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文档简介
2023年房地产估价师之估价原理与方法强化训练试卷A卷附答案单选题(共60题)1、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的()。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】B2、在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是()。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间【答案】B3、在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的()进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答案】B4、关于地租测算的说法,错误的是()。A.以农地生产农作物为途径测算地租时,所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时,是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时,扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答案】D5、明确了“治寒以热药”的是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】C6、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了()。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法【答案】B7、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做()。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】A8、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是()。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】B9、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】B10、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.02%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.5%,所得税抵扣的好处为0.5%,则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C11、威廉﹒阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】B12、面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】A13、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率()的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C14、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离()在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】D15、通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本+建设成本B.土地成本+建设成本+管理费用C.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】C16、某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于()。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A17、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是()。A.开发经营期可分为建设期和经营期B.建设期的起点与开发经营期的起点相同C.经营期可具体化为销售期和运营期D.经营期可以准确预测答案【答案】D18、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中,不正确的是()。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】A19、高热后,皮肤干燥,或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C20、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为()万元。A.824B.924C.844D.944【答案】A21、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为()。A.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率B.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+投资带来的优惠率C.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿-投资带来的优惠率D.报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率【答案】D22、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于()。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A23、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是()。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】B24、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B25、如果一组数字中含有异常的或极端的数值,采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果,这时采用()较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法【答案】B26、(),建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】D27、某一房地产的()是该房地产对于某个特定投资者的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】D28、对新开发区土地的分宗估价,()是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】D29、对于应遵循()但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的,应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】C30、增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降,对收益性房地产来说,开征()会减少房地产净收益,从而会直接导致房地产价格下降。A.房产税B.契税C.营业税D.土地增值税【答案】A31、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离()在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产【答案】D32、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中位置因素的是()。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】D33、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得,土地使用期限为50年,不可续期,已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元,报酬率为8%,则该房地产的收益价格为()万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】A34、对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值【答案】B35、在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的()。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例”D.“建立价格可比基础”【答案】B36、在实际估价中,下列求取净收益A的方法,最合理的是()。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】D37、某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法()。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】C38、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为()万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】B39、某在建工程,土地使用权年限为50年,自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2,年净收益为350万元。目前该项目已建设2年,估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%,假设折现率为10%,则评估该项目续建完成时的总价值为()万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】D40、已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m2;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D41、针对不同的估价目的所采用的价值标准,可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D42、不属于土地使用权的是()。A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地承包经营权D.租赁权【答案】D43、某商品住宅项目开发利润为300万元,土地取得成本为600万元,建设成本为900万元,管理费用为50万元,销售费用为60万元,投资利息为150万元,销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为()。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B44、“惊则气乱”,则A.精神萎靡,气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中,甚则失神狂乱D.心悸,惊恐不安【答案】B45、“……阳气衰竭于上,面焦,发鬓颁白……”是指A.男子,五八B.男子,六八C.女子,五七D.女子,六七【答案】B46、()是随着时间的推移而减少的;A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B47、()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】D48、“三通一平”一般是指某区域具备了()等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】B49、东南地区治疗特点A.气候寒冷慎用寒药B.病多湿热,治宜苦寒C.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温D.病多风寒,治宜辛温【答案】B50、下列房地产中,变现能力相对较强的是()。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】C51、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年,该商场的收益价值为()万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B52、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】B53、“先扶正后祛邪”适用于A.病情缓和、病势迁延,暂无急重病B.正虚不甚,邪势方张C.正虚为主,虽有实邪但机体不耐攻伐D.邪盛为主,急于补虚反会助邪【答案】C54、资本化率构成中,流动性补偿的流动性是指()。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】B55、“有诸内,必形诸外”反映了“整体观念”中的A.五脏一体观B.形神一体观C.病理上的整体性D.诊治上的整体性【答案】C56、比较法中,采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整,其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高1%,若改为直接比较,则可比实例相对于估价对象状况下的得分为()。A.105B.97C.98D.103【答案】B57、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A58、一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的()。A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元【答案】C59、价值时点通常的表示方法是()。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】B60、价值时点为现在的估价,下列日期中不应选为价值时点的是()。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】D多选题(共40题)1、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法,正确的有()。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC2、运用比较法进行估价的步骤包括()。A.收集大量交易实例B.对选取的可比实例进行比较C.选取一定数量的可比实例D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格【答案】ACD3、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,应进行修正调整的有()。A.土地形状B.容积率C.土地使用期限D.土地市场状况E.土地开发程度【答案】ABC4、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素的有()。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】ABC5、假设开发法评估在建工程价值时,采用投资利润率计算后续开发的应得利润,计算基数应包括()。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】AC6、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有()。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】AD7、建筑物实物因素包括()。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修【答案】ABD8、亚当·斯密将房租区分为()。A.建筑物租B.绝对地租C.地皮租D.垄断地租E.级差地租【答案】AC9、关于专业房地产估价的说法,正确的有()。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任【答案】ABCD10、关于长期趋势法的功用,下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】ACD11、在假设开发法的静态分析法中,应计利息的项目有()。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC12、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有()。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD13、下列房地产中,难以采用市场法估价的有()A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC14、开发完成后用于出售的房地产通常采用()测算开发完成后的房地产价值。A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法【答案】ABD15、下列房地产价格影响因素中,不属于房地产区位因素的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级【答案】AD16、对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有()。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】ABC17、运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,不包括()。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策B.一套统一.严谨及健全的房地产法规C.一个较多公平交易的房地产信息资料库D.一个公平竞争的市场环境E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库【答案】CD18、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()。A.应采用客观成本,而不是实际成本B.应采用实际成本,而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整【答案】ACD19、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分,可以进一步分为()。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】AB20、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途【答案】AC21、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD22、基本完好房的成新度可以是()。A.九成B.八成C.七成D.六成E四成【答案】CD23、甲地块临街深度为100英尺,临街宽度为15英尺,形状为矩形,总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中,正确的有()。A.若乙地块临街深度为25英尺,则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺,则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺,则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺,则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺,则其总价为117万元【答案】C24、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。A.最佳规模B.最佳经营手段C.最佳集约度D.最佳管理方式E.最佳投资渠道【答案】AC25、下列估价目的中,对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC26、下列关于基准地价修正法的说法中,正确的有()。A.本质上是比较法B.需要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】ACD27、下列方法中属于数学曲线拟合法的有()。A.直线趋势法B.指数曲线趋势法C.加权平均法D.移动平均法E.二次抛物线趋势法【答案】AB28、下列关于实地查勘的说法中,不正确的有()。A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名,而委托人中的陪同人员,可以不在记录上签名D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实【答案】AC29、某写字楼的租金为每日每平方米3元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括()。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税【答案】CD30、在国有建设用地使用权出让中,不属于为竞买人确定报价提供参考依据的估价有()。A.挂牌底价B.招标底价C.协议价格D.保留价E.竞买人可承受的最高价【答案】ABCD31、对抵押房地产变现能力强弱的说法,错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】ABC32、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD33、下列房地产估价活动中,适用长期趋势法的有()。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】BD34、关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法,正确的有()。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD35、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中,正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法测算的结果低于市场法测算的结果D.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益价格大大高于积算价格E收益价格倾向于最高买价,积算价格倾向于最低卖价,比准价格倾向于成交价格【答案】BC36、在合法利用前提下,且其他条件相同,若评估同一房地产的下列价值,其中通常低于其市场价值的有()。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】BC37、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】ABC38、在影响房地产价格因素中,除自身因素、外部因素,以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外,另一种分类因素包括()。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】AD39、关于房地产变现能力的说法,正确的有()。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】ABC40、与动态分析法不同的是,在静态分析法中()都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】CD大题(共15题)一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积=60m2/0.72=83.33m22)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元可比实例B1)统一计价单位6.61×16.5万美元=109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=109.065万/(1-7%)=117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币÷1.2=95.833万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)二、某宗出租的房地产,建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使用期限为40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知,2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元,出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)【答案】具体计算过程如下:(1)总有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元);(2)总运营费用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(万元);(3)年净收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元);(4)土地总价:L=40000/4×2100=2100(万元);(5)年土地净收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(万元);(6)年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元);(7)建筑物总价:B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(万元);(8)房地产价值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)。三、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格,选取了三个可比实例,有关资料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币,2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币;人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币,2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积=60m2/0.72=83.33m22)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元可比实例B1)统一计价单位6.61×16.5万美元=109.065万元人民币2)统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费)=109.065万/(1-7%)=117.274万元人民币可比实例C1)统一计价单位115万元港币÷1.2=95.833万元人民币(解释:因为价格变动指数是以人民币为基准的,取实际成交日的汇率)五、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)【答案】(1)计算重新购建价格C总:方法一:首先,计算单价①建筑安装成本:1200元/m2;②专业费用:1200×8%=96(元/m2);③管理费用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④销售费用:C×3%;⑤投资利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥销售税费:C×6.5%;⑦投资利润:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价①建安成本:1200×30000=3600(万元);②专业费用:3600×8%=288(万元);六、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年,从2008年10月1日起计,不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款,贷款金额600万元,贷款期限10年,贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变),每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,现实社会一般贷款成数为5成。调查得知,现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款,房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格(分别计算以下两种购买方式下的购买价格:一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)【答案】(1)求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-(已抵押贷款余额/社会一般贷款成数)-其他法定优先受偿款1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则,在用收益法评估时,年净收益应采用较保守估计值500万元,收益期限为40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(万元)七、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的,出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,经济寿命为50年。经调查,现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定,对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元,装修重置价格30万元,经济寿命5年;设备的重置价格50万元,经济寿命15年。残值率假设均为零,报酬率为8%。求该房地产在2013年5月的市场价格。(10分)【答案】八、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(万元)九、某写字楼为钢筋混凝土结构,层高4.8m,没有电梯,建筑面积为30000m2,经济寿命为60年,有效经过年数为3年。经调查得知,现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2(含装修、设备费),专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,年利率为6%,建设期为2年,建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入,销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为200万元,平均寿命为10年,已使用3年;残值率为零。由于该写字楼没有电梯,其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼,则需要的电梯购置费用为180万元,安装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高,使其能耗增加,经测算,正常情况下每年需要多消耗10000元能源费;同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)【答案】(1)计算重新购建价格C总:方法一:首先,计算单价①建筑安装成本:1200元/m2;②专业费用:1200×8%=96(元/m2);③管理费用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④销售费用:C×3%;⑤投资利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥销售税费:C×6.5%;⑦投资利润:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,计算总价①建安成本:1200×30000=3600(万元);②专业费用:3600×8%=288(万元);一十、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案。方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场)从第2-11年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)×[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(万元)一十一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析,有下列两种可能的利用方案:方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价,取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍,转售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600m2;预计改造期为1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%。根据调查,该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住用地楼面地价为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居民用地楼面地价下降2%;补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)。【答案】假设开发法方案一:(旧厂房-批发市场)第一年净租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-2.5%)[1-(1+2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=8572.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售)补地价=4500×26400-1500×12500=10005万元报
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