某小高层白领公寓可行性报告

××××屋业开发有限公司××花苑（一期）房地产投资可行性研究报告总论项目名称：××花苑（一期）小高层白领公寓建设单位：××××房屋业开发有限责任公司建设地点：××市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临××花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场。项目研究范围：在对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标分析。对项目的经济可行性进行综合评价。项目编制依据：（一）《中华人民共和国国有土地使用证》（No010643607）（二）《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号<98>562）（三）《关于北京路豆腐厂至荣军鼓楼医院实施旧城改造的申请报告》（四）《中国××××花苑》（黑川纪念建筑.都市设计事务所）（五）国家计委和国家建设部发布的《建设项目经济评价与参数》（六）国家建设部2000年颁发的《房地产经济评价方法》（七）关于××××屋业开发有限公司等建设项目可办理有关手续的通知（城规指[2003]23号）。建设单位概况：××××屋业开发有限责任公司。××××屋业开发有限责任公司为××花苑的房地产项目公司，公司成立于1995年，注册资金500万元。为项目公司，主要业务就是对“××花苑”商住楼项目进行房地产开发投资开发与经营。可行性研究结论：经认真的调查研究，对建设开发××花苑（一期）的必要性进行的分析，对该项目投资后的收支和偿债能力进行了详细的测算。我们认为：建设开发××花苑（一期）从社会效益方面分析是必要的，项目市场稳定，从经济效益方面分析是可行的。主要经济技术指标：总占地面积：3,039平方米建筑占地面积：1,257平方米络容积率：羞惯池术11.80潜建筑密度：衣危通4缝1吵%宫总建筑面积：润45,09裙2区平方米离建设总投资：控浇出8,9挖71.7锄4劈万元唱充月其中：自图筹捡鸦4响,601.7障4洽万元土呈乔或银行贷撕款傲矩4,37脚0傍万元患投资利润率冷：摩挨肠颗24.44%笨内部收益率尝：灿盟稍体54.17%宪动态投资回收陪期丛：华粥浩1驶年润零棍9梢个月肾贷款偿还期：忌帆尝鞭8拿个月昏项目总投资为投8,971.只74和万来元旬,核狭银行贷款总额舒为浪4,370.言00薯万元，贷款利嫌率为银行油一年期贷款利再率复5.31根%羞。经测算该投爬资项目的所需取银行贷款的偿吃还期为警：重8牢个月。还本付贪息能力较好。滋投资回报率凳为巩24.44颤%崭，高于银行一替年期贷款利秒率搭5.31戒%搅。项目内部收途益率为振54.17%书，静态投资回宗收期乘为讯1纪年浙零脏1虑0富个月。咐第一厅章胃序槐概欠碧舅述枯一、项目实施度的背景桐随着经济的不专断发展，人们悉的经济条件得个到了很大改善韵，开始注重生背活品质和家庭谱投资。人们的锄生活质量在不荒断的提高，而伪住疤房颠—弯—胁这一人们生活公改善的重要标汇志，已经成为飞了市场消费的妨新热点。椅今年以来，全取国房地产投资建速度持续保持你3罢0迎％进—之4桌0插％的增长势头恒，中国房地产罚市场经腰过议3贡年多的高位运喷行，际目前图还处在持续发段展的热潮中，平市场的需求持趴续旺盛。各地援各种新的楼盘材不断涌现。人辜们投资购买住尺宅，改善生活涌品质的需求逐夸渐释放了出来妙。赴同时，为改善嗽投资环境，塑辱造城市形象，缸积极向小康社覆会迈进，政府忽也开始大力促谋进城市的开发滑和改造，美化皮市容环境。纵北京路豆腐厂源巷到荣军鼓楼拍医院片区掌是骑×蛋×镇为数不多的在袖市区残留的旧血危房。该区域翅原属桃源村、滑大厂村农村住谈宅和部分单位晚宿舍，区内部直分房屋尚为土瞒坯房屋，历史鸽上没有进行过思合理的规划、手建筑密度大，挖住房拥挤，无涨安全防火通道出，居民生活安害全保障性差，照临街面基本是石以旧房、危房背为主，柳对笑×厅×蔑市的整体市容历环境造成了很段不利的影响。劲为此理，晋×××陡×防房屋开发有限吉公司配合政府朴提出的解普决毫“瓦城中脚村翅”园问题，准备对这该片区实施旧慕城改造，开发拣建设高层公寓备，为美户化伞×燥×誉市容环境，塑忠造喇×文×献的新型城市形匆象做出贡献。纠二、项目建设盼必要性狸（一店）恨×离×软是云南省省会邀，位于滇中高窑原，人能口票46墓7去万，其中城区听常住人口超酬过嫌17显0个万，经济发达跨，文化丰富，抢是云南省政府围和各省级机关郊、中央及外地递驻滇机构的所悲在地；是全省弟的政治、经济迫、文化中心；笔同时，处于中馒国与东南亚国委际大通道的起弄点，区位优势拼明显，城市发蒙展迅速。因此葬，需要不断提友升城市住宅的利建设，以满足稼未来经济和社油会发展的需要勾。海（二）住宅建锻设是国家建设劣小康社会中重燕要的一环，住盼宅品质是人民真生活品质提高匀的重要标志。求对国家而言，均小康住宅是否爱普及直接标志志着是否实现小隔康社会，各地贺政府皆将住宅锻建设列为重点战。庭镜（三）国家实真施西部开发的享战略对云南以南及援×仰×磁经济起到了极箱大的推动作用小，不断改善住句宅等基础设施泉建设，是改善莲投资环境，扩礼大对外开放，监加快经济发展仔的重要的环节厦（四）在现代尤社会，住宅是宰标志着个人生顶活质量改善和膀提高的重要标压志，价格适宜件、居住舒适的腾住宅已经成为愉了人们首选。授（五症）僻×砖×隶市政府高度房过地产业的发展牌，把发展建设驶住宅等城市基仇础设施作为本私地区的一个长势期坚持的建设普重点，并希望浊借此实够现肿×钟×阴的跨越式发展脏，使房地产业据有了强劲的增隙长势头。巨（六灭）河×瘦×垃目前住宅质量本还远不能满足航发展的需要，来据统计目贯前洞×映×短城区住宅数共轻计答约痒500,00拖0捕户左右，其中艰绝大部分为普苹通温饱型住宅瓣。还远不能满及足为住户提供剩真正高品质住恶宅的需求。价渐格适宜的高品东质公寓式住宅涂市场还有很大然的市场空间旬。茶衡鉴于以上原因槐，陪在柜×态×木地区选择投资固高品质公寓式轻住宅是十分必唯要的。滑第二亲章酸销项目编制依据渠、研究范围及执目的一、编制依据宁（一）《中缸国流×××踢×现花苑》（黑川由纪念建民筑冒.痛都市设计事务翻所）抬（二）国家计祸委和国家建设说部发布的《建扰设项目经济评员价与参数》沫（三）国家建醒设炼部张200落0食年颁发的《房构地产经济评价尖方法》二、研究范围辉研究范围为：偶该房地产投资哀项目的基本概脱算与成本估算馆、建筑户型设掠计、市场价格看定位及客户对醉象分析、项目孔投资资金运作霞及相关财务指志标分析等。三、主要目的糕对该项目的投烦资决策提供专训业化、科学化耳、规范化的理巩论依据；优化乐方案，筛选出颗投资和技术上龄可行、经济和筑财务上有利的谜最佳方案，减笼少投资风险、蹦提高投资效益补。明细投资成栏本核算，使投保资者有效地控帅制投资成本凯第三云章耳吧居市乡妨场均划分即河析燕一、宏观市场牵分析性最耕近杏2替0谱年来全国建成骤住歇宅估5甜7诱亿平方米，相盟当畏于屠8倘0肚年代蹲前昌3蔬0驼年的近近徐1疫0们倍，我国城市身住房状况有了扩很大改善。然漏而进入新世纪酿以后，住房正辱在从生存型向陵舒适型转变；轧房地产业的生棉产方式，正在岭从速度、规模识型向质量效益焦型转变。讲品细牌、重环境、季重质量，成为脏住宅发展的关帜键。住房建设客的动力机制辽也谢发生了变化。怀过去靠政府的些政策支持，潮从企198进8轧年至今引近贴1俗5迫年来的住房制始度改革，使人拉们在住房体制悬和住房消费观裤念产生了屡较大的变化，辣住房的商品化槐已经在全国全芒面普及，炭今后购房兰将第主要靠个人诱的经济承受能末力和心理承受弯能力币。人口增加、授城市化进程的焰加快和人们要桑求改善住房的屠愿望，成为住科房发展的三大痕动力欣。隐狗同时，倡房地产市场日思趋规范，企业侧面临优胜劣汰舟的严峻挑战。忆全附国眨2.摊5晓万多家房地产写开发企业，一总级、二级企业牙不鸣到嚷1/貌5第，一半多经营怪不规范。国家帖将强化市场的辰宏观调控，整怎顿规范建筑市舒场，一些不规予范的企业将受筛到整治。为防务范金融风险，席房地产经营贷口款的门槛提高轿。理耻这些都对房地袖产开发提出了湖新的挑战。另遣外，随着人们障消费意识的成央熟，从众心理达逐渐改变，人迈们在生活中越慈来越追求个性童化，表现出比改以往更为强烈羞的个性意识。箭在对住宅的需泡求上，也同样扎如此。寻为适应这种变谋化，圣目前的房地产煌市场细分亏也妥日趋精细，产准品往往都是针盆对某一部分客末户量身定做，绍精心打造。这唤也是房地产市浙场日趋成熟的债标志之一。以建前禽的哗×盏×阁房地产市场的参产品大都较为挡粗放，没有针枝对特定的客户脚群来细分市场点，但近年来随醉着住房消费主忧体的转变，房寿地产市场竞争衔的加剧，越来正越多的开发商领也更加关注房到地产市场细分跨方面的情况，悉也投入了大量划的人力、物力拒进行专项开发衣研究，并在性从中寨取得了不错的油业绩尝。逗德小户型晃的砌火爆监和蛋Townho轰us纺e社取得成功逐，锦实际上就是市恳场细分取得的潮成功。望以往有的楼盘朴，从三四十平锁方米的小户型尺到两三百平方穴米的超大豪华都户型应有尽有迷。但从销售的乔情况来看，往拍往会留下一些瓜尾盘，使开发谁商的利润在尾品盘中沉淀返。去作为开发商来浊说，由于自身笼的资源有限，愤也不可能满足饰所有层面的客纪户需求胡。组孝作为开发商，弟要满足市场的政有效需求就必扣须进行有效的缸市场细分，而桌作为消费者来绩说，也希望与破自己一样的人柳为邻窝居鞋，以免居住环优境过于混杂从帝而影响居住质役量。有以广较基疮·郊鸥翔雅居等为结例，就很好地阳说明了居住消巡费的同质化需怜求趋势。广慰基袜·溪鸥翔雅居在满扛足对居住的出甩、入、住、行漂、文化等方面内的需求方面，消进行了大量深祝入的研究，在鞭现阶段谊的经×仰×悄楼市来说，应认该是一种开发方理念的创新。讯对满足居住的边同质化要求来盯说，无疑反映招了妙×跌×殊楼市的一种发独展趋势，同时絮也将促社进拦×吨×线房地产市场的绵发展躺。势二塑、叨×聚×社市场基本情况擦浊争按夺×柄×协市的城市规划尘和房地产的实飞际现状情况来五看步，免×象×芒滇池国家旅游必度假区以其优柜美稀缺的自然裁景观资源和日葵趋成熟的生活旧配套无疑将成量为今洒后潮×围×广高端产品的首车选成熟片区。气这一片区集中晒了一批包括去榆年表现较好的震阳光海岸、听录涛雅苑等早驾期在×你×攀高端产品盘，跟另外随着商网傲、学校、交通恐等生活配套的接完善，加上原浮来的民族村、歇红塔体育中心倚等优势资源，饿以广绳基竭·愧鸥翔雅居为代园表竿的懂×畏×汗新一代高端房甩地产产品将进渔一步加速提升念这一成熟高端断片区的形成。充广速基遗·必鸥翔雅居吸取禁了以雅往取×情×欺高端产品个性落不足，缺乏鲜黎明特色等的经旧验教训，在产奖品特色方面，护针对高端产品用消费者个性需株求差异性加大帝的特点推出了碌新一代的个性叛高端产品。从砖市场的发展情染况看，以广铲基架·爪鸥翔雅居为代吉表的高端产品触楼普盘膜，乘以及这一片区脱的如彩云水榭好、金家大院、服滇池卫城等楼扶盘将共同引葡领贡×颠×放滇池国家旅游犯度假区这一院黄金齐片区在今年年析末、明年年初肉把奋×规×雕房地产市场的镇高端市场推向灰新高。宗认免而以隆×竿×立市北市区龙泉外地产开发的新耐盘蛮—规—厕江东花城每为代表的城边你低价楼盘则在哗工薪族中拥有搞较大的号召力誉。尖江东花城率先减举起稍了炎“炊１５００元／酱平方米鞭起返”惕的特价大旗跃，随旱后，位于小虹暮山的星光之约暗再出惊人之举喇，爆脾出立99晴9基元的特价房。然虽然这两次特走价房都有炒作柄之嫌，真正的和价格战没能打秩起来，但这足李以让人感到平陪静表象下涌动表的力量。别价格较低、质蚁量可靠的楼盘忙总是能受到人崇们的欢迎。普与此同时，以居位于白塔路社的霞8安6轿街公凉寓哈U2屈为代表的市中插心区域的高质齐量小盘依然受打到都市白领们界的追捧，端继瓣200翻2扰年划5牌月开盘以来天泻天人流不断，劈特别是在二环盆路内原则婚上浑“限只拆不奔建忠”姥的政策出来之花后，更是受到锦了购房者的弦青睐肚，虽然没有打聚广告，开发商咐也很低调，可钢每天的看房客蜻户箭仍冻然不低于五宋、佣六十；你仅用不到一年宴的时间就全部纯销售告磬。使什得小户型的神把话得以继续延构续。窝从蔽“姿阳发光值A地版瞒”溉到行“蚊8营6贵街公抹寓烟”胆，残从萝“查春天映爆象兴”扩到撑“某澳霖公省寓酸”…腐…锁可以毫不夸张逼地说，乔前两专年商的眼×桃×系楼市小户型独便步天下坡。嗽这种总气价吗1雁0紫万出头，首射付钥1怎万左右的小户舌型，成为人们泄购房首选的产丽品。透过现象状看本质，究其研小户型热销的晒原因，我们不歪难发现：其一赢、目前在股市蓝震荡，银行个俊人存款利率较验低的情况下，板部分坚持资者政（中产阶级）先则把投资方向搭转向住宅投资摔。其二、渔在柳×浮×白这种经济并不嫂很矮发达的西部城姥市，居民收入僚、消费需求相慰对沿海较低，末因此愿选择经则济型的小户型挣。塌从长远看，小菜户型不会一直幅受到市场的追冶捧。但对特殊著的消费群体而截言，它依然具丙有较强的吸引戚力。偿小户型产品洪永远不会称“继寿终正阔寝除”轻。城从斧总体子来看，骆目前汤×乌×岛楼市缺少亮点妖和热点。一是扎供求关系导致胀市场上再也没糠有了火爆的购溪房场面，局部陷价格有所下调仗；二是由于市辅场上缺乏好盘柿、靓盘，没有库激发出购房者出的有效需求；赴三是房地产开简发的政策面导牛致兔×轮×咳楼市大环境正避在发生转变，极开发环境的转恐变在一定程度才上造成了当前幼市场的沉寂播。谈对楼市造成重糟大影响的两大终政策一乐是贱×橡×茎市以后房地产葬开发用地由土毒地交易中心招胜标竞拍，协议庸出让终止；二教是糟×紫×谢市二环路内原巩则上只拆不建荷，台有师9税0拴个左右的房地蹲产项目因此而乎被撤消。对于未第一项政策意越味着今箩后范×叔×杰楼市竞舱争结将升级，房地川产市场将重新臂洗牌，很多广无资金实力庆的中小开发商港将出局，土地无储备、资金实帐力、人才、品巡牌等都成为了裤房地产开发企肝业竞争中不可衔或缺的重要因穴素。对于第二染项政策的实施槽，除了会黑使表×掩×温的整拐体鹊城市环境有所夸改观外；还将夕会使二环路内礼在建在售项目靠的价值提升而隙变得炙手可热循；同时将加速标楼市郊区化的软发展趋势萄。掌所以，可以说啊政策因素左右促着当突前仇×掏×钢楼市的风云变阻换。土地政策盼在初始执行中难的一些变化因括素型也吼是造成当前一朱些大盘迟迟没酸有动工的重要单原因。轻前两肃年从×叛×猪房地产的开发策，竞争焦点主蜡要集中在概念忘、环境之类的霸战术性层面上洞，经过近几年届的发展后，房庙地产业已上升吹到了一个更高照的竞争平台。保照拌抄正照搬外地经验骗，兼通过概念炒作党卖楼的营销方挺式对老百姓来呼说已没有什么至效果了。今年轰在市场沉寂的觉环境下，务实轨的方式营逐渐顺成为主流拉。户型格局重穴新受到购房者皱和业界重视恳。板三岗、垂×樱×遵市场细分议根据敏“恨购房欢乐猛节监”应对烘×畏×新房地产的市场售调查，按局不同消费人群尸分类及其对住泥房的选择锣，换根据被访者的币现有住房面积它、购买商品房饥次数、打算购男买住宅的单价反、面积、房款西总价、户型、尘年龄、婚姻状刊况、学历、家想庭人口等指标霞进行了孟几害类分析，限我们可以发慧现胳,×颈×招的房地产市场昼可分为骆四类相对独立越的消费群体植。厨尺第一类仰：吼为年龄较大且选学历较低的消刊费人群。他贪们屠4大0俯岁以上，已婚讲，中有男52.6床%虎的人是高中以秃下学历，他们军中脏有霉86.8岭%滑是三口以上的饥家庭，其中殊有目34.2躲%嫌是四口或四口税以上的家庭。慌他们首有敢76.3受%坟的人居住面积午在善8舟0绢平方米以下；碧第一次购买商队品房的从占伐78.9共%长；他们中段有然94.8慰%跃的人选择单价饱在宋210凡0楚元灶/胃平方米的住宅斯，其敏中鉴50衰%康选择单价术在纸170浓0壳元独/喇平方米以下的俘住宅；他们中垫有延73.7清%唐的人选择的住载房面积帖在纠12畏0讨平方米以下，脸其目中眯34.2盗%坡选择住房面积岂在防10括0止平方米以下；轰对于房款总价拥，他们中乱有阔78.9径%落的人选战择章2升5木万以下，其济中则63.1舅%寿的人选渐择苏2肉0扛万以下的住房障；他们中滋有垃39.5易%并的人选择三室举二厅二卫的住阻房，先有段29枕%委的人选择三室握一厅一卫或二句室二厅隔。著驰第二类为年龄暗较大且学历较巾高的消费人群苹。他们基本上六是黑4油6钉—或6腹0渣岁，已婚坑，师83.4凭%够的人具备大专确以上文化，他舒们的家庭人口代基本上吃为凑2弄—错4短人。他们现居且住面积怪在绸8桶0融平方米以下的羊占左83.3麻%得；基本上是第耕一次打算购买董商品房；他们苹中姜83.4绢%威的人选择单价荷为麻170狮0采—轧230勤0倦元费/特平方米的住房服，也有一部分改能接受单价抄为续290遗0庆元蜻/宰平方米以上的浑住房；他们选放择的住房面积教在辉12皱0洋平方米以下；酷他们能接受的脊房款总价多宝为渗1荡0煮—寇2绿5友万，其中土有恶66.7微%拉的人能接浩受雹1定6寿—琴2巡0店万的房款总价材；他们中遥有御50钟%品选择三室二厅名二卫，也林有炸50乎%姻选择二室二厅捧或二室一厅仇。战茂第三类为年龄课较小且家庭人喜口较多为两人风的消费人群。棒他们乐有伸86将%宵年龄覆在扩3羡5吧岁以下，已婚垂的志占潮57.8颈%缠，未婚的赞占捧39.1鞠%羊，匆有垃87.4坊%块的人学历在大息专以上，他们领中舒78.2切%乓的家庭人口在筹三人以下，其饿中涂的冰26.6蛛%扫为二人以下。畅他们现居住面石积孤在摊8瞎0饰平方米以下的团占通85.9漆%摸；第一次购买栗商品房的干占晓76.6每%刺；卵有盲90.7存%胜人选轻择韵210沾0携元帝/圣平方米的住房竖，其文中成68.8蛙%搭选兰择踏170声0盏元已/员平方米以下的员住房；他们选旧择住房面积幼在菜12耕0抢平方米以下的脆占旧82.9当%遍，其完中叫54.7补%推的人选盲择敢8在0元—萄10例0拆平方米；他们娘中竭有左95.3史%唯人廉能接受总价珠在疑2麻5裤万以下的住房腰，其卖中准62.5踪%喊的人选择总价腰在资2矩0校万以下的住房落；他们中壮有导32.8勿%宪选择的户型为夺三室二厅二卫嫂，菊有苦42.2比%基的人选择三室正一厅一卫或二栋室二厅固。签显第四类为年龄摸较小且家庭人飞口较多为三人脏以上的消费人箱群。他帅们音4们0秧岁以下，已婚荣占笋80料%田，未婚祖占茧20嫩%揉，均为大专以召上学历，其中徒大学本科以上卷占撤66.7宅%济，鸽80核%慕为三口之家。待他们现居住面塌积基本艰在架8肌0括平方米以上，首其中残有妖60版%后的人能接绪受链250炒0剩元热/乒平方米以上单监价；他们选择似面积巷在冰14薯0违平方米以上的欠住房；接受的叔房款总价笛在脆3颜6系万以上的住房敬；他们选择的声户型为四室二关厅二卫或跃复鱼式甚至别墅搭。咽伴从轻消费者选择的昌物业类型与其倍年龄、学历和喷家庭人口的关语系灯来看，也呈现持一定的相关关稍系。见下表：朝表沿1胳：潜物业类型的选书择与消费者赴年龄酬的关系决年龄趁多层愿小高层类高层势花园式多层制别墅稿2旱3炼岁以肉下懂科3.10%纪4.50%眨2.40%庆7.70%括2史3西—绪2首5衣岁枪防7.80%鞋18.20%汪33.30%猫9.50%段2间6抛—收3豆0苦岁划群17.20%脆31.80%亩16.70%绵33.30%擦7.70%势3磨1醉—共3晋5停岁梨庙12.50%匪4.50%牺16.70%室11.90%沈30.80%栽3率6阔—金4托0详岁坏薄4.70%坚4.50%轿16.70%花11.90%疲7.70%屡4局1灌—绣4井5苹岁歌溜6.30%捡4.50%阵16.70%舱4坑6牲—蝴5眉0仁岁答腹12.50%华2.40%烂15.40%北5边1价—蛙5瞧5撤岁裂腥9.40%唯13.60%紫14.30%渠7.70%兼5踪6健—扶6翠0秋岁刑郊14.10%余13.60%搭11.90%凉7.70%道6号0钳岁以弓上犁睛12.50%男4.50%轰2.40%妻15.40%错从征表伶1升可以看出森，男3航0腔岁以下人群对虑小高层和高层爱的接受比例较蔑高，特别锁是沫2娇3俭—眯2柳5概岁这一年龄段牙的人群，住房汁层数越高，他腥们的接受比例症也随着提高。因而年龄较大的嘱消费者还是比冤较喜欢层数较燕低的住宅。此享外，部么分封5暖0狭—午6术0长岁的老年人也亚比较喜欢带电渠梯的小高层住甲宅。从表中还泄可以看到，多崖层住房的消费寸群体的年龄一谋般摘为纺2掀6芒—均3蛾5译岁披、浴4务6耗—排5痛0谨岁以口及考5刺6指岁以上的消费秒者。小高层的吧消费群体一般爬为章2碧3驳—仆3云0弃岁以填及蛮5易1柔—妹6甜0馒岁的消费者。暑高层的消费者阅一般肝为即3加5研岁以下人群。拳花园式多层的忽消费群体一般各为植3御0归岁左右以用及者5辩5载岁左右的消费封者。而别墅的德消费群体列为敏3掀1晚—踏3瞒5陕岁英、枕4凳6偿—童5锤0受岁续和蜻6把0蹈岁以上菜。坝表花2火：瓶物业类型的选弹择与消费者学赖历的关系票学织肯历瑞多层劈小高层欧高层护花园式多层奖别墅签高中以下把10.90%影7.30%讲2.40%棉7.70%佛高龄中渗/氧中诱专梅/故技校雕25.00%种22.70%塑16.70%替12.20%吸35.70%讽大薪专李旦45.30%判45.50%驰33.30%旁31.70%罗28.60%指大本饱18.80%掘27.30%喇50.00%仔46.30%坚35.70%系研究生及以上康4.50%西2.40%兴从同表朋2笑中可以看出，言消费者的学历辞与选择物业类执型的层高也有彻一定的相关关席系，如选择小捆高层和高层的园消费者比例，迫大专以上学历增的消费者比例絮就高于大专以餐下学历的消费浙者，特别是高天层物业的消费通者，随着学历济的提高，接受企的比例也随着陡提高。对花园缝式多层住宅的塞接受比例也有青类似的趋势。顷表支3蛋：揪物业类型的选副择与家庭人口胸的关系怨家庭人口化多层稀小高层巷高层馒花园式多层骆别墅境一人洋3.20%坑16.70%圾5.00%质7.10%鹊二秆人田洲25.40%辣9.10%雀33.30%侨15.00%竟9.50%匹28.60%玻三人晌50.80%习40.90%纺16.70%善60.00%丧35.70%惯四山人允度14.30%胆45.50%轿16.70%洁10.00%隙7.10%澡五人携6.30%题16.70%爽10.00%陈14.30%注六人或以上序4.50%冠7.10%愁从仔表精3饭可以看出，选镜择多层、花园喘式多层和别墅蜡等物业类型的白消费者以三口液之家居多，选我择小高层物业顺的以四口或三酒口之家多，而关选择高层物业缸的则以两口之杜家居多稍。胀肌四施、牲×严×劲花苑（一期）存的市场定位微第午考虑到项目地样块处于市中心阿一环路以内，耀土地价值较高酷，面积较小（搭仅眨为蜻4.5您6随亩），为获得貌较好收益，只晌有选择建设高樱层住宅。秀微辛从上面的分析疲可以看到，比感较能够接受高摊层住宅的人群跌主要集中在年带龄座3筛5津岁以下，学历财在大专以上，睬家庭人口治在答2~果3紫人的人群中；质也就是所谓都久市年轻白领。夹这也就是本项蜻目的目标市场允。防皆机而从消费承受宽能力分析来看贫，目前大多数殃人毁（奖60厨%柴以上）能够接径受的住宅价位吐在咽25~2仙0肢万元以内。因右此，考虑到该壤地段的成本及货类似楼盘的售漠价；项目在户黄型选择上应该弱以链70~8大0招平方条米茄/葡户左右为主力意户型。链第四露章奏盲假项目建设规模按和建设目标头一验、咏太项目现状含项目用地原耀为谱×俗×懂屋业开发有限把公司豆腐贿厂浓3阶号地块，面积秘为蕉2567.纹6亿平方米断。闪×××培×但屋业开发有限停公司已经办理依完所有有关手跃续，付清了有末关款项；取得耗了土地使用证傍（编份号昆No010闭64360断7亿，见附件）。叔完全具备开发耐条件。志项目于一九九尼八年正式开始晨启动，原规划欺是两栋八层的董多层建筑。后吨由于企业和市模场变动的原因片，在完成建筑赔用地手续以及猫居民撤迁后停固工。筛后经过方案调希整、再次报批矩后，于二零零猪二年一月再次氏动工，在完成飞部分基础工作示后（完漠成惧80划%干的桩基工程）可，由于政策原适因（政府决定炊二环路以内只素撤不建）再次裤停建至今。初经过市规划规释划委员会的再抗次论证、批复塘后，复工条件址已经具备。现奖已经可以开始炕建设。饺由于种种原因副，项目拖延了肠较长时间，期乡间方案也做了工多次修改。市乱场情况已经发拜生了较大的变但化。目前，由侧于驻×烧×陡市二环路内原龙则上只拆不建掩的政策卧，有约多外个许市内鸣房地产项目因遵此而被撤消。先该边政策的实施，而除了会皱使搁×脚×妈的整理城市环妨境有所改观外颜；拉最为重要的是垮将会使二环路奔内在建在售项堵目的价值提升捐而变得炙手可雕热晚。捧由于上述政策衰的实施，使二悠环路内的屋业才资源将变得越缎来越紧缺，长银远看具有较大处升值的潜力。损因此，市中心纵区域的住宅楼喇盘对消费人群顶的吸引力将有促所增加。梯从这个角度来机看，由于拟建俭项目位于一环诊路以内，地钓处仙×盒×尤市中心区域，便交通、购物等邮居家条件优越帖，具有较好的沉发展条件。堡二啄、橡小项目建设规模吴项目原总占地煌面积叼为谎2567.门6温平方米，经过可总体规划设计湿，增加少部分翁二期用地后，讨一期实际建筑叛用地锦为珠303粉9浪平方米，建设晌直接投资为毒8,971.帖7宿4盒万元撑万元。标总建筑面惊积江45,09哲2鹅平方米，建筑碎占地面帐积掉1,25识7姐平方米，地下面三层，地率上藏2阴7因层。其中：一豪、二层及地下蚊一层为商铺，距面著积时3,07角3颜平方米；地下应二、三为停车滩场，建筑面塑积饰6,14躬6陈米；其余为住包宅。整个建筑设共霸25抓6苹户住宅，车位衣为诊10嘴5颈个。它三、项目建设闭目标的确定底考虑到项目地狠块处于市中心剪一环路以内，碌土地价值较高敞，面积较小（敲仅减为移4.5誉6挨亩），为获得耍较好收益，项荡目选择了建设涨高层住宅楼的乳基本方案。肚社捎从该项目的市殃场分析定位可吗以看到，比较匀能够接受高层妖住宅的人群主灰要集中在年仙龄狡3炮5笛岁以下，学历拆在大专以上，桐家庭人口弹在乌2~衫3煤人的人群中；埋也就是所谓都密市年轻白领。殊因此项目的目导标市场就处是馋×善×站的都市年轻白安领。仪货浙而从消费承受畅能力分析来看伴，目前大多数坝人泳（西60团%类以上）能够接乏受的住宅价位贺在兄25~2胶0急万元以内。因穗此，考虑到该畅地段的成本及算类似楼盘的售典价；项目在户瘦型选择上倡以览60~8剪0嫩平方驾米准/活户左右为主力小户型。战市场定位为满熔足投都市年轻白领索的特定需求，箩以赔区位极佳、质我量上乘、价位岩适中和个性化香的生活方式为划主要诉求。扶整个方案突出骡都市白领公寓滥的理念，旨力求避免定以宿往诱×观×宽产品个性不足墓，缺乏鲜明特丰色等的会缺点蓄，坝生态环境差捎等的失缺点吸，在产品特色沸方面，针对僚都市白领予消费者个性需姥求差异性恳，以环境幽雅躁、区位极佳、挠质量上乘、价虽位适中和个性往化的生活方式购为主要宋特点厉，通过与东面版二期即将建设担的大面积的虑生态空中花园轨和区内高大树屿木形成的城市介森林诞连接殊，毅充分考虑住户能追求户外空间徐享受，真正考汇虑到人的感受丢。唉推出了易×周×艘花苑一期这一泛新一代的个性纷产品胃。勉二期五千多平漆方米的区内绿迎化面积将以高滔大树木和草坪咸形火成宪×忍×躺市内北京路沿秩线除东风广场混外最大的城市龄森林广场。北梨京路中段要为恐××颠商务中心区，快是城市最繁华尊的地段之一。缓这种剑城市中的花园储、花园中的城佛市的设计副，提供给每户币业主一个随意晕与户外接触的辣机会，可以满咏足其运动、观蕉赏植物以及散峡步等休闲的需碧要。趟整个项目建成汗后，区域庙绿化覆盖率将耗达粱到翼44.厦6浴％。劲项目将凭借生油态化的自然环庆境，使得该区播域成为范了赴“送城在森林中、瑞街在绿化中、赴楼怕在花园中、人傅在环境凯中舍”令的现代化生态变小区为。昆使则××忆花苑一期成很为哨×脚×修市市区内丙以掀“橡生态商住肝楼肺”萍为主题的优秀校商住小区。虚四、项目设计哄方案阁项目规划设计栏方案洲由叶×稻×因屋业开发有限飘公司委税托绑**步*含纪念建辫筑僻.须都市设计事务没所设计。项目丧总占地面积骄为砌303筒9杏平方米，范围敢呈方形。整个骑项目建筑呈圆堤柱型结构。榆建筑方案为地蚁下三层，地上璃二十七层，总逆建筑面扎积艇4509狸2获平方米，建筑老占地面府积启1,25竟7滚平方米，商铺财总面安积扇3,07剑3丈平方米；停车滴场建筑面慧积舟6,14鹿6扔米。膏整个建筑狱共伸25择6捞户住宅，建筑羡面积宝为皂5律6物平方米的庸有搅20窜6椒户，建筑面积枝为躬10疤2兼平方米的保有职4否8纳户，主力户型似为饱5斩6伸平方米。地下花室车位夸为斯10戏5每个。伙第五添章墙愚辱项目开发建设秘地址及内容项目建设地址柿×董×旋花苑一期项目途具体地址位外于舱×质×流市北京路豆腐有厂，北接桃源马北楼，东菊临净×停×狮花苑二期，南戚为龙宇大厦，腰西面为桃源广朴场；该区域原野属桃源村、大世厂村农村住宅渔和部分单位宿萝舍，区内部分阴房屋尚为土坯出房屋，历史上竭没有进行过合般理的规划、建累筑密度大，住户房拥挤，无安姑全防火通道，盗居民生活安全献保障性差，临裤街面基本是以法旧房、危房为疗主。目前已经督拆除。律二、项目建设牵内容躬项目内容为：表总占地面积锁为痕303袋9锦平方米，圆柱扯型结构；地下目三层，地上二安十七层，总建渴筑面可积赔4509引2寻平方米，建筑亡占地面忌积倦1,25每7我平方米，商铺期总面衰积旱3,07把3粗平方米；停车茅场建筑面孙积霸6,14造6驶米。整个建筑欠共申25够6腊户住宅，建筑梨面积锦为屿5涂6反平方米的乡有混20筹6扁户，建筑面积汤为舒10劝2赤平方米的浆有纤4距8进户；地下室车占位皱为暗10敲5奏个。播平面布局为圆桌型，层顶高辞2.封6约米句--4.惹5太米，总孩高曲10议0得米；永结构种类和使嘉用材料为：掘地上：夺中心筒框架结些构（在建筑物屈中央布置核心琴筒作为剪力墙看）虏地下：蓄中心筒框架结困构（在地下外烫周部分设置连叉续的墙作为剪浸力墙）端住宅部分：晕蚂中央的筒部分幼作为墙体结构底；迷顾啦议以中央布置核袍心筒部分放射蔽状延伸的粱和倘连接外围的粱璃所构成；打歉产南楼板为中空结纲构暴的备25头0爷毫米厚的楼板呆，不设次粱。辰这样可以避免惧顶棚出现裳粱的情况，又俯可以保证大面燥积楼板的刚性遭。承停车场：杀和二期的地下陈部分不设变形看缝，作成一体仗结构；拨掘肥冶为减少挖掘量靠、作成无粱板四结构，尽量降雪低层高；均馋尊尺使柱子之间的命间距尽量均等拾、在大跨度之嚼间设柱子。笋第六凡章叠冬内项目建设的组爽织管理穷一、工程建设问组织管理降该投资项目单为俱×××恐×登屋业开发有限掀公司自建。具猪体建设拟采用品专业化合同分宏包方式进行开叛发建设，具体脚方式是：旬1榨、工程施工建昼设岩由疲**宾*滩公司按建设工折程施工合同负立责进行；匹2辰、整个工程箭由胳**品*慈工程监理公司凡负责工程监理宵；呢3泊、销售拟选定呈一家由经验和险实力的房地产灾经纪公司，采桐用委托承包方骤式完成。皱项目在管理采个取的是准备采盛取一种类似于威矩阵式管理结袄构的工作小组咸制度，在投资佩者（股东）的遇领导下，从集工团各职能部门盒或社会资源中炉抽调或聘请各浸类专业人员，绸组成项目领导雷小组，同时聘帆请有经验、有瓶能力的中介机靠构作为项目的静财务顾问，统鞭一协调、领导经项目的实施。胡对不同的问题烘，充分利用外花部的专业机构室来解决。具体剩分工为：工程蒸建设由专门的歇建筑公司负责讯实施，工程监内理由专业的工样程监理公司来傍负责监理，项挤目的财务由专超门的财务顾问魂提供支持，地筐产营销由专业脂的地产经纪公笼司来进行。锁这种管理模式益的优点在于，欺工作小组由不村同部门、行业塌的专业人员组渣成，加强了各手种资源的横向洁联系，所需各润类专业人员、赴专用设备随用稻随调，机动灵嫌活；能够有效东利用各种资源旱，使各种资源串优化组合，增赏强了对整个项元目管理的灵活狂性和应变能力础。讽但可能的弊端概在于由于工作洁小组具有临时误性，不容易建脸立责任心。同冶时，组织中可英能存在双重领防导关系，若出论现具体问题，尺可能难以分清交楚责任。吸建设工期和进乱度计划肃项目建设准备粮从日200翁4王年状1籍月开始，项目订建设期十二个仿月。时间计划丈为智200撒4章年股1轻月窜-200蹈4姓年鉴1仪2策月。其中：施200独4菊年右1-刻2底月完成打桩等点基础建设；悠200盆4污年趁3-仍4祖月完成地面基梢础建设；猪200芽4企年那5-200贪4加年拴8视月完成主体工次程建设，二月精底建筑工程断吨水，开始安装孤工程。取得售篇房许可，开始撤发售。械200趣4苦年评9味月是-1检2奔月完成安装工脱程鸣；伏1豆2勉月底交房，入肝住。匀详见附件：杰《涨×奥×化花苑（一期）滩建设进度计划安表》。柴三、项目的销现售管理铅项目的销售准锋备委托专业的水地产经纪公司孟来进行，采取晴承包销售，按灶销售额提成的阁方式进行。初罪步拟定为以销弓售额间的艺2才%笛左右作为委托鸟销售的成本支命付。贼这种方式能有醉效降低销售成节本，与销售业怎绩密切挂钩（别详细资料由销侦售代理公司提朝供，在此略）装。货第七雨章技财欲投资估算与资更金筹措瞎一验、愈急投资估算勺根据委托方提待供的项目建筑陪设计方案，经左专业的中国注搁册工程造价师床详细测算，按骂照有关房地产科项目估价的编参制办法以类及然×蛙×膛市房地产开发遣投资的实际水鹰平绍，用×丢×含花苑一期的总则建筑面积父位援45,092胃m柄2泽，开发建安工押程投资估算鸽为拳8,971.孔7携4蔽万元。执具体项目建设削内容、估算指圣标及投资额见庙下表：冷×彻×号花苑一期投资幻估算东序号刚项目及费用名洋称榆建筑面积兔估算价值很单位指标摘备梅眼滚注射(俭㎡无)棚(群万皇元础)阀(院元棵/值㎡眯)跟一掉土地使用费糕45092终1,380.才00惧306.04颜痰恒1漆土地征用费凶4.56伴1,380.垦00叛302.63肉装302.6械3土万芒元微/蒜亩甘二焰建筑安装费药45092甜5,819.北65依1,290.碧62颈响(残一忠)象主体工程部份姥45092临5,793.害00朋1,284.辞71左精1踢土建工程幅45092叨4,155.凭49龙921.56茫拨篮⑴仓地下部份慈9219秘1,106.壶28脸1,200.代00佳短⑵肆地上部份叛35873您3,049.鼻21侄850.00尺百齐2削给排水工程珠45092崖202.91艇碎45.00股不含洁具万3裹消防及喷淋工粗程婚45092叔135.28睛梢30.00渔土4土通风排烟工程肤45092腐67.64择15.00楼椅5饰电气照明电力摸工程干45092摄216.44问倒48.00咸不含二次装饰昂灯具肾6蛾变配电工程桂45092谅58.62异13.00笋躲7倒火灾自动报警针工程永45092宴81.17腿18.00惰授8苗弱电工程塘45092皮112.73王讨25.00锻避雷、广播、阀保安地此表为上表之林续表介9肠电梯工程剂45092危650.00倡惩逆尸10插综合布线烘45092耻112.73应锤25.00沉机(侮二排)发室外总图部份悼超26.65脾调醒1趣土建工程合145允1.74份120.00虫旋狠2游安装工程浑飞20.00宿津水电、灯光净3蛛绿化躁1637笛4.91贯30.00仙用三县工程建设其他腿费用垒45092带1,123.它87丧249.24匪笋膨1多建设单位管理沿费匪质221.15忌灵茶草⑴娱建设单位开办辽经费图估104.75亩筑闷建安寇费朴×骄1淹.8%袭⑵育建设单位临时在设施费青绣58.20猜造建安幻费朋×猪1葛.0%恭⑶腊工程监理费托洽58.20姑务建安件费带×茧1岩.0%转2啊城市基础设施祝建设费骑焦674.10欲饿细傲⑴拆市政设施配套祝费傅45092榨135.28计强30.00乞蒸⑵哲自来水开户、腹开口施工费晃45092赶40.58未9.00肥侵⑶客排污开户、开甩口施工费乔45092盒36.07肺8.00命议⑷原煤气开户、开球口施工费并45092根112.73虎遇25.00姻震⑸截电话初装费当译14.63捉黄475巡部趋*308绿元沈/亮部诞⑹鬼电视入网费络跟22.33骄妄475袖户立*470伏元间/洁户容⑺绍施工用电设计从、设备、安拆撇费型45092畜58.62声13.00泰供电局实际收愚费何⑻滴永久性搭火、妨防雷设施开口扰安装费请45092犹144.29栋香32.00睡批⑼横通讯干线葬/直光缆及入网费少45092糊54.11错12.00诵幅⑽浴电视干线、放屯大器、电源甘45092姓15.47梢3.43遥搜⑾别市政供水、排求水管员夹45092旦40.00瓶8.87意红线区域外市恼政管线竞3组规划管理费弄45092异6.76徒1.50泛1.5辈元估/M汇2扯建筑面积愈4直勘察设计费法跪213.13银旦姻腥⑴裤设计费讽便116.39均焰会建安诚费迹×2%抖此表为上表之怜续表丰⑵具方案费辉振11.64暑啊设计驱费锯×10%绩⑶教勘察费稳45092栗67.64貌15.00盈15锄元至/M床2庙建筑面积图⑷忠施工图预算编浓制费危桃17.46字难建安费垄3赌‰曲5勒工程定额编制鸭管理费葱枯8.73蜓玻建安费励1.5锯‰便四抽预备费恨浅416.18差犹扮(腔一近+钉二摩+龄三拐)×5%萝五铜建设期利息献遣232.04幅楼缎揪六临一辟+本二寸+份三寿+挥四越+哨五殖45092伍8,971.从74瓶1,989.裤65骨决二、资金筹措既（融资）及资霉金使用计划椒根据投资估算画表，本项目建说设直接投资成挤本自为班8,971.孤7股4权万元置。舞×××座×受屋业开发有限碧责任公司计划台投入自筹资冬金栋4,601.由7骄4产万元；银行贷轿款日4,370.窝0为0订万元。枣项目建设期医为是1侧年，银寺行堪1踏年期贷款利率陷为禽5.31废%端。贷款利息按串全年平均计算遮，即每年应计悲利息＝（年初靠借款累计＋本嘉年借款使用番／等2签）师×屯年利率，建设跌期利息约水为涛232.0维4嘴万元。别按房地产行业皇财务计算常规胆，在此将建设牺期利息纳入开子发成本，本项擦目建成当年，总销售收入即可盗偿还银行贷款叹投资使用计划厌与资金筹措裙表也搏把金额单位：万移元既序号叮年份填合计膨第墙1膊年蜘第浮2酸年被第昏3习年韵项目姨白抹助邻1俩总投熟资听均8,971.牵74货8,971.袜74从却黎谣1.1淘建设投资爆8,739.惹70质8,739.户70折制果1.2瓜建设期利丛息极繁232.04傲232.04碎厅色此表为上表之揭续表惯1.3类流动资管金腐腰傍啊惧猜2汤资金筹槐措只赖8,971.院74灭8,971.寇74梢亦京助2.1枪自有资亮金造僵4,601.领74多4,601.勺74伟磨捷自筹项目资金农4,601.晓74好4,601.慈74评良经其中：用于建酷设投资镇4,601.塘74忍4,601.饰74烛有枣克域用于流动资全金律摘吉职棉素侨2.2好借致款杨罩4,370.耗00按4,370.旁00裁分峡短期借款宋4,370.剥00赶4,370.肾00柱乓功第八害章分嘉诞项目收入及成倦本估算一、收入估算捎（一专）赠销售单价确定弊1义、住宅销售单筝价确定唉根散据执×鸣×援花苑（一期）欢拟开发建设的困白领公寓的市减场定位，即针屯对都市白领的博高层小户型住杨宅，我们收集矛了阳饿光蹈A吩版肾、些8冷6才街拢U查2结等高层小户型昼住宅的近期交兽易案例，经分激析测算贿，仿×齿×专市一环路以内尊高层小户型住纸宅的销售单价恨为柳2,60炊0技～晶2,70滨0透元识/柄㎡，故我们考蛛虑刘按肥2,65搏0女元念/暗㎡作舰为趋×狼×冲花苑（一期）枯公寓的平均销述售单价。蛛2研、车库销售单秤价确定退位子根荣据哈×得×普市房地产的市陆场销售情况，冻车库的销售考炕虑含按威50,00定0铃元轰/早个进行估算。插3报、商铺销售单祖价确定夺红搞根隔据踢×揉×倘市房地产的市倦场销售情况，湾商铺的平均销稼售单价考虑汁按究7,50遗0窃元妖/枣㎡进行估算。淘（二）销售计丈划确定寺项目计划开工裕当年完工，住往宅预计当年销苏售哲55册%逮，第二年销惧售搭35久%观，第三年销牵售蝴10梨%贩；车库及商铺送预计当年完毕湾。蚊（三）销售收重入的估算反综上所述，在差确保上述销售旦计划得以实现坛时，则杰第冶1柴年、业第斩2脆年、法第雪3圈年的销售收入铸分别为估：锤8,058.听2颂4跪万元歇、炮3,327.悔2椅2贯万元信、纽950.6现3退万元。壶二、成本费用冠估算鹿（一）营业成大本估算止房地产开发投震资不同于一般养工业项目投资团，其投资兼具秒资本投资和流玻动资产投资的理双重性质。故疯在本项目中，揪项目的总营业富成本等于其总暗投资额，信即夹8,971.匠7其4漆万元。根据收即入与成本相配豪比的原则，我馒们以项目总投艺资额为基数，帝按销售计划的艰实现估算每年栋的营业成本洽。唯忧（二）经营税默金及附加估算互房地产开发企飘业在运营过程培中涉及到以下陶税种：营业税捡率章（误5府%律）、城市维护久建设税耗（助7栽%源）、教育费附扎加岛（教3纪%崇）。营业税按如销售收入吊的希5此%氏计缴，城市建救设维护税及教昨育费附加分别通按营业税字的凭7幅%妻、觉3酱%睡计缴，税（费诊）率合瞧计秘5.5何%味。吨（三）期间费身用估算庙期间费用包括手销售费用、管逆理费用及财务稼费用。衡销售费用：本烟项目中，所有阿产品的销售均放委托第三方进箱行，即全部委或托房屋销售公逝司进行销售，岁并按实现销售莲收入的一定百联分比支付房屋催销售公司佣金接。根据市场行受情，销售费用册按销售收入晶的箭2下%其计算。益管理费用：取验房地产行业平惨均值，按销售瞒收入稠的更2安%岭计算。另销售云中需缴纳印花溜税寨0.03旅%辨，计算时已将译其包含在管理板费用内。狭财务费用：项奥目建成当年完翁成的销售收入殃即可偿还银行挥贷款，而当年钳的利息计入开意发成本，因此梯不需计算财务罪费用。传（四）所得税援估算虑所得税估算按稿企业所得税法恋规定翼的垄33处%孤进行测算。三、损益状况禽根据本项目拟才定的项目收益草、成本、费用讽和税收等水平廊，通过相关计援算分析，项目予累计税后净利末润接为诚1,468.粒9许2擦万元。彻第九威章膜眨羡项目财务分析羽一、救动很态指标分析箩动态指标分析昨中很重要的是椒对项目的现金鄙流量进行分析览。项目的维持蚂取决于是否有唱足够的现金用独于各种支付。妇（一）内部收女益率食内部收益率是物指项目在整个奏计算期内各年麻净现金流量现桑值累计等于零神时的折现率，道它是评价项目勺盈利能力的重研要动态指标。嫌内部收益率高钞于投资者预期趋收益率，该项畅目即是可行的锹；反之，则不蚊可行。择内部收益率的横表达式为：伴式中：权彩C毁I伞－现金流入量瞒；佣C咬O显－现金流出量夜；残（目CI-C骗O鹰）第t疏－样第弃t答年的净现金流聪量；利IR蠢R开－计算得出的瞧全部投资内部劝受益率；箭根据宵《眨×星×厌花苑（二期）敢现金流量估算闻表》计算得出药该项目的内部蜘收益率为僻54.17%出，高于银行一卵年期贷款利葡息送5.31刚%娘。（二）净现值曾财务净现值是黎指按设定的折退现率计算的项异目计算期内各饺年净现金流量拳的现值之和。下其计算公式为证：示式中痛：触I霜c帆为设定的折现远率，本项目中梳折现率督按奶1标年期贷款利竖率催5.31吸%潮设定，经分析希计算得到净现哪值妹为疮1,18挡3子万元。钻净现值是评价姻项目盈利能力兴的绝对指标，项它反映项目在浑满足按设定折殊现率要求的盈湖利之外获得的维超额盈利的现梅值。此项目的许净现值场为队1,18罚3迫万元大于零，懒表明项目的盈堤利能力超过按很设定的折现询率质5.31庭%桥计算的盈利水仙平。垦（三卫）丈动态投资回收呀期断投资回收期是塑指以项目的净衔收益偿还项目附全部投资所需烂要的时间。动便态投资回收期晶的计算中考虑晒了资金的时间白价值。咳投资回收期越狭短，表明项目效的盈利能力和茫抗风险能力越某好。经分析计勇算，得到所得迫税后、包含建端设期的投资回多收期颗为苦1.7沸7卷年，表明项目裁从建设开蹈始侮1糖年山零此9锻个月后能收回驻投资。饶二、静态指标杰分析睡（一）静态投鸣资回收期锦静态投资回收江期的计算不考众虑资金的时间怖价值。较此项目的静态屡投资回收期滋为捕1.8黄1栏年，表明项目炮从建设开荒始缠1抬年瞎零社1炉0谜月后能收回投踏资。扇（二歌）颂开发商成本利掘润率箩开发商成本利浸润率是指项目拼总开发价值减腾去总投资后的蛛差额，除以总其投资额得到的盏比例。它是用灰来初步判断房棋地产开发项目沸财务可行性的甩一个技术经济每指标。若项目肿全部用于出售田时，项目总开填发价值等于扣申除销售税金后慢的净销售收入视。临贼抗=航29.93%需（三）投资利汉润率陶投资利润率是愿评价项目的静科态指标，反映烦每一元投资带嫩来的税前利润槽的多少。计算鹰公式为：李副墙投资利润者率誉=照利润总熊额堤/叙项目总投便资里×100%饱剧=2修4.44%孔即桶每工10绵0慢元投资可形成净利趣润揭24.4鸣4痰元。价（四）自有资渡本金的投资利蔬润率术酱必自有资本金的适投资利润率反蚊映每一天自有特资本投入可带垫来的净利润的有多少，计算公蓬式为：首绍融自有资本金的使投资利润差率第=峰净利润总密额捉/鞋自有资本屯金鲁×100%印晨危辱=3饥1.92%耐即兴每斤10甜0礼元自有资本金惩投入可形成净拼利蜓润呈31.9截2燃元。浑以上分析可以释说明此项目在皇目前预计的投统资总额及销售万单价、销售方留式下，获利能失力尚可。躁三、偿债能力望分析肝由于房地距产行业的特殊贯性，可以在项方目建设尚未全库部完成时进行厅预售。同时房睛地产糊销售几乎全部粗为现金销售，帮销售收入可全吼部视同为现金房流入。故本项患目我们预计建蓬设当年即可完遍成住宅扰的欣55免%浙及全部车位和阳商铺的销售，狠当年取得销售逃收嫌入角8,058.冠2婶4衰万元，可以在券取得销售收入膨时陆续安排偿掘还银行借旨款汽4,67乓0汗万元及其利息蛮。瓶此项目的借款弟偿还期较短，归偿债风险较小啄。只要销售管裤理工作到位，颈能够完成上述爱销售业绩，按踏期偿还借款几谎乎不存在风险量。瑞第十钓章科共妄投资不确定性论分析伏一、盈亏平衡陡分析两盈亏平衡分析如实际上是一种愉特殊形式的临矩界点分析，一品般将销售量作铃为不确定因素洪，求取盈亏平凡衡时临界点所增对应的销售量望。盈亏平衡点中越低，表示项剪目适应市场变贵化的能力越强潜，抗风险能力迁也越强；反之送则弱。须常规的盈哄亏平衡点计算称公式为钉：办BE裁P弦（葵%匠）＝固定成委本俱/瓶（销售收梅入拴-袋可变成本）。蝇本项目属惹房地产开发行腹业，与一般工避业项目一次性旺建设后数年生舌产的情况不同锁，也无必要区削分固定成本与色可变成本。所焰以我们无法计等算常规的盈亏腰平衡点，而是嗽考虑计算销售亡量盈亏平衡点拔，即销售额达忌到已发生的成孩本费用总额时墙的保本点。在粮此盈亏平衡点猜以后的销售收冲入均为盈利。茅由于销售总额哪由住宅、车位默、商铺三部分慰收入组成，三文项商品销售单汤价差异较大，丰我们以住宅为迁代表计算该项觉目的保本销售障量及比例，计迁算方法为：敢揉住宅保本点销练售育量端=烦住宅总销售面膀积致×寇单方造细价五÷恢住宅销售单价倾=3587俱3纲㎡稻×1,989恨.65÷2,锈650救=26,93盒3.8免5晚㎡虾泄住宅保本点销播售比爪例彻=孕住宅保本点销洪售祸量果÷脾住宅总销售井量档×100%踪=26,93林3.8孟5绒㎡火÷3587长3岁㎡良×100%秒=75.08的%蜂即住宅销售劝到债76.35痕%回以上可认为保命本。虎二、敏感性分绍析趋敏感性分析是漫指在财务分析弃中通过分析、巴预测项目主要珠不确定因素变肚化对项目评价剩指标的影响，吨找出敏感因素抬，分析评价指叔标对该因素的阔敏感程度，并胀分析该因素达页到临界值时项街目的承受能力母。本项目中我多们通过分析各盯因素在一定幅膀度内变化而引泥起的内部收益拴率相应的变化裕幅度，从而找乘出对内部收益扰率指标影响较含大的因素。真一般应分析内烧部收益率对投见资总额、成本俯、销售单价三秀个变量的敏感搜程度，由于本贤项目的投资总施额即为总成本谦，故我们就销饭售价格和建设繁投资两个因素良对内部收益率雹的影响进行分铃析。我们分别岗计算了销售收季入上下波沫动喂5姨%它、时10死%赤和总投资上下吹波拔动扬5胳%啄、荒10雷%访时，对经济评验价指标的影响萍，计算结果见港表辰9临—夹1健、陵9唐—们2拐。表9—1梢销售收入变动陆敏感分析表作经济指标拥基准方案灶收入变动亏-10%阿-5%零5%纤10%晶财务净现值（坊万元）趣1,183.取00打487.75筋境835.38绘帝1,530.沿62以1,878.高24邀内部收益率睛（做%戚）表54.17%趣21.90%济36.46%哨76.23%湾104.50烛%稠投资利润率宴（择%跟）谜24.44%禁11.99%图18.22%俘30.66%侄36.88%