房地产产业化经营操作手册

第1操作环节：导致房地产业转型的要素分析有人说“市场是一条理性的河流”，但从我国住宅市场上一方面房地产项目大量开工，一方面商品房“库存”持续上升的事实看，显然这条河流的航标尚未确定。住宅产业化发展的进程，正在为那些置身于河流中的地产商们树起一个航标，引导他们摆脱现有低水平的竞争，在风浪中前行，而不是沉没。培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业，将成为解决上述问题的必然选择。要素一：由数量型向质量型的转变。住宅已从按平方米计算的以安置为目的的数量型向追求住宅功能、质量、乃至环境、信息网络等的质量型过渡。如何满足这个时期的要求，这就决不仅仅是多投资、多建房的问题，而要切实转到提高住宅的功能质量上来。要素二：住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住宅部品的质量、工程施的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面，建立多层次、多方位的质量体系正是国际上对建筑(包括住宅)质量控制的发展趋势。建设部最近颁布了《商品住宅性能认定管理办法》，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，对适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。要素三：住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。多年以来，我国住宅的价格以每平方米建筑面积为基准，包括国家的统计数据也是以平方米为基数。这体现了住宅建设增长仍是数量型的，以平方米售价是一种单一价格。但是随着住宅商品化的推进，人们的观念发生了变化，现在不仅是建筑面积有价，环境、设施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识，甚至形成新的卖点。要素四：房地产库存持续上升的局面在未来几年内还将同时存在。主要原因是：房地产行业对投资商将保持一定的吸引力：由于房地产进入门槛不高，新发展商进入市场仍相对容易；规划设计、销售代理、物业管理等中介水平不断提高，为不专业的发展商提供了社会支持：为保持国民经济的增长，各级政府仍将对房地产行业大力支持，固定资产投资及房地产的开工量仍将维持较高的增长比例；几年前开发的住宅在个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力，即使降价也难以消化；市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小，地域性要素五：城市商品住宅价格将继续出现微幅下降，但下降空间有限。一方面房地产行业利润率正趋于社会平均水平，房地产按揭贷款集中在主要城市，个人付款仍有较大负担，且在全国大范围推广有一定难度；一一方面土地成本刚性，地价下降空间小，费改税又对发展商开发成本影响不大。要素六：城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业的开发不断增加．规模不断扩大，：将培育大型房地产企业的规模化优势，而且城乡结合部价格稳定，住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力。同时城乡结合部物业的大规模发展，：将对市中心的物业造成巨大压力．第2操作环节：住宅产业化战略流程设计步骤A：体制改革与住宅产业化密切相关的体制改革有两项：一是住宅体制改革，二是国务院撤消十个产品部门．将其改为局，并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品化，把住宅推向市场，而商品是产业的基本单元，市场是产业发展的命脉；第二项改革改变了以往计划经济体制丁条块发割的局面，步骤B：加盟集成蓝与住宅相关的趴产品类別很多肾，据不同国家反的统计，从数视千种到数万种夫不等，但我国坝以往从未形成缓过专门针对住贿宅建设需要而钻生产的产品系姿列，这体现在株住宅产品针对岗性不强，集成浙化程度低，规灶模效应差，产腊品的整合程度亿处于初级阶段脚。产业部门的尺调整最终营造决了以住宅作为裕最终商品的用圆户买方市场。肿步骤考C触：集团化蒙产业化的支柱怖是企业．企业晌是市场经济中但最具活力的基受本组成。当前屑，住宅产业中队的企业主体是樱房地产开发企渗业，经过了十付几年的培育和呜发展，已出现率了一批实力强棵、经验丰富、翼具有企业自身鸭发展战略和特宫点的房地产开首发企业。这些云企业中的一部精分，已领先扩泪展到相关的住娃宅产品生产领距域，或投资兴何办诸如墙体、稼门窗、砌块等往住宅部品生产限厂，或与规划哈设计、施工、朽装饰装修等企败业结盟，形成讨企业集团，有阴些已经成为上楼市企业。具有存实力的房地产孙开发企业发展悲为住宅产业集睬团，这将是未护来住宅产业化惕中的骨干企业矿。涌步骤巷D户：专一化讯原本不是以住秧宅产业化为主府导的大型企业性，正紧紧抓住喂住宅这一巨大狂的市场，调整掩产业结构，扩志大转型而加入坦到住宅专一化茧的行列中来。笼这一类企业集述团的出现大大岂扩展了原有的抓房地产开发企饰业的范畴，使袍住宅产业真正镰成为跨行业、举跨部门能拖动生相关产业发展峡，能促进国民俗经济增长的支注柱产业。仅第税3去操作环节：推怪行住宅产业化忠行动战略嫂行动战略隔A鸣：质量体系提动升保障体系绩这是一座前所徐未有的房子。尽在这座全部零睁部件都是工厂旨化生产的钢结隆构房屋里，你裕看不到任何管陈线和风口，而侍房子却正在制比冷或供暖，提误供冷、热水；蔬远在千里之外猜，你可通过拨习通家里的电话节自动打开音响毕，或者关闭窗尿房和灯反光火…旅…队这不是科幻小此说的场景，这需座名为远大集水成建末筑坟1奋号楼的住宅位租于长沙市城郊桌。睬10幕月厉21悲日草，它作为我国怨第一座全新概心念的集成建筑犬，成功地通过笋了国家有关权床威部门及国内蝴外专家的严格顺技术鉴定。命能抗强风强震社，主体寿命可遍达呢1分00哥年以上，其围搜护结构广泛采灾用新型墙体材皇料、保温材料就和节能门窗，类较之传统建筑裤能耗大大降低盘。该建筑还采秋用了嵌入式墙穗体设计和组装像式薄形耐磨木现地板，住宅使李用面积可增加塞6摆％确~野10挠％。在制造、史管理、服务上辨，住宅部件全破部工厂化生产鸽，建筑采用全帽新的现场装配绸，干法作业施励工，安装操作谎无噪声和无建势筑垃射圾，施工周期叔大为缩短。驱远大集成建筑肥体系给中国建寨筑业界注入了搬一种全新的理辫念。批准住宅哀产业化的关键被技术和产品。破遵循系列化开砌发、集约化生薪产、商品化供死应、社会化服初务的原则，提妥出产业化完整征的技术体系，书使其具有一定完的超前性，能馅指导今后的产王业化发展方向唯。余质量提升保障脊体系一览表跌1葵、建设与结构翁技术体系偷包括高层住宅勉建设及其结构财体系，针对缩2旨0湿—帅30抱层混疑土大开吓间结构体系，时发展大型模板倾，提高现浇混语凝土专业化水列平：对中高层比住宅建筑及结览构体系，重点族发展貌10伏一工两5碧层混凝土方型拦柱框架，帜7腐一旱12电层钢结构大开发间住宅体系，宽解决好楼板造活型和轻型隔断蹄成套技术；多训层住宅的结构痒体系将重点发椒展多孔空心砖葛、小型混凝土湾空心砌块、以束多种工业废料幻砌块代替粘土睬实心砖，并形格成砌筑体系成阶套技术。坑2贤、节能及新能殊源开发利用员包括各种气候菠带的节能住宅誉体系；新型的萍供热、制冷术鹿；能源综合利璃用和新能源开仅发，如太阳能去储存与利用、酿各种废热利用遗、风能、地热页的应用等；发耀展新型节能产捷品，如节能门竹窗、墙体保温挂技术与材料、卖照明节能产品拼等。羞3玻、住宅管线技沫术体系晕开发适应我国膜住宅建筑体系获的新型管材，坚如各种塑料管套、铝塑管、钢躁塑管等，包括违其接口技术，贴及综合布线的唱设置等。覆4长、厨卫技术体咳系乌建立厨房、卫脆生间的基本功丧能空间配置的秒整合技术，建雄立协调模数，裤并成套化整体疮生产和装配。清5鹿、住宅环境及割其保障技术体出系百对节水技术要稼充分重视，尤怨其要开发唱6乒升坐便器，提祸高水的重复利穗用率；对室内攻外空气质量进届行监控和置换剧；提高房间、收楼层之间隔音英性能；发展住气宅用无污染建凶材与涂料。政6耕、住宅智能化赴技术体系波住宅讯息传输塞及接收技术，廉住宅设备的自狐动控制系统；凤住宅安全防卫尤自动控制系统贯；住宅能耗及阶智能化控制及弄综合布线系统定。拉行动战略贤B健；统筹制胜集尚成流程体系薯让我们来看一攻个普通商品的恰例子：独家住谨房。亨利．福湖特曾设想过大券量生产房屋的钓办法，用标准榆的模板设计在丸了提F附中生产模板，嫩以大大降低设穗计和生产成本也，同时还可以劲供应不同式样津的房屋。实际留上在二次大战梯后，一些企业乘家创造出了模未板设计，并在漠很短的时间内忠建立了生产模羡板的生产线，取并且立即用来剩生产预制板房渡屋．而且，丰弟田公司自俩60贫年代以来也在剑用生产线生产墙几种几乎可以仍在建筑工地立作即组装的基本墨模板，在提供仿各种平面布置混和房屋外形方器面取得了一些锁成功。筛雀食净附录：统筹制陆胜集成流程任哪务书毒世界上大多数旨新建的独家住胸房，差不多还淋是在建筑工地盈上，用切割和枯扎紧钢形成基凤本构架，然后平安装数以千计耗的单个组件，恶从抽水马桶、折厨房用具一直渐到墙上的插座漏来建造的。朗如果你先去找厘了房屋建筑商搂，然后再到工通地坐下来观察址各种活动，你蒙多半会注意到智懒宏懒散散的情况进。举例来说，贩当多伊尔．威宽尔逊开始把计鞠量办公室和工急地上的各种事然作为他全面质落量管理市(馅TQM)欢工作的一部分悦时，他发现为剩用户建房的标泪准建筑日程中稿5械／剪6鸣时间是在做两揪种事：等候下条一步的专业人乖员鸽(敲建筑师、成本字估价人员、内拒装修设计人员绵、园林设计师怪、封屋顶的人胁、平地的人、积管子工、电工紫、花匠嫌)才把他们的具体筹工作安排进他臣们繁杂的日程闻；返工，拆除秋和纠正刚刚做贞完，但是要么着从技术角度来坦说干得不对，薄要么不合乎买虫房者要求和愿型望。朴事实上，所有弓这些活动一一图任何商品或服诉务的创意、订杆货和供应一一额都可以形成流接动。当我们开贺始思考把完成怜一项任务所需骄的基本步骤排驻列成一个稳定斜的、连续的流然，其中没有浪姥费的动作、没敬有干扰、没有粱批量、没有排艳队的方法时，渴所有以下的事萝情就变了样：壮我们如何共同喝工作；我们发却明的用来协助拍我们工作的各孕种工具；我们活创造的用以推某进流动的各种籍组织、我们追镇求的各种职务她；企业的性质鄙(世包括提供非盈梨利服务的机构吴)垮以及它们之间剃的联系和它们最与社会的联系仆。唯行动战略服C钥：科技进步推琴进器纺发展住宅产业霉化的关键钥科技进步是住壮宅产业化的关娘键，将原来粗榨放经营转向集容约化经营，逐木步将务住宅产业发展胳成为科技先导号型产业。近些侮年来，我国住怪宅建设存在的浆诸多这问题都与技术疤进步放在首位笔，全面提高住衡宅质量、功能已和环境水平，迈大幅扮度提高住宅建友设生产率，并删通过住宅这一拳最终产品的科柱技进步带动建勉筑材匆料、建筑设备妖部品的更新换惧代和技术进步医。辱敌圾忌基科技进步推进见器左促进住宅产业私技术进步首先月要制定推进住碧宅产业技术进解步的技术政策窑和阳技术发展整体哨规划，然后通鼠过研究开发新池技术、新材料师、新工艺，解辜决训技术上的一些懂关键问题，形吗成足够的技术肉储备，并尽快霸在标准化规程劫制聋定、规划设计留、住宅设备部宿品生产供应、课建筑施工等领复域推广应用。她还程可以适当引进质国外先进的技津术、设备或项问目，通过充分妹消化吸收，形挂成卸适合中国国情剑的住宅产业化葵技术。元住宅产业化作是为社会化大生晚产的生产经营叼形式，其优势伴集中体现在规费模借效益和社会化光协作上。住宅叨产业化的规模盾化生产最明显球的体现在构配毒件、停住宅设备部品躲的规模化生产趣和住宅企业的妨定型化体系住养宅的规模化生仁产伸上。产业化住三宅产品的最佳蜘质量功能价格矛比只有在规模赚化生产的条件那下款才能体现出来吴，但要注意不腥要走进规模不道经济的误区。乘住宅产业的各扶企竟业之间应实行难专业化分工协累作，以大企业乐为核心，实现它技术上、产品的上牌或资金上的优斑势互补或联合央，减少中间环顺节上的摩擦和括利益纷争，以扑充被分发挥产业化伪的优势。看套跟第塞4废操作环节：住田宅产业化触发缸行业新革命位住宅产业是一颂个跨越第二、使三产业的产业档链，它是以商根品住宅作为最仙终产品，并珍且按照住宅的说建造和使用过访程，前后延伸献，并辐射带动俩相关产业而形装成的产业链。崖可用以下框图着表示：亲房地产业：集牛团军纵横市场弦住宅建设投资砌一直是房地产逼投资的主要部洽分，约占余70%烘；左右。住宅乖产业化产生住忆宅产业集团，膀住宅产业集团雹兼有房地产开可发职能，因而刷成为房地产市胃场中强大的竞碗争者。由于住反宅产业集团具犁有强大的开发忍建设能力与一忆体化生产经营正优质适价住宅绝产业的优势，茧将占领较大的踪市场份额，足陕以挤垮或替代径众多的小型房攻地产开发公司腾，从而在区域脊内形成一种新撞的产业格局一盯一规模大、实显力强的房地产仓公司可以在与板住宅产业集团饶的竞争中生存疤下去，而规模汽小、实力弱的饭房地产公司既浙无生存的能力亡，也无生存的魄必要，将被逐找步淘汰。按原芝有方式组建的搜房地产公司由林于无任何优势婶，因此进入房迟地产业将极其延困难，进而促司进房地产业向扭规模经营方向垫发展。曾出现置过的同城千家起房地产公司的缎情形将不复存苗在。巾建筑业，面临庭调整馅建筑业历来是酷完成住宅建设星设计施工的主大干行业，住宅杏建设的产值占骗房屋建筑的发阔展带来严竣挑店战。住宅产业皇化将大量使用赔标准化的设计章，因此将使住眉宅设计市场萎洋缩，住宅产业岂集团也会成为品住宅设计市场私的重要竞争力冷量。住宅产业误化以工业化的北生产方式生产运出大量优质适利价的住宅产品术，会以自身的怒优势逐渐占领辣住宅生产领域测的大量市场，僵会对原来以承轿包住宅工程施掉工为主的中小舱型建筑企业带糠来很大冲击，恭促使建筑业进污行结构性调整扁，逐步形成大次公司靠技术与近管理实力承包代大工程，中小斤企业做分包，询小公司出劳务杆，有名无实的漆公司被淘汰的距格局。另外，鄙如果以建筑企同业为基础组建素住宅产业集团押进入住宅产业欣的话，则会直茎接地作用于建颗筑业，使建筑缩业步入一个新抛的发展轨道。哥因此从长远看促，住宅产业化症对建筑业提高匆水平和效益、蜓向高层次发展爆是有利的。院建材业：更精倍、更强．更新吐住宅产业将给三建材业的发展绕带来契机。建篮材和制品是住债宅建设基本的劲物质基础，住基宅产业化对建碍材和制品无论退从数量、质量燥、品种、规格茂上都将提出新敬的更高的要求孟。为适应这种赏转变，建材行非业必须进行相晚应的技术改造自、更新技术与鲁设备，调整产抢业结构和产品宰结构，提高建掉材生产的技术爹与管理水平，途提高产品质量涌与技术含量，席由粗制初级产事品向精细加工病的半成品、成柿品方向发展。炼调整的结果将猫会在建材行业淘内部形成一些携新兴的或独立劳的行业或专业卸，促使建材生联产向专业化分草工更细、产业警化要求更强方羞向发展。除此边之外，一些生造产新型建筑材厦料的企业住宅划产业化过程中掏领先迈出更大蒙步伐，即以本顺身的材料生产借为基础，向住东宅设计和施工凡延伸，成立设肿计、构配件生粥产、施工一体侍化的住宅产业坡集团，直接进低入住宅产业，顿从而为建材业党的发展找到一弊条潜力巨大的茧新路。油住宅装修业：购日子会有点难记过周住宅二次装修阀具有灵活的优时点，但也有随稀意性大、浪费诊严重、质量水捆平不容易保证响等缺点，因此航二次装修不会犯是长远的发展宽方向。住宅产欲业化使住宅产茂品向着结构与煮围护分离、请装饰与围护在充工厂中合一完屠成的方向发展养，因此实现住茶宅产业化将使示现有的住宅二戴次装修市场逐主步萎缩。住宅沟产业化企业还品将以菜单式服完务的方式为用饰户提供超过住扫宅本身标准价柏格的设备和装引修，一般的开求发建设企业也窝将会逐渐将室激内细致装修在盗施工中一次完侄成，因此住宅貌产业化的发展拢将会使装修行竞发生结构调整框。黄设备．部品制诞造业：明天会居更好咸住宅产业化的蛮发展会带动与愁住宅相关的水慕暖电器设备、从卫生洁具、厨价具家具等众多滔行业的发展与犹繁荣，也会使俩这些行业发生拌结构变化，产模生或分化出专耗业生产应住宅泊产业化要求的怎设备、部品的逮行业，给这些怎行业的发展带践来契机。顶第久5仍操作环节：万乒科地产产业化浮经营战略思路装万科董事长王伙石说：以前不刻是搞房地产的宗企业，象海尔麦啊、远大啊，利都在跟我探讨菌房地产产业化干的问题。刚刚止倪润峰也大谈浮新型涂料的市凭场前景。当然艳，我的意见仍理然是，家电产滤业和建筑材料嘱的跨度有点大月。他们都看好真’阔简房地产，我们热万科没有道理氧对前景缺乏信淋心。阀蔑曲无论是发达国情家业已成熟的畏住宅产业化先理例，还是我国的专家多年研究彻、实践的总结鹿，依靠科技进双步实现住宅产宜业的工业化、魄标准化、配套乳化、集约化生前产，将是我国拖住宅产业发展脚的必由之路。揪万科住宅产业馋化发展的方向魂是提高科技含伸量，广泛运用屑环保技术，