(新)商业地产知识分享

商业地产知识分享一、商业物业产品类型商业地产：

用于商业用途的房地产，区别于住宅地产和工业地产。产品类型（概念理解）狭义理解：

仅指零售业不动产，不包括写字楼和酒店。广义概念：

通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等

经营用途的房地产形式，也包括写字楼和酒店。代码codes用地类别中文名称Chinese英文同（近）义词EnglishR居住用地residentialA公共管理与公共服务用地administrationandpublicservicesB商业服务业设施用地commercialandbusinessfacilitiesM工业用地industrialW物流仓储用地logisticsandwarehouseS交通设施用地streetandtransportationU公用设施用地municipalutilitiesG绿地greenspace《城市用地分类与规划建设用地标准》商业地产对应的国家建设用地标准类别：B—商业服务业设施用地产品类型（配套土地）传统写字楼类别超甲级写字楼甲级写字楼

乙级写字楼

SOHO

产品类型传统酒店类别星级酒店主题商务酒店

经济型酒店君悦度假酒店

产品类型商业类型上海七浦服装批发市场（专业市场）迪卡侬运动专业超市（专业卖场）苏宁/国美/大中/五星等电器卖场（专业卖场）前门23号会所（其他产品）产品类型传统购物中心类别邻里中心NSC（neighborhood）社区中心CSC(community)区域中心RSC(regional)超区域中心SRSC(supperregional)CPG邻里中心产品类型特色购物中心类别时尚/专卖中心（Fashion/SpecialtyCenter）能量中心（PowerCenter）主题/欢乐中心（Theme/FestivalCenter）直销中心（OutletCenter）生活方式中心（LifestyleCenter）加拿大西埃德蒙顿购物中心（主题/欢乐中心）产品类型公寓类别酒店式公寓普通公寓（学生、职员）

主题公寓（老年、球员、青年等）

SOHO（商住两用）酒店式公寓普通公寓老年公寓产品类型商业地产的开发规律商业地产盈利模式商业模式商业定位业态设计建筑规划基本形态土地选址招商策略招商政策运营形式拓展形式模式设计招商运营商业地产是一个多方沟通的过程多方沟通开发商设计团队销售团队业主租户商业地产的获利方式开发收益经营收益租金收益资产溢价业主业主开发商自持时：业主=开发商二、商业业态基本知识什么是商品？什么是商品？三种定义：

商品是为交换而产生（或用于交换）的对他人或社会有用的劳动产品。

商品是满足人们某种需要的，用来交换的劳动产品。

商品是经过交换且非进入使用过程的劳动产品。123狭义、广义的商品有形产品狭义广义有形产品无形服务衣、食、住、行……保险、金融……商业业态的概念商业业态1、针对特定消费者的特定需求2、按照一定的战略目标3、有选择的运用经营手段商品经营结构店铺位置、规模、形态价格政策销售方式销售服务4、提供销售和服务的类型化服务形态购物需求饮食需求视听需求个性化需求便利性需求单店连锁城市内省域化全国国际化获取销量获取高毛利获取品牌获取资金占领渠道零售业&非零售业商业业态零售业态非零售业态有店铺无店铺零售业态零售业态有店铺厂家直销食杂店便利店超市折扣店大型超市仓储会员店百货店专业店专卖店家居建材购物中心无店铺电视购物邮购电子商务自动贩卖直销电话购物非零售业态非零售业态电影院餐饮KTV儿童乐园美容/美体会所/酒吧电玩真冰场健身书店教育其他服务、金融类：裁缝、邮局、宠物、衣物皮具护理、银行、保险、诊所、代售票、通讯服务、维修店零售业、零售业态、商圈的概念零售业零售业态商圈以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式零售企业经营、服务辐射的有效空间、领域有店铺零售有店铺零售

是有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间

并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态零售——有店铺——1、食杂店以香烟、酒、饮料、食品为主独立、传统的无明显品牌形象的零售业态食杂店零售——有店铺——1、食杂店数量多、易生存无品牌形象烟酒店食杂店副食店奶站粮油店零售——有店铺——1、食杂店经营条件选址：街角、社区、学校、胡同商品结构：烟、酒、饮料、零食商圈/目标顾客：就近、临时购买经营方式：个体经营、夫妻店、管理松散，个体老板决定营业时间营业面积规模：＜80㎡，常见于10-30㎡零售——有店铺——2、便利店以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态便利店零售——有店铺——2、便利店便利、高毛利高连锁度7-11VANGO全家快客零售——有店铺——2、便利店经营条件选址：中心、车站、街口、学校、娱乐、办公等商品结构：食品、烟酒小百货，即时应急性商圈/目标顾客：居民、单身、年轻人为主经营方式：开架自选、统一收银，营业16小时以上，有增值服务项目（服务类、电信类、缴费）营业面积规模：100㎡左右零售——有店铺——3、折扣店以销售自有品牌和周转快的商品为主，限定品种，有限经营面积、店铺装修简单、低廉的经营成本，向消费者提供“物有所值”的商品为主要目的的零售业态。折扣店工厂店、折扣店、换季优惠店、OUTLETS零售——有店铺——3、折扣店品牌折扣店非品牌折扣店低成本adidas折扣超继100奥特莱斯（OUTLETS）英译“直接通道”销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”零售——有店铺——3、折扣店经营条件选址：地区中心、专业街、百货店、购物中心内商品结构：某品牌为主，体现折扣，限定品种商圈/目标顾客：选择某类商品低价区间的顾客经营方式：一般为开架自选，部分柜台；品牌性强，但商品可能存在局限，如尺码、季节营业面积规模：不确定零售——有店铺——4、超市开价售货，集中收款满足社区消费者日常生活需要的零售业态超市标超零售——有店铺——4、超市平价生鲜商品居住区正道思达丹尼斯面积影响品类、品种、价格带面积：便利店<超市<大型超市通常在家门口或回家的路上OLE’零售——有店铺——4、超市经营条件选址：地区中心、居住区商品结构：食品、生鲜、日用品商圈/目标顾客：半径0.5KM，居民为主经营方式：自选方式，出入口分设，集中收银；营业时间12小时以上，面积大于便利店营业面积规模：500㎡左右零售——有店铺——5、大型超市实际营业面积6000㎡以上品种齐全满足顾客一次性购齐的零售业态大型超市综超零售——有店铺——5、大型超市家乐福沃尔玛品种齐全一站购全世纪联华华润万家北京华联大润发零售——有店铺——5、大型超市经营条件选址：城郊结合部、交通要道、大型居住区商品结构：食品、生鲜、纺织、日用品、家电商圈/目标顾客：半径＞3KM，居民、流动顾客经营方式：自选方式，出入口分设，集中收银；有独立的停车区域，以及适当的外租区域营业面积规模：＞6000㎡零售——有店铺——6、仓储会员店以会员制为基础实行储销一体、批零兼营以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态仓储会员店零售——有店铺——6、仓储会员店麦德龙山姆会员店低价格仓场合一批零合一会员制零售——有店铺——6、仓储会员店经营条件选址：城乡结合部的交通要道商品结构：大众化商品齐全，自有品牌多，低价格、批量销售商圈/目标顾客：半径＞5KM，小店、餐饮、集团购买和流动顾客经营方式：自选方式，出入口分设，集中收银；停车区域大，会员制营业面积规模：1万㎡左右零售——有店铺——7、百货店在一个建筑内，经营若干大类商品实行统一管理、分区销售满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态百货店零售——有店铺——7、百货店大商新玛特品类齐全统一管理王府井百货万千百货新世界百货零售——有店铺——7、百货店经营条件选址：市中心、地区中心、新城以及传统商圈商品结构：综合性，品类齐全，以销售服装、化妆品、礼品为主商圈/目标顾客：流动顾客为主经营方式：柜台销售和开架面售方式；注重服务，服务项目、设施功能齐全。营业面积规模：＞5000㎡左右零售——有店铺——8、专业店以专门经营某一大类商品为主的零售业态例如办公用品、玩具、家电、药品、服饰、化妆品等专业店零售——有店铺——8、专业店迪卡侬（运动）国美（家电）专业图途（户外）迪信通（手机）玩具反斗城已进驻郑州万象城零售——有店铺——8、专业店经营条件选址：城郊结合部、交通要道、大型居住区商品结构：体现专业性、深度性、品种丰富商圈/目标顾客：半径＞3KM，居民、流动顾客经营方式：柜台销售或开架面售方式，从业人员具有丰富的专业知识。营业面积规模：＞2500㎡左右零售——有店铺——9、专卖店以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态专卖店零售——有店铺——9、专卖店NIKELVAPPLE汽车4S店销量少质优毛利高零售——有店铺——9、专卖店经营条件选址：市中心、专业街以及百货店、购物中心内商品结构：体现专业性、深度性、品种丰富商圈/目标顾客：中高档消费者和追求时尚的年轻人经营方式：柜台销售或开架面售方式，从业人员具有丰富的专业知识营业面积规模：＞2500㎡左右零售——有店铺——10、家居建材店以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态家居建材店零售——有店铺——10、家居建材店宜家欧凯龙无印良品红星美凯龙单价高毛利高品种齐全零售——有店铺——10、家居建材店经营条件选址：城郊结合部、交通要道、大型居住区商品结构：一个大类或几个大类，品种齐全商圈/目标顾客：以有目的选择某类商品的流动顾客为主经营方式：自选销售和开架面售，提供相关技术和服务营业面积规模：＞5000㎡左右零售——有店铺——11、购物中心多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务地商业集合体。购物中心零售——有店铺——11、购物中心万达广场华润万象城功能齐全购物、休闲娱乐、餐饮一体购物中心严格来讲购物中心不是一种商业的业态而是有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度在开发、建设、经营管理中均作为一个单体来操作郑州万象城4月19日开业零售——有店铺——11、购物中心经营条件选址：市级中心、城乡结合部的交通枢纽交点商品结构：主力店、各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐商圈/目标顾客：半径10公里以上，以流动顾客为主经营方式：有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租，独立经营，功能齐全，注重停车等交通功能营业面积规模：10万㎡左右零售——有店铺——12、厂家直销中心指由生产商直接设立或独立经营者设立，专门经营企业品牌商品，并且多个品牌集中在一处销售的零售业态。厂家直销中心零售——有店铺——12、厂家直销中心经营条件选址：许多不同厂家集中在一起销售自己的产品商品结构：厂家对应生产的商品，如欧洲商品、温州商品直销中心商圈/目标顾客：中低层消费者经营方式：有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营营业面积规模：＞5万㎡左右无店铺零售无店铺零售

不通过店铺销售由厂家或商家直接将商品递送给消费者的零售业态零售——无店铺——1、电视购物以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道并取得订单的零售业态电视购物零售——无店铺——1、电视购物懒惰创造的市场机会与市场上商品同质化不强中央电视台——中视购物安徽电视台——家家购物湖南电视台——快乐购物山西电视台——优购物重庆电视台——时尚购物……零售——无店铺——1、电视购物优势：电视为传统权威媒体电视+电话（短信）+直邮目录长版本优于短时间广告美国电视购物的销售额

约占美国零售总额的8%不足：缺少规范的操作虚假宣传信任度零售——无店铺——2、邮购以邮购商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态邮购直邮广告目录零售——无店铺——2、邮购资讯转变为商机相对而言繁琐或便捷上海麦考林国际邮购有限公司：邮购目录+网购+实体店现在获取订单的主要来源为网站M18.COM1、以地理位置较远的顾客为主2、繁琐:邮寄目录—获取订单—付款—邮寄商品麦考林M18.COM中国邮政，中秋月饼邮购方便繁琐零售——无店铺——3、电子商务原指通过互联网进行买卖活动的零售业态目前电子商务已不仅仅局限为买卖活动电子商务C2BB2BC2CB2GO2OBusinesstoConsumer企业—消费者BusinesstoBusiness企业—企业电子商务模式OnlineToOffline线上—线下ConsumertoConsumer消费者—消费者B2CBusinesstoGovernment企业—政府ConsumertoBusiness消费者—企业政府采购政府网上办事服务高速收费ETC/网上缴费/反购猪八戒网（威客）零售——无店铺——3、电子商务迎合了消费者消费习惯、消费方式的转变正所谓要迎合消费者，而不要去引导消费者一切市场的存在都是立足于需求的存在的中国网络零售市场十强2013年天猫B2B2C模式天猫为店铺模式京东为货架模式天猫更近似逛商场零售——无店铺——4、自动售货亭通过售货机进行商品售卖活动的零售业态自动售货亭零售——无店铺——4、自动售货亭√：节省人工成本、快速布设网点、购买迅速，便利性消费X：前期投入大、占用资金大、维修成本高便利、快捷！自动饮料贩卖自动售票零售——无店铺——5、直销采用销售人员直接与消费者接触，进行推介以达到销售其产品或服务目的直销零售——无店铺——5、直销面对面直销人员三要素1、公众消费意识；2、一对一关系的建立与形成；3、现场展示与焦点促销。零售——无店铺——6、电话购物主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态电话购物零售——无店铺——6、电话购物商品单一以某类品种为主电话购物逐步被网络购物所取代电话购物局限性：1、了解产品有限；2、付款有局限。非零售业态非零售业态电影院餐饮KTV儿童乐园美容/美体会所/酒吧电玩真冰场健身书店教育其他服务、金融类：裁缝、邮局、宠物、衣物皮具护理、银行、保险、诊所、代售票、通讯服务、维修店。三、商铺相关知识商铺类型按照开发形式对商铺分类专业市场类商铺社区商铺住宅底层商铺商场内商铺写字楼商铺交通设施商铺商业街商铺不同的形态决定了商铺的价值、功能、升值空间、销售方式等商铺投资两种获利方式资金回报率、投资回报年限升值空间、风险长期收取租金升值后卖出坏的结果：多年租不上价、商户频繁更换、升值慢租金回报率=（税后月租金-每月物业管理费）×12购房总价例如：一个买入价为300万的商铺，月租金2万元。

投资回报率=2*12/300=8%

投资回收期限=300/（2*12）=12.5年（未计算租金递增）投资收益计算方法一，适用于无贷款此算法简单，对一次性付款的分析比较准确，但由于只考虑了租金和房价，没有考虑所有的投入与产出，也没有考虑资金的时间成本，应用范围比较局限，不适用于有按揭贷款的情况。投资收益计算方法二，适用于有按揭贷款租金回报率=（税后月租金-按揭月供款）×12(首期房款＋期房时间内的按揭款)优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比算法一适用范围更广，可估算资金回收期的长短弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具投资收益计算方法三，内部收益率法IRR内部收益率=累计总收益累计总收益=月租金×投资期内的累计出租月数优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算弊病：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数累计总投入累计总投入=按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具及其他投入+累计按揭款+累计物业管理费投资收益计算方法四，简单投资价值评估如：物业年收益×15年=优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计