虹桥商务区核心区一期05号地块投资分析报告113

虹桥商务区核心区一期5号地块投资分析报告2011年1月第一页，共五十页。

项目背景项目概况市场分析项目研判财务分析投资建议2第二页，共五十页。区域位置虹桥商务区:位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，背靠虹桥机场，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，距离人民广场约12公里，距离陆家嘴金融贸易区约15公里。虹桥商务区人民广场12km陆家嘴15km3第三页，共五十页。总体布局

基地东起S20外环高速，西至G15沈海高速，北起G2京沪高速，南至G50沪渝高速，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。规划用地约86平方公里，包括26平方公里的主功能区以及约60平方公里的功能拓展区。60平方公里的功能拓展区4第四页，共五十页。商务区主功能区商务区主功能区：

规划范围东至环西一大道，即外环线Ａ２０；西至铁路外环线，即华翔路；南至G50沪渝高速；北至规划北翟高架路，总用地面积约为２６平方公里。

包括3.7平方公里的商务核心区，其中约1.43平方公里的核心区一期为启动区域。5第五页，共五十页。核心区一期核心区一期为项目的启动区域，东侧紧邻虹桥交通枢纽本体，西至嘉闵高架，南至义虹路，北至扬虹路，面积约1.43平方公里。虹桥商务区核心区3.7平方公里核心区一期1.43平方公里扬虹路义虹路嘉闵高架虹桥交通枢纽6第六页，共五十页。整体规划主功能区总体布局是“一环、两轴、三核、五区”，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公区等公共设施约490万平方米。26平方公里的主功能区由上海市政府规划定位，60平方公里的功能拓展区由所涉各区各自规划后上交，统一汇总后进行结构优化。7第七页，共五十页。核心区一期规划虹桥商务区核心区一期规划总用地1.43平方公里，规划总开发规模约170万平方米，包括商务办公、会议展览、酒店、公寓式酒店、文化娱乐、商业等功能。总建筑面积（万平方米）100%170商务办公67%113.9商业12%20.4文化娱乐5.5%9.35酒店6.5%11.05服务设施8%13.6公共设施1%1.767%6.5%5.5%12%8%1%办公楼服务式公寓文化/娱乐/运动商业/混合功能/虹桥天地酒店公共设施核心区一期政府规划8第八页，共五十页。功能定位“东看浦东，西看虹桥”，上海“哑铃”发展模式：大虹桥大浦东“大浦东”——国际金融中心、国际航运中心“大虹桥”——国际贸易中心9第九页，共五十页。功能定位

虹桥商务区已经被定义为上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的新平台，面向国内外企业总部的汇集地，服务长三角地区、服务长江流域、服务全国的高端商务中心。未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。其中：

主体功能区，将聚焦支持现代服务业的发展、突出支持总部经济的发展以及服务长三角地区为重点，未来将建成“中国会展之都”和“具有国际影响力的商贸中心”。

商务核心区，主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。

功能拓展区，60平方公里的功能拓展区将定位于虹桥交通枢纽服务和产业配套区。10第十页，共五十页。功能定位：“会展中心”虹桥商务区优越的地理区位及便捷的交通网络，是构筑会展之都的绝佳条件，而目前上海甚至国内超大型展馆偏少，将带来发展机遇。根据规划，核心区一期的会展设施建筑面积已达17万平方米，其中包括一个全中国最大的国家级会展中心，未来将成为中国公共会展的平台。2011年1月9日，商务部与上海市政府在兴国宾馆签订“共同建设国家会展项目合作框架协议”，将在虹桥商务区内合力打造国内外最具规模、最具水平、最具竞争力的会展综合体。11第十一页，共五十页。功能定位：“商贸中心”2009年底，上海向国务院提交国际贸易中心建设的相关文件，标志着继国际金融中心、航运中心之后，“第三中心”建设的大幕已经拉开。而虹桥地区及其周边是上海市涉外商务楼最为集聚的区域之一，市外经委、市外资委、上海跨国采购促进中心等核心机构也位于区内，虹桥涉外经贸与商务主导功能正不断扩大。随着“大虹桥”概念的提出及虹桥交通枢纽在世博会期间建成运行，上海经济开始向西部区域偏移，在此背景下，虹桥商务区当仁不让的成为上海国际贸易中心建设的重要载体，将作为上海中心城市功能向外围延伸拓展的重要区域，进而带动中心城外围及西部郊区的整体崛起。2010年6月，商务部部长陈德铭、上海市市长韩正签署了“部市合作”的相关框架协议，并将“推动上海市建设国际贸易中心”列为首要任务。主要内容将涉及政策研究、国际贸易中心建设、商贸流通、市场体系建设、进出口贸易、服务贸易、开发区建设、区域商务合作等方面。12第十二页，共五十页。产业导向商务区将重点支持12大类产业：现代商贸业、房地产业、会展旅游业、生产性服务业、创意产业、现代物流业、信息服务业、专业服务业、金融服务业、教育培训和医疗服务及其他服务业、环境和公共设施管理业。同时，由于虹桥商务区的高端定位，无疑将吸引其他地区高端产业向上海集中。这将对上海西部各区会有直接的影响，推动周边各区的产业飞速升级，同时实现更进一步的城市化。13第十三页，共五十页。交通分析立体交通“巨无霸”：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，规划区域内包括空港、城铁、高铁、磁悬浮、长途汽车、地铁和城市公交等多种换乘方式，形成空地配合的立体交通网，是名副其实的交通“巨无霸”，远期日均客流总量预计可以达到110万人次。14第十四页，共五十页。交通分析轨道交通：城市轨道交通，目前已经确定3条轨道交通：2号线、10号线、13号线。同时还预留了两条轨道交通：17、20号线；连接上海中心城区，辐射周边嘉定、青浦、松江及闵行四新城。15第十五页，共五十页。交通分析2号线10号线13号线5号线20号线（青浦线，规划中）磁悬浮京沪高铁10号支线17号线（规划中）16第十六页，共五十页。交通分析公路交通：周边多条高速公路环伺，地面交通四通八达，连接上海中心城区，辐射长三角。市内交通包括：沪青平、延安高架、崧泽高架、北瞿高架、外环线、中环线等；省际高速包括：京沪、沪渝、沪昆、沪常、沈海等17第十七页，共五十页。交通分析推地长三角一体化的新引擎：上海经济重心开始偏向西部区域，实现经济东西联飞；同时，将实现南京、苏州、昆山、上海、嘉兴、杭州连片联动发展，进而辐射整个华东区域，加快长三角一体化进程。18第十八页，共五十页。项目背景项目概况市场分析项目研判财务分析投资建议19第十九页，共五十页。05地块基本情况绍虹路申滨南路申长路舟虹路甬虹路本项目为核心区一期的05号地块

四至范围：东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路，地块中间由舟虹路分割为D11、D12两个子地块

占地面积：78740平方米，

容积率：3.192，

建筑面积：251376平方米，

用地性质：商服用地

物业形态：办公、商业、酒店、会议展览及文化娱乐等20第二十页，共五十页。主要经济技术指标土地编号办公会议展览商业文化娱乐酒店总建面D11D11-011727646046458270031038D11-021872349156458405034146D11-031015149936611225026005D11-04104434187752320D11-05小计461512495421526900041877143509D12D12-0124355130543126091D12-02251911807914435142D12-031715910801643172621608D12-0522825120124026D12-06小计895305393107872157-107867合计13568130347323131115741877251376百分比54%12%13%4%17%100%单位：㎡21第二十一页，共五十页。业态配比与已转让的06、08号地块对比22

05号06号08号百分比建筑面积百分比建筑面积百分比建筑面积办公53.98%13568151.76%12067660.44%171939会议展览12.07%303474.32%1007310.76%30600商业12.85%3231318.53%432006.73%19153文化娱乐4.44%111577.40%172592.62%7448酒店16.66%4187714.50%3380019.44%55300公共设施0.00%03.49%81330.02%50合计100.00%251375100.00%233141100.00%284490第二十二页，共五十页。项目背景项目概况市场分析项目研判财务分析投资建议23第二十三页，共五十页。上海办公市场分析2010年，上海写字楼市场供给面积达到180.1万平方米，写字楼市场需求面积为119.4万平方米，上海市写字楼需求有待释放，存在上升空间。2010年，上海写字楼市场全年仅成交10,599套，销售价格为19,849元/平方米，与09年基本持平。24第二十四页，共五十页。上海办公市场分析从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区写字楼市场成交均价明显高于全市平均水平，处于上海中上游价格区域市场，将是上海市未来写字楼市场发展的重要发展区域之一。25第二十五页，共五十页。上海商业市场分析2010年，上海商用物业市场供给面积为189.7万平方米，需求面积为194.2万平方米，基本保持供求平衡的良性发展。2010年，上海商用物业市场成交17,369套，成交均价继续小幅攀升，达到13,164元/平方米。图1：2006-2010年上海商用物业市场供求关系图2：2006-2010年上海商用物业市场量价关系26第二十六页，共五十页。上海商业市场分析从区域市场看，2010年“大虹桥”地区中长宁区商用物业市场成交均价为全市最高水平，达到了31850元/平方米，并保持良好的发展势头。图3：2010年上海各区域商用物业市场成交均价比较27第二十七页，共五十页。本项目周边地区的发展及规划虹桥商务区虹桥临空经济园区长风生态商务区虹桥开发区上海西郊（徐泾）商务港江桥生产性服务业基地七宝生态商务区市郊商业商贸集聚区漕河泾新兴技术开发区“大虹桥”地区以虹桥交通枢纽区域为中心，涉及到上海长宁、闵行、青浦、普陀、嘉定、松江六个区，经济总量庞大，商业环境优越。在“大虹桥”地区聚集了八大以现代服务业为主导的集聚区。具体包括：虹桥枢纽商务中心区、长宁区虹桥涉外中心、临空经济园区、普陀区长风生态商务区、嘉定区江桥商务区、青浦区徐泾商务港、松江区九亭现代服务业聚集区、闵行区七宝生态商务区。28第二十八页，共五十页。周边可比项目研究目前，虹桥商务区尚处于规划、启动阶段，区域内尚无可比案例。根据本项目的总体规划，考虑到区位、物业类型、建筑标准、发展前景等因素，对区域周边的商办市场进行了分析，重点选取了普陀区的长风生态商务区以及长宁区虹桥、古北地区的部分商办项目进行对比分析研究。其中：

长风生态商务区集商业、娱乐、办公、住宅为一体，是上海首个生态商务区，“十一五”期间，与陆家嘴、徐家汇等地区一起成为上海首批重点推进的10大现代服务业集聚区。

虹桥开发区是上海最早形成的CBD，由于历史及区位因素逐步发展成以外贸为主要特征商务区；会展经济与商贸流通企业构成区域行业的主体，也是区域经济发展的产业支撑所在。29第二十九页，共五十页。长风生态商务区30区域内选取了三个预售或正在租售的商办项目，其办公销售报价基本在人民币28,000元/平方米～38,000元/平方米，租金都在3～5元/平方米/天之间。第三十页，共五十页。虹桥开发区31区域内目前无新开商办项目，选取了四个正在租售的甲级写字楼项目，其二级市场销售报价基本在人民币30,000元/平方米～40,000元/平方米，办公租金基本在4.5～6.5元/平方米/天之间，而商业租金基本在15～20元/平方米/天之间。第三十一页，共五十页。土地市场02，预申请，起始价306305万元，楼板价11950元/平方米06，已出让，总价318800万元，楼板价13674.2元/平方米08，已出让，总价321700万元，楼板价11308.0元/平方米01，预申请，起始价144119万元，楼板价12100元/平方米05，预申请，起始价305422万元，楼板价12150元/平方米核心区一期推地情况：32第三十二页，共五十页。虹桥商务区核心区一期已转让地块情况土地编号出让时间四至范围用地性质用地面积(㎡)容积率建筑面积（㎡）成交总价(万元)楼板价(元/㎡)受让方

062010-9-30东至申虹路、南至舟虹路、西至申长路、北至苏虹路商业办公娱乐综合用地62299.43.7423314031880013674.2瑞安房地产发展有限公司

082010-9-30东至申贵路、南至建虹路（原义虹路）、西至申滨路、北至甬虹路商业办公娱乐综合用地89805.63.1728449032170011308.0上海现代建筑设计（集团）有限公司，上海虹桥商务区投资置业有限公司，上海地产（集团）有限公司土地编号四至范围用地性质总用地面积(㎡)容积率总建筑面积（㎡）起始价（万元）楼板价(元/㎡)

01东至申武路、西至申滨南路、南至苏虹路、北至申滨南路商服用地45282.12.6311910714411912100.0

02东至申长路、西至申武路、南至苏虹路、北至通虹路商服用地921332.78225632130630511950.0

05东至申长路、西至申滨南路、南至甬虹路、北至绍虹路商服用地78751.73.19225137630542212150.0※楼板价按照起始价作为总价计算虹桥商务区核心区一期预申请地块情况33第三十三页，共五十页。项目背景项目概况市场分析

项目研判财务分析投资建议34第三十四页，共五十页。地块认知具象诠释区位大虹桥核心，四区交汇处处于长宁、闵行、青浦、嘉定四区交界处，紧邻虹桥枢纽，“大虹桥”板块的核心功能区交通交通便利，通达性佳背靠虹桥枢纽，飞机、高铁、磁浮、城际列车、高速公路、地铁等构成立体交通网络，连接上海城区，辐射长三角环境生活配套设施一般项目及周边尚处于起步阶段，公建配套有待完善生态环境较好外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成生态绿环规划大规模综合用地商业、办公、会展、酒店、文化娱乐相结合，整体规划及发展前景良好地块得地率较高可视性较佳总体用地较为方正，由交通干道一分为二地块四面环路，可视性较好限制条件市场有待培育区域尚处于规划启动阶段，市场认知度有待于进一步培育紧邻虹桥机场，建筑物有限高要求35第三十五页，共五十页。项目优势项目劣势项目机会项目SWOT分析1、处于长三角城市轴的关键节点，与长三角主要城市的距离都在300公里左右，是长三角的咽喉所在；2、交通便捷，四通八达，依托虹桥交通枢纽将产生巨大的商务集聚和扩散效应；3、依靠便捷的交通设施和地理位置，辅以绿色智能的建筑，能够为企业节省大量时间和运营成本，商业价值极高；4、可借鉴陆家嘴金融贸易区的成功案例，厚积薄发；5、生态环境较好。1、“部市合作”，商务部大力支持，两家审批机构已确定入驻；2、全球经济一体化加速，上海商办物业需求持续增长；

3、品牌开发商已经介入，将提升地块认知度；4、上海贸易中心建设的推进将带来有效的客户需求和市场空间；5、大虹桥板块整体规划前景诱人。项目威胁1、区域尚处于规划启动阶段，周边配套设施欠缺；2、市场认知度和商业氛围尚需培育。1、项目周边未来供应量较大，有一定的竞争压力；

2、开发投资额较大，带来资金压力;3、宏观政策调控。36SWOT分析第三十六页，共五十页。项目背景项目概况市场分析项目研判财务分析投资建议37第三十七页，共五十页。财务分析假设条件：项目计划按D11、D12两个子地块相隔一年分两期开发，每期建设期三年，开工一年半（18个月）后开始销售，并根据市场情况决定租售比例，租赁部分在出租三年后转租为售，整个项目全部开发周期为五年；出租部分的出租率按85%计算；租赁部分退租转售资本化率为5%；销售及租赁营业税为销售收入的5.55%；租赁房产税为销售收入的12%；增值税按当年销售额的2%预缴，并在项目退出时结算；土地款全部由自有资金一次性缴纳，其余开发资金通过银行贷款解决，贷款年利率按人民银行最新公布的三至五年期贷款利率6.22%计算；地下两层共计1765个车位，全部按出售计算，单价10万元/个；所有物业的租赁及销售价格均按每年5%的增长率递增；折现率7%。38第三十八页，共五十页。财务分析39物业类型售价（元/平方米）租金（元/平方米.天）年均增长率售租配比办公250003.55%70%/30%商业300005.05%50%/50%会议展览-6.05%0%/100%文化娱乐-3.55%0%/100%酒店-700元/间/天5%0%/100%地下商业-5.05%0%/100%地下车位100000--100%/0%租售方案：第三十九页，共五十页。财务分析40酒店：假设条件：

201120122013201420152016房费增长率

0%5%5%5%房费（元/间/天）

700735772810入住率

40%60%75%75%酒店收入来源100%房费70%餐饮、服务及其它30%

数量单位收入201120122013201420152016合计预期总收入

005,97912,55513,18313,84245,559---非客房收入

客房收入*30%001,3802,8973,0423,19410,514---客房收入360

004,5999,65810,14110,64835,046实际总收入

002,3917,5339,88710,38230,194---非客房收入

客房收入*30%

005521,7382,2822,3966,968---客房收入360

001,8405,7957,6067,98623,226空置率损失

003,5875,0223,2963,46115,366扣除酒店运营成本

经营收入*50%00(1,196)(3,767)(4,944)(5,191)(15,097)实际净总收入

001,1963,7674,9445,19115,097经统计，上海2010年四星级酒店平均房价628元/天，入住率75.07%；五星级酒店平均房价1259元/天，入住率74.58%。本项目测算中，酒店初始房价按700元/间/天，并按5%的年增长率递增，三年后的稳定入住率按75%考虑，酒店总建面41877平方米，客房数按假设为360间，运营成本按收入的50%估算，其他假设条件如下：单位：万元第四十页，共五十页。财务分析41会议展览：经了解，光大会展中心面积约5万平米，实际会展使用面积3万多平方米（体量与本项目基本相当），2010年承接会展160多次，为全国第一，使用率接近50%。每平方米租金约10-12元。2010年收入7000万元，成本约3000万元（包括水电、人力、物业折旧等），赢利4000万元左右。假设条件如下：本项目测算中，会展初始租金按6元/平方米/天，并按5%的年增长率递增，第一年使用率15%，第二年使用率30%，，三年后的稳定使用率按50%考虑，运营成本（包括水电、人力、折旧等）按营业收入的50%估算。

201120122013201420152016合计租金总收入--4101,9073,6643,8479,828运营成本-

-2059541,8321,9234,914实际净总收入--

2059541,8321,9234,914会展总建筑面积一期D11二期D12合计24,954sqm

5,39330,347sqm单位：万元第四十一页，共五十页。财务分析42收入总额：860033万元，折算到地上总建筑面积的平均销售单价为34213元/平方米。租售收入：

办公商业会议展览文化娱乐酒店车位总计销售额(RMB'0000)258,36851,909---17,650327,927均价(RMB/sqm)27,20332,129---100,000-可售面积(sqm)94,97716,157---1765个111,134

办公商业会议展览文化娱乐酒店地下商业总计租金收入及租赁退出销售额(RMB'0000)112,65363,28443,38230,181118,913163,693532,106均价(RMB/sqm)27,67639,16914,29527,05128,39641,11929,553可售面积(sqm)40,70416,15730,34711,15741,87739,810180,052注：上表中持有出租的会展、酒店、地下商业等物业，在按五年的开发周期测算时，假设从第六年开始租金收益稳定不变，按5%的资本化率折现到售价计算。第四十二页，共五十页。财务分析43按上述的租售价格及方案，并以地块挂牌底价305422万元进行计算，经测算：项目开发成本约为60.38亿元，加上相关税费后的项目总成本约为70.93亿元，折算到地上总建筑面积的单位成本为28218元/平方米。开发成本(参考置地办公楼及吴淞路的建安成本测算）：第四十三页，共五十页。财务分析44现金流量表(参考置地办公楼及吴淞路的建安成本测算）：年度分析Year2011Year2012Year2013Year2014Year2015Year2016合计进度

一期建设一期开始租售/

二期建设二期开始租售

1.现金流(RMB'0000)

1）销售收入

38,329100,410114,73974,449327,9272)租赁部分退出销售收入

--91,515377,583469,0982）租金收入

5,53316,03922,55618,87963,007收入小计

43,862116,449228,810470,911860,033减除销售营业税及附加(5.55%)

(2,127)(5,573)(11,447)(25,088)(44,235)减除租赁营业税及附加(5.55%)

(307)(890)(1,252)(1,048)(3,497)减除租赁房产税(12%)

(664)(1,925)(2,707)(2,265)(7,561)减除土地增值税（LAT）

(767)(2,008)(2,295)5,070

小计

39,997106,053211,110447,580804,7402.开发成本及费用(RMB'0000)

1.土地成本(包括土地契税)(314,585)

(314,585)2.前期费用(2,588)(4,533)(1,945)

(9,066)3.建筑和安装费

(77,636)(84,233)(19,451)

(181,321)4.基础设施费

(2,153)(8,076)(4,854)

(15,083)5.开发间接费

(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(5,440)6.不可预见费

(1,813)(1,813)(1,813)(1,813)(1,813)(9,066)7.1管理费用

(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(1,088)(5,440)7.2销售推广费用

(1,097)(2,911)(5,720)(11,773)(21,501)7.3贷款利息

(5,909)(10,574)(10,574)(9,019)(6,220)(42,296)小计(317,173)(94,220)(109,914)(41,780)(18,728)(21,982)(603,796)3.税前净收入(317,173)(94,220)(69,916)64,274192,381425,598200,9443.1累计税前净收益(317,173)(411,392)(481,309)(417,035)(224,654)200,944

3.2所得税（25%）

(2,193)(5,822)(11,441)(30,780)(50,236)4.税后净收入(317,173)(94,220)(72,110)58,451180,941394,818150,708注入资本(317,173)

(317,173)新贷款

95,00075,000

170,000贷款（年度始）

95,000