房地产投资与房地产价格之关系理论与实证

房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究【摘要】文章从理论和实证的角度，分析研究了房地产投资与GDP协调发展的关系、房地产价格与居民可支配收入的合理比例问题以及房地产投资与房地产价格之间互为影响的关系，得出房地产投资与房地产价格呈正相关关系。【关键词】房地产价格；房地产投资；房价收入比近几年来我国经济发展迅速，特别是2003年以来GDP以高于9%的年增长率增长，作为国民经济的支柱产业———房地产业对经济增长的拉动功不可没。同时，房地产价格也以年均20%的增长率快速增长，增长势头快于房地产投资。目前来看，单独研究房地产投资对经济增长作用或者房地产价格的研究文献较为丰富，但研究房地产投资对房地产价格影响的文献较少，仅见于王太翌（2005）的“关于调整房地产价格与投资的理性思考”，[1]吴老二、祝平衡（2006）“房地产价格与房地产投资来源结构”。[2]王太翌主要从理论和实证两方面分析了房地产价格对房地产投资的影响，而吴老二等主要分析了房地产投资来源结构对房地产价格的影响，这二篇论文对我们所要进行的研究有一定的启发意义。本文研究的创新点在于论证房地产投资开发与房地产价格互为影响的关系，对房地产业发展具有重要的理论和实践意义。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，房地产业发展速度应与国民经济发展、居民收入水平相适应，GDP与居民收入水平的增长要在区域间保持一致，短期增长与可持续长期增长保持一致，即达到经济增长和社会全面持续发展保持一致。一、房地产开发投资与房地产价格理论（一）房地产投资与国民经济增长协调发展著名经济学家凯恩斯认为通过扩大政府投资可以弥补私人投资和消费的不足，从而达到提高国民收入、促进经济增长。哈罗德-多马模型发展了凯恩斯的投资理论强调了投资在供给方面对于国民经济持续增长的作用，认为高投资率可带来高经济增长率，有保证的经济增长率与合意的储蓄率成正比，储蓄全部转化为投资，经济得以稳定增长。新古典综合派发展了凯恩斯学说，提出总需求是由消费、投资、出口共同决定的，投资仍然在经济增长中起重要的作用，索洛和斯旺建立的新古典增长模型认为，较高的投资率对短期的经济增长确有促进作用；但长期看，经济增长主要依赖于技术进步。20世纪80年代，罗默和卢卡斯的内生增长理论用包括人力资本投资、研究与开发费用等在内的投资新概念，替代了传统意义的投资概念，再次得出高投资率带来高经济增长率的结论。从上述西方经济理论的主要观点看，扩大投资对于促进GDP增长能够发挥重要作用。这种作用在经济增长中，通过乘数———加速数机制来实现经济增长，投资支出是总需求的构成部分，通过乘数来增加生产，这又回过头来在加速数的作用下引发进一步的投资，如此反复循环，产生连锁反应。但由于投资能力受经济实力限制，在一定时期会导致投入与产出下跌，以类似方式产生反面效应。在实证研究方面，王勉、唐啸峰得出，国民经济每增长一个百分点，房地产投资增长12.7个百分点；国民经济下降一个百分点，房地产投资也下降12.7个百分点。[3]从国际上看，许多国家都是通过房地产投资拉动经济增长的，如日本、美国、新加坡、香港等，尽管在拉动过程中存在一定的泡沫，但是毕竟让经济走向了快速繁荣。无论从理论上还是实际上，都证明二者之间存在互动关系，房地产投资可以作为经济发展的指示器。但是如果房地产投资增长速度过快，与GDP增长明显不协调，也会导致积累性经济扩张。因此，城镇房地产投资增长率是否高，要看与GDP增长率是否协调。按照哈罗德－多马的经济增长模型理论，G=S/C（G—经济增长率，S—储蓄率，C—资本产量比率），根据C不变，并按投资=储蓄的基本原理，投资率和经济增长率二者应成正比关系，但并不应该同比例增长。GDP的增长需要房地产投资的拉动，房地产投资增长率应该高于GDP的增长率。按照经济增长理论，房地产业增长一方面靠技术进步，另一方面靠消费。消费需求是经济增长的持久拉动力，没有消费需求支持，投资增长与经济回升是不会持久的。在理想状态下，GDP增长要快于居民可支配收入和消费的增长，而居民收入增长要快于价格总水平的增长。但是价格总水平的上升还是有一个度，一般在2％~3%以下，如果满足上述条件，而经济增长又能保持一定的速度（在欧美国家能达到4％~5%，在新兴工业化国家能达到7%以上）就是一个比较理想的经济增长。[4]（二）房地产价格与居民可支配收入合理比例房地产价格增长率应与居民可支配收入增长率同比例增长。根据世界各国的经验，房地产业发展与国民经济增长水平存在密切的相关关系。一般情况下，人均GDP在800美元~1500美元之间，人均居住面积达到30平方米~35平方米之前，是住宅产业高速发展期；人均GDP在8000美元，进入住宅产业平稳发展期；人均GDP超过13000美元，住宅产业进入衰退期。因此，无论从人均GDP指标还是人均居住面积分析，我国已步入住宅产业的高速发展阶段。价格机制还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。房价过高，消费者就会选择租房。租金过高，消费者就会选择买房，租金和房价之间存在一定的合理比值（租价比）。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在适当的范围内。一个家庭年收入与一套房屋的价格之比，称为房价收入比。目前流行“1比4至1比6”的说法，是20世纪90年代初世界银行专家安瑞·荷马（AndrewHamer）来华进行房改研究时提出，而联合国人居中心认为房价收入比不应超过3∶1。事实上，不同国家房价收入比的离散程度相当大。据联合国公布的资料，1998年对96个国家的房价收入比进行统计，区间为0.8至30，平均值为8.4、中位数为6.4。同年与北京家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1至20，平均值和中位数分别为9和8.1。究竟多少才是适宜的房价收入比，目前还存在很大分歧。笔者认为，能否购买得起住房，不能单看国际上的一个比例。适宜的房价收入比受多种因素影响，如银行支持力度强，贷款时间长、贷款额度大、还款利率低、还款方式等会影响房地产价格，导致房价收入比不同。因此单纯按国际房价收入比标准衡量我国房地产价格是不客观的。（三）房地产投资与房地产价格互为影响房地产开发投资与房地产价格互为影响，但不是直接影响，是通过供给需求传导机制互为影响的。如果需求旺盛→价格上升→刺激供给→供给增加→相对价格下降→需求增加。如图1所示，根据西方经济学供求理论，在非价格因素影响下，房地产供求发生变动，在图形上表现为需求曲线与供给曲线的平行移动。供求变化引起均衡价格与均衡数量的变化。现实中，价格对房地产需求的影响弹性大于对供给的影响弹性，其原因有以下几点：（1）当前房地产市场需求根源于经济增长，居民物质生活水平提高，需求量大增，进而抬升房地产价格，价格对需求的弹性变化较大。（2）尽管有大量需求，但是供给却不能迅速增加，其原因有二：一是政府对土地的管制限制，需要按总体规划分配的指标通过竞拍方式获得土地；二是房地产需要一定的建设周期，一般至少两年。因此价格对供给的弹性影响较小，可以说短期内供给是刚性的。但长期来看，供给是增加的。供给对价格反应的滞后性，可能造成长期供给增加，房地产价格下降，带来巨大的市场风险，如日本、东南亚的经济危机，都是由房地产投资过剩造成的，我们不能不引以为鉴。正鉴于此，我国才进行宏观调控，控制房地产投资过快增长，稳定房地产市场供求，其实就是稳定房地产价格。根据蛛网理论的基本假设条件，又由于房地产供给弹性小于需求弹性，房地产市场从投资到开成价格属于收敛型蛛网型。即当供给弹性小于需求弹性，供给曲线斜率的绝对值大于需求曲线斜率的绝对值时，价格波动对产量的影响越来越小，最后自发地回复到原来的均衡点（见图1）。图1供给需求示意图二、房地产投资与房地产价格的互为影响实证分析房地产投资包括一级市场的房地产投资，即房地产开发投资，还包括房地产的转让投资。本文所研究的房地产投资与价格分别针对房地产开发投资和商品房价格。我们以天津市为例来分析房地产投资和房地产价格之间的关系。（一）天津房地产投资与GDP关系股1揪.延天津房地产投苹资概况。天津警房地产业润从污200弟3哭年后半年开始绝快速发展，特包别是随着滨海丰新区纳入国家民发展战略，开算发商加大了对奶天津房地产市货场的投资力度秤。堪200糟3例年以来房地产尺投资总额每年煮都搏以观20道%颤以上的速度增挣长蜓。允200内5芹年当年实现增充加漂值旬128.7胳7超亿元，占全仿市请GD红P怪比重灰为锋3.5播%潜，占全市第三羽产业比重课为奔8.4悬%太，预与主199刷6征年相比，总量禾增悬加卫105.2津9抵亿元，占全市攀及第三产业比阵重分别提高世了拆1.5仔5退个百分点烂和张3.1掘2标个百分点。我胶们迈对凤200银1忙年知至威200绵6确年全国和天津鱼市房地产投资叛增长率作对比猾（见军图弯2托）得出，天津网市房地产开发桃投资额逐年增弹加，增幅走向咳也成上升趋势舰。但脆在但200叠6抄年略微下降。佩分析其根本原忽因在于房地产棒投资和固定资虑产投资增长率振明显高康于易GD脸P牲增长率，需要济有效控制投资投过快增长的势屿头。具体原因羡如下：一是注掠重调整投资结交构，合理安排禁开发项目铲。直200言6挑年天津加大了恒环外项目开发秆，减少了中心逗城区项目，使瑞项目的土地购磁置费用相应减宾少。二是加大忘住宅开发力度催，减少写字楼历、商业用房的亦开发。三是一翼些开发商采取瑞了观望态度，怀放缓了开发步锡伐郊。知200芬6旨年国家颁布了用一系列政策条示例控制房地产滑投资规模过大幻、价格上涨过设快等问题一些葱房地产企业面购临政策调控难片以为继，或放筛弃无力开发的碗项目、退出开旁发领域或转让狠股权、寻求合帽作经营。特别倘是顺驰，天津记著名房地产开异发企业，未能用经受住考验，搂将隐55乞%插的股权出售给诸香港路劲基建跌公司。可以军说暂200教6环年是房地产企校业开始进入优安胜劣剖汰孩“释洗版牌饼”飘的一年。未图异2阵全国和天津市则房地产投资增浊长率对比图猜2狡.忧天津房地产投编资拐与究GD领P室协调性分析。咳以简GD订P臭表示我国经济拉发展水平，房垫地产投资绵与颜GD纹P膀增长率的对比版反映了经济发链展水平对房地愧产投资的弹性催。如躲图裕3俭，让以翅200渣1嘱年勇~200众6白年数据为基础巧，全国房地产泛投资增长率幼从滩200缠1居年开始达晃到徐20驴%夸以上，天俊津爷200瓶3欧年以后才达态到欺20掏%致以上，且以后锡每年基本低于纸全国水平衰（怜200光5隔年除外）。房怖地产投资阳与免GD裳P榜是否协调，要手看房地产投资桑对瞧GD忆P辅的弹性。一般遵来说，房地产剥投资投与挖GD络P许增长率的比值步大山于孝2澡说明房地产投痒资增长速度过迟快，要避免社毛会资源向房地揪产业过度倾斜不，警惕房地产须泡沫出现。通龄过桨图穿2声可以看出，从敞全国水平来看切，蝴200构1轮年临至秘200窜6狸年都超过洒了对2束，但有逐年减省少的趋势。这掀一方面说明目圣前全国房地产例投资增长速度应过快，娇与劳GD届P洋增长不够协调限；另一方面表挖明国家通过宏饥观调控正在扭并转房地产投资绳过热倾向，并袍取得了良好成简效。同期天津续的变化幅度诱在振0.79~1敞.6坑6送之间，并有逐乳年上升趋势，号表明天津房地币产投资增长率俗与干GD悲P秘增长率比较协联调。另外，由经于天津滨海新袜区正处在发展申的特殊时期，榨房地产业不仅双是主导产业，眼还应该是先导润从这点来讲，确房地产投资乌与持GD陕P斑增长率比值近惧几年逐年增长色也是合理的，孕天津市房地产露业还有进一步慌发展投资的空非间（见伸图芬3笋）。否图汗3搏全国和天津市疾房地产投资增拘长率师对窃GD斩P摊弹性图忘（二）天津房黑地产价格与居隙民可支配收入秀1遥.负天津房地产价巡格水平分析。捷近几年房地产棚价格大幅度增剥长，房地产政路策频频出台，怕是多年来经济杆热点问题。天透津市执自签200肃3乌年抹“柏非辟典吼”阵过后，房地产茧市场迅速活跃愈，需求旺盛，深房地产价格迅坊速攀升（见吩图蓝4盆）塞。新200订3佳年转至率200烛6片年间上涨抓64.58助%雷，其唤中别200欺5叹年涨幅最高，但达墙到拨25.14赢%厦，大大高于全尊国平均水平栋；激200伏6质商品房价格涨险幅降低，但也涛高于全国平均硬水平。从房地词产价格变化规写律来看，近年房房地产价格总石体趋势仍然是灶上涨水，指200躺5陶年后半年增长迈放缓翠，民200屑6吧年受宏观调控胞政策影响，住君宅价格出现小债幅波动。半2小.级天津房地产价摘格影响因素分夹析米（道1践）从国际房地酸产形势看我国阻房地产价格。骑近年美国房地革产市场持续繁萌荣，房屋价格买不断上扬。据顺报道，纽约著刘名商业区曼哈伐顿区一平米房韵价切超热1辫万美元，创下漏历史最高记录爆。存[5喂]吵英国房价也在设大幅攀升，特漏别是伦敦尘，葛200晓2右年劫、杆200毯3施年两年均调以票20订%蛙左右的速度上题涨启。拥[6盖]忍受日本经济触巴底反弹影响，梅日本各大城市窑地价出现回升晕势头，日本首抽都圈每平米公节寓均威价碰200尝5诊年达凭到脊54.斜5男万日元，遇比擦200棉4白年增坚长仍6.2扒%胞。香港经济逐贫渐复苏，房地踏产业迅速升温外，研究普遍认促为房价会涨上芦。果[7滤]分台灶湾纽200留5勤年房地产价格公开始返弹并迅爪速攀升，据有冲关报道称，全盘台湾住房价格李返女弹竞14毕%廊以上笑。替[8候]后通过上述对几僚个具有代表性泥的国家和地区戚房地产市场情于况的研究分析恭表明，世界经席济形势有利于佳房地产市场的伙繁荣，房地产写价格进入走高着时期。中国是鲜开放的中国，拘与世界经济周姥期有同步发展生趋势。蚕（夕2莲）国内宏观经视济高速增长时茫期，房地产价牲格必然上涨洽。络2逗0军世县纪畜9湾0干年代我国经济碰进互入来“茂起蜡飞版”锣时期，这一时帅期不动产需求呜旺盛，房价增胜长迅速。从更乞长时间议看奋“蓬，后起初飞驴”葬时代要实现中宫等发达国家的贼目标。对土地扎、房屋的需求拜会更高，所以恢房价也不会低价。趁[9欣]忍另外，我国著念名房地产专渠家曹振良旬教体授挖9绕0案年代提出了房庆地产业发展灾倒楚U晴曲线理论。根围据该理论，我巧国目前正处于蚕房地产发展曲孕线的冲顶时期订，也决定了房昼地产价格的快断速上涨。阁（爽3秋）城市经济总羊体发展带动房附地产价格他。这①兆城市建设速度终加快，大规模轻拆迁改造带来婚住房需求增加想；剂②治城市化进程加雅快，大量农村贸人口进入城市歼，以及长期异膊地居住或办公夏人数的增加，涨加大了住房需携求拉；庸③悉城市人口可支样配收入增加，译购买力增强，僵许多人希望改安善住房条件卸；弱④权天津确定为北首方经济中心，乏滨海新区纳入肤国家发展战略及，在这种长期榆利好作用下，用房价持续上涨山是必然趋势慢；孩⑤姻良好湿的基础设施条经件将带动周围蚕房价提升，特哗别是交通条件点的改善，方便叛了长距离出行稼，推动了城郊仙房价上涨。抽（连4请）从房地产成揭本构成看价格州上涨。房地产赢价格构成中以晓土地取得费用厉和建筑成本两档项为主。土地博资源的稀缺性久以及我国土地箱使用制度的不漠断完善，使得凝土地使用费逐记渐提高。建筑湖材料价格近年随逐渐上涨，加辞之拆迁补偿、芬设计和宣传等魔费用加大以及溪售后服务更为旧周密，建筑成画本逐年增大。巷房地产成本的腿提升，必然带法来房价总体上讨涨。浊（佣5烤）从消费者心苏理看房地产价鸡格上涨晶。送①咽居民对住宅降求价预期开始消朴除，不再持币翼观望婚；包②硬对未来贷款利托率提高的预期投，由于中央银丝行准备金率的锻提高、国际美拿元利率的提高截，以及国内经学济的高速增长启，预计中央政西府有可能会采爸取货币政策安；抵③高房地产区域价亏格差别过大，辩处于低价位城众市的开发商和怪居民有房价会腹向高价位城市贯靠近的心理预滥期，造思成盛“吧高价成情交幅”水；杠④炒人们的追涨心鹰理以及对国内龄经济形势普遍嘉看好等。稠（滔6忘）从房地产政盼策看房地产价本格上涨窗。授200债4晕年以前国家出参台房地产政策肤的方向为推动纪房地产迅速繁香荣，包括济：鱼①砖土地政策，如脂对土地市场的并清理整顿、限颈制高档住宅和果禁止别墅用地义的审批以及招尿牌挂的实施等着；拴②绿针对开发商出祖台的一些政策绵，如提高自有龄资金率，提高盗商品房预售门黎槛，施工方不己再垫付资金等富，使开发商必胃须有足够的资俭金支撑开发项歉目，进而影响汪到房价溜；桑③蛙金融政策，如萄贷款门槛不高耻，存款的低利牙率，存款不如脏买房等。嗓从沸200拖5赢年开始，国家袭主要出台了一盖系列限制性政总策，通过金融过、土地和税收歌等方面的政策区限制炒房，保超护消费需求，巡致奥使州200问6吸年商品住宅出督现价格波动。劲3宜.寒天津房地产价价格与国民收入宋比例分析。房星地产价格水平嗽应该在居民可污支付范围之内刑，与居民可支忠配收入相适应根。我们分析了南天津市居民可龟支配收入的情口况，与全国居闸民可支配收入塑比较，天津多封年来一直高于公全国平均水平笋，与全国居民遮可支配收入增志长速度基本一也致（见若图划5遵、垒图挺6漫）。这样的收雹入水平应该对掌应怎样的房地伞产价格呢？我滨们用房价收入宇比来衡量收入宏与房地产价格距的适应性。茄从银行支持力岩度推导房价收件入比，假设银崭行贷款期限暮是迟n锁年，贷款月利希率潮是已r堆，贷款总额陪是税L责，贷款额度康是丰P辅，家庭可支配哪年收入寸是属W承，每月还款标额碧=W/威m晒（肠m忧≥视2烘），房价收入欠比党是音R谈，房地产总价柱是忘T盐，以月等额还玉款方式还款。潜由此公式得知愤，房价收入比仍与贷款额度、钻贷款利率、贷腐款期限以及还溉款占家庭收入拔的比例有关，碰从公式中可看马出，房价收入广比与贷款额度领、贷款利率成亲反比，与还款禾额占家庭可支诉配收入的比例水成正比。就目徐前银行对购房蝴者的最大支持幅力度来计算房侨价收入比，我喜们做以下假设辱：秧①舍按银行最高贷电款期桂限割3爆0烤年；托②诱最高贷款额局度微80畅%燥；纠③汇目前贷款年利懒率耍6.84钩%闹，可以下鞋浮才15蝶%年，斜为刃5.814戚%剂，月利率淹为排4.84脂5灭‰游；劲④弦每月还款额按县照银监会出台跳的《商业银行投房地产贷款风浑险管理指引》揉不超过月收入熊的一半，这里钓按最大值一半送计入；并⑤棕每月按等额还侨款方式还款：姜月还款地额糕=百总贷莲款键×裙月利率舞（蕉1轨+料月利率）赖贷款月数吧／麦（助[1屯+满月利率）残贷款月数孟-1皱]毫；局⑥痰户均可支配收屠入不发生变化开。研根据上述假设他条件得出：逢通过上述分析迫我们可以解释侧为什么我国有蹄些城市房价收牵入比达毫到摩1写0灶以上还有比较绵旺盛的需求。季特别对于高收裳入阶层恩格尔性系数越怒低否,轻越能承受高房坑价收入比。在但骑8.8暂6伏是对于能贷召款廊3局0常年的购房者来扩说的，是银行挽最大支持力度金下的房价收入旨比一般的银行鞋支持力度下，巴我们假设烟：尿①纯银行的贷款期腥限哭是龄2额0验年埋；佛②赔贷款额度鹅是炸70陆%梨；奖③该每月还款额占浩户均可支配收宽入鸭1/妙3氧，兄④产贷款利率不变施，按上述公式辩计算所得房价里收入比翠为尖5.62阿,克这个房价收入墙比是保证人们瓜正常轻松生活宋的房价收入比陶。在目前的银桨行支持力度下膀，我国正常适默宜的房价收入腹比应该耳为舒5.6挂2季，可支付的最照大房价收入比枕为席8.8银6袄。由此，我们阅分析天津的平希均房价收入比罩情况敌，田200化5非年城市人均可拆支配收入辣为辰1263感9秒元，房地产平壤均价雄格孕413翠2邪元贞/挑米盯2登，户均建筑面易积椒72.层6伴平方米清。按每户双收站入计算，房价流