房地产开发单位项目管理办法

**************2009年4月总则为加强（以下简称：“公司”）房地产开发项目的管理，保证有序、高效地实现项目目标，提高项目收益，特制定本办法。项目管理模式项目管理的组织模式分为两种：项目公司制、项目组制。项目公司制分为以下两种情况：涨公司全资和控锯股的子公司：权在公司管理体酒制和领导下独灿立开展项目工伯作，公司对资古金、财务、成畏本、计划和技诚术等方面提供齐支持并进行监夫控，参照公司户的管理制度另申行制订子公司遇的管理办法。绿公司参股的子乡公司：根据子猪公司董事会下抬达的目标和要厦求独立开展工睛作灿，另行制订子伤公司的管理办激法过。倘腹项目元组摘制呆：鄙以寻强化项目管理闷为目标规，众建立更以布项目总经理危为核心的弱矩甚阵像式的僻项目管理体系就。摄项目组工作目洗标的确定：草项目总经理垂由公司总经理资任命，并霸对公司总经理板负责谈。项目总经理荒负责按照公昌司乓项目剖决策委员会呈批准的兆《项目目标任澡务书》低的要求员，总族控、指导、协兵调项目组成员厘及公司各相关眠部门策开展项目咱工作，保证项欠目的质量、池成本满、不进度烂、贡利润异指标证达到予公司的功预期目标，并倍符合牵公司的脊整体战略要求棉。啄参见附件浊一革：孩《证项目目标任务凭书沾模楼板四》叹。辅项目组的人员灿组成：项娇目组由各业务蛾部门派出的项膊目主管组撇成，粥各项目主管的短人选在项目总邮经理与赠部门总经理腾协商细和奔认同后，剪由项目总经理文向挨公司人力资源候部南申报提议方案测并经厨公司总经理按审核批准后确板定。项目总经熄理可根据项目篇工作进展的不蕉同阶段的要求眠，决定各项目御主管进入或撤每出项目组的时太机。当各项目访之间因人力资误源不足而产生渐分配困难时，漫由项目总经理福提报降公司人力资源往部解决。如项诉目总经理对人涨力资源部的解阀决方案仍不认柏可，可提报晶项目决策委员许会付，并由检项目决策委员骆会稳综合平衡各项筛目情况，最终溜确定各项目的宅人力资源的分破配。根据实际呢工作情况，在锐人力资源有限敏的情况下，个橡别专业主管可稀兼任共多个请不同项目。投项目组的工作播范围：捆项目组的工作鼓范围包括：项逃目定位深化和骄产品策划、方掠案至施工图设拌计、前期手续您、施工管理工水作、市政设计扔和施工、项目算计划管理、项川目销售管理、渔物业筹备阶段窑至入住期间的绩组织和管理、鸭入住前至入住邀阶段的客户服址务等工作和部申分招投标组织遮、成本管理控艳制杀、伶入住后的项目餐遗留问题的协门调处理叠等工作。油项目组可管理展模式的组织框撇架图治如下：公司决策领导公司层面管理工作部门公司决策领导公司层面管理工作部门—A项目总经理-A项目总经理-B项目决策委员会专业主管部门—B部门—C部门—D成本中心总经理设计部总经理计划部总经理成本主管设计主管招标主管70%30%70%30%30%30%30%箭头表示工作汇报方向搅各机构和人员宣的座岗位职责涝（项目组制）复公司走项目宋决策委员会标权责，详见过《宵吉项目门决策委员会荒工作访章程》骄。己项目总经理靠职责滋，遍详见附件蒸二藏：愤《项目总经理刊工作职责》。抖项目组各成员基组成及动岗位职责胜：轰匀项目管理的组练织形式实行弱艺矩阵式，即项纪目啦组的桃大部分跨成员图为两由各部门派出级的矛项目议专业主管讽，辟按项目不同阶冠段肌的工作需求分疤期到岗奇。若项目柔组相的歌成员骤以项目为单位谋定岗定责，项过目私组瞧的组成根据项倡目规模和难度晃确定，包括但蓬不限于：项目征总经理、项目讨副经理外（或费项目助理根）缸、晕成本主管、计谊划主管、苏设计主管、研剑发营销主管、城工程主管、市彻政主管（可视寻个人及项目情倦况与工程主管萍兼职）、埋工地现场主管苏、程前期主管、算专业挽工程师、传客服主管茶、法律主管典等绞。俩项目房组倦的各级员工按通项目岗位和公廊司规定的权限呀工作并向项目慧总经理负责，兴项目总经理对揪其每月考核。和项目组内部的箩管理组织构架薄图凡：项目总经理客服主管项目总经理客服主管项目副经理（或助理）项目副经理（或助理）研发营销主管法律主管客服主管工程主管成本主管计划主管前期主管设计主管研发营销主管法律主管客服主管工程主管成本主管计划主管前期主管设计主管各专业工程师现场主管市政主管各专业主管建筑主管各专业工程师现场主管市政主管各专业主管建筑主管属项目副经理（洲或项目助理）峰岗位职责水：具蹄负责按项目总猴经理的安排，努协助进行项目篮整体的管理工词作。根据各布项目助理专业别的不同，分工面可以有不同的皇侧重点。锯负责协助项目黄总经理进行计虹划的制订和管跳理工作。塌与计划主管、助项目主管共同涌完成项目咱二要级计划的分解争和制定，对项矮目计划执行过智程中的关键任状务以及重要工胶作的关键点进漏行监督、提示挡和预警。瓜负责项目内部踩的行政管理工厉作药，完成项目文屿件登记、整理乎、归档等工作誉，并负责检查借项目组各专业梦主管的工作文胳件整理和归档缓工作。雀负责协助项目璃总经理协调部赛门内部、本部懂门与公司其他腾部门之间及外救部相关单位之帅间的关系。仰负责对部门建廊设和内部项目碰管理办法、工蚁作流程提出合齐理化建议。意设计主管那岗位职责仍：穗负责按照项目途计划深化编制覆项目灾各专项聪设计工作计划怒。暂负责对参与项搏目工作的其他约规划设计部的争专业工程师的雄工作和外聘的软设计监理的工术作进行组织安戒排、督促执行秧，并对工作成轰果有考评建议甚权论。统孕在规划设计部己的专业支持下技，灵具体负责各项目的慧建筑策划、方阿案设计和初步著设计础、施工图琴设计匆的组织工作。申负责份组织戏对相关图纸和恰其他文件进行乞审核，并隶组织施工图的涝内、外审核工轻作。披负责综合考虑臭设计效果、市挡场、成本等各叙种因素，组织奖制定交房标准讨，并报项目总茂经理审核。菜负责勒牵头组织道施工图脑设计交底工作辆。册负责向资产管针理部提供面积纵测绘用的图纸炸。壮负责销售资料些的审核，负责著对销售人员进荒行培训，确保公对客户的宣传臂符合《但膛产品标准》的协要求。篇研发营销主管锡岗位职责茅：掀负责组织内外闻部资源开展圾项目定位及市门场研究逗工作程，为项目概念书设计提供方向厨性依据。拉在公司研发部阀的专业支持和战项目总经理的客领导下，具体县负责项目全程邀策划工作，并扒根据市场调研吸情况在项目销估售前提出项目真售价的建议。暖负责项目整体哀营销过程中对盐合作方（销售殖公司）的工作法联系和管理监验督，负责配合主公司资产乡管理捕部准备并审核蔑《销售代理合图同》，负责对兽销售公司提出议的营销推广方取案进行审核，自并衫跟踪在售置的其他止项目的营销推危广情况，熊以哲尽可能提出合蛾理性的建议。拉负责对经纪公废司的销售工作伟进行综合评价根。璃负责在销售过链程中对现场的门物业管理公司农的协调和组织牌工作。物负责充组织烘商业管理部隶进行某项目默内有关抬商业乘部分幸的仁工作，包括膀商业部分设计衬要求的确认、彻项目畜招商仙策划遍及粉经营收益测算丽、招商组织和灯实施工作研等泰，鸽并渗通过市场分析肆制定合理的经普营指标坟。大前期主管毯岗位职责痛：优负责项目所有惊前期手续报批隐。阶项目计划手续燕报批芦；呢项目规划手续蚁报批工作柜；标项目土地手续棍报批乳（含办理竣工荡地价款核实函喉复函）也；吐办理商品房销青售许可证愤；碎办理项目通邮惹地址、门牌号撕、楼号手续及冬号牌钉牌到位妙。端负责地上物拆趴迁工作炊。红工程主管油岗位职责裁：带全面电负责项目施工功管理，审核确娱定各专业的施禁工计划与竣工堆总控计划，数确定施工组织蚁计划产、海项目招标时间旋进度计划昌。顽喝负责组织安排示驻现场工程师宾、市政主管、喷各专业工程师迎和相关单位膊的工作降，贝组织谋、屠监督筹、壁协调各单位按以照正常计划组崖织实施各专业闻部分的施工和志验收碰，税并糊负责扇协调处理原项目施工过程跪中建筑工程和剩市政工程交叉纱施工存在的问捧题。矿对各专业工程晃师、市政主管顾有参与绩效考柔核的权利、有册向科项目总经理卫提出月度奖罚辰的建议权；对尝驻现场工程师故有安排工作丢的权利，并有骄部分的妖工作欢绩效考核权。饱负责配合工程挠部办理项目的礼开工手续。鼻参与凡项目的土建、贷精装修工程施寺工的招标工作骡及监理的招标坝工作及相关协有议的签署工作雪。壮负责协调先处理竞施工过程中的疼扰民及民扰工训作。胁负责项目竣工东入住后液维烘保阶段的配合筹工作。宿负责怖总结项目施工悟经验，提出具沾体、明确、合咐理化建议。盏工程驻现场工械程师灿岗位职责：坦负责根据项目营工程主管的工朱作安排，进行华项目施工现场坡的各项日常工简作。既完成工程保证毯担保在项目的田实施工作。总鹊结工程的全程编担保工作实施炼经验。严格落用实保证担保制锯度在工程中的钥实施。找参加工程监理拣例会，检查工楼程实施情况，致监督工程进度温、工程质量按欧公司要求完成芬。款参与教处理施工过程秤中姥各吩专业的变更和裹洽商的工作。金严格按照公司泛关于洽商管章理少的有关规定检情查、核实变更瞎洽商工程量，姜对现场洽商的缓合理性、经济撇性负责。煤负责监督、检动查监理公司对暂施工现场工程证实施情况的管被理，并对文明拘、安全施工及趣成品保护工作影负责。陡市政主管妨岗位职责孝：道负责黄详细愿制定项目施工扑计划中艰的蓝市政部分。碍负责项目的市阳政调研炮、铃现状调查酸工作吊，并锐完成市政咨询同报告和项目市故政情况的可行捎性研究报告盖，负责胸取得项目市政环前期衬各专业的咨询陵方案串。雅负责刷办理扎市政现状管线阳、犹市政现状站点躲改移的手续和忽具体厚实施工作。醒负责办理市政壁工程前期各项同手续，完成市拒政各专业（上宿水、雨污水、寿燃气、供热、拌电力、电信、带有线电视、路余灯等）报装，寨取得各专业市妙政方案。询负责盯委托完成市政研各专业施工图坟，配合规划设妨计部完成相关冲专业（上水、阳供电）的市政烧审图，取得相妨应证醋件。诚负责组织市政牙工程的实施及预市政工程的竣糊工验收与交付翻，办理水、电尚、气、热的开葬通手续，办理敌市政固定资产凝移交工作。亩负责委托规划侦道路内的大市们政管线方案综抵合和设计综合帖，并取得规委颂会议纪要，办员理规划意见书声和市政规划许恋可证。晒负责办理市政估开工手续和大声市政规划道路兴和规划市政管绣线的占道、掘培路和绿化等手速续，办理开工遍证。疤负责排园林绿化工程击的广组织和实施。离在项目开工及菌施工期间，甲负责厨按项目工程主猾管的要求，完组成扁施工现场临时丧水、电、通讯并设施的引入和属合理实施睬，并在施工场检地发生交叉时蹄服从项目工程储主管的统一协政调安排蜂。藏对成本主管土岗位职责失：乘负责根据公司暴整体成本指标京控制印要求院，届根据局项目设计、施沃工方案，完善店和细化妨项目的歉成本控制指标爬。胁负责协调组织剩生产过程中的短成本控制，起轰到与公司成本烛中心的密切联煌系和沟通作用到。单按照公司的招塌投标管理办法我的要求，参与仍公司组织的项追目的招投标工乎作。负责办理剃项目总包、监均理、主要设备脆招标手续。稻负责经济合同捞审核当。勿负责此检查并核对项蚕目主要合同执书行过程和主要稳款项的支付。暂负责本项目合惜同软件的管理押工作，对本项角目的成本指标陶进行登记，并洒根据合同要求凶进行成本拆分捉。叮负责项目决算竭及分析肤。道负责本项目的矮合作伙伴登记康、评审及后评成估工作魄。煤计划主管侨岗位职责袭：垦负责根据公司尤经营计划的要奏求，炼与各业务部门泡协商并按项目王总经理的要求挪组织各业务部互门进行项目开虎发二级计划的铸编制工作裕；骗植负责组织各业滔务部门根据二国级计划编制详第细的项目床各专项实施计维划。提前分析欺、判断出影响晓项目屠二级进度计划棍的关键节点。味负责每月中和坟月度调度会前摧汇总统计各部吼门计划任务完报成情况，并分俭析对年度计划梅可能产生的影博响进。在究每月项目调度谈会前制职定却“权项目月度计划掠任务考核泥表皂”管，检查完成情负况讯并向项目总经纠理汇报陈。施负责对项目实幕施过程进行监吴控探、检查、跟踪恒记录功，对未按计划嚷执行的及时提叉出改进意见并戴进行预警或依除据扣“靠公司计划管理恰办肌法君”肢规定的权限进国行计划调整。口计划主管忽负责面组织边各专业献主管填报黑月度资金计划妨，成本主管谣负责灌依据合同复核随。盒按照项目总经绳理要求组织各蔬业务部门共同络编制项目后评燥估文件，分阶头段确定工作内牲容并组织相关落部门完成并存扑档。挨负责对项目计艳划管理的技术茧手段和工作流脚程提出改进方逮案并组织实施跳。弱专业工程师冤岗位职责吴：资负责编制工程荒项目专业工程电实施计划，并恳严格按照工程声计划实施。质负责组织设计境各阶段的技术竿应用方案的编晨制。搅对工程设计中为的结构、精装震修、机电、水吊暖等专业问题距负责，控制设并计中的质量问叛题。负责各阶院段专业图纸审勿核工作。诵审核监理规划牙、施工单位的趋施工组织设计戴，并疫按施工规范对箩工程质量进行配检验、对工程食文件管理控制乞、组织管理施榴工过程中专业秒的验收工作。狭依靠部门支持侮，恭跟踪有关本专仓业的智能化住菊宅技术、新型阴建筑材料、新远施工工艺、建溪筑设备的发展关动态，收集有业关方面的资料特，分析、研究雁其实际应用的轨可行性，并联笔合相关单位进稳行新产品的开偏发。连该项工作的挡主控讽责任络在猜专业职能疗部门。诸负责本专业合窑作伙伴的评审惊及后评估铺工作。传客服主管电岗位职责偿：直在部门领导指覆导下，负责开拍发客户资源，外了解市场，根败据项目需求定砍期完成关于客熔户需求及生活悟方式的调查与瘦报告。豪执行客户投诉努缓冲体系。负眼责接听客户服衰务热线，做好挎客户意见、建太议和投诉事项妹的记录、处理皆、回复及报告兽。锻负责项目售后插服务各环节的氏工作。如签约荡客户的合偷同牢/拍工程洽商；入敏住验收、入住著接待、入住后拆回访等工作。叨负责收集、整甜理客户的各种虫资料，每月将摸客户信息进行咱分析并上报排部门总经理博和项目总经理效。有价值或需施要在项目中规葱避的问题、信挎息，应及时通稀报相关部门。抓法律主管莲岗位职责是负责肉按照项目计划恶编制所涉及法樱律文件的工作碎计划及方案。挎负责对项目建饲设过程中所涉府及的工程合同痒、法律文件的挖审核。并参与今总包合同等重爷大合同的前期节谈判工作。年负责对销售合隐同、销售审批但文件、客户备确忘录的审核及撑修改。并应定僻期痰检查、产监督经纪公司剂及其他代理公抬司现相关合同文件及，抓以规范销售合图同管理工作积。药负责俭审查永入住法律文件两并协助相关部抢门解决入住过任程中的法律问搏题。台负责古对项目组人员抬、销售人员进呀行法律、合同场的培训，今对项目实施过鹰程堪中所涉及的法谎律问题雪及时提出耻法律迟意见并进行预夹警刺。滔公司相关专业定、职能部门旁的与项目有关脂的工作职责：率负责提供专业崭支持，参与重且大事项的审核云和建议，培训乓、培养员工，谱负责指导本部闷门员工工作，延负责专业技术饼建设并负责各沙项目间的专业寻信息共享、传也递及经验积累纺等工作。并依扰据项目目标，败在高项目总经理辫的组织协调下嘴，组织专业资午源开展各项具闭体工作，按时隐、按质完成项废目分配的工作而任务衰。突项目工作的审循批流程遭和权限厅涉及下列事项扮须按规定程序见会签并报公司著总经理确定和裹审批：图实施大纲及其漆附件：盾项目总开发计旺划、成本指标咱、销售计划、砖销售定价、产貌品定位、产品蚁标准、物业管舒理标准等；跃建筑、园林景捎观、精装修、族泛光照明等重肥大技术方案；石招标计划健及举20权0家万元以上（屈含架20仔0摘万元）的招标肥定标，审批权僵限和流程详见毅《招投标管理浇办法》；思5昌0排万元以上（梦含伸5邀0燃万元）和重大徐的洽商变更，冶审批权限和禽流程详见《洽傲商管理办法》术；例项目总经理认斯为其他有必要热请示公司总经恳理的重大事项难。荷涉及下列事项携可按规定程序肺会签后报项目讽总经理最终审强批嫌：旱间20泡0窗万元以下的招服标、定标，审到批权限和流程伤详见《招投标唤管理办法宰》趣,惹同时报公司总窃经理阅知；递大糖于录2丽0璃万且钱小灶于愧5挥0顿万元的现场洽随商和设计变更替，审批权限和只流程详见《洽边商管理办法》职；吴《工程进度款箭拨付审核表》培和计划内项目锣合同付款的审葬批，审批权限恋和流程详见《微合同及收付款泛管理办法》；环5贝0登万元以下的工盖程合同；潮不须呈报公司直领导审批的文洗件、项目工作涌和其他事项。奋在已发生的成鄙本总额不超成脸本指标的情况紧下，项目总经总理可以将单项示成本余额（不谜含土地费用）威调整到其他成暗本科目，但原题则上二级成本推指标的调整不差应超举过桨10蹄%赶。成本主管每垦月（或液不吩定期）将调整帆情况统计上报贵成本沉管理家中心微总经理、公司股主管领导和公坐司总经理疼。夸项目工作的前成果炭性文件泽以会签审批的魔形式确认，臂由经办部门或仪项目组少负责起草并呈慰阅，龟经纪公司疼、物业公司呈醉报的文件统一附报悲项目总经理辛，项目总经理假明确需会签的歌部门或人员。狸各专项业务制怨度中已明确会驱签审批流程的宁，按专项制度邻执行，其他的狗按以下程序执列行：睬经办人害填写呈阅件或晨会签单；原项目组拜经办的工作由盐项目总经理帜作为柜项目组倾领导里签署意见影，慰经办部门始经办的工作由骄部门总经理撕签署意见雁。价签署时应雅明确粗会签部门和人哲员批；恒主管领导肠、相关部门勿和专业领导会路签艘；咸财务总监审阅饰；唤项目总经理杯审批；远公司总经理审氧批连。甲细则详见《粉业务审批生流程权限表》涛。馒项目实施呆的劳过程副风险孤控制长项目总经理无在项目旋出现添重大竭问题时应斯在控制新损失决和影响的同时垒，及时计通知相关部门摸并上报公司领火导戏。非项目总经理安子排计划主管汇记录和考核蔑项目计划的执键行情况，宴每月中响发布估《月中槐计划执行斩情况通报》乘，汗每月公司调度睬会上做《计划修执行情况综述谈》络，对项目工作匪进行总体坏介绍糕，并对存在的抄问题提出预警阶。禽项目每月计划绸进度安排要与容《项目围二级刺开发计划袍》的内容基本嘉符合。津《晒项目碌二级押开发投计划飘》眼的州编制标准就参见取《转项目水开发骡计划腊编制规范棵》粘。认具体规定猜参般见箭公司膨制度欣文件董：底《卡公司元计划医和初绩效考环核歼管理办法溉》溜。项目后评估万项目姓正式集中办理疗入住后，竟计划信息部疯牵头累组织项目后评少估工目作，麦后评估工作哀分为以下彻三绸个灰部分：词项目总经理和哄各部门分别撰淡写后评估报告绑提交计划信息苹部汇总，应包栏括以下内容：录项目总经理总料结分析项目管抱理工作的经验犹、教训满，剪提出改进建议爬；肉各部门（淡项目组唉）总结谎本部门恋项目工作滨的经验侍、杏教训沿，提出畏改进建议；毙各部门（嘱项目组绕）评价喷上、下游部门洁在工作中的配幅合舒情况，提出对尖项目整体管理信的意见和建议慨。杠成本管理中心御组织总结分析挖项目成本管理漂情况、洽商及术发生原因；惑计鉴划信息部谱总结分析怎项目重点工作还的计划完成情现况到和披质量缸。料各部门分别整渡理实施大纲及吃相关资料提交趴计划信息部汇拿总，应包括以峰下内容：卷项目实施大纲娱最终稿；兰项目实施大纲坛附件：项目的壶定位报告贵、设计任务书若、产品标准、呀开发计划、成停本测算、交工齐标准、物业标犁准等；肯涉及项目实施丹及产品调整的知会议纪要、专甜题报告等。容项目重要和总胜结性资料：销没售资料、浅楼书、妨售房合同及补怖充协议文本、迈房屋质量保证怕书和产品说明箭书、物业交接恰文件等；胶全套图纸和满竣工图；攻其他须归档的明项目资料。肆相关部门对项优目主要合同的瞧执行情况、合鸟作伙伴履约、妥服务配合情况扭等进行综合评谈价，评价办法嗽详见纺公司制度文件欲：烤《合作伙伴为管理壮办法》。书公司将依据扇后巧评估春成循果对项目总经逝理葡进行夺考宁核搁。画项目隶考核和激励千办法筹