房地产开发有限公司发展战略

题目：xx高速房地产开发有限公司发展战略研究专业：工商管理学员姓名：xx学员签名：导师姓名：导师签名：摘要20多年来，伴随着我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，取得了突飞猛进的发展，并对促进消费、扩大内需、拉动国民经济发挥了重要作用，已成为我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱产业。近几年，针对房地产市场存在投资增幅过大、房地产价格上涨过快等因素，出现了不同程度的投资盲目性和结构性等问题，国家相继出台了一些调控房价过快增长的新政，房地产业又面临着如何健康有序发展的新课题。xx高速房地产开发有限公司面临新的形势，迎来了新的机遇和挑战，如何寻找从低迷楼市中突围的有效途径，从容应对目前经济形势，实现高速房地产公司健康、稳定、和谐发展有重要意义。本文以xx高速房地产开发有限公司为研究对象，通过对我国房地产业现状及发展趋势进行分析，运用战略管理理论和战略模型，对xx高速房地产开发有限公司所处的外部宏观环境、行业竞争态势的全面分析，同时对企业内部资源状况进行评价，并通过运用SWOT方法、外部评价（EFE）矩阵和内部评价（IFE）矩阵、波特五力分析模型等，综合分析找出xx高速房地产开发有限公司的外部机会和威胁，内部优势和劣势，对公司面临的机会和威胁、优势和劣势进行匹配，找出xx高速房地产开发有限公司可采取的战略方案和战略定位。运用定量规划评价矩阵对公司发展战略进行了选择分析，找到xx高速房地产开发有限公司应采用的下一步发展战略,明确xx高速房地产开发有限公司紧紧依托自身政治优势和资源优势的条件下未来的发展战略。同时，为保证战略目标的完成，提出来xx高速房地产开发有限公司发展战略的实施措施，从优化企业组织结构、加强运营管理、完善人力资源、加强品牌建设等方面论述了战略实施和支撑体系。本文最后对提出新战略进行了满意度评价，并努力贯彻学以致用的原则，希望通过对本文的研究，对xx高速房地产开发有限公司以及类型的房地产开发企业在未来的发展中提供一些建议和帮助。【关键词】xx高速房地产开发有限公司房地产开发发展战略环境分析【论文类型】应用研究目录1绪论20多年来，伴随着我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，取得了突飞猛进的发展，并对促进消费、扩大内需、拉动国民经济等方面发挥了重要的作用，已成为我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱产业。近几年来，针对房地产市场存在投资增幅过大、房地产价格上涨过快等因素，出现了不同程度的投资盲目性和结构性等问题，国家相继出台了一些调控房价过快增长的新政，房地产业又面临着如何健康有序发展的新课题。面临新的形势，房地产企业如何制定切实可行的发展战略，发挥企业竞争优势，是我国房地产企业生存和发展的迫切需要。1.1论文研究的背景上世纪九十年代中期，国家取消了福利分房政策，取而代之的是住房商品化、市场化，客观上需要建设大量房屋来满足人们的居住需要。另一方面，我国已经加入了WTO，世界贸易一体化和全球经济一体化也随之到来，国民经济发展日新月异，人民生活水平逐步提高。在这种形势下，房地产行业作为新兴行业在我国处于迅猛发展阶段，房地产行业成了全国炙手可热的行业之一。但同时，房地产行业也存在开发过热，市场运作不规范、竞争加剧、价格涨幅过快等现象。特别是近几年，国家为了规范房地产市场，陆续出台了一系列财政、金融、土地、税收等方面的政策，这一系列政策的出台，使房地产开发企业面临资金筹集、土地获取等方面的压力，同时，房地产市场竞争不断加剧。在这样的历史背景下，房地产开发企业如何根据国家政策、市场竞争情况以及企业自身的情况，来制定和执行正确的适合企业发展的战略规划，是摆在我国房地产开发企业面前的一个紧迫的任务。目前，房地产业面对国家关于土地、融资、房贷利率、限购等方面的宏观调控政策，国内房地产行业的蓬勃发展和日益激烈的竞争，以及国外房地产企业和房地产投资基金对我国房地产市场的逐渐进入和争夺的局面，使我国房地产业的发展环境发生了很大的变化，以前的经营模式和开发方法已不能完全适应新的变化，许多大中型房地产开发企业面临这生死与发展的危机问题。本文为明确xx高速房地产开发有限公司今后的发展方向、改善公司流动资金状况等方面提供战略指导。1.2论文研究的意义在经济高速发展时期，人们往往以扩充产能来追求效益；但更为重要的是要同时注重经济增长方式的改变，保持稳定快速的发展。处理好这个关系，对房地产行业来说尤为重要，只有这样，才能实现增长的和谐。不同的企业有不同的追求，可能有少数企业应该追求做大，但对更多的企业来讲，应该追求的是如何做久。通过做久去做强，通过做久去做大，而不是简单地追求规模有多大。企业规模应当是在做久、做强中，在结构调整中自然增长。从市场竞争的形势看，国内竞争国际化趋势的增强促使企业必须加强发展战略研究。近年来，我国经济的国际化程度不断提高，对外贸易依存度越来越大，特别是我国加入WTO，国内竞争国际化的趋势进一步明显，世界众多500强企业进入中国市场，已呈现出全球经济体一体化的趋势。企业间的竞争相当程度上表现为战略思维、战略定位的竞争，也就是说，企业已进入战略竞争时代，战略决定胜负。因此，企业必须从自身实际出发，发挥比较优势，加强企业发展战略研究，找准市场定位，才能在激烈的竞争中立于不败之地。都从目前我国企冻业的现状看，便企业发展战略坦研究普遍滞后垮。我国企业同龟世界成熟大企授业在管理上的吓差距主要表现中为后者具有明宗晰的长期发展畅战略。符当然不可否认敌，国内不少企盒业已经开始注叛重长期发展战觉略的制定和实凡施，但对于大猴多数企业来言程，则较少制定盟长期发展规划虽；另一方面，跑买方市场的形得成和存在使竞朝争抚领域和手段发水生彻底变化，引企业仅仅靠抓写住市场空档强墨化促销便一举答成功的可能性落大大减小了。送这一形势客观何上要求企业必彻须套加强发展战略楼研究从企业可鸟持续发展的要茶求看，大量企宇业速兴速衰，腿一条主要的原崭因就是缺乏对笛企业发展战略碑的研究。许多挡企业法产品鹊与发展战略勇脱节，或者阀是有了高科技徐产品，缺乏高香科技战略，或鲜者是产品科技梯含量低，却找挣捷径创名牌，俗做赌博式决策静。事实表明，似如果企业仅仅划注重市场顿营销搜而忽略发展战翁略思考，其后华果享必然是在市场蒸竞争中最终被溪淘汰，这样的蓝例子在现实经维济生活中举不损胜举。客本文浮将结合当前房雾地产行业和述xx结高速房地产开政发有限公司发凯展的实际情况申以及所面临的愧市场形势，深豆入分析研究，扒希望通过假应用所学的战途略管理的知识烤，帮助企业姿利用现有条件耍和整合度现有资源，回洽避弱点，抓住孕机遇，加快企歌业发展，弊使企业在竞争坚中做久、做大旅、做强。朝1.3岭论文研究的企内容及思路研究内容燥本文从房地产啦业的行业特点漏和所处发展环漂境入手，主要嗓以收集东xx安高速房地产开隔发有限公司基墙本经营情况以潜及产业研究结梅论、国家相关馆政策等，甘运用波特的竞仪争战略理论，何建立分析模型千（如产业竞争上的五种力煎量缠/腹模型皱、愤SWO声T垫分析模型等）闷，最终制定触xx监高速房地产开厦发刷有限公司的总筛体发展战略。析本文娃主要内容包括惯以下几个部分票：敢第一部分是绪赚论，主要阐述球本片论文的研丛究背景及意义得。军第二部分主要约对刻目前企业战略谣理论和房地产言行业发展现状雨的简述。灶第三部分对绕xx果高速房地产开邪发有限公司外歉部战略环境进嫂行分析和评价疯。先从企业所食处的外部宏观轰环境进行分析门，再对企业所帝处的产业环境虑进行分析，运壶用战略理论模谨型和定量分析筑，找出谈xx持高速房地产开星发有限公司在统行业竞争中的牺成功因素和发若展趋势，确定姥企业所面临的神外部机会和威柄胁综合强度。限第四部分对印xx铅高速房地产开乳发有限公司简直单介绍，并对候xx蠢高速房地产开站发有限公司的狮内部环境进行扩分析和评价。视从企业内部资胁源入手，对企奉业的能力和所杀面临的优势和获劣势进行全面慕分析。宜第五部分对邻xx蹈高速市房地产开发有凤限公司肝发展战略选择险深入分析，通垃过综合运插用瓣SWO添T卷分析模型叮和度QSP傍M养矩阵，确定企愁业未来发展的纽总体战略蓝图壳与机遇。刷第六部分源xx艘高速房地产开掩发有限公司发滩展战略的实施紧和保障措施。熄从优化企业组变织结构、加强基运营管理、完吧善人力资源、欠加强品牌建设价等方面论述了夜战略实施和支友撑体系。银第七部分是论建文的结论。研究思路夏本文胸以战略管理相洪关理论为基础马，选择帽xx槽高速房地产开脑发有限却公司的发展战柔略作为研究对压象，综合运用粱战略管理理论睡、发展战略理屯论等理论工具予和战略模型，俘通过对哪xx真高速房地产开承发有限公司内滋外部环境的分饿析，明确企业位发展所面临的劝机遇与挑战，屯采用理论分析正与案例研究相论结合，定性分边析与定量分析妻相结合的疮方法，对企业撤的发展战略进供行系统的研究墨和规划，对公蜓司发展战略如烧何实施进行分变析探讨，寻求捏企业的最佳发趁展战略。俭（见剂图鸦1.内1削本文研究的框就架）理论综述绪论理论综述绪论内部环境分析外部环境分析内部环境分析外部环境分析内部因素评价外部因素评价内部因素评价外部因素评价战略选择分析战略选择分析战略实施的保障措施结论泰图帮1.微1恩本文研究的框涨战略实施的保障措施结论距2骗林企业战略理论乳及房地产业发涝展综述耗2.酒1昏企业战略研究畅综述巨由于历史、经钳济等多种原因尝，企业战略管炊理思想的启蒙洋和发展最早出杂现在西方国家驴。剂2躲0衔世纪初，法约筋尔提出了管就理源5葛大职能：计划帖、组织、指挥狮、协调和控制余，其中计划职弓能是企业管理傲的首要职能，币这是最早出现她的企业战略启愉蒙思想。宋193郑8输年，美国经济裤学家在《经营送者的职能》一脊书中首次使用找了战略概念，边将战略概念引词入到企业管理扰中，认为管理茅工作重点在于沾使啄企业组织与环俩境相适应、创瞧造组织效率野。脖196屠2鸽年胶，美国著名管拳理学者钱德勒裂出版了《战略倦与结果》一书福，首次从大型谷企业径成长史中，蝴研究了企业战纪略与组织结构纽的相互关系，狐正式拉开了企什业战略理论研乡究的序幕。潮到险2烤0甩世队纪静8央0旺年代，战略管秧理实践与研究衣名家辈出，形棵成了战略理论岁十大学派：设闭计学派、计划跑学派、定位学火派、企业家学针派、认知学派锐、蝶学习学派、权衣力学派、文化螺学派、环境学舒派、结构学派染；津8滴0便年代膀之后，逐渐形惕成以谋求竞争特优势为主的竞翼争战略理论三馋大学派：行业启结构学派、核甲心能力学派和帖战略资源学派奖；进级入绪2惧0掌世宰纪嫌9添0袄年代中期后，血既竞争又合作闭创新战略逐步脸形成了顾客价台值中心理论、温商业生态系统也理论、组织生糠态学应用理论撤等新理论。予战略理论，其漂主要内容剩是战略计划的蜘理论和实践研玉究，截至到上宵世促纪坟6中0降年代中期，企搬业战略的理论拍框架体系就基翻本形成了，其阴理论的发展乎也不过羡就是添砖加瓦探的问题。但这络种理论使得企隔业在战略管理刚的实践过程中永，由于其体系果性而在应用上闭受到了局限。抬因此，理论与脏实践需要某种避程度的相脱离济就成为理论发蹲展的主要障碍烂。波特在前人况基础上总结提洁出的竞争战略娱就具有克服上诉述脱离问题的哭作用，羞所以，他的理暂论播备受重视喘与关注就有其匪理论和实践上霜的深厚背景。越随着企业实践悄的深入，企业武战略研究重点绵逐步转移到企倡业竞争方面，辈特别虫是脑2掠0答世醋纪脖8良0围年代以来，西疯方经济学和管距理学界一直将需企业竞争战略跨地位置于学术俩研究前沿，有纲力推动其发展助。通过对竞争汉性环境的认识御，选择具有针赞对性的战略，牺以充分发挥企挤业的自身潜力梯，创建并保持幼竞争优势。提发高企业的市场上竞争力，特别邪是确保行业竞迈争地位，一段宋时期以来，自弯然成为企业战家略研究最紧迫阳的课题，由此口而促使了苏竞争战略的正莫式诞生，安德陆鲁斯推的计SWO路T互分析框架得到妇了更深入和体乳系性的发展。枕波特在华其窄8登0就年代两本著作障《竞争战略》醒和《竞争优势炭》中，阐述了拍他基本的战略拦思想。他认为宇竞争战略的选珠择是由行业吸抖引力和行业中学企业所处竞争继地位这两个中尿心问题决定的纷，企业的竞争眼优势归根到底锈产生于企业为侄客户所能创造策的价值。援他提出的价值拒链的分析方法声，通过确定不揉同价值链的成笋本和差异特性旱，选择适当的菊战略方案一总智成本领先战略心、差异化战略帝以及聚集战略典，使战略研究鲜得到新的发展姿。摄波特的战略思郑想首次明确提甚出了如何制订肯竞争战略和取谈得竞争优势，鹰但他着眼于企代业的外部行业驻环境，对企业丹的内在因素未耕作深入研究，管不能突破把企裂业视为黑箱的杯局限。正是基售于此，抱从竟8异0爷年代中后期开败始，汉默、普君拉哈拉德等人虎提出了企业战糖略的核心竞争之力与河西能力茧观，他们强调模组织内部的技擦能、集体学习搂以及组织的管傍理技能，认为慕竞争优势的根蚊源在于组织内脱部，新战略的霉采取会受到公继司现有资源的丈约束，因此强痛调应以企业生滤产、市场营销槐能力和过程中旺的特有能力为成出发点，来制舍定和实施企业斜竞争战略。朽核心能力学派称在弥补波特的土缺陷的同时，珠带来了自身的青缺陷，即辜极少关注企业够外部环境。经骂过眉8自0厅年代中期遥到谊9让0逝年代初的发展耳，战略管理的休资源观出现了懂，资源观既承已认公司特别资孟源繁与竞争力的重闯要性，也承认兼产业环境分析底的重要性，认誓为企业能力只蝇有在相应环境如中才能体现出祥重要性，并认油为能力与资源鸽作为企业竞争歪地位的核心，租要考虑：需求冠、稀缺性、适泥宜性等要素。校尽管波特的行润业分析以及后断来出现的能力混和资源观在企就业战略研究的拥侧重点上各有讽不同，但鉴于辆他们把市场以衡买方市场为主袜要经济特征，挣环境呈现复杂零多样性的变化榨作为战略研究剃的时代背景，蛾而将市场竞争性作为战略研究姿的主要内容，悄以谋求建立和其维持企业的竞眨争优势作为战累略目标，我们窑可以将他们统谜称为竞争战略嫩。锁2饥0偷世炒纪即9泼0会年代后，随着包顾客需求个性她化及竞争全球贪化、产业环境硬动态化，产业域界限日益模糊例，技术创新日秘新月异。赔2幻0贝世推纪困9顺0夕年代中期私，企业为了生索存和健康发展遭，践必须通过与其接他企业既竞争伸又合作，通过身各种创新恳和价值创造来从满足市场需求斗，已逐渐成为瓦企业战略研究变的一个新焦点轰。围绕它，出铃现了顾客价值该中心理论、商慢业生态系统理僚论、组织生态旨学应用理论等词新理论。胀利特缓勒乐199盐9粥年展把顾客价值成呀为顾客让渡价梨值。以顾客价默值为中心的战攀略思维扩展和值超越了路传统战略理论腿的内容，顾客矩价值成为企业勿间竞争的焦点禾。以顾客价值旅为导向的战略炭思维适用于结乓构化的产业市墙场，要准确、叛全面了解顾客盆需求并非易事赴，要想取得未梨来产业的领先瓣地位，企业还育必须超越顾客筛导向，挖掘顾辞客潜在需求，灰变被动追随为洪主动创造。旬商业生态系统仗理论及组织理扔论生态学理论准都强调了企业督作为社购会网络中的组咏织必须在战略哗制定与实施过茶程中，要考虑钞到股东、政府阴、社会等网络店关系。花2.嗓2迁企业战略管理碑理论基础惯战略本身是一郊个十分古老的闻概念，我国在粱公元趟前承7贸世纪就有了在丝策划和指挥战倦争方面具有战轨略含义辞的寸"医庙享算集"腥，公元稳前欠4争世纪，孙武写仙就了影响无数变个将帅领袖雨的振<删<志孙子兵石法玉>懒>等，到公备元显3月世纪西晋史学笨家司马彪正式椒以孕<酬<滴战眼略雅>安>央为名写了专著镰。在西方劈，让"必战属略泳"(Stra甜tegy份)显一词源于古希酸腊妹的沸"擦诡袜计碰"低或树"贿将盗道笔"桌。作为军事概司念夏的呀"鞭战嫂略兼"礼，毛泽东辨在罗<谣<胃中国革命战争核的战略问龙题丑>进>曾中做了精辟论麻述羡，毯"验战略问题是研耻究战争全局的蝇规律的东壁西偶"升，绝"艰凡带有要照顾壳全面和各阶段谣性质的，都是迟战争全说局返"散。由于全局性伏的东西都是一风时难以实现的庄，因而又带有漫长远性，故窗此陶"孝战狐略粗"庙就是对全局性溜、长远性重大吓问题的谋划与巷决策。在当代神，和平与发展用逐渐取代战争丘成为世界生活汉的主题绪，朱"亏战兔略谜"任一词也随之越超来越多地被应闯用于经济、社港会发展理论中疤。最早专门论碍述经济发展战促略的是美国经偿济学家艾伯婚特渐?臭赫希曼贝于候195年8诊年出版精的香<壁<稍经济发展战扔略直>由>悼一书，书中系粱统论述了经济睛发展中的产业电不平衡增长、补联系效应和淋偏下效应等经济络发展战略的重巴要内容；而最宏早使用经济社像会发展战略概税念的是我国著敬名经济学家于买光远，他冒在鄙198茄2流年出版了名区为柿<左<蚁经济、社会发递展战凶略拖>颂>昏的著作，他认剩为经济不是也袖不能孤立的发奥展，它必须同挑与之相关的科愈学、技术、教妈育、环境保护测、人口控制和凯文化观念等结盯合在一起，提忆出了国内生产自总值的核算应名考虑环境损失新扣除的精辟见蝶解。辈随着现代企业丽的出现和发展饲，冤人们对于企业国行为的研究也邮逐渐深入。穿2讨0晌世纷纪限6聋0岔年代，美国著碑名战略管理学挖家骤安索夫踪于中196秃5宇年出版绣其成名些作初“教企业战略架论舟”艺，战略在企业液管理中的意义荷真正受到重视眨。阅“申战脱略够”漫的概念在企业算管理领域当中唐的广泛应用，才源于企业间竞昆争与军队间的稠对抗的众多相耻似之处。从狭钟义上讲，卫战略就是组织召的管理者决定朴实现的一整套挑目标，以及为物实现这一目标垒而制定的一组讯政策或规划，番并将其作为指逆导企业各项经短营活动的一般利准则。从广义倍上讲，战略是掏指任何一个组够织的有关组织份未来发展的全切局性与长远性剧的谋划。企业圈战略就是围绕再企业生存和长扛远发展的目标烈，以及自身和倾竞争对手实力承的充分分析为娇基础，结合对尖客观环境的清症醒认识和对未刷来贺发展的预测，筐对企业资源做哪出合理谢配置与规划狠，鹅对企业各项活岩动具有指导作且用的、全局性相、长期性的行敏动方案。题2.帖3邻企业战略管理锯的内容战略分析后战略分析圈的主要目的是祝评价影响战略假主题乏目前和今后发仓展的关键因素朝，并确定在战断略选择步骤中弓的具体影响因蹲素。战略分析眠是通过对自身颂及外部环境的恢分析，制定战滋略远景和业务健使命，指明未板来业务范围和递前进方向，从产而提出一个长宾期的发展目标前。战略制定车战略制定是战非略主题在了解冒分析了外部环老境和内部环境纪，确定了本身泻所有的优势和庭劣势，以及面疤临的机会和威攀胁后，应拟定晕并设计赖以生乏产和发展的经采营战略方案，溜对经营战略方淘案进行评价，脊做出最终决策严。同时，围绕盲经营战略的要乐求阐明经营战筛略的政策，为释经营战略实施狱提供条件。战破略制定是战略杂管理的重要任惯务，它主要解者决以下几个问朽题：如何完成效战略目标，如竖何获取持续的梦竞争优势，如煮何实现可林持续发展。战略实施各战略实施是葛战略管理的行痕动阶段，是使丝既定的战略转抬化为实际行动粉并取得成果的邀过程。它是指波通过一系列行惩政的、经济的金、法律的手段羞，为达到战略观目标所采取的危一切行动。战生略制定的关键水在于其正确性钓，而战略实施央的实施在于其尿有效性。战略戒实施的成败取凡决于能否把实崭施战略所必要潜的组织、资金屠、人员、技术候等资源及各项孙管理功能有效垒地调动起来加板以合理配置。防赚克战略的评估和醋控制颈战略的评估和暑控制辨是要确定战略鼠实施过程中在帅其达到目标上芦取得多大成效菜。战略的制定为过程属于主观慢认识范畴，流其真正的价值兽只有经过实践给才能得到验证弄。在战略欧实施过程中进织行评估将蝴进一步辨认对更外界环境的分僻析是否正确，田所制定的战略萍途径和手段是康否有效等等。管从中发现战略佣差距，分析产旁生偏差的原因贵，根据变化的值环境修改变化身着的目标，使多战略行动更好给地与环境及所腊达到的目标相状协调。锐市汪企业发展战略棋含义诸人类的利益的夏对抗活动，恰远不止于军事中上的战争。随炭着社会经济的盆发展与科技的愁进步，特别是躬进入近代工业查社会以来，各帖个不同利益组无织之间的商业钱战争，事实上清就是新时期经循济战争。所谓促商业战争，是迁指各个具有法吨人地位和独立题经济利益的企时业，相互之间罚展开的以争夺绑顾客、超越竞着争对手为主要杀内容的市场竞样争。或者说是璃争夺市场的竞聚争，包括国内畏和国外市场份冠额的竞争。笋每个企业为了凤自身的生存和婆发展，为了增检加本身的实力艰和财富，就不迷得不在激烈的南商业竞争环境劈中，想方设法卷争取主动，争众夺顾客，抢占壳市场。因此，杰把军事用语的锋战略概念、理霸论和方法，移佛植于企业的经诱营管理，因而怀公司战略概念拔、理论和方法仙也应运而生了灭。企业战略管挨理使企业面对乏激烈变化、严暗峻挑战的经营驾环境，为求得额长期生存和不宵断发展而及进州行的总体性谋阅划。它是企业锹战略思想的集隐中体现，是企年业经营范围的凤科学规定，更优具体地讲，企肥业战略管理是赚在符合保证实缴现企业使命的望条件下等，在充分利用胡环境中存在的句各种机会和创土造新机会的基饲础上，确定企健业同环境的关毒系，规定企业疫从事的经营范响围、成长方向萄和竞争对策，乔合理地调整企懒业结构和分配沾企业的全部资瞒源，从而使企全业获得某种竞背争优势。娘公司战略是价赶值创造的决定凭因素，战略管织理活动禽是最重要的价掉值创造活动，卵对公司价值创杆造力具有重大宽长远的影响。宅通过暴公司战略管理昌，企业管理者擦更加关注企业粪外部环境对企舒业资源进行合恶理配置，实现锹企业资源和环偶境的动态适应讲；能够有效避阁免企业短视行达为的发生，为上企业赢得持续膜发展的空间；傅能够使企业形都成统一的目标统，极大协调各们部门、各环节饶的工作，充分屯发挥企业的协薪同效应，最终杰使得价值创造咳和一些决定市尽场竞争程度与之公司竞争地位宜的价值推动要叙素之间建立明欢确的关系。尤鼻刊企业发展战略令理论实践及应阿用现状炼目前，迫我国的一些知票名企业也在探耀讨自己的发展销战略，制定适意合自己辉特色与亚发展的战略，始进行相应的战渴略管理，英尤其是典一些大型的国政有或民营企业师，剪已经认识到战泡略管理对企业连发展的重大意喘义，并且开始纹着手进行企业吸的战略管理实烂践，明晰企业割的发展方向，巨促使企业步索入良性发展的教轨道。射但是，还有一菊些企业，特别茎是一些中、小贺型企业对战略杂管理的重视程灾度不够，要不姿没有明晰的战前略管理，要不先在战略管理实善践过程中出现钳了诸多问题，压导致战略管理猴的有效性大为散降低。探国内理论界在碎战略管理方盒面校镜越来越受到关悠注和重视，并葱著书立转。但洽总体上来讲，秃我国目前对战角略管理的研究生仍处于初步阶舅段，窑还需要更多地粒引进和借鉴西缸方的战略管理共思想和方法，立有待进一步系滴统的、符合我邪国国情的、结请合企业现状进喂行深入研究。突2.3.6.驾1渐树企业战略管理兴在我国的发展合历程与应用现银状失我国裤企业的经营管狱理实际上也经赠历了从生产导泼向到推销导向道、冰直到战略管理广等几个阶段，烈战略管理的出旬现是社会经济给发展的必然，呆我国企业战略哄管理存在一个著初创、推进和卷新的发展岗的忘过程，也是一成个不断摸索、楼不断积累、不危断前进的过程贴。猪我国企业的战纵略管理的发展浴的不同时期大腰都是交错进行职，大致可以归集纳为以下几个践过程。票（典1虾）橡企业战略管理复的初创时期膝8偶0狼年代初，售国家对宏观经确济的数量及结芬构进行了大幅翠度的调整，今很快就波及到迎企业的生产经窑营活动，随着柱时势的逆转，妖政府的保护效格用大幅降低，辜原来的供需关肺系完全改变，坊企业被迫参与鞭到全行业的争站夺市场份额的战竞争，尖每个企业不知榴不觉重新考虑冻生存问题。同螺一时期，一些倦抗良性较强的炮国有大中型企溉业开始转变生捎产经营管理方滥式，直接或间撕接地学习国际梳先进管理技术云，尤其是企业弟战略管理的最秘新理论、方法赴和技术，并根挥据企业自身的辽实际情况将其祖直接应用于管灾理实践，从而锁初创了少数企趟业在经济结构俱大调整中的企阴业战略管理雏阶形，这里的战熄略管理还处于骡模仿和不断探撞索的过程。刊（怠2满）企业战略管测理的推进时期达8躲0斜年中初，翻我国改革开放锅政策的步幅进抄一步加大，企论业既增强了活挨力，也面临着誓市场竞争的巨旷大压力，为了采在国内市场站纽稳脚跟儿，并妥能在竞争中保燥持着优势地位鹅，企业在战略月管理的实践上厕进行探索，在蝴这期间，不少源企业根据当时肃宏观经济形势狂，结合企业优就势，应用科学纯预测、数量计蒜算的方法来确谁立新的企业战脸略，在企业战抱略管理的实践忌逐步推进的同血时，结合国外界的理论和我国胃企业的实际，闲大量有关企业蜻战略管理的研横究方向的书籍拆也陆续问世，衫战略管理理论楚的出现与各个硬领域的拓展，莲对战略管理的口时间起到很好蛙的指导作用。惊（残3琴）企业战略管尚理的新发展时黑期答8惑0产年后期以来，浸在国际、国内晚经济形势的影已响及制约之下言，我国企业势排必狗将使企业战略陕管理推进到一顾个新的发展时选期，即我国企匠业逐步功由国内经营转点向国际经营，萌由为数很少的建企业外向经营百转向更多企业能的外向经营，裳他们将在更广讯阔的世界经济司舞台上实施其哥企业战略管理蚕，在这一阶段杠，企业战略管溜理的研究在各氧方面作了有益捷的探索和补充茄，借鉴国外的缺经验，我国企筛业战略也作了拾公司战略、事射业战略和功能议性战略的区分征，敞在战略概念上馆也有较大发展翅，战略管理正桑在为越来越多诉的企业所重视镰，对它的研究鸡也越来越深入衫，应用也越来徒越广泛。退我国米企业战略管理写存在的问题喉经过近二十年肺的发展，我国换的企业界和理那论界在战略管烈理方面有了很法大的进步，并酒且抓有一些企业通股过战略管理取魂得了成功。再但是从总体上蹄看，纵由于我国传统势战略片思想兆的影响，计划客经济体制的惯健性，加上接触丙西方战略阴管理理论鸡的时间不长，内对战略的认识关也不是很深刻求，目楼前我国企业的渔战略管理水平托还不高，在实黑际运作中还存应在很多问题。嘉主要表现在：芒（竟1土）企业缺乏战诉略意识阀由于爽受为发展历史、所有处行业或企业待经营管理水平砖等原因，迈企业对战略管钢理缺乏系统的仿了解。夜由于对战略管级理存在茫然或哪狭隘的认识，只缺乏客观科学昏的认识，企业泻战略管理也自每然犹无法提升到企拘业必须要考虑轰的经营领域中催，无法利用战贞略管理对企业志的重要作用。肉（敏2肉）企业战略缺双乏可行性旦企业战略辅的有效性在很始大程度上取决排于战略制订人龄员对企业战略晴目标的确定是或否明确，对企呀业外部环境的禾分析评价是否牙准确以及企业阶内部条件的分她析是否完整、杀透彻百。企业的外部籍环境错综复杂政，如果企业缺盟乏系统、科学虚的分析难免会繁出现失误；对膨企业自身条件舌的分析不当，太企业内部的资拐源及能力必须复满足企业所制析订的战略的要导求，对企业自凡身资源与能力求处于何种状态蛙的界定，害又取决于企业谅的自我判断。乘（党3唉）企业战略朵实施过程中缺胶少相应的组织庸结构调整措施巧企业浮的拌战略目标需要扮相适应的组织数结构。战略目娃标与组织结构捎的匹配程度将病最终影响企业暴的绩效。这是奖因为企业组织鞠结构不仅很大膀程度上目标和姜政策的如何建每立，而且还决决定了企业自身驶的资源配置。哀企业的组织结罚构与企业战略瞧不配套必然妨要碍战略的实施谣，使战略偏离溜预期的目标，雹直接影响企业没的经营业绩，右最终导致战略竹的失败。状企业在战略实搬施过程中必须伯清醒地认识到脆，有了正确的兴经营思路词和匹配的组织英结构后还要有锡相应能力的管以理者及员工才谣能实现公司的曾战略意图，否饭则在执行过程犯中会偏离方向傅，不仅无法实轰现战略目标，该反而很可能会聪给企业造成重候大损失。回（壮4朵）企业战略皇的实施缺少权封变性谊总所周知，企践业战略是基于拾环境对未来发粮展的规划，然朱而环境总是处像于蜜不确定的、变什化莫测的趋势灾中。企业经营凳环境变化的时革间的内容往往涌是不可预测的并，人们不可能头事项准确预测雾经营环境变化排的方向和幅度限来进行战略的嫌调整。因此，林当企业经营的辆环境发生变化夹时，特别是影蚕响贸到企业战略目扭标实现的关键湾外部因素发生抄重大变化时，僵企业的战略管搞理者必须要果作断地对现有的尺战略方案进行太及时修正调整毅。如果企业不抓能做到，这必发将导致企业败惨于竞争对手。压2.4晒房地产业发展村概论搅房地产业的概困念仿房地产业是进笔行房地产投资手、开发、经营张、管理、服务无的行业，属于将第三产业，是槽具有基础性、岁先导性、带动绑性和风险性的棍产业。房地产凯业势与建筑业既有晒区别又有联系就。它们之间的罚主要区别是：寻建筑业是物质扑生产部门，属江于第二产业；朗房地产业兼有冬生产（开发）浴、经营、管理悔和服务等多种观性质，属于第闪三产业。障这两个产业又煤有着非常密切笨的关系，因为辜它们的业务对寨象都是房地产双。在房地产开灭发活动中，房模地产业与建筑投业往往是甲方堪与乙方的合作兄关系，房地产亮业是房地产开给发和建设的甲敲方，建筑业的益乙方；房地产忘业是策划者、重组织者和承担淘发包任务；建顿筑业则是承包头单位，按照承恐包合同的要求敏完梢成台“膛三通一厚平纠”酿等土地开发和约房屋建筑的生桐产任务。谣2.4.快2帜房地产业的乞分类末房地产罢业歇可分为房地产如投资开发业和道房地产服务业暂。房地产服务律业又分为宏房地产咨询、眉房地产价格评慈估、房地产经行纪和物业管理体等。互其中，又将房知地产咨询、房酬地产价格评估要、房地产经纪俱归为房地产中夜介服务业。所白以，漂房地产业的细粱分行业包括房映地产投资开发税业、房地产咨跌询卷、房地产价格灯评估、房地产养经纪和物业管忆理业。娇房地产投资开巴发是臭指在依法取得键国有土地使用腥权急的土地上投资喂进行基础设施孤、房屋建设的尿行为。房地产恳投资开发需要夕土地、建筑材码料、城市基础侦设施、公共配竟套设施、劳动拳力、资金和专段业人员经验等速诸多方面。拼房地产投资开赴发除了取得土环地、建造房屋泳、然后预售或弄出售新建的房舞屋这种方式，羽还有购买房屋果后出租，或者康购买房地产后孩等待时机再转除让；开发盖也不仅是建造鸦新房屋，还有裙把土地变为建殿设用地之后转档让，有对旧房剧屋进行装修改挂造，有接手在耕建工程后继续煤开发等。饮房地产业具有馆资金量大、回锯报率高泳、风险大、附窄加值高、产业乳关联性强等特图点。房地产咨温询业是指为有麻关房地产活动桶的当事人提供搏法律法规、政矛策、信息、技旷术等方面服务宽的经营活动。捞房地产价格评品估是指以房地妨产为对象，由跟专业估价人员志根据估价目的趣，遵循估价原熔则，按照估价要程序，选用适辉宜的估价方法衰，并在综合分邻析影响房地产赌价格因素的基础础上，对房地与产在估价时点变的客观合理价舟格或者价值纷进行估算和判陆定的活动。丙房地产经纪是瑞指向进行房地默产校投资开发、转拼让、抵押、租涉赁的当事人提煎供房地产居间积介绍、代理的衣经营活动。乘物业管理业是兔指业主通过选畜聘物业管理企肆业纳由业主和物业子管理企业按照什物业服务合同秘约定，对房屋滥及配套的设施旦、设备和相关寸场地进行维修谊、养护、管理尘。维护相关区旧域内的环境、史卫生和秩序的贵活动。续房地产业在国饱民经济拉中的作用朋房地产业是础国民挤经济发展的一繁个基本的生产迟要素，涝任何行业的发嚼展都离不开房头地产业。反过碑来说，任何行锈业都拥有一定饶的房地产，都卡是房地产全业仓经济活动的参鲁与者。因此说到，宵房地产业是发衣展国民经济和枕改善人民生活心的基础产业之他一。由于纤房地产业关联周度高，带动力淹强，已经成为乘国民经济的支跳柱产业。它的岁主要作用可以侄归纳如下：株①偿可以为国民经筑济的发展提供花重要的物质条沙件蜻；童②哨可以改善人们难的居住和生活火条件级；拔③范可以改善投资舌环境，加快改党革开放的步伐柿；惧④困通过综合开发袭，避免分散建简设的弊端，有遵利于城市规划尾的实施；慈⑤上可以为城市建辫设开辟重要的研积累资金渠道幻；走⑥讽可以带动相关考产业，如建筑片、建材、化工叙、轻工、电器额等工业的发展其；体⑦砌有利于产业结役构的合理调整位；抱⑧碎有利于深化住瘦房制度的改革悲，调整消费结递构；勇⑨汗有利于吸引外幸资，加速经济疯建设竹；话⑩真可以扩大就业酬面。以上这些涉重要作用，目所前已初步显现式出来，随着国常民经济和房地裤产业的进一步充发展，房地产旧业在国民经济拜中必将发挥更牺广泛、更重要确的作用。俭促进房地产业的健康发展蚂，搏是提高居民住万房水平、改善梨居住质量、满扶足人民群众物谜质文化生活需朝要的基本需求敬；招是促进消费、变扩大内需、拉扎动投资增长、辩保持国民经济饭持续快速健康双发展的有力措京施；是充分发古挥人力资源优口势、扩大社会症就业的有利途猾径。实现房地鹿产业持续健康轿发展，对于全做面建设小康社刘会，加快推进访社会主义现代绳化建设具有十色分重要的意义贞。徐我国房地产业逝发展历史垂我国房地产业弟在计划经济时浊代鞠曾经一度销声醋匿迹，被福利泡化的单位住房耕供应制度所取喘代。自撒从需2遍0尽世赞纪贞8皂0陕年代房地产业掉重新兴起否，肚9抬0豪年代进入快速粮发展时期以来残，我国住房分践配和供应体制孤都发生了根本乎性的变化，全业国房地产开发么投资也得到了店迅猛的发展。伟八十年代以前遗，剃没有人公开地榜把房地产看成泰商品，更不会运把它作为商品蹈来买卖，它自庆然就不会形成匹产业。自党的君十一届三中全童会以来，在经流济体制改革的毒带动下，房地命产业开始启动含和流通。弄八十年代的我煮国房地产业是泼初步形成和发殃展阶段，是房退地产业发展的梦第一次高潮，境使住房这一大手商品的属性得卷到了明确。进变入九十年代，民党和政府为房壶地产业的发展免在理论和实践唯上制定了政策门依据。随着国吩家经济体制改豆革的进一步深抓化，有力地推励动了房地产业幸的飞速发展。兴我国房地产业公已经走出商品颜经济的第二次胀高潮。房地产铁业在整个国民筑经济发展中的动地位、作用、顾意义突出地显言现出来。历史弱进入了一个新衔的世纪，随着币中国入世后投是资环境和法律族与国际惯例靠盆拢，国外公司项和企业、财团码将以更大的规奉模进入我国，克尤其是外资机皱构的进入，有响利于改善房地螺产开发的融资耻环境，刺激房键地产业的发展飘。这意味着房焦地产发展的第遗三次高潮的到词来。谈房地产业发展革形势喜人，但轿存在技的罪问题不少，困勒难偏也翅很大。房地产去开发具有资金盘密集型和生产寄周期长的特点转，从而决定了办其规模经营的怠性质。但是，拌我国的房地产逃企业大部分是钞各自为政，分赌散经营，综合泻实力弱，发展欧缓慢，竞争力拣差，而且各开胁发企业的状况洲也不平衡。这即些都极不适应屠当前迅猛发展连的经济形势和睬人民群众日益虾增长的物质需诱求和要求。睡我国膏房地产业目前表已经形成了一攀套适合社会主航义市场经济要录求劝的运行机制，伏整个行业呈现昨出欣欣向荣的考景象。到目前靠为止，全国射注册的当房地产企业已群达壮6售万叹多悬家，并且出现扁了一大批优秀呢楼盘和高素质闯的房地产开发蛋、经营与管理墨人才。灵除房地产开发耕业外，还逐步辜形成了以评估脊、经纪、咨询触为内容的房地摸产中介业，辰以及补以经营柳管理楼宇纠、小区为主的驶物业管理业，缘从而形成了悟较为完整的中窑国房地产的产猜业构架体系。芒全国各地房地僚产业蓬勃发展灌，各地出现了放许多成功的房肆地产经营模式念，他们中有成总功楼盘的开发决，也有成功的彻中介经纪和成赴功的物业管理师。即密绵房地产业的核每心竞争力理论负核心竞争力是俗指作为公司战段胜其竞争者的沟竞争优势来源趟的资源和能力哗。衡量公司核切心竞争力的四剖个标准：有价隶值的、稀有的斧、难于模仿的病和不可替代的贡能力乎。限房地产公司的芦核心竞争力可倒以概括为四个贱要素：即土地链资源、资本规呜模、焦市场把握、创扰新能力。梳（猫1下）土地资源是害房地产开发的务核心生产资料箩，是房地产公慎司的命脉。同跨时，地价也是河房地产成本的辉主要组成部分晓，约占全部成管本的三分之一鼠。获得位置、支环境优越，价缴格便宜的土地载对房地产公司竹而言非常关键抄，土地资源的尊多少直接影响械到房地产公司绸的长远发展。惨（金2蚁）资本规模带插来的竞争优势选。房地产业作胸为资金密集型疏企业，在资本架上的优势将会再带来明显的规趁模经济。这种己规模经济性首夏先表现为可开毛发大项目，既忧可以通过规模形采购降低成本闸，又可以较好足地完善社区配氏套从而更加容茂易吸引客户；唇其次表现为防建范市场风险的扩能力增强，可巷采取不同的开场发组合抵御奉钉献，不至于因余为某个项目开劈发周期长而导管致草公司经营出现间困难；第三表肾现为可以大规红模储备土地，仁以有承效降低土地获凳得成本及开发命成本。炭（联3卧）市场把握是叶关键因素。房数地产企业的市年场把握能力是样指企业准确把忙握市场运行规巷律和运行过程肿，掌握房地产海市场的周期循各环初。房地产企业咳的市场把握能踢力表现在房地择产狮开发项目的叙定位、产品定敬位、营销方案孤的选择和现代这营销手段的运恢用能力等方面直。房地产公司蝶如果拥有了准稿确把握市场、挽回避市场风险盛的能力，则无赤疑会使房地产飘公司在经营活争动中如鱼得水泄。域（诱4狸）持续创新成琴为房地产企业领生存发展之道马。在房地产业犯中开展创新，麦有助于实现房闯地产行业的持沃续健康发展。浑持续的创新开局发，既是房地析产业发展的未丹来趋势，虏也是房地产企枣业把握产业增章长点，建立和文维持企业竞争啦优势的重要途茄径。房地产企困业的创新能力猴主要表现在房说地产产品设计渣、经营模式创径新、市场营销学创新、房地产弓企业内部管理侦创新和房地产甘企业产技术创烘新等方面。饿3火xx柔高速房地产开借发有限公司外锡部环境分析甩3矩.1浅外部宏观环境昌分析政策法规分析僚（尝1熄）巩国家经济战略鞋决策当199于7戏年以来，借国家做出了扩勒大内需，拉动壤国民经济增长系的战略决策，想并把加大住宅耐建设力度作为收实施这一战略来的重要组成部长分。提出把住混宅和房地产业强培育为新的经喘济增长点和消园费热点。发展茫房地产业与国郊民经济发展的域总体战略高度拐一致。灌（吸2做）住房体制改牧革复199兆8摊年以来，国家担实施以取消福壶利分房、实施夺住房货币化分滋配为核心的住淡房体制改革，胀彻底打破了职纸工住房靠国家择和单位分配的丧计划经济观念葡。辛自己赚钱和利铲用贷款齿买房怕已成为广大居肾民解决住房问旱题的主要途径给，促进了居民撤消费潜在需求霞向有效需求的兰转化。蜻（范3河）复房地产金融政权策材一是由纱于我199傲2妖年呢、烫199促3晋年房地产过热窑，造成了大量隙的金融资金占蛮压，银行吸取据教训，建立了待比较完善的房灶地产贷款审核摆和监控体系，但提高了房地产叔开发贷款的审放查标准，对贷洞款对象唤和贷款项目严绒格把关，房地坡产开发贷款难歉度加大。储二是住房消费牲信贷快速发展端。住房按揭贷尘款对促进居民道住房消费起到毕了积极作用。组三是房地产开林发融资政策。被对于房地产开谅发企业，产业抢资本和金融资内本融合是解决博开发资金来源定的主要途径。秀《投资基金法常》的出台，厚房地产投资基招金也将应运而刃生。但是，投掩资基金的介入写，也将迎来一厅场前所未有的父房地产融资和愉运作模式的变狼革，慕房地产将更多宜地运用资本运勺作的模式来实香现其盈利的目腥的，传统模式留中以开发商为孩投资主体的格解局将被打破，亚由此导致开发箭商的核心地位疑不再。房地产锋开发商将以投多资人的身份船出现在房地产肤行业，它将和宗房地产评估机适构、销售代理丰商、物业公司渡等一起受雇于正投资人。冷四是擦国家对房地产呢市场的宏观调眼控政策惧。薪200剥4驾年，针对房地起产等固定资产米投资规模过大江、增长速度过们快等突出问题惰，中央果断严等把土地、信贷仙两个闸门，提稠高房地产开发摊项目资本金比助例，控制副城市房屋拆迁殊等措施公。矮200戒6孩年只4厕月口2会8烤日，昼央行全面上调粒各档次贷款利俗率谈0.27穴个百分点房，毅200纹7争年，央坚行罪6帝次加息。加息览后，一年期贷姨款利率衣是厅7.47座%弦，存款利率食是其4.14蛙%隐。加息对于抑淘制投资性需求敌、进一步稳定厘房地产价格将干产生重要的影桶响。但是，央横行的加息行为陶在一定程度上错抑制购房者的臂消费需求，同骗时也导致房地许产开发企业融漠资成本的增加圾。败200找7脱年佣1担2诞月堆3透日赢之驱3订月月2莲5伍日，央行两次块上调存款类金德融机构人民币茄存款准备金率摊。另外，忠200祖8陪年开年之初，汉央行缩减了各铲个商业银府行知200鹿8肤年的贷款总额攀，银监会每个雄季度核定各个芳商业银行的贷池款额度。从紧壶的货币政策将庭增加房地产开在发企业从银行杰获取资金的难吹度，使得众多鸭的房地产开发蛋商遭遇资金瓶罗颈。职（待查奇：细200缘8拘年以后相关宏墓观调控政策。牧）丈（辽4晴）土地供应政煎策贸国家穷从撤200救4剧年颈到桌200朴6岔年三年的时间扔里实施了紧缩深土地供应的政弟策，旬200钟7砌年底朗至竭200芦8荐年初，政府在遗宏观调控中对坝土地问题颂的看法发生了能转变，从紧缩训增量逼存量到辣增加供给逼存肺量宿。裂200清7巾年土地供应量滥又一次超过千批万平方米，圈而恰200弹8驴年的住宅用地膀保减证烦100否0核万以上的基础蜓上，还增加了网一块每唤年报40安0径万平方米轿、水5保年抢200糖0架万平方米的经奉济适用房耽划拨土地。土含地政策峰和政府动作方路面的一系列的姓变化引起了市坦场巨大的反应嚷，原来竞相抢闭地的竞标没有膊了，取而代之录的是土地底价剧成交以及为数颠众多的土地流昨标。可以看出险，拥有土地出甲让权的政府通俘过土地出让的价手段同样可以肉主导市场的走戒向。叶（卖5哭）土地使用证长政策幸根据国土资源甲部《招颠标拍卖挂贴牌萌出让国有煮土地枣使用权规定尽》呈的要求，尸自利200过2乔年饺7品月盗1华日期，国有商旗业、旅游、娱宵乐和商品住宅印等各行类经营性土地胁，必须采取招沉标、拍卖或挂善牌等方式出让星，并对土地的轿二次转让做出馋了限制委。巷200载4缠年浓3钱月虹3堆1储日，国土资源馋部、监察部联娱合下平发思7绑1见号令，为协议落出让经营性土钞地使用权规定倾了最后期剩限拘—猾—壁200没4坟年页8茅月毙3陵1川日源。喊“伐83替1吩大限溪”材使土地的协议丰转让不复存在鬼，取而代之的盟是以公开市场寨的招标、拍卖蚂、挂牌。企业杰首先要从有限砖的资金中支付元土地转让价款爸，这对房地产甘企业而言将是蹲一笔为数不少菜的支出。慨此后，资金将郊成为获得土地汤的最重要手段般，尽管土地要桨素和资金要素典在一定程度上灭可以代替，但肚从长远掉来看土地资源唇将日益稀缺，泻而资金则会相泥对充裕。因此祖企业自身的资蝶本实力和融资乡渠道的多寡就冷成为制约企业缓发展的重要因计素光。显200员6跳年壮5娱月时1拴7排日，国务院提滤出了促进房地岗产业健康发展薯的六项措施稍（语“渐国六毕条胸”历）刘，包括住房供拳应结构坝、税收、信贷缝、土地、廉租船房和经济适用吗房建设等方面让。阵“色国六圣条采”伤是国家加强土医地调控、从紧笨控制新增建设警用地的一项重农要举措，增加秩了房地产企业率获得土地的难焰度鸦。降200钓7肝年骗9彻月跌2诞8裂日，国土资源厦部颁布《招标格拍卖挂牌出让送国有建设用地貌用权规定母》私，有利于防止蹲土地出让金拖裤欠，堵住了开困发商以少量资弹金囤积土地的技通道。痰200弃7胃年顶9合月杰3仙0狠日，国土资源迈部下发《关于奥认真贯厘彻睛<兔国务院关于解阶决城市低收入暂家庭住房困难杯的若干意猫见灌>租进一步加强土愉地供应调控的涝通知》，从土芹地供应源头和景资金上保证了燥保障性住房的迅供应。访200于8终年踢1昌月滥7拨日，国务院发臂布了《国务院腐关于促进节约妻集约用地的通馋知》（国撒发桐[2008]桐3拘号文），提出林切实保护耕地奖，大力促进节急约集约用地，暖走出一条建设伍占地少、利用淹效率高的符合锤我国国情的土器地利用新路子昼。国务院《通霉知》的出台，罪意味着国家从抱行政摸、金融等多种焦途径挤压闲置殃土地。在此背量景下，手中已限经储备大量土将地的房地产雾开发企业，必煌须加快消化手狱中土地；受制略于楼资金实力的影讨响无论颠是手中已经储书备大量土地的进房地产开发企勤业，还是手中糠原本土地储备群不足的公司，为其未来拿地都历必须谨慎乱行事拨。傲（掉6数）涂城市化发展进竖程曾目前，我国的雕城市化已经进须入高速发展阶条段的中期。职房地产开发是蹄城市化的重要纠手段。为了嚷发展经济、解阀决就业、启动孟内需，我国实养施了加快城市阔化，大力发展活中小城市、实挪施农村集镇化蚊的战略措施，捎今后弟近环2兴0侦年的发展目标转是人口顾的冬50群%牵将住在城镇，篮这意味着每年尸约有一千万农果民进城，将形立成巨大的住宅帆需求，为房地敲产的发展提供趴了东新的空间。经济环境分析挨我国经济矛和社会发展进协入新阶段，象居民消费结构摸逐步升级，产宰业结构调整和事城镇化进程加孕快兼，绿社会主义市场扣经济体质逐步闸完善，逐步进农入全面建设小沈康社会的化全新发展时期辰，社会政治经头济形势将保持颂长期稳定逃。醉200困6弃年，我国经济杨总量已跃居世启界第四，田国际贸易量已灯跃居世界第三罩，创造了人类策经济发展史上孔的奇迹。党的铃十六大以来，绿我国经济进入喂新的上升期，刷国内生产总值美平均增长速度踪连续几年超苗过削10谣%驼，综合国力和消国际影响力大嫂幅度提高，人体民生活明显改辆善。舱（主1阿）全国来看凡查阅国家统计诞局相关资料虑，授201居0丘年国内生产总毯值及其近几年伤增长速度，及丑近几年居民消鱼费价格涨跌幅绪度。极（粘2锅）曲xx煎来看折查阅盼xx撕省统计局相关箱资料三，堵201元0范年近几年居民冤消费价格指数快。技术环境分析锤当前世界经济交形态移正由工业经济雷向知识经济迈键进，新的科学摄技术手段和经撕营管理思想不眼断涌现母，成为仿推动房地产业味发展的决定性茄力量。父（哀1挣）头“芬四节一行环型”磨将成为房地产汇业开发建设主虽导理念揉随着《民用建餐筑喇节能条例完》役等一批相关行制政法规、行政沟规章和产业政辆策的颁布实施厅，窝“痕节能、节地、湾节水、节材、吴环从保芳”守的理念将成为注房地产业主导为型理念，并且艺要按照国家强慢制皂性标准加以贯爪彻落实正。笼“蚂四节一亲环扒”敢将由一种新型原理念进而转化勒为具体行动皮，驾一大批符绩合撒“业四节一颠环璃”痛理念的新型住满宅也将应运而糟生。弟（训2漫）住宅产业化递“仔所谓住宅产业炼化，就是以社酬会化大生产的属模式来进行住表宅建设，将开温发、设计等各灵个环节组合、沃集成起来，进挡行规模化生产见。是”昨推进住宅产业敬化，实现住宅的的标准化设计煤、工业化生产楼、装配化施工询、规划化管理她，完成粗放型摇生产向集约化块生产的转变、饭非标转化的分算散手工作业为协主向标准化、慧系列化、集成顾化和规模化的促工厂作业为主容的转变，是改运变目前我国住锣宅生产高投入嚷、低产出状况烂的必由之路。辉国务院辱早闭在更199清9劳年就做出了加东快住宅产业化暖进程的决定，居这些年来炊，有关部门和充相关单位一直甚在向前推进。航目前，我国住赌宅产业化存在抗的主要问题为吃：一是产业化拌水平低，没有匠形成完整的产锡品体系，缺乏局领导产品发展抓的技术标准、糟模数协调和市粗场运行的机制港；二是产业化坡程度低，各地肚没有形成住宅丛发展的主导体需系，无法围绕守这一体系去做乱；三是条块分虚割，至今没有背形成一个完整腾的产业链。在宰未来几年，我卵国将会在产业梳化方面有一个箩较大的突破，常一些地产商集比成生产的住宅渠产品停将会批量问世衫，一些国家级谦住宅产业基地艘也将会全面启写动，住宅产业岗化也将券与牛“急四节一据环歌”摧新理念一样不轮断深入人心，微进而变成开发论企业的具体行打动。陈（职3阵）现代经营管岁理思想秧现代经营管理缎想正在对现代机房地产企业家甜的经营理念和薄运作模式产生楼越来越深刻的对影响急。悔“龙战略规划、核途心竞争力、价渴值链管理、品唤牌营销、市场目细分、人力资惧源管理闭、普4截P轿、怒4香C拖、发C炎I墓、粥C知S烫等不再是只是陵挂在开发商口匪头上的装饰，齐越来越多的房嫌地产企业认识差到现代经营管重理思想对企业幕生存和发展的颂重要意义，认烟识到管理也是诸生产力箩。露”动3.1.舍4磁社会文化穿环境分析伐在社会文化环璃境方面，由于宁人们序对生活质量有萝了更高的向往触，对住房周围落的环境要求蜂也越来越高，皆交通便利，治游安环境、购物之、学校等都成河为人们在购房惭时要考虑的重尽要因素，同时跟要求实现住宅贝的社会化和社呀区化，既要李有良好的社会掀服务体系，又修要营造社会文忙化氛围，创造阅富有特色的小役区精神文明。拣我国有巨大的森人口基数，这毛给了房地产开径发企业一个巨鸭大的客户群体需。桂以这样一个人绝口基数为依托恰，一方面普通耕居民的住房需辉求继续增长，扯人均住房面积座有待提高樱；另一方面，蛇随着城市化的余进程，农转非迎人口的住宅需虫求逐年增加，暗国内的住宅需待求从长期来看室是巨大的。廊（近1乱）石房地产的市场称需求状况呈现肝出以下几个主泡要特点：一是狠市场需求的广永泛性。房地产栗是人类生存发模展的基本物质火条件，在一切寿存在商品生产葬和商品交换的皮国家和地区都泊存在房地产层生产和交换，暗目前全国各地识市场需求主要秩为住宅建设、妥办公楼建设酷、商业营业用凶房建设以及其负它用房建设；裕二是市场需求亚的多样性。因正为经济收入、滚使用目的、文们化观念等等的醒不同，人们对阵房地产的需求现也有所不同，鲜主要体现在住犹房供应结构、志住房品质要求讽和社会和谐性奶要求；三是市旷场需求的融资兆性。一般情况揭下，购买房地薄产无论对个人禾还是组织都是剩一项很大的开蹲支，而购买者烤出于经济压力峡或者出于投资明考虑通常会借尸助近日信贷机务构的融资手段严，以及各种商涝业信用和民间滑信用形式；四薪是市场需求的容长期性。房地蜂产作为一项耐蝶用消费品，其查使用期限往往垂高达几十年。病（润2痒）市场需求的贿决定因素善市场需求的决模定因素有：消岔费者的数量、倍购买力、购买医欲望。在市场站需求的决定因锣素中，人口和宰购买力是房地并产开发企业难植以抑制的磁因素，而购买博欲望饺这个因素是可喊以把握的。根香据相关资料显莲示，我国榆的铅“闹人口红利跳期打”挖至少会持续归到悬202撑0评年，这段时期哄总体上我国经典济将保持较快循速度增长，来酱自城市化进程增、人口结构等哑因素的住房刚旅性需求增长和劳经济持续发展蕉带来的住房改防善性需求增长夹态势仍将持续理。抓（凉3赴）沸需求价格弹性衡分析丘房地产作为人倘们生产生活的伙必需品，对购春买者来说很重拦要，而且其替尺代性差，所以港需求价格弹性虾不大。也就是伍说，唱当房地产价格行出现变动时，怒市场对它的需跨求量的变化并符不大，但是，肉不同类型的房啄地产的需求价结格弹性牌也不能一概而尤论。通常，普告通商品住房的鹊需求价格弹性觉相对来说较大泛，适当的污降价会增大需陡求，而相对于亚高档公寓、别坦数来说，价格践的变动对需求丹的影响则较小萄。潜（稻4耐）消费者分析杨当前，我国商音品住宅销售中年个人购房的比佛例超屑过创90劝%初，完成了集团饱消费向个人消茶费的转变。消谅费主体的转变无，必然会带来圣消费需求和消帽费模式的变化佣。住宅作为普颜通居民家庭一捆生中最大的一活笔消费支出，脉消费者必然会星对价格、质量鼠、户型、环境洲、服务有更高佣的要求和更强预的敏感性。同远时，由于不同崭消费者之间年链龄、收入、生形活习惯、文化胀素养的不同，元导致其消费心托理和消费模式煤也各有不同。毙如何适应消费物群体的变化，站及时调整产品尽结构和营销策霸略，成为摆在挡房地产开发躲企业面前的新拳课题。等3.2捎房地产行业发池展分析药国内行业发展内趋势分析欲（亲1瑞）房地产业开垫发完成情况狐据资料显示弃，泼201亲0幼年修上半年，全国救房地产开发投谨资袭19747忌亿元，同比增断长阁38.1%撒，其中，商品气住宅投资桨13692曲亿元，同比增白长脑34.4%展，占房地产开芳发投资的比重捆为帐69.3%割。竭6少月当月，房地督产开发完成投具资达5830种亿元，比上月右增加膀1845阔亿元，增长凳46.3%瞎。翅上半年，侦全国房地产开爱发企业房屋施四工面积询30.84勺亿平方米，同控比增长傻28.7%眯；房屋新开工旺面积猾8.05购亿平方米，同桥比增长灌67.9%端；房屋竣工面夜积哥2.44刑亿平方米，同店比增长拢18.2%日，其中，住宅振竣工面积壳1.96砍亿平方米，增舰长脚15.5%去。鸭上半年，挨全国房地产开雹发企业完成土全地购置面积分18501追万平方米，同很比增长槐35.6%柔，土地购置费闻4221饶亿元，同比增寇长勤84.0%挎。缝（朱2炉）费商品房销售情衔况筝上半年，垄全国商品房销柏售面积欲3.94招亿平方米，比授去年同期增长缺15.4%售，增幅比竭1-5弓月回落要7.1膛个百分点。其泛中，商品住宅共销售面积增长罚12.7%悟，办公楼增长担53.2%电，商业营业用重房增长左41.6%愉。上半年，商未品房销售额贿1.98旅万亿元，同比咸增长较25.4%糕，增幅比编1-5惰月回落浓13.0忍个百分点。其丑中，商品住宅眼销售额增长店20.3%略，办公楼和商全业营业用房分证别增长厌91.5%加和辟57.1%搭。苦（独3导）挤房地产开发企休业资金来源情仰况冶上半年，炮房地产开发企耍业本年资金来披源智33719鼠亿元，同比增月长暮45.6%能。其中，国内吹贷款作6573州亿元，增长竟34.5%谷；利用外资识250坚亿元，增长母2.8%;唤企业自筹资金宏12410晒亿元，增长粒50.9%礼；其他资金恶14487堆亿元，增长脊47.9%答。在其他资金屯中，定金及预波收款营8064古亿元，增长丘40.1%遗；个人按揭贷叠款佣4538与亿元，增长紧60.4%马。删（榴4浙）粥70折个大中城市房娃屋销售价格指晨数扮房屋销售纳价格同比继续上上涨，但涨幅虫回落。罗2010落年享6慨月份，全国恰70得个大中城市房送屋销售价格同望比上涨改11.4%朝，涨幅比拒5缝月份缩小福1.0嫂个百分点；环衫比下降忆0.1%李，朗5番月份为上涨摧0.2%初。南6液月份，新建住岁宅销售价格同尊比上涨帽14.1%舍，涨幅比劳5妄月份缩小挤1.0贸个百分点；环殿比价格与上月岁持平，而摧5达月份为上涨秃0.4%巾。其中，经济球适用房销售价湖格同比上涨亦1.1%扁；商品住宅销芬售价格上涨接15.8%孕，其中普通住滚宅销售价格上壁涨妈15.2%贷，高档住宅销俯售价格上涨卫18.0%桌。与上月相比败，经济适用房馋销售价格持平餐；商品住宅销元售价格下降拉0.1%鸦，其中普通住隆宅销售价格与平上月持平，高父档住宅销售价午格下降装0.2%勾。扯6蓬月份，二手住辛宅销售价格同猴比上涨洞7.7%那，涨幅比宁5伙月份缩小价1.5忘个百分点；环期比下降番0.3%熊，比易5雪月份降幅缩小堪0.1床个百分点。腊奴（宇5技）惨全国房地产开府发景气指数携6咱月份，全国房汗地产开发景气商指数（简映称蚁“辜国房景气指蔬数杠”和）为惯105.06肉，比刻5对月份回落兔0.01滋点，比去年同岂期提高填8.51颗点。响从分类指数看秧：房地产开发科投资分类指数挤为镜105.54繁，比职5册月份回落妇0.02趣点，比去年同慰期提高聋11.94愧点棍;摩本年资金来源滋分类指数为虎113.63偿，比税5轿月份回落赵3.06蚁点，比去年同医期提高派14.90吉点愤;岭土地开发面积林分类指数为猫93.22珠，比家5粘月份提高金3.08鬼点，比去年同跳期提高局0.83猴点具;及商品房空置面绵积分类指数为舟104.65念，比蹈5辉月份提高剑1.17朝点，比去年同熊期提高后16.06返点洽;刻房屋施工面积经分类指数为栗109.39施，比蕉5易月份回落慕1.97拣点，比去年同蜓期提高螺15.50悼点。骗国内房地产市此场的发展与预按测画影响房地产业洒发展的主要因界素陷：一、垃经济搂，剖需要宏观经济腐的持续发展，永奠定人们整体际购买力的基础墨。贴二、非人口糠，刑人口的增长增和城市化进程狠的加快裹增加了对房地敲产的需求。戴三、技术，围技术因素使得陕房地产开发的汪产品类型发生危变化，竖比如建造高层办建筑的能力在且增强，影响到柿房地产的产品棵类型。狐四、冻土地使用模式须，我国土地使括用模式将会掉不断水发生变化。圣从土地出让形迁式来看，由政萍府征收农用地兔变成国有土地籍后再出让。通什过土地储备，减完成了懒老城区旧城改止造，拆迁进入牙市场，将来也亮可能农村的房慧地产市场会启僵动，农村的集荣体土地会以一瓣定的形式进入耀开发商领域。舱五、什金融体系，支能持开发商禁的金融产品，的目前来说比较益少，主要是银皱行贷款、开发购企业上市（从笨市场上融资）揪，掉相对于欧美，诸尤其是没过来白说，美国这一析轮的金融风暴燥就产生于房地土产、金融衍生良产品、次贷危橡机。六、房地捆产类型、开发熊商，开发商的胞构成和开发的娇能力，还有政颠府对房地产业悦管理的模式。讨就住宅来说，帽提供住房保障膏的覆盖面。综链上这些因素都渡会影响到房地期产业的发展。蹲表坏6贿：转2010洲年房地产开发材和销售主要指齐标完成情况鸦指标家单位至绝对数闭比上年增长宪%乌投资完成额今亿元茫48267义33.2瓜其中：商品住特宅铸亿元扇34038滋32.9够其中：瓜90届平方米以下住口宅糖亿元咽10665那27.4栋房屋施工面积打万平方米宏405539阀26.6晕其中：商品住绞宅苏万平方米计314943姓25.3泡房屋新开工面懒积鼻万平方米窃163777载40.7梨其中：商品住揉宅驴万平方米本129468鹊38.8拔房屋竣工面积均万平方米激75961唱4.5剪其中：商品住年宅烟万平方米亮61216省2.7舱商品房销售面冲积耗万平方米厘104349衔10.1久其中：商品住名宅轿万平方米骗93052习8.0俯本年资金来源带亿元傅72494剂25.4翁其中：国内贷样款掏亿元蛾12540考10.3杏其中：个人按返揭贷款患亿元棋9211悄7.6仿本年购置土地老面积赞万平方米昨40970明28.4植完成开发土地轨面积聚万平方米只21254续-7.7罩土地购置费铸亿元视9992撑65.9厅不同的经济因只素会影响房地络产不同的产品熔类型。汤商品住宅受到拔家庭组成速度剃的影响，这里聪指的是家庭的侨规模，过去是晋几代同堂，现远在越来越小家泄庭化，两代户界比较多，所以投平均一户暑家庭人口不超投过三个人陕，阻2.睡8晕、杏2.炉9脸个人，每户就询需要一套房子按，即使总人口疤不变碗而嫩户数增加了，睬也会使得对住盼宅需求量增加迎。现在还有离蜂婚率的增加，屑原本是一户又妨分成了两户，该两户又需要两省套房子，攀所以家庭的小伪型化就导致了呜对住宅需求的吸增加恐。冰201呢0拦年，首先侦是燥宏观面的政策迎变化，中央经隙济穷工作染会议的召开，岔一些宏观经济香管理的政策已酬经逐渐明朗，啦有积极的财政格政策和适度挖宽松的货币政姻策，娇4务万亿投资继续封实行，支持消残费信贷，极大讨地支持保障性地和棚户区改造竟住房，国家继嫌续增大支持力档度，加大供应夜。保障性住房寇在正200另9祸年没有完成计检划，只完成景了章20忍%傍多的计划，魂在序201器0误年保障性住房嘱会进一步有所直增加，棚户区乏改造有优惠性耀政策。加强市形场监管，对房产地产市场的监要管会采取不同扑的动作，对开心发商囤地骨不开发还会增贺加惜查处幕的力度，捂盘乏惜售也会增加愁对捂盘的监管辞。穗xx日房地产疗市场现状幕“狡十范五屋”泽期间，房地产锹业在高速增长册过程中，保持梦了供求两旺，谅供求总量基本役平衡，总体上羡呈现理性、健妇康、有序地发桑展态势，但也斯存在一些问题率。撞在状“赞十一撕五蝶”眠期间，深入贯瞎彻落实科学发穿展观，引导房谜地产糕业与社会经济齿协调发展，优朗化供应结构，跌初步构建住房抢保障体系。负（赶1失）舍“烦十虫五义”割以来房地产业木发展伏的现状特点可港以概括如下：层房地产业发展鹅迅猛，开发投盾资规模增加，集对貌GD绝P顽增长的贡献率遗不断提高，成律为支柱产业。眉房地产业增加束值可占奉GD仪P脉比重鹊由需199捧5铲年怪的炊3.7写%稿增加杨到抓200永4献年饱的泡8.4%翼；房地产市场莫不断得到培育踪和完善。以土乐地储备、招标屯、拍卖、挂牌届为核心的新的组城市供地价格寨已经形成粗；房地产开发辅和投资规模持美续增长，二手担房和一手房交博易规模并驾齐带驱，痛房地产金融、油中介、保险等硬配套服务同步阶发展；市民居旱住水平得以较什大改善。当前姻房地产市场也下面临一些问题衫：壁相对普通市民我收入房价上涨楼偏快、涨幅过盘大；房地产资步金链挺过度依赖银行勇信贷，对民间脆、境外游资缺另乏有效监管；签针对中低收入盏阶层的住房保暴障能力不足，欣普通商品住房旁供应不足。壮（欣2巨）爸“扣十一柱五窜”皂期间，驳xx沫将继续在科学言发展观的指导退下保持快速健自康持续发展的庆良好势头。幸xx奋省委、省政府宽在阁200科3健年下发了《关劝于加快城镇化佳进程的决定》模，提出了决xx扬省城镇化进程烛，即：量到浑202符0挺年城镇化水平企要达嫌到电50释%洋以上，则每年总城镇化水平要稍增阻加而1.加4潜个百分点以上傻，每年将新增肃城镇人躁口嫌13惕0宰万左右，按人驻均住房建筑面件积教2双3侵平方米计算，报今崭后献5铜年就辟有窝1.探5利亿平方米的住捏房需求，如果锐再加上现有城岂镇居民改善住馆房条件和旧城郑改造等因素，闭每年住宅需求灵将蛮在造400钞0历万平方米以上假，扎以每平方米建偶筑造英价蝇600-80号0艇元计算，每年井的住宅建筑投等资将达福到钓30厕0碗亿元左右。盆(3街)俘与此同时，房付地产业圆在肃“指十一旺五赔”塘期间也将面临语一系列挑战：捡如何破解土地键供应趋紧的难贴题？如何为新张增的中低收入貌家庭提供可负亭担住房？如何钞解决因居住与捕工作矛盾印发黄的交通拥堵？甩如何命保持房地产市储场的健康平稳色发展？就《班xx旋省人民政府关独于严格保护耕寒地保障科学发科展实现土地高持效利用的若干伸意见》来看，抵为了实现土地眉高效利用，锻到岂201恨2堂年，大城市和的区域中心城市什的人均建设用安地控制名在翻9天0迅平方米以内，恒中等城市控制回在淹9逆5板平方米以内，桶小城市控制荒在在10款0胶平方米以内，活建制镇控制悄在典11羽0牵平方米以内；拳大城市和区域敌中心城市的城倡市建设容积率妻原则上达馋到丹0.叮7彩以上，中等城般市达亡到疼0.舰6懂以上，小城市倡达茄到押0.胸5气以上。且郑州市房地产特行业发展概况惜据似相关熊资料统计，教200涨9油年上半年郑州介市区销售商品爱房锹4591沃6村套，平均每天偶卖关房爱超矛过资25盖3挨套，较去年同拢期上涨胡了君83.8派%兔，困比去年同期多笼卖宫2093府5跳套；销售价格细每平方所米库445郑7搏元，较去年同霜期上涨旋了涨12.47铜%浆，叫比衬200球8或年同期每平方四米上涨醋了敢49爽4宁元，丸与阶200恋8雕年底的销售均赞价相比奋，黄200厘9贱年上半年每平番方米商品住宅浴销售均价上涨拣了兽46然3盒元。住宅二手毅房上半年共成久交还1085赢9诚套，比去年同怀期增疲加青522条0敏套，增幅高院达容92.57光%续，二手住习宅技6滨月份瓦的成交均价为闲每平方抗米晒316废2狐元，为历史新度高，胁较肝1卵月份每平方米依上涨薪了霞24肯4疼元，上涨幅度且为禽8.4包%讨。仿上半年涌郑州市市区商减品房批准预售股面杏积喊259.85牙万平方米，较物去年同期下降香了痕34.21稻%竟。其中楚商品住宅批准辉预售面疲积冤225.0径3福万平方米，较祖去年同期下降正了矛28.05券%瓶。非住宅批准吸预售面桑积睬34.8民2附万平方米，较央去年同期下降父了夜57.65%兰。从近两个月贷的统计数据来锣看，才随着郑州市房觉地产市场销售雀活跃，开发企宰业也相应加快地了投放速度当，面6胆月份郑州市市磁区商品房批准止预售面视积槽66.6男3叮万平方米，较忧上月上涨奏了掀141.22冒%舞。截桌至螺200后9阳年驻6勿月底，市区商易品房累计可售察面积竿为跳642.9泼4趁万平方米，较质年初控的讯900.1盟6膊万平方米下降汁了幻257.2征2览万平方米，平请均每月消汁化匪42.8裕7真万平方米。这脚主要由于上半严年商品房投放乌谨慎，销售旺蛛盛。黎上半年郑州市栋累计投资完份成虽181.0问6臂亿元，比上年路同期增点长链1.7彩%俊；新开工面称积芒427.1造3骨万平方米，跨比去年同期下霸降预29.9胃%在；竣工面付积享107.5迈8席万平方米，炎比去年同期下落降篮20.9仇%袖。投资完成辰比去年同期小斯幅增长，新开蒸工和竣工情况姨比去年同期下臭降贱明显，主要仍煌受金融危机、剖企业资金紧张的、开发企业对岩市场前景信心核不足等因素的万影响。也但随着经济的修复苏和郑州市欢商品房持续旺门销，下半年各盟项指标将会逐赵渐走高。井200盐9待年以来，郑州盘市房地产开发强投资与销售增掠长起步走的态拉势被彻底打破捏，虽然房地产绒企业的资金压泥力得到一定缓掘解，但全市房作地产释开发投资持续持低位运行。同羞时，全市序房屋功新开工面积持带续下