某县级市土地定级估价报告

编制者：学号：指导老师：****老师制作时间：2008年12月目录第一章土地定级的依据和原则第二章土地定级技术报告第三章土地定级因素确定及权重测算第四章土地定级因素资料整理及分值计算一、商服繁华度资料整理及分值计算二、道路通达度资料整理及分值计算三、对外交通便利度资料整理及分值计算四、基础设施资料整理及分值计算五、.环境质量资料整理及分值计算六、人口状况资料整理及分值计算七、规划条件资料整理及分值计算第五章单元因素分值求取及土地级别的划分第六章商业用地基准地价评估宗地地价评估土地定级的依据和原则臭一、畅土地定级的依匠据早（一）理论依肉据留马克思的地租杆理论。区位理论。纠（二）技术理致论巾.皮驱国家土地管理炊局颁布的《城蓄镇土地定级规竖划》及有关文雾件是展开土地粥定级的主要定是级依据。严格纷按照执行《规漠程》的规定，舍并在《规程》糖允许范围内根石据具体情况做偿了些灵活的处婚理。如二、土地顶级亲的原则棕倘（一袜）资综合分析原则秩加(出二夸)里林主导因素原则山返（三岩）赴地域分异原则是估(洪四薪)无企定量与定性相湿结合的原则旦仙（五火）雪实用性原则题第二系章池膏土地定级技术逮报告手一、土地定级环技术路线莲本土地定级以永国家土地管理督局制定的《城弟镇土地定级规坐程》为依据，零参考外地中小演城镇土地定级映的做法和经验承，结合本县的范特点和具体情膨况，采用多因雨素分值加权和镰法来评定土地牙级别，具体技舰术路线是：枪（一）、以专所家会议认证的萝方式确定土地病定级因素、因献子体系。敌（二）、采用察得尔菲法确定猜定级因素、因住子、子因子权株重。纺（三）、采用莫动态网格法划野分土地定级单炼元。弓（四）、依据更各土地定级因率素、因子、子炕因子对土地影层响的特点，分伐别按下面公式溉计算其影响分鞋值：面状因素：啊fi=100抽(户Xi-Xmi误n菌)论/(Xmax怎-Xmin)颂f革i凑为土地指标值勾的作用分陆；岸Xmi药n衡、都Xma核x屋、术X壮i燕分别为指标的抗最小值、最大揭值、及土地因驻素指标值。华直线递减因素强：吊fi=Fi(疏1-di/R奔)使或殃fi=蹈M训i(互1-di/R翼)雀Fi刊为因素的功能淹作用分颈，德M遮i的为蕉i拥因素或设施的样综合规模指数吹；放d盯i炕为章i鸡因素到裙i胜点的距离地；骡R逆为辈i黄因素的最大影促响半径。苦指数递减因素韵：fi=四（五）、各面炒状因素，点线却因素分别采用渣面积加权法和党几何中心点与谜特征点平均值棵法求取土地定拉级单元因素分捎值。刘（六）、采用话加权和法，按魄下式计算土地污定级单元总分签。P=秩P恋为土地定级单付元总分拿；敢n肥为土地定级因矮素个数治；爆W迹i朗为闻i森因素的权重值破；嗽F赵i触为贞i愈因素的单元分扁值。成（七）、采用娃总分频率曲线队统计判断法，问划分土地级别姨。仿（八）、利用躁求积仪量算各己级别土地面积捏。灰二、土地定级雀工作程序赔土地定级整个裂工作分为四个盖阶段：准备工餐作阶段，资料作收集调查与分杂析整理阶段，哨单元分值计算睛与划分级话别阶段，定级谋成果整理、检墨查验收、鉴定井阶段。恩土地定级因素辰确定及权重测动算码土地定级因素该选择的原则显著性原则差异性原则普遍性原则砍可行性原悦则午俩逆舒倡较障睛谎栗粪岩舱锁启册体英之先土地定级因素度权重测算宴（一）因素、普因子评估（第南一轮）爷参加土地定级早因素权重测定扒的各位专家，周根据城镇土地衫定级因素体系亡的信息，凭各仆自的经验和知认识，对每个定权级因素、银子年和子因子影响象土地质量的程气度作出评价，括然后对各位专焰家的评分结果避进行统计分析陶，计算均刚值济E表和方赛差径S堪，计算公式如照下：素E剪=逐∑避ai/n恋S含=铺∑刘(修ai-E)*罩(ai-E)绳/(n-1)卸式中欣：雁n积为专家人数杏；售a均i角为第腥I避位专家的评蒙分豪烂（二）信息反签馈与再征询（博第二轮）搜信息反馈与再疲征询是在前次海专家评分的基罚础上，各位专晴家以前次的统鱼计结果作为参燕考来修正自己捡的评估意见，顷确定本次的因废素、因子和子顿因子的权重评猛分。在吸收专顾家第二轮权重城征询表后，同水样进行和前次至相同的统计分趴析，结果如下油表苦土地定级因素员、因子和子因票子权重是指其窃在土地定级中校的相对重要性近程度，即因素妈影响土地质量仁优劣的重要性羡量度指标，权堤重值愈大，表牛示对土地质量井的影响越大，盼即对土地定级材的贡献越大。捷本报告采用特餐尔菲法来确定头个因素的权重峰，并规定各因爸素重要性的平洞分区间湾为谊0-10奸0剪，各因素权重则评分之和龙为肝10抖0令。匠各因素、因子亚的评估，见下垮表茄表作1请娘商业用地定级偿因素权重测算粘表烫因素名称异商服繁华度夫基础设施条件剂交通条件好人口状况伶环境条件抹规划条件挂合计圈权重值健30.2兄10.3栗25.6扁10.4俯5.9兄1伯7.德6写100曾方差聋5.8亚6.3批12.2城3.6另2.3曲1.9科阿因子名称宅商服繁华度均供水设施交排水设施翻供电设施墨电讯设施皮道路通达度抗对外交通便利宽度谋人口状况尝自然环境条件决规划条件思合计见权重值身30.2骡1.5木2.1倦5.6蜻1.1五15.6初10室10.4伟5.9亏17.6觉100绞方差化5.8烧1.7谎1.2拴2.5敢2.2吧6熔.6啄5.4蝴3.6亚2.3孝1.9浊胸因子名称映距一级商服中共心距育距二级商服中毁心距扶供水设施雄排水设施谨供电设施翁电讯设施最道路宽度春机动车流关非机动车流兴人流量血对外交通便利御度扛常住人口密度防流动人口流量止工程地质条件绿及地形坡度练洪涝灾害影响离及扮水文地质条件榨规划条件残合计辟权重值葛18籍12.2馒1染.5搂2.1旦5.6灰1.1欲3.6科2.7镰5喷4.3除10泥5.4此5撑2.3扰3.6座17.6旗100困方差批3.2赶2.4利1.7熔1.2裁2.5协2.2胞2.5那1.6丛0.8于3.7酱5.4阴10抚16川2糕1躬1.9拒阶第四颈章搜惰土地定级因素闸资料整理及分垃值计算助一、商服繁华晴度资料整理及找分值计算熊(睛一笑)砍、本土地定级顶报告的商服中伍心划沉分恩.或本土地定级报槽告的商服中心仅划分为两级，缺一级为汽车站拜与金融大厦；丈二级为日新百丰货、中国银行斗及百货大楼。男（二）、商服法中心级别的确夜定。雾在咨询专家的疤意见以后，我诸们对单位面积幼营业额、单位杂面积资金、稼商服职能种类甩、高级商服职尿能比例的作用敞系数分别定勾为寸0.序3引、豪0.1疾5副、邪0.融4飞、君0.1肿5碑。部（三）候各级中心功能散分的确定污肠商服中心的商阻服职能是由与勤其自身级别相貌应的和低于其摩级别的商服职掌能共同组成，败故在计算上浮组繁华影响分值傻时，需对各级畅商服中心的功符能分进行分割谦，计算公式为乱：雕趋Fi=闯Mi-Mj签Fmin=M赛min状式中杀：燥F鞋i纳为票I霉卫级商服中心作揉用功能分；依M球i造为嚼I象级商服中心的兽规模指数爱M反j弃为次激I初级商服中心的做规模指数煤F歉mi瞧n萝、悲Mmi挺n酬分别为最低级叹中心作用功能坛分和中心规模歌指数。隔表触2膀商服繁华功能穿作用分表我权重器0.3摇0.15笼0.4即0.15树商服中心名称童单位面积营业梅额和单位面积租金捕商服职能种类臭高级职能商比殖例生综合规模指数上营业额寸标准值俩租金谅标准值帐种数析标准值琴比劝例施%蛙标准值近汽车站简3200币100鸽500蚊100最100格100线5窃0疯100廊100宰百货嘱大楼旦1860洗58.1暮258络51司.8讯50炒50统40您80捆54.6小日新百货颤1516遥47.4堂320宪64屠40饥4羞0刚20选40争45.8夏农贸市场尊2700章84秀.1瓜300瓦60木10棕0半10典0具30月60刺83.3房邮电局夺1324却41述.8箱270霉54两3咏0纽3神0猎5内0铲100仔47.5满表泡3泪团功能作用分的忌标准化航表仅名称厦综合规模指数逼实际值话标准值档一级浩（竖100+83呢.津3倾）东/2背-(54.6侨+45.8+悄47.5)/晨3拜=钢49殃.3播55垦二级介(慢54.6协+阴45.8划+诞47.5衫)/3=河42汪.3度45乌（四）、商服四繁华度影响分位值计算吗公式学：惨fi=湿r=d偶i/d去州（强式中枣：问f层i休为碗I渴点的影响分值碰；锅F勤为中心的功能兵作用分数；梯r惑为相对距离像，览d意i途为邮I敲点至中心的实否际距离）异根据图纸上量辣得一级商服中编心、二级商服延中心的影响半粪径分别为凯110同0盟、逝700.出表公４哀商业用地商服喇繁华度影响分向值表坟绝对距离小一级中心金二级中心捆相对距还离清(嫩r)摆作用分档值援(教fi)魂相对距域离终(魄r)袭作用分淹值遣(秋fi)米0谢0贪55棵0自45锅100症0.091垂38.193秆52疗0.143柜26.109念77退200指0.184挂26.310污92叹刮0.286路15.149页34灵300殖0.273锤18.418惑05梢0岭.429蹄8.7899固08旋400捕0.364益12.79肥0.顶517蒸6.2878连42娘500慌0.455折8.8817志32汉0.匠714驰2.9704督26法600股0.545妖6.1924男86吨0.咬857响1.7234助92沾700淋0.636闹4.3002碌33心1府.俊1询800省0.727诸2.9862挪01逢900蛙0.818皱2.0737幻1000增0.909桃1.4400纱35贸1100晕1虫1浆二、道路通达止度资料整理及隙分值计算纽、根据以下表珍内数据得到商惩业用地道路类糠型的确定主干道：次干道：*、支路：晒表６道呜路状况及交通觉量调查表龄道路名称参道路长度（援m霸）科道路宽度（舍m桐）脱机动车流量（跪辆胁/台小时）莲非机动车流量步（辆叨/复时）耐人流量（人富/亲时）倚1670茅30黑120婆50据21政900否16泪123搂36拉90尿500嚼16源150庸120竞230板700浓6淹88印22颠56策1670绢16亿500阿200叮168捆1100漆8列98银64饱86哪970姑24览145扛120粮75坐1500卖12巩23纽125茂54军1900冲12铃53企152集84备1700膨24鹰240搏110惊54睁1630愤24孤140零200涉210蜜1840垃24信300袖0发0须900主12梅35径145遍120暖1600总24葱200窜20侨31蹲1350怕16线100搭200葵35脊600甘16窝85钞84黄36毙1000慧16灿78僵122黄54烘700士24蚊45战154瞎100凳800裤24柳120阴140装360仙1350响32苍340拨200慧230酬1900防24年130虾150弹56快970河16家45生36弓123睬970峡24义200篮32疫231络1770堡24麻142菌65寻150睛1760僚6纵22舅130终214网1720踏24材137寨120萝38文、道路功能分弄的确定（由表淡６甲可得）当表７晴炼道路类型及其榆功能作用分表舌道路类型急功能作用分（窗商业）穿实际值馋标准值底主干道悲83.5锋100巡次干道刻50.1盯60卖支路饺25.05荣30惭、道路通达度脾影响分值计算技（道路通达度盖影响分值详见忆图纸。）溪公式女：益fi=F(1犬-r)新r=di/d歪F消i供为道路谁对术i遇点的作用分瞒，只d闷i退为道路躬至日i愤点的距离辨，豪d属为道路的最大兄影响半径中，枕F痕为道路的功能证作用分祥，待r鹰为道路的相对展距离。督主干道、次干怖道、支路的半视径分别为旬1000箭、断420弟、专300溪。由计算得下纳表数据哑表荒８怪商业用地道路用通达度影响分估值表田主干道柱次干道善支路响绝对距离理相对距离近作用分岛绝对距离惧相对距离恒作用分存绝对距离石相对距离滴作用分微0坐0父100罢0枝0名60停0废0献30巨100融0.1是90岂70揪0.1666巩67亿50前100震0.3333宏33炼20怖200鹊0.2赔80器140冒0.3333垃33娃40通200浅0.6666定67阿10爬300览0.3像70胞210养0.5维30哨300未1扒0躬400矛0.4逐60凤280畅0.6666钟67苹20贺500竿0.5近50志350妄0.8333足33袄10送600牙0.6面40丙420冷1禁0健700从0.7懒30枯800象0.8烈20工900伴0.9笑10足1000困1稳0拾三、对外交通阔便利度资料整移理及分值计算卡（一）、对外找交通便利度功蔬能分的确定健次区域对外交寸通有公路运输粪和铁路运输两抖种，主要的、械固定的对外交慧通设施有汽车造站和火车站两妇个，具体的情好况见冰表慎13惧责渴表霜９纪对外交通因素摸影响调查表芽权重毁0.4识0.嫌4惯0.近3潮综合规模指数钢标准化值尖项目设施认客运量（闭万刚人衣/嚷年）队货运量（界万岩吨舞/收年）壶营业额（挤万纤元拆/萝年）匠实际值列标准化值垃实际值韵标准化值果实际值功标准化值谱汽车站吵60也100灵592乡80识600效100劳100趁火车站甜48桃80纺740偿100舰600碎100曾100也确定汽车站的臣功能作用分叼为腔10斜0沾，火车站的功肤能作用分垮为届10块0助，影响半径分电别为品3600留米督和故4000败米向，按直线递减屈规律计算其影绘响分值，并在婚此基础上编绘辞对外交通便利奇度影响分值图县（二）、对外症交通便利度度碰影响分值计算株（对外交通便孙利度影响分值虽图详见图纸）碑公式址：读fi=F(1适-r)司r=di/d耽艇（怖F阴i朝为交通索对迈i批点的作用分纹，剪d深i愤为距离丸，蚂d哀为交通的最大南影响半径正，务F归为功能作用分刻，资r皆为相对距离。远）抚表象10即窝商业用地对外凯交通便利度影库响分值表卵作用分展火车站庙汽车站旧绝对距离粱相对距离夹作用分池绝对距离垒相对距离恩作用分夫0垮0取100伤0朽0妹100顾200秩0.05灭95户180膏0.05而95愁400见0.1滨90汪360在0.1崭90妻600它0.15勺85骨540禽0.15崇85附800楼0.2浴80侮720状0.2行80赔1000予0.25栏75梯900籍0.25勤75纲1200甘0.3疲70沙1080骤0.3袭70旅1400捞0.35端65救1260兔0.35浆65重1600敞0.4喜60姐1440窗0.4荒60逐1800浑0.45倾55倘1620摊0.45近55握2000甩0.5板50璃1800针0.5鉴50通2200忙0.55气45反1980邀0.55刊45左2400以0.6孕40纸2160谢0.6告40葛2600铅0.65显35叉2340大0.65罚35郊2800佩0.7抗30巾2520汁0.7歪30来3000菜0.75拒25侧2700怨0.75煎25帜3200庸0.8武20示2880开0.8观20致3400巷0.85牌15啦3060国0.85葵15松3600弃0.9梦10岭3240裕0.9吵10辉3800祸0.95仪5摄3420狠0.95嗓5递4000谁1央0挨3600销1弟0窜四、基础设施向资料整理及分宴值计算圈（一）、生活貌设施（根据实输际情况，主要霜考虑供水、排畅水、供电、电扫讯四类生活设血施对土地质量推的影响。）供水设施昏供水的具体情丧况见供水设施繁情况调查表叹表躁11认返供水设施情况晚调查表肆区域名称爽普及率投设施使用保证诵率鞋平均管径必管道类型赛经验型级别甜经验型评分索北城区肠95%屈90%姻150mm谅钢管萄高级马90挠新城区展100%禽100%提300mm路铸铁管缘高级膛100桂文化区婚90%链95%志150mm狠珍铸钢管学较高级具80幼东城区飞90%瓶78%搬150mm洒悄钢管村较高级纠70茎主城区样100%屈100%容150mm机音钢管茂高级浓100怪根据以上供水缝设施的情况，洁依据此表赋于遥各区域功能作服用分，详见图焰纸供水设施影持响分支图排水设施色排水的具体情她况见排水设施毁情况调查表同叶洋表议12梨疲排水设施情况肉调查表闯区域名称远普及幕率循%稍设施使用保证住率嚼%鲜平均管径春设备先进性催经验型级别对经验型评分暂北城区宝85%玻90%律1200mm毁灵较先进村高级年90法新城区墙100%成100%帖1000mm惰戒先进姥高级缸100妄文化区茫98%假80%予900mm陆姐普通谷较高级其80炊东城区耻80%驰98%塘600mm易戒普通符一般印60懂主城区宪100%挺100%煤1000mm堂辅较先进弊较高级道90拦按排水设施情须况和排水质量放将整个区域分浙为以上醋五姐个区域，依据裤此表赋于各区浪域功能作用分居，详细情况见查排水设施影响侦分值图。供电广供电的具体情延况见供电设施然情况调查表系角径表怀13拒谦供电设施情况鸡调查表参区域名称颂普及算率乖%俩设施使用保证戴率介%于配电容量拴设备先进性揉经验型级别脆经验型评分贵北城区笨100%株96%吊1岩2斗万伏训一般咬较高级管70斥新城区跨100%词100%仇1寻5阳万伏雹先进舒高级塔100摸文化区逐100%咱95%歇1腾3测万伏营先进俊较高级资90判东城区询98%电98%慕6纪万伏电落后晋一般歼60命主城区贫100%钟100%裂1娇5申万伏扮一般攀高级望100黑按供电设施情置况和供电质量魔将整个区域分沉为以上袋五剩个区域，依据乔此表赋于各区歼域功能作用分惨，详细情况参联照供电设施影驳响分值图。电讯设施痰电讯的具体情绕况见供电讯施纳情况调查表还玻炕表桌14细逝电讯设施情况晓调查表娇区域名称可普及率绍设施使用保证猜率才服务质量边设备先进性难经验型级别更经验型评分套北城区妄100%同98%撕较好鲁一般唯高级岩85蓄新城区盆100%猾100%玉好屡先进躲高级箱100坝文化区值98%踢90%宴一般炭一般茅较高级掠70诊东城区黑100%身90%恼较好朱较先进押较高级射90斯主城区弄100%序90%妙一般河先进薯高级拆80伟按电讯设施情御况和电讯质量泉将整个区域分喷为以上屡五仿个区域，依据仆此表赋于各区允域功能作用分丘，详细情况参炊照电讯设施影西响分值图。房五屑、掉.示环境质量资料睛整理及分值计短算拿1郑）岩.求.倘环境质量功能探分的确定暖自然环境条件益主要有工程地边质条件亦及地形坡度、容水文地质条件版及刘洪涝灾害牛两溉个因素，经咨邀询专家，确定菠他们的影响权棋重分别为岔0.4累、寺0.6晃。其基本情况奖和综合规模指施数如表下勒表鬼15烘孔修自然环境影响科分值计算表溜权重值绍0.4评0.6垒综合规模指数通区域名称仓工程地质条件坊及地形地形坡扬度评分舌水文地质条件熟洪涝灾害评分帆北城区缘70顾90塘82辽新城区蚁100矿100胶100枣文化区昼80初80征80辞东城区泄90展70狐78粗主城区叫100尾60客76尸六、人口誉状况酷资料整理及分羡值计算葛1馆）遣.观棕人口功能分的撇确定婚权重值封0.52酷0.48效综合影响青规模分值闯区域名称慨常住人口（员人砍/戒剩K半㎡宴）猪流动人口（案人越/领阿K周㎡讯）演北城区通5000未1000建3080厅46阀新城区陡6500遥3500傻5060灶76肺文化区灰6000情1000隶3600底54铜东城区腐7000影2000宫4600膀69傍主城区连10000舒3000有6640叨100渴按常住人口密融度和流动人口次密度将整个区芒域分为以上五售个区域，依据类此表赋于各区夺域功能作用分仍，详细情况参政照祖人口状况盏影响分值图。勺七、规划条件纳资料整理及分舅值计算悲规划条件是城牢市规划对某一誓区域的土地使之用限制。主要照考虑土地开发盏程度、土地用谨途限制、政策零性倾斜、开发岸前景，并经专融家评分，确定捉各区域的作用还分值见下表：挪任表桨16论棵越规划条件情况制调查表凶区域名称举土地开发程度斯土地用途限制子政策性倾斜垂开发前景袜经验性评分器北城区届一般捏一般圆一般史一般侦60顺新城区积高赏高留高裁高贡100叛文化区腔一般披较高泉较高房较高甜80验东城区佳高煮低报高廊较高截70爽主城区摆高膏高林较高燃高缴95族第五唉章陷饿单元因素分值用求取及土地级柴别的划分烂第一背节腐董单元因素分值懂求取贿单元因素分值榴是指单元受定梨级各因素、因挂子的大小指标陶值，它与土地述质量成正比。赢单元因素分值奔求取是在因素暴、因子的影响伐分值计算的基态础上，利用单惯元图，叠加在烂因素、因子影洪响分值图上，菠依据因素、因扶子的类型，采痛用几何中心点亿与特征点平均窗值法，求取点策线因素的单元构分值；最后，惹采用面积加权廉法，求取面状铅因素的单元分骡值。具体公式搞如下：耳（一溪）般.乖点线影响因素滤、因子计f贱=泪∑衰ai/n刚式中：为单元晴因素、因子分爬值，为单元格挣第个特征点的翼因素影响分值哑，为单元特征闯点和几何中心软点的总数。肢（二）、面状倦影响因素搏f当=闪∑炒KiBi叙式中：为单元闯因素、因子分军值，为单元格虽第个影响分值栗所占面积比例鲁，为单元内分毯布的第个影响备分值。指第二项节伞磨单元因素总分粮计算帝单元因素总分祖是单元土地质特量的综合指数滤，单元因素总艘分与土地质量控成正比，即单仰元总分越高，单该单元土地质冒量的越高，土从地定级单元因沙素总分计算采换用多因素加权辆分值和法进行记，具体公式为攻：P=壶P端为土地定级单口元总分御；便n没为土地定级因属素个数盟；启W魄i今为际i仪因素的权重值杏；奖F逮i律为饶i拨因素的单元分焦值。户第三台节稀弊土地级别的划仇分带（一）、土地剥级别的划分基土地级别的划窄分是依据单元粉总分大小及总鉴体变化规律，萌采用定级单元蒙总分频率统计老判断法进行的劳。祥本报告商业土耐地定级分值区匪间为寇Ⅰ忠级炮地盲飞戴P膀≥授70煌Ⅱ虽级懂地能酱早60安≤照P绑＜晌70认Ⅲ畅级括地慰才击50叫≤挥P剂＜亮60万Ⅳ抵级年地牙假乔P扰＜烧50云（二）、土地轿级别面积量算古土地级别面积妙的量算采用求隆积仪法，然后弃经统计汇总，施结果如下表：跌表笛17遮昆土地级别面积酱表葬土地级别泽面积（倡K姿㎡暖）纽所占比例集（冰%梨）述Ⅰ帮0.972矿12.31惭Ⅱ诊1.701今21.54云Ⅲ识3.2驳40.51婶Ⅳ神2.025巩25.64予合计丧7.898躁100风第六悲章妄验商业用地基准尽地价评估均第一节、样点扔地价测算旨己尖商服业用地样效点地价主要采豆用房屋租金剥佩离法推算，我枯国房地产经济凭工作者普遍认剥为：房租的构载成共蹦有伐8先个因素，即地炒租、折旧费、胁维修费、管理半费、税金、保忌险费、利息、旬利润。当剔除踢后勿7糕个因素后，可概求取地租，用晒公式为：鸽搅戏地看租掩=羽房枯租讯-顽（折旧镜费秘+师维修欲费竭+僻管理展费购+车税薄金想+结利象息见+烦利润）英然后根据马克萝思的地价理论档推算出土地价北格。计算公式参为：地筋价宗=脖地陆租送/芳土地还原利率骂我们对收集到续的房屋交易登总记资料，依据屡前述公式进行引地价测算，在孙针对交易登记咬加偏低情况，牛先对交易登记固价格进行修正压，修正为正常挠价格，再据此称价格测算样点苍地价，结果见么下表：授表杯18蜜并商业用地调查芒样点地价测算鹅结果表意序号惭调查点位黄土地级别宴单元号叠单元总分逢测算地价（仰元挡/克㎡）稍1搞C1滥Ⅰ梯F15嫌80.56泽3778透2抱C2鸭Ⅰ闹E16丧76.12歉3480始3贵C5玻Ⅰ碍G9娱75.21垒3450臭4换C10奏Ⅰ蓄G15符73.78派2690差5彩C21请Ⅰ云I14哀72.03嘉2570由6慈C32删Ⅰ崇H15慢71.8赴2480吊7抬C44鱼Ⅰ源H16吐71.05坊1680养8宾C56露Ⅰ予G8殃70.04犹1610帐9喇C63杏Ⅱ弱I16艇68.47哥2531阳10橡C71迈Ⅱ图E14危67.16决1492惭11夏C82短Ⅱ萌F11拔66.94括1362案12袋C93恒Ⅱ爆I13悠66.68欧1600杀13盒C100组Ⅱ批G12析66.03忆1450派14厘C110但Ⅱ狐F19援65.37偏1414验15波C120东Ⅱ接D16饺64.75糟1457改16森C130伟Ⅱ远G11帆63.63娇1444怕17滑C140码Ⅱ勇H12盲63.41惭1492庸18每F150旧Ⅲ傻F5很59.24匆1388传19擦F160笔Ⅲ叼J10港59.19唯1418蜡20昂F170街Ⅲ生J17么58.82嫁1239垂21膨TP232红Ⅲ屋E13梦58.76熔1268宅22靠TP220都Ⅲ跟C18喝58.04侵1030铜23雕TP230示Ⅲ独F20烫57.47饺1125旅24辈TP210嫁Ⅲ辩D2烂55洁944侦25赤TP25樱Ⅲ挖B15泛54.88辉977章26幸TP20释Ⅲ玻C4字54.13录1002袄27灯TP207耗Ⅲ贞D11戚50.4祖998差28这TP28羊Ⅳ加A14侦46.97携834料29泼TP29雀Ⅳ妙G1挑45.71抖745三30服TP51挥Ⅳ陪C8壮44.63虹789瞧31淹FC1弱Ⅳ椅J5至44.31映651描32饭FC2确Ⅳ部I1颜40.61是582身第二节、基准挖地价的确定摊1横.陈依样点地价用冤简单算术平均板法测算基准地茂价，结果如下下表：冶表荒19尘鹊商业用地基准派地价表听土地级别枯岸斥侵橡项目轰Ⅰ伶Ⅱ谣Ⅲ句Ⅳ喘样点平均分跪73.8仙65.8组56.6键44.4鸭调查样点数玻8喉9器10睬5亿样点平均地价乔2717.另5影1582.4兽113歇9划720驻级别单元平均患分处72.23正58.67寸43.03挤31.68凳基准地价（元具/克平米）权2434.9腐170疲7阴1134.5招660合2.狼用样点地价和省单元总分的回庭归模型测算基蚁准地价，根据卡房屋出租、房常屋交易、征地她与拆迁开发等案方面资料，分爹别采用剥离法禾、契价法、成斗本法等不同估砍价方法测算样头点宗地地价。闲样点宗地地价块异常值剔除采惭用均值方差检毁验法，剔除样小点宗地地价大困于夺X+2呀S职和小钳于呀X-2穿S嚷的样点资料。贪用样点地价和被单元总分的回恐归模型测算基偷准地价。荒利用所有剔除拥后的样点地价节资料和各样点弓所在单位的总段分建立回归模枕型、回归方程躺为：矿y=91.9引23场*e丧0.0444撤*x构据够（材r=0.么95睛）妥式中钱：截y找表示单元地价发；扯x剂表示定级单元挣总分粮，得r沈表示相关系数合。暮他岭如下表所示：象表示20嗽排商业用地基准残地价表菊土地级别喊熊腰衰榴项目崖Ⅰ逐Ⅱ叶Ⅲ慨Ⅳ螺单元个数令冤24碍厘42成垄78笨钥50疾级别单元平均永分渔74.阔3车64.3践54.7艰45.7寨基准地价（元占/蒸平米）削2435跌1707输1134散660析3催.双综合以上方法休，依据适合与期协调原则，结豆合具体实际情彻况，最终确定业商业用地各级认别的基准地价灰，如下表所示柳表液21躁述商业用地基准搭地价表袄土地级别丛项目茧Ⅰ余Ⅱ广Ⅲ业Ⅳ肾基准地价（纠元艰/勿㎡）伯2482叶1656杯1093些683宗地地价评估国第一附节电狸短宗地地价区域蚂影响因素修正侧系数表的编制搅席本报告土地采雹用分类定级的混方法，区域影佛响因素的选择每及权重同前表话。彻商业修正幅度鄙值的计算遣修正幅度值的芳计算以土地级肉别为单位，以来某类用地该级展别土地的最低宽地价不低于次栋级土地基准地坛价为原则，辽在充分分析各弄级别土地的最茂高最低地价的劝基础上，计算衫如下：倒上调幅度的计免算公谷式曲:避完暗F1=(ln螺b-lib)觉/lib*1浆00%循下调幅度的计疼算公棒式届:闻F2=(li嫌b-lnl)选/lib*1于00%忽式中哑：降F缠1且为基准地价上芝调最大幅度狗，舅F杏2亏为基准地价下呜调最大幅度显，躁li出b宪为级别基准地亚价年，谢ln稿b吸为级别中样本天或单元地价的伙最高值妻，恼ln被l状为级别中样本顷或单元地价的本最低之值沉.做影响地价各因堪素修正幅度的合计算及修正系柄数表的编制。沟不同用地类型且各因素优劣的圆修正幅度，用鞭两个方向上的遗修正限值，乘锈以各因素的权址重值求得，公楼式表示为：若F1i=F1领*1Vi膝F2i=F迫2*IVi上式中纽：盗F1聚i快为某一因素的场上调幅度导，燃F2盏i搁为某一因素的盟下调幅度加，婶F阶1投为基准地价上捧调的最大幅度机，户F音2浪为基准地价下飞调最大幅度下，唱IV匆i浴为某一因素对肚宗地地价的影迈响权重。掌莲在一般水平与芝上限价格之间叫，内插条件较锈优的修正幅度孙，一般记为岁F1/荒2堆，在一般水平迫与下限价格之搂间，内插条件病较劣的修正幅寨度，一般践为袍F2/蜡2塘，并编制宗地犁地价修正系数朵表（见附表一雾）郊宗地地价修正峰幅度值表学（毅%隔）提用地性质拜土地级别桌优蹦较优刚一般扮较劣丘劣勒商业用地生Ⅰ知8吐0蓄．腹10牺4海1饿．湖23什0乖1屋5痰．纠36沸3地2目．怜65袖Ⅱ炭4畏5亲．域01他2帅3厘．槽02速0酒1兼0思．码36络2口1摊．据30油Ⅲ喊2扮4崇．雾83僻1投2淋．面42挡0亭1轧1育．帽02沿2院2断．碗10合Ⅳ堆2墙4河．租12沈14.51粘0变1协1驳．从36岩2械3驰．殃03之宗地地价个别页因素修正系数淘表的编制炭商业用地的个岁别因素修正主魔要有临街宽、府深度因素修正岸；临路状况修断正；楼层数修燃正。她临街宽、深度锋因素修正事表考34何居商业用地临街亡宽、深度因素弄修正系数表陶临街深度临街塌宽度雪≤私6挪7筹8认9痒10佛11穗12言＞乡12就＜怨4.6营米积1.08嫁0.98冬0.88库0.78基0.72店0.68竹0.64保0.6蚁≥居4.6汗米惯1.14丢1.08租1就0.97顺0.94医0.91讯0.88牛0.85临路状况修正阔咳鲜表另35道发商业用地临路代状况修正系数俩表属道路类型交叉壳形式牺商业街片混合型主干道汉交通型主干道美支路出一般沿路罩1.12师1.09蝇1.03宰1丸丁字路凶1.27洗1.18哪1.11疮1.04钢十字路垂1.35鼻1.24与1.16遵1.06楼层数修正驰表夫36找康商业用地楼层铃数修正系数表戚层数多一术二亩三劈四慎≥有四扣修正系数封1矩1.2棍1.3会1.36浪1.4姜吧宗地地价他项层因素修正汽他项因素主要弓包括一些暂时比不确定的地价悟影响因素，如算出让年限、出案让方式、地产嗽市场状况等。航出让