广东肇庆某商场项目营销策划报告

目录0导言…………1-10项目概况……………………2-12.1项目主要技术经济指标如下……2-12.2装修设备标准……………………2-10肇庆市区及其经济发展概况………………3-13.1地理位置、自然环境、人口……3-13.2主要经济指标增势强劲…………3-13.3综合评述…………3-50肇庆市区同类大型商业物业市场概况……4-14.1天宁广场…………4-14.2好世界购物中心…………………4-24.3综合评述…………4-50项目竞争力分析……………5-15.1项目的主要竞争优势……………5-15.2项目的主要竞争劣势……………5-25.3项目主要机会……………………5-35.4项目的主要风险…………………5-30项目的目标消费群…………6-1热0泥项目的市场定蝴位漂………………代………………腐…………爹…煮7见-1定7.参1奋功能定位乓………………隔………………赞………………肆………答…叶7虎-1蝶7.拌2蔽档次定位稼………………此………………混………………旗………秃…妻7匀-1庭7.骤3潮客户定沫位搭赵………………搏………………盗………………间………梳…章7熄-1奴7.铲4拍价格定位闪………………快………………瑞………………溜………团…晴7壤-3过0辉项目业态组合锯及分布愤………………棋………………汇……较…占8购-1圣0洪租售推广策略肤………………借………………资……………故…逢9元-1殖9.厘1齿经营主题与布洗局主题陕………………歪………………蜜…………备…炉9执-1勒9.倘2委经营模式腔………………园………………丈………………税………恳…宋9属-4朱9.突3催招租模式遵………………慨………………秩………………辞………贿…丙9逢-5涉9.谨4杂销售资料拖………………歌………………糖………………名………押…奖9剃-5远9.爱5扰销售人员栏………………皇………………毛………………仓………担…窑9劝-5拨10.脉0遗广告宣传策略匀………………炭………………裤…………趋…呀10集-1湖10.俩1融广告宣传整体抬目标体………………纲………………毯…………兼…柱10徒-1柔10.密2罪品牌宣传策略颂………………遵………………鸦………………酒…舞10禾-1界10.悼3灶广告宣传主题板（卖点）茎………………伸………………逮……彼…奶10强-2亿10.撕4学广告宣传的目设标客户群这………………屡………………筐……丝…膊10菌-2落5后广告宣传实施灶及媒介选择恰………………所………………德…炸…崖10暂-3朋10.6睁**呆广场首期广告坝安排读………………旱………………译……圆…走10蜓-5加11.薯0谨项目租售资金锁回收计划复………………荷………………赠…蹄11畏-1宜12.株0匠对项目建筑设提计的意见及建混议精………………找………揉…江12锋-1蛾12.脑1叫交通安排位………………蔬………………剑………………创……氏…假12侨-1日12.臣2傅辅助场地贝………………临………………太………………看……水…胸12吃-2姨12.恳3士其他支………………逐………………固………………朵…………捕…贵12休-3狸12.4A临、赔B限区的塔楼袍………………抬………………善………………逢…炮12显-3州13.灶0回对项目售楼部刘工程的建议颜………………瓜……………删…停13材-1蜂13.年1漠调整厅内布局体………………屋………………丈………………震…累13殃-1戒13.嚷2倘大门扩宽炉………………占………………宗………………伶……赚…聚13等-1红13.型3赌改善局部光照俗………………轰………………杏………………币…岩13价-2姜13.音4粥地板级………………集………………清………………挡…………产…驰13畏-2妙13.薄5蛇门前扇形广场贺布局鞭………………退………………饶…………练…赶13田-2贼13.趴6屈及早确定大厦鲁文化特征巩………………翠………………决……转…勒13孙-3挑14.充0削关于筹组经营逢管理公司的建弱议绣………………梅………番…婆14叙-1时14.重1缓经营管理公司馆的组建疲………………蔑………………乎………辞…杜14坛-1俱14.信2霸关于物管理方墓面的建议厨………………山………………在……湖…辉14紫-3和****棋广场商场营销鹰策划报告1.0导言据二十一世纪的著中国，商业零模售业正在发生梨巨大的变革，筋首先从沿海开李放较早的省分鲜及城市开始，镜人们的消费意饰识及消费观念阿逐渐在转变，余从单纯的购物钉型消费发展到锅购物与休闲、膛娱乐、饮食相丛结合的享受型前消费，并且已首成为时尚，大叼型一站式综合忠商场及大型超跟市由此应运而溉生，在短短的竟时间内取代传惭统百货商场一析跃而成为新兴马商业形态的主榜体。晚**辞广场即将崛起倾于肇庆，一个广大型的商业物瓣业将以非凡的腹恣态出现在粤莲西，出现在西龙江流域。我们潜的目标和宗旨槐是：让线**茧广场在本地区绞开创全新的消薪费潮流，与中皱国同步，与世答界同步腾。毛2.妙0近项目概况氏**办广场（商场）建位于肇庆市端努州区，端州五市路与天宁路交夺汇点北侧朝龙摸里地段，北靠飞星湖，东邻牌花坊广场。该地阳段属于市内主痕要的商业中心罢区，其繁华程燃度，居全市之仍首。膛2.发1脸项目主要技术幻经济指标如下趣：衣总用地面积：割21兰2诸00轧㎡齿建筑物底层面纺积：僵约废1650性0掘㎡嘉塔楼（住宅）羞面积浙：牺7587某0必㎡恭裙楼（商场）驼面积析：握6423滥0运㎡道地下室面积伍：提2120碎0脖㎡原总建筑面积伟：怒14010功0撑㎡克建筑总高：迟70.5m从建筑密度承：师4蜜5凭％计容积率普：棉3.7稀绿地率蓝：警2惠5举％中2.浅2泳装修设备标准童（待发展商提塌供）荒**桐广场由肇庆市烂**治总公司开发，嘴**依实业发展有限叫公司实施，现部时工程进度为胸大开挖桩基工刺程。亮3.迅0随肇庆市区及其粮经济发展概况眯3.系1所地理位置、自因然环境、人口截肇庆市区（端仰州区）位于广问东省中西部西追江中下游北岸包，属于珠江三贯角洲经济发展凶区范围；南临彻西江，北靠北老岭山，东邻鼎些湖区，西与高器要小湘镇接壤功；处于东余经虚112而0组23唯′胃—夏34棵′价，北质纬妈23哀0丸2企′—泰—怀11速′屑之间；距广州吹9其0堂公里切，距香港室14建0顷海里嘉；面暖积嫩152.气3质平方公里，其盆中城区面臂积摆16.惑8博平方公里。鸭端州区地势北划高南低，中部螺为冲积平原，掌地势较平坦，贵大小湖塘呈半余珠状分布，石碎山岩溶构成具斗有特色的星湖想风景名胜区。茅199狭9甘年端州区人口过总户数助有拥7833屋3滥户，人昆口衰31.4趁1窜万，其中非农汽业人歌口好27.1底7齿万，人口自然秃增长贡率权8.0裂5构％，民族构成揉以汉族为主。猜3.尿2轻主要经济指标毛增势强劲仰根据最新的地扔方年鉴统计形，贩199今9荡年端州区国内删生产总盈值板22.偷5事亿元，同比增务长床1轨2库％，三大产业潜的比重依次江为拿4总：榨55.请2惊：寸40.皂8洒。人均国内生个产总渠值削1802貌0牧元，同比增独长该10.印3术％。城市居民路人均可支配收役入忌649眯5只元，同比增辈长欠4.鹰0统％，居民储畜座余证额祥25.骆4因亿元，同比增疼长极18.扶3欲％。纸房地产开发完膝成商品房投资脖总庸额民2.4容9奔亿元，建筑面泽积投32.3铲4坐万平方米，同逗比分别增歉长认28.行3德％宋和收38.侍9牙％；销售额紫为旦3.2壤3掌亿元，销售面望积繁18.6枝8迹万平方米，同柏比分别增住长百6.若9筑％皱和匹6.夺4险％；实现税沫利会507妨0裙万元，同比增走长纯4.纤3庙％。孟商业方面，全申区社会消费品暖零售总嫂额配17.安2划亿元，同比增芽长美8叹％。读旅游业方面，仿端州旅游公司搬拥有各种旅游并路坦线侨8主5丑条，创吐收胆396.悬9堤万元，同比增屯长扑7寸9跟％。另据统计陷，作为旅游大负市从，仍200录1幻年全区共接待把游副客蹄428.劈1配万人次，星湖召景区成为全国薯首家荣旗获筐ISO140刷0芦国家示范区称戒号的重点风景唤名胜区。广交通基础设施境建设方面，有雅三茂铁路由广阻州经端州至茂偿名；有肇庆至威香港九龙直通庄火车浑；录32约1妇、娱32窃4吃等高级公路通悠达四方；广肇伪高速公路已近层完工；西江水昏道上行可达广杰西梧州，下行瓣可达广州、香死港；再加肇庆倦大桥等各处桥此梁的连接，以脱端州区为中心测点，已形成一糠个完善优良的鞭水陆交通网络待。浙肇庆市区国民址经济主要指标凤说明酸：盲198劝7谢年作为基期年雅。鲜肇庆市区国内采生产总值章（撑GD站P心）（当年价格）单位：万元责肇庆市区社会练消费品零售总水额单位：万元卧3.激3形综合评述骨投资开发大型印商业物业，在蜓全国经济正常搭发展的前提下励，对本地区经诱济增长状况的诵了解就显得很奋重要，地区经锹济的高速发展铃，使市民消费芦力及消费需求漫不断提高，是芳大型商业物业肠得以生存及发剃展的前提。近幸年肇庆的城市朽建设及经济发兽展很快，是大涛家有目共睹的擦，这就为本项拳目的开发创造湖了良好的大环瞒境。攻199燕9博年端州区全社矮会消费品零售菊总上额期17.食2川亿元，如果按性平均增长厨率闻8套%肠计算，则拖到讽200锅2与年应超采过队2捏0鹅亿元，这就是匆我们看得见的炊大旦糕，开发巨大型商场目的此也是要瓜分这铁个旦糕。此外升，每年四百多临万人次的游客钉，也是极宝贵切的商业客源。猫4.积0欧肇庆市区同类蓝大型商业物业室市场概况宫主要考察了城垦市中心区现时悔最有代表性的朴两个大型商西场零—俗—州天宁广场和好音世界购物中心常，基本情况如决下：具4.清1或天宁广场进位置：复天宁北路与建酷设路交汇处佛面积：僻首期工程面积围达俯1雪0都万平方米饱（商场约占见13500羽m巨2烈，其中天贸南芒大约占衰2000因m荐2蚊）惕发展商：倘肇庆市新长江丸房产实业有限北公司缎经营范围：锣首层天贸南大弃百货（服装、磁精品、家私、天电器、皮具等沾）峡镰粉灶二层京华美食直（约占得1500文m怪2至）其它有大商虏家落订，具体耍经营项目暂不芽透露。些竟需挂负一层经营电抢脑及配件。妻招商模式：翁租期洋：丈1极年抗巾册达租金：天贸南手大发（贩4枕0植—眉3幅5渔元层/卖m袜2撤·很月）状培剧恳曾其它产约暑11逐0闹元狗/酿m戚2睡·平月痕洒膨密丙（以上租金按趴实用面积计算法，实用率箱为锡69.5抗%态）疑读馒么管理费奇：疲9椒元育/汁m动2浴（按建筑面积赖计算）伍韵马双综合推广管理乐费锡：西1暮5式元既/右m误2奴（按实用面积始计算）棋菌哄梁水电分摊逆：灯1舟5意元顶/屿m浇2萍（按实用面积壮计算）幻保浆阁证炊幕金：天贸南大缎按每茶户宏200掩0轰元收取（陷50坡m比2公以下）堤其它业主出租鼓铺位一个月租闸金为押金。插配套设施：缺大型停车场、概中央空调、智策能化监控、完播善的网络设备钻、配备广告位盯，为厂商做广违告提供条件。包正门大堂设大原型投影电视。里出租率：绿60%刷优势：娃天宁广场位于鸟繁华的天宁北碰路与建设三路杰交汇处，是肇墓庆市传统商业晌、文化中心汇蜓聚地，租金较核低。绩劣势：苗商场内部设计趋、布置不当，港经营项目无分掘区、分类，且爹街铺与商场不机能连通。但是滑发展商承诺以择后商场内部玻距璃会拆，实行唤敞开式经营，丧具体时间未定笼。扇注：赌该项目在预售孔阶段用返租回住报方式把商场形全部售出，但炼在销售过程中截未对商铺经营着业态加以分区剩和引导，在开饺业经营后对持叫续旺场组织不政力，导致客流举不集中、场面哗较冷清，租户版难以为继，租迁金下滑。尾4.迟2阵好世界购物中诉心钱地理位置：骑肇庆市天宁北跟路与宋城东路奋交汇处耀发漏嗽展辰教商：奴广东省肇庆市库好世界房产发染展有限公司孤销售热线：遗（迫075苍8羞）蛮227744摔8称总建筑面积：气8义万平方米期本项目商场部打分采用先经营俭后销售的方式灭，已开业大半姓年，现正开始衡销售。殃功能分布：高负一层：文化忽艺术中心（精篇致间隔小单位招）丈1跳—租2库层：时装、珠学宝、化妆等生牙活时尚精品餐层：超市、儿华童天地捆层：数码科技道城层：美食城宝6玻—初1洞2餐层：高级酒店焦、写字楼低新华书店沃于援1保—沟4逝层平均分布茄经营模式：溪统一经营管理凑及敞开式经营批销售模式：贝五年返租，分浇三种形式。远即返：每年返仆还楼价伴的暑7侵%借，五年合图计泼35锦%剃，于楼价中即阿时洁返饮昂杰还。赖季返：每年返廉还楼娱价寄8呼%胳，且每年递纤增穿5枯%延，三个月返还仆一次。词年返：每年返哄还楼衰价蔬9慰%厕，且每年递库增爬5掀%插，每年返还一交次。艺怪工销售楼层：谈现在销售首层沃及二层。湖糠蛾断首层萝约六13呀0胖个铺位，二层眯约逼20镇6勿个铺位。沾环然销售价格：伍首层均价：构￥螺1.够9出万齿/挎m病2蚊（已贿打凝8桃折）警做竭昆二层均价：守￥微1.暑1纵万罢/暂m宣2厨（已暖打渐8竟折）劳管理费：递约梯8.碗5烫元购/死m果2券，根据不同位疲置收取。词租赁形式：际1涉、直接租赁罩翁倦2幻、营业额分成雷租撞抹寒金：那商场铺位：诚A央类：某￥梨13筑0调元燃/仇m甚2仪（含管理费）仓B督类：惊￥蔬11职0黑元熔/斩m鹿2店（含管理费）伤C驳类：伯￥旬10困0劲元钢/愈m勇2扭（含管理费）为D糠类：肤￥甩9嫌0纵元煮/凶m闸2令（含管理费）猾临街铺位：掏￥笼16绞0静元求/吓m戏2缴（含管理费）怒宣传管理费：骄￥洽20羞0滤元按/付m围2论（一次性）绳保泰逐满证拿壶基金：颤￥拥15赚0夹元荡/唐m详2陷（可退还）钩进场时间：测200渔2莲年浮1泽0夫月击1傅日前榜免租装修期：丝7玻天夹营业时间：暗早慕上摘9护：玉3洁0学分捕—铜晚觉上垄1散0芒：因3瞒0万分宣营业额分成形化式：拢商家每月每平巾方米保底营业乡额子￥则60像0膊元，商场经营邀者分障成执20躬%渴，超出部分逢按拨15捷%晓分成，不足也鼻按保底营业额巴的分成计算。塌需提供资料：文厂家营业执照孩、税务登记证瑞复印件、形象带店图片画册。济如：加盟店需郑提供加盟证书设。宅合作期限：靠暂定两年。很租期：青200者2继年更1疫0狮月艰1店日睛，商场重新间袖隔，重新布局添。却注：停好世界购物中离心地处肇庆市搂商业中心，具泉有完善的配套盆设施及功能，盘并且采用了先种出租，后销售引的营销模式。纷前期以较低的伪租金及优惠的辣合作条件吸引朗商家进场经营灵。聚集人流，杠待时机成熟时匠才公开发售。羡此模式颇受买误家追捧，但发佩展商必须拥有戒雄基厚的资金及实茅力进行运作。愚目前该商场的毙出租率达抄到仍60蚀%伴，销售率也达捷到棵了艳40挠%涂。民4.阳3撑综合评述突与本项目同一巾区域内三座大室型商场鼎立，兴在领一公里财直径范围内，状商场总建筑面售积约十余万平遍方米。若按西子方城市仙每窃2沾0餐万人口配置一页个大型商业中坑心的规划理论距，则肇庆城区津仅晴31.吊4默万人口，最多榨只需配置两个井大型商业中心成，可见市场供狠求对本项目是古有较大压力的卸。制上述两大商场炸分别采用了不使同的营销方式泉，天宁主要是厨割散铺位出售亲，资金回收较迹快，但对后期子经营有负面影靠响。好世界是渗先租后售，资状金回收慢，但瓜有利于后期经徒营。不过，好婶世界的方式必丑须有很强的经佛营管理能力，夕否则开业后一添段时间，所有必缺点会暴露无肉遗，此时转售踩，反而叫不起挡价。豆就总体而言，湾上述两大商场界的经营布局仍宁未脱离传统模违式，管理亦未胶能跟上，效果句不尽人意义5.虑0拘项目竞争力分奇析站5.许1洞项目的主要竞侧争优势膛良好的开发时参机位中国贷在尾200怪1脾年线1染1病月加入世贸滤（施WT蓄O卡），从此中国门将进入一个与席国际自由贸易仁体制相接轨的单新经济发展时约期。国内经济盗持续增长，肇伯庆经济发展充骑满活力，市民乎收入有较大提粘高，此时投入嚼本项目的开发需，只要能解决烦启动资金问题暮，则其开发时鉴机是十分适宜违的。妹优越的地理位侄置柄本项目位于城咏市主要商业中爬心区的天宁北怠路与端州五路嗽交汇处，上述迈两条道路均为信城市主干道，都交通畅顺，人第流的汇聚性和及出行的可达性省兼而有之，有恋较成熟的商业冰氛围，加上背偶靠星湖，毗邻透牌坊，有机会侵吸纳众多的旅究游消费者，这释是其他处于同白一商业区域的跟大型商业物业馋所不具备的。规模效应刻本项目总建面存积情6晋万余平方米，加在当地具有足幕够的规模产生奏规模效应，如林果经营得法，偏加上优越的地胃头，则其影响皇范围除可覆盖候整个市区外，杨尚有可能辐射白到鼎湖、广宁城、德庆、封开娘、怀集、高要披及四会等周边洁县市以吸引更动多的投资者、英消费者。操作手段蛋我们将引进一科站式服务的经薪营理念（集购么物、休闲、娱愁乐、饮食于一寨体）通过项目爬的合理设计，岛优良的物业管抵理，引进有实蒜力的龙头商户街，持续合理的拿有效推广，为驾广大的投资者愈、经营者提供推一个理想的操昂作平台。劝5.倾2复项目的主要竞骆争劣势在大型商业物业怠市场供应量过峡大，消费人口阀不足旱前面已经提到黎，在本项目所揭在区域，大型桥商业物业供应塘量较大而城市虚人口偏少，不市足以支撑几个杠大场同时经营烛，这种情形，处将会导至各大箭商场对投资者围、经营者及消鹅费者的争夺，事从而令到竞争厅更加激烈，本剖项目属于新开轨发，面对的是斧一个买方市场宋，问题会更多攀。逐本项目的设计络有所不足遣主要是柱网间左距过小，部分臣扶梯及升降梯另摆放位置不妥除，地下停车位立不足以及前广嫩场不够大等，岭后面会有专门蛇叙述。场远期楼花易产盟生信心障碍乌本项目预计在疲一个月后推出再市场，现时基手础工程尚未完男成，属于远期捷楼花，购买者悠或经营者对物毒业能否按时建杯成并交付使用春会有信心障碍屠。迷5.强3愚项目主要机会桐本项目刚投入券开发，尚有时埋间考察广州乃表至全国知名大叛商场，总结其谎开发经营的经虾验与教训，可绵以少走弯路，晴避免重大失误咸。捧引入最新的经乱营消费模式，昨在与同类楼盘举的竞争中，有阳利于后发制人刃。袍运用极具诱惑昨力的租售手法差，最大限度地报吸引买家，投兄资者和经营者旨。生5.碎4诞项目的主要风钓险巩市场风险。项较目在设计上的乖不足有可能产穷生建成后是否白适应市场，是挽否适应经营者匆需求的问题，选或者纵然能按涌经营者的需求暴进行调整改动组，也不得不承买受降低租金、银售价的损失。首资金风险。本僚项目的资金筹按措，除自有资至金及银行贷款加外，相当部分策要依赖预售预被租。预售物业租如属办按揭者码，有银行放款姐期；预租者如量属大经营商家匀，一般所需面顶积大，租金低烤、条件较苛刻糊，前期一般只牵签意向书，待茧物业落成，并棵可交付使用时搁方签正式合同贞及交付按金租亲金等有关款项视。上述情况如宿遇到某些环节日上的阻滞，就关会给开发投入剩带来资金压力轮。躺6.贪0膝项目的目标消饥费群莲本项目的目标纷消费群如下：逢■宋犁具有中等以上遣收入的本地居篇民。详■察播肇庆辖下各卫欧星市镇具有中于等以上收入的秘居民。萝■缸糖观光旅游者。木■碍诊来自珠三角的姜经商人士、大联中小企业员工属。救7.洲0相项目的市场定缴位蛮7.哥1仅功能定位价根据前述的项营目特点、市场暖条件及社会消停费趋势进行判余断，本项目不卖适宜走传统百筒货零售业的模仿式，建议将本绪项目功能定位铃为：以大型超搜市、零售业为与主，休闲娱乐鼠餐饮服务业为毕辅，并以休闲艇、娱乐餐饮服胁务带动零售，庄开创全新消费详潮流的标志性触商业中心。刺须桌以大型超市、汪零售业为主，犯有利于尽快回叹收资金；以休挎闲娱乐、餐饮拦服务带动零售掀有利于增加和丽积聚人气、扩镇大知名度。反7.男2也档次定位掠中档以下的建恩造及经营档次寒与本项目地理鸭位置、商业环孩境不相称。走揭高档路线则与箩肇庆现时的整记体消费水平不雁一致。锯建议将本项目寸的建造档次定朗位为中高档大族型商业物业，第将本项目的经推营档次定位为乌中至中高档大而型超市、零售堪、休闲娱乐及会餐饮服务的大布型商业物业。进7.辱3胸客户定位销售式银行、金融证怨券机构。金融础行业资金充足艰，只要地头好皇，物业质素好快，他们就有可摇能购买，所需斜面积从数百平忌方米甚至超望一千平方米用。牺民营生产厂家孩。如有实力的昌家具制造商等拆，会购买商场瓜用作经营展示者，所需面积一醋般过千平方米刺，如果租场，极则所需面积可五能更大。藏小商家、个体遣经营者。该类听人士属商场的牙小业主，一般曾经营面积从几滨平方米到数阴1宗0图平方米门，间隔小，总继价低的铺位较提受欢迎。一个锡场在引入了知唤名商企后，就今靠吸引这类小震业主买铺经营通，托起整个市休。木商铺投资者。己手中拥有富余岗资金，买一两壶个铺返租或转阅租出去，期望米有较高的回报驴。租赁毛■删绘大型百货、超摧市。以租为主雨，通常面积过惑万平方米，一佩般选择自行装巷修、自行管理颗■独英连锁店。如佐阔丹奴、屈臣氏晨之类，对经营吊场地一般不买挨，所需面积中寄等，痒约泥15别0绢—非40幻0漂平方米晒。新■际件品牌店。如皮尖尔卡丹、卡佛锁连半、析SA避T须CH年I王等，所需面积漆从数届1恶0颜平方米垂至过斤10构0赤平方米左。幼■收纽著名快餐连锁穴店。如麦当劳霸、必胜客、肯酱德基之类，对茶场地一般也是慎只租不买，其痒名声越大（如妇麦当劳），入滔驻条件越苛刻懂。剧■芦壳中、西餐饮经梦营店。所需面肚积从过百平方感米到过千平方感米不等。惊■辟冬各类零售与批涨发的厂家。该性类厂家租场主资要是设门市作昌为窗口推销其饿产品。榴■此圆个体经营者。卫所需面积较小危，震约倚1友0调—绘3雨0映平方米定。拔7.真4石价格定位租赁价格母经发展商确定资，本项目月租冈均价（按建筑腔面积计算）如舰下：津百货超剥市缸4蔽0档元泻/巧㎡胃风味食雀街嚷2桨0冠元钟/拨㎡宿其他专卖店，斑品牌店另行定送价颈发展商提供满击足使用功能的叔电力、空调，皱消防、供水、近排水总管至租示售物业自然层温设备井位置，雄场地设备配置抵及二次装修均期由租户负责。绕如百货超市自敢行负责空调、禾消防设备，则倾月租均价绣为犯3摔0男元丘/剃㎡。齐主要租赁条件烤。馋百货、超市物熟业毫签懂1纪0饱年以上租期，播其他物业租期良签睬3姨年以上。租金户单价每两年递监增址5光％。装修免租颠期哑3接～般6目个月（视乎所咐租场地大小）尼出售价格（待痕议）赶经发展商确定崭，本项目销售票均价（按建筑与面积计算）如绿下：撒A益、纤B治区沟杀猎齿穴大咸C共、甘D痒区茄首斧层姑鄙母觉酷揭偶■躺宪首层吓夹波层单绿赢俯拢员挣■禽最二层二层三层四层地下车位趁8.昼0致项目业态组合削及分布一、经营主题锣以大型超市、坦时尚、休闲、炼娱乐、特色饮盈食、为人流的酿主要引导，从报而带动零售消抓费和其它消费熊。创营造一个时尚葵的生活中心，两融购物、享受爪与方便生活于因一体的特色主论题商场。扶以全面性、综亚合性、集中性淘为布局主题，竞全方位面向各献阶层目标顾客荒群。弦装修设计以特调色，多变焕发魂魅力，表露出咽层次感，形成辟不同的千变万间化的吸引力。园二、布局主题赴：A、购物大型超市名店廊化妆品珠宝店钟表、精品服装、皮具其他生活用品B、儿童天地适儿童玩具、电剂动、电子游戏活中心抛儿童服装、食执品、用品儿童乐园C、饮食天地销a馋.狭中餐及各国风烤味特色店（澳溜门街、泰国菜紧、日本寿司、岂韩国菜）。b.咖啡室贪c条.主特色小食（冷钉饮、熟食、糖嫩果、零食、鲜畏榨果汁）d.茶馆槽D套、娱乐（增加进夜间吸引）桑拿、沐足脚夜总会待或陡DISSCO或E点、便利生活：银行邮局旅行社美发、美容药店礼品包装服务代理午结婚用品及服咳务中介代理F、知识广场a.图书店b.工艺品店c.文具店d.书画艺术e.音像制品侨G族、数码高科技顷a龙.四电脑合成照片在、形象包装设吩计卫b嗽.涨电脑服饰设计喷、婚纱设计批e孩.损电脑及资讯网胳络类商店f.电信业类g.影音类H、运动馆鹿a拥.需运动用品及器厌材壶b彼.涉健身用品及器雨材骗c.贡灶保健用品越d新.缴运动服装、运评动鞋给e谁.错爬山、远足用流品作f犹.伪高尔夫用品g.展示中心较j.券偿猎鱼用品及水营上用品I、观赏类a.宠物用品知b虏.指观赏植物、园栏艺用品枪c盲.习观赏鱼及其配恭套、养鱼用品锅三、各层功能侍分布颜负一层：设备跌层及停车场，昂共肺有贞30峰0曲个车位峰A花、愚B谱区首层：肥**广名店城（中高篇档服装、皮具列、化装品、珠余宝店、银行、腹金融证券、品滨牌专卖店、精败品、礼品、医辜药旅游产品和否用品等分区租歌售。塑A道、病B酷区夹层：流行把前线（散铺间旗隔，大众化中农档货品综合性渗布局，麦当劳茎或肯德基）。垒A苏、臭B品区二、三层：惹大型百货、超启市（打出大型星超市本身品牌锄例如好又多、争吉之岛、百佳迷），按层或纵饮向分割租售（胖纵向分割亦可黎以按一至三层阀分割，应视乎料实际而定）。值其余部分：知劳识广场（图书另店、工艺品、娇书画、艺术）捐A屈、访B京区四层：娱乐免世界（桑拿、宪沐足、夜总会荷或侮DISC府O凡；中西餐饮、小休闲娱乐。隐C裹、爬D偶区首层：儿童愁天地、高科技泊数码城、观赏应类（按其租值仓分布）草C耽、轻D桂区二层：运动愉用品、家具城帮、名牌特价场想。衰裙楼顶层，平度台花园、会所铜网球场、小型扫泳池等。邪产品出租展示所区域：所1专、吩A毁、猾B丰区主入口前广职场。粱2采、壁A厌、下B遵区中庭。齐3贸、率C厉、贷D吨区首层中廊。颗以上仅为初步疑方案，需待本驾项目的设计修合改后（板层和决柱网不变），物才能对本项目拨的业态和布场舰加以完善。绕9.衬0权租售推广策略摊经过调研、考陈察，肇庆市现墓阶段的商业物紫业存在各种不陡同程度的面问昆题，点**灌广场项目在设株计上也存在不何足之处，必须鸣扬长避短，充绍分发挥自身优仅势，才能适应绒市场，占领市遣场的制高点。万由于本项目回器收资金的需要凤，建暴议范7珠月下旬首推内如部认购。筐9.屠1柄销售模式一、销售分区昼吧汁销售的分区有拐利于商业运作相公司的经营运涨作，为买家提富供合适的铺位拐。仅A粗、自由投资拜区否—舅—战适合投资者购丧买后保租回报刷，由商业运作乱公司统一经营指。芦B驴、自主经营蛾区狮—浑—布客户购买后自腔行经营或租赁躬二、价格策沟略半——睬“核低开高走，差图别定争价栗”贩并举程针对项目现状饮，需迅速回笼堆资金，价格通皱过低开高走，躺吸纳首批买家求，保证资金到绞位，然后逐步第上调，使楼盘拼升温、增值，匆从而达到一种蒸宣传效果（注驻意：定价必须氏准确一步到位怜）。同时对不呈同位置，不同层户型，不同面岗积的铺位，进吗行不同的差别突定价。通过价貌格杠杆，引导诞购买意向，达仁到均衡出货。疏三、集中销凤售拐—贪—蓬通过对准客户关购买心理的影东响，在短期内弯达到大量成交踏的效果，并使芬项目产生震撼厕力扩大影响效躺应。捏集中销售必须粮有足够准客户收的前提下实施绝，主要在每期街首推阶段使用隔。些集中销售是对赔有意向买家按栏其先后次序派师发筹号，并以妥贰仟元作押金刮，于规定时间罩日期内，按其羡筹号的先后次句序统一认购。补贰仟元押金可斯退。武四、保租回桥报相—克—顷使客户对本项贼目购买有信心削的保证（即返璃、期返）。遍由于竞争的激武烈，在推售过赌程中商家们各绝出其谋，以其宪吸引买家的注卫意力绘，趁“伙保租回宪报励”陡是滑200虚0稠年推售手法的磨一大热点，但帖现阶段的买家债日趋成熟，侮靠挖“缘保租回星报胜”命的销售手法已值经陈旧，版但掘“幕保租回面报而”移依然是一个重燃要的推售手法碧，现时买家最予为看重的始终扔都是商场的前见景，因此，各于商家利煌用晌“吧保租回毯报奴”袜统一经营，以娇低租金将品牌尺经营者直接引块入经营，建立旋主题式的商场访。救保租回报方式泻：弱方式皂具体计算文即愤返叉A冤根据发展商各念自规定的比例畏，在成交价中虑一次性扣除。远例：某商铺成泻交旨价断10栋0称万元，按四年鹿返帜还吩30怨%钞计算。抵计算：在成交耳价中一次性扣笋除捎30匹%境，即实际成交捕价眼7朴0促万元，首期衣付恩3筋5秃万元，按恩揭型3泻5表万元。失即倦返俭B穿根据发展商各渠自规定的比例砍，在首期款中之扣除。位例：某商铺成冰交尚价户10合0隔万元，按四年惹返悼还毁30熔%差计算。细计算：成交做价置10痒0以万元，首期梢款撑5改0扣万元，按殖揭娘5衫0若万元，在首期魔款中一次性扣伪除成交价茎的杰30撕%椅，即首期觉付鼠2社0颤万元，按否揭晋5房0痛万元。衔期返塌根据发展商各绒自规定的比例贸，开业时按比洲例每季或每年忘返还。党例：某商铺成箭交锻价朴10赏0爹万元，按四年佣返淋还患40殖%纯计算。塘计算：成交咽价朝10织0吨万元，首期兵付自5酬0亩万元，按咐揭缎5畅0在万元，开业时拢每年按成交价跪的材10谷%重返还，即每年始返拼还惯1得0唤万元，共四年州。逃以上各种销售柄方式无论是即扛返或期返均由拥发展商统一经奖营，通常会采知用两种方式：宿A帖、打破销售时伴的间隔格局，安以地砖的颜色分识别原间隔，预然后由铁发展商统一经贩营。芬B知、按原销售时先的间隔格局，无由商业运作公济司统一招纳经藏营者。港五、客户联谊展模灵式票—薄—旬借势发掘潜在淹客户扩大宣传昂效果。怠客户联谊：主佛要在首推后第阶二阶段开始实待施。其形式是嘴**复广场的业主，骆每户可拥有一骡张主卡和五张览副卡，业主持导主卡，将五张姑副卡分别推荐蓝给有意向购买长**饥广场的朋友、厌亲戚等。持副惕卡购买者可获城优惠，但每次恋限使用一张，访业主同等获有莲优惠，五张副斗卡用完即止。闭星任（以上几种模朝式在销售中交不错使用）码9.徐2丧经营模式册一、自主经娃营活—游—乓业主购买后自届行经营或自行虎租赁。向二、租金形便式筹—倍—秧商家直接支付腔租金、商场管勇理费自行经营摆。妄三、合作经营学------婚-肌营业额分成（脖含保底分成）估营业额分成有优利于引入品牌切店蛛（太U岛2河、主G200那0籍、佐丹奴、班球尼路等）凉营业额分成：面即从每月总营兔业额中提熔取鸣12%---肚18春%职作为租金，营隆业员、货源、胖商场管理费由波各店自负。笔保底分成：不洒同租户确定底陷线租金，如果羞营业额超出某核一固定数，超域出数额按一定宜比例计算。扇（以上三种方挡式均必须遵照舞商场管理条例弦执行，准时开陈门、关贯门。）认9.芳3旺招租模式羽直班销净—番—君通过我司关系送网直接与广州但商家及品牌店参联系。云间接销腊售稀—栋—猫通过传媒及互短联网宣传吸引共商家及投资者辽。绵内将销饺—框—牛在本地寻找有袋实力的商家。米9.贷4蚊销售资料湾要在开盘前尽搞快完成下列销晒售资料：绢1豪、装修标批准麦林斥正2钞、认购需知误3洞、按揭需乳知孕刃御行4碍、认购书搁5颂、平面欲图溪哨种磨毁6盒、单张、楼书窃7壳、认租需召知尤悄课宫8笨、租赁合同虫9错、反租合同（助即反、期反阀）冒1少0从、各类表笛格馆扮9.孩5伐销售人员即在项目正式推搅出前，进行销忆售人员培训，克了解市场，熟厌悉项目、熟悉放目标客户、熟耗悉租售运作。索开盘前期驻杏场罗4倍人。香销售阶段驻绝场残6枣人以上。难10.倦0运广告宣传策略旨10.其1华广告宣传整体性目标携以目前市场之系竞争环境，广描告是最重要的壤宣传手段，它饮最直接地贯彻说实施销售策略砖，将项目信息痕迅速地传播给夫商家。米根据冶**只广场的特点，迟必须采取多元意化的广告策略育，包括电视、初报纸、户外、常公关宣传活动塞等专业广告包它装。为突出发叮展商的实力和密树立馋**宪广场的良好品碎牌，宣传策略执定位必须走高河档次的包装路后线，突出笼**被广场体现时尚膝潮流的特点，膜将到**粱广场塑造成肇粮庆人心目中的贤标志性建筑物涨，同时达到既覆定的销售业绩雕，务求实现良招好社会效益与园经济效益的双仇重目标。级10.炎2微品牌宣传策略远制定实施具有券独特创意的筛**狱广场系列宣传棒计划，通过树谷立大形象、大姨品牌，达到整酬个宣传的权威俊性，从而取得荡事半功倍的效忙果。飞三大形象品牌国策略：贞发展商实力品识牌轨**过广场时尚形象年品牌物业管理品牌轨广告宣传必须箱围绕以上三大主品牌互相渗透草，三位一体。秀10.桶3饭广告宣传主题屈（卖点）扒开创全新消费傍潮流，与中国较同步，与世界柿同步。住黄金地段、黄东金物业、物超渠所值。瞒**磨标志地王商城狡。赢得亏**俯者得天下。醒轻松投资委托柔经营。一铺旺三代。科10.追4灾广告宣传的目起标客户群大型集团公司今该类买家有相肉当实力，倾向豪于作长线的大优型物业投资，党如连锁超市、命饮食集团、银寨行等。际中小型企业、挂个体工商户鹅该类买家购铺词，主要是企业合发展所需，并芬且看中友**勿广场的发展潜里力与机会。投资客朴该类投资客购测铺出发点主要宇是为了增值，拣只要铺位价格胜适中，发展前瓜景看好，预计有有足够的升值悄潜力能令其投淡资带来收益，梦便会吸引该类江买家。其他商家狐10.机5廉广告宣传实施回及媒介选择春**禁广跨场随Log植o嗽（识别标志）疏设计惑尽快设计确定惭**菌广温场饱Log锹o膀，希该稿Log疼o票必须体现出时模尚与潮流的完催美结合。薪确定项目代言冷人暗—隔—咏项目规模较大强，建议选用适说当的明星作代跟言人电视类复拍稿摄曾8锋—寇1聪0届分钟的广告宣泼传片，介绍开拼发公司的以往必、现在、未来红展望，介绍开塌发公司的经营各范围，对社会扁的职能与贡献煎。此宣传片在专售楼部反复播盲放。截拍建摄北8灵—饼1码0吐分钟的广告宣要传片，介绍初**毕广场独特的建近筑、配置、经昏营、商机等，坚在销售现场不百停播放。日拍喂摄妥3隶0播—傅6领0怪秒钟的广逼告丛2帽条（形象版、腿促销版），分钩别于黄金时间耍播出，如有必真要可以在广州于投放。报纸类桨通过大篇幅设银计精美的平面碎广告，来塑造签项目形象，促敏进销售，吸引世商家关注。育通过新闻缮稿春，发表专题言猪论，造成舆论估影响，提高项啦目知名度，扩腹大销售声势。述楼书制作（两焰个版本）寨形象押版沃—知—隶内容充实、风皇格实出、印制木精美，使客户比充分了解项目殿的前景。纱促销奔版农—歇—寻突出优势，促荐销为主，巩固读项目高素质物就业形象，销售顷人员据此向客郑户讲解项目各伍方面的特点。宣传单张制作娇以邮递、派发农的形式，将信桂息直接传达给挣目标客户。展板制作东展板是售楼部踢重要组成部份梢，其内容包括知项目：地理位仰置、生活设施克、交通环境、颈装修标准、各菜种效果图以及垂其它促销资料阴。项目模型制作隙制作精美的模嗽型能令买家有嗽亲临其境的感棉觉，从而增强艇购买决心。公关宣传活动末在广州花园酒秀店举办（时间芽待定）：锋****购广场（商场）牵封顶典礼暨广脖州招商会、讨葛论会；邀清知惕名人士参与造情势，吸引广州经商家进驻。斗定期于销售现忌场举办有奖活削动，请出知名富主持人、乐队拥、演员进行现廉场表演、提问闻、派发礼品、计吸引人流，参县观者即日购买搞可获折扣。葛利用事件营销付，如赞助环城逆长跑活动等进预行宣传造势。嘉现场包装：清欧理好项目及周震围环境，粉刷删醒目的围墙广袍告，插上彩旗谦、挂横幅、升惨气球、树立大饰型广告牌，设距置指路牌吸引紫路人目光。残其它广告：霓锁虹灯、汗衫、梳促销礼品、公络车广告等。耐10.6骄**温广场首期广告仗安排受目前认**嘴广场销售前期婚准备工作已全歉面展开，不久露即可进入内部宾认购，因此，坟有必要确定广隐告宣传媒体选辉择及实施安排俱。以下是敝司带列出的撕**保广场首期广告闯安排纲要，由驻贵公司审核确疼定后，敝司再巩与各媒介公司鸡联系，商讨制后定具体实施方盾案。誉**紫广场首期广告夏安排纲要：电视广告得拍欧摄栽8稻—去1调0竖分钟的广告宣赚传片，介绍开扎发公司的以往坏、现在、未来复展望和开发公览司的经营范围命开发、实力及侦对社会的职能度与贡献，以增收强商家的信心箭。此宣传片在虫售楼部反复播满放。却拍沫摄侨8摔—叮1待0蒸分钟的广告宣苗传片，介绍洪**锁广场独特的建中筑、配置、物事业管理、经营肉特色、商机等姨此宣传片在售茎楼部不停播放脾。缸拍门摄萌3坐0洁—望6异0误秒钟的广词告帆2甘条（形象版、盐促销版各一条澡）分别于黄金霞时间播出，如盼有必要可以在种广州投放。报纸广告倍通过大篇幅设警计精美、诉求厕准确的平面广赶告，来塑造项懂目形象，促进雹销售，吸引商牛家关注。挡通过新闻缮稿打，发表专题言退论或对项目的辽销售跟踪、热臣点报鞭道等，制造社特会舆论来提高欠项目知名度，谣扩大销售声势铲。每星期刊登仿一篇。钥楼书制作（两挽个版本）游精装沾版斤—斤—尸规格大隙概剖2身4饭个版面，内容诊充实、风格独吓特、印制精美贿，能充分展现私发展商实力和并项目本身的前谎景，同时体现刚项目本身的文贩化内涵和经营档观念。走简装悠版陶—嫁—迷规格大皮概然8耍个版面，突出守优势、促销为只主，巩固项目宜高素质物业形努象，着重介绍宣项目的优势、叉招商政策和投象资回报，能吸含引商家对项目腊的关注，也是摄销售人员推销俗的重要支持点键。电台广告绘利用其传播广杆、成本低的特尘点，弥补其它去广告的不足之叹处。可录邀制绿1沿—荷2型条广告带，在碎好时段、听众畏喜欢的频道播肥出，同时也可四以合作形式承肢办节目。售楼部的包装持售楼部相当整程个项目的微型必展览馆，是予**宅广场整体形象橡的缩影，包括旅公司实力、服鹿务、管理等。弦售楼部的形象句直接影响大众绪对座**北广场的评价。佳统一售楼部的议办公用品：纸拐、笔、计算器总等论统一销售员工幸制服展板制作葡展板是售楼部敌重要组成部分吃，其内容包括港：地理位置、蝶商铺依设施、交通环出境、装修标准喷、销控表等各革种效果图。项目模型制作求制作精美的模分型可令买家置己身其中，从而苦增强购买决心苦。牛项目位置环境佛包装启清理好项目的恐周围环境，粉团刷醒目的围墙腹广告。达在售楼部上面淋安装大型喷画品广告。怪霓虹灯彩旗、阴条幅广告添在天宁路或其符它商业繁荣地零段的显眼处（括如人行天桥、锣大型建筑物等此）制作出色的爱霓虹灯彩旗、隆条幅广告。热公关宣传活动予在内部认购期从第一天，举行蒙庆祝仪式，仪倦式可采用自助碑酒会与演出活圾动相结合，邀言请知名人士参彻加造势，地点赔可选在销售现作场或牌坊广场熟。并准备好带塔广告性质礼品植，赠送到场嘉樱宾、观众。僵11.线0矩项目租售资金名回收计划纸本项目的资金码回收及盈利能胶力通过物业的右出售和物业的侮出租途径实现荡，就目前的情句况而言，本项条目的建筑结构透和装修标准未砖最后定论，资杯金的回收计划馅只能按前期项口目的用资进度级通过预售部分奸及物业租赁的篇方式实现，预蔽计本项目悦7啄月下旬向市场铲推广实施内部比认购。具体目量标如下：崭200嗽2障年亡9兔月糊3匀0桶日刮前完成资金回枕收（合同额）哀￥遣300昌0飞万元整。殊200捡2尖年粪1昌2义月哪3俱1蜓日衬前完成资金回难收（合同额）巩累计膛￥搂800呀0伏万元洪整变(岔含以上予￥唉300灵0乌万礼元灭)否。嘴200宏3膜年减3桌月瓜3易1妻日僻前完成资金回惭收（合同额）吹累计粗￥英1300井0狗万元欣整幕(耕含以上械￥盈800顶0卧万仁元朱)俊。李200罩3背年底6判月液3讨1违日前完成资金院回收（合同额恩）累计远￥六1800芦0静万元主整野(贵含以上膛￥呀1300键0桶万型元泛)批。嚼本项目的出租响盈利能力必待惑本项目基本建咳成（商场部分变）后再进行具彻体的测算。议12.垂0悼对项目建筑设报计的意见及建煮议途建筑设计的合朋理性基于建筑室物的使用功能谜定位。本建议死是先将撇**疤广场的商业功卖能设定为以大疲型超市零售业爱为主，休闲娱扁乐服务业为辅姑，并以休闲娱厌乐带动零售的衡商业格局，以碗此出发点去审秃视大厦的建筑邻设计。交我司使用的图绸纸是肇庆市建卸筑设计细院纤200沿1淡年壶1巾1问月的版本。苦12.累1瓣交通安排遍现设计方案只摸通过瑞州五路勤头、尾两个入称口进入商场（权通过天桥进入矿二层除外）建诊议项目临街铺茎设出入口与商饥场连通，并对控商场内交通和品间铺要重新考推虑。增加停车位奉本项目（商场会部分）地下停殿车场至少应提彩供岁28载0俩—反30呆0肃个汽车位午、扭40长0宽个摩托车位。纱停车场车道宽磁6屋m困，按建筑面积季计算每个车位卸约帮40凤m禁2罗，每个车位的辈实际占地添约仍2.4×虫5.5造m谱2巨，本项目地下欧层似不能提供炭足够的场地，淡建议考虑以下腿几种方法进行坚调整：处■火吸将地下层范围房扩展到人行道丈及前广场下方接。旷■哄望做两层地下室煎（其中半层做率设备层，一层资半做停车场）米。县采用垂直升降站多层停车系统叠。晚连通东北方向杜星湖牌坊广场遮的现工艺品商蝇场位置，引入忌牌坊广特场观光客流。柳西侧车库入口打与小区主入口套相距过近，易哑发生人车干扰烟，容易造成车素流堵塞小区主副入口；两台货特梯肯定不够，纱建议增至四台伯。艇首段层鸟A瞒B哪区图未见物流惊路线安排，北盖侧货梯位置有梦待商榷；叮A束B避区二层图带有届2.5室m拌宽的外走廊，摇并将靠外廊的死外圈商铺向外蠢开门成为独立蕉街铺形式，但层未见在外走廊择有连接牌坊广改场的天桥叉。扫济三台商场专用测客梯置于东南畅角主入口东侧恼，其效果不及必采用安置在透渔光中庭内两台糖观光梯。葱主入口中庭前冷的两部进入负道一层的自动扶团梯应设置在中舟庭的侧面。沫装卸货区设置拒在北面，而北短面有发展成为闪步行购物街的锋构想，卸货区狮与步行街之间完是否会产生时乓间和空间上的乒冲突，需慎重食考虑。宾12.个2遮辅助场地旁主入口前广场匀面积过小，不吃利于积聚人流最，并且缺乏表姓演场地的空间爽；嗓主入口采用旋冬转门不妥，会筑造成管理难度捡大、人流物流输疏散慢、亲和姐程度差（如做锡大型超市）等债一系列复杂问巨题。建议撤消贝旋转门，采用票开放式门厅、澡使街外客人可香以直接看见大伞堂内的情景，马可以自由进入保大堂。主入口迁大门宽约塌8翅m沟，如采用双门邪，则绘每个门宽度约粥为粘5搜—悟6柱m趴；剪其他辅助通道汉亦应取消旋转悦门；咐A孝、筝B调区首层平面图槽未见装卸货区挣，货用垂直电视梯与场外的通肿道口设置不妥编，大型商场一拖般每万平方米铸须配汤置甩5习个装卸车位；掉商场垃圾量大深，现时垃圾处魄理中心离商场导较远（殖在巨C致、不D丰区西北侧），奶建议匆在按A巡、牲B臂区地下增设一贯个收集转运点听；灭从叠A羞B悟区首层平面见茫到环绕人行道股及主入口广场讯的标高为征负拌0.2狭7远，比马路面打负聪0.4申2唇高出应0.15顿m畜，从图面上看缘应是梯级平台贡的形式，应设纷有办“滑无障碍通缎道羊”骂；讲商场内首层四允个入口通道都忧设置梯级，应戒设置坡面通道件；类A区B补区首层北面，病货梯厅地面标屋高龄负疗1.5释m洁，比入口地面旦低寨1.25闻m焦，图示的入口搏通道坡面太陡统，造成运货手站推车通行困难斯，通常高差与圾坡面的长度比宅例类为委1:狼8汤或谷1:1袭0牲。12.3其他筒中庭顶部加腿高殖5炉～桐6绘m山，使热空气在回顶部空间形成霞一个静止积聚鼻层，有利于减纤少空调能耗。达将来第四层做擦餐饮、娱乐，割则应有专用电经梯及咨客接待续处。销12.4腥A深、枝B告区的塔楼背第四层裙楼顶继做平台花园、申会所及康体设夸施（网球场、贫泳池童等）。舟两栋塔楼建议它将功能改为服伐务式公寓，会餐有更好的市场劝前景。（我司翠提供该类物业拍市场资料供贵植方参考）纤塔楼首层架空眠或半架空。糖公寓设置独立甲出入口及进行趋独立封闭式管嘴理。耳13.狼0历对项目售楼部某工程的建议陆我司对售楼