2016年上半年北京房地产估价师制度与政策：建设单位的质量责任和义务考试试题

2016年上半年北京房地产估价师《制度与政策》：建设单位的质量责任和义务考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。30%〜40%40%〜50%50%〜60%60%〜70%2、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是_。A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B.经营收入=销售收入+出租收入C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D.可分配利润=税后利润-未分配利润3、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价—万元。12501750205021504、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章5、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的_。20%〜30%30%〜40%40%〜50%50%〜60%6、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是_。A.房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大B.由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定C.由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势D.由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的7、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为一万元。2603003606008、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。A：用大样图表示其细部做法的一套图纸8：用平面图表示建筑物的外部C：用总平面图表示建筑物的位置口：用平面图及剖面图表示其内部E：执行层的组织协调9、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以117元以下的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金10、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果_。A.直接归于该他人B.直接归于该行为人C.由该他人和该行为人按约定分担D.由行为人代该他人承担11、目前，在我国征收土地实行级审批制度。A：一B：两C：aD：四E：房地产估价机构必须加盖公章12、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为一万元。83325001250106713、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的。A：负债业务B：资产业务C：中间业务D：代理业务E：执行层的组织协调14、是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。A：房屋建筑面积B：房屋共有建筑面积C：房屋产权登记面积D：房屋使用面积E：执行层的组织协调15、耕地占用税免税用地，凡改变用途、不属于免税范围的，应从起补缴税款。A：改变开发时间B：改变用途C：改变产权人D：改变使用人E：执行层的组织协调16、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为_。13.0%43.3%33.3%23.3%17、工业用地的土地使用权出让最高年限是一年。8060507018、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。A：15B：25C：35D：55E：执行层的组织协调19、下列有关保险的表述中，正确的是。A：社会保险采用合同的形式，运用概率论和人数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限B：从本质上说，保险体现一定的社会关系C：危险的存在是保险产生的必要条件D：在各种保险中，商业保险最能体现分配职能E：执行层的组织协调20、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50E：工业用地的监测点评估价格21、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A.保本点分析B.敏感性分析C.现金流量分析D.统计试验分析22、用收稿法计算房地产价格，若净收益第一年为A,收益年限为n,净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。A：B：C：aXnD：8E：工业用地的监测点评估价格23、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起—日内做出裁决。1020304524、证券价格由—确定。A.货币使用中产生的收益B.社会借贷资金利率C.市场对证券的供求D.货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率25、不是房地产贷款担保形式的是（）。A.保证B.抵押C.质押D.提存二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某基金允许持有人中购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于—基金。A.契约型B.公司型C.封闭型D.开放型2、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。A：租金和价格都不发生变化8：建造成本不发生变化C：新增量和灭失量相等D：房地产资产存量保持不变E：价格与重置成本相同3、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。A：估价对象B：估价师对估价方法的熟悉程度C：委托人D：估价机构资料库中可用资料情况E：当地房地产市场状况4、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是_。A.用途B.档次C.规模D.建筑结构5、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于.【2006年考题】A：卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D：应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E：买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）6、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A：城市基础设施建设费B：拆迁管理费C：可行性研究费D：水文地质勘探费E：规划、设计费7、下列说法正确的是_。A.当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B.当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C.内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D.适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模8、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析。A：需求B：供给C：竞争D：市场占有率E：借款合同9、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同10、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有_。A.房地产的用途变更B.权利人法定名称改变C.交换房屋D.房屋门牌号码的改变E.继承房屋11、在资产负债表的编制中，—是根据几个账户的期末余额合计数填列。A.短期投资项目B.累计折旧项目C.未分配利润项目D.存货项目12、一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、6个部分。八：目录B：正文C：结论D：附表E：附图13、职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的—存款利率计息。A.活期3个月整存整取6个月整存整取1年整存整取14、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。33045065070015、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量（或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段16、房地产的投资对象包括。A：房地产直接投资和房地产间接投资B：土地、建成后的物业和在建工程C：商品房建设投资和土地开发投资D：固定资产投资和流动资产投资E：借款合同17、债券利率的高低，主要受等因素的影响。A：银行利率B：发行者的资信级别C：偿还期限D：发行者的企业特色E：利率计算方式和资本市场资金供求关系18、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为_。1.050.970.981.0319、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了_。A.物业增值收益B.所得税C.还本付息额D.投资者权益增加值E.权益投资20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是。A：面积结算B：货币补偿C：产权调换D：货币补偿或产权调换E：执行层的组织协调21、申请强制拆迁必须提供_。A.行政强制拆迁申请书B.仲裁决议书C.拆迁协议范本D.裁决调解和裁决书E.被拆迁房屋的证据保全公证书22、房产图按房产管理的需要分为。