房用于居住和投资。

2、销售价格状况

总的来看,太仓目前楼盘售价在2800—3500元/m2,其中市区内商品房价格多层多在3500元/m2左右,高层、小高层由于供应量小,价格较高,在3500元/m2以上,别墅价格多在4000元/m2以上。太仓由于市区面积较少,市区楼盘的差价不大,市中心楼盘的价格比市郊同类楼盘高出300—500元/m2。

太仓市区内的门面房价格一般在6000—8000元/m2,距离市中心越近的门面房售价和租金都要相对越高;市区边缘的特别是204国道沿线的门面房价格也是涨势明显,目前包括五洋商城等一些综合性或专业性市场以及临接门面的价格在6000元/m2左右。

太仓市区商住、商务、写字楼市场起步较晚,高层写字楼还刚刚起步,东仓路、市中心高层写字楼的售价已经超过5500元/m2,其他一些多层商务楼的售价多在3000元/m2左右。

另外,太仓市的房屋租赁价格也是持续高涨,市区门面房的租金根本都在—元/天·m2,市区全装修住房的租金也到达了—元/天·m2。租金高也因此吸引了比较多的投资客户群体到太仓市区来购置房子。

3、开展趋势

太仓作为江苏省沿江沿沪的新兴城市,将来必将在整个长三角大开展的过程中表现出独特的优势。城市化的开展,特别是市区民营经济的巨大开展,外资企业的大量进驻,进城流、商贸流、工作流群体的大量涌现,以及改善住房条件的要求,客观上对商品房的需求量也不断增多。随着经济的开展,太仓市区房地产开发将接着保持平稳的开展势头,房地产市场潜力巨大,前景远大,不管是老城区的改造扩建还是新城区的加紧建立,不管是住宅工程还是商业工程,总体规模上势必还会有必需的开展空间。

太仓城区目前主要的城市开展方向是向东部拓展,预料将来的新城区建立规模还会接着拉大,房地产的建立开工工程也会接着增多,而且房地产工程的物业档次也会不断提升。

太仓市老城区及其周边地区的开展潜力也是巨大的,由于目前太仓传统意义上的市中心靠西,及市中心的距离教近,商业、医疗、教化配套设施的完备,使得老城区将在将来相当长的时间之内还将接着成为消费者心目中的比较适合的生活场所。而靠老城区最近的周边地区,也将是将来房地产开展的主要方向。

总结:太仓房产市场日趋活泼,大量的房地产工程在投入开工建立,大量置业者购置商品房用于居住和投资,太仓市的房屋销售及租赁价格也是持续高涨,上升速度比较快。房地产的开展也打破原先仅仅在老城区小范围区域,以东为主,兼顾向南、向西、向北,城市在不断开展壮大。

三、区域市场分析

、老城区

范围:东仓路

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阅读量：以西

简介:老城区是太仓行政、商贸、文化、卫生的中心,就住宅和商业房地产工程而言,交通便利、生活配套设施完备,城市生活气氛浓,成为它很大的卖点。

典型工程:君悦豪庭、苏创·上海花园、香榭丽景、五洋商城等

①君悦豪庭:

位于204国道及县府西街交界处,物业类型为高层高档住宅工程,其中一二层为商铺。2005年底交付,总建面10万平方米,其中住宅面积8万平方米,共有住宅700套,商业局部2万平方米。楼间距70米,视线开阔,绿化率高,小区景观设计超前,主力户型在110—138m2。距离市中心步行需10分钟左右时间。高层住宅工程3550元/m2起,高层价格在4000元/m2左右,最高层复式住宅4800元/m2,商业工程20000元/m2左右。为太仓市西大门标记性工程,10月2号正式开盘,目前预售状况状况较好,客户除太仓本地客户以外,外地投资客户也占必需比例。

②苏创·上海花园:

是苏创集团历经多年开展之后的又一力作,开建的上海花园高级住宅位于城区西南角长春路及南园西路交界处,将导入“以人为本”现代居住理念,创立一个天人合一的生态社区环境。小高层酒店式公寓以及为此度身定制功能齐全的公建配套凸现出浓郁的现代城市风格小区。整个小区内以大面积绿色、曲线型道路、起伏的地形营造出宽敞幽静的居住空间,尤其是充分运用外河道自然景观,营造出水岸住宅风光,这对很多处于喧嚣繁华大都市中崇尚“5+2”生活方式一族具有较强的吸引力,这项工程也将成为太仓市第三产业接轨上海的细心之作。目前工程即将开盘。

③香榭丽景:

位于长春路及新华西路之间,西临西城河,南衔康乐小区。总建面6万平方米,一梯3户欧式建筑,小高层建筑。2005年9月交付,均价3500元/m2,临街商铺8000元/m2,香榭丽景是苏州盛邦房地产开发公司打造的新概念楼盘,小区带状设计的生态园林,配环行主题公园,点缀景观微小环节小品,建成太仓老城区中心高档物业居住的典范。销售状况良好。

④五洋商城:

204国道及昆太路的交界处,建成集汽车摩托、五金机电、家电家具、装饰材料、文化礼品、休闲消遣为一体的大型现代商城,是太仓市的政府重点工程。沿街门面商铺价格6000元/m2以上,内部商铺价格5800、5900元/m2,商铺均为2层。商铺三楼以上商住楼的价格为3000元/m2左右。五洋商城商铺及商住楼都不带产权。目前,商铺销售较好,商住楼即将开盘。

区域市场解析:

作为老城区及其周边邻近地区的房地产开发建立都是在原有老城的根底上不断进展旧城改造的结果。新开的工程对美化太仓城市环境、增加城市品位的作用是巨大的。很多房地产工程工程都会有政府行为的影子在其中。老城区及其边缘邻近地区由于靠市中心的距离较近,商业、医疗、教化、交通等及消费者生活休戚相关的配套设施比较齐全,相对于新城区的生活要更加便捷。

2、新城区

范围:东仓路以东

简介:新城区是太仓市将来开展的目标地区,该地区的开展规模和开展潜力较大。

典型楼盘:高尔夫湖滨花苑、世纪苑、华侨花园、华源·上海城、锦园

①锦园·滨河花园:

位于新浏河北岸、滨河路、锦州路一带。锦园是艺术及园林的城市盛宴。运用大量的欧洲园林符号,诸如水景、植栽、雕塑等方面,开发商要将这座属于艺术的宅邸建成全太仓第一座主题显明的景观园林小区。锦园·滨河花园全部的建筑均接受一梯两户的设计,户户朝南,克制了一梯多户房型立面凹凸不平,采光效果参差不齐的弱点,最大限度地满足日照的须要。目前锦园已经销售一倾。

②高尔夫湖滨花苑:

位于滨河路及东亭路的交界处。为别墅及高层物业,在售工程为联排叠加别墅,低密度、带电梯、直饮水、大片绿地、水景、空中花园使得其在销售过程中具有必需的优势。别墅开盘于2004年5月30日,销售均价4600元/m2左右,销售良好。

③世纪苑:

位于东仓路、滨河路、半泾河之间。世纪苑经过四年相继开发,已经建成成熟社区,建有配套农贸市场。小区南临滨河路景观路带及高尔夫球场,内部还拥有大面积的湖泊水景。此时此刻开盘的四期,销售价格3500—3600元/m2,销售态势良好,业主除了太仓本地客户以外,还有外企员工、投资客户,也有部特别籍人士。

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④华源·上海城:

位于娄江路及滨河路交界,是上海华源集团投资太仓的重大工程,留意生态、舒适度、生活性,是距离市中心较远的多层住宅工程。10月1日开盘,销售均价3200—3500元/m2。

区域市场解析:

该区域为太仓房地产开发建立的新兴板块,在建的大局部房地产工程定位高档,包括别墅工程、高层小高层工程,销售价格较高。同时,太仓市政府耗巨资进展了大规模的新浏河整治改造,启动近200万平方米的滨河公园生态工程,以期塑造美丽的新浏河的根骨,也为这片土地描绘了生态居住的绚丽前景。这里将是太仓市少有的热闹及宁静交织的净土。大多数住宅小区拥有较高的绿化率,在景观微小环节方面,做得比较好,到达大城市房地产建立水平。目前该地区开展前景较广,市政府东迁,开发区的开展,带来的比较多的客源。目前,该地区的缺乏之处在于生活气氛比较淡,很多配套设施没有跟上,距离市区传统商业中心距离较远,而这一切,都将有待于将来一段时间内整个区域的开展成熟。

四、太仓客户群特征描述

目前,太仓市区楼盘的购置者大致分为太仓本地须要改善居住条件客户群体的及高收入作为投资的客户群体两类。前者还包括原先居住在太仓城区须要改善居住条件的客户以及原先居住在太仓乡镇农村盼望成为城市户籍并且有必需经济实力的客户。

在城区置业的客户群体中,普遍年收入较高。据了解,多数太仓消费者情愿担当的住房单价在3500元/m2以内,总价在40万元以内。相对于过去的几年,消费者在购置总价段的承受实力在不断增加,同时对大面积以及别墅类的潜在购置比例也在慢慢上升。

大多数消费者情愿把房子买在距离市中心比较近的区域范围内,对于消费者来说,区位、价格、配套、户型、甚至是绿化率、楼间距等方面都是考虑的因素,很多消费者也已经从原先的仅仅有房住的根本需求到此时此刻讲究住得舒适,住得讲究品位。消费者的消费观念随着经济生活的不断提高也出现了向高级跃进的局面。

随着此时此刻投资客户群体的不断增多,太仓房地产市场的投资客户消费群体的比例也在日益增大,他们中包括本地,更有苏州、上海以及其他外地的客户。投资客户普遍看好市场升值潜力,预见性较其他客户要强,在选择投资楼盘时会比较慎重。由于太仓市区房屋租赁状况较好,局部投资客户偏好于将房产出租以取得回报,这多见于商业局部,而对于住宅工程而言,投资客户将所购物业等待升值以后再转手以求得回报。一般而言,投资客户群体会对地块及其将来的开展有必需的评估,分析将来开展变更的趋势,这局部群体相对而言更加留意楼盘的区位,所以在将来必需时间之内有较大开展区域将是他们投资的重点。

总结:消费实力的提升,消费观念的变更,使得太仓房地产市场的客户群体从数量和规模上都在不断地翻新,一次置业、二次置业、屡次置业的数量也在不断攀升新高;投资客户作为客户群体中一支不行小视的群体,越来越占据消费群体的比例。

五、市场篇总结

整个市场在开展,给工程的开展供应经验及教训,也供应了机遇及挑战,总的开展形势对于我们来说是有利的。房地产行业的开展进步,居民消费水平的提高,对房地产产品的内在需求,使得多数房地产工程都成为市场追捧的热点,而特色工程在市场上将更加受到青睐,在竞争过程当中会比较有利。

其次局部

产品篇

一、工程概述

、地理位置

工程位于太仓市城区西南,东靠204国道,北依新浏河,距离市中心距离约2公里。工程东西南三面地块为待开发用地,隔新浏河以北为仓储、物流用地,接传统意义上的太仓市区。

2、根本经济技术指标

基地用地面积:

总建筑面积:22298m2

其中住宅12038m2;综合楼10260m2

建筑密度:30%

容积率:

绿化率:%

总户数:120户

3、周边路网

从地块经204国道,向北可直达五洋商城、长途汽车站,并可到达常熟、张家港;向南可到达上海。

从地块到市中心可以向北经204国道再经南园西路、上海西路、新华西路、县府街到达城区各个地方;也可以向南,经桔园路、城南路向北进入市区。

4、周边环境

工程

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阅读量：周边尚缺乏居住气氛,这一带地区已经出了传统意义上的太仓市区,消费者的认同感不高;周边环境也并不太志向,204国道车流量比较大,噪音大,空气质量不佳;周边住房以农村居民自建房为主。公建配套距离市中心实际距离不远,农贸市场向北到市区和向南到南郊到有,其他生活效劳配套进入市区样样具全。此时此刻地理上已经不存在实际的距离,心理上的距离才是距离。

5、其他说明

大自然住宅小区以及综合楼也是太仓粮油批发交易市场的配套工程,太仓粮油批发交易市场作为太仓市人代会确定的2004年太仓市政府实事工程之一,也是苏州市政府2004年十二项实事工程的重要组成局部,建成后将会成为长三角地区重要的粮油商品集散地。这一地区的改造也必将列入太仓市政府的工作中去,建成后环境面貌会大大改观,同时也给这一地区带来一个开展的空间。

二、工程的SwoT分析

优势

、本案地处太仓市中心的边缘地带,距离城市商业中心距离近,周边交通便捷,具备良好的地利优势。

2、本案地块改造完成以后,大大变更原有地块的不良环境,促进了城市面貌的更新,可以在政府及广袤市民心目中树立起良好的形象。

3、商住楼的商业配套为提高居住生活质量供应保证。

4、作为太仓粮油交易市场的生活配套工程,交易市场为本工程聚集起比较旺的人气。

5、作为太仓西南门户的重点工程,随着太仓西郊的慢慢开展,周边地区环境的改观,工程本身对当地的消费者尤其是地块旁边的消费者、交易市场的营业主以及投资客户都将有必需的吸引力。

6、价格的优势是周边其他楼盘所不行比较的,以合理的价格赢来更多客户。

劣势

、本案地处204国道及新浏河交界,东侧的204国道车流量较大,并且及北侧新浏河的较大船流量同样会带来必需的噪音问题。

2、由于工程地块东北面市新浏河大桥,因此南侧引桥局部东侧204国道路基较高,相对而言,本案处于较低的位置,而消费者那么更加偏好地势较高的位置。而且造成在新浏河以北地区可视性差,看不到工程实体。

3、传统意义上的太仓市区是新浏河以北地区,工程地块处的位置处在河南片区,周边尚待开发,四周环境较差,西侧及南侧靠着农夫自建住宅,简洁让消费者认产生住在乡下的感觉,对地块的认同感较低,比老城区及开发区相对要弱。

时机

、太仓作为新兴开展的城市,拥有沿江沿沪的双重优势,越来越受到青睐,工业经济及商贸的高速开展,引来很多投资客户,同时也带动了房地产行业的开展。

2、太仓市房地产市场整体形势较好,总体走势正处于上升通道中。

3、太仓市消费群体的消费实力较高,并且对住宅及商住楼产品的需求也在不断增长和提升。当地以及外地居民对于商品房的投资意识也在不断增加。

4、204国道拓宽改造,太仓西郊将日益开展成一个以物流、商贸、交通为主的地区,生活配套也会相应而生。太仓西郊地区的开展后劲足,潜力大。

威逼

、太仓房地产开发的新盘越来越多,规模也越来越大,但是当地的市场容量有限,市场供求关系慢慢趋于饱和。其他楼盘在竞争方面也有比较多的优势,会分散必需比例的客源。

2、消费者对于西郊区域市场的认同还须要必需的时间。

工程SwoT分析总结

作为太仓西南门户的少有楼盘,必需程度上弥补了市场必需的空缺,及市中心之间不远的路程,使得其照旧还在城市的覆盖范围,但是消费者的认同感的转变照旧还须要必需的时间。噪音比较大、周边环境差,是须要以后加强改造的方面。太仓城市房地产的开展总体开展趋好,房地产开展的内外环境正朝着有利的一面变更,这些都是工程自身开展所面对的良好机遇。

三、产品建议

、建议住宅楼及商住楼接受双重玻璃或者隔音玻璃,以降低小区内的噪音程度,增加居住功能。

2、由于204国道车流量较大,又处在上下大桥处,交通平安隐患比较大,建议在路边设立警示标语,让来往车辆减速慢行。此项建议可同交管部门协商。

3、建议小区内增加绿化覆盖,尤其是增加大树入园,美化环境,让大自然小区名副其实,同时也降低小区内的

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阅读量：噪音程度。

四、工程定位

产品带给消费者的利益点

一)区位

、距离市中心路程近;

2、进出交通,包括市内交通、对外交通便利快捷;

3、学校、医院、公园绿地等就在不远之处。

二)规划

、集现代化商业、办公、住宅综合小区,不同功能作了合理支配、组织优化功能动线;

2、人车交通及停车问题合理组织;

3、综合楼沿204国道绽开,最好得利用市口,人流量大,并有较大的后退。

三)小区

、多层住宅小区接受半围合式的建筑布置形式,各组建筑群体凹凸错落,立面起伏有致,形成富有层次的景致;

2、综合楼接受古典主义手法,突出商业气氛追求时代特色;

3、新型外立面,用材好,观赏性强,显得有档次;功能布局合理、建筑造型丰富,表达太仓的时代特色;缔造独特的建筑标记性,以多变的建筑体形及高品质的建筑细部,供应了一个令人愉悦的城市空间及形象;

4、有限范围内功能最优化,景观设计留意人性化,回来自然;

5、园林化商铺,吸引客户前来参观购物;

6、自然水系的改造形成较好的水网及绿洲,三面环水,景致较好;

7、小区四周没有高层建筑围挡,承受阳光程度好。

四)套型

、住宅小区主力户型以适宜的面积大小满足最广袤消费者特别是中等收入家庭的所需;

2、综合楼面积套型多样,可供选择的余地比较大;

3、套型内部动静、洁污、干湿分开设计,强调舒适性及私密性;

4、套型内部给排水、电气进出户设计充分考虑人性化,加强生活的便利性。

五)质量

、一流的建筑设计、有实力的建筑队伍,带来优质的精品工程;

2、留意工程的微小环节方面,让业主买得放心、住得安心。

六)配套

、小区拥有自行车库、汽车库等设施,便利小区居民生活;

2、综合楼、住宅小区相互成配套,粮油交易市场供应仓储、物流平台。

总结:通过以上我们对产品优缺点的各项分析,我们认为,大自然住宅小区是太仓西郊生态住宅小区,并要建成太仓西郊舒适主义住宅典范。然而要实现这一个目标,就必需从生态性角度启程,留意人性化设计,加强绿化建立,让消费者感觉到家住大自然小区,享受现代舒适生活。综合性商住楼是集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼,同时又是在园林中的商住楼,又是在周边范围内比较突出的现代化一流商住楼。

七)产品定位

大自然住宅小区——太仓市西郊的生态住宅小区,太仓市西郊的舒适主义生活小区。

综合楼——集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼。

工程产品目标:成为太仓西南门户的一大亮点,带动周边环境加快改善步伐,成为城市新的亮点,受关注程度提高。

五、目标客户群锁定

、大自然住宅小区及综合楼目标客户群体锁定

太仓市区具有中等收入水平的家庭,太仓城郊结合部以及乡镇盼望能够进入太仓市区生活的居民,太仓粮油交易市场的承租商,局部投资客户。

2、综合楼经营户目标群体的锁定

工程周边的商铺多为经营五金、建材类,而购物、餐饮等其他工程较少,所以商铺经营工程会及周边地区形成必需的反差,预料经营户中有局部是承租客户,而综合楼将会有一局部投资客户购置,太仓市及外地高收入群体投资商业用房并从中获利。

六、产品篇总结

通过工程本身带给消费者实实在在的利益点,我们可以把大自然住宅小区建立成为太仓市西郊的生态住宅小区以及太仓市西郊的舒适主义生活小区。把综合楼建成集餐饮、商业、经贸、办公、居住为一体的综合性多功能商住楼。并且,我们将目标客户群体重

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阅读量：点锁定在城区中等收入家庭的这局部消费群体中,并且吸引更多乡镇居民来城区置业,将这一个居住、商住兼有的太仓西南门户的亮点更加闪耀光线。

第三局部

推广篇

一、工程形象识别系统

二、形象筹划

案名提议

、综合楼

特别引荐一:泰昌大厦

特别引荐二:新浏楼

说明:、利用文字谐音“太仓”——“泰昌”,名字易记、大气,“泰昌”寓意强大、兴盛,暗合了本楼一、二两层作为商铺作为其全部者的心理示意。

、利用其特定的地理位置,新浏河畔,在人的记忆中有明确的具象位置感,名字管用、简洁。

备案:新富城、新纪元中心、抱金楼、阳光城、福泰城市岛

2、住宅楼

特别引荐一:阿拉斯家

特别引荐二:临水雅居

说明:、利用了文字的特别谐音,“阿拉斯加”——“阿拉斯家”。又,靠近上海,所以上海话讲“我是自己人”——“阿拉斯家宁”。记忆性强、现代感强、不失幽默、轻松活泼的同时又不忘其功能性——“家”,在楼盘案名中独树一帜。

、利用其特定的地理位置,楼盘三面环水,传承了美丽的江南水城苏州的特有韵味,以“水”字为名,是为妥。

三、形象定位及推广

形象定位

以特有的自然环境为依托,三面临水,四周满眼绿色,空气清爽,适合于在繁忙而污浊的气氛中工作的人群居住。交通的便利,离市中心又如此之近,给在市区工作的人们带来了新的感官生活,从而能够享受安康生活;以极具竞争力的价格为双翼,给潜在购房者以实现的契机,从而缔造了人们的惊喜。

广告口号

惊喜总意外

城市新生活

理念定位

人文:吴地文化特有的水乡情结

生态:河流、绿野构成一幅自然的水乡画卷

现代:现代生活不能没有的生态小区

景观:融于自然的感觉,到处皆景,小区内外绿色扩散的自然风光

安康:人和自然的和谐造就了“天人合一”的说法

四、媒体及广告准备

太仓的传统媒体分析

、报纸

、《扬子晚报》

市场成熟性:《扬子晚报》是一份很成熟的晚报,就全国的发行量而言,其已经到达200万份。受众面广、内容丰富。

报刊发行式:《扬子晚报》是以日报形式,每天下午2点半钟,全国卫星同步印刷,到达太仓市民手中时间大约是下午4点钟左右

地方发行量:据保守估计,《扬子晚报》在太仓的发行量到达20000份左右。受众人次将到达28000人左右。

到达受众方式:市民自愿购置或订阅

受众群体:平凡市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员

广告投放可行性:★★★

、《苏州日报》

市场成熟性:《苏州日报》是苏州日报社的主体官方报纸,政令性强,其在苏州的发行量到达30万左右。

报刊发行式:《苏

太仓某楼盘筹划方案作者：佚名

时间：2008-9-27

阅读量：州日报》是以早报形式,凌晨四点全部印刷完毕,周边区县同步印刷,到达太仓市民手中时间大约是上午9点左右。

地方发行量:据保守估计,《苏州日报》在太仓的发行量到达30000份左右,受众人次将到达33000人左右。

到达受众方式:政府强制订阅,和少量的零购。

受众群体:政府官员、工商户、企事业单位

广告投放可行性:★★

、《太仓日报》

市场成熟性:《太仓日报》是太仓地方政府及新闻机构自办的官方报纸,其在太仓发行量到达20000份,地方局限增加了报纸局限。

报刊发行式:《太仓日报》以日报形式,上午发送

到达受众方式:政府强制订阅,和极少量零购。

受众群体:政府官员、工商户、企事业单位

广告投放可行性:★★★

、《姑苏晚报》

市场成熟性:《姑苏晚报》是苏州日报社发行的一份综合性报纸,其在苏州的发行量已到达20万份

报刊发行式:《姑苏晚报》是以晚报形式,各县市同步印刷,下午四点钟左右到达各个零售点,到达太仓市民手中时间大约是下午四点。

地方发行量:据保守估计,《姑苏晚报》在太仓的实际发行量,或许是20000份左右,受众人次将到达30000人左右

到达受众方式:市民自愿购置或订阅

受众群体:平凡市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员

广告投放可行性:★★

、《城市商报》

市场成熟性:《城市商报》前身是《吴县日报》,2001年被苏州日报社合并,改版为此时此刻的《城市商报》,其内容丰富多彩,以消遣、体育为主,其在苏州的发行量已经到达15万。市区发行量为8万份。

报刊发行式:《城市商报》以早报形式,各县市同步印刷,凌晨四点印刷完毕,到达太仓市民手中时间大约是上午9点左右

地方发行量:据保守估计,《城市商报》在太仓实际发行量或许是15000份左右,

受众人次将到达20000人左右。

到达受众方式:市民自愿购置或订阅

受众群体:平凡市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员

广告投放可行性:★★★★

2、电视频道

3、播送电台

4、太仓户外媒体分析

A、市中心区域户外媒体选择

、墙体广告、楼顶广告牌、落地大牌

优势:此类户外媒体往往设置于闹市区显着位置,传播效果好,主题明确,记忆停留性比较好,加之得天独厚的人流量让其广告到达率特别可观。

干脆面对太仓市民。

劣势:费用较高、其留存性差,地理性强导致直观感不强、覆盖面相对较窄。

、道旗、道路公用设施灯箱

优势:此类户外媒体往往设置于城市主干道及辐射区道路,覆盖面广受众多,工程现场引导性强、气氛较好,干脆面对太仓市民。

劣势:其面积较小,内容表达不够全面,易损坏。

B、市区周边区域户外媒体选择

城外道路,即204国道设置户外高炮

优势:其受众往往是各地的投资者,而且204国道通往上海及周边地区,可以吸引外地投资者,同时也是城东的一块传播阵地。

劣势:造价较高、伫足性不强。

c、其它户外媒体选择

公交车身、报亭、电话亭等。

5、Dm以及楼书

优势:介绍楼盘工程比较全面、直观,覆盖面广,设计精致、创意性强。

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太仓某楼盘筹划方案作者：佚名

时间：2008-9-27

阅读量：sp;

劣势:传达过程中比较繁杂、易丢失。

具体广告及活动支配

表单:

媒体项

投放时期

投放频率

投放次数

投放地点

规格

其它

报纸

扬子晚报开盘前一个礼拜

次

通栏或半版彩色,建议选择c版及之后

苏州日报开盘前三天1次苏州

通栏或半版

彩色

太仓日报开盘前15天

期间首尾各一次

2次

太仓

整版

彩色

姑苏晚报开盘前两天1次

苏州

整版或夹报

彩色,建议选择B、c版

城市商报开盘当天

次

苏州

整版

彩色

电视

播送、电台

户外广告牌

筹划方案确定之日至楼盘销售完毕

太仓

6m*8m

位置在人民路市中心道旗、小灯箱

筹划方案确定之日至楼盘销售完毕

太仓

道旗500左右

小灯箱视具体状况而定

位置待选

高炮

筹划方案确定之日至楼盘销售完毕

太仓

高10m

工程现场靠204国道

车身、电话亭

Dm及楼书发放自设计方案确定以及印刷成品之日起

每个礼拜发放1-3天,大型发放定于双休日

未知

太仓

待定

20000份左右于太仓闹市区以及各个乡镇中心

开盘当日庆典

一个礼拜到10天