2015年下半年陕西房地产估价师理论与方法：假设开发法估价需要具备的条件考试题

2015年下半年陕西省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法估价

需要具备的条件考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、设临街深度价格修正率见下表.另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40%、20%和10%,则下图的宗地B的单价为.【2007年考题】A：6400元/m?B：6800元/mC：6960元/mD：7600元/m?E：工业用地的监测点评估价格2、建筑物的等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。A：体量B：结构C：设施D：层高E：工业用地的监测点评估价格3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行较，则比较的基础是该项目的。A：损益表B：资金来源与运用表C：资本金现金流量表D：全部投入现金流量表E：借款合同4、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。A：宗地图B：房产分幅图C：房产分丘图D：房产分户图E：执行层的组织协调5、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2,2003年12月初为4000元/m2,则其价格的逐月变动率为_。-1.07%-0.98%C.-1.14%D.-1.04%6、编制工程进度计划的方法有横道图法和_。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法7、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过一年12358、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%,则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。1.8月2.5季1.8年0.45年9、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府—提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。A.建设行政主管部门B.房地产主管部门C.建设行政主管部门和房地产主管部门D.房地产主管部门和土地管理部门10、我国房地产权属登记制度的特点不包括_。A.房地产权属登记由不同的登记机关分别登记B.房地产权属登记为房地产权利动态登记C.房地产权属登记实行申报登记制度D.房地产权属登记具有公信力11、关于假设开发法的说法，错误的是。A：运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B：投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C：假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D：在预测开发法完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值E：工业用地的监测点评估价格12、是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体。A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E：执行层的组织协调13、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A.选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D.规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》14、下列有关基尼系数的表述中，正确的是。A：某个国家从2005—2008年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重B：基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重C：基尼系数越大，则表示收入分配越平均D：洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标E：执行层的组织协调15、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。A：概括性B：描述性C：理论性D：准确性E：工业用地的监测点评估价格16、某物业当前的市场售价为5000元/近，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为元/近。A：482.79B：448.24C：467.25D：498.53E：借款合同17、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。A：2B：3C：4D：6E：执行层的组织协调18、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是_。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定19、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A.2526B.2241C.2135D.298520、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%,则该房地产的收益价格为（）万元。400450500D.54021、房地产估价方法之一的市场比较法是基于很多房地产之间有一定的程度的。A：替代性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格22、估价对象为一套建筑面积90面的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3面，选取的某可比实例为一套建筑面积95面的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4近，成交价格为90万元。若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。A：83.51B：85.26C：85.36D：87.16E：工业用地的监测点评估价格23、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为—平方米。A.100B.111C.112D.11824、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为_。50年60年70年40年25、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。A：房地产泡沫B：房地产市场申的过度开发C：房地产适度经营D：房地产过剩E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有.【2005年考题】A：该种房地产的价格水平B：消费者的预期C：该种房地产的开发成本D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期2、商品房预售合同登记备案应由办理。A：房地产开发商B：房地产销售代理机构C：商品房预购人D：房地产开发商和商品房预购人共同E：执行层的组织协调3、下列关于票据贴现的说法有误的一项是_。A.票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息B.票据贴现的债务人是持票据贴现的人C.票据贴现是贷款业务的一种D.票据贴现的期限一般较短4、下列选项中，决定房地产供给量的因素有。A：该种房地产的价格水平B：相关房地产的价格水平C：该种房地产的开发建设成本D：该种房地产的开发技术水平E：房地产开发商对未来的预期5、在以下情况下应该申请注销登记。A：土地或房屋的权利主体变更B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的E：抵押权、典权等他项权利的终止6、瑕疵请求权是指_。A.拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷B.公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷C.竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷D.买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷7、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用—的地形图。1：5001：10001：20001：30008、以下难以用市场法进行估价的有_。A.住宅B.写字楼C.房地产开发用地D.在建工程9、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为一元/m2。259326192727286210、物业代理的形式主要有以下—几种分类方式。A.联合代理与独家代理B.买方代理、卖方代理和双重代理C.销售代理和租售代理D.首席代理和分代理E.双重代理11、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同12、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅—之日起计算。A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付13、按使用功能不同，地下室可以分为。A：普通地下室B：砌体结构地下室C：钢筋混凝土结构地下室D：砖墙结构地下室E：人防地下室14、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。A.货币证券B.信用证券C.商品证券D.资本证券15、下列关于股票与股单的表述正确的是。A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念B：三者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分16、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有—的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样17、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动.合法权益应包括等方面。A：合法交易B：合法产权C：合法使用D：合法处分E：合法建设18、某家庭预计今后15年内月收入为1万元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是一万元。28.6229.1641.5648.2419、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”B：房地产测量是指房产测量和地籍测量C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息20、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备。A：可转换性B：可区分性C：可盈利性D：可实现性E：可衡量性21、商品住宅价格中的利润是以为基数核定。A：征地费及拆迁安置补偿费B：勘察设计及前期工程费C：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D：住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E：住宅建筑、安装工程费22、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。A：拍卖人B：委托人C：竞买人D：买受人