广州房地产市场年终回顾与预测

2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测宏观经济环境分析根据前三季度数据显示，广州1-9月GDP为5921.66，同比增长12.1%，增速同比继续回落，但与上半年相比有所加快，第三产业仍是经济增长主要动力。1-9月人均可支配收入为19229元，同比增长12.3%，增速环比也有所加快。1-10月累计，城市居民消费价格总水平同比上升6.6％，继续呈平稳走低趋势。从9、10月数据可见，三季度广州经济发展相比上半年有所加快，但由于受国际金融危机及全球经济增长加速等因素影响，10月进出口额增长有所放缓。而从社会零售品总额情况来看，1-10月社会零售品累计同比涨幅仍达两成，可见国内市场需求依然旺盛，全年广州经济总体仍保持平稳增长。商品房市场行情1、商品房交易情况1-11月，广州十区商品房新批量为841.07万平方米，同比增长12.52%；广州十区商品住宅交易量为630.11万平方米，同比下降38.23%。1-11月商品房供销比为1.33，其中住宅供销比达1.48。上半年商品住宅交易量持续低迷，到6月才首次突破60万平方米。尽管7-8月交易量仍在60万平方米以上，但9月再度回落。10月交易量更降至35.83万平方米，尽管11月回升至50万平方米以上，但1-11月各月的交易量均同比下降。而2008年商品住宅新批量则持续走高，其中下半年随着大批新盘上市，住宅新批量继续上扬，7月和9月新批量超过90万平方米。从1-11月情况来看，相比于上半年，供需之间的差距有所缩小，但供大于求局面没能改变。2、商品住宅价格走势从1-11月广州商品住宅交易价格走势来看，第一季度均价有所回落，4月价格再度过万，5月楼价开始回落。下半年随着大量郊区盘入市及楼盘打折促销，6-8月楼价持续回落。9月均价更降至8244元/平方米，回落于去年7月前水平。到10和11月，随着中心城区新盘交易量的增加，楼价再次回升至9000以上。总体来讲，楼价处于下降趋势，但仍维持高位水平。从最新公布的数据显示，目前广州市的房价与工资收入比值为10.2。尽管该数据低于北京和上海，但仍大幅高于正常水平。3、中房指数走势2008年上半年，广州住宅指数波动区间在1667-1673之间。1月和2月住宅指数有所回落，3月和4月指数有所上扬，5月后指数再度回落。进入下半年，住宅指数持续下降，8月后降幅更持续扩大，11月广州住宅指数降至1571，跌至去年7月水平。从近23个月住宅指数走势来看，住宅指数由2007年1月的1385点至2008年11月的1571点，上升了186点，涨幅为13.43%。4、保障性住房情况2008年广州大力推进保障性住房建设，在完善和实施新的住房保障制度后，11月首次公开推售2145套经济适用房，而目前在建的经济适用房项目总建筑面积接近87万平方米。按照国土局计划显示，2009-2012年保障性住房按最低建设量计算，广州要在3年内至少建设363万㎡保障房，总资金额将至少达到140亿元，平均每年47亿元。房地产开发经营情况1、供求情况1-11月，广州商品房竣工面积638.78万平方米，同比上升4.85%。从竣工面积走势来看，竣工面积在1-7月涨幅保持在4成以上，但到8月后，累计涨幅迅速回落至一成左右。到9月累计涨幅更不足一成，10月涨幅更不足3%，11月累计涨幅约为5%，可见下半年现房供应量明显大幅下降。而从销售面积来看，前11个月销售面积持续呈现下滑，下半年同比降幅有所减小，但到11月累计降幅仍达26.60%。2、土地开发购置情况1-11月，土地购置面积185.52万平方米，同比下降26.32%；土地开发面积182.76万平方米，同比下降13.76%。回顾今年土地市场拍卖情况，截至12月16日，随着花都和番禺地块顺利出让，今年土地拍卖划上句号。全市十区共出让住宅用地19宗，规划建筑面积约290.16万平方米。榜3区、虾商品修房空置面积搂1-11捉月商品房空置孤面积为推334.23乡万平方米，环鹅比下降死10.48凳%愚。尽管商品房武空置面积痰仍处于下降走济势遇，降幅持续在险三成以上。像但进入茂9堡月后，将累计育降幅减小亦至两成。到井1喝1沃月累计降幅话仅为委一成痒，砍可见勺随着鼓商品房销售量主持续回落，击三季度湿空置率逐步呈雨现回升趋势。革二手房市场状惨况丹1-1储1封月广州堡十区棵商品房祥交易量为蹦616.07葬万平方米，同舒比鸟下隔降但36.30%口。绝其中猎前龟1太1笨个月累计，十警区二手住宅交掘易面甜积润413.0暖3摧万平方米，同芳比下降接近四惯成。察从锋1扛0趴月夏交易舟份额显示，二即手成交份额略壤大于一手：其婚中，二手商品抽房交易登记面很积占房屋交易户登记总面积浇的劫52.7冠%叉，二手住宅占减所有住宅交易雁登记总面积峡的柔47.0胖%愉。毅从贯1-1夸1省月混二手房交易情并况来看，上半犹年的交易量持裹续回落，听1读—叹8唐月凑二手房痒仅成交鹿41241阿套基，同比下罢降忆34.32哄%治，懂而条9-1傅1码月单月交易量润同比也平均下牲降拖300长0糠多套，但阵在减税、降息础、房贷放松等李多个利好消息历的刺激下，焦1村1摊月忍中介公司买卖占成交宗数有所榴增加，都十区二手房交其易量也环比增隆加满22.79部%狸。诉但总体来讲，壁全年二手房交体易念仍呈现出量缩扎价减的趋势。级当地房地产企雁业运行状况明200参8汉年随着房地产悟市场进一步萎存缩，开发商经寺营也受到较大慎考验犯。丰200唐8鞠年包括恒大、蛾富力等大型乐开发这企业都香曾呆被时一度戒指经营状况出谢现隐忧。其中辆恒大年初为上较市，摩斥船资瓦41渴亿元竞买灾员村确地块，该地块惠也成为同200宗8馆年以来并的腥“豆地识王者”斜。乘后来由于上市怎搁浅，地王也键最终被放弃。漂而作为广州另桂一龙头企填业免—拘—肌富力地产，第亡三季度也被树外界盛传仁出现作财务虏危机。而付在呈11景月作为中华广镇场持有人－昌海盛中国惊则因为阔应对妥债务舰危机士，被迫贱卖中寒华广场。描由于去年市场暖持续兴旺，多截个大鸡开发商仓积极拿地，记在高峰期拿了粗不测少律“轿高价译地央”修，娃促使今年不少倘企业哄资金链献出现市紧张遭，部暂分舰“痛地没王竞”牲也随之被舍弃演，今年下半年奋土地拍卖会也贝难见这些大开摆发商踪影芹。店相比于仪大开发企业，如一些小开发商么在市场低迷时迈期积极拿地己。羡去年由于大部蚂分土地都是由刮大开发商冶拍得气，丽中小企业几乎赢没有机会拿地傻。但随着今年既市场快情况的构逆转偏，今年大部分弱拍卖土地都乱是有中小企业召拍得，漆显示中小房企典在丑逆缝市中努力寻找斜开拓机会。汇总结：给自并200患7蜜年底楼价达到咳顶峰后表，捉2008趴年首季度穗楼点市成交一直低林迷授。木6窄月商品住宅交躲易量婶首次超过警60撑万平方米，河被市场预示是血回暖信号，但旨随用后槽7链、脚8冶、层9骗月的其商品住宅袄交易量普尽管及仍绞维持孔在迎50-6针0询万平方米，但伟总体场呈现回落走势序。希10旺月商品住宅居交易量惩再度辣大幅下降亿，亩1劫1该月交易量再重痛回志5警0搞万平方米以上滋，但与去年同范期相比仍继续征下降筋。进入下半年唤后，买方碍市场一直占主正导。斑自桐8箩月开始多个大源开发商在奥运沟期间就坐展开降价促销营战陆。傻9驱月后大批新盘核陆续推出，其赤中郊区楼盘占慢相当比例。佣但三交易量的停滞剑及楼价持续回哄落让市场众多款买家继续泊持观望破态度轮，玉因而织新盘的推出及我降价仍没括能矛让库1利0岩月黄金周的成份交络有所起色。随与着例1末0宪月坐2蓬2数日株新政出台刺，晌1途1沉月交易量摸有所回升。叮但无疑从全年被的情况来看，永楼市的供应量存仍明显大幅领仪先于需求量，梢供求之间的差举距仍佩较大铅。尽励管协10妖月楼价在中心瑞城区高价盘支棚撑下有所回升晴，但与去年相睡比缺楼价仍处于证下降趋势，楼膊市仍维持壮“伐量价齐课跌矮”氏的局面。属2009条年条展望诉从宏观调控政土策来看，尼受金融危机及等全球经济增长式放缓的影响戚，而200货9航年经济政策将冷从稳健的财政姿政策和从紧的啦货币政策转变凝为积极夜的财政政策和贷适度宽松的货家币政策皇。进寻入外200削8获年形9抽月钓央行下调一年颗期人民币贷款维基准利是率虾0.27寸%蜂，是仓自闸0缎4净年驴1坛0辛月以来首度降松息，随咽后胜1余0流月和司1牛1断月特再降息三次黑。全1夜1步月国务院怎中央出台的十导条措施阁，其中第四条误提出绳促进房地产市氧场平稳健康发扯展狗，吸正确引导和调眠控房地产走势驰。闹1匹2盗月拢1伶7责日森国务院宣布多绝项支持楼市措触施，滔当中包括覆支持房地产开周发企业合理融健资需求等措施卫。刺这些政策的相堡继出台对房地洗产业带来正面蛋作用，甘但由于目前房咏地产市场仍是绣买方主导，置而止短期内秩需求方图也继续持观望宴态度，因而预仿计次200照9兰年产开发企业拨可能督会迎来一朴轮闷“爆洗僚牌盐”保，房地产企业球经营环境不容自乐观。来从土地供应情奏况来看，云由于勤2008蹦年郑土地市场拍卖动持续冷淡，因莫而年度的放商品住宅用地蜡的供应总量损也缺由年初制定的咏2.往5里平方米盈公里调低骡至爬1.8没平方公里拜。预篮计渣200沈9杰年商品住宅用张地供应总量将船会继续向下调绞整虫。政府将继续也增加廉租房、漆经济适用房等盛保障性住房的莫投资收购和开刷发建设躲。分200默9搁年，广州将建抓设经济适用住截房拢1.乱5讯万旅—揉2.奔4翁万套，建筑面岗积达博到错10尘0该万酷—笨16健0溉万平方米汽。根泳据遇06-0龙7誉年广州商品住悠宅新开工面侨积著850-12化0梳0遭万平方米总量丽计算，明年秩经济适用房吊新开工量将占巩商品住宅建设聋量的一成以上帜。烈从楼市供销情鼓况来看，由于环今年供应量持指续上扬，因而凑明年上半年楼份市仍然处于供五大于求的局面挂。预计恒中小户型、中葡低价位普通商小品房筝开发比例逆将继续增加。冤随着四季度新凑政的相继出台贡以及年末新盘岛量的增加，预洞计明年初商品尤住宅成交小幅塔提升，月交易百量有望再次突稀破贱6上0幸万平方米。而剃第二套普通自巡住房优惠标准庸的调整及扬减免住房转让哪环节营业税抢的出台，