天津LOFT产品专项研究102PPT

LOFT专项研究第一页，共一百零三页。2内容

A.当今LOFT定义B.土地性质研判C.LOFT产品流程D.现有项目研究E.产品建议F.附件

第二页，共一百零三页。LOFT核心发现1432土地：LOFT是一种因地制宜的，适宜在公建用地上开发的小众产品销售：LOFT最大的卖点是双层面积单层计算的小户型设计：

LOFT据土地分类最佳层高为4.8米和5.1米；

LOFT根据客户购买力，最佳面积方案是30平方米左右未来发展：LOFT中短期仍有生存空间，但随着国家监管力度的加强，生存空间变得很小第三页，共一百零三页。LOFT优势1.可以将公建用地开发成为回款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”；2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求；3.LOFT产品具有户型面积小、总价低的特点；4.LOFT产品采取精装修可以“模糊价格”，规避竞争；5.LOFT作为复式产品单层计算面积利于销售推广；6、特有的立体感及时尚艺术气息容易打动年轻时尚人群；劣势1.舒适度差影响推广：敞开式厨房不便使用；没有阳台设置；单层户数密度大；没有日照时间保证电梯配比低2.审批监管环节多，提升项目难度：消防要求高（喷淋管线入户）；层高受到限制3.销售具有相对抗性：首付5成；不能公积金贷款水电价格贵，无燃气；不能落户口；4.政策监管趋向细化，未来该产品附加值（赠送面积）优势将减少

LOFT产品优劣势对比第四页，共一百零三页。5

A.当今LOFT定义LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区分LOFT与跃层、错层产品的区分第五页，共一百零三页。6四方面定义LOFT

建筑结构开敞式复式小户型住宅户型结构有挑高空间，功能区动静分离、可自由分割，楼下客厅、厨卫；楼上书房及卧室消费群体前卫、高收入、追求时尚的白领阶层、商务人士以及投资客坐落位置市中心或者稍远但交通便捷的公建用地第六页，共一百零三页。现代LOFT产品SOHO现代城北京798近一段时期以复式住宅为主（居住为主）1996年居住与办公为一体（办公＋居住）上世纪90年代厂房形式（文化艺术＋居住）LOFT的演变过程在产品理念上，从具有艺术特征的类厂房产品，发展成为“纯居住型产品”第七页，共一百零三页。8LOFT的发展阶段

时间地区典型产品原有形态产品形态（用途）接受人群市场优势产品变型20世纪40年代国外纽约的SOHO区废弃的工业厂房居住和创作场所为了逃避市区昂贵租金的艺术家与设计师租金低廉，足够宽敞的空间开发商炒作“仓库生活”（loft-living），几经改造已面目全非20世纪90年代国内北京798的“大山子艺术区”厂房区艺术机构、工作室艺术家、设计人和各种各样的文化机构租金低廉，足够宽敞的空间闲置厂房出租，重新改造开发以实现效益最大化上海的苏州河畔的“东廊画廊”大型仓库区艺术家仓库和工作室一些艺术家租金低廉，足够宽敞的空间为有潜力的年轻艺术家提供展示交流的平台国内——居住与工作结合厌倦了传统住区，追求前卫生活商住两用导致了专门致力于开发loft的房地产公司的出现至今北京、杭州、上海、天津北京西海国际中心公寓居住、办公IT业白领，追求便捷生活、办公一体，地处中关村板块LOFT已经从仓库、厂房变形为偏向居住为主天津loft发展2003年天津城市之星ＳＯＬＯ、ＳＯＨＯ商住两宜中小公司和居家办公族的青睐2007年天津红桥意库创意产业园旧厂房改造办公、居住和休闲娱乐混合布置大批大学生创业者和著名创意企业文化与科技相结合旧厂房改造而成至今天津上城豪苑金盛国际等公建用地写字楼报建公建用地特殊情况改居住新婚置业过渡型产品商住两用单层计算面积以居住为主，商住两用产品从国外传入，在我国几个大城市逐渐演变成为一种居住或居住办公一体的产品第八页，共一百零三页。9产品代表产品概念要素面积消费群体功能LOFT上海杨浦区飞虹路：上海的“海上海”LOFT空间系列创造展之二——“间·构”没有内墙隔断的开敞式住宅高大开敞部分挑高复式结构透明性开放性艺术性一层面积两层空间，低总价初创型企业过渡型居住（前卫、收入高、时尚）年轻人的婚房投资型可商住两用蒙太奇北京海淀区红联北村西直门桥300米：

今典花园空间蒙太奇户型都是活的按需订做可按积木式自由组合成各种户型以小户型面积标准为基本设计单元居住SOLO北京崇文区广渠门内夕照寺大街：绿景苑SOLO

超小的户型卧室和客厅没有明显的划分，公共空间也SOLO化一般为10多平方米至50平方米左右积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活的年轻人居住SOHO北京市朝阳区东三环中路39号：建外SOHO在家办公自由活动的结构空间、良好的居住氛围很多城市的SOHO公寓以小户型亮相单身，追求个性、自由的人商住两用STUDIO北京亚运村北苑路东：欧陆经典STUDIO工作室灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册相对于写字楼面积更小规模在10

人以下，尚未形成强大的经济支柱，又迫切需要发展并注重形象的公司商住两用LOFT与其他个性化小户型区别是众多小户型中个性化复式居住空间的一种形式第九页，共一百零三页。产品概念布局跃层一套住宅占有两个标准楼层，层高相同，仅由内部楼梯联系上下楼层一般一层为起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等二层为私密性较强的卧室、书房等.错层一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的一般是公共开放的空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于另一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系.复式复式住宅在建造上每户占有上下两层，两层合计层高经常低于跃层式住宅，两层层高不同；一般有挑空共享的部分常见于住宅用地产品复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板

LOFT复式地面不仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异；公建用地产品不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸loft可以理解为复式的一种，一般层高在4.8米或以上，一层层高较高且有共享空间；二层层高相对较低或有赠送空间loft产品立体感较强，舒适度稍差，一般以公寓形式出现，户型没有阳台，以高大玻璃或飘窗形式出现。一层一般为开放式厨房和卫生间及会客厅；二层为卧室，部分产品以敞开形式出现。LOFT与跃层、错层、复式的区别LOFT是一种带有挑空共享空间的复式住宅跃层错层复式第十页，共一百零三页。11LOFT是复式居住产品类型123LOFT的演变过程LOFT的发展阶段LOFT与其他个性化小户型区别LOFT与跃层、错层产品的区别小结LOFT是一种不同标高的复式居住小户型产品第十一页，共一百零三页。12

B.LOFT土地性质研判土地类型分析土地级别分析第十二页，共一百零三页。土地类型分析B.LOFT土地性质研判第十三页，共一百零三页。住宅用地公共设施用地工业用地公共设施用地及工业用地适宜做loft产品不经济可行可行居住用地不经济原因：1、在总高度一定的情况下，LOFT产品层数较少；2、在单层面积一定的情况下，LOFT产品出房率较低，公摊面积较高。3、从舒适度方面，LOFT产品没有阳台、朝向等保证。第十四页，共一百零三页。注：层高标准参照《关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知》及《天津市公寓项目建设管理暂行办法》住宅产品、居住公寓70年混合公寓50年酒店式公寓40年写字楼50年商铺用地40年工业用地50年3.6<X≦4.8米，1.5倍4.8<X≦5.4米，2倍4.8<X≦5.4米，1.5倍5.4<X≦6.6米，2倍4.8<X≦5.4米，1.5倍5.4<X≦6.6米，2倍5.1<X≦6.0米，1.5倍6.0<X≦7.8米，2倍不经济不经济可行可行可行可行3.6<X≦4.8米，1.5倍4.8<X≦5.4米，2倍住宅用地公共设施用地工业用地特殊政策下出现公寓产品3.6米无法有效分割4.8米层高经济可行5.1米层高经济可行LOFT用地一般为公建用地，4.8米及5.1米是层高关键点第十五页，共一百零三页。城市建设用地分类类别细分（R1～R4）类别子项（R11～R44）层高规定现有项目土地市场状况（基准地价级别规定附后）考虑因素居住用地（R）（70年）R1一类居住用地：低层住宅为主住宅用地70年3.6<X≦4.8米1.5倍；4.8<X≦5.4米2倍都市斓轩：体北区域，居住用地70年层高4.5米3级用地（未施行新规）非loft潜在用地：1.5倍计算面积下，高度不适宜做loft产品，舒适性差，同时不经济；按照2倍计算面积缺少销售卖点，同时更加不经济；此地段居住用地做大户型不好销售；限高、容积率确定后考虑出房率LOFT更具有优势。R2二类居住用地：多、中、高层为主诚基中心：南京路区域，居住用地70年层高5.1米2级土地（未施行新规）非loft潜在用地：此地段缺少住宅用地，以商业用地为主该项目开始以商业报建，后改为住宅，土地性质的变更提高了该项目的性价比R3三类居住用地：住宅与工业混合R4四类居住用地：简陋住宅为主居住用地LOFT产品都有其产生的特殊原因，如严格执行规范，出现loft的可能性较小注：土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》第十六页，共一百零三页。城市建设用地分类类别细分（C1～C8）类别子项（C11～C65）层高规定现有项目土地市场状况（基准地价级别规定附后）考虑因素公共设施用地（C）C1行政办公用地写字楼用地50年C12非市属办公用地4.8<X≦5.4米1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍上城豪苑：老城厢区域，写字楼50年层高4.8米4、5级土地LOFT潜在用地：层高4.8米，可按单层面积计算，在一定容积率下，保证出房率，有很大市场卖点。写字楼资金回款慢，商住两用LOFT去化率较高。商铺用地层高5.1米，按单层计算，具有很大卖点。C2商业金融业用地（商业用地公寓产品：不受土地性质限制可租可售）C21酒店式公寓用地40年4.8<X≦5.4米1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍第六大道6维极景：商业40年层高4.8米7级用地C21商铺用地40年5.1<X≦6.0米1.5倍；6.0<X≦7.8米2倍天津DE小洋楼：商业40年，层高5.1米C21混合式公寓50年——————C3文化娱乐用地Ｃ３１～Ｃ３６——————C4体育用地Ｃ４１～Ｃ４２——————C5医疗卫生用地Ｃ５１～Ｃ５３——————C6教育科研用地Ｃ６１～Ｃ６５——————C7文物古迹用地————————C8公共设施用地————————LOFT产品通常出现在公建用地中的办公及商业用地注：土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》第十七页，共一百零三页。城市建设用地分类类型细分(M1～E8)类别子项(T21～E69)层高规定市场状况考虑因素工业用地（M）M1一类工业用地：对居住和公共设施无影响————以职工宿舍报建公寓,财智领地：50年；层高5.1米；出现酒店式公寓，但只能租，不能销售有一定的优惠政策M2二类工业用地：对居住及公共设施有一定影响M3三类工业用地：有严重干扰和污染——————非loft潜在用地仓储用地(W)W1普通仓储用地W2危险品仓库用地W3堆场用地——————非loft潜在用地对外交通用地(T)T1铁路用地T2公路用地T3管道运输用地T4港口用地T5机场用地Ｔ21～Ｔ42————非loft潜在用地道路广场用地(S)S1道路用地S2广场用地S3社会停车场库用地Ｓ11～Ｓ32————非loft潜在用地市政公用设施用地(U)U1供应设施用地U2交通设施用地U3邮电设施用地U4环境卫生设施用地U5施工与维修设施用地U6殡葬设施用地U7其他市政公用设施用地Ｕ11～Ｕ42——

——

非loft潜在用地绿地(G)G1公共绿地G2生产防护绿地Ｇ11～Ｇ22————非loft潜在用地特殊用地(D)D1～D3（略）——————非loft潜在用地水域和其它用地（E）E1～E8（略）Ｅ21～Ｅ69——————工业用地在特殊政策下，会出现LOFT产品注：土地类别及子项细分依据《城市用地分类与规划建设用地标准》第十八页，共一百零三页。土地级别分析B.LOFT土地性质研判第十九页，共一百零三页。集中区域：地级级别为3～5级间的中心城区分散区域：地级级别较高6～8级之间，交通便利但较为偏远的区域补充：一些较偏远的北辰、东丽等区政府附近以及华苑产业园区内的商服用地，地级属于7～8级，但是商业氛围较浓，同样适合做loft产品。注：数据来源2007年5月《关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知》级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅫ商业（元/平方米)12300920072505350400031502600215016701290LOFT可能出现3～5级商业用地现有项目主要分布的商业用地:第二十页，共一百零三页。绿色区域3～8级用地可出现loft白色区域未出现loft产品第二十一页，共一百零三页。目前，这些项目多是有特殊的原因才在住宅用地上建loft产品，且没有执行《天津市公寓项目建设管理暂行办法》中的层高规定如严格执行“暂行办法”住宅用地建loft产品不可行注：数据来源2007年5月《关于公布实施我市中心城区及各区县城镇基准地价的通知》级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅫ居住（元/平方米)598052004200335028002250181014001060850中心城区现有在售的loft产品集中在地级为2～3级之间的居住用地居住用地:第二十二页，共一百零三页。2级用地出现诚基中心3级用地出现都市斓轩第二十三页，共一百零三页。24页码

C.LOFT产品流程常规报建流程及LOFT流程关键要素上城豪苑报建关键环节第二十四页，共一百零三页。常规报建流程及LOFT流程关键要素C.LOFT产品流程第二十五页，共一百零三页。LOFT相关流程19要素4.确定LOFT单体用地性质；5.确定层高6.确定LOFT面积、户数、户型比例；7.确定功能分区：厨房设计一般是开放式厨房；8.确定配套设施写字楼备案无煤气；9.确定水电暖收费标准；10.确定公寓外檐一般为玻璃幕墙；11.确定空调室外机摆位设计；12.LOFT公寓无室外阳台设计；13.确定喷淋管线设计方案；14.确定其承载力；15.确定LOFT户型、户数密度、电梯个数及位置；16.确定户型设计是否有赠送面积；17.确定人防设施方案；1.确定土地性质2.确定大配套煤水电供应量配比3.能否增加容积率18.根据施工地基情况确定设计方案19.单层验收，双层收房国有土地使用证阶段（土地合法性确定）建设工程规划许可证阶段（确定建筑是否违章）施工许可证阶段（确定是否开工）销售许可证阶段（实测数与规范面积数对比）准入证阶段产权证阶段可能会出现土地性质及报建流程变更“详规”及“单体“报建阶段是流程中的关键施工前地质条件审查按施工图纸单层验收第二十六页，共一百零三页。27页码报建流程关键因素LOFT产品涉及问题个案分析职能部门获得土地公告内容

土地性质

国土局交保证金

容积率——

——

建筑面积

办理《大配套证明》（容积率确定下）确定煤水电接口容量

——

——配套办公室签土地合同（附用地基本指标）

土地性质是否变更土地性质金盛国际：在确定在其对面建写字楼的情况下，公建用地改居住用地；商铺用地在土地合同中注有限高国土局限高确定限高容积率、建筑密度变更容积率，降低密度

绿化比例等调低绿化率

在签订土地合同时存在改变土地性质及容积率等指标的可能，但均属于特殊情况国有土地使用证阶段（一）第二十七页，共一百零三页。报建流程关键因素LOFT产品涉及问题个案分析职能部门修建性详细规划设计方案

审核限高、建筑密度、容积率、出入口方位——

——用地规划科：受理用地规划：办理总规划师复合副局长审核、局长签发用地科：取件（如改变将到市长办公室审批。此阶段将招标的规划设计院做三套方案，确定一个进行报批。）约20个工作日

审核市政基础设施：教育指标、医疗指标、文化体育指标、商业服务指标、金融邮电指标、社区服务指标居住、商业配套费及标准各不相同

——日照分析日照标准参照《城市居住区规划设计规范》GB50180中的规定

公建用地不需要日照分析审核用地范围、红线面积、周边关系

——

——

审核停车率、停车面积审核用地性质、规模、各期面积审核建筑的间距、道路宽度审核绿地（公共绿地、宅间绿地、防护绿地）面积、规模、位置办理建设用地规划许可证审核项目位置审核项目范围确定LOFT产品可施工土地合法的必要程序规划局国有土地使用证(土地合法性确定)可办土地贷款和抵押——国土局居住及商业配套标准不同，同时公建用地不需要日照分析国有土地使用证阶段（二）第二十八页，共一百零三页。报建流程关键因素LOFT产品涉及问题个案分析职能部门规划方案审定通知书备案环节——规划局单体建筑方案审批（平、立、刨面图）审核用地性质、建筑功能确定LOFT单体用地性质上城豪苑：层高4.8米（上层2.3米，下层2.5米）；单层计算面积，单层验收、双层收房规划管理科：受理规划科室：办理总规划师复核副局长审核局长签发（约20个工作日）审核面积、层高、层数、建筑限高、社区中的位置确定酒店型公寓及写字楼层高为4.8米确定商铺层高为5.1米夹层设计方案酒店式公寓及写字楼根据限高规定及整体容积率情况确定层数；商铺用地限高要求会在土地出让合同中注明审核户数、户型定位、大、小户型比例及功能分区确定面积（小户型为主）、户数（20几户）、户型比例确定功能分区：楼上，卧室、书房；楼下，开放式厨房、卫生间及客厅现有LOFT产品中的都市斓轩及上城豪苑均一层20几户，小户型，密度大，舒适性差开敞式厨房（住宅规定，高层单元设计5～6套，不超过8套；厨房：明厨）审核市政基础设施和公共服务设施配套情况煤气设计方案：酒店式公寓及写字楼没有煤气混合公寓及商铺可以户式空调；酒店式公寓要求中央空调确定水电暖收费标准：LOFT非民用上城豪苑：运作后商住两用有煤气审核外檐、空调机位、阳台、景观、单体建筑摆位、悬挑、台阶公寓、写字搂一般为玻璃幕墙空调室外机摆位设计：隐藏公寓、写字搂无室外阳台设计

——审核抗震结构设计标准根据LOFT产品高度，确定其承载力审核单体与周边建筑间的间距——审核电梯间位置审核管网设计审核建筑风格、形式、色彩LOFT一般层高为4.8米，单层计算具有经济性，但其在密度、户型设计上舒适性受限建设工程规划许可证阶段（一）第二十九页，共一百零三页。报建流程关键因素LOFT产品涉及问题个案分析职能部门人防、消防设计审批层高、层数影响消防设施以及电梯个数、楼梯宽度、坡度等确定人防面积——根据人口密度LOFT户型、户数密度决定电梯个数及位置确定人防设施建设方案:酒店式公寓、写字楼、商铺需喷淋设施入户人防可采取地下车库或交纳异地建设费都市斓轩：住宅用地，因一层20几户消防不允许设有燃气配套上城豪苑：运作后喷淋未入户、室内设燃气人防办、公安消防支队办理《建设工程规划许可证》确定建筑是否违章————规划局项目备案、工程报建备案流程————建委勘察、设计、监理招标确定地基深度——据地质条件出勘察报告根据施工地基情况确定限高、层高——设计公司施工图审查审核全套施工图审批建筑结构————建委施工招标审批附加水暖电施工图————职能部门监督执行施工许可证确定是否开工————建委公建用地消防设计要有喷淋入户且不允许有燃气，但在实际运作中存在一定的变数建设工程规划许可证阶段（二）施工许可证阶段第三十页，共一百零三页。报建流程关键因素LOFT产品涉及问题个案分析职能部门预售商品房面积预算

审核实测与规范面积——超出土地出让合同约定的，须按照市政府《批转市规划和国土资源局市建委关于加强经营性开发建设项目用地规划管理试行办法的通知》规定办理。————房管局测量部门办理物业招标确定物业公司————职能部门监督开发商执行办理《商品房销售许可证》

出具预售商品房面积测算报告——根据实测数与规范面积数对比得到————房管局测量部门竣工验收消防、规划、配套验收是否有违规夹层验收后做夹层上城豪苑：层高4.8米，验收后做夹层消防等相关部门办理准入证——————

办理产权证住宅的房地产权属登记参照住宅有关规定办理；混合型公寓、酒店型公寓、商铺、写字楼的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理。产权证上的权属规定

——房管局4.8米为单层计算面积的最佳层高，为了规避2.2米超高规定，采取单层验收双层收房销售许可证阶段第三十一页，共一百零三页。上城豪苑报建关键环节C.LOFT产品流程第三十二页，共一百零三页。写字楼立项两套图纸，按4.8米单层报建单层验收双层收房上城豪苑项目报建五个关键环节有煤气，喷淋不入户LOFT内部文件第三十三页，共一百零三页。报建阶段报建环节常规报建流程上城豪苑报建流程国有土地使用证阶段可能会出现土地性质及报建流程变更1.土地变性：存在可能商业用地2.确定大配套煤水电供应量配比据容积率确定3.能否突破限高改变容积率没有改限高建设工程规划许可证阶段“详规”及“单体“报建阶段是流程中的关键4.确定LOFT单体用地性质写字楼报建5.确定LOFT的层高层高4.8米6.确定LOFT面积、户数、户型比例面积，52～137平米，主力户型50平；20层，每层22户7.确定功能分区：厨房设计一般是开放式厨房开放式厨房8.确定配套设施写字楼备案无煤气有煤气9.确定水电暖收费标准商用标准(比民用高一倍左右)10.确定公寓外檐一般为玻璃幕墙玻璃幕墙11.确定空调室外机摆位设计隐藏12.LOFT公寓无室外阳台设计无阳台13.商业性质LOFT需设置喷淋管线喷淋管线不入户14.确定其承载力框架剪力墙15.根据户型、户数密度确定电梯个数及位置；20层，每层22户，每层4梯16.确定户型设计是否有赠送面积；买一层赠一层17.人防设施一般是地下车库或交一定费用采取异地建设1：2（与住宅共用）施工许可证阶段施工前地质条件审查18.根据施工地基情况确定限高参照相关规范销售许可证阶段按施工图纸单层验收19.单层验收，双层收房验收后再做夹层精装修上城豪苑LOFT报建19要素第三十四页，共一百零三页。

D.现有项目研究天津LOFT产品的共性、差异性在售LOFT项目信息第三十五页，共一百零三页。天津LOFT产品的共性、差异性D.现有项目研究第三十六页，共一百零三页。天津loft产品共性6方面市内复式产品，户型面积在37～80平方米之间总价也一般在100万以下挑高一般在4.8米以上，可以进行自由分割按单层面积收费动静分离项目大都位于市中心稍偏远但交通便捷的地段周边配套比较完善Loft产品一般先不做夹层，验收后施工；可以模糊价格；减少自己分割的不便与邻里之间的相互影响；迎合时尚人群需求，体现生活品质有共享空间开放式厨房无阳台年轻人（主要作为婚房）商务人事投资者（不存在购房落户者）一般采用精装修小户型总价低复式产品设计灵活户型结构三特征地段佳投资价值大客群以年轻置业者为主Loft共性公建用地类住宅小众产品，以酒店式公寓、写字楼、商铺形式出现第三十七页，共一百零三页。1、loft产品大都有其特殊的产生原因普通居住用地上建复式产品不经济；其他用途用地上又有层高规定与配套限制2、Loft产品大多有其独特的卖点户型结构、层高、建筑形式等方面面积单层计算3、验收标准各不同单层验收，验收后采取客户委托施工方的方法做夹层；也有可能双层验收（例如4.8米复式，单层计算面积，层高2.2米以下部分不计入面积）天津loft产品差异性3方面第三十八页，共一百零三页。项目名（执行情况）

产生原因土地性质

层高（卖点）天津规定诚基中心（未执行新规）居住用地填补区域空白，以商业报建做居住产品居住公寓（70年）5.1米(上2.5、下2.6），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍都市斓轩（未执行新规）原18层规划遮挡附近居住区阳光，搁置后改7层loft居住用地（70年）4.5米(上2.1、下2.2~2.3），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍金盛国际（未执行新规）同意在其对面建写字楼，公建用地改居住居住用地（70年）4.4米(上2.1，下2.3），1倍3.6＜ⅹ≤4.8，1.5倍4.8＜ⅹ≤5.4，2倍上城豪苑(按单层执行)住宅用地周边公建用地不具有商务氛围写字楼（40年）4.8米(上2.3，下2.5），1倍4.8<X≦5.4，1.5倍；5.4<X≦6.6，2倍第6大道6维极景住宅用地周边公建用地不具有商务氛围酒店式公寓（40年）4.8米，1倍，单层验收、收房4.8<X≦5.4，1.5倍；5.4<X≦6.6米2倍鑫贸财智领地科技园区商住两用，满足中小企业办公工业用地（50年）5.1米，1倍，单层验收、收房5.1＜ⅹ≤6.0，1.5倍6.0＜ⅹ≤7.8，2倍天津DE小洋楼创业商务区，商务氛围不强，区别周边高层高密度住宅商业用地（40年）5.1米(

4.2、3.3双错层），1倍5.1＜ⅹ≤6.0，1.5倍6.0＜ⅹ≤7.8，2倍1、loft产品大都有其特殊的产生原因2、Loft产品大多有其独特的卖点第三十九页，共一百零三页。产品类别（公建用地）层高计算面积标准验收是否可有夹层验收情况经济性舒适性酒店式公寓小于4.8单层可有夹层(上层层高≤2.2M)或验收后客户委托做夹层(上层层高>2.2M)上层层高≤2.2M可双层验收上层层高>2.2M需单层验收√×4.8单层可有夹层(上层层高≤2.2M)或验收后客户委托做夹层(上层层高>2.2M)上层层高≤2.2M可双层验收上层层高>2.2M需单层验收√√4.8＜ⅹ≤5.41.5倍可有夹层可双层验收×√5.4<X≦6.62倍可有夹层可双层验收×√写字楼小于4.8单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓√×4.8单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓√√4.8<X≦5.41.5倍可有夹层双层验收×√5.4<X≦6.62倍可有夹层双层验收×√商铺小于5.1

单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓√√5.1单层情况同酒店式公寓情况同酒店式公寓√√5.1<X≦6.01.5倍可有夹层双层验收×√6.0<X≦7.82倍可有夹层双层验收×√loft产品在验收上通过一定的方法规避相关规定注：1、如果客户购房用以注册公司，单层收房验收合格后，还需经过消防部门的第二次检查，如有夹层或没有喷淋设施属于违规；2、根据《房产测量规范》规定，（房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

3、验收标准各不同第四十页，共一百零三页。在售LOFT信息D.现有项目研究第四十一页，共一百零三页。天津市现有LOFT项目共7个，其中财智领地公寓部分已经售磬，君临天下因其面积上的隐蔽性，目前已责令封盘，另五个项目在售中天津DE小洋楼诚基中心都市斓轩君临天下金盛国际上城豪苑LOFT财智领地×此项目已封盘办公、居住两用公寓已售罄第四十二页，共一百零三页。诚基中心（一）：核心商圈中的高密度复式住宅项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因居住公寓28.5万平米10.52

5.1米100％处于南京路多以商业用地为主，缺少居住用地；开发大户型总价过高，以复式loft物业形式出现；报建曾有酒店及酒店式公寓，后均改为住宅；楼间距小，出房率高，住宅标准擦边球

LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价住宅70年民用双层验收10850元／平米起产品介绍户型配比面积区间总价区间主力户型亮点精装修标准与其他产品精装差异一室两室比例1：0.054（参考）47～90平米47～98万，均价：18300元/平方米（一次性优惠5个点，按揭1个点，现场可以选择特惠房）附赠阳台增加附加值毛坯交房——项目效果图项目位置图：南京路耀华中学对面共三栋LOFT，一栋47层，两栋28层第四十三页，共一百零三页。销售情况销售时间主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型总价区间2005年9月～至今已售95％47平米～68平米47～71万元推广诉求LOFT产品推广内容与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题钻石商圈，首付8万元，月供1800元起，津门投资神话；58平米精致豪宅，保值、升值潜力无限，租金回报无可比拟

主推小户型的投资价值，同区域主打高端住宅高密度（一层40户），多项消防标准不合格；篡改规划，将酒店改为住宅销售；部分公摊被分割为独立产权商铺，重复计算公摊；配套停车位受质疑被媒体曝光后，开发商美誉度下降，推广受阻客户反馈是否认可精装对哪些细节满意关注内容对推广内容的反馈毛坯交房——隔音、承重、方便孩子附近就学目前来看，68平米精装实现租金1800元/月，没有达到期望值诚基中心（二）：销售情况良好，推广中篡改规划受质疑项目周边以商业为主，名校聚集，投资价值大第四十四页，共一百零三页。58平米户型图阳台增加了面积附加值；提高舒适性挑空客厅形成较好的视觉冲击力8梯40户高密度，舒适性差80平米户型图：首层平面图（二层设有书房、主卧、共享空间、主卫）诚基中心（三）：户型密度大、楼间距窄，舒适性差第四十五页，共一百零三页。项目名称均价（元／平方米）主力户型面积(平方米)总房款诚基中心1830058首付比例月供金额（元／月）可否公积金贷款贷款年限2成：2122802359可以30年项目销售基本信息客户支付情况潜在目标客户根据首付情况据月供情况据年限情况有一定经济实力白领人士婚房；用于出租投资客；教育投资；单身白领年轻人诚基中心（四）：客户群为有一定经济实力的年轻人及投资客第四十六页，共一百零三页。天津DE小洋楼（一）：主体以LOFT为主，双错层形式项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因酒店式公寓3.7万平米1

5.1米（4.2及3.3米双错层）80％处于“创业商务区”，所处交通路况稍差；商务氛围不强，且地块为商业用地；区别周边高密度高层项目，以双错层类住宅产品出现，与周边形成差异化LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价商业40年商业标准双层验收8000元／平米产品介绍户型配比面积区间总价格区间主力户型亮点精装修标准与其他产品精装差异19栋3层低层，2栋4层多层，2栋5层多层；户型比例未获得一室60～80平米；两室84～97平米；三室：111～142平米42万～98万（首付5成，一次性优惠两个点）附赠阳台、露台增加附加值；双错层，二层空间可自由分割双卫设计毛坯交房——二期LOFT单体效果图项目鸟瞰图第四十七页，共一百零三页。销售情况销售时间主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型总价区间2008.4（一期）；08.7.26（二期）至今平均去化率为26套/月二期60多平米几十套已售磬；剩余几十套70多及80～90平米户型74平方米～78平方米52～55万元推广诉求LOFT产品推广内容与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题低层低密花园式两层商务寓所星级酒店级别的管家式物业服务没有刻意区分，销售以LOFT为主商业用地，不能办落户40年产权，商业水、电认可度低客户反馈是否认可精装对哪些细节满意关注内容对推广内容的反馈毛坯交房——赠送面积花园式景观没有体现天津DE小洋楼（二）：小户型销售情况较好位于塘沽区上北板块，周边商务氛围不强周边高密度、高层项目为主第四十八页，共一百零三页。商业用地、双错层提高了舒适度赠送阳台提高面积附加值层高51.米2.7米2.4米商业用地层高为5.1米，双错层形式层高分别为5.1米、4.2米、3.3米；5.1米层高，单层面积计算赠送阳台或小露台；动静分离；南北朝向，明厨明厕，双卫生间；商住两用可以办理营业执照户型单体沙盘3.3米挑空4.2米层高51.米主力户型图：天津DE小洋楼（三）：南北向、明厨明卫优于或接近住宅宅规范标准第四十九页，共一百零三页。项目名称均价（元／平方米）主力户型面积(平方米)总房款DE小洋楼800076608000首付比例月供金额（元／月）可否公积金贷款贷款年限5成：3040002533否10年项目销售基本信息客户支付情况潜在目标客户根据首付情况据月供情况据年限情况有经济实力较大面积针对改善型客户；办公及居住；投资客有改善需求的中年客群DE小洋楼（四）：潜在客群为有一定经济基础且有改善需求的中年人及办公、居住为一体的投资客第五十页，共一百零三页。金盛国际（一）：错跃、平跃LOFT增强户型立体感，弱化层高缺陷项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因居住型公寓8万平米11.3

4.4米（上层2.1米，下层2.3米）36％最初是公建用地，后来附带条件将此地块对面的土地上建写字楼，才将此公建用地报批为居住用地周边住宅，商务氛围欠缺LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价住宅70年民用单层验收，委托可做夹层13500元／平米产品介绍户型配比面积区间总价格区间主力户型亮点精装修标准与其他产品精装差异一室、两室比例：1：0.25一室：50m2两室：60～80m265～104万；1万起价（目前有特惠），均价13500元错跃自然形成功能分区，且增强室内立体感1800元/平方米——项目共两栋楼，分别为40层和23层。两栋楼都有LOFT产品，以23层为主。第五十一页，共一百零三页。销售情况销售时间主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型总价区间2007.12.15至今整体去化率为37套/月，LOFT占总销售套数的三成；目前，70多平米只剩一套，50～60平米剩10套50～80平方米65～104万推广诉求LOFT推广内容与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题绝版错层小户型主推卖点双地铁上盖，精装小户型超高层建筑，室内横梁较多，同时室内较低矮客户反馈是否认可精装对哪些细节满意关注内容对推广内容的反馈认可利用楼梯正面设计成影视墙，减少占用空间；错跃大落地窗感觉通透面积：是否买一层赠一层认可金盛国际（二）：LOFT销售情况一般，错跃户型增加新意位于西马路与南马路交口老城厢板块认可度较高地铁上盖，交通便利第五十二页，共一百零三页。1.9米2.3米1.9米2.3米3.6米4.4米8米层高落地飘窗增强室内通透性63平米户型图77平米户型图金盛国际（三）：错跃层增强室内立体感，落地窗增强通透性平跃户型图第五十三页，共一百零三页。项目名称均价（元／平方米）主力户型面积(平方米)总房款金盛国际1200054646320首付比例月供金额（元／月）可否公积金贷款贷款年限2成：1292641436可以30年项目销售基本信息客户支付情况潜在目标客户根据首付情况据月供情况据年限情况要求不高，普通年轻人婚房；单身白领；投资性购房年轻人金盛国际（四）：潜在客群为普通年轻人及一些投资客第五十四页，共一百零三页。上城豪苑（一）：小户型巧设计，步入式衣帽间增加新意项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因写字楼4.4万平米

4.54.8米(上层2.3米，下层2.5米)20％在其自身报批的公建用地上选取其中一部分以写字楼立项；在周边大片住宅情况下，类住宅产品欢迎程度会较高LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价办公40年商业单层验收后做夹层14000元／平米产品介绍户型配比面积区间总价格区间主力户型亮点精装修标准与其他产品精装差异一室：50％两室：35％三室：15％53、88、140平米74～196万；均价1.3～1.5万／平方米主卧附步入式衣帽间，双卧设计缓解小面积局促感2000元/平米略高于项目内住宅产品项目位置图上西区上东区LOFT所在位置上城豪苑地铁一号线（已通车）地铁四号线（规划中）南马路东马路北马路地铁二号线（已开工）西马路项目沙盘图第五十五页，共一百零三页。销售情况销售时间主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型总价区间2008年2月至今LOFT共两栋楼，目前开了一栋，已经销售70％，多是朝阳、楼层佳的户型53～88平米74～123万推广诉求LOFT推广内容与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题精装复式公寓，买一层得两层；精装LOFT宜商宜住整个项目以住宅部分宣传为主，带动LOFT的销售(LOFT热销期会对产品进行阶段性宣传)前期诉求“4.8精装LOFT，买1得2”和“4.8精装LOFT，宜商宜住”市场反映冷淡，后期以“热点地段的低总价”作为诉求，受到客户的认可客户反馈是否认可精装对哪些细节满意关注内容推广内容反馈认可楼梯占空间小，自然分割，比较时尚精装是否符合交房标准对于低总价的反馈更加敏感上城豪苑（二）：LOFT销售情况较好，且多是性价比高的小户型前期推广诉求后期推广诉求第五十六页，共一百零三页。双卧设计提高舒适度隐藏空调机位户型图层高2.1米2.5米4.8米步入式衣帽间时尚，提高方便性户型空间展示开敞式书房合理利用空间上城豪苑（三）：步入式衣帽间、开敞式书房及双卧设计增加LOFT新意第五十七页，共一百零三页。项目名称均价（元／平方米）主力户型面积(平方米)总房款上城豪苑1450053768500首付比例月供金额（元／月）可否公积金贷款贷款年限5成：3842503202否10年项目销售基本信息客户支付情况潜在目标客户根据首付情况据月供情况据年限情况有一定经济实力投资客；商务人士；高级白领有经济基础的年轻人上城豪苑（四）：潜在客群为投资客及有经济基础的商务人士第五十八页，共一百零三页。都市斓轩（一）：中心城区7层高密度精装小户型项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因居住型公寓1.7万平米2.2

4.5米(上层2.1米；下层2.2至2.3)

100％最初报批18层住宅项目，由于此规划对其后面的建筑有遮挡，项目被搁置1年后，重新规划；按居住型公寓进行报批，规划建7层loft产品

LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价民用70年民用双层验收17615元／平米产品介绍户型配比面积区间总价格区间主力户型亮点精装修标准与其他产品精装差异一室70％；两室15％；三室15％一室：39～47平方米；两室：47～56平方米；三室：70～80平方米66～152万/套；39平米66万，47平米85万，56平米100万（按揭优惠2个点；一次性3个点，现场可以再议价）赠送3.5～7平方米的储藏间2000元/平米——项目位置图单体效果图第五十九页，共一百零三页。销售情况销售时间主力户型销售情况主力户型面积区间主力户型总价区间2008年3月至今平均去化率为16套/月，高于河西区平均去化率主力户型去化率为24套共推案200多套；已售70～80％39～47平米66～85万推广诉求LOFT推广内容与住宅同期销售推广差异点推广中遇到的问题体北核心区七层精装电梯复式小户型——早期主推投资价值；后期侧重居住的便捷和舒适性客户反馈是否认可精装对哪些细节满意关注内容推广内容反馈比较认可家居解决方案、装修效果档次较好；采光、户型搭配适中装修的质量和价格宣传投资价值效果较差对精装、复式结构满意都市斓轩（二）：主力户型销售情况较好，客户对精装满意度较高较好地段：临近体育馆位于卫津南路第六十页，共一百零三页。37-48m2户型图47-50m2户型图70-81m2户型图层高2.1米2.2～2.3米4.5米开敞式精装厨房4.5米挑高，增强视觉冲击力都市斓轩（三）：精装修降低了高密小户的缺陷，赠送壁橱提高附加值利用公共走道上空做室内储藏室第六十一页，共一百零三页。项目名称均价（元／平方米）主力户型面积(平方米)总房款都市斓轩1761547827905首付比例月供金额（元／月）可否公积金贷款贷款年限2成：1655811840可以30年项目销售基本信息客户支付情况潜在目标客户根据首付情况据月供情况据年限情况普通白领婚房；单身白领；投资性购房年轻人都市斓轩（四）：潜在客群为普通白领及一些投资客第六十二页，共一百零三页。小结（一）：在首付5成的基础上可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群项目名称均价（元／平方米）主力户型面积总房款首付比例可否公积金贷款月供金额（元／月）针对客群诚基中心18300582成：212280可以2359（30年）白领人士婚房；用于出租投资客；教育投资；单身白领都市斓轩17615478279052成：165581可以1840（30年）婚房；单身白领；投资性购房金盛国际12000546463202成：129264可以1436（30年）婚房；单身白领；投资性购房DE小洋楼8000766080005成：304000否2533（10年）改善型客户；办公及居住；投资客上城豪苑14500537685005成：384250否3202（10年）投资客；商务人士；高级白领时代奥城13500344590005成：229500否1913（10年）投资客户用于出租；商务人士；有经济基础的年轻客群商业用地均为首付5成，增加推广难度，减少客群；首付5成下，投资客会及商务人士比例提高；首付5成下，可通过减少面积的方法，减少首付款，增加客群比例住宅用地可首付2成，增加了潜在客群；可公积金贷款增加客群；第六十三页，共一百零三页。项目名称土地属性户型配比面积区间（平方米）是否精装户型亮点诚基中心住宅一室：95％；两室：5％（参考）47～90毛坯附赠阳台增加附加值都市斓轩住宅一室70％；两室15％；三室15％一室：39～47；两室：47～56；三室：70～80精装赠送3.5～7平方米的储藏间上城豪苑办公一室：50％两室：35％；三室：15％（参考）一室：53；两室：88；三室：140精装主卧附步入式衣帽间，双卧设计缓解小面积局促感金盛国际住宅一室：80％两室：20％（参考）一室：50m2两室：60～80m2精装错跃自然形成功能分区，且增强室内立体感天津DE小洋楼商业一室70％；两室15％；三室15％一室：39～47；两室：47～56；三室：70～80毛坯附赠阳台、露台增加附加值；双错层，二层空间可自由分割双卫设计注：因LOFT户型可自由分割，所以“户型配比”一栏一室及两室比例只是参考比例LOFT在户型配比上一室为主：大多超过50％，约占整体50～95％之间；两室及三室户型配比较少：约5％～50％；其中两室5％～35％；三室约15％；LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主一室面积区间：39～53平米；两室面积区间：47～88平米；三室面积区间：70～140平米小结（二）：LOFT产品多是39～53平方米之间、附带精装修的小户型第六十四页，共一百零三页。项目名称销售情况推广内容同期平层推广差异推广中的问题客户关注内容诚基中心主力户型已售95％钻石商圈，首付8万元，月供1800元起，津门投资神话；58平米精致豪宅，保值、升值潜力无限，租金回报无可比拟主推小户型的投资价值，同区域主打高端住宅被媒体曝光后，开发商美誉度下降高密度（一层40户），多项消防标准不合格；篡改规划，将酒店改为住宅销售；部分公摊被分割为独立产权商铺，重复计算公摊；配套停车位受质疑配套；投资回报；隔音、承重都市斓轩平均去化率16；主力户型去化率为24体北核心区七层精装电梯复式小户型——早期主推投资价值；后期侧重居住的便捷和舒适性装修的质量和价格上城豪苑总套数已售50％；LOFT已经销售70％精装复式公寓，买一层得两层；精装LOFT宜商宜住以项目住宅部分推广为主前期LOFT概念和可商可住的概念未被市场接受后期主要诉求为热点地段的低总价小户型,受到市场认可精装是否符合交房标准金盛国际整体去化率为37，LOFT占总销售套数的三成绝版错层小户型主推卖点地铁双上盖，精装小户型超高层建筑，室内横梁较多是否买一层赠一层；隔音问题天津DE小洋楼平均去化率为26；主力户型去化率为40低层低密花园式两层商务寓所星级酒店级别的管家式物业服务没有刻意区分，销售以LOFT为主商业用地，不能办落户40年产权，商业水、电赠送面积，景观园林总结LOFT主力小户型销售情况较好推广根据地段、户型不同，主要内容涉及投资价值、精装、商住两用、小户型等多数LOFT产品在推广中不会刻意与平层区分，甚至以平层做为主推产品根据区域不同，在推广中是突出投资还是居住是关键；公建用地的配套情况也会成为障碍关注面积及装修质量和标准小结（三）：客户兴奋点是LOFT产品的面积与价格性价比及装修标准和质量第六十五页，共一百零三页。装修配置金盛国际装修明细功能室地面墙面配置卫生冠军30710白色亚光,300x300mm

冠军20100白色亮光200x200mm顶棚铝扣板:华狮龙,300x300mm;座便;台下盆;排风扇:稻田BPT12-14-1;花洒:明装式单把手淋浴龙头(配单功能花洒)2312，配淋浴龙头升降杆摩恩211323

卧室优之家实木复合地板ICI涂料梦色家A901白色无其他

客厅高档地砖

高档涂料

无其他配置

厨房高档地砖

冠军20100白色亮光200x200mm高档厨具上城豪苑装修明细功能室地面墙面配置卧室重蚁木色进口高级多层实木复合地板高级地毯

高级环保壁纸，局部木质造型墙饰艺术造型天花吊顶，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面

客厅高级地毯铺地，高级天然石材拼花铺地

高级环保壁纸，局部木质造型墙饰

艺术造型天花吊顶，配高级石膏顶角线，雅白色高级乳胶漆罩面厨房灰色高级防滑地砖灰色高级墙面砖白色高级防水乳胶漆附：典型项目装修明细列表第六十六页，共一百零三页。

E.产品建议LOFT开发十三方面LOFT适宜用地LOFT限高要求LOFT可行报建方案LOFT热销户型关键词LOFT配套要求LOFT推广情况LOFT增加客群方法LOFT根据经济实力最佳面积区间LOFT潜在客群LOFT潜在客群核心诉求LOFT潜在客群关注细节LOFT各地发展空间LOFT发展空间LOFT空间分布要点LOFT存在缺陷及风险提示第六十七页，共一百零三页。LOFT产品开发十三方面E.产品建议第六十八页，共一百零三页。1.LOFT产品适宜用地为公共设施用地项目名建筑类型土地性质诚基中心酒店式公寓住宅用地都市斓轩居住公寓住宅用地金盛国际居住公寓住宅用地上城豪苑酒店式公寓办公用地第6大道6维极景酒店式公寓商业用地天津DE小洋楼洋房商业用地鑫贸财智领地公寓工业用地特殊原因公共设施用地LOFT产品是解决住宅项目内商业体量的产品形式之一，其目的是将商业体量转化为“居住”性质，以实现快速销售和操作。特殊政策下，工业用地可行第六十九页，共一百零三页。土地类别土地类别子项限高一般情况市场现象公建用地酒店式公寓目前，没有统一规范，但在土地出让中会有该地块的控规要求，注明建筑物的限高：一般情况下酒店式公寓、写字楼及工业用地的居住产品可以根据地块的容积率确定该建筑的高度；其中，主干道两边建筑物不能太高；中心城区的繁华地块，据情况可以出现超高层建筑；商铺用地的层高一般在7层以下6维极景（酒店式公寓）：高层，90米共21层，顶层为平层，1～2层为商铺，LOFT共18层；写字楼上城豪苑（写字楼）：高层，116米共24层，1～4层商铺，LOFT共20层商铺DE小洋楼（商铺用地）：低层、多层，15～30米3层、4层、5层工业用地一类工业用地财智领地（工业用地）：高层，72米共14层均为LOFT总结目前，建筑物限高依据是，土地出让中该地块的控规要求。一般情况下，酒店式公寓、写字楼及工业用地为高层LOFT，商铺用地多为低层及多层LOFT。注：根据《民用建筑设计通则》JGJ

37-87（试行）

第1.0.5条

民用建筑高度与层数的划分

1、1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。

2、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）。

3、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。2.LOFT产品限高要求：在酒店式公寓、写字楼及工业用地下的LOFT均为高层，商铺用地为低层及多层第七十页，共一百零三页。最佳层高设计标准：写字楼、酒店式公寓4.8米；商铺5.1米3.6<X≦4.8米，1.54.8<X≦5.4米，2居住公寓70年混合公寓50年4.8<X≦5.4米，1.55.4<X≦6.6米，2不经济不经济写字楼50年4.8<X≦5.4米，1.5；5.4<X≦6.6米，2可行50年限具有优势，商业配套标准40年限短，中央空调（商业配套标准）酒店式公寓40年商铺用地40年工业用地50年3.6<X≦4.8米，1.54.8<X≦5.4米，25.1<X≦6.0米，1.56.0<X≦7.8米，2政策倾斜下特殊情况可行可行可行商业配套标准，居住氛围差；层高较高，舒适度高工业配套标准，居住氛围差可行方案3.LOFT产品主要可行报建方案:写字楼、酒店式公寓、商铺第七十一页，共一百零三页。面积区间39～140一室配比超过50％客户认同精装及LOFT复式结构LOFT以小户型为主，大多以精装修交房；户型亮点以增加面积附加值、提升户型立体感为主家居解决方案以中高档为主一室面积区间：39～53平米两室面积区间：47～88平米三室面积区间：70～140平米LOFT在户型配比上以一室为主：大多超过50％，约占整体50～95％之间；两室及三室户型配比较少：约5％～50％；其中两室5％～35％；三室约15％；LOFT以40-50平一室精装小户型为主LOFT户型因其复式可自由分割，所以在比例上以一室为主，且通过精装修弱化高密度小户型的缺点4.LOFT产品热销户型关键词：40-50平一室精装修立体户型户型面积附加值第七十二页，共一百零三页。土地类型物业类别水电收费标准是否有燃气是否配有中央空调公建用地酒店式公寓商业收费无配有中央空调写字楼商业收费无针对LOFT没有要求；（一般情况下，5A甲级写字楼配有中央空调）商铺商业收费有没有明确要求工业用地公寓商业收费有没有明确要求总结从配套角度看，LOFT最佳方案为公建用地下的商铺类产品以及工业用地的公寓产品5.LOFT产品从配套角度来看，商铺及工业公寓具有燃气配套，且没有中央空调配套明确要求，为最佳方案第七十三页，共一百零三页。推广内容：根据地段、户型不同，主要内容涉及投资价值、精装、商住两用、小户型等与平层推广差异性：多数LOFT产品在推广中不会刻意与平层区分，甚至以平层做为主推产品推广中问题：根据区域不同，在推广中是突出投资还是居住是关键；公建用地的配套情况也会成为障碍现有LOFT推广情况现有LOFT产品在推广中仍以同期平层产品为主，营销卖点的选择根据地段和居住氛围进行不同选择LOFT产品在推广过程中，需要明确的内容有：是主打概念还是主打性价比（目前来看性价比更利于吸引市场）是突出投资还是居住需求（视产品情况确定）尽量消除客户对产权年限短、商业配套费用的抵触6.LOFT产品推广特点第七十四页，共一百零三页。小于百万大于百万总房款减少客群(不考虑)首付2成（贷款年限30年）首付5成（贷款年限10年）增加客群减少客群特殊情况（住宅用地）面积50平方米左右面积30平方米左右减少客群增加客群7.LOFT可通过降低户型面积的方法，降低总房款，增加面向客群白领人士婚房；用于出租投资客；商务人士；教育投资；单身白领第七十五页，共一百零三页。最佳方案居住用地特殊情况LOFT1.商业用地2.居住用地改善型客群；投资客；办公及居住客群；商务人士；首付5成首付2成50平米左右30万以上30平米左右20万左右20万以下50平米左右60平米以上20万以上婚房；投资出租用房；投资教育用房；单身公寓；商务人士；办公及居住用房婚房；投资出租用房；投资教育用房；单身公寓；商务人士；面向客群少户型面积首付金额潜在客群8.LOFT产品根据客户购买力，最佳面积方案是30平米左右第七十六页，共一百零三页。Loft潜在客群核心客群过渡性居住年轻婚房单身公寓：追求时尚的年轻人；商务人士；高级白领导入客群商住两用用房：中小企业办公用房投资型9.LOFT产品客群:以过渡型和投资型客群为主第七十七页，共一百零三页。LOFT潜在客群核心客群导入客群分类分类子项需求特征分类分类子项需求特征过渡型居住——总房款低商住两用——总房