一个房地产项目建设开发全套流程

PAGEPAGE32房地产开发全套流程目录HYPERLINK\l"_Toc169499033"第一章房地产开发程序简介 1HYPERLINK\l"_Toc169499034"第二章房地产开发公司的设立 6HYPERLINK\l"_Toc169499035"第一步房地产开发公司设立的法律程序 6HYPERLINK\l"_Toc169499036"第一项房地产开发公司设立的相关税费 6HYPERLINK\l"_Toc169499037"第三章土地使用权取得流程 6HYPERLINK\l"_Toc169499038"第二步取得开发土地使用权的法律程序 6HYPERLINK\l"_Toc169499039"第二项取得开发土地使用权的相关税费 9HYPERLINK\l"_Toc169499040"第三步拆迁安置阶段的法律程序 9HYPERLINK\l"_Toc169499041"第三项拆迁安置阶段的相关税费 10HYPERLINK\l"_Toc169499042"第四章房地产开发阶段 10HYPERLINK\l"_Toc169499043"第四步立项和可行性研究的法律程序 10HYPERLINK\l"_Toc169499044"第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 11HYPERLINK\l"_Toc169499045"第五步规划设计和市政配套法律程序 11HYPERLINK\l"_Toc169499046"第五项规划设计和市政配套的相关税费 12HYPERLINK\l"_Toc169499047"第五章项目建设阶段 12HYPERLINK\l"_Toc169499048"男第六步染细项目开工、建拉设、竣工阶段振流程滋 燥12HYPERLINK\l"_Toc169499049"蔑第六项得援项目开工、建刚设、竣工阶段屯的相关税费适 汤14HYPERLINK\l"_Toc169499050"傻第六章园陪销售经营阶段驱 添15HYPERLINK\l"_Toc169499051"爱第七步杏巾销售经营阶段触的法律程序烤 牛16HYPERLINK\l"_Toc169499052"螺第七项流疑销售经营阶段少的相关税费妈 梨16HYPERLINK\l"_Toc169499053"拨第七章居偏物业管理界 奖17HYPERLINK\l"_Toc169499054"侄第八步俊浓物业管理阶段追的法律程序倒 农17HYPERLINK\l"_Toc169499055"午第八项消昌物业管理阶段笨的相关税费辨 尤17HYPERLINK\l"_Toc169499056"遮附录：逗鞠房地产开发专哑业术语彩 丽18HYPERLINK\l"_Toc169499057"爽第一节板羡面积类犯 圆18HYPERLINK\l"_Toc169499058"愧第二节兵扯价格类茎 悠20HYPERLINK\l"_Toc169499059"秒第三节于评实务类准 介22HYPERLINK\l"_Toc169499060"肯第四节添计管理政策类圣 怪30龟第一疮章历榆岛房地产开发程染序简介束房地产开发是苹指房地产开发废企业，以盈利励为目的投资开呈发房地产项目衫，从立项、规牺划、土地出让腊或转让、拆迁祖、建设、到销酒售等一系列经双营行为。我国归《城市房地产竭管理法》论第圣2怀条对房地产开买发下的定义棚是需“摊指在依据本法俗取得国有土地拉所有权的土地对上进行基础建袄设，房屋建设貌的行工为决”约。房地产开发践流程主要包括伪以下几个程序予。姐1傍、蜓前期的准备盛前期准备工作仗主要包括由计棕委对房地产项吃目进行立项审萝批，规委对项骑目进行规划审绿批，进行设计毙施工，土地出镜让或转让等。俱此阶段的主要泥工作是取得项远目开工建设的挎一系列许可证用和取得项目建展设用地的国有伏土地使用权。呀“吃五证嘱”灰中的《建设工但程规划许可证蔑》、《建设工会程开工许可证简》都是在这个惧阶段取得的。蛇《国有土地使币用权证》由于涌开发商支付土六地出让金的时宜间不同，取得爷的时间也不尽涌相同。积在房地产开发爆中，土地的取晃得是最重要的贵。现阶段，土咱地的取得有两旷种方式：划拨扒和出让。划拨盯是指国家将土阅地无偿划拨给慈使用人使用，古划拨出让的土红地由于未向国夺家交纳土地出乐让金，不允许版作开发利用。边一般都是划拨道给国家机关、羞学校等单位使抗用。出让是指坝与国家签订土帅地出让合同，饥交纳土地出让哭金获得国有土飞地使用权的方冶式。目前的房韵地产开发除经柏济适用房外，赴都属于这种方眉式。同样，如邮果要在划拨土孝地上进行开发欣，也要交纳土野地出让金，将泰划拨土地转为危出让土地。出肉让的土地由于代其用途不同，判土地的使用期弃限也不相同。肯主要分为：居缠住用欣地越7驴0委年，工业用腿地济5幻0暖年，商业用瓦地芝4秒0毛年等。宴2颤、建筑施工阶送段篮建筑施工阶段胡是开发商委托病建筑公司进行过项目建设的阶菠段。该阶段是尿房地产开发的袍重要阶段。在崭本阶段，为了虏更快的收回成特本，回笼资金剖，实现赢利，圆开发商通常在驶建筑阶段采用哈项目预售的方锣式对物业进行卵销售。留3横、销售阶段

佳绘销售阶段是开抗发商出售商品娃房，回收资金钩实现赢利的阶钳段。销售分为衫预售和现房销锁售两个阶段，治预售即通常所找说的期房销售侧，是指开发商驳在建设工程竣啊工之前进行销拆售，现房销售纯即开发商在取侵得《竣工证》驾或竣工验收合北格文件后进行朝销售。1预售屡由于预售可以圣提前回收资金侨，目前开发商翠大多采用此种磨销售方式。预污售条件袋，较《城市商品房复预售管理办法牲》第五条规定谱：肾（种1句）已交付全部洲土地使用权出攻让金，取得土舱地使用权证书天；饰（引2旬）持有建设工亩程规划和施工醋许可证；缝（端3核）按提供预售慨的商品房计算奔，投入开发建很设的资金达到希工程建设总投赶资的盼2梁5亦％汇以上，并已经旗确定施工进度铸和竣工交付日芦期。形《城市商品房够预售管理办法栋》第六条规定醉：商品房预售兔实行许可证制晴度。开发经营椒企业进行商品栽房预售，应当犯向城市、县房蠢地产管理部门乖办理预售登记航，取得《商品夺房预售许可证破》。2）现售栏商品房现售，弱应当符合以下诞条件：誉（尽1喝）现售商品房号的房地产开发棵企业应当具有辈企业法人营业彻执照和房地产冬开发企业资质稠证书；樱（征2序）取得土地使疮用权证书或者耻使用土地的批神准文件；链（浩3傅）持有建设工维程规划许可证核和施工许可证仰；王（窄4评）已通过竣工巴验收；宋（劫5梨）拆迁安置已此经落实；乐（负6然）供水、供电火、供热、燃气智、通讯等配套矛基础设施具备谈交付使用条件钟，其他配套基影础设施和公共签设施具备交付渣使用条件或者登已确定施工进岩度和交付日期渐；急（佛7翼）物业管理方除案已经落实。对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知规划局发征地意见函到土地管理部门及土地使用部门征求意见市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书进行项目的初步可行性研究评估向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书向计委申报立项报告计委函至规划局规划局会签返计委计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办会签计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局启士旧城改造到区地政科结果报市房管局新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所结果报市房地局政府下文批地政府下文批地据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证据此到地政部门办理用地批准书，评估项目建设用地地价画桩位并给钉桩条件，测绘院钉桩，成果给设计人规划局办理建设用地规划许可证申请确定规划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证拼尖申请确定规划，设计条件单冻结户口并抄户口，交纳地价款，取得土地使用证按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见按规划设计条件征询意见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房地政部门审查安置方案、安置房规划局审查后规划条件通知单发拆迁许可证规划局审查后规划条件通知单发拆迁许可证马唉动迁会及拆迁安置动迁会及拆迁安置委托进行规划方案设计委托进行规划方案设计单到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册到规划局领设计方案送审书场地三通一平，领取房地产开发手册规划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证规划局审方案提出意见到园林局申请伐树许可证2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案3、煤气、道路、上下水改造路4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案，申请临时施工用电、委托施工。出市政会议纪要修改后送规委审图修改后送规委审图规委召开市政协调会规委召开市政协调会进行个体设计（大公共建筑规委审查）然润进行个体设计（大公共建筑规委审查）领建筑工程规划许可证领建筑工程规划许可证开节能证明出施工图插罢链开节能证明出施工图到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统到税务局取税单运用“营销策划展示设计系统”制作资料到计委申请，列入计划（建委会签）报价小组审查，领取预/销售许可证报价小组审查，领取预/销售许可证持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表持年度计划、税单到区计、经委领投资许可证登记卡、登记并取得许可证到建委工程处领开工审批表建委、物价局下文批价建委、物价局下文批价进行销售进行销售到市政部门盖章证明市政条件落实到市政部门盖章证明市政条件落实四源费缴纳四源费缴纳到开发办市政处核实任务到开发办市政处核实任务开发办工程处同意招标开发办工程处同意招标逝填招标申请书秆并到市招标办竞登记招标办看现场砍运刷用底“控投资项目概预猛算系关统伐”福编制标底开标会瞒定合同、写评点标报告，发中秋标通知书阔招标办盖章同绵意施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务施工单位同意施工质量总站受理质量监督市开发办秘书处登记来源及一切手续市审查局审核资金来源、任务市统计局落实任务淋建委工程处同躺意开工，办理狼开工许可证蚊施工单位进场躁开始施工，小块区红线内市政虚报装上下水、脂道路、煤气、随电，委托设计剧、施工貌1浴、小区内线路凯委托设计；滥2忙、委托施工蹄3看、配电施工建住工程验收从4限、设备安装及刻验收隶5俩、送电读1度、通知区园林认局绿化办铸2饲、交绿化费塔3匹、绿化施工猎1帐、按道路方案漏进行施工吓2肃、市政办事处老养路队验收戚1咬、到自来水业茅务科报装委托港线路设计、施寸工及验收扶2你、到市政监建组所下水报装夹3损、规划设计楼4听、竣工验收灌1雾、到热力公司衰报装飘2供、委托线路设蠢计介3距、施工及验收公（自建锅炉房谢）臣1滤、环保局同意渡锅炉房位置稳2出、委托设钻计砖3宣、到劳动局报翼建祸4趁、环保局审查锁消音除尘设备悦5何、竣工验收猜1歌、到煤气公司离报装坏2求、到规划科定笑线路方案爬3咳、设计企4洁、查看现场规学划趋5份、施工敬6锤、业务科检验寨同意接气躁7踏、凭通气单到忌管网所办固定的资产转移手续宗及通气手续腾8略、凭接气单到肾液化气公司办春各户通气手续啊9喝、通气全部竣工呆四方验收、检榴验单签字盖章凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收凭验收通知书入库房屋确定房屋管理形式；房屋验收劳办理入住手续策、办理产权证运用运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段；运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发掏第二行章顷未堆房地产开发公臣司的设立台第一耽步伯牧房地产开发公漂司设立的法律岔程序呜娱一、内资房地喂产综合开发公恢司的设立翅：木1帖、公司设立准壶备业；硬

考2驾、申请资质等植级审批良；舟

盟3骨、申请办理企邻业名称预先核垒准缠；肯

调4门、办理工商注亡册登记辣；双

榆5专、办理税务登农记裕。种辽二、外资房地贸产开发公司的刘设立波：佩

闻1探、申请批准项惰目建议书容；笑

款

晚2院、办理企业名使称登记随；社

槽

悬3斯、送审合资或冬合作合同、章彼程岩；溪

卫

年4林、申领外商投压资企业批准证倦书坐；巡

倦

炒5居、办理企业登魄记孙。接狸第一圈项扇贺房地产开发公鬼司设立的相关游税费上

疾1敏、企业法人开凭业登记费猴；膀

堡

绞2哑、企业法人变症更登记费言；益

三

绣3以、企业法人年浆度检验费硬；诊

任

五4箱、补、换、领帐证照费只。隙

酒第三俗章特端练土地使用权取语得流程搭土地所有权是灭指国家或集体桌经济组织对国肚家土地和集体糠土地依法享有茫的占有、使用萝、收益和处分岗的权能。惭土地使用权主浙要有以下三种束取得方式见表威一。眯表一、土地使丙用权取得方式砖土地获得方式锣内匆挑扯容特土地使用权卧出让晃指国家以协议炭、招标、拍卖枯的方式将土地泰所有权在一定狼年限内出让给稀土地使用者，仔由使用者向国壳家支付土地使标用权出让金的咐行为。番土地使用权爬转让兔指土地使用者鱼通过出售、交同换、赠与和继苏承的方式将土调地使用权再转梳移的行为。荒土地使用权陆划拨限指政府无偿将险土地拨发给使沈用者使用，一驼般没有使用期薪限的限制。以似无偿划拨取得井的土地使用权缺，其出让须经经政府及土地管欲理部门同意，王交补交出让金艳后方可进行转级让、出租和抵容押。窄土地相关术语滴：粗生地慢：岸指空间地、田毁地、未开垦地沸等不具备使用军条件的土地。邮熟地挤：臣指三通一平或秀七通一平，具催备使用条件的章土地。缴宗地没：掘是地籍的最小花单元，是指以致权属界线组成房的封闭地块。辞宗地图扔：端是土地使用合瓶同书附图及房氧地产登记卡附惧图。它反映一直宗地的基本情祝况。包括：宗都地权属界线、王界址点位置、撞宗地内建筑位专置与性质、与满相邻宗地的关叔系等赵。鸭

成集体土地悉：差是指农村集体来所有的土地。驰征用土地呆：老指国家为了公秒共利益的需要斑，可依照法律俘规定对集体所得有的土地实行铲征用。回

德晨土地的使用年畅限派：齐凡与省市规划贸国土签订《土贱地使用权出让烤合同书》的用死地，其土地使炊用年限按国家访规定执行。即图：居住用地七卧十年；工业用漏地五十年；教胀育、科技、文良化、卫生、体纹育用地五十年俩；商业、旅游汉、娱乐用地四丘十年；综合用界地或者其他用肥地五十年。另和外，加油站、娘加气站用地为捉二十年。匙第二粱步泄根取得开发土地熊使用权的法律嗓程序龟德一、国有土地睬使用权的出让亏：傅

轧1询、办理建设用欠地规划许可证略；苦

摄

涌2巡、办理建设用缴地委托钉桩角；屋

涉

引3隔、办理国有土女地使用权出让啊申请率；销

漫

诊4姨、主管部门实德地勘察雄；薯

佛

绘5黎、土地估价报疏告的预审肯；锻

尚

庆6顽、委托地价评沸估躺；铁

堆

鲜7将、办理核定地联价手续挎；顶

败

姜8两、办理土地出贱让审批躲；领

姻

芽9储、签订国有土坡地使用权出让孟合同被；拣

手

1厅0麻、领取临时国症有土地使用证粥；爹

匆

1总1轰、领取正式国践有土地使用证惑；列

撑

1捏2埋、国有土地使尊用权出让金的贺返还压。岩

器二、国有土地邮使用权的划拨包：缠

料1微、国有土地使季用权划拨用地裳申请勇；杆

议

宇2早、主管部门现嫩场勘察甲；脂

蔑

肾3矛、划拨用地申辱请的审核、报且批许；崭

慨

劣4堤、取得划拨用郑地批准章。返

坑

披

塔三、集体土地累的征用路：韵

赢1称、征用集体土牲地用地申请畅；枯

谱

东2旗、到拟征地所屯在区（县）房桐地局立案装；府

舰

贴3绝、签订征地协疏议木；殊

非

删4雀、签订补偿安辣置协议蜘；昼

倡

企5断、确定劳动力碍安置方案栽；现

古

肌6滴、区（县）房趁地局审核各项桨协议刷；

雄

爆7触、市政府下文演征地左；夕

们

鲜8觉、交纳菜田基横金、耕地占用仁税等税费秤；印

通

啄9咐、办理批地文冠件、批地图态；炭

射水

这10虎、办理冻结户顷口罪；因

播

老11怨、调查户口核钓实劳动力欧；读

匆

悟12姿、办理农转工毫工作震；廉

倘

州13架、办理农转居靠工作尊；薄

亭

候14广、办理超转人饺员安置工作挂；桂

津

闷15组、地上物作价馆补偿工作叶；纳

脱

属16港、征地结案菌。阳

苏第二写项狐快取得开发土地例使用权的相关油税费悠面

救1韵、地价款（土亭地出让金）周；污

妖

抖2卖、资金占用费勾；价

剪

码3君、滞纳金宰；罪

谨

嚷4致、土地使用费客；腹

役

炸5俭、外商投资企橡业土地使用费三；泡

讨

柔6狱、防洪工程建跪设维护管理费盈；挥

急

亿7泥、土地闲置费撇；狮

胃昏

派8剃、土地权属调约查、地籍测绘杯费壤；秤

竭

招9扰、城镇土地使票用税遮；扔

休

1可0政、地价评估费显；写

铸厅

1碑1换、出让土地预富订金寄；说

朋

1乒2虏、征地管理费冻；舱

照

1恐3滋、土地补偿费打；密

笔

1苗4盖、青苗及树木高补偿费陆；雕

碎

1鞠5趟、地上物补偿纲费巴；住

梨

1蜓6暂、劳动力安置恋费灶；钞

欧

1突7尘、超转人员安吸置费楚；慧

燕

1灵8配、新菜田开发蛛建设基金纵；乓

口

1骤9茂、耕地占用税睡。睛

毕第三建步讽蚊拆迁安置阶段徐的法律程序膜生1掏、委托进行拆吧迁工作竭；杠

珍

殖2工、办理拆迁申纤请月；辞

淋

养3辆、审批、领取道拆迁许可证贴；密

越

耽4馅、签订房屋拆拿迁责任书续；苹

许

穷5圾、办理拆迁公娱告与通知蛛；可

验

成6默、办理户口冻触结花；拥

梳

妖7销、暂停办理相别关事项刮；巡

酷

婚8密、确定拆迁安蕉置方案楼；嘉

嘉

饰9责、签订拆迁补桂偿书面协议炕；呀

扇

1甲0泳、召开拆迁动所员会，进行拆勇迁安置着；咳

销

1蹲1需、发放运作拆僵迁补偿款喉；湖

贼

1经2敌、拆迁施工现壳场防尘污染管喂理柜；企

鲁

1夜3啄、移交拆迁档爷案资料圈；情

牙

钳蚂

1暑4骤、房屋拆迁纠唐纷的裁决寨；锅

贷

1宴5辣、强制拆迁酿。它

里第三殿项彻龟拆迁安置阶段握的相关税费摆拦1联、房屋拆迁补焦偿费坏；韵

灌

框2争、搬家补助费细；壮

次

般3岂、提前搬家奖残励费惩；组

键

液4粉、临时安置补纽助费（周转费崇）巡；爱

场

杂5望、清理费耐；辰

呈

缓6皇、停产停业综劲合补助费蝶；搁

陶

兼7蜜、对从城区位固置较好的地区酱迁往位置较差励的地区或远郊及区县的居民的甘补助费哑；付

白

吗8匙、一次性异地臭安置补助费碑；循

凤

贴9悲、房屋拆迁管趴理费牢；籍

隶

1隆0盐、房屋拆迁服厨务费丽。烈

红第四霞章哪疯房地产开发疫阶段坐

厘第四颜步衡摩立项和可行性乓研究的法律程脆序恭沾1辞、选定项目，集签定合作意向伪书犁；扯

烦

汗2纯、初步确定开许发方案填；球

续

华3暑、申报规划要论点锤；摸

纯

稼4谦、申报、审批残项目建议书浸；正

衬

垃5亚、编制项目可范行性研究报告臭；麦

童

狭6贵、申报、审批同项目可行性研套究报告聋。典江第四漠项幼聪立项和可行性驱研究阶段的相鹿关税费渗舟1肿、可行性研究敌费悄；子

考

菊2餐、建设工程规贸划许可证执照厨费宴。畅准第五悟步遗胀规划设计和市线政配套法律程殿序掏一、房地产开帮发项目的规划滤设计程序：吩1针、申报选址定敌点；蔽却2句、申报规划设孔计条件；搂启3绿、委托作出规谨划设计方案；于酱4务、办理人防审锁核；铁示5值、办理消防审孝核；卧董6半、审定规划设盈计方案；狼漆7咏、住宅设计方邀案的专家组审凝查；浙欠8括、落实环保侵“砖三废抛”驴治理方案；浙木9皱、委托环境影好响评价并报批住；洗徒10跃、建设工程勘悟察招、投标；紫沃11舱、委托地质勘译探；暖忘12衬、委托初步设拢计；嫌胞13易、申报、审定方初步设计。供章二、房地产开田发项目的市政量配套相关程序晓：趴冠1原、征求主管部叔门审查意见；沉咐2风、落实市政公罗用设施配套方穴案；湖毛3鞠、报审市政配刃套方案；帅葡4舌、市政各管理庙部门提出市政滥配套意见；窜车5龙、市政管线综虏合。掩另第五甚项仙漫规划设计和市粮政配套的相关茎税费泄1请、工程勘察（心测量）费；突劲2追、工程设计费快；昼农3片、建设工程规目划许可证执照对费；来4误、竣工档案保医证金；你批5茎、临时用地费君；放释6顶、临时建设工奶程费；柳卫7体、建设工程勘容察招标管理费馆；皮涌8兽、勘察设计监钳督管理费；救宝9忌、古建园林工胖程设计费。状杰第五惭章经秧项目建设阶段代第六卸步族平项目开工、建冷设、竣工阶段逐流程俩一、房地产开令发项目开工前哪准备工作惰：翁1束、领取房地产蛋开发项目手册效；究2裕、项目转入正章式计划艰；询3快、交纳煤气（里天然气）厂建脆设费惩；霞4济、交纳自来水层厂建设费显；逼5猾、交纳污水处园理厂建设费猪；碎6跪、交纳供热厂格建设费赖；站7航、交纳供电贴兄费及电源建设邮集资费湿；烟8隶、土地有偿出藏让项目办理潜“好四源蜘”欺接用手续猴；拍9都、设计单位出盏报批图归；丛10吉、出施工图笑；宁11题、编制、报送挂工程档案资料哨，交纳档案保献证金忌；崭12肚、办理消防审来核意见表议；虑13绵、审批人防工咐程、办理人防旬许可证联；刘14课、核发建设工随程规划许可证缸；剑15均、领取开工审牧批表，办理开临工登记黑。继二、房地产开涛发项目的工程析建设招投标流加程：责砍1串、办理招标登牵记、招标申请呜；醒2耗、招标准备植；屑3烤、招标通告拳；洋4第、编制招标文洲件并核准；筐5农、编制招标工看程标底浩；集6旧、标底送审合响同预算审查处像确认书；航7拢、标底送市招毒标办核准，正浴式申请招标；乐8剖、投标单位资旗格审批；揭9窝、编制投标书老并送达；叉10骆、召开招标会柱，勘察现场；耽11唱、召开开标会前议，进行开标围；永1谦2般、评标、决标阴；生13部、发中标通知爆书；猎14笼、签订工程承竭包合同；匀15待、工程承包合玩同的审查。筐经三、房地产开晃发项目开工手合续的办理程序甚：胸1传、办理质量监同督注册登记手等续；姜2屋、建设工程监苹理；兵3超、办理开工统焰计登记；袖4园、交纳实心黏恋土砖限制使用器费；勒5峡、办理开工前兰审计；距6求、交纳投资方勤向调节税；萄7劳、领取固定资喷产投资许可证悔；椒8摘、报装施工用投水、电、路；拐9暂、协调街道环倡卫部门；笼绍1核0篇、协调交通管完理部门；核评1启1载、交纳绿化建录设费，签订绿绞化协议；电黎1道2跳、领取建设工自程开工证。顽郑四、房地产开烦发项目的工程罚施工程序：遭卫1朱、施工场地的象“钓三通一平纸”绪；障趁2话、施工单位进泻场和施工暂设耍；仓么3遵、工程的基础按、结构施工与化设备安装；幻4宣、施工过程中橡的工程质量监稀督。考察五、房地产开耕发项目的竣工扛验收程序：毫育1弊、办理单项工科程验收手续；辩绘2扭、办理开发项抢目的综合验收匠，领取《工程姐质量竣工核验夹证书》；戚这3蓝、商品住宅性柴能认定；跳延4蝶、竣工统计登拳记；执5堵、办理竣工房总屋测绘；娱少6增、办理产权登楼记姓。降第六惜项唐待项目开工、建献设、竣工阶段票的相关税费册1宽、三通一平费钱；免2痕、自来水厂建迹设费；职3狼、污水处理厂覆建设费；房4赢、供热厂建设傻费；奥数5帐、煤气厂建设洪费；安治6职、地下水资源稿养蓄基金；讨浑7适、地下热水资侍源费；赵易8挂、市政、公用谎设施建设费（头大市政费）；棕伞9杆、开发管理费裳；售愈10扭、城建综合开芝发晌项目管理费健；别附11镰、建筑行业管煤理费；筹谦12洪、绿化建设费跳；宫废13摩、公园建设费指；光血14门、绿化补偿费允；描鞋15激、路灯维护费贿；沈若16寻、环卫设施费辰；全撇17演、生活服务设足施配套建设费蛋（小区配套费糊）；处黑18丙、电源建设集矮资费（用电权超费）；消窄19橡、外部供电工扑程贴费（电贴荐费）；奖造20伶、建安工程费钉；步21拥、建设工程招备投标管理费；警直22生、合同预算审传查工本费；伞得23饮、质量管理监同督费；瓣宰24匙、竣工图费；烤灶25丝、建材发展补逝充基金；巡阶26赏、实心黏土砖杨限制使用费；辟促27兵、工程监理费缺；弯拐28浪、工程标底编抖制管理费笛；演29她、机电设备委颂托招标服务费嫁；梅仙30索、超计划用水脖加价；惹铁31倦、夜间施工噪悟声扰民补偿费壶；肆策32传、占道费；叔燕33客、固定资产投依资方向调节税献。硬锐第六寻章她的昆销售经营阶段民商品房预售须例符合悔的聚条件逢：艰（悉1追）马

筝交付全部土地晋使用权出让金痛，取得土地使画用权证书；匠（涌2斗）那

浇有建设工程规缓划许可证；用（额3混）露

呜按提供预售的孩商品房计算，彩投入开发建设葛资金达到工程应建设总投资呢的膜25接%市以上，并已经体确定施工进度缝和竣工交付日挨期；达（济4不）最

拔向县级以上人残民政府房产管思理部门办理预织售登记，取得娱商品房预售许可证明。

您

局第七联步夕逆销售细经营阶段的法玉律程序纵傍1军、提交完成建挽设项目投资证绵明鹊；谎

威

糕俊

喜2身、签署预售内塘销商品房预售欠款监管协议允；惊

挑

醒3等、办理《商品侄房预（销）售溜许可证》值；打吹4横、销售项目备搭案寄；

馒

感5货、委托中介代膛理机构进行销盒售锣；棵得6去、与购房者签亚订认购书端；洒每7符、与购房者签日订买卖契约要；槐

垂8免、办理预售登肌记混；揉9薯、办理转让登由记锐；吵10炼、办理房地产彩抵押登记手续门；舌

桌11嫂、楼宇交付入涛住乡；滑

灿12纱、质量保证书循和使用说明书荷；饱13塌、办理产权立捕契过户手续还。门

嫌

气第七给项畏宪销售忌经营阶段的相瓣关税费互捕1紧、营业税荒；患熔2敌、城市维护建凝设税黎；森

控3土、教育费附加叛；弓4可、印花税月；证

鞋5煎、契税药；概

机6估、土地增值税近；树

兽7挨、企业所得税苏；歼

六8并、个人所得税铜；伐

阴9纷、房产税喷；职

娱1茂0献、城市房地产跌税区；吩

结1矮1豆、房屋产权登卸记费薯；荷1叹2持、房屋所有权糕证工本费箭；奇

取1点3寻、房产共有权挑执照费莫；积

枣1把4荒、房屋他项权医利执照费采；除

塔1盟5望、房屋买卖登俭记费灌；横

补1惑6倒、房屋买卖手冈续费涌；游

葵1极7剧、房屋租赁审畅核备案手续费廉；喜

棋1大8碰、坝

轧

哑房屋租赁登记匆费删；交

汽1吊9液、护

乎

虾房屋估价手续吨费袭；扁2艰0啊、走

失

钳房屋公证估价以手续费愁；相2帆1锣、嘴

挽

承房地产价格评帆估费暑；颤

输2睬2闷、赚

胃

园房地产中介服醋务费角。美第七怠章波灰霜物业管理乘第八哄步钻躬物业管理阶段屋的法律程序耗谁1剥、熟物业管理单位萍经营资质审批爹；做2录、签署物业管申理委托合同膀；症3抬、居住小区的钓物业接管综合脖验收纪；荷

葬4箱、物业使用、程管理、维修公慎约的核准最；槽

习5鸦、安排签订管劳理公约孝；盗

慰6帽、制定、提供晃质量保证书和苏使用说明书削；繁

鸡7款、物业管理服差务基本要求肝；信

裙8说、物业管理委挨员会的设立冶。介第八泥项朝忧物业管理阶段竹的相关税费想贸1景、居住小区物售业管理启动经敢费秘；傻

严烧2欢、共用部位共盗用设施设备维哑修基金腿；湾

葡3矛、普通居住小许区物业管理费乘；翠

暖4锁、高档住宅物乐业管理费劫；丽

模5丝、经济适用住伴房小区物业管拦理费贸；部

6、供暖费。器附录心：带鲜房地产开发专晋业术语强第一借节株婶面积类留1帮、糟建筑面危积号店住宅的建筑面里积是指建筑物融外墙外围所围之成空间的水平屈面积，如果计蔬算多、高层住关宅的建筑面积窃，则是各层建贸筑面积之和。手建筑面积包含展了房屋居住的材可用面积、墙贼体柱体占地面膀积、楼梯走道旦面积、其他公捉摊面积等。宋扁2纷、愿使用面变积派驻住宅的使用面节积，指住宅各框层平面中直接负供住户生活使宴用的净面积之励和。计算住宅末使用面积，可梳以比较直观地犹反应住宅的使捡用状况，但在不住宅买卖中一羊般不采用使用娘面积来计算价曲格。弟婆计算使用面积者时有一些特殊亭规定：跃层式顿住宅中的户内疲楼梯按自然层职数的面积总和蚊计入使用面积瓶；不包含在结载构面积内的烟柜囱、通风道、艺管道井均计入暖使用面积；内缝墙面装修厚度衬计入使用面积穿。计算住宅租呆金，都是按使催用面积计算悄。底约3居、我公用面辣积泛删住宅的公用面欣积是指住宅楼芒内为住户出入堤方便、正常交能往、保障生活盆所设置的公共路走廊、楼梯、魔电梯间、水箱稀间等所占面积粱的总和。开发终商在出售商品吩房时计算的建沉筑面积存在公撞共面积的分摊思问题。堡越印剧4裹、柳实用面缎积递师是俗指棵"滋建筑面积填"当扣除公共分摊旁面积后的余额降。千蚊5葬、吗居住面掉积束贼住宅的居住面宴积是指住宅建墙筑各层平面中俯直接供住户生娃活使用的居室裕净面积之和。失所谓净面积就绸是要除去墙、黄柱等建筑构件辈所占有的水平淹面积（即结构达面积）。一般叫作为衡量居住商水平的面积指管标。驾毯6用、似套内面婆积逝顶俗称绸"聚地砖面积轰"蔬。它是在实用类面积的基础上蹦扣除了柱体、前墙体等占用空然间的建筑物后站的一个内容空蒜间的概念。纸式动既有章可循监，也有利可图净，吸引居民和吐机构投资住房阻租赁市场。六诸7担、锣公摊面积汤歇商品房分摊的贡公用建筑面积即主要由两部分际组成：娇恨1职．电梯井、楼原梯间、垃圾道射、变电室、设依备室、公共门掌厅和过道等功掉能上为整楼建戴筑服务的公共歉用房和管理用宴房的建筑面积浑；寒萍2玩．各单元与楼稼宇公共建筑空令间之间的分隔骆以及外墙（包责括山墙）墙体伴水平投影面积扣的温50蚂％。舱矩8址、凝辅助面孤积筑腥辅助面积是指澡住宅建筑各层拐中不直接供眨住户生活的室围内净面积。包斧括过道、厨房冬、卫生间、厕裙所、起居室、惧贮藏室等。周顶9欲、损公用建筑面积痒分摊系驳数客缓将建筑物整栋屡的公用建筑面类积除以整栋楼聚各套套内建筑扣面积之和，得望到建筑物的公繁用建筑面积分牢摊系数。即公穿用建筑面积分贴摊系数＝公用卷建筑面积／套统内建筑面积之椒和。灭暖1穗0际、背公用建筑面与积独范公用建筑面积伯不包括任何作岸为独立使用空摇间租、售的地柳下室、车棚等絮面积，作为人大防工程的地下策室也不计入公宗用建筑面积。旁一般公用建筑旋面积按以下方委法计算：整栋配建筑物的面积股扣除整栋建筑岸物各套（单元别）套内建筑面裁积之和，并扣侦除已作为独立至使用空间销售急或出租的地下巾室、车棚及人彼防工程等建筑乓面积，为整栋配建筑的公用建悼筑面积裤1恢1彼、在容积趴率播骨容积率是建筑捆总面积与建筑填用地面积的比索。练酸1单2嘴、享得房并率航冒得房率是指套漂内建筑面积与类套（单元）建绪筑队面积之比贴。坝允套内建筑面积乏=煌芬套内使用面积韵+宝毕套内墙体面积灵+润唇阳台建筑面积零。民跌套（单元）建商筑面积喂=豪泳套内建筑队面杨积蹲+千分摊得公用建见筑队面积。指1屯3话、杜建筑密也度吧厌建筑密度是指池在居住区用地鞋内各类建筑的狠基底总面积与井居住区用地的士比率（％），个它可以反映出锅一定用地范围信内的空地率和跪建筑密集程度离。举体第二理节型拼价格类1、均价她均价是指将各领单位的销售价普格相加之后的东和数除以单位懒建筑面积的和锻数，即得出每京平方米的均价熔。均价一般不茎是销售价，但达也有例外。够2、基价旱基价也叫剂基础价，是指虏经过核算而确告定的每平方米跳商品房基本价梳格。商品房的希销售价一般以丽基价为基数增典减楼层，朝向魂差价后而得出蒸。预3、起价债起价也叫丹起步价，是指甩某物业各楼层叼销售价格中的甩最低价格，即忧是起价。多层翻住宅，不带花刑园的，一般以即一楼或顶楼的果销售价为起价蛙；带花园的住壳宅，一般以二汪楼或五楼做为咬销售的起价。穗高层物业，以冈最低层的销售乌价为起步价。4、预售价惯预售价也碍是商品房预（橡销）售合同中夏的专用术语；宾预售价不是正价式价格，在商幸品房交付使用毯时，应按有批申准权限部问核屑定的价格为准蜓。悔煎5苗、嫁一次性买断承价绞则一次性买位断价是指买方络与卖方商定的雷一次性定价。勇一次性买断价粱属房产销售合佳同中的专用价匹格术语，确定塌之后，买方或桶卖方必须按此赴履行付款或交油房的义务，不滨得随意变更。忘6、定金长定金是指当事章人约定由一方钱向对方给付的具，作为债权担阔保的一定数额阿的货币，它属讨于一种法律上械的担保方式，蛛目的在于促使披债务人履行债包务，保障债权证人的债权得以喜实现。根据我缝国发法通则和崖《担保法》八剖十九条规定，撞定金应当以书僵面形式约定，名当事人在定金畜合同中应约定那交付定金的期赔限。定金合同如从实际交付定墨金之日起生效叨，定金的数额检由当事人约定族，但不得超出啊合同标的额的端20%犹。如果购房者梳交了定金之后释改变主意决定装不买，开发商唱有权以购房者吴违约为由不退件定金；如果开领发商将房屋卖院给他人，应当桌向购房者双倍但返还定金瓶。朵7、订金闻

惜访订金不具有定孝金的性质，交宁付订金的一方第主张定金权利草的，人民法院皂不予支持。一顺般情况下，交怨付订金的视作缠交预付款。双淋方在签订商品熊房预售合同或神出售合同后，钓订金应即时返箭还或抵充房价怒。购房者在支双付订金后，不士购买预订房屋琴的，订金按预面订协议约定的虏办法处理，但毫属下列情况的碌，房地产开发绍企业应当全额顺返还购房者支旱付的订金：显（乖1衔）房地产开发浊企业未签订书赛面协议收取订杯金的；带（央2贿）签订的书面衰协议对订金的兄处理未作约定亏或约定不明确雕的；轮（刊3唤）双方对预售植合同或出售合想同条款存在分向歧、不能协商提一致的；乐（恶4于）广告、售楼候书、样品房与真实际善不相符农合。8、预付款互

烈胞预付款是一种恰支付手段，其连目的是解决合陷同一方周转资剃金短缺的问题寨。预付款不具赞有担保合同履校行的作用，也晓不能证明合同吧的成立。收受勿预付款一方违颤约，只须返还凑所收款项，而肠无须双倍返还摇。此外，法律训对预付款的使皱用有严格规定漠，当事人不得欠任意在合同往帐来中预付款项眼，而对定金则弟无此限制。9、违约金弱违约金是菌指违约方按照体法律规定和合抬同的约定，应涌该付给对方的么一定数量的货惧币。违约金是孔对违约方的一交种经济制裁，道具有惩罚性和擦补偿性，但主娱要体现惩罚性抄。只要当事人饰有违约行为且姜在主观上有过天错，无论是否头给对方造成损把失，都要支付马违约金。吨第三厚节聚及实务类1、开间缎住宅设计中，懒住宅的宽度是奋指一间房屋内暖一面墙皮到另魄一面墙皮之间芽的实际距离。迷因为是就一自详然间的宽度而建言，故又称开打间。住宅开间拖一般不超过哀3.0置米茂--3.9叼米，砖混结构炼住宅开间一般陷不超过匹3.3抗米。辽董规定较小的开擦间尺度，可缩胖短楼板的空间姿跨度，增强住著宅结构整体性似、稳定性和抗断震性碑。扇鸣开间旨5喂米以上，进深鞠7缴米以上的大开炮间住宅可为住增户提供一个单40--50絮平方米甚至更昨大的居住空间丢，与同样建筑前面积的小开间芹住宅相比，承棚重墙减少一半乓，使用面积增挎加辨2%怠，便于灵活隔刑断、装修改造真。愤2、进深夏在建筑学上是舟指一间独立的臂房屋或一幢居酒住建筑从前墙祝皮到后墙壁之膜间的实际长度丘。进深大的住梅宅可以有效地哄节约用地，但市为了保证建成洁的住宅可以有谱良好的自然采夸光和通风条件首，住宅的进深色在设计上有一牌定的要求，不否宜过大。目前饼我国大量城镇或住宅房间的进园深一般要限定馋在郊5逐米左右，不能竿任意扩大。暑3、绿化率钩绿化率是指项毯目规划建设用语地范围内的绿遥化面积与规划撒建设用地面积副之比。对购房恭者而言，绿化刃率高为好。哲4、绿地率锈绿地率描述的陕是居住区用地剑范围内各类绿尘地的总和与居答住区用地的比旷率（铜%怀）。绿地率所狮指的姐"诚居住区用地范威围内各类绿地圈"鞋主要包括公共凝绿地、宅旁绿崭地等。其中，糠公共绿地，又肝包括居住区公傍园、小游园、尽组团绿地及其朱他的一些块状延、带状化公共首绿地叨。仍5、层高冻层高是指住宅司高度以韵"宫层纽"逝为单位计量，拾每一层的高度源国家在设计上烘有要求，这个偶高度就叫层高狼。它通常包括鼻下层地板面或证楼板面到上层焦楼板面之间的骑距离芽。吧6、净高兴净高是指层高疗减去楼板厚度案的净剩值。7、实用率份实用率是套内柔建筑面积和住楼宅面积之比，部大于使用率。溜即实用率＝套娘内建筑面积／耗套内建筑面积湿＋分摊的共有鸭共用建筑面积贯肝。8、标准层滩标准层是指平尚面布置相同的市住宅楼层。恶9、地下室塌地下室是指房嘴间地面低于室统外地平面的高示度超过该房间克净高的顷1棉／检2茫者心。额虽1津0匠、储半地下情室阳楼半地下室是指籍房间地面低于嘴室外地平面的竹高度超过该房蛙间净高的坡1蓬／诵3眠，且不超过谈1服／血2励者芽猴1六1算、离居住区用黎地哑宇居住区用地是瓣指住宅用地、蛙公建用地、道治路用地和公共遍绿地等四项用段地的总称。潮驾1之2填、励住宅用地房相住宅用地是指溉住宅建筑基底群占地及其四周柳合理间距内的尿用地蚀宇含宅间绿地和赖宅间小路等味肃的总称列径1司3珠、们其他用轧地退沸其他用地是指娱规划范围内除辱居住区用地以窑外的各种用地底，应包括非直馆接为本区居民贸配建的道路用甜地、其他单位电用地、保留的痰自然村或不可议建设用地等。辰愤1脖4棚、昨公共服务设施臭用地西线公共服务设施蛇用地一般称公枪建用地，是与灾居住人口规模气相对应配建的压、为居民服务弊和使用的各类毙设施的用地，途应包括建筑基场底占地及其所援属场院、绿地牺和配建停车场胞等。壶顷1托5渐、于道路用见地帅握道路用地是指公居住区道路、途小区路、组团舞路及非公建配珍建的居民小汽皆车、单位通勤舱车等停放场地墙。承赢1我6软、替公共绿懒地走里公共绿地是指锦满足规定的日宗照要求，适合汇于安排游憩活菊动设施的、供所居民共享的游晴憩绿地，应包钟括居住区公园坐、小游园和组戴团绿地及其他残块状带状绿地揪等。哭爬1案7减、倦道路红令线范团道路红线是指说城市道路露，妈含居住区级道柜路尘，愁用地的规划控调制线。泽18、建筑线故建筑线一般称赢建筑控制线，炸是建筑物基底心位置的控制线遭。19、综合楼骑是指兼有住家染、办公甚至商希场的大楼。

趴20挡、商住住宅燕是立SOHO吹（居家办公）顾住宅观念的一理种延伸，它属笛于住宅，但同斧时又融入写字仅楼的诸多硬件丰设施，尤其是凯网络功能的发腐达，使居住者炮在居住同时又狸能从事商业活献动的住宅形式摇。偶21拖、别墅谢茶是指在郊区或启风景区建造的应供住宿休养用胜的花园住宅。摄其中三户或三蓄户以上连体的获别墅为连栋别笋墅，二户连体烈的别墅为双拼裂别墅，单楼独君栋的则为独栋打别墅。

藏22嗽、速TOWNHO辨USE炉（联排别墅）

效隆正确的译法应托该为城区住宅乘，是从欧洲舶飞来的，其原始姑意义是指在城锋区房屋。目前拘是指建于城郊背，高绿化率，湖住宅功能齐全倒的景观型联排休别墅。

责23葱、跃层式商品飘房

邪棋是指由上、下疮两层楼盘面、锐卧室、起居室薄、客厅、卫生叨间、厨房及其阔它辅助用房，摊并采用户内独幅用的小楼梯连姐接的房屋通风姐、采光较好，捡布局紧凑，功衰能分明，只是砌户内楼梯占去兼一定使用面积寨，上下两层只坐有一个出口，森发生火灾时，再人员不易疏散翁。因阔迈跃层式住宅的交优点是每户都礼有较大的采光烟面，通风较好舰，户内居住面傅积和辅助面积编较大，布局紧提凑，功能明确妄，相互干扰较双小。有24总、复式商品房

牌借是由香港建筑餐师创造设计的手一种经济型房突屋，是在层高盘的一层楼中增翼建一个夹层，海从而形成上下石两层的楼盘房景。实际层高要监大大低于跃层坟式住宅。复式镰住宅下层供起掉居、餐饮、洗宇浴用，上层供冬休息、储藏用堵，户内设多处焦入墙式壁柜和泳楼梯。渐复式住宅是受恼跃层式住宅的软设计构思启发闯，在建造上仍吃每户占有上下蹦两层，实际是棍在层高较高的冶一层楼中增建疾一乎个盲1.记2粘米的夹层，两妥层合计的层高谢要大大低于跃尸层式住宅（李尾氏设计抱为耕3.页3秤米，而一般跃号层式乎为蓬5.发6必米），复式住彻宅的下层供起携居用，炊事、龙进餐、洗浴等泛，上层供休息馋睡眠用，户内请设多处墙式壁续柜和楼梯，中溜间楼板也即上遗层地板。一层羊的厨房站高省2管米，上层贮藏销让答高演1.果2配米，上层直接辈作为卧室床面臂，人可坐起但蜜无法直立既。盏拒复式住宅的经死济性体现在：捧1坡.角平面利用系数段高，通过夹层豪复合，可使住跨宅的使用面积渣提判高甜50%--7孔0坚%鞭。题赏2烟.减户内的隔层为佛木结构，将隔酒断、家具、装价饰融为一体，洁即是墙又是楼卧板、床、柜，爹降低了综合造伞价哨。时晒3鸦.求上部夹层采用叠推拉窗及墙身藏多面窗户，通臣风采光良好，踏与一般层高和队面积相同的住茎宅相比，土地特利用率可提蝇高映40述%娇。因此复式住狮宅同时具备了遮省地、省工、箱省料的特点条。本广神惕复式住宅在设头计施工和使用影上有一些不足图：睬1凡.部复式住宅的面希宽大，进深小原，如采用内廓但式平面组合必勒然导致一部分络户型朝向不佳篮，自然采光较批差阴。船愧2判.百层高过低，如跌厨房只房有我2祝米高度，长期抚使用易产生局展促弊气的不适尼感，贮藏间较含大，但层高只皱有蛋1.塌2端米，很难充分蜜利用肃。骡龙3颗.呢由于室内的隔促断楼板均采用扬轻薄的木隔断畅，木材成本较确高，且隔音、需防火功能差，宝房间的私密性差、安全性较差毅。滩25状、错层式住宅

纠顷闪主要指的是一细套房子不处于悔同一平面，即从房内的厅、卧牢、卫、厨、阳冈台处于几个高器度不同的平面钩上著。战果毯桥错层式和复式桨房屋有一个共元同的特征区别栋于平面式的房钢屋。平面式表预示一户人家的艰厅、卧、卫、鸡厨等所有房间场都处于同一层腿面，而错层和吐复式内的各个得房间则处于不谁同层面赢。凤龙泽妥错层和复式房莲屋的区别在于钞尽管两种房屋筑均处于不同层但面，但复式层任高往往超过一蕉人高度，相当友于两层楼，而赤错层式高度低葬于一人，人站柳立在第一层面刮平视可看到第章二层面。因此女错层夹有河“倡压缩了的复盗式搏”畏之称。另外，宿复式的一、二扬层楼面往往垂抛直投影，上下捉面积大小一致盘；而错层式两壁个（或三个）旁楼面并非垂直迅相叠，而是互铲相以不等高形府式错开。田2法6飘、单元式住渗宅躬耽齿坝是指在多层、源高层楼房中的上一种住宅建筑担形式；通常每叮层楼面只有一认个楼梯，住户梢由楼梯平台直标接进入分户门浙，一般多层住邪宅每个楼梯可叉以安排２４到追２８户。所以甩每个楼梯的控役制面积又称为古一个居住单元伸。呀2推7交、公寓式住宅收是相对于独院迎独户的西式别帜墅住宅而言的半。公寓式住宅袍大多是高层，隐标准较高，每订一层内有若干干单独使用的套调房，包括卧室赢、起居室、客克厅、浴室、厕券所、厨房、阳卧台等等，还有勤一部分附设于凉旅馆酒店之内另，供一些常常嘉往来的中外客斜商及其家眷中响短期租用。啦2君8腹、花园式住宅员也叫西式洋房蛙或小洋楼，即仰花园别墅。一想般都是带有花个园草坪和车库昆的独院式平房轰或二、三层小董楼，建筑密度慌很低，内部居船住功能完备，搁装修豪华并富众有变化，住宅狂水、电、暖供蓬给一应俱全，蚀户外道路、通住讯、购物、绿伯化也都有较高法的标准，一般敢为高收入者购班买。怖29旺、情SHOPPI坦NG

MAL燃L

孝床直译塑为街“镇步行街购物广穿场就”顿，是目前国际所上最流行、经域营效果最佳的竹零售百货模式休，它具有四大惹特征：开放性增的公共休闲广掌场、强烈吸引壁人气；开放性陈的对外交通设赢计，广纳周边奶人气，相对闭村合的内部通道困回路，充分利位用有效人流，甲购物与休闲良周性互动，形成啄惊人的商业效报应。骂3勿0仪、商品房的结中构之房屋架构可分嚷为砖混结构、拉砖木结构和钢制筋混凝土结构蓬。雅3碎1判、框架结构住婆宅弃贩蔽谷是指以钢筋混爪凝土浇捣成承帽重梁柱，再用秋预制的加气混像凝土、膨胀珍余珠岩、浮石、啄蛭石、陶烂等餐轻质板材隔墙捞分户装配成而响的住宅。适合其大规模工业化好施工，效率较宅高，工程质量亏较好遥。疑阀盟颠框架结构由梁址柱构成，构件码截面较小，因丝此框架结构的皆承载力和刚度敲都较低，它的扎受力特点类似说于竖向悬臂剪过切梁，楼层越辩高，水平位移取越慢，高层框轮架在纵横两个讨方向都承受很霉大的水平力，通这时，现浇楼遇面也作为梁共袄同工作的，装晋配整体式楼面采的作用则不考国虑，框架结构裂的墙体是填充即墙，起围护和社分隔作用，框源架结构的特点雀是能为建筑提撤供灵活的使用腿空间，但抗震衰性能差。爸3乖2婆、钢混结构住题宅叮怒桐钢混结构住宅品的结构材料是稿钢筋混凝土，牺即钢筋、水泥傍、粗细骨料（棍碎石）、水等沈的混合体。这笨种结构的住宅故具有抗震性能股好、整体性强精、抗腐蚀能力套强、经久耐用嘉等优点，并且姐房间的开间、繁进深相对较大鸟，空间分割较嘴自由。目前，泽多、高层住宅腾多采用这种结晚构。但这种结鞭构工艺比较复芳杂，建筑造价谢也较高默。烟滑3参3温、砖混住榴宅披朱恳毕砖混结构一般俩指把砖砌体用耕作内外承重墙般或隔墙，楼盖珍、屋盖、梁、拳柱（也可是砖罗柱）是钢筋混尸凝土作用在墙长柱上的荷载，泰主要是由梁板格传来的屋盖、柱楼盖上的活、歼恒荷载，它通世过墙柱基础传骨到地基。作用见在纵墙上的水躬平荷载（如风驻荷）一部分直菜接由纵墙传给咽横墙，另一部湖分则通过屋盖乌和楼盖传给横夸墙，再由横墙来传至基础，最条后传给地基，枕承重墙的厚度寺及长度是根据伴强度和稳定性凝的要求，通过木计算来确定的怪。冰盏3俩4吧、建筑高度烛按建筑高度划慎分，房屋可分畏为低层房屋、溜多层房屋和高艘层房屋。根据蹈国家有关政策缘对民用建筑高套度与层数的设货计规定安：替4-艰6宋层为多层住宅柿；托7-1酱0露层为小高层住朴宅（也称中高绑层住宅）掉；扁1弓0依层以上则为高茄层住宅，有高扩层塔楼、高层踪板楼。誓3效5桑、低层房屋葡指高度低于或品等依于扑1角0后米的建筑物，环一般窑是帜1-鼠3哗层建筑物，如矮平房、别墅等什。低层房屋一拴般建筑结构简榆单，施工期短竟，建造成本低岩廉，给人以亲叶切安宁、有天计有地的感觉，漂它的舒适度、挎方便度和空间坡尺度优于高层价。晋3益6害、多层房屋完棋既指高排于济1捆0炎米、低于或等咬于栗2船4恒米的建筑物。业多层房屋一须般潜4-除8遮层，一般采用拨砖混结构，少犬数采用钢筋混功凝土结构。多抚层房屋一般规炕格州(荡房陶型遵)烤整齐，通风采仍光状况好，空零间紧凑而不闭制塞。与高层相冒比，多层房屋蓝公用面积少，扭得房率相应提鹰高。轨3四7昨、高层房屋控榴卡指高捧于礼2疏4网米的建筑轮。蠢8双层以绿上机(尾可萝含愿8湾层富)危的建筑体，一占般可分为小高周层、高层和超嗓高层。38、小高层朵一般刻指敌8娱层晨至烂1池2损、雨1停3树层的建筑。小居高层住宅一般嫂采用钢筋混凝伍土结构，带电展梯。小高层有芝多层亲切安宁彼、房型好、得搞房率高的特点漏，又有普通高帆层结构强度高鲜、耐用年限高巩、景观系数高膜，污染程度低粮等优点。同时屑，小高层对土圾地的利用率提汪高，土地成本辽相对下降，很削受房地产开发耐商的青睐稠。毁夸待3淹9茫、高层房屋狸指曲1嗓5跌层以上是、核2车4旧层以下的建筑匹体。因为建筑称结构和建筑形怪态攀(队点状居撑多甜)表的局限，房型糟设计难度大，待要做到每套室炕内全明、采光舅通风良好是有却很大难度的。暑在城市中心区序，高层有它的姜优势：对开发鞋商来说，单位颈建筑面积土地屑成容本春(泪即界“醋楼面地炮价闷”籍)建低；对住户来屠说，视野开阔稳，景观系数高满，尘土、噪音老、光线污染也伙少，建筑结构降强度高，整体梨性强。但高层寒房屋也有明显隆的缺点：结构法工艺比较复杂孩，材料性能要够求高，自重大骤，对基础要求扯高，施工难度防较大，建筑造节价相应提高；漏高层房屋电梯渡、楼道、机房求、技术层等公胸用部位占用面顽积大，得房率桨低；如果电梯盘质量不可靠，刮物业管理不正蛇常，就很令人访担心。繁4妖0橡、超高层房屋仰指超匠过兼2岂4沟层的建筑体。另超高层房屋楼逢面地价最低，易但建筑安装成质本高。它给人赖以气派雄伟的恒感觉，可以满洋足一些消费者块对视野、景观凤的要求。超高略层房屋一般建城在城市黄金地熔段京(您最大限度地利亩用土地资她源弊)绑或景观良好的极城查区赏(认最充分地发挥抬景观资源的作敬用辉)烈。莫封挂使用率比较：楚多层高于高层旧，碎85窑%蛾左右；高层由司于有电梯、电忆梯前室等，需充分摊的公用面浓积较多，高层希塔楼使用腰率念72-75恒%阵，板楼摧在宜78-80获%迎。索努叙建筑质量比较薪：多层一般为副砖混结构，抗肃震性能比高层学差；高层一般猎为钢筋混凝现巷浇，抗震性能揪好，折旧年限脸长。咽坐毯房型构造比较昌：多层一般坐蠢北朝南，南北蝴通风，使用面华积高、房型合势理，大开间容慎易隔开装修；粘高层一般为框咳架结构，加上阿要考虑电梯的票位置，户型设管计较难，装修蛋也易带来不便屈。远怀扶物业管理收费投：多层少于高罩层。毅4程1垦、智能化住株宅救傍蜜吃根据建设部全裳国住宅小区智乎能化系统示范援工程要求，智插能化住宅要达诚到安全防范、发信息管理、信洋息网络，也即托智能化住宅是较将各种家庭自绞动化设备、计订算机及其网络飘系统与建筑技贤术与艺术有机逢结合的产物，顿从而实现住户苏可以在任何时绵间任何地点进愿行家庭遥控管掘理或与外界进矛行联系的住宅椅。妄悟鲁炮智能小区由众暮多智能楼宇组庄成，其旨在通绳过高度集成的博通讯和计算机尽网络，把社区县的保安、物业脊、服务及公共逼设施连接起来蝴，实现智能化改和最优化管理枪，使小区内居傻民可欣以负2脱4欣小时与社区医卫院、学校、超初市、娱乐场所惨等处联络。陪4会2笋、住宅小区血灾却住宅小区也合称都"交居住小殿区折"批，是由城市道鸦路以及自然界合线（如河流）督划并不为交通壮干道所越的完高整居住的地段佣。一般设置一暖整套可满足居气民日常生活需葱要的基层专业舟服务设施和管框理机构。土4逝3负、住宅配套设蚁施惧什耐缓指为城镇居民晓创造卫生、安巾全、宁静、舒吓适的居住环境眼而必需的住宅缘附属设施。住堵宅配套设施是瓜由多系统组成蹲的，按其服务泽层次。应包括极以下内容渠：范锻(l土)拥住宅基本生活织单元的配套设浸施。人口规模踏为盗3角千人左右的住扁宅群，其配套怒设施应有居民够服