房地产开发成本构成及各成本比例

房地产开发成本构成都有哪些？分别占总成本的比例？开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。其中：1.(土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。房地产开发成本的组成内容

从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。探秘房地产开发成本“戏法”利润监管亟待加强记者进行了一番采访，了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。土地成为“虚增成本”道具房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。但记者在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。对于规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手，减少竞争压力“夺标”。此外，在掌握从政府部门漏出的“风声”后，开发商在未来的黄金地段抢先“圈地”。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。通过上述三个办法拿到土地，都能降低成本。但为什么末了地价成本又都上去了呢？“这就是手段了！”广西熟悉房地产行业会计内幕的人士江海强说，“招拍挂”之后，大部分房地产企业不会立即上交所有款项，往往会申请延期交款。根据国家规定，相关职能部门应向企业收取滞纳金，但滞纳金数额由职能部门说了算，这就留下了“操作”空间。“职能部门要求收取的滞纳金、罚款，到企业成本账里就提高了好几倍。”建材、“人头”和规划都能做“成本文章”建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍。”一些房产公司工程部门人员私下说。凑人头数也是一个“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目，农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元，拿不出任何资质证明的“技术工程师”，每月开出的工资也达到8000元甚至10000元，大量的虚增成本开支从此而来。此外，修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。房开商李萍告诉记者，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。找成本转移＋透员支＝亏损假象尝常年从事疫房地产开发的累业内人士陈宗朵海说，目前大轰部分房地产企芹业都办了物业戚公司，而开发取商往往通过将插物业公司、其芝他楼盘成本集窑中到即将验收潮的楼盘上来，爬用页“栋东墙成本西墙丹贴始”些的方式，造成汇房地产成本高幸的假象。一些医在东部沿海和习中、西部省区悠同时都有楼盘刚开发的开发商闸就更容易转移残成本，极少遇详上监管部门跨帝地域核实熟。箩件广西金虹倡律师事务所律吩师吉昆峰认为卷，某些地方政吸府在房地姿产寻“递虚亏实垦盈防”括格局中也扮演芳着不光彩的角刑色：为了体现设政绩，实鲁现准“乔财政年年增叼收俩”棋，很多城市下睁辖的区级政府剂鼓励房地产企猴业提前缴纳来离年甚至未来几厌年的税收。长浇沙市一位部门瓶负责人说，这麻样做实际上将粗多期房地产开放发税负集中释助放，增加了当衣期开发成本，谋进而也就刺激茫了当期房价。赠而开发到了二惰期、三期，税喘已缴完，成本不越来越低，房欢价反而随着大株环境越卖越高厌。速反深圳平石旋投资公司资深叛专业人士张天茄运等人认为，棋政府要确保对亡房地产的调控向能力，除了运睬用金融杠杆，母还必须一方面生加强对开发商些各类成本的详愁细统计、评估平，将这些细节梅纳入房价是否世虚高的考察体长系中；另一方傲面，政府相关桂职能部门应该颜向购房者公开辱相关成本信息侍，这样才能实简现房价的有效捆回归址。鼻守张天运认阻为，地方各级乘政府乃至县区墓政府，完全能凶够根据当地房棚地产价格和各好种成本因素作锹出评估，核定匪房地产行业在葛本地区的平均丽利润率，向房纪地产开发商强昏制征收暴利税馅，并在下一次乳招投标过程中扫设置严格的利恼润门槛，才能仙确保房地产调魂控落到实处。洁业内人士曝光巨房地产开发成驻本清裙单塔冒回报率律近侦100%宣昨日，一位杭岭州的房产业内板人士向记者传尤递了一份房产伞开发成本清迁单式(四表酷一伪)棚。从这份清单让上看出，该开愉发商凭借该项看目共赚取堵了纳5.织8柳亿元的毛利润姑，相对俗其亲6窝亿的成本来说游，回报率勒近顾100彼%钱。兄附好表肾1菊：杭州某楼盘桶成本清垃单迫梢项目名错称愚年组计算诱式身呼金禾额嗓(羊万勤元晓)尾一土地面盼积肾(珠出让面远积草)141.毅1括9召亩岔(9413丑3悦平方准米之)佩二可建房议面旦积越(凑主要部多分当)埋多层公腔寓柔9456轧0嫌平方米锻占激62.78%腹袍小高层公兽寓迷4000谊0栋平方米传占也26.56%悉烦沿街商吗铺枕400蛋0来平方米届占疾2.66%朋半地下汽雪车使库扛1728办0值平方送米倘网小鹿计流16789扩0坦平方援米掌俯三容积贺率寻1.6许四销售脖额享脉多层公炊寓揉7800*帽94560慈73756.泡8水小高层公虎寓窝8000*码40000乎32000柱沿街商舍铺妖12000茄*4000清4800妇汽车睁库保8100培小岭计脑11865扎6.8严五项目成贱本豪(叹万单元肯)钳楼做1沙、地价投标筝价胳16扶5相万居/撕亩死24136掀顶采忘2该、配套霉费斤3793雀迅歌3引、建安工程造盗价搁17198参规使茶4坛、建设与准备介费络1962他址乒5发、财务费铅用耻2688衫松螺6扰、销售广告阅费惯11865印6.8*2.跟5%296押6.42科甜侵7堪、营业马税扔11865役6.8*5.沸85%69哥41.42岭视向8煎、不可预见假费惕54831坑*1%54途8.31鲜项目成本魔合汪计郑60232暮.84王六利茅润挣11865玉6.8-60安232.84驰58423遇.96器七所得判税墓58423馒.96*33隔%-1927白9.9数八净利卡润孩58423虏.96-19乳279.9趟39144.浆05君这表直2裹：上澡海晒Z卖H警房产成本清洒单倦以一笔期悔A该块利润测算匀：核近一纯期半A违块建筑面缘积绝5.糕1显万洒元蜡/毒㎡：商解铺宋700辜0单㎡，住宅菊：合4400抽0蝶㎡嗓均红静(1杜)夜成剑本毁:马动迁成本表：酬2.锋5奋亿元，楼面垦价税490著0炕元耐/耐㎡登；拒迟建安成蓄本育200孔0价元草/常㎡寇狂配套费微用故150栗0制元弹/疤㎡脆(妇组成：规费劣：的30塞0昨元牛/剥㎡、设计、环毅境费说：摩10氧0等元狡/普㎡、管理费用寸：法20阿0郊元狮/蚀㎡、广告费仗用滔10改0倒元舟/星㎡、资金成逗本狠60贿0捐元兄/播㎡、小区配杜套破10寸0堪元搞/秒㎡、不可预见车费登用非10非0抹元裕/竟㎡竟)雪成伍本盯=(4900身/霸㎡陡+200裕0离元木/动㎡枪+150该0叶元多/绳㎡巷)×5.宇1恋万杰元愤/伯㎡诚=4.28宣4丝亿载元装爸鼻笨(2裤)盛销售收入：商滑铺售晚价再3孤万怎元助/培㎡；住宅售柔价圣1.醉5笼万巨元谋/攀㎡歪.隙销售收冰入夜=700倚0料㎡保×冒3恩万桃元裙/蛙㎡做+4400爸0遣㎡妨×1.蛮5假万分元答/统㎡邮=8.诞7包亿诵元木武房地产清单，既这组本该透明乓、公开的数据肆却是记者通过山复杂的途径辗竭转得到的数。梢孕覆(3叠)怕毛利仍：秘8.漫7蓬亿愤元甘-4.28夹4肉亿棉元林=4.41新6慕亿通元惹驾浅议集团房地旱产开发企业成连本管理网2008-0沿1-031竟7:07浅议集团房地产开发企业成本管理WTO的加入，将促进国内市场与国际市场的接轨，国外巨额资金涌入国内市场，规模过小、力量分散的企业必将经受不起这样的冲击，即使规模效益显著的集团企业生存压力也将增大，必然要求降低各项成本。集团总部与其子公司之间在成本管理上各具所长，二者相互促进，会更好的发挥作用。集团总部在成本管理中扮演着指导者、监督者的角色。而各开发企业则可以依据不同的地域特征、政策环境等充分发挥自己的灵活性，利用总部总结的先进经验，更加有效的管理。一、集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层以作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6、组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高。7、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。二、开发企业的成本管理职责1、认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。2、根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。8、熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。9、定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训。三、成本监控集团应建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善各方面内容的成本管理制度，如招、投标管理制度；合同管理制度；工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）管理制度；预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度；费用控制制度；材料设备管理制度。集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：◆开发产品成本计划（按完全成本口径）；◆期间费用计划；◆降低成本技术组织措施计划。各开发企业也应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。四、房地产开发环节的成本控制1.立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：◆成本费用估算和控制目标及措施；◆投资及效益测算、利润体现安排；◆税务环境及其影响；◆资金计划；◆《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；◆投资风险评估及相应的对策；◆项目综合评价意见。2.规划设计环节的成本控制总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发企业依据各自的特点灵活处理。由此可见，集团总部的成本管理工作大部分集中在前期，而监控整个过程，总结各阶段成功的经验，提供给各杜房地产开发成虑本控制主要是吐对其中主要费座用中的变动费悲用的控制，因戴为这些既是可放控制的又是对券项目经济效果誓影响较大的费盛用，控制住这偷些费用就控制蝶住了开发成本防费用的主要部曾分干。晚膀填扁这习第一部轰分乌锐怜征地和拆迁补娇偿、安置费的敲控制关键是建净设项目的选址撤，首先必须符丘合城市总体规棋划，还要考虑秤地理位置、交拒通状况及环境暗因素等。用地闯上不能有太多旺的地上建筑物蛙、构筑物以及闻地下管线等，猫毗邻无异议。益同时要求对国化家和地方关于赌征地、拆迁的壳一系列法规、识政策的熟练把倦握亩。塔摔铲险第二部栋分喷骨仅勘察设计和前无期工程费的控学制樱慧伏亲将前期费用分脏为行政事业性城收费和工程服红务性收费两部存分。对前一部壤分通过争取各或项优惠政策降求低膛；渠甜估勘探、设计等肤前期工程任务兼的发包，必须车按照新的招投势标法的规定，仇通过公开招标绳确定承包单位士，最大限度压寇低承包价捉。轧绘愉工程项目在设岂计上的浪费是壳十分惊人的，葬设计标准一定飘要与项目的市按场定位相适慨应僚,正不要一味追求心高、新、美，缝不要多余的功的能和多余的承绢重力，积极推购行价值工程管屡理擦。君例缘设计目前很多窗知名开发企业哄实行方案设计昼落实到人头，匙方案设计与施捧工图设计分开捏的做法毒。怎禁事三通一平工程卫费用，也是前干期工程费控制巧的重点。土、煌石方工程一般努工期较短，也锁没有复杂严格仓的质量要求，母可以采用市场证价格，实行总铜价招标央。销攻位施工用水、用稼电线路的敷设示，一定要兼顾抢小区建成后生鸦活用水、用电筋的需要，切忌誉重复建设，增立加成本。习宿疾醒碰第三部畜分防卧节建安工程费的请全程控洒制畜尘取女一、决策阶段颠的难题和对策较：光交渗1叫、加强项目投抹资决策的科学扫性、系统性，钥准确市场定位策。丧访滨2叉、推行价值工剖程管理务，开“须用最少的投资咬，争取最大的垄效刃益午”选：荐1)霜晶保持项目功能买不变，降低项造目投资愤；埋2)倒怒投资不变，提柄高项目功能想；史3)蒙顽投资虽有所增溉加，但功能提油高幅度更大格；购4)煮能降低一些次要砌功能，使成本表大幅度降低脆；蹲5)客域运用新科技、俭新技术，既提兰高功能，又降佣低项目投资票；惠罩斗3胡、决策的连贯崖与调整。前期弓计划的完整、竹系统、合理、剥科学，尽量避排免后期调整带煎来的震荡和成仰本上升言。润释数绞二、规划设计拆阶段的成本控眠制要点：研究扩表明，房地产越项目初步设计衣阶段，影响工西程造价的程度漠约仔65趟%延，施工图设计露阶段，影响工樱程造价程度暖为牢25~35减%庸，施工阶段通意过技术措施节扶约工程造价的亩可能性仅蛋为粉5~10妄%向，这表明设计稿阶段的造价控负制是建安工程款费控制的关键俩。谈超注1趴、成立成本评脆估审核部门撕：定醒公司内部成立杆专门的工程设慌计管理部门，乔制定详细的设缝计要求和下达幻设计任务，并脊对设计单位的辅设计方案和施准工图进行审核跳；对工程项目镜的结构形式、择装修标准、材贯料设备选型、亦设计的合理性泰和安全性等进馒行全面的评估培和审核再。荐1)富凝通过招标和方启案竞赛，缩短粪设计周期和优箱化设计方案蜻；四2)那洽按照批准的设赏计任务书及投恶资估算来控制冈初步设计镜；床3)劲竖通过合同对勘识察设计单位明读确规定责任莫；事4)脱桌加强设计标准舰和标准设计的畏制订和合理应颤用颗。用摸菌2买、对设计单位绕限额设计翼：狡唤护由于当前设计斜单位普遍经济赵观念和市场观前念淡薄泉，盗“困重技术、轻经雅济极”抱，加上设计费民的取费标准一龄般按建筑面积塑或投资额计算刷，不利于设计沙单位加强成本雾控制意识，设提计保守不合理拜，浪费极大。难在设计任务书剖或投资估算上文规定造价的限劝额，并和设计雀费挂钩。对设章计单位进行经昌济赏（节约）研罚（超支）烫。杯鞠提3台、积极实行设萍计监理制度，殿加强设计阶段睛的成本控制虚。殊杰刊4先、尽量避免设乱计变更带来的壁成本增加辜。悔拦技肯三、招标阶段采的成本控制：寇通过施工招投江标，促进公平娘竞争，降低工薄程造价，缩短预工期，提高工堆程质量定。冒锹表朝四、施工阶段夏的成本控制流：翼劳赶1腿、加强监控，递加强预算审查拥，严格经济签抗证和工程变更库管理，安排施名工全过程的材哄料和质量监理穿。着似昂2心、自购材料、迷设备的选用和霜采购应深入了女解建材市场行将情，在保证结播构安全和使用台功能的前提下兼，尽量选用市珠场供应充足、姨价格相对低廉悦的材料；或者越当条件成熟，之达到一定的开场发规模的时候屿，采用自行招跪投标采购或与打其他方合作联锣合招投标采购幅。坦秧升3妨、处理好质量旅与成本的关系矿，质量要同物脸业设定的档次诊、市场定位联俭系起来，研究净目标市场对某寇项材料设备质芳量、档次的重胳视和敏感程度赵。副宫息4蛙、保证工程进斧度。第四部家分饰嘴唤基础设施建设邻费建设单位应跪主动为各专业派部门提供技术镰支持，充分发氏挥规模优势，度统筹协调，降董低造价捆。块搜牧铁第五部斗分晒屿棉管理费刻用争枕付听根据目前公司渴的实际情况，参在投资估算和讽成本控制体系隐上，将开发间刊接费用即企业旁直接组织、管僚理开发项目发挪生的忧工资酒、福利、劳保众、折旧、办公管、水电、周转谁房摊销等费用病计入管理费用药。管理费用控妹制的关键在于添开发建设的规粱模，因此应当席通过加大开发逗力度和开发规烘模，降低单位格管理费用水平悟。释妇续关一、定岗定员屋，精简机构，邮减少人员冗积屑情况出现。但纷对关键岗位和绝关键业务，尤滥其成本效益高肚的岗位，不但嫁不能过于精简茂，而且有必要箱增加、充实定庸员橡。年购投毯二、在理顺公姓司产权关系的宅基础上，将公锋司房地产开发傲业务管理费用椅明确出来，并爽按照项目进行巨科学的分摊术。骨溜赢疫三、由于目前粗房地产专业分绩工越来越细，朱拆迁、施工、秒工程监理、销义售、物业管理喇等均有专业的牢公司和队伍，调可能的话对开处发过程中的部且分业务可分包忠给外部的专业痕公司，前提是哈这样做比自己该做更节省朱。查策股洲四、推行各部热门管理费用承全包、限额奖惩垃，调动节约管诚理费用的积极镜性和责任心萍。期糕遍蔑第六部插分鱼颗留财务费用的全窑面控制首先是幸建立科学的哪财务管理衫体系，算清开诱发各个环节的述资金运行情况著，投入多少，嫩运行时间，货朋币在不同时间有内价值的调整强、回收期、回自收量、资金在俗某个环节的滞唇留和损耗。财绵务费用的控制举实际是对资金趣时间价值的控窝制，其中主要跪是贷款利息的番降低。因此，倍应当通过分阶犹段控制开发进巧度、缩短开发县周期，降低资捏金占用时间，升从而实现对财虏务费用的控制峡。极斗杠锻一、安排合理差的融资方案：村贷款金融机构厉的选择；融资闭方式的选择；菠贷款额度的合炒理确定，利率涂的谈判；筹资伴费用的节约，明进度的合理安孙排等项。兔宵祝凑二、贷款利息芒应从贷款总额面、贷款期限和龙贷款利率三方劈面实施控制于。玩拾酬1然、对贷款额度胖的控制，通过冲编制建设资金艇使用计划、现好金流量表及贷蚊款计划，在满从足项目需求的死前提下，尽量装压缩存量资金阁，减少贷款总须额，缩短贷款崖期限，控制财杆务费用敏。芽秘蔑2遍、对资金占用守期限的控制，近主要通过缩短峡工期，同时加匆快销售、加速哲资金的回收来询实现狗：来1)题剃前期阶段（征佳地、拆迁、立锡项、设计、报祸建等）始：极厚对耗时较多的裂征地拆迁安置泡阶段，可通过努委托给专业的抹公司来缩短时复间；对规划设茫计阶段，可利臭用市场机制、掩通过公开招标洋，选择实力强膝、水平高、信旦誉好的单位，漫通过合同把规薪划设计时间锁甲定，以加快进蹲度垫。缘2)逮添施工阶段的时绣间控制：在搞披好工程招标和秘认真签订好承歌包合同的基础咬上，抓好以下列工作梅：方谁根据工程进度储目标逐级编制呢工作计划钢，包括工程项桃目总进度计划烘、项目年度计妈划、景建设监理单位抗的计划系统和巴设计单位的设替计系统。然后柴进行项目进度敲目标分解，把熊目标逐个分解等到各施工单位崇，并确定各施牲工单位的交接滩日期。根据进炸度要求配备足竭够的工程技术巾管理人员，以收保证技术指导守、监督适时到盯位。协调好银盯行关系，安排广资金按计划准锤时、足额到位读，以保证工程样的顺利进行。胸保证原材料、贩设备的组织供申应及时到位，们以免停工待料乳，延误工期。艳对于施工过程香中的设计变更吨，保证设计单药位的充分配合懒，及时变更出残图群。生3)许桨销售阶段的时仪间控制躁：谜垒销售的及早介覆入，制定销售妇策略，及时启神动预售；实行登销售业绩的激抢励制度，促进惠销售收入的快毒速实现；监控杠售房款的及时纷回收，以便及铁时归还银行贷熊款素。加它签治第七部萍分摇烈接税金的控俘制赔摧水房地产开发企惧业应对全公司婆的税务进行科偷学的综合筹划拾，争取合理避始税，以有效降俗低税收负担。编目前，房地产并开发涉及的主耽要税种（所得攀税前）有：营插业税及其附加削；耕地占用税片；土地增值税心等。财务部门熔应针对每种税掀收的特征，制甘定相应的避税示措施初。乒选馆扰方案设计阶段徒的成本控制流洒程俯有赛衣一、重视市场直调查和工程可除行性论证工作绳，加强投资决恳策的科学、公索正、客观和程群序化丢。战剑补钱二、认真编写替设计任务书，驼提高设计任务识书的编制深度拦，以切实起到猪控制投资的作定用。设计任务比书是建设单位然对投资意图、喷所需功能和使搂用价值正确分刃析后，将待建凤项目的开发理艳念、营销主题恶、规模、使用息功能、工艺布浴局、建筑风格溜等要求具体化池反映，它是设蔬计单位编制设盒计文件的主要穴依据秩。值照坦侮三、做好建筑鼠方案的征集选右择键馆枯完成设计任务四书后，选择几圣家有技术实力蓄的设计单位，望或资深、知名皮设计人进行设贫计方案竞赛，奶征集建筑设计程方案，然后组咽织有关人员对码竞赛方案进行否评比、选择、娃优化，评比应景侧重以下几方麦面睛：伸勇宽1厨、设计构思的签超前性：目前锻的市场发展变逐化速度很快，沸加上房地产开残发项目周期一鬼般较长，建成说产品对市场的域适应滞后性，挂对建筑使用功恼能的设计应考慈虑适度超前，佩以免建成即落玉后的情况发生转。例如，对绵载阳目前而言，却尤其要研究轿蝇车进入家庭后腔住宅市场如何死升级的问题忘。挎惠尼2宪、建筑平面布存置的合理性：捎从目前的市场发需求特征来看自，建筑的平面怒布置、户型的弹好坏具有十分午关键的作用。椅规划设计要依挪据小区的基本趣功能和要求，归充分考虑建筑艺物的性质、用驴途、目标客户手对使用功能的推要求及其居住跨、生产、经营底等活动的特点猾与习惯，合理满地安排住宅建嗽筑、公共建筑夫、管线、道路界、绿地的布局鹅，建筑平面既谁要使用功能布箱置合理、面积绵利用率高。建颂议公司内部安诊排专人组成户丧型研究攻关小礼组，一方面建凑立户型评价科德学体系；另一蕉方面通过对各殿地尤其本市畅某销户型的深入吸调研后提出几的种方案，由相慧关部门广泛讨须论，甚至组织杯意向客户参与树座谈。竖向设酸计要因地制宜填，依山就势，愚避免大填大挖弓，增加土石方洁和基础工程费辫用。要保持住屋宅的通透性，寺注意立体造型胃的简洁大方和昏层次错落有致肌。住宅的平面惜布置，在可能队的情况下，要挖尽量缩小外墙框周长系数（外您墙周长与建筑牲面积之比）和训结构面积系数队（结构面积与仪建筑面积之比顺）。在满足住辆宅的基本功能尿，保证居住质焦量的前提下，乎加大住宅的进架深，对降低造尿价有明显的效哥果。住宅的总赔体平面布置应些该注意环境景逼观的营造，平瓣均分配景观。粉小区内应注意燃通道的合理布点局，人车分流巴。炸伍甘3释、建筑风格的偶策略：建筑风最格的功能一是长美观，另一个油是识别，即类退似心于很V约I贝的作用。良好醋的建筑风格对象楼盘的促销起猫着其它广告宣俘传形式难以比燃拟的优势，也城会对促销费用胀的节约起作用截。建筑风格的郑策略应注意以负下几方面晓：鹅谷

1)暮哀建筑风格应处景理好与周边建您筑、周边环境销的协调关系艳；酒倚

2)剧孝目前建筑风格愧仍然不是购房绕者考虑的重点丙因素，但随着漫居民收入水平生的提高，必然抚会在这方面提扮出更高的要求希；舌讯

3)摇袋建筑风格的选碌择：普通居民档更倾向于接笨受草“语有豪华气扛氛预”如的住宅，尤其迫是嫌“金欧雅式凑”亚风格接受程度倒较高，而对开趁发商宣传推广势的各种流派和害口号不太敏感环；而收入水平腹高、知识层次谅高的购房者一顿般会对建筑风驴格有更高的要址求。开发商应细根据项目策划藏、目标市场定盆位给设计人员索以更多的指引晃，以便建筑风费格的确定既适剑合市场需求又安有效降低成本引。粉旅

4)学贴应重视建筑风机格与其成本的壳关系，研究建熟筑风格增加的胜投入与其对项画目价值提升所筛起的作用对比帆研究，选择性握价比高的建筑盾风格蜡。轿践储4集、做好初步设宵计阶段结构承即重体系的比较摔选择工作：建罗筑方案确定后独，即转入初步嚷设计，此时控妇制投资荷主要是做好基趋础及结构的选叼型工作并。恨字计5舌、在预定概算良限额内做好施涂工图设计假：宝桃至对不同设计及坦材料进行成本秧研究，向设计赔人员提出成本屯建议，协助他宁们在投资限额纲范围内作好施怪工图设计及。惯6原、做好施工图搜纸的会审工作邪，将图纸中的粗质量隐患消灭骆于萌芽状态，奋尽可能避免后齿期发生变更导灵致成本的增加败。尊节肝宫成本控制的运耻作机纵制侍酸栏忙一、严格合同饺审查制度，强陷化成本费用支州出审批制度，捞重新核定审批蝴职权范围，实勇施奖罚制度坊。畜身窄照二、完善成本痛预测、成本结肚算和成本监控骗体系，对项目驱运营的盈亏有案着高度灵敏的科显示和反馈嘉。必弯卖锋三、建立项目招成本的后评价嫁制度缴。宫票觉秀四、坚持技术正手段与经济手菠段相结合辩：灰教蒸1孔、组织上：明钉确项目组织结皂构，使投资控勿制有专责小组缎跟踪，如由相卡关人员组成投据资控制委员会伍来专责项目的航投资营运，促肠进管理职能分策工的科学化和秤规范化遵。叮湾迫2刊、技术上：重满视设计多方案毙选择，及处理鄙各种问题的多凭方案选择，严麻格审查和监督垮初步设计、施湖工图设计、施小工组织设计，沫深入技术领域译研究节约投资茂的可能。另外隶，要认真研究汽、严格控制建吐设工程施工合离同的签订，探锦索节约建安造堡价的可能性昏。顺鉴器3万、经济上：动司态地比较投资址的计划性和实妄际性，严格审巴核各项费用的垄支出，采取对筝投资节约的有诵力奖励措施，闪鼓励公司地产愉口有关员工及哥承建商积极提卸出各种降低成辨本的建设性方扩案等，把项目散投资控制观念素渗透于每位员绢工头脑中某。惨页无鼓五、严格遵守江成本和费用开滨支范围，划清画各种费用界限教，保证成本的借真实性、科学颂性和可比性优。世愿肃碍六、划清各期币成本与各个成井本核算对象之侍间的界限，企型业应按月结算乌开发费用，计决算开发产品成安本毅。友估炭杜七、实行维成本管理薯责任制，对成绳本实行全员管余理。发动广大什职工参与舅成本管理纯，把酿成本管理章纳入岗位责任已制，并做到责不、权、利结合咱。涉杏连浑把成本费用指棒标层层分解，挨按干什么管什呼么的原则，把顶小指标分别落奥实到有关职能吹部门，可采取蔬部门经理负责毁制币。贿绞随谅八、加强