苏州工业园项目市场定位报告含案例

工业园区某房地产项目市场定位报告第一部分宏观市场篇本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。一、苏州市房地产经济背景分析：1、苏州市概况1．1苏州市地理位置及行政区划分■地理位置苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。■行政区划分苏州市自1983年3月地市合并，2012年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。1．2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口；■面积苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。■人口2014年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。1．3苏州市在全国和江苏省的地位近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2013年工业总产值已居全国大中城市第二位，仅次于上海。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。１.４苏州文化的过去、现在与将来：造■歼英国的人类学低家泰勒定义蛛：牌文化挺为包括知识、货信仰、艺术、映道德、法律、胖风俗等的复合士整体。逢■替城市百文化，猎则弊带有一个地方迷特定风采防。切它延续着一个桨城市发展的历桐史文脉，不仅症是一个城市文全化的象征，更敢是一个城市的默宝贵财富。锐■挪苏州文化的过帅去晚时部——决“浊上有天堂下有棋苏率杭亏”色苏州物产丰富留，山川秀美，奸人杰地灵。徒在蜜250偷0炮多年的历史长恒河里，苏州形絮成了自身独特务文化，是由中连国的中原文化薄和南方文化的咳共同产物，创玻造了苏南文化降，使朴每个苏州人都酷为之弃骄傲山。迅■熊苏州文化的现脱在皂时缺—巡—脆攻仅重视文化遗坟留，继承与创煌新不多慎苏州布曾经拥有深厚拴的文化不等于垒当前也在重视原文化建设，而书宣扬文化的真远正价值也不同砍于时下为迎合污商机所制造的派文化泡沫。厕苏州很懂得去袍保护文化古迹授，以此来保护押文化。虽然文既化古城的基础盾就是有文化遗絮存，但城市的摸文化不单是要衔保护这些遗存奴，而重要的是归如何利用这些吉文化、挖掘其司精神内涵，激喝励后人。圈■浴苏州文化的将紫来时：兴起一速场文化复兴运眉动牺人类正在进股入擦“夸以文化为轴心阴的时敲代送”总，文化的社会孝角色已经见从明“症跟齿跑扇”订转吓向马“丛领暖跑姻”批。对于一个文蒜化积淀深厚的史城市来说，必梯须在挖掘文化葬底蕴的基础上丘，提炼出更有嚼吸引力的精神房形态栏，不光是继承脚，也是创新，臂使垮文化的生命力惹更具室穿透唯力，从份历史活到现在疤。讨我侨们菊[绕盼望苏州的未磁来将兴起一场瓦文化复兴运动构，不单单在城从市文化的翼硬件渗建设上植，也俊在于打地方文化的软赏件营建丈上，使古城的咸文化将发挥出扁真实作用，从福而创造新的更腰灿烂的城市文尖化。划2安、苏州市宏观介经济运行状况袜2本．足1桶苏州银市剖2011-2腾01正4腿年全膏市胆GD瞒P田及涨幅乖2014希年，蛛苏州启全市国内生产冈总值迈2802租亿元，霸比滨201右3瞒年破的释2080惊亿元增长霉34.7珠%辛，缺人均国内生产拾总值疲4.7丸7香万安元旬，凶较特201塘3缓年增眠长伴33.61至%绕，昼保持较高的增额长率。嫁表显1闷：苏枣州拼2011-2谣01求4厌年国内生产总个值（单位：亿樱元）呼年份严201杜1芳年触201泄2从年浪201刘3奏年伙201停4扰年混国内生产总值斑1541方1760缩2080抵2802孩比上年增长茎13.4%精14.3%掉18.2%笛34.7%幼图排1宗：苏汇州阶2011-2岗01为4放年国内生产总兽值增长走势（林单位：亿元）匀苏赔州故GD屿P幼从罪199豪5熊年呼到趟201追4苗年一直处于直俱线上升趋势，掠从轮199鸦9敌年式到封201侧4纹年平均涨幅胸在双20.1扫5赚％左右。可以侦看出：苏州随窑着长江三角洲逝整体经济上升符的带动而处于丽加速发展的态鸭势，同时，其帖自身城区和郊功区的工业规划钳渐显成效，因镇此其整体经济吊状况长期看好蔑。徒2镰．迎2奥苏州箱市丢2011-2滤01捞4穴年全市固定资絮产投资及涨幅哗，其中房地产全开发所占比例送及涨幅浮表蒙2竟：苏赢州卵2011-2遗01挪4胆年固定资产投统资涨幅及房地雕产开发所占比猛例（单位：亿鼠元）法年份侍201器1艇年森201舰2册年足201樱3渗年哈201跟4逗年王固定资产投资穴额荷516.34堂564.33雅810晋1408.9约3乓比上年增长宋8.7%选9.3%许43.4%伯73.3%正房地产投资额秋59.91孟66.77牧107.34早177.94致房地产所占比奴例继11.6%急11.83%蛮13.25%泡12.63%日房地产投资涨丙幅最/税11.45%底60.76%静65.8%丰苏州房地产投阀资比例在固定务资产投资中所父占比例一直处痕于上升的发展唉态势反，野199这9利～量201严4讽年平均增健长组12.3恒3董％。同时，房大地产投资额涨万幅亦在不断增部长中，虽怒然滨201戏4户年增长幅度与族同年固定资产瞒投资额增长幅芬度相比有所减饶少，但悄从洪2011-2巷01滥4剑年房地产投资犹额平均涨蝶幅麦4厨6耻％的长期发展何态势来看，其展依然大于固定斯资产投秃资暗4旅2握％的平均涨幅遣。厌2虚．餐3赵苏州做市迈2011-2虚01留4志年人若均渠GD软P既及涨幅、人均亏可支配收入及宋涨幅投表徐3临：苏震州吹2011-2那01宁4状年人旦均柜GD惹P员及涨幅、人均喂可支配收入及我涨幅（单位：袜万元）你年份零201挽1冒年蝇201聪2弃年客201缘3渠年绑201市4猛年椒人取均发GDP民2.67牙3再3.57明4.77径涨幅锅/存12.36%镰19%阴33.61%应人均可支配收劈入调927胞4秧元关1051京5壤元也1061历7听元棕1236饰1债元神涨幅追/舱13.38%评9.7%赶16.42%白苏州人绿均骑GDP201甚4咱年达乞到谎4.7征7种万元，竹比挑201悉3坏年上掠涨婆33.6肆1园％，为历年来思最高。漏从摘201大1驱～答201业4丘年平均人选均燥GD进P麦涨幅来看，少其浸21.6相6凉％的平均涨幅皂意味着人锤均理GDP踪5萄年翻一番。陡从人均可支配期收入来看房，洲201徒4述年达刘到剩1236虾1错元，馅比肃201匪3赤年上匀涨抹16.4唐2勺％，澡从胡2011-2粪01宫4皇年长期发展态广势来看，平均歌涨文幅异13.1腐7穴％，虽挖然剪201掠3勇年涨幅鞋在凳1舍0太％以下，宇但栗201妻4栽年的上涨幅度化高趁过晓1戒5选％，呈现加速毒增长态势。导2逝．贫4煎苏州曾市浪2011-2工01断4拘年社会消费品收零售总额及涨线幅金表脖4取：苏崇州退2011-2耽01图4皮年社会消费品拒零售总额及涨却幅（单位：万处元）碑年份圈201影1壶年赚201沉2且年升201域3琴年卧201枯4炼年剥社会消费品零株售总额纺348.17冤391.54驳451.6束526.1闭涨幅诵/板12.46%遭15.34%纱16.50%末苏州社会消费虑品零售总帐额植201染4隙年达闯到拍526.抗1窄万元，疾从岔201悄1私～育201鞭4脖年中稳定上升桌，平均每年涨舍幅参为蓝14.7谎7识％，表现出苏额州社会消费品禁零售市场的消影费能力在逐年夸上升。错2刮．双5氏苏州猾市垫2011-2啦01辫4父年财政收入及餐财政储蓄总额鹊表筛5更：苏例州晓2011-2那01踏4手年财政收入及北财政储蓄总额忠（单位：亿元止）叨年份偷201全1纺年搬201校2吨年泰201狠3敢年尸201臭4芒年捕财政收入活158.27均208.90渔291.82村409.9犁财政储蓄总额吓803.7假937捐1164绣1470辛从苏州财政收腿入来看，饲自念201简2黄年起，平均每袭年增第加目10该0沉亿元左右的财阶政收入，意味法着苏州财政收讯入的稳步增加勿，从侧面反映摧苏州整体经济纳运行的良好态蛇势。累而在财政储蓄喉方面，捏在朱201朋1家～拔201喝3蕉年握3摄年中每年增长诞约板10涨0占亿元，而在竟201佛4麦年，这一增长棉有了较大的变女化，注比熄201浩3芬年增长间了当30际0罢亿元，增长量鱼相当于沉前迅3肯年增长的总和舟。厚3去、苏州市房地白产政策概况老■熟为了保护苏州梁市区内园林景努观和整体规划需，市区内禁止询建造高层建筑案（十层以上）沃■辱各区内楼盘多卧层结构封顶、录小高层完俭成渗40撒%更—表50烦%倍后，房地产开哈发商才能得到榴预售证。而新爽区，、园区和展吴中区内的高峡层标准由各地座政府机构制定薪。倡■权园区内将职工耐原来按月发放列的购房补贴改锣为增加单位缴诉存住房公积金供的形式来落实璃，园区内职工搜住房补贴到位集率大幅度提高粥，（基本为月袄工资者的横30拔%芬）同时园区内摄公积金只能在涨园区使用，这过样大大推动了蛋园区的房产市旅场发展。每■惠201青3鹰年苏州城建投形入头达马8苦0旦亿元左右，创盯历史新高。针艘对苏州大规模拍的城市规划，同随着大量拆迁哑户的进入，使贱当地的人群构锹成以及城市规洗划从乡镇向都殿市居住区转换渔。肌■谎在进行商品房制买卖的同时，麻买方须按购房虑款搏的源2谁%咸交纳契税，买跪卖双方都须交灶纳俱0.茧5捐‰拌的印花税和祖房地产交易综港合服务等费欺用滴40轿0悼元贤。鉴■葬2014形年末虏苏州政府开始素酝陈酿伪“销期房限惯转钟”越政策至今，一阿直没有明确规昂定出台脂。潜二、苏州市房回地产市场情况仔苏州市土地市隐场概况及分析翠苏州市政府怠实施省第一次土地使柏用制度架改革是汗在洋199艺4究年船，血国有土地从无爱偿划拨转为有虫偿使用，渗2012悼年茄苏州暮市的土地使用惕制度进行第二顿次重大改革眼，辣从协议出让到擦招标拍卖，相缠继出台了《关智于深化土地使鸭用制度改革促盲进城市化进程倾的意见》、《绞苏州市土地储妻备实施方法》广、《苏州市城婶镇国有土地使监用权招标拍卖钳暂行办法》等限一系列配套文凉件，并迅速组割建简了惜“景苏州市土地储授备中冤心遮”六，使土地储备吊和招标拍卖成泻为我市土地管音理中的新制度量，目前奋对除工业项目川以外的经营性浆用地一律实行丽以拍卖、招标寺和挂牌出让方闭式供地盾。话201桂4府年全市拍卖、昆招标和挂牌交驰易经营性用肾地督59红6蝶宗（工业用地奋除外），共龄计都165吃1赛万平方米。酸据测算，舰2014-2胞004句年拍得的房地埋产项目的地价五成本和建筑成护本等咳在艳450啦0惕元／平方米左乡右。际2004从年以来园区地菜价依然呈上涨肥势头勺，短4蜜月雅戈尔等企化业拍得肯的述6师块地谣块驶，最高楼面地不价顶达假343内8终元／平方米，糖最低也序有廉254仗8险元／平方米，滑平均楼面地乏价付297艘9蠢元／平方米，古同比去年上涨连了晕6蜻0府％以上。由于象土地价格的比挖价效应，沟2013-2扭014岩年拍得的土地格今明两年上市煤的房屋的均价翻将有所上升。定苏州潜市迅200轿4局年第二次土地管拍卖会上阳，悉1稠8旦宗地块中两块守土地因无人问书津而流拍。这蓝种情况主要因腾为国家金融紧严缩政策正在产警生影响，项目辞开发贷款的自该有资金最近刚庭刚提高至３５杯％，使地产商杯在举牌竞拍地标块时更谨慎。识苏州国侮有娃土地储备中心雹有关负责人表岛示，苏州市政洒府表盟示厦200盆4尖年将房价增长宽控制旦在伟1丑0犬％，市土地储遥备中心要通过位提高土地供应朝量进行房价调院控。同时，最社近银行出台的询贷款限制规定毅，一定程度上追控制了投资性拌买房，房产商肉买地建房将面遭临更大的风险铲，使得开发商月购地趋于理性背。泽2哗、苏州市商品编房市场概况及也分析尊种种迹象表明日，苏州目前的上房地产市场已谢从低201扮3稼年的供不应求膝向供求平衡甚恳至供过于求急寸速转变。随着搅国家宏观调控闷政策的施行，旁房地产企业购决买土地，开发争房产将面临着掩更高的风险。供应量图2-4：吗苏州市谨自姑199暴8监年以来整个房抖地产市场呈稳彻步增长趋势：评1.201絮4厅年，苏州市房葛地产市场依然霜保持强劲增长首势头。其开发吼投资完喇成回177.9成4任亿元，比上年栗增柱长扇65.7糖7替％，施工面积愿达泻到汗257忧6逝万平方米，同困比增公长储76.观7千％，竣工面积午达钞到拣779.长2抬万平方米，同阻比增靠长栽39.8轮2林％。扔2.201钞2畏年蓬至瞒201妈3辉年，苏州市的孤新开工面积元由狮496.更7阀万平方米猛增遥到讲986.4当4佳万平方米记，授201味4肤年仅上半年就霜达女到博527.0驱4烤万平方米，其也上涨趋势不断森。当前新开工赤面积也就是未铸来的潜在供应渡，以此趋势判声断，未来一两凑年内苏州房地旁产市场的供应稳量将趋于逐渐枣放大的发展态盛势答。笛互3.200财4卖年一季度苏州唱市施工面帆积饿2404.4户7惯万平方米，新宏开工面侧积屠510.5游3妇万平方米，分样别较去年同期骨增里长写114.身9翼％槽、忘117.渣4殖％，竣工面积示则达恶到孤121.0往5筐万平方米，同笨比增俩长寺230.贝6岂％，商品房预架售面积拴为钱499.7敌8秒万平方米。如竞果赏以遵201婶4慧年苏州年销售吸商品房面积计百，将要消化至国少１年以上，慧供应增长幅度棕超过需求增长徐幅度，苏州未城来房地产市场吵的销售去化将扣面临一定的的颤压力。宿(干2靠)遭敲需求量图5：势199裁8曾年以来，苏州升市房地产业全岛市销售面积每衣年以平之均据14.7%以的速度增长，掩由次199娱8庭年果的位297.2屯6切万平方米增长些到喝201洋4衔年鄙的饮575.4液4逮万平方米，达艘到历史最高水约平。其深中冷201表4国年住宅销售面鹊积扛498.9牧9肺万平方米征，同帽比也201贵3出年呼增世长期7疯%沾，需求稳步增筑长，逐步攀升领。蚊(捡3争)有镜成交价格图6-7里1.199宾8心年以来，苏州绵市商品房平均说销售单价一直我保持稳步增长捧。驶2.葬般到炒201婆3退年，商品房现待房的销售价格蔑更是有一个跨第越式的增长，黄增幅达扎到毫3烈4利％，能到验201挤4骗年依然保持强牙劲增长势头，孕已达煮到藏2553.1扬7纹元猾/顷平方米的历史慎新高。修3.掘场到灾201烫4办年，苏州市中斗心区域的预售吗单价已经超雹过安350或0伍元毒/疮平方米，同比值增屠长锐9.乞7虏％。搁4饮、目前苏州每掀年有灿近贴1役0叨亿外资进入，跟加上近年来旧亚城改造力度的笛加强，市场需倦求持续上涨，秃最直接的表现絮是房价的飞速摇上涨。苏州商窄品房的销售价宣格一路走高，伟主要归功于长突三角经济的高针速发展、苏州犯市民收入的增否加以及江浙热优钱的涌入。一粪方面绝大多数瓜市民认为苏州块目前的房价偏让高，特别诞是娃201软1探年后增长过快隶，其增长率明晕显高于苏州市具民收入水平的断增长率；另一婆方面，苏州较刺为宽松的房贷右政策，特别是阀苏州工业园区阀内，其实际购叨买价格可以高欧于其心理价位溪。昼问凉题侵1喝：苏州的房地问产未来是否能堤持续高速发展盖下去？价格还铸有多少的上涨救空间？慢解答：市场规健律表明：任何朱商品的市场价轻格是由供求情哄况决定的。因结此苏州房价的啄走势也必然取糕决于苏州房产外市场的供求。新按理说比较的触东西要有可比堵性，同样地段测、同样性质的知房子比较才有澡意义。但随着温房产开发区域吵和性质的变化宰，简单地按新枕开楼盘的平均蓝价来分析判断切房价的涨跌是世没有意义的。胀从供给方面来姨分析，可归纳泥为以下几点：断政府为了稳定器房价，也为了揉其土地批租收弯益，加大土地证供应量是在情宫理之中的；慨前几年苏州房走价的飙生吸引裂了大量的开发鹊商来苏州淘金栗，大量新楼盘池（例如湖东、词相城等地）同址时面市也是在延所难免；锤受房产市场行致情和银行贷款岂政策变化影响酸，一些房产投须机者纷纷抛售驻存货；晚大批定销房的黑上市；麦二手房拍卖的拣兴起，消除了瞎房产买卖过程吉中的信息不对醉称和一些不法阻房产中介的暴躬利，无形中提臣高了二手房的膊成交数量。这钥些因素意味着冈短期内房产供拨给将有大幅增徒加，房价下降双的压力是客观婶存在的。译房产不是普通发的商品。房产愁随着时间的流乎逝，可能会变惰旧，但由于土姥地的稀缺性和毅周边环境的改认善，增值是必刮然的。何况房脸价的下降并不地会马上引来顾怖客，甚至还可肯能引发会进一铲步跌价的心理屠期望，使潜在逗的购买者持币率待购，反而使逃得销售更困难墨。高档房下降伸并不会引来低王收入顾客。更矛重要的是开发偏商可以通过减脂慢售房和开发估速度来待价而搜沽，损失的只骗是利息，但赢狗取的可能是更誓多的土地增值桌收益。因为从绣长远来看，苏姿州房价的上涨赏是在所难免的饱：麦随着经济的发红展，人们收入东的上升，对住固房消费的需求送会不断提高；沾随着中国经济古的发展，城市塌化进程在加快拒，大量进城的牧农民需要住房量；陕随着中国东西摇部地区发展差芬异的扩大，户橡口制约的逐步夜弱化，西部人径口向东部沿海仇地区移民是不段可避免的，苏绞州及长江三角知洲作为中国最受富裕、最适宜挤居住的地区将垄吸引越来越多帜的外地人来生记活工作，当然等还要购房置业超。贿由此可见，从淘长远来看房价血下跌的可能性竭几乎是微乎其识微。滨从需求方面来段分析：买房者街可分为两类。俗一是购房自住胁的消费者，一晴是为保值增值洪或投机获利而际购房的投资者锯。黎对于消费者，偶考虑的主要因码素有以下几点保：桑房产总价。其水经济收入（购语买力）决定了壤其能承受的房负产总价损，填10光0砍平米还砖是透14鹰0份平米从居住功窄能方面而言也殿许只差一个房愿间，但房价却歌相熊差赛4糖0财％。因掩此辨10咳0赌平米左右或更院小的房子依然度紧缺，崭但忽14麦0唤平米以上的房撤子可能销售速怠度明显缓慢。六地段的成熟度苍。对于购房自胡住者而言，住穿房所在地段的付人气、商业设腊施、交通便利缠、学校、医院展条件越好，越覆吸引购买者。衡值得一提的是议，在中国，政绍府的作用是至草关重要的。一迫个地方住房价童格的明显下降扛不仅影响其经比济的健康发展纳，而且会引发低拥有房产的绝大大多数民众的凳不满情绪，因寨此政府一定会锋支持房地产的爬健康发展，消慧除部分地墓区、部分楼盘困的房产泡沫并渠不会影响整个此房产价格的稳茄步上升，更何艳况政府近几年跑大量基础设施心的建设不仅支封持了房地产的莲发展，还指望桐房地产价格的拼提高拉动土地摆出让金的提高孩以偿还前期基欠础设施投资的戏债务。因此政蝇府是决不愿看丸到房产价格的已下跌的。候苏州房地产经党过近年来的强摩劲上涨，需要怖消化、需要盘象整，是泡沫必您然会破灭，但局从长远来看，丛房地产的健康住发展和房价的举稳步上升是必哭然趋势。捷3逝、苏州市二手写房市场概况及访分析图8：骄自炮199提9奏年苏州市房地帆产二级市场的摇开放和房改房电上市办法的实咱施以来，苏州项市二手房的年柏成交面积每年观以去300肤—奇50器0享％的速度大幅涉度提升。把由怠199先9骂年哨的凑5.2哥3黄万平米发展徐到繁201观4敢年招的释304.4时9雁万平米收，糕201右4违全年成交娱额判41.2柴7补亿元，其增长垄势头不断。满4孔、苏州城市规妨划与城市发展击进程队问气题此2碍：未来居住在目园区二区与居谣住在老城区、疤园区一期（湖律西）有何本质壤变化，湖东的乘造城运动诞生琴的新城将如何悟影响人们的生郑活方式？长解答您：筑从苏州城市的席发展进程，我鸟们看到城市居傲住文化的升级夫与更新将是：羽苏州古城区御→我苏州工业园区映一区（湖西）在→寺园区（二区、卵湖东）躲→败园区（三区）苏州古城区：缎已形成古色古定香，江南风情化的宜居氛围根苏州古城区以帐古城为中心发稳展起来，线古城区震有怖250代0堡年的历史，城谱区内园林古迹值遍布，咐以江南风情为透建筑特色，推作为世界文化泰遗产的一部分昏。廊苏州市政府大抚力保护古建筑族设施，同时在呜新的建设项目坡中均有所限制促。责古城区以零文化旅游、商利业贸易为主体捞功能的发展格旺局望，暑围绕其产业定思位，在整体规低划中，新建筑仿与原有建筑物纠形成统一的建搁筑风格，商品碌房外立面基本裙为粉墙黛瓦这念种较为单一古规典的建筑风格次。涌古城区虽然商炸业繁荣，配套惕设施齐全，但畅由于保护历史迁建筑及开发限刷制，决定了老粱城区不可能有愈大规模的城市帅改造，未来住裁宅供应也不会麻很多，且宣古城区楼盘多良为多层住宅小革区，其建筑楼手层多站在雪3.听5帝～蚁6旅层的范围之内乳，其中，底层饶大多作为车库活，顶层为阁楼叉。易未来居民也以系苏州原籍居民烘为主，因为古会城区暂不具备者居住品质整体嘴抬高一个水准戴的可能窝目前老城区的架商业及生活配益套设施档次均拍不高，仅以商欲业为例，目前日主要以沿街底慢商为主，其中双旅游纪念品与屯小商品占了很沙大份额，因此嗽老城区暂不具输备居住品质整湿体抬高一个水油准的可能。老死城区的苏州人华口住宅的升级砌换代只能选择脖西部的苏州新霜区与东部的苏棍州工业园区。案从城市的发展细轨迹来看，城粪中心人口向外无围地区转移也宪是苏州城市发暗展的必然趋势凉。苏州新区：拜起步较早，但麦发展上却落后葬于后来居上的侦园区键新区位于古城闹区的西边，头于回199静0馆年开始开发建乎设，虽然开发汉起步较早，但颂发展速度却始窑终落后于园区勺。其发展得益牌于大量国内外道制造加工类企茎业的入驻，一丛方面带动了区杆域附属产业的警发展，另一方戏面也为本区域不带来了相当数什量有较高购买浊能力的客源。钳房产开发档次话不高，大盘少址，布局散乱，债不够集中榨新区的产业定铃位以传统的制锋造业为主，其陶产业人群为该志产业的从业人腐员，因此，其然住宅主要分布娃在工业厂区的赤周边，物业外犯立面现代感较弃强，产品种类膀兼顾到不同社呀会等级人群的戏需要而有所变霉化。由于其档痛次不是非常高疲，整个物业分富布较为零散，驰缺乏统一集中尼的开发；目前考高新区内常住豪人医口董230,00口0怀，破居民住宅小区岛有迫2抗0帆余个。勺苏州工业园区属（湖西、一区顿）铅：就才园区规划、建首造融合新加坡来国际化理念与队苏州文化底蕴袋于一体绣工业园区行政休辖区绳面丈积谈26威0晋平方公里牺，韵其中小中新合作区敞规划面积肚70式平方公里墓（鬼含理6李平方公里金鸡麦湖）摘，规划居住人克口约60恶万斤，位于古城区略的东忍边，箩美丽的金鸡湖偶畔僵，地理位置上廉更记邻脂近壤上海乘，是苏州和新追加坡共同合作补开发的高新技弓术园区，其融胸新加坡国际化薪理念和苏州文林化底蕴于一体巧。工业园区以害新加坡式规划荐为蓝图共分鲁为下3凤个区域开发，拉金鸡湖以西（看简称湖西）为懂第一区，面积学为膀11.损6牵平方公里，金纸鸡湖以东（简常称湖东）为二倍三区，融共旨52.6兔5镜平方公里。助其特色为整体稿规划较为合理奇，在绿化，道刃路方面较城区泰完善，其建筑吩特色以现代为荡主。其崭新的内居住环境与现面代化的配套，惰翻开了苏州城责市进程的新一仔页幼。饺一区（湖西）槽居住环境和城族市功能都较古亚城更完善，居先住人口以高新驾科技产业人员旷为主。播园区一期的开忌发已成熟，配私套设施逐步完兵善，目前房地命产增值效应十间分明显，园区贡板块已经成为躬苏州乃至周边红地区房地产发事展的风向标和贪当之无愧的领玻头羊。缺工业园区的产月业定位以高新旅科技类产业为插主，其对应的季产业人群主要监是该产业从业夹人员，其中以叹中高级白领和福专业人士为主鼠。鸡但从规划用地则上看出，一区购工业、居住涝、今CB挥D吼商业区三分天娇下龙湖西（一区）净是园区房地产第最早开发的区鸡域，湖西，其镰工业、居住可、窑CB吵D抄商业区三分天出下，虽有工业惯企业带动人气庸，然而就居住坚品质而言，与畜多种性质的物税业混杂并非最谷理想的居住环突境。宋苏州工业园区伏（湖东、二区丧）：粪湖西之后，城善市崛起的下一牵个新板块。湖劲东地区是园区遵未来规划的政蛋治、经济、文勇化中心。纺二区，该区域融位于湖东到横勿泾为止，目前洋正处于建设阶邮段。该区域以值居住为主，工雕业为辅，配以腾商业中心和零帝星商业点，另迁一特色为金鸡贴湖东的旅游生朋活氛围。该区虏域道路和商业诸中心正在起建助，园区政府性夸设施亦同期同日步建设，届时笨政府机构将迁樱入该二区。今克后该区主要以酸居住为主，是珠园区居住中心热地带，连通一弹、三区的工业付设施。禁打造新城市生弄活房湖东二区的发挤展相对湖西来哨说，具更广阔术的空间性和时谨间性，无论从锅发展规划还是难现已成型的建港设，都已证明位其发展前景。掉其居住用地面烈积之大，完全化可塑造纯居住裕板块，打造出渡比湖西更优越授更纯粹的新城疲市生活，而且昆也将拥有更完宰善的国际性行辟政设施、生活怖娱乐设施、教亦育配套、一流很的居住环境，迟可体现出今后棕五至十年的未惯来居住水准。技苏州工业园区钩（三区）狼三区，该区域康在二区以东，馒目前还未开发如，今后以工业刮设施为主，部圈分为居住区域财，居住区域与罢二区联成一片距，三区工业土姨地的比重有上桂升。表5：互古城区船新区显园区一期蜂园区二期讽园区三期奴规划思路发展昏特点料展现古城风貌家，是旅游、政烂治、商业、金夫融中心超现代工业、旅航游为特征搅工业、居住米、甩CB度D级商业区三分天托下仓以居住为主，相工业为辅，配惹以商业中心和撕零星商业点惹以工业设施为包主，部分为居诊住区域已面积（公顷）型14.2责258躬11.6搁16.1速36.55饶人口躁76.匠9高万宰25.略8握万穿1放0钓万（规划）秆2僵0监万（规划）册3趁0缩万（规划）聪劳工（约占人稼口倘60笛%觉）挽46.1滨4胸万葡15.4壮8娘万侄6房万缝1距2能万奶1丑8像万在自然风貌繁以古城为主进以山景为主阀以金鸡湖西、肥绿化混为主杨以金鸡湖东岸祖休闲、绿化为泪主蒙居住环境特征煌古色古香，愿园林精粹吴文勺化传，配以成熟生膜活配套，但档叨次不高鸭现代为主下新加坡风格等新加坡风格离新加坡风格筹商业配套康丰富鹰较丰富，以狮呀山路、何山路疑两条商业街为紧中心，各小区拆沿街商铺为辅绕。滋少，以邻里中鸽心为主挂较少，杆以颠F范城为中心，以司邻里中心为节浆点。今后在湖焰东南的联丰广纷场也会成为一灭个副商业中心萝。宫较少史交通配套第道路拥挤，但课交通便利困道路规划较好逗，较为便利南道路规划很好沾，交通目前不健便利塞道路规划很好礼，公共交通目葡前很不便利话道路规划很好轧但目前未建苍居住人口特质姐以原地居民为放主柳以原地居民和团工业区内人员舅为主释以原地居民和怪工业区内人员状为主夕以原地居民和众工业区内人员盲为主货以原地居民和拌工业区内人员倚为主毯居住性评价班★★★☆☆脂★★☆☆☆握★★★★☆侧★★★★★处★★★★☆臣图彩9挖：园区二、三吧区景观规划示未意图捡图夺1计0愉：园区总体规亮划郑问脊题至3厦：金鸡湖于苏鼓州市究竟处在浮什么地位？抵解答：金鸡湖妈对于苏州的意萝义：它不仅是失苏州工业园区摇的原点，也将闯是苏州城市发描展战略中的重蝴点。巩图练1日1烛：金鸡湖景观议规划油金鸡湖位于工哈业园区的中心咱地带，值环湖区扩域风70侨平方公里冠，罪199梁4疤年中国政府与泼新加坡政府签纷订了一个合资借协议，正式启砍动对这弊片辅2.3膊平方公里脊滨水社区的开虏发，旨在建造咏一个符合国际铃标准、具备环叼保功能的混合蜜型滨水新社区齐。根据未来规咐划我们发现，承金鸡湖及环湖趁区域不仅是苏逢州工业园区的聪原点，而且也请将是苏州城市裤发展战略中的显重点。辟金鸡湖鞭将成为中国最痒大的具有国际请水准的现代城腐市湖泊公园世金鸡湖及环湖榨地区将成为中拥国最大的具有劝国际水准的现策代城市湖泊公答园捎。金鸡猪湖沿的存店在珠并没有杰影响交通以及脱规划，邮正因为它是未外来的粘城中湖，规划葱师才有仆了拒用武之地，打侧造模范城的雏迁形。黄景观设计内涵姓二元性概念：好一方面，体现唤了苏州古城的栏历史文化内涵绞；另一方面，豆帮助其实现建侧设一个现代化备国际都市的目失标。攻金鸡湖区的总锄体规划，包括慨滨湖区的多用避途开发区以及扒开放空间的规愤划聘请了香港灭泛亚易道公司沸。香港泛亚易哨道公司所提供扛的规划方案将顾金鸡湖沿岸地境区分成密了戒8猫个鲜明的片区贴，由一条连续午性的开放空间堡系统将其串连逢起来烟，葵2饿个片肝区炉—仗—堪城市广场与湖喷滨大道的建设漫已经顺利完成谨。泥金鸡湖景观设哗计的核心在于膝其内涵的二元称性概念：一方查面，表现苏州宾古城的历史文烧化内涵；另一层方面，帮助其分实现建设一个竿现代化国际都这市的目标。砍金鸡湖是苏州素市礼的戚“镇城中榆湖秋”失、纯“钻城市菜肺晚”具，园区将打造食长三角规模最微大、现代化程味度较高狂的型“坐城市休闲胜突地驾”客。客园区将打造成涌长三角规模最半大、现代化程打度较高鼠的窄“片城市休闲胜地诱”梅。金鸡湖是小蛮家碧玉的苏州伤人大气的一面修。西湖的美在丧于不变，金鸡认湖的美在于它阁的突变：于柔赛美中平添继了烫“阔大江东类去吓”叔的气概，因此管它姻成了古老苏州血的一个旅游新笋亮点，越来越虽多的慎人绕争忆相般来感受模金鸡减湖，其中既有屈本地市民，也伶有来自上海、遭杭州、无锡等颈周边城市的游杨客，湖东岸双示休日、节假日毅的游客接待量谜屡创新高。金填鸡湖不是哪个加特权阶层仇的丸“旦后花屡园侧”返，而是所有人润的公共湖较，是苏州杀市给的覆“挎城中铸湖哲”槐、层“槽城市翁肺喇”刻；环金鸡短湖雾2旨2恐公里区域几乎羊是园区地价最练高的区域，不雄惜投巨资将其顿全部建成为公犹共开放地带足猴见中新双胁方度“校还湖于丢民信”房的发展理念。台创高科技的商柏业与居住的混模合型滨水社区严，以满足国际意化大企业的办凯公与生活标准印，最终将容纳举超客过料6伸0子万的居民。属苏州工业园区夹管理委员会负召责金鸡妄湖余70机平方公里锈环湖区域这一邻园区中重点开茧放空间的开发冬工程。目的在猫于创一个高科奥技的商业与居楚住的混合型滨么水社区，以满鸣足国际化大企蛙业的办公与生谎活标准。这片求地区最终将容兄纳超纤过享6惩0盈万的居民油。轨(严远距期绿)思环金鸡湖地区阀建筑成窜“遮闹崖市晨”桂，成为全市市司民消费社交、华休闲娱乐的重优要场所旱园区将高起点阳、高标准把环皆金鸡湖地区建小成全市市民消会费社交、休闲辱娱乐的重要场呜所。推进环湖社商业、文化设氏施建设把发展危大商业、推进始大旅游作为今付后发展的重要丹的新增长点和消新亮点。加快赠国际博览中心仇、科技文化艺豆术中心镜等衫5启0蝶余项实事工程躺建设进度，大耽力发展商业、踩饮食业、零售嫂业、宾馆业和小旅游业，并建牌成更多安全、俗舒适、文明的卡生活小区，集俊聚人气商气，史扩大消费群体次，努力将环金混鸡湖区域建设酱成木为膏“或闹位市判”狭。叨第二部涨分骑靠苏州新加坡工秆业园区房地产忧市场趁一、园区房地敌产发展及走势侦9嘱7词年开始，园区不开发量一路迅纱猛增长仔，灯200蚕4瑞年预计开发你量篮20榆0副万平方米。锤1994钢年启动的苏州夫工业园区，遵墓循觉“帖先工业、再住妨宅、后商观业瑞”形的开发规律，移将建成一个工挪业园区和住宅雷相结合的高档连区域。园区房爷地产开发于辩1997蓬年启动，保园区房地产开巧发猛在奸8摧年茫中芽，旺一跃成为苏州毁市区房地产市岭场的主渠道，踩中新合作区内莫开发量迅猛增走长柿。稳201课4得年开发金量缸15窗3割万平方米花，串200葵4故年预计开截发惯20浪0裕万平方米。参图钩1钩2轿：枣1998-2挪00丛4饿年园区开发量伯变化走势（单滤位：万平方米机）抛目前竣工户数携占批准预售商贞品房套数坦的楚54.29糕%猪，目前实际入闯住及装修完毕丹套数占竣工户我数于的即86.64%屠至今则中新合作区已喇批准预售商品忧房面景积斤35倚0洽万平方米，共腊计夜2592参6将套，楼盘总体雨销售形势看好箩。据统计，目但前中新合作区星内已竣工交付段使用住怎宅苦1407抄5酬户，实际居住欣为投1132米5薄户，入住率茎为把8翻0尘．逐4萄6术％；已装猫修未入住的爸为欠86堵9迎户，占总户数粗的合6.1任7置％，其余未装税修户交为乱188聪1骗户，占总户数璃的弟13.3稿6彼％。分析表明料，羡2013浇年底以前交付堪使用的住宅项感目，入住率已锁超焰过本8友5摩％，级2014便年后交付的房欧屋因交房时间亏短等因素入住涛率相对低迫，贩园区住宅总体吧入住情况尚属抚正常。揪200诉4竞年，预计苏州走市区商住房实仁际上市预售或扫销售量可详达喝50园0继万平方米左右曾，其中园区诸为撤18幅0贝万平方米左右斑。据初步统计嗓，挽200以4潮预计园区商住辰房实际上市预方售或销售列量咸1.333贝3哈万套。周图排1浑3充：批准预售、佩竣工交付、入铅住套数比较表臭二、园区供应去情况输1次、板块划分格斧局找苏州工业园区题根据其市场特速征划分为两个丰板呼块袍,症即：湖东和湖趁西。下面对各碍个板块的现状牢和特点以及未励来的发展趋势挡进行介绍和分尚析：爆（父1刑）湖西板块板块现状：挺竞争激烈，促狼使楼盘品质不凑断向上突破丹湖西板块位于固园区西部，金寨鸡湖与老城区骤中间，系园区枪内的黄金板块变，开发启动早脊，各开发商均衬在此投入了极懂大的人力物力录和财力，周边丰的生活配套较惧为齐全，截止漂至今，湖西板邀块已开发楼盘耻近卵3但0机个，由于土地统所剩不多，所帽以后续产品不拉会太多。箭该地区主力面炭积范围班：衣110-15潜0凭平方米，总价阵：升60-80罩万左右。逐湖西胳代表楼盘：闷湖左岸窗、街都市花园天域舒。激湖西有园区绘的臭“誓高起点规创划缺”派，又依托老城谨区发展起来，谢楼盘县众多，企已进入一使个恩“终比规划、比实助力、比品牌、最比特别色览”夫的竞争阶段。窗但也因现已开饰发较多楼盘，宏使得该地区土城地储备量象较为蹈稀缺，下一轮袭发展铅将以湖东为优开发重点急。截表场6:拿字目前湖西在售胶个案情况列表喂名称扑地址谦均价康主力面积非主力总价纱去化率寒湖左岸三期厦苏惠猜路撑/恼星汉街酱5500-5霸800堆三豆房啊140挖77-81然20%搂加城国际误星汉含街你5芒8伤号脑4800-5恐800粉三巨房社128找68-74思50%臣名城印象二期英星海姐街拐/虚苏茜路桃5800挂3+帆1景房则148.88跪69-86恳20跪%受加城新天地毕星港盘街彩/丸苏春西路铸5式0共00融三房找1于06-120恰53-60诊70跑%休都市花园天域痕星汉廉街智18亡8偷号外750谨0色（捉装灵180烫0听）盒三徒房犬160-17补0胀120-12吼8晒60%伙高尔夫花园腾机场损路障/泰星港街疫5000钩三权房能128-16令8轮64-84遥70%瞎（畜2等）湖东板块板块现状：航湖东板块相对咐湖西而言开发休较晚，各地块它基本处于处女息地状态，周边冬配套基本没有旨。但虾随着金鸡湖大晓桥的通车，湖避东的交通将变刺得越来越便利奔，古城区与湖府东传统意义上酒的空间和心理绸距离正被无限纵缩短。吸引人锡气的不仅是便它利的交通、优平美的环境，还炼有便捷的商贸露服务，包括国般际博览中心氧、进F圣城、湖东邻里揪中心等在内各倘类项目的开工鹿建设，将使湖箭东商圈聚起更变多的商气、人徒气，环金鸡湖第地区的苏州城震市副中心和湖魔东新商圈的地碧位将更加凸现扁。金鸡湖东，培曾经是偏僻的死远郊，如今却祝成炙手可热的条都市黄金地段艰。三而有关数据显累示，湖凤东到茅200浓6使年底累计商品明房竣工量将御达乘26千0物多万平方米，壶超过湖椒西缓200问4溪年年底累计商狂品房竣工量差将达获24朝0疼多万平方米的茅水平。换而言觉之，湖东住宅目开碗发完4犁年训（错2014-2纲00鱼6霸）吩的水平将超过丹湖勺西吃1疤0绝年咳（量199站5佩—铅200恩4兵）椅的水平，在二侨三年后园区湖每东就是一个成城熟的社区。而防且，根据规划滨，湖东房产的影总量将是湖西习的五倍以上。欢这也是浙江南匙都、南京栖霞勺、天津顺驰、塘上海中华企业捏等诸多国内著煎名房地产企乡业舟“魔逐尽鹿孝”造湖东的原因。给先期在此落户就的楼盘有东蹈湖茅-湖春之韵，东湖犬大郡以及南洗都谋-枣玲珑湾，目前惨又有顺驰的湖以畔天城。随着袭湖西房地产投斧资竞争的不断狼加剧，湖东处陶女地的优势逐妥渐显现，极强价的可塑性，巨熟大发展空间以俯及较为平和的快竞争环境使得稿越来越多的开址发商将目光投想向了湖东。旋该地区主力面岛积范围：书120-14亦0榴平方米，总价兄：冠70直万左右。押湖西原代表楼盘：班东湖春之韵马、霉南都玲珑湾浩。妙表缘7:晋描目前在售个案墨情况列表派板块沟名称攀地址旧均价达主力面积脏主力总价避去化率犁湖脖肃尘东年东湖大郡诱二期医方盛街区方洲路鲁4600散三房欣140看64停70%肉湖畔天城妇钟园路百津梁路殊5000筛三房酿135-14城5侧68-73效20%逝东湖春之韵逆二期程钟园路扭5300沃三房稀128-13和8局68-73樱50%钞南都玲珑湾岔现代大道、玲丛珑街呆4800庄三房肆140-16型5窑67-79厅80%浴金水湾牲别墅脂金鸡湖魔路寇8滥8肠号旋9000林含车库丢双拼佛221-26郑3铜199-23桶6铅含车库待90%容三、园区销售戚情况但近年来，苏州痰工业园区房地羊产供销两旺。服但由于价格突这破贫500割0渠元织/斤平方米后，受壶到市政规划配伍套的相对滞后段性影响，逐渐田进入了瓶颈阶板段，楼盘销售撑遇阻，涨幅趋安缓。换近年来苏州工须业园区房地产要供销两旺，相苹对于苏州全市府的楼市成交情笛况来看，园区什的物业非常良应好。这一方面制说明园区世界半一流的规划，谷理想的居住环顶境在消费群中硬已获得认可，欺另一个重要的旬原因，应归功误于苏州工业园蚊区特殊的社会竿保障体系，作禾为全国唯一的柴区域性公积金拜制度，目前已冰为万名以上园并区内工作人士利提供了完备的雕公积金贷款，罗且目前公积金珍会员仍以每半赴年将及近盐500蒜0圣人的数量递增升。这项社保体造系已为园区内士的房地产繁荣涂起到积极的推冈动作用，成为寇保障园区房地蜜产开发量消化苏的岁“采发动苗机羽”桂。乘但轮200专4颠年，园区的楼充盘单价逐个突橡破都500钞0肿元坏/兄平方米大关后谱，销售火爆的什趋势明显有所兵降温。单太价劫500亩0确元怨/咸平方米以下的欢楼盘明显去化计较快，以湖东哨为例，售价捧在晶460兼0遵元偏/券平方米的东湖毫大郡市场反响纤较好。与之相谋反单登价袋500脾0芹元骂/缸平方米以上则岁去化费力挣，师200姻4廉年竹6刃月开盘的顺驰坡湖畔天城定价弃在剃500渗0撞元邻/答平方米以上，避虽经过半年来脆的蓄水，开盘饲后销售情况仍绍不理想。断从园区第一批庄商品房闷（描1998-2首01垫1针年）的定价来浪看一般不超鲁过牵201子1吊元蔑/欧平方米左右，翻而如今园区湖谈西板块的均价叠定在绢了素580如0乱元技/罗平方米左右。瘦在这短短几年排的时间里，房些价却翻愧了姥2或番多，浇园区的房价上高涨幅度实在快耕的惊人，与买厅房者的承受范神围差距逐步拉津大，目前市场造观望情绪浓重芦，楼盘销售可葵谓进入了瓶颈预时期。倾园区房地产开绘发地域性较强歇，买房者蠢有父“吗地方品牌意揭识绪”街比较排外，因女此当地开发商解建设的楼盘销匠售较顺利，对退本项目而言塑悔造区液域泻“泄领导梢盘于”描困难比较大。骄苏州园区的房斜地产开发可谓锈有较强的地域总性，且苏州的育买房者具较强汉的鼠“示地方品益牌灌”乱意识，对于外辜来的，非苏州践本地，不熟知林的开发商品牌锹，无论开发实修力大小，均有龟一定的抵制情睡绪。例如苏州防工业园区的建捡屋集团在当地尝就享有较高的州知名度，建屋递发展有限公司亏是集民用住宅猾、办公商住、饱工业厂房等各尾类房地产开发教为一体的大型略地产开发企业众，园区政府下诱属企业，是苏错州地区最大的狸房地产开发商许之一。桨与之相比顺驰物集团虽然开发腾商规模也不小纸，但业务主要乔在天津、河北典和上海，在苏予州园区遭受了雀冷遇，湖畔天丽城推出后市场吃反响平淡，连扣苏州媒体的配氏合度也明显比既较差。舱因此对本项目摄而言塑造区享域闷“脊领导依盘猜”各困难比较大，樱需等候时机，那并适当加大宣怀传推广费用。跌四、园区商品阅房价格走势及差与其他片区房垦价比较情况尽得益于高起点识规划的园区，警近年来房价持异续上涨。酷199作7采年均窑价鸡155斯6获元／平方米上械升至带2014暖年均冤价垂404乞2赵元／平方米，梯上涨尸了仰259.7仰6身％；尺2014梨年同比晓2013贷年上涨阶了竹14.3言4叹％（包括东湖练大郡一期的园蜓区公积金会员却优供房），价丢格涨幅较萍2012期、广2013脑年有所放缓。贩但临今年一季度，剖园区新开楼盘篮房屋均价槐近遇500中0鸽元／平方米，业比上年增长类了蜡23.7途0僚％。择图超1到4窜：款1997-2贷01提4化年园区房地产它均价变化走势督（单位：万平独方米）欢201排4丽年园区商品住傲宅预售均价约炒在慰460驴0魂元讨/联平方米，相比弃市中心与高新专区，将近高油出大97守2谅元胡/蚂平方米筒和眠11着1顶元地/恶平方米。政由于园区房地陡产的品牌效应刑，自括1999奇年起园区房地急产价格在苏州购市区一直处于舍领涨地位总。暮201兔2翻年绪和电201砖3逃年园区平均房猜价分别高出市破区平均房价膊541条元和重1029色元裕。使201拌4牢年以来，园区卧房价继续上涨晃，湖西地区的害毛坯房房价从哨年初的均价豪4300庭元左右涨到目店前的扣4700休元左右，但涨兴幅有所减缓。任区域性房地产贞的竞争也有一摆个翻“守性价幅比庸”宏的问题。苏州帐市区的房价上矮涨增是阔201束2库年下半年起由龙园区先行领跑也的，随后推进朽到古城区补涨炒，然后再完成呢新区的补涨过卡程，通过这二脚年的补涨，市救区各区的房价瞒都达到了一个拳相对的高度。傻在这过程中，机由于性能价格星比的原因，对列园区的购房意亿愿比例有所下庸降、上升也是巷符合商品消费臂规律的。但授从锐201态4哥年年中以来，望园区与苏州市熔区其他区域的央房地产价格差萍异在缩小。汤根据苏州市统名计局统计镜，够201穿4田年第三季度商丛品住宅预售登脂记备案均价分有区情况看，工米业园区为胆4305尝元和/轻平方米，（由道于均价饲3200困元左右东湖大羽郡蠢23侄万平方米计算掀在内，扣除这辽一因素的影响眨，湖西地区的蒙均价为破4600继元术/洲平方米左右等）辉。中心城区为意3414赛元陷/炒平方米偿(咱其中定销房为匪1987币元塘/捉平方米，其他扑商品住宅为饶3628偏元智/掉平方米苹)购，高新区为猴4489届元看/盛平方米，吴中拿区为两2953障元忽/辟平方米，相城浸区为穿3073揪元盲/润平方米。粒园区与苏州市掘区其他区域的谋价格差异缩小催，园区房地产验的性能价格比缠又处在一个较减好的时期，园识区房地产的品杏牌效应再次显糟现。赢200赵4并年悦6崖月，湖西板块驻的均价已涨羽至瓦580吼0酒元名/量平方米左右，浮而湖东也已突损破梦500尊0缺元析/禽平方米大关。巨园区目前房价踢基本上定位为熄苏州高档区域阁房价，湖西板喘块的均价辣在愈580狭0闹元遗/美平方米左右，缓高于苏州老城掠区、新区。而馆湖东的大片土掉地开发尚未全甜面动工，配套慧设施也基本没笛有，但就东湖卧春之韵、湖畔省天城几个盘的匙售价情况看，毕均价也已突检破稳500译0简元概/夸平方米。员五、园区未来井房地产市场分概析与预测授问毛题漫4遣：园区湖东板除块未来的供应搭情况如何？房垫价会出现什么重趋势？姥解答：供应量页分析馒200邮4思年，预计苏州化市区商住房实肺际上市预售或而销售量可想达惜50是0齿万平方米左右恰，其中园区略为栏18南0并万平方米左右鉴。窝园区房地产开稍发八年，情中新合作区内携已批准预售商再品房面增积俭35坊0仪万平方米，楼革盘总体销售形富势看好，销售永率粒近燥9欺9只％。延35圣0绕万罢/2592郊6傅＝枣13思5悬平方离米嫂/诸每套鹿预计园区商住巨房实际上市预拾售或销售店量梅18身0鼓万撞/13妙5沃＝炕1.333议3孕万套抗表破8远：未来湖东地励区及项目周边岭供应：隙案名奸总土地面积谨（平方米）作预计剩余土地鲜面积碌（平方米）扮建筑面积阀（平方米）草南府都腿·馋玲珑湾缠384000天270000桶596700淋东湖大郡以110000怕20110佛40000散顺能驰乖·稠湖畔花园等160000毙16000屋28800贝金水湾涌433300溜16000接4800苹苏园土拍（剪200窄4爸）辈02增76576.否2趁76576.鲁2删137837厨.2庆苏园土拍（恩200献4布）情03纺97969.尊37悔97969.柳37间195938纤.7屈苏园土拍（肌200匠4欲）挥04林79074.白88湖79074.崭88躬158149络.8舟苏园土拍（暂200义4主）迈05柳78495.萄12医78495.晶12虾156990烤.2造总计蚊141941倍6运654115模.6衫596700凤湖西地区房价三缓涨、湖东地倾区大涨挥201远3股年，园区房价番步步攀升训，孕201熊4贪年园区楼市又锅以其强劲的动钳力继续保持着头高速增长的势圣头。园区未来燕二三年的发展缺势头，我们认炎为，园区房地邻产市场虽然处曲于高位运行状误态，但需求仍意很旺盛，房地缝产价格仍处于装上升空间，具宾体表现是由于印湖西地区前两奴年房地产价格邀上涨速度和幅怀度过快，今后悉两年价格上涨费幅度将有所回夺落。而园区二逐三期湖东地区稻因先期以东湖添大郡低价入市茧，涨幅将会更穿大一些。概括寒地说，就是湖那西地区缓涨，得湖东地区大涨证。阻第三部民分便绿竞争个案研究一、竞争分析忍问题新5但：互动还是竞兰争？解答：逼我们通过调查贤研究发现，湖疼西区域的在售析个案对于本项捆目均不能产生杆直接竞争，但悲是由于开发多茫年，多个区域因个案可以对本叙项目的开发提讨供一定的产品崖开发依据，毕夜竟湖西区域楼馒盘的热销带动召了区域市场的扬发展，造成区股域的市场价格挤进一步升高。迁湖西对于本项妄目不是传统意特义上的竞争，铅而是一种互动宿关系陷随着湖西的开恩发后续量减少亿，更多的消费材者将会把关注糟的目光转向湖路东，从而对本秋案产生了客观辨上的推动作用猜，因此湖西对美于本项目不是张传统意义上的狮竞争，而是一勺种互动关系。斤互相促进，共吴同发展。我们棵将通过竞争个泽案、在售项目玉产品力研究，批对本项目的产催品塑造提供参彩考。延湖东板块率先安启动，销售上赤又有明显优势视的住宅项目：精东湖大郡。表9：盒东湖大郡（二售期）奸基时础咱信胆息精开发商钱园区建屋发展漆集团延基地位置塘湖东万盛街方筝洲路口看建筑设计计/影住宅形态场排屋、多层、铲小高层、高层端销售企划绩上海新联康配投资顾问肥主推卖点请售价低倍公开日期露二期中燕一批准：潜2004/0楼5胖二批起：饼2004/0边7锯交房日期骤2006.0榨1必售楼热线悔0512-6所762008帖8顾工程进度且/塌市给调浊信旅息差基地面积：破15.渗1寨万平方米匹建筑面积健：乔谁2竿3源万平方米汁容积率：心1.5睬绿化率：饼5彼4奸％摩得房率：腊可售户数努二期唇：白1348损销售率：器70%系二期二淡批叔10隙0击％后二期三批未开狭主力总价丘6闪4济万元畅面积配比拼二房介：投89.75/锻6.88%催三房佣：贤104.04誉~138.2马7/71.0攻6%当四房干：仿159.08与/16.05竭%松跃层熊：临206.07巨~244.3皮9/6.01盘%摩单价绢元类/m各2垦二期翼一批狗：惧4600影二批竿：出4800尸主力单价评480标0裙元就建筑层数钱12~疯18F左目标客源据配套设施题湖东邻里中心甜竞据争压分裕析池规划渔分析厌项目综合分析帽东湖大郡二期演位于一期东面惧，南施街以西驱，方洲路以南串，总占地顺1腊0雾万顶平方米骤，容积第率误1.7伸9丈，总户岸数滋13京48钢户，产品类型帐为小高层及高乳层，二期销售乱分组团分期推郊出，孟销售的户型中毙，煎90-130骗平方米神的中小户型，拍仍然是客户最翼为关注和需求辨的户型，另外狗品字型无障碍帆规划设计也得帜到了广大客户狱的好评，景观肚设计的主要特冤色为主题性的插硬景规划，加疯州阳光的风尚从主题镇；整个小区的马建筑布局呈西团北高、东南低恋的走势；房型很从两房到复式庙结构共有数十拴种。壮环境础分析绒该案位于金鸡啦湖东，周边水脊系丰富，同时触，该地段周边丽目前居住型项目目较多，同时喝邻里中心等商诵业生活设施也闲将趋于丰富，防公交目前有小碰区自身负责，摄今后将会有几年条公交入住改初善该地区目前耗情况。地产品端分析赏该案目前以小旦高和高层建筑顿为主，房型钞在隔13逗0晕平方米左右。氏这与其周边住促宅项目基本相托差不多，所不悟同的是该项目券的开发商是建绍屋，因此有一堡定品牌影响力吼，同时更实际彻的是其房价相忍对较低。黄价格农分析血近期，由于东挑湖大郡将推出拣的二期三批售箭价在毛4800初元涨/亚平方米左右，我之前其二期均液价译在绕440飞0竹～丑450搞0巨元浅/摧平方米左右，兵其主要原因为驴开发商所获得吐土地成本相对捉其他地块较低矩，因此可以使迹用相对市场较储低的售价进入迎市场。该案二栏期三批价格的筐上扬，一来其樱位于该小区中愁心绿化位置，知可以说是以景子观房出售，二屡来是周边市场筑房价基本达剖到殊500瞎0稿元掉/岁平方米，由此物以猫480便0意元的售价入场过，不仅可以提斯高利润率，同舞时依然保持低浓价入市的品牌狼特征。从目前傲东湖大郡和顺闯驰萝·紫湖畔天城的预汗约客源可以看膨出，前者与房叫源的比值为截2榜：灌1膨，后者为锅1段：鞠1盯。枣去化欺分析相该案去化速度就较为迅速，其悟原因在于该案桐售价往往在该望区域是最低的锹，同时，其房怒型面积虽然也援有较大的房型痰，但相对而言订，格其锻13炉0积平方米左右的踪主流面积较多涛，因此在市场业上较受欢迎。御除此之外，建碍屋的品牌在苏层州亦是吸引客势源的动力。甘房型夹分析双东湖大郡推出须的户型丰富多激样、灵活有度内，从两房到四后房、平层到跃它层都有，面积哥范围在哈90薄平方米到糕270芝平方米，其中危140勇平方米左右的朝三房为主力房辩型，占到整个黑房源的掏50%梳。增供应量分析疯东湖大郡是湖识东第一个居住标项目，总占仁地积15.五1抹万平方米，总争建筑面积狭为款2年3哭万平方米，目堂前开出的二期隐共革有米130泥0央余套，共分三峰批推出，第一遇批材40计0冰余套推出三天展就抢购一空，卵二期第二夸批众41伤6乱套担于将5胆月禁6获日推出，均牛价哪450养0斑元左/剥平方米，目前释也已经全部销韵售完毕。逐营销余策略哄分析倾该案在销售上错一直以会员制担销售，即消费粮者参喉与绵“律建屋之搏友吨”脂俱乐部的活动压，凡已经购买烂过建屋房产的唐客户和打算购浓买建屋房产的锣客户均可申请坝会员资格，凡杨属该俱乐部的阁会员均可享受当买房的优先权属和其他增值服目务。其会员共鹅分为三种：嘉惨宾会员，贵宾果会员，礼遇会但员。礼遇会员嗓由于其规定的应购房准备金的日问题，现暂不或确定是否施行尚。嘉宾会员和辫贵宾会员均为击免费，所以不木仅到场登记的容人多，观望者解也较多。据了简解，该会员卡湾并非限量发放跃，现场凡是登溜记的客户均有耀一张会员卡及趣一本会员手册范，但明文规定自该会员卡不得柄转让。钢嘉宾会员指：礼在建屋地产各咐售楼现场完成辣调查问卷，个俩人资料填写完夫整的到场客户味，凭身份证，丈即可成为嘉宾俱会员。嘉宾会显员可提前获得欣苏州工业园区搏建屋发展有限主公司最新推出岗的楼盘资料和昆销售信息；优啦先安排参观建丝屋地产的销售巾示范单位；享移受优惠价格；来有机会参加各低种活动；享受对该会所选商号探购物优惠价格般；同时拥有黄稼金卡。据悉较宏一般客户有优饶先选房权。晌贵宾会员指：腾已购买建屋旗赚下物业的业主门，在提出申请闻并经苏州工业箩园区建屋发展译有限公司确认俱后，即成为贵务宾会员。除享诵受嘉宾会员的漠优惠外，若再羊次购置建屋的娃地产时，享受盏购房准备金特许别优惠，同时睡享受贵宾会员水特别优惠价格贩。拥有铂金卡北。据悉较嘉宾迹会员有优先选洁房权。垦礼遇会员：在培新项目开始运伪作时，自愿在湾指定银行存入电一定数量的购旁房准备金，并病与银行，开发得商签署三方协减议，将存入的胸准备金冻结若莲干时间后成为彻礼遇会员（购太房准备金数额晶在办理礼遇会牲员卡前见公告位）。可享受与跳嘉宾会员相同雪优惠价格，有隶机会获得新项弦目优先选房安墙排，同时拥有炕白金卡。谊客源虽分析箩建屋会员疯结肢论板该案由于有政骡府背景，其土海地位置较好，缺成本相对较底亚，因此在房价傻上的表现亦比赤周边楼盘较低玻。另外该案房需型面积上亦以器大众化为主，匆使得该案广受尺欢迎。遮由于该案土地罩面积较大，今没后还会不断推热出新的房源，像可以肯定的是尝其房价将延续额其保持与周边皱房价的距离，乔以低价竞争，隐这将继续给周东边项目乃至更膀大区域带来影耀响。村距离本项目地皂块最近票的弟8胆5规万平方米规模飘大盘：南都玲哄珑湾。表10：模南都脸▪丘玲珑湾摇基连础撕信俩息决开发商纪苏州南都建屋拜有限公司享基地位置罗玲珑普街训1番号罢（近现代大道清）加建筑设计霜住宅形态雪小高层、高层絮（蚀1辈2牺～束30慨F淡）蝴销售企划促自销（天启策仓划）咱主推卖点毯湖景住宅令公开日期醒2004/看3转/辫27角交房日期唱2005.0刮9挖售楼热线盒0512-6盆288888乔8排工程进度漆一期结构体段公市铸调钱信猎息污基地面积：次阿38.砌4闷万平方米脚建筑面积：未8.妖5适万平方米（一吹期）恨容积率：册2.2覆绿化率：在50%鸽得房率：核可售户数插总共暖近哗900寺0脱套英销售率针9系4混％唇主力总价摆57.1-7膜9.贸4苗万殃面积仅配比些平方米坦单走价刃范叙围形4000-7祥00魔0册元喉/模平方米秤该案一期房型旁：拥一房貌：违47~49.乐2露㎡奖/6.0无6缠％愿二房柴：僚103.47太~136.9偷7醉㎡稻/18.86痕%啦三房葬：答118.99兴~165.4为4作㎡坛/62.9质8糖％匪1+欧1扇房型市：扩168.8~半171.0照4念㎡坦/8.5筑4叶％倒跃式假：恰180~26羞0.7湖9贸㎡牌/3.56%咐主力单价刃目刘前纪500糟0虾元层/位平方米忧建筑躁层数违1您2怠～采30F盖目标客源已主要为园区客评源郊配套设施幕篮球场等运动漏场，区内幼儿氧园、会所等蒜竞阔争倾分帜析晋规划尤分析半项目综合分析滤该案为一个辅85仍万平方米大型土社区，占地痕34段万平方米，都于怕201微4却年谜9帆月开始动工块。宾201线4混年眉11东月冲18沿日，位于世纪发金融大厦一楼掉的售楼处正式奏对外接待。玲盾珑湾首批推出颈项目为一期北椅组团，有疑1男7牌幢扮18~25占层的板式小高典层以及少量的爹服务式公寓，礼共偷1800芝多套房源，一筒期配套设施除摊有篮球场等运驰动场所外，区召内幼儿园也将鲁同期开设。在恩整个玲珑湾社河区东南部的红蚀枫林已建成，南东部的邻里中起心也即将开建茎，随着金鸡湖衔大桥的建成顽,神交通将更为便皆捷。利规划图瞎环境展分析引本案位于现代票大道的北侧古，妙过地理位置独特漫，介于湖东与宗湖西之间的连钥接地带，南面悉就是金鸡湖，归对面有红枫林飘、文化水廊，稀这是环金鸡湖眉的八大景观之赏一，里面环境押幽雅，风景宜猫人，拥有良好吩的景观资源优五势。陪交通方面：主炒要依托现代大取道连接园摸区啊CB贵D稠和市区。欠生活配套：园剑区邻里中心胡、蓄F棵商业城、湖东鹿中学、湖东小要学、九龙外资随医院、湖勿西经CBD啊小区内部环境绑方面主要伍以箩“自春、夏、秋、同冬黑”枕四季为主题，陷对小区内部分雾区塑造，每个尼区突出一个季之节的自然主题改。票产品蹄分析钟该案总体预计队将分为三期开挤发，房型面积跪范围在将46贵－向500野平方米之间，蜓主力面积夹为抚130-宅14索0订平方米下左右目的三房两厅两驶卫篇，还有极少量脂的顶层复式公谱寓，面积高达奔400牲-火500侵平方米左右。固本次为一期料16披幢裳18~25各层的板式小高功层以及少量的虹服务式公寓，使共窗1800才多套房源。毫价格熊分析逮该案一期销售临均价谷为或480价0涉元宜/酿平米，目前属械于一期销售后差期，其出售价共格阵在词500扭0赌元纽/灿平米左右。由肌于该案一期位狮置和环境在本耍案小区中相对掘较差，同时由金于园区湖东的路较强的价格走封势影响，今后邀该案售价较为钢看好。魂去化再分析伞目前该案一期症首批所余房源幸在十几套左右宋，位于一期首现批北端。由于振该案位置以及钓其独特的临湖蜘环境使得市场惧关注度较大，坦同时由于该案次一期其位置相翠对不太理想，誉因此售价现在钢较低，对该案鼓去化速度形成长促进。就一期捧首批房源来看托，临湖房源由乖于景观优势，息因此销售速度纤较快。但由于攀该案首批不包霞括一期中位置此最南亦是一期灌位置最好积的大2颤栋楼盘，预计计其将在一期最咬后阶段推出。油房型拿分析消玲珑湾本次推确出房源户型多浇样。其中以目嚼前市场主流的景1腔3轮0傲～蛇1诊4春0胸平方米为主打百房型，同时辅廊以等10展0筛多平方米的小蚕房型以葵及骨23托0醒平方米的大房评型作补充，因昼此其跨度较大术，适合各种消抽费需求。就户有型而言，主打技房型均较为通传透，其中三房把房型中卧室安为纱2快南圣1太北，其中北房林一半建议为书惰房使用。锻供应量分析策该案开盘可售遍房源兔量刚56纤2坦套左右井，叉6初月初所余房啊源值3训0元套左右，销售做率银9齐4耕％。行营销阀策略启分析阀低开高走，保纲留好房源持续楼吸引消费者的枣手法是势在必亮行的。因此其新湖景房被保留盟，以后排普通窄房源先入市，避试探水温。刃营销上卖点包龙括：蚊苏州新地标、蜘湖上新世界（阶姑苏城外寒山拐寺、金鸡湖畔胆玲珑湾）眼南都集团与建烘屋发展，强强乐联手，超强品摆牌周栖系居宜7.茅4洁平方公里国际矛城市湖泊公园收新颖适用的房敌型设计驼客源踩分析劲主要为园区客园源，包括北面排工业区、湖西好的私营业主和惩部分投资客，妖其中投资客的粱比例比以往有翠所降低，昂在近2购0关％以下。于另外也有部分坊市区和外地客甲源。饼结灌论时位于湖北紧靠涂金鸡湖，观景腥角度比较好。盏但目前地段偏路僻，客户选择袖此地的主要原馅因是对未来有朽一个很高的期倒望。周边规划查有红枫园、会拨展中心、文化茫水廊庄、奥F疮城商业中心等敏，目前都已经辫开始施工，部裂分已经竣工，芳前景比较看好上。宗小区规模宏大奴，总建筑面荐积稍8树5颜万平方米，犹塑如造城，是苏日州目前最大规社模的一个社区王，无形之中给秀业主以信心的躺保证。劈房型设计新颖圆适用，为小区兔的销售创造了维便利。芹二、产品力分闸析辛目的：通过对挺本项目周遍市汉场相关重点个位案的产品力分抵析，发现市场灵规律性，寻找范项目开发机会做点。竭方式：选取湖烫西板块中较有伐特色的典型案返例与湖东板块恭目前推出的所俩有楼盘总共包作括金水湾、湖峰左岸三期、高报尔夫花园、都俊市花脱园宏·纵天域、湖畔天别城、东湖春之盟韵二期、东湖躁大郡、南点都辈·响玲珑湾等，分莲析角度包含对晌地理位置环境的、主力卖点、斑小区规划环境嘉、去化情况、蒙面积配比、主家力总价、规模铁容积率、客源月等的综合分析膀。贞表沟1列1秒：楼盘基本情振况总画表控:瓶项目懂名称背内容拜南产都拼·絮玲珑湾哲东湖大郡缓东湖春之韵妈二期厉湖畔天城蚀都市花组园莫·醋天域苗高尔夫花园顷湖左岸三期犹金水湾水项目地址瞒园区玲珑种湾麦1惕号娃湖东万盛街方艇洲路口忠湖东钟园路上坝金鸡湖东钟园土路南、津梁路牧西蒜苏绣路北、星仇汉街西场园区机场路与望星港街交汇处杜新港街西面、桶苏惠路南晒金鸡湖东南岸隶开发商锈南都建屋森园区建屋发展遇集团按园区华成房地趋产渴园区顺驰置地挥有限公司之华新国际城市鲁发展有限公司锣鸿意地产爬园区置地熔园区国信置业棋行销代理拜自销（天启策扔划）搞上海新联康投具资顾问则上海九阳房地绵产烤北京达观房地弓产经纪启自销筛自销（新吉阳四策划）固新吉阳代理策钟划锈新鸿泰奋均价如（辞元蛮/杯㎡）模4900胃480室0撇（第三批）续5缴20告0父5000扛7500嚼5000思5500-5恰800贯联扑体糠7500垂独立：器9000乳装修程度肚部分旗无叶无株无欺1800急无这部慰分唱800禾无站开盘日期卸4.12逆二期睬：井0次4嚷年宇7缸月士6愚月务6亡日敢6浙月煎12讨日湿二期舞在详6猾月铅25刑4蕉月贺1醋8磨日匠6苗月中旬开盘胖201狼4沫年弱6常月汪1超1犬日叔交付日期咱05.09剩06.01拼0耕6父年初废0闷5旺年底职06器.腐07饥0隆5扫年底伪0蒸5吐年底智05.05狡结构及用途饿板式小高、高津层以排屋、多层、氏小高层、高层商点式多层、小萌高层、高层呀板式小高层、俘高层伞板式高层、小筋高层佛板式高层、小堂高层、双拼、苦独立别墅法板式高层、小尘高层尸独栋、双联别芒墅岸占地面积侨平方米调38.舰4胀万阅15虫.已1伍万课5.6肠5久万裙16此万寺5.4柴2胖万终26.袋7薄万就16.国4惧万览1必3撞万恩建筑面积及总芬户数帽8贴5过万蹄/虏近避900屈0犹户输2傻3隶万芦10.脖1从万模/50切5星户陪30莲万基/朵一当期它90释0择多套役11梅万挎/70济0习多套户裹3防2奖万坟/201盟1怜多户酸9区万畅/70及0械多户李6.名2晚万湾/闸19吴9立套驳容积率包2.2袋1.5炮1.78喇1.8滔2.03棒1.2舟0.55冷0.48册表璃1渠2河：地理位置、白环境分筛析险:税项目名称诸位置疗周边环境分析壁南希都轻·酬玲珑湾展玲珑街、现代侍大道化金鸡湖正北、倡现代大道出行扁便利装东湖大郡纷湖东万盛街、爽方洲路口挤位于湖东第一古个两万人组团嘉，可观望到金豪鸡湖。小区东对侧有邻里中颠心案舅。细东湖春之韵二评期唱钟园路上牙位于湖东第二炕个两万人组团穗，小区南部有船邻里中心，公春交车站。折顺察驰啄·饿湖畔天城同金鸡湖东钟园怪路南、津梁路我西单位于湖东第二峡个两万人组团掌，小区位于湖棒东第二爽个细2槐万人生活区，讽南面有湖东小项学、湖东中学腹。膊都市花百园旅·沾天域束苏绣路北、星袜汉街西湖位于湖西，南隐临园驻区藏CB抢D兽地块。周边公季交相对丰富。但湖左岸三期坐新港街西面、念苏惠路南奖位于湖西，东是临近湖滨公园户和金鸡湖，北哗近园毁区柜CB螺D蚀地块。叮金水湾情金鸡湖疲路公8盖8绢号表位于金鸡湖东止南角，北临金把鸡湖，是园区疲不可多得的临饺湖别墅区。厕高尔夫花园兰园区机场路与肝星港街交汇处畏优越的双湖环盐境、西北面的尝水巷邻里和东潮北面的望湖角裂园区项目纷纷垃抢占靠近金鸡计湖有利地察形质,颠以获得最佳的么景凶观栏,停而配套方面则婶贴近规划中的牺邻里中心，以惊此作为楼盘突培出的卖点。叮如不以常规湖险东、湖西两个论板块划分，目刮前推出的楼盘娱已分布在金鸡傻湖的东、南、收西、北四个方项向。金鸡湖形胜状不规则，其慰中湖东的水岸淡线略长，较曲捡折，可享有丰胆富的湖景资源规。因此在环境颈上，湖东板块拍的楼盘相对湖如西景观优势较修大。现湖西楼盛盘分布密集，减且规模大多在唱１０万以下，苗金鸡湖周边各君楼盘为了最大聚程度的利用景歼观资源均在规暮划上用足心思括，但能看到湖让景的房源比例惯依然不高。而顾湖东楼盘规模申较大，空间上出可充分利用。垃由于整个园区魂配套采用新加执坡袍“雀邻里中心搭”何模式，把商业爬服务、社会服淡务设施都集中吩在邻里中心。深在得70龄平方公里规划坚区内将建贺19撇个邻里中心。纺园区的住宅围另绕集商业、文辽化、社区服务钓于一体的邻里扯中心分布，园焦区还将新建了粗职业技术学校决、新加坡国际户学校、九年一裁贯制的星海学弯校，以及各类顷幼儿园等教育象设施，又配套及大交通，极大姐地改善生活环纹境。虽然规划愧的拼1闯9殃个邻里中心的脊分布均匀，可浪以使周边楼盘促居民全部受益毫，但是距离邻挠里中心近的楼贤盘仍然有着相德当优势。柏目前已建成的叫邻里中心种有腰“丑新城狐”本邻里中心惕、禾“软贵都役”庆邻里中心素，对“恐师惠凳坊嘉”脱邻里中心码，怖“倍湖东灭”邪邻里中心，接曲近枣3供万平方米的夸“监湖东优”觉邻里中心面积省是目前三家邻姐里中心中最大叶的悄，本项目西面碧规划中也有邻朴里中心配套。已图垮1签5万邻里中心示意南图连湖西地区由于鸭房产开发较成碧熟，且离老城侨市区较近，所根以目前生活配删套优势比较明叮显。险湖东地区生活斧配套设施目前蜜相对湖西不太府完善，但随着拥政府对湖东的沉一系列开发、吓改造，未来将关有很大改观。扣表华1誉3他：小区规划环赏境水项目名称艰绿化率移规划特点蚁南辣都钻·厌玲珑湾伪50%倒整个小区以中杂心绿化为主，肯东西基本对称颗分布，由于临眠湖，小区内仅查有中心花园有量水池，其他均米为绿化。嫂东湖大郡赢45%节目前在售二期蔬内由一环区道喉路构成小区整化体道路系统的乡主干道，景观万方面由东西通责向的中央景观酬区为主，辅以刃楼宇间空地建波立景观小品区籍：在建筑形态片上，该案中缩间遗12洗F量观景房，南北削两端削为半18拆F贷高层公寓。赶东湖春之韵二锁期昨52%糖主要特征为园利或椭圆柱型点消式高层住宅。杂小区整体分布颜为南北板楼较