长沙商业项目营销策划提案报告

长沙2012年策划提案报告目录第一部分：项目市场调查分析第二部分：项目主题定位第三部分：项目销售策略与操作第四部分：项目招商策略第五部分：项目营销推广思路第六部分：项目风险分析及价值评估第一部分、项目市场调查分析一、城市区位及地位分析1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4，同比上升1.8个百分点。小结：长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。肥二、项目商业舰市场分析命社会经济和房守地产发展，必钓然导致城市的愁扩张、旧城的诞改造，令整个责商业市场面临策重新洗牌的格品局。园在这一轮洗牌骤中，长沙的商滋业市场格局获阀得了新的调整朱，并促使其进邮入了新一轮的歼竞争格局，规梢模化、规范化柜、专业化成为趣新一轮竞争的夸主题。妄2抛．丧1换城市大型悠商业市场分析肝“旬超大经济龙圈勿”显助力商业地产短近几年，长沙灵经济发展迅速财，人均收入的燃持续增加和人旬均消费的同比字增长，推动了坑一些成熟商圈先的形成。《长脚沙市城市商业遇网点布局规划策》以长沙市为嫌中心，立畅足升1呀小时商务圈，嘉辐射株洲、湘之潭等周边城市屋，重点发展电井子商务、物流骄配送、连锁经婶营、国际合作逐等业态，同时止注重文化特色摊。打由此，市长沙商业的消挣费者已不仅仅装是本市狼的熊20盗0族万人口，而是寸长株潭一小时齿经济圈内闯。在这个庞大浓的经济圈内，荷2.1.卡2胃宏观调控韵完成优胜劣汰恢2004劈年趟开始史，国家对房地碍产市场的宏观棚调控，在大力鹿调整房地产行啊业、并对小型叫商业项目大浪膀淘沙的同时，秃却赋予高品质圆、高规格的商虹业地产以强劲赤的动力。随着慢长沙城区扩张锻，人流、物流犯逐渐往城市次颤中心迁移，高当规划、高起点宋的商业配套与呼商业地产更是伍风生水起。叛而犬一些商业布局蔽不合理，甚至届连停车场规划爱都没有做好的妨商业项目，将偷逐渐被淘汰，消而那些定位和冷设计都经过专渠业分析的项目觉，其价值更容帐易受到投资贵者的认可。告2.1.北3社国际资本注入晚，商业地产活悟力再现盏长沙商业地产些已经有了良好钥的基础，而随歉着众多的国际欺商家在沿海大作型城市布局告凉一段落，长沙肉吸引了更多国爬际商家的眼球滥。麦德龙、沃读尔玛、家乐福千等国际商家已廉经在长沙扎下禽了根基，而其烘他的国内、国华际商家也将投鸡资目光描准了凑消费活跃的中冬部重要城市矩――丛长沙。缎2校.1.常4倍市场步入了互架赢号的尊“垒商圈竞谢争捏”对模式眼经过街铺－大毅厦裙楼－百货寺商城－购物中脱心的发展模式崭，长沙开始全伴面步入商业物辛业的升级阶段乎。城市的发展词催生三大商业婆区域的新格局幼，构成长沙市革的三大商圈即道泛五一路商圈谣、东塘商圈、酸火车站商圈。劝每个商圈都有守大型商业项目义，竟争激烈程御度虽然空前激损烈，但各大发想展商和商业项洁目都重视发挥填各自的优势，乔互为补充，在讽竟争中谋求发什展，形成筋了循“雨梯度商芹圈沉”扬。其中，五一原广盘场屡.法黄兴路商圈由阿王府井、平和节堂等构成了长享沙市的高疾档商圈历；以超市、百师货、专业市场论等为主的东塘顶商圈为长沙的洋综合商圈；而激火车站商圈以牌低档次混杂型届商业构成了长讲沙羽的他“目平民商虾圈负”秀。这样的梯度磁分布凝不仅没有造成职“领三短败俱伤搜”矮，床反而形成了抬市场的共赢局暑面。列2盼．兆2霜城市大型阻商业阻物业发展疤分析捐2.念2浪.怕1有产权式商铺成摆为主流产品模灰式裁从恒200爱3排年开始，商业毅地产的产品以巡产权式商铺为仙主，并以持续集火爆踪的钻趋势视继续发展觉，舅王府井商业广时场、铜锣湾购锦物中心、运达舍国际广场等产奥权式商枯铺这“窄返竖租所”殖模式带来的商散铺热贯穿着市铅场佳的始终。蒙单一的产品与碍销售模式使长紫沙商业投资市肾场陷入了惯性框思维，新的地派产模式面临着平市场的考验。势2.壳2鸦.蹦2拨枯商铺经营管理应专业化僚目前整个市场沫明显呈现出更浴理性化的需求欺，投资者和经赠营者都对发展府商提出了经营镜管理上的要求圣，促使发展商染地市场作出售据后承诺，除了尘要考虑如何将揉商铺尽快销售瓦出去，还要考武虑商铺如何经盲营才能保证旺塘场，才能令物畏业保值和增值工。裂长沙各个在型阵商场都采取了炸专业化的经营桶管理，确保项吗目的保值增值戏。震2.驰2安.缺3呜商业物业开发吗规模化牧随着国际资本栽的大举进入和肯国内商业运营笔机构的实力提筝升，促使商业杀物业开发与经沸营同先进的模腥式接轨，商业属物业从原来无旋序、散乱的市什场，逐步走向柔有序的规模化休，经营专业化些，是大势所趋砍。拒2.嗽2烈.胳4斑项目公共区间顾社会化任发展商在项目伐开发的同时，芳配合政府的规泰划，建设专用却区间作为公共菌活动区域，用横以组织社区活闪动、集市、表赤演、休闲、娱跪乐的场所，使僻商业活动和公旗共活动相与促塞进，成为综上肝所述合性的城等市广场。如：产黄兴路撑步行街、径万达商业插广场等。商业混物业公共区间垦社会化的同时退，也为这些商串业物业带潜在可的消费人流和卫可观的效益。辩2.钢2怒.结5慌商业阿定位专业化形面对糊越来越激烈的推竞争钢，仿长霞沙走“妈大而柱全然”坛的传统百货店缠面临着转型。园以服“付女性主题商场谢”茫为主题的春天穗百货、以杆“旅金色家族名品逆中说心偿”沫为主题的桨东塘百货大楼按、态以土“繁运动商耐场独”龙为主题的新大鹰新等为代表，香带领川长沙百货墙商业步入了这“按主题时粒代灶”紧。谋作为火一种全新的理瞎念，荒主题商场赛不仅是为消费慌者提供商品，竹还努力营造一买个良好的购物摊氛围。在经营傲理念上，则改乒变以往的全销旱售模式，体现包出特有的主题笛。值这将是未来长蝶沙的商业竞争牺模式走向。叼2.困2倍.循6型销售策略单一瓣化赢目前商业物业计的定位策略单悬一，销售策略胁单一。损自腐“哨返肾租免”秘策略以后，基控本未见亮点，酷几年来位置销或差的商铺销售寄基本是靠这一得妙计打天下，团用广州话来说灶就呼是殖“逼一本通书看到上老接”概。豪2.作3悼商业市场商圈疯调研分析匹2.谋3睬.1岩五一广场哥•团黄兴路商圈（呀简称五一商圈秒）泳酸位于星城核心誉地带的五一商息圈，烧是集长沙商业阵线幼的制高点，历耗来是各路商家同必争之地。在何五一商圈盯近献3筋平方公里的区贺域内，各路商窑家排兵布阵，贼积极进驻，长趴沙铜锣湾广场浮、长沙王府井跨商业广场、黄驾兴南路步行商炼业街、坡子街午民俗名食商业钢街等四大豪强票暗自发力，锐近所2蓄0乏万平方米的商躲业铺面滋先后旁竞相入市哈。城五一商圈已成含为龙虎争雄之洽地，北派商家晌大佬王府井百叼货盘踞南部，驼南派商家旗手认铜锣湾百货屹捉立北方，与先标行者平和堂、刮春天百货一起药，成四方呼应丛之势。虽五一商圈是一嘱方财富宝地，炊凭借交通便利副、人气兴旺、厅商业气氛浓厚窝以及得天独厚衫的湖湘文化、钳成熟的商业环范境与不可复制撑的优越位置，适在长沙独占鳌俊头，这一区域举成为长沙乃至体整个湖南名副泥其实的人流、缘物流、资金流貌、信息流的中选心蹦。抄商圈小结：斜地段与口猎岸决定着商业消地产的命脉。墙五一商圈属于蔑城市的核心商抵圈，地段显赫六，交通畅达，找商业活跃，人轰气旺盛（日均打人流量超铺过增3漫0浓万），是真正禽意义上的寸土振寸金。数百年喷来，五一商圈灯一直就是长沙毫商业的核心和币支撑。正是基疑于对五一商圈抱这一黄金口岸著的认同，众多念商家、开发商旱、投资者对区莫域内的商业物胡业极具信心辨。缎解现已有沃晒尔玛、国美与惕苏宁、铜锣湾付百货这四大连陈锁商业巨头进柴驻五一商圈。牛随着四大巨头恒的入驻，以及绳人民西路改造绩的顺利竣工，咸该商圈将焕发造出空前的活力旗。五一商圈已衔经成为各路诸残侯和大量资本探纷纷杀入的黄境金宝地，不仅恢意味着都心地两带强劲的向心本力和丰富的含屈金量，同时也袜预示着这一区呀域内的市场竞动争将日趋激烈仪。毫2.苗3扇.协2管东塘商席圈在恩目前东塘不仅怖拥有百年老店奔火宫殿，还有枕东塘百货大楼伶、友谊商城、木百姓鞋城等当蠢家，而且还有根麦当劳、肯德侮基落户东塘商供圈，构筑了东疤塘大商业格局钞，成为长沙南赚部一个重要的割节点晕。黎商圈小结：宋步步高生搅活超市的入驻烘、大都市商业季街的兴建，使士如今东塘商圈询的商业生态链有趋于和谐、商笔业业态分布也供日趋成熟和完朱美耕。烈稿虽东塘商圈的狠商业格局已经捞相对饱和，但茄2005切年对连接曙光售路与车站路的垦赤新路进行大伸规模拓改，（拜即将新建赤新刊路西段，西起妙东塘立交桥北个端，东至曙光恨路，长行约呈1条公里）推动津了裁东塘商圈的再茎度升级与扩容绵；赤新路的拓廊改竣工，将进味一步完善东塘邮商圈，其商业泪规模与繁华程纵度将会直逼五春一商圈。娃2.慌3妄.就3母火车站商圈轧火车站商圈主驰要是沿车站路境布置，汇集了快阿波罗商业广订场、晓园电器焰、金苹果服装旦批发市场、国框美电器、三湘贼、南湖五金机障电建材市场，葱目前该区域新套建项目只有凯系旋国际，该项玉目只有极少的甲商业部分，且婆价格和和户型寒没有出来。炊2.捎3报.肥4锤演伍家岭商边圈巩功伍家岭商圈一晨直以来就是长币沙北部唯一的祸一个商业区，晃以丽臣路和芙况蓉路交叉处为况核心，泰阳商戏城、北斗星商凉厦雄踞此地多毅年，随着芙蓉浮路的修建，世株界著名零售企弟业通程电器也甜相继进驻，但康由于波隆立交胃桥的修建，削叫弱了该商圈本段身就不够浓厚经的商业氛围，鞠加上该地区客精户的消费能力则不强，导致普歉尔斯玛特、北债斗星商厦被迫夜关门或经营转章向寒。膨即该区域目宵前汇集的商家狭：泰阳家电商帝场、维多利、茧通程电器超市陵。源塑2.膜3兼.燥5独溁湾镇商仍圈密纺溁水湾镇商圈位于只岳麓区核心位材置，该商圈近都年发展较快站，夺200骆0盛年时，该区域妈仅一家西城超裹市，现在何溁廊湾镇汇聚了通词程电器、通程海百货、家润多券超市、新外滩昏商业中心、国晓际知名的易初扛莲花也即将在宜此落户塘。可被除此之外，日环益兴起的还有括包括友谊商店浆，阿波罗商业并城等的袁家岭隶商圈。包含百寿意百货，家润妖多朝阳店，通银程电器，东方抽服饰广场等人扇民路立交桥商石圈；拥有新一吴佳，家润多贺稿龙店侯家塘商春圈；吸引沃尔牌玛，华银旺和热，国美，韩国器商业街等的新戴中路商圈。总结：莲长沙商圈以东住西南北中五大袋区域为中心进佩行分布，其特围点如下：声1沸、赴从物业的售价瞎及棍地段的繁华程语度来看，五一挺商圈居各商圈暖之首绩，作为高档物蒙业的代表区域属，将是未来品学牌商家集结的定地方，但由于督地块的稀缺性叠与地位的唯一论性，其未来商晓业升值潜力不柿可限量。辟2员、红东塘商圈柜位于市区南部博，溉交通便利，人明口密集，随着嚼长株潭融城进圈程加速，必成役南来北往之咽漆喉，是经商绝紫佳之所。衫随着大量商家酸的涌入，它成再为口目前震长沙划发展最快的商种圈，随着南部塑的进一步发展抢，该商圈寨极具市场生长世空间。去3限、俩伍家岭商圈弟作为北部的传榆统商圈，一直影没有发挥其应勾有的作用。随写着耕开福区呢政府拘重振伍家岭商烧圈构想的岂提出及游芙蓉北路各住报宅小区的开发咐，伍家岭商圈家目前不很景气仙的现状将得到剪改变，而其屋再一次兴起按将挤是一个必然的雹趋势。第4猎、最火车站座商圈由于环境服因素的影响，倾其逼发展潜力有限踩，商家以火车讽站的过往客户结为主，商业信尝誉不高，歌早期的技阿波罗商业广夏场也无力回天从，该区域的整巷体商业档次带到不上来，日周边市民没有循到该区消费的丰习惯，轧随着东部的发陶展，式在城市的东部限必定还将产生诱新的商业圈凑来替代火车站钻商圈脾。险5旱、李溁湾镇商圈冠作为河西唯一个的商圈，承担熊着未来河西区舱域商业发展的质先发责任，但挺目前规划混乱注、档次低劣、艘消费能力偏低刺是制约其发展金的主要因素。途以上五个商圈摊的总体供应量堵将在一定程度梢满足蝶长沙市昏中高档消费群皱体的消费需求摧，码而对臂于见“奴金字塔杨尖漫”筋细分部分的消播费需求的挖掘渠，目前满足得砖并不充分。允对于后入市的加本项目来说，夕市场机会不是沉没有，关键是善如何挖掘市场再的空白和提升绩项目竞争力。烦三录、区域右商业叠项目分析晕本案位于五一饿路西侧，属于祥五一路商圈的霉延伸部分，随速着周边项目的近经营归位，本远案将是五一路盼商圈的重要组帆成部分，并将夜以五一路立交病为节点，与平钉和堂、王府井谅、铜锣湾等共掩同构般成鸟“雄四方角浸力孙”资的商业阵容，担推动该区域的励商业与住宅的侄全面升值戏。草3打．致1摄王府井百货筋3.效1什．汉1朗各楼层业种分醒布以B2贷停车场优B1配流行服饰／超弊市击1F削化妆品圣/江手表企/济眼镜衔/旨首饰查/们女鞋景/回餐饮横2F与首饰绸/旬手表睬/匪包袋趁/般女装现3F狂羽绒服／内栽衣糊/嫌女装蹄4F份男装／男鞋／题包袋／内衣削5F岁运动休闲装／肠童车／童装／染童鞋／玩具／岛婴儿用品宋6F肌床上用品／家盖居用品／羊绒规衫／工艺品／脑通讯用品／文歼化用品／音像凝用品／相机依7F大咖啡厅／中西割餐厅钥8F惰摄影／自助餐配／烧烤／美跟容静SPA葬9F宇中体倍力健身因俱乐部抱10F底影城俱3.1壶．捐2宪各楼层品牌：蔑1F并手表：精工／伐西铁城／罗西条尼／天王表炭餐饮：肯德鸡街／必胜客／仙严踪林拍眼镜粥：涉Gucc粮i未／骄Chencl投/破女鞋：百丽／绍星期六／沙驰怒／漂kissca总t兼／法拉莉／安害玛莉胸2F束女装：依暗恋坛/叫艾希抵尔肺/VERO台MODA/o肤nly/B2庙/edc/T宵EENIE蚂WEENIE粱/FRIZZ贵/oasis玉百溉图记/chabe斯r/ofuo堡n醋/我艾修格单/忆酷惩/女淑女屋讲手表疑：架swatch腹包袋：万里桨马坛/员金利来锁水果主题餐厅沙3F另女装：埃米雅薄文挠/鹅宝清姿名/汁范怡鸟文屈/振米悬兰兵/喊波司登剖4F坑男士品牌：金横利甘来拍/荒宝辽姿达/管鄂尔多标斯窝/虑皮尔卡旅丹敞/匙圣大保策罗离/Jeep/交Nautic尺a/LEIC染I哄/童沙驰绝5F缓运动休闲装乔：龙NIKE渴/叔李宁手儿童品牌：樱庄桃小丸羞子桐/融巴布双豆牵/丛丽婴哑房后/崇好孩热子桑/惹米帜奇沈/竖大仔头庙/尾兄弟互猫竞/ELLE胶6F役床上用品／家详居用品／羊绒达衫／工艺品／慎通讯用品／文动化用品／音像易用品／相机老7F戴咖啡厅／中西雀餐厅专8F秒摄影／自助餐展／烧烤／美创容紫SPA男9F佳中体倍力健身叙俱乐部舟10F耕影城好3.1命．榨3顾分析宿1.巡王府井百货地软处长沙市一级笑商圈，整体面塌积捐约禽6印万方，招商面挎积达友到资90姿%珍，经营品牌以焦二，三线品牌约为主，以中，协低档消费群体反为主，在长沙鸦地区王府井是脊居平和堂之后断第二家经营状济况最好的商业检百货，除了一湾楼是由王府井短负责出售后返爽租的，其它楼先层都是由王府啄井负责整体招灶商与经营管理心，整个商场的匙布局较为合理假，动线明朗，醉因此在整体规沙划上比较一致里，统一。杏2.河长沙市的百货狭业基本都是以役二，三线品牌舟为主，使的行乞业竞争日益激痰烈，也无法满再足人们对一线烟品牌的需求，轰更无法提升商届场的品质。湿3口．刑2销平和堂商场短3乳．冰2惠．既1肉各楼层业种分察布鸣B3帮停车场路B2造停车场塞B1亚超市、休闲、趴药店、咖啡等句F1选名牌化妆品、想鞋类、珠宝、沈皮具狱F2单少女装、化妆罢品、内衣、咖屑啡厅骡F3字男装、成熟女言装、皮具箱包茄F4册童装、床上用零品、休闲服装浮F5烈家电、小商品默、美食广场掘F6刷树时代、大丰际和、巴西卡特侨兰等休闲餐饮厘3箭．伴2萄．纹2越各楼层品牌蹄一楼扛鞋类品牌怨：秒send窜a滑森达众、良UQU宴Q霸、威尔斯丹、狭无意美咱、迅fe验d秘、虹RI拒Z轻、贵之步、百筋丽、红蜻蜓等库化妆品品牌夜：映Adida巩s眯、负Estee炼Laude蜘r间、资生堂、雅歪芳、美宝莲、啄兰蔻殃、灵C牛D责、颠SK既=含Ⅱ盏等尺珠宝：周大福少、周生生等循皮具：高美高膜、来美登丹捡、陶DISSON讲A趋、研FIO形N僚等页二楼竟化妆品品牌：我俄佩兰多、饥OAOAS里衣装品牌狸：聋G200屋0型、卵EtamS情tort问s招、催JE恰S鸽、贩Ou地y约、生ln.clo允ve资r幻、蚁JDCJU扯L垫E呼、纳帕佳凶、翅IL钟C尝、索I阴D痕、薄FGFE因D齐、爱慕、芬怡争、普普风刚、谣Them承e竹等汇三楼朱男装品牌徐：永Theleb戏re猪转、仁Dicar欠o收、割Jack.j己one沾s兄、牺Clovan标n程i厅、疲Le枪o丛、乐ELL农E救、金利来、浪傻比时、德国骆黄驼、要郞锦.瞧维高、法国都汗彭、花花公子售、圣得西、路衣易。诗莱、沙伴驰、映雅踏g墙e摇尔根皮具：巴黎世掏家猾四楼叮休闲服装品牌乌：左丹奴初、病APPL限E涌、率LEVC齐S浅、真维斯、耐扎克翻家居品牌：多岸喜爱、梦洁、标朵彩、秋鹿家刺居服、卡帝乐层童装：芭芘、闸流氓兔良等折睛五楼阀美食广场、小枣商品、文具、男玩具、音响、扔通讯产品灰六楼凑树时代、大丰派和、巴西卡特趟兰等休闲餐饮骡3脆．柿2史．迟3存分析：艳1巧、虚平和堂商业广饿场处在长沙市燥五一核心商圈付中的绝佳口岸拍，是解放路与把五一路的商业泊交通口岸。这皮个口岸把过去僚的黄兴路商圈孩真正延伸到五毛一路，扩充了执五一路商圈的肉商业资源，即板使在五府井进繁驻竞争后，仍变有着强劲的竞奶争力。冰作为长沙市最揉早的高档地标抵性商业物业，远它是长沙购物厌中心的早期代眯表。无论从规乏模、包装还是脏引进的品牌商垮家都具有超前杰性，平和堂商恶厦都在五一路笔商圈具有无可秆替代的商业地尤位。显作为长沙高档愚商业的代表，熊平和堂商厦引鸦进的品牌主要福以二线品牌为消主，一线品牌键为辅。并且多湖为国产品牌，轨国际品牌少之案及少。这与一郊级城市与作为傅省会的中心城瞒市相比，还远垮远达不到同类意消费市场的品冲牌需求。煌在商业建筑设递计上，平和堂策商厦入口较小保，无法体现现哲代高档商业的眠形象与气势，数而内部购物环女境也远远达不鸭到高档消费需泉求。询3林．轧3闻万达商业广场迅3.吐3公．桨1紫各楼层业种分袋布钩1F毯雅戈羽尔倍/艘罗尊蒙舞/配圣宝粘奴豪/漆箭鱼燥鲨紧/灯莱克斯缘顿箱/律劲瓣霸诵/咏斯得姓雅沾/娇与狼共首舞灵/拒楚妻阁推/容唐古致拉往/缓金博增尔馒/币中凝域庭/屿提检香巩/赏伊乐仍闻矮/推天皇恐星疮/答柒携牌扭/堡小牛藏顿商/蹈少爷古校车累/对都喜硬美停/喜索悦尼瞒/做九狼龙臭/秘香港老爷急车胞/泼爱气点右/董米奇布2F葱沃尔玛大卖场病3F死沃尔玛大卖场粱3.谈3毁．描2费分析禁万达二，三楼自是由沃尔玛招怖商经营大卖场链为主，一楼是哥开发商出售给跨小业主后不实酸行返租，由小阿业主自主招商爱，实行的是店剂中店形式，业恩态定位零乱，耻整体风格上不罪统一，没有统妖一的经营管理特，加上商场的狸布局不合理，杆没有明显的动多线，经营者没掘有利用沃尔玛醒的品牌效应将绍二楼和三楼的膀人流会聚到一痕楼，在现行的津经营状况下毫腾无人气。跌3.诞4肠巴黎春天攀3.轮4笨．番1赚各楼层验业种分布舌F周1昂：时尚精品朴化妆品、女鞋欠女包、时尚手坟表、屈臣氏、蚊珠宝首饰、饰胜品彩妆、烟酒室、电讯织F笑2趴：流行少女馆雪内衣、家居服挽、少女服饰机F柔3粉：时尚淑女馆墨羊毛羊绒、袜范子保暖、淑女鹊馆、针织内衣摊F挥4摘：绅士精品员男鞋、品牌男亭装、运动服婚装石淡F拉5球：家居生活馆症床上用品、工泥艺品、不锈钢斜制品、湘绣、烟电视购物、洗茄车饰品、瓷器攻3.愁4款．见2累各楼层品牌发一楼喜名牌手表：卡耀西欧、天王表验、依波表、飞纳亚达、思兔、锅艾迪尔、吉盟告化妆品品牌：香玉兰油、郑明器明、资生堂、伴雅芳、美宝莲赌、欧珀莱、卡傻资兰描珠宝：周大福瓶、六福、惠通默玉器、银河之身星、周生生却皮具箱包：鳄捧鱼恤、米奇、拼金利来、万里攻马鞭鞋类：冰女人椅、欢欢步履、叮星期六、贵之测步、百丽、天摧意美肾二楼爪衣装品牌：似买水年华、康妮纠雅、秋鹿家居巧、芬怡、俪思域、欧迪芬、唐睁朝、伊丝芬、瞧贝拉维拉住、返SOG鸟O殊、丽蓓卡、花瓶花公子木、守LUD板S衣、犁人坊循、寇ETA洪M玉、后、唱EVCOD颜E劣、受ANNZ欲O宪等灯三楼探羊毛羊绒、袜前子保暖、淑女彩馆（国内传统桂品牌）、针织脸内衣畜四楼爪男装：鳄鱼恤慨、垂BOS猪S哀、避CANUDI寨L役O妇、圣得西、卡怎尔丹顿永、内K蒙S新、绅浪、法梦挑迪尔、保罗、她华伦天奴、梦丘特娇、中国虎棉、森达、桦鹰乞、红蜻蜓、耐寺克该、华CONVER芬SE拢五楼袜梦洁、多喜爱绸、晚安、名针五家饰家纺殖3.汁4溜．游3稳分析：武春天百货占据最着遵解放路的中心的地段，与对面赚的平和堂、铜跌锣湾、王府井突成四方呼应省之势，并与平逮和堂一起构筑贴了早期的五一必路商圈。鸡与平和堂商厦修相似的是，作腰为老牌商厦的姥春天百货，无伙论是建筑形象扔还是内部人流振的规划，都达地不到目前百货叨商场的要求。错春天百货以利传统百货为主蔬，引进品牌多将为二、三线品佩牌，已无法满户足现代的长沙舰市虚民的消费需求探。所以相比于仁其他几个商场警，无论从人流生量还是成交购淹买率，都无法留与作为新兴商素业的五府井百督货相比；而相简对于几年前它蝶自身的商业消粮费境遇亦不可稍同日而语。峰与平和堂、王烦府井百货等相菠比，春天百货怨的营业面积最皇小、硬件设施肤最差，在竞争脆中处于劣势。祸在这种情况下蹄，春天百货进怀行市场细分实产行错位经营，后重新定位衡为晕“龄以女性用品经炮营为中心的主批题百货辨店喇”炕，其服装经营趟多主打时尚、供流行牌，弃如文流行运动用品牌、男式休闲装异等品类的经营摘，专门经营成射熟女性服装、捧职业女装。以娇市场细分抢夺情市场份额，并指取得了初步成三效。3.5新大新炒3.吊5图．鸡1倾各楼层业种分浆布澡1F板运动休闲服饰蕉2F报权金城韩国料楼理箭/菠麦当秋劳良/支美体中心显3F棕运动器负械响/们韩国餐厅伸4F硬整层招商魄3.玻5涂．男2巡分析纹1超.沫新大新位于一巩级商圈的次商掀圈，距黄兴路泼商医圈匀1.喂5斯公里。五一乔路御/移黄兴路口的环疗形立交桥阻碍斩了黄兴路商圈拳的人流量，商隙场前方开阔的谢五一广场将黄粉兴路上由北向辟南的人流量分间散开了，无法令将黄兴路商圈射的人流量聚集中到新大新来。秀2土.隙新大新隔壁的谊铜锣湾一期已搞销售完毕，二品期奋1家1虎月中旬即将推告出销售，但现财在开发商通知猎将后期的经营拘管理方由铜锣旺湾改成上海百读联，其商业主芒题尚未确定，正随着其将来的秩开业必将会对钩新大新带来新逼的市场空间。脑3.4铺F谋正在整层招商时，整个商场只久有一个主入口竹，商场内动线哭紊乱，光线昏版暗，经营品牌运定位零乱。鉴钩于目前的现状塞，本商场的兴味旺有待时日。互四、主要商业诚项目修租金、售价情棵况搬分析激2.4.您1葬市场租金情况巡名称申租金凡（淋元旁/威平方霜米姥/瓜天）墨平均租金刑（吨元令/兰平方丝米昏/冻天）训备注便黄兴路商业步酬行街衬1穿F盏：碌15轻2片F松：炮9桂3怒F日：触5恭9.7民王府井商业广每场耀1出F谈：趣10闲2闷F妨：跪6.6淘3捉F定：洋4帜4强F爬：老2.5打5.7替沿解放路，正颗在改建弊万达购物广场离16.5冲个人商铺，（详底铺）出租烧，扎11预0恰平方米摄五一新干线税1梢F炊：邀6.5壶2屿F蹦：禁3.2字3糟F辽：千2.1株3.8巾目前在整体招判租亏项目沿街商铺蝴5拜个人商铺出租屑，两层凶共生30酸0原平方米霞2.4.踏2颤市场售价表容名称沾售价（是元构/筋平方米）枯均价（转元四/警平方米）权备注努黄兴路商业步终行街筹1绳F得：在35000昆2谷F劳：协20000松3哲F腐：暴11000昆22000侵返认租扒1娘0浇年链王府井商业广丘场躁1切F蔽：妙28000桥2淹F姿：养19000以3洗F款：颗12500冷4照F磨：刚8000孙17000干投资回报，税坚前猫9洋%表，年落限墓2硬0略年台万达购物广场跳60000马个人出售，沿押街商铺宏五一新干线干1翁F片：题38000咏2堪F勒：抛9000钟2乘楼统一出售教铜锣湾蚀1刻F字：贯40000享2涌F欣：州18500睡22000佛200雷4炉年一期价格，阁二期尚未开盘屠，投资回阿报欣10糠%五，年杆限笨5软年滚新大新显15000破沿街商铺出售浪，面衡积差14马0莫平方米驶东方新城供沿街冲：顷10000用9000键芙蓉区政府旁届2.4.粱3顽、住宅售价表垄区域脸4若月售价着5傅月售价稳6抢月售价吗目前熊芙蓉区歼2959稍2676哭3087么3123裕天心区肺2489川2683愧2705弄2912倡岳麓区询2021活1928敏2442循2556科开福区宰2043券1996士2232赔2367挎雨花区士2282恰2462蓄1858敲2312蛋五、啄市场消费特点至分析狱5卷．冻1门、城市消费力贺分析料200杏5欠年上半年长沙丢市完成ＧＤ夜Ｐ蜡607.5两6夜亿元，同比增仙长以14.示3淹％，ＧＤＰ增甩速比全国（增且长膛9.怠5吩％）所高帆4.吉8痒个百分点，增梅速居全国之前蓬。同时长沙城佛市居民收入、箩支出一直在全况国处于较高水母平，在中部优亿势尤其明显照。酒200眨5迅年上半年城市史居民人均可支胸配收入、消费房性支出分别笔为痛665码6严元逆、粗460控1财元，增幅分别甚为歪16.樱4纯％蜻、酸8.育2低％，消费性支开出消费性支出亚增幅明显高于廉可支配收入，腔消费力极强。幻居民消费价格登指数跟为顺10徐0革，在全篮国叮3码3勉个重点城市中叛第一个摆脱负械增长。从某种炎角度上分析，三长沙已部分进矮入超前消费阶踪段。乎长沙市区社会编商品零售总额征与市区人口之倡比在全国过百题万人口的城市绒中，排唇第阳7艺位，超过天津巨、哈尔滨、沈铺阳、南京、武璃汉、郑州等大叛城市。全市商造业网点、集贸屋市场和商业从腐业人数也均居剩全国省会城市那前列。泽.协卧5活．杰2浙城市消费特征肝分析恰月4拿．走2裁．矮1异“握土洋兼蚂具络”勿长沙是全国第成一批对外开放幅的城市，经济临发展水平位居宾全国中等以上纯城市前列。不档断吸引外资投辜入并增强本土以民营经济，这误种冠“倚实内固赵外浊”削的经济体系已碗成为长沙经济偿发展的特点。未土洋兼具，是饭转型期社会的计消费特征。这比一点在长沙人离身上表现得尤曾为突出折。纸避5财．因2铅．夺2从现代化胡长沙人的消飞费洋溢着现代伤气息。市私人驱购车和购房大宝幅增长，成为独一个新的消费艘热点。斤长沙人均手机奏持有量在各大圈城市中也是居板前列的，市区消常驻人传口牛10友0嫩多万，就皂有躬3临0幻多万门手机。较而且手机更新否换代快。夏5营．宗2裤．蜂3粒休闲化乞打保龄球和高乡尔夫球是现代孙人休闲的一种恒方式。长沙絮有农1呀5赢家保龄球馆，突球道总数钱近炼20受0纳道。不大的长不沙城在湘江的开月亮岛上也有盆一个高尔夫球签场。而娱乐产耍业在长沙，更遭是如火如荼，祥各种娱乐场所裳遍布全城，消蹈费异常火爆。裳5说．突2筐．踪4辩知识化久长沙人重视教千育消费，基础贯教育和民办教彼育颇为发达。休私立学校之多除，在省会城市府里也是少有的娘。据调查别，赖55拉%液的人把教育投殃资摆在首位恒。揪订5廉．宁2短．邻4嫂崇土排外谱长沙人在吃、雕玩方面偏向于起崇土，贷外来嗓餐饮爆很难在长沙接立足复。吼索5枪．赚2.穴5崭趋众跟风勒跟风从众是长资沙市民消费的瑞一大特点，同环时也伴随着喜快新厌旧。无论添是商品还是卖红场、娱乐场所疾，如果没有创谣新，很难长期拜生存。厌5籍．么3绵消费者购物行伍为分析感5流．毒3.寸1职崇尚高消费峰长沙市民崇尚狼高消费，越是大高档商场人流帝越多，在王府弹井百货、平和登堂不乏汹涌的仇人流，而档次更稍低的新大新拼、春天百货人接流相对少很多廊，步行街的一岛些品牌专卖店启及通道，更是羡人流如织，由雷此可见，高档削消费是长沙市填民的一种新的系崇尚。父5瓶．清3.唤2帜品牌意识强烈推在商业调查中骨发现：长沙消立费者品牌意识天十分强烈，消鹅费者大多有一糖定的品牌忠诚垒度，且越是高鹿档品牌、国外售品牌越受市场努青睐。小结：巩敢于消费、超凤前消费、品牌龙消费是长沙市刻民的总体消费认特征。在这样芝一个消费体系贵下，品牌消费秃是城市消费的暮主轴。而综合对以上市场部分南的分析，我们寻发现长沙市的自消费格局呈现晋以下特征。即己：某品牌供给不足侨，品牌需求强揪烈例。病这将为本案的篮定位找到市场衔切入点。自六、锈项目竞争对手狼分析奋随着眠五一路商圈狸各治大型匙商业项目毅和品牌百货捷的盾争相进驻张，艇作为后起之势唉的填本项目面临着摸严峻的市场竞咽争。我们依据价品牌可把五一哥商圈划分为两蔑大类竞争：即劳大众品禁牌逢V愁S葵中高档品牌，耳根据本项目市咐场调查分析而惭设定的市场切奋入点，中高档请品牌项目王府舞井百货、平和评堂两大商业物竟业将是本案的丛直接竞争对手因。鬼经分析，这些涨项目存大着诸得多的劣势，去铲劣存优、独辟辛蹊径，甩开竞躬争对手戒是本案突破市焰场的法宝。趴6殖.随1晚竞争项目一：骗平和堂商厦项目概况：板项目总体量竞为副51,80助0辉平方米，共分经为楼下三层楼条上六层，是五语一路商圈最早驴的以中高档定踢位的大型商业岂项目。由于其篇采取返租的销耐售并采取了统伐一经营管理的众模式，其经营导较为成功，是便长沙市的商业殊领头羊。还6屈．六1帮．首1猜优势分析蛮

互品牌嫂优势：曲长沙最早的高工档商业物业，辩与王府井一样剑，在长沙市消碎费者心目中占观据着牢固的商鞋业地位。帅

塑配套跪优势：寻2病层停车位，相舟比于其他大型帐商业项目车位洗相对充足，能搜满足中高档一汗族购物的便利撇需求。和

麦整体规划铺较好，性商场的布局较疑为合理，动线床较为明朗千。厉

宣作为长沙较的仁大型物业，返佣租的经营模式区较为成功。杂6栋．晒1蝴．坊2蝴劣势分析绝

史作为长沙较早讯的高档商城，僚经营品牌主要尺以二、三线品键牌为主，品牌铅没作适当的调盯整，已无法满副足现代高档品行牌消费者的需霉求。蜜

件规划上没有设逆置休闲广场，庄与目前长沙市呈的休闲消费经腥济不符。逼

煮建筑外形上不街具有超前性，葬特别其主入口晶窄小，多无法体现现代他高档商业的形漆象与气势舞。夫

决作为中高档的栽商场的代表，社平和堂没有明纺显的大堂设计筛，其形象与其加市场定位不符和。嗓

国内部购物环境公远远达不到剥中趋高档消费需求命，与一级城市猛相去甚远赚。遗6供．殃2沙竞争项目二：外王府井百货项目概况：沾项目蛾占言地柏3卸6那亩，两面沿街解，临黄兴失路叛14趁0册米，临解放的路逃6湾0术米。类由滥A咸座产权式商场辅，颂B握座敬1让1刃层情（讯1莲－案4哄层裙楼促，局5堪层以上的写字泼楼）洋，缎C诉座俊2画2塔层木（集1障－伴4牙层已与栽B小座共裙楼辫，刻5肾层以上为住宅怎）副，诊D族座愈2告9负层住宅落，跌1.告2抛万平米流行前唱线地下商城攀及雁400践0加平米王府井超撕市组成怨。禽分两期开发，省一期置为鱼1乓0嚼万平米的商场凯及其配套设施宰，二期切为序4践万多平米的商祖务公寓和住宅帜。商6锡．翻2底．浊1拦尚优势分析字

厌品牌罚优势：锻长沙最早的高籍档商业物业之艇一，其品牌形满象已深入人心泡。门

却规模优势：膨商业体量较大挠，业种丰富，妖能满足消费者拉一站式需求。贫

蹄整体规划染较好，调商场的布局较冈为合理，动线友明朗。粉

叠交通示规划合理合，张设置详有使3克个出入口，可添以自由快地倍从解放路、黄肤兴路及药王街煮出入。鸟

贺作为长沙较的缺大型物业，返陕租的经营模式枝较为成功。羊6输．常2踏．仁2裙劣势分析叉

楚经营品牌主要赖以二、三线品完牌为主，以中抱档品牌切入长饱沙市场，造成涉了长沙品牌市即场的同质竞争卫的加剧。利

洁招商时并不具状有市场的超前专性，与平和堂颜进行同质竞争便。盯

传规划上没有设躲置休闲广场，铲与目前长沙市奴的休闲消费经梦济不符。辣竞争项目的缺萍位与本项目的振切入点蚂王府井和平和肃堂可谓分据着逗五一路商圈的腿核心黄金位置苗，从目前的经派营谦情况来看无不木成功，但它在苗入市时着力于单瞄准中高档消刮费者，并与周岁边的百货商业像形成了同质竞欢争，基本上满附了长沙中高档夕的品牌消费需乐求，其遗漏的糖金字塔部分耽的拴“条尖端消费毒群奖”去正是本案的机驾会。链七、续项目价值潜、咬SWO熊T甜分析筝7.里1貌项目价值点吸分析好本项目设是长沙市最火多爆商圈储――趴五一路商圈的辈目前仅供发展竿的商业项目，赌具有绝版的商针业价值。其产州品主要为裙楼万形式，商业部语分面积彩共故1.仗7污万平米，阀分妄A益B毛两区，其中接填五一路的区域跟为债A百区，共四层，圣商业面筑积每1.窜1胖平米满，扒B叨区商业面企积初600税0塞平米。AA区1.1万平米五一路广场B区6000平米献在各路商家争漏相圈地以求进翁驻中国最大的最消费市场的长切沙的时机下，牙本案的入市的博绝对具有震撼选效应。它不仅韵能提升本案住尝宅部分的价值由，对区域地块喉的商业价值更止能起到水涨船亿高的效应。航而定位，是把盐本案商业价值易具体量化的关筒键一笔。在此俱区域条件下，否只有高档次的逼市场定位才能愤达到项目价值谨的最大化。译7.松2轻项态目啦SWO阅T键分析甲及解决预7.2.刷1靠项目优势分析责7.2.1.柔1坏区位优势狱：项目雄踞长梦沙市最繁华商培圈五一路商圈党的绝版商业位穷置，在近几年乌可谓后无来者冬，将对五一路强商圈的商业价与值提升起到重谣要作用。童7.2.1.妈2假规模优势：项泡目商业面积项达谣1.径7贺万平米，在目荷前的五一路商萝圈新开的商业暴项目中面积较破大，易于形成熊规模影响力。跟7.2.1.陵3坝地块优势：项招目地块临近五江一路，临路面据长蹦8滤0女米，径深住为约12滋0鹿米，商业价值梅明显。加上地忌块较为规整，团容易进行商业宇规划。文7.2.1.贤4依交通优势：项惹目所临五一路霸即为公交车站受，荒数汇1声0漠路公交在此通圾过，交通极为虑便利，人流量沫大。另外，五温一路作为长沙仅市的主干道，炊车流人流较大偿，易于形成人兼流的集聚效应怨。加上五一路谎立交人行道驳琴接地面部分正抬好与本项目形抱成对接，有利雹于人流的直接皮进入。卫7.2.1.仓5雅产品优势：本饰项目住宅部分孤为高尚住宅，侮为本项目提供遣了消费支撑。搏同时，商业部评分以休闲广场绞连创接自A劳B变两区，容易集才中人流且把商躺业形成一体化菠，这在长沙独舞一无二。蛾7.2.1.怀6斑形象优势：本壳案的旁边即为躺五星级酒店，雄这将提升本项零目的形象并与张之形成配套的称互补，把酒店艰客户都吸引到价本项目来进行驻消费。寒7.2.系2颠项目香劣杰势分析飘7.2.殊2队.理1领位置上，本项王目属于五一路免商业延伸段，际历史上商业氛裤围较为薄弱，宰现阶段人流相罩对稀少，加上旨五一路立交形垃成的物理阻隔畜，在一定程度昼上把人流形成劝了切割。蝶7.2.培2锦.闹2口组配套上，本项扯目车位数用为狐12纸7徒个，对于一个论高档次物业来缩说，车位明显颈不足。苹7.2.样3壳项目障机遇呼分析传7.2.棒3思.行1韵根据长沙城市线化进程的加快药，展“炼城市空心理海论朝”屋将产生作用。恭界时，城市中管心区商圈因为桶地块的稀缺性眯，其商业价值语面临着全面的辰提升。项目位博居最繁华最中桌心的五一商圈霸，可谓赶上了裁城市化进程超的冶“伸快班萍车沫”步。征7.2.绩3州.救2厚从新增的商业寻规划来看，五挣一路商圈的延侮伸主要为五一忽路商业的开发恨，本项目对面塘即为新开工的撇商业项目，随教着铜锣湾商场扒的旺场，延伸诱部分的五一贤路猪“斥十俊字圣”境商圈兴旺指日垄可待。宵7.2.引4起项目耳威胁程分析庸7.2.海4掏.浴2笑政策由此引发螺的投资观望对黑项目将造成一瓜定的影响，这遗给项目的操作默带来一定的挑惑战。糠7.2.景4龄.碍2狱从市场来看，彼从目前长沙市厕各商圈数量及镜各商圈商业总茧体量椅来分析，中高晨档物业已趋向辅于局部饱和，藏只有跳出竞争踪，才能找到突冷破口。碗7.2.舍4裤.得3丸树从竞争对手来赏分析，主要经答营中高品档品望牌的王府井百舞货与平和堂商督厦，甚至于阿讨波罗商业集团础旗下的春天百含货、万达商业捉广场、上海百捞联等都具有相甘当的品牌基础冈，在长沙市消瘦费者心目中占臂据着绝对的影市响力。这对本潮项目的招商和剂推广提出了挑致战。突7.2.未4魄.斑4岛区位上，本项助目旁边即为占锋据十字路口且惹经营欠佳的新嫌大新大厦，其宜冷清的形象将幅对本项目产生朗一定的影响，株而相反，只要控本案操作得当孝，威胁将化为忽机遇。同时，井其鱼所处地点客流处易被骤王府井和平和普堂客户舍截断世。所以，只有握进行差异化定秃位，才能吸引趟其目标客户。机小结：苏综合以上分析凤，本案可谓在啦石缝中求生存思，但同时项目叼产品本身生命妈力极强，具有伞绝对的竞争优框势，而市场饱着和中有空白点著，位置上遗憾颜中有机会，对伐于本案而言，廊找准市场空白伟进行差异化定主位是本项目成已功的关键。而谎在项目的具体允操作中，应尽萄量坚规避劣势农，扩大其优势尖。舰1都、巧项目优势傲与机会柴利用悄：牛从我司对项目扮的理解及长沙带市场现状来看部，馒本项目的优势姑强度应依次为校地理位置观、稀缺性症、箱主题定位聋、高品质的商蓝业遗氛围、控最具潜力的投慨资价值，这些丈优势都是本项隔目秒宣传推广剧的卖点依据。忠2甚、理项目劣势石与威胁厉规避却：裕本项目的最大扫威胁来源于竞俊争，而这可以纽通过棍差异化文的定位和魂提升项目软件箭质素，提高项玩目盯投资性价贱比来规避贵目前市场的观挺望基。由项目地理围条件而产生的印局限性桐即可玉通过系列的摘推广和怎宣传来规避。黑第二部分：项轻目待主题定位己一、战略定位奸：粉通过以上的郊分析与判断，筒我们可以得出紧：长沙市缺少除一个以高端品斩牌的集结区。区由此，本案的紧定位目标应达虫到以下要求：饭它是一个真正盗填补商业市场揉空白的商业物斩业；议它是绩一个蔬全面提升长沙笛市消费档次的唤项目；讯它是一个以高云端品牌全面满搞足华中地区金铁字塔及准金字娇塔消费阶层的盐商业物业；它绪是一个长沙市挡场上唯一霜的垂“拜品牌主其题勒”熊商场；算它用是一个家能改变烘长沙槽人民的投资／匪消费概念酬的品牌物业；现它是榨商业精英和知姐名商户的标志像和名片；楚它是湖南省乃昂至华中地区渐最繁华商业街痰区的稀缺资源注，是顶级品牌滔才有资格表演牛的舞台，是最仓具说服力的资库信／实力／身俊份保障；势它雅是雅长沙主题商业但时代太投资辉者嫌的首选物业斤，苏将开启烫长沙据商铺投资新时独代。虫它更是华中地剧区唯一的品牌盘折扣店，其京“啄奥特莱感斯负”怖业态模式将把佣长沙打造成华斗中地区并的袜“怀品牌走功廊涂”略。商家汇聚、睡消费者涌集热袜衷势在必然。被综上所述，本出项目的战略定笨位为：华中品牌走廊旺二、开发理念困定位岛主题明确的高听级锈主题名商业广场，且1啊.枣7足万平方米体量若较大的城市核冰心商业地标，秘特色鲜明的现齐代建筑。至少送在本地领先５耳年的兆规划，蒸内部设施百与配套先进完宇善，达到未来借城市商业发展衬的要求证。锣钓三、主题功能咬定位轧“皮品牌折扣店＋昌餐饮俱乐部古”贸的高级主题商枪场定位依据：陷3.浙1咐关痛于度“衬主题商悄场球”切3.民1铸．孟1饰本项目的商业抓体量上斥为控1.烧7沃万平方米，根他据商业经营理迅念，适合于经风营小型主题商胃场。喝京眠3退.抗1性．邀2后从主题商场本料身的价值来看膝，驳主题商场的专膏业化、规模化绣经营补特征园将大大提高商堵场对目标顾客湾的吸引力，方辫便、满足乒消费者一站式租购物的需求，扫延长了消费者恩在商场的停留裹时间，从而拉萄动傻消费。这种聚盾沙成塔的资源宽共享模式有利孙于消费者和经音营者的利益。絮同时，主题商丹场还可避免过忆大的竞争风险律，因为有统一示规划和相应规桑模，主题商场疗在销售中更具凤优势。商铺一税旦有了主题，钳其亮点和卖点汉就能快速形成赴，以吸引投资适者。牧3.线1决．奴3恢遥从项目自身的垒价值最大化和慈所在的区位及向配套设施来看喉，本项目经营两其他类型的主午题都不足以发菌挥它自身的优蹈势。朋3.命2中关使于衡“倡品牌聪店粪”究3丝.晓2.话1咐我们的品牌是花一线品牌。包捉括国际一、二蚊线与国内部分牵一线品牌。同从遗以上对贡市场棍的分析中得出阳：目前长沙市京已进入品牌消雁费时代，中高旋档收入人群更轮是品牌的崇尚饼与时尚的推动瓦者。超前消费寇、品牌消费、动大胆消费、奢嗽侈消费已成为夹长沙消费市场赌的四大关键词浓。在这样的消斥费环境下，长述沙市的时尚与闲品牌市场已落足后于消费需求坟。长沙市急需味一个品牌商业妈的新领导者，叨全面引导长沙液市品牌消费的捆新时代。笋3絮.混2.赛2于在长沙的发展期进程中，长沙陷投资环境日益和改善，本市高脂消费阶层日益康壮大，本土的症新金领时尚人还士与外赶来栗“迈资本庄家那”妄争相斗艳，长降沙俨然已成为陶华中乃至全国眼闻名终的哭“童时尚之赌都恨”贪，而五一路商庆圈，更是这其碎中趁的捷“植时尚工布厂勇”霞。而目前，作陆为时尚需求之垦都的长沙，却刘并没有能满足眠这羞一控“鹊金字塔慧尖雷”善消费群的集中静场所，时尚的芦长沙、发展的翁长沙、活跃的阅长沙，急需一乡个符合其城市如形象与特征钳的纸“预品牌走程廊晌”帆。抢3.门2年.狱3役从品牌的消费于内涵来分析。穴没有人愿意被萝时代抛离，那呆么，他的路径轻只有一个：突舌破旧模式。引驼领潮流，追求箩品牌所带来的剃精神享受是长恩沙人生活和消钉费的导航仪。楼3.2.恼4氧从我司的商家须资源来看。经贷过多年的商业成操盘经验，我撤司积累了丰富早的商家资源。游与国内一般的繁品牌折扣店不剂同的是，我司仿有大量香港代佳理商渠道，能藏真正实现低价衬折扣。绳3.秃3塑关本于草“集折扣敢店史”堂3.训3文.看1斩从目前长沙的扭消费市场来看价，五一路商圈拆仍属于大众消缩费的品牌区。堂整个市场都以梢二线、三线品狮牌作为主打产酷品，由此可见吴，这种品牌基则本都能得到市高场认可。这体僵现的是一悔种初“凝品肢牌超”希意识，越名牌孝越有市场。而授同时，对于潮侦流十分敏感的踏长沙，国际品株牌不存在不被勇认知的风险。家我们的产品是赤一线品牌，我纠们的消费者客点户是一部分金脊字塔顶尖客户有加一部分品牌罩追崇者，品牌奇折扣店能吸引陪更多的品牌追无崇者。购3.残3亩.独2陆从竞争对手方关面考虑，我们晒的竞争对手多丙为二线品牌，崖一线品牌少之缝又少，本案以踢一线品牌折扣文店作为主题，粥必将造成长沙冷新一轮的品牌王战争，而赢家思，必定是本案胜。饼3.届4镇关您于腹“够高患级铜”孙从区位价值上档看，本项目承矛担着提升整个征项目价值与开迎发商价值最大俘化的使命，在嗓同质竞争十分击激烈的五一路优商圈，要达到后树立形象、甩寻开竞争、补充木长沙目前消费麻结构以达到本隶案价值最大化求的目标，必须第以高档立项。等3.资5庭关乐于持“麦餐饮俱乐部柜”缴其主要经营隆内容为品牌休筹闲餐饮。鞠“呀品牌、造时砖尚竞”好作为位于这个壤时代前沿的理府念，已被赋予文了更深刻的内博涵。它不再龟是于“言有钱私”登的代言词，折从某种意义上并来说，品牌壤已成为盏成功人士生活讨的一种衣文化，深入到炒了种他们朗的衣、食、住给、行之中，衣阁着要任有案“替档次赢”秩、吃要绢谈辩“代品钉味朝”腊、玩要定讲仍“默身分恢”居、购物要卡看躁“坡环境姿”贸，这一切都怒是浊“芒品牌时顿代穗”军的代名词。葡项目提供的就留是这样一励种艺“终品牌生蜂活掏”多，所有，满足活品牌消费奥的机“搭吃党”亲必不可少，这殖也是本案配套筐的重要组成部径分，也是本案厕商场部分业态敬的有效补充。饼综上所述，我遗司建议把本项突目定位为燥“店品牌折扣店＋督餐饮俱乐部罗”钳的高级主题商侧场近其中铃，仆A沃区想1.凝1携万平米部分作壶为品牌折扣店射，勾B鸡区疾600话0邮平米作为餐饮方功能的处，锦A稼B祥区中间广场作物为连接项目的歉休闲走廊，使屡两者既有功能泄的区分，又有辨商业的联接。答并通过形象包嚼装膏有效贿地村把本项目从林分立节次的周边沿商场分隔出来驶，成为吴长沙成功一族陪众相律追捧的高档朗主题黎购物场所。四、形象定位欢打颤造长沙品牌商剧业的剃“议唯一性、权威循性、差异性、猜不可复制性、穗延伸环性丈”劳，做到前无古顿人，后无来者敞，无论是产品泰差异性还是投先资模式，都做彼长沙的唯一。私第造三禁部分：训项目销售及执贯行方案驶一切都为销售辣出发。在确定月本案以返租销输售为目标的前汽提下，提纯销合售力并确定适兰宜于本项目的走销售策略实现盈开发商利益的荷最大化是最大跑目标。鉴于此滴，本项目将遵首行以下的策划夸思路：提纯销题售概念寇―浪找准目标客户孤－确定销售策昌略－制定价格扩方案。最终达峰到与招商目标乱的一致性。钥一、项目销售墙概念的提纯麻投资市场的观宰望与袖复杂性对织本案的销售及捉操作喂提出了更高的隆要求，不同的斩购略铺亦者有不同的需解要和投资目的惧，这就要求直本案须怖立足市场进行座市场梳细分鲁并确定极具冲势击力的销售概骆念镰。释综合市场及开返发商要求，本饥案的销售应形葵成一条营销链孕，即以主题品槽牌折扣店的概纷念实现突破和锯整合推广。在戏营销链上做到摸概鸣念针—逝—爷形珍式城—既—扫内千容嚷—衣—交实姐质联/蒙内涵的不断延嫌伸和升华他，促进项目的缩销售与招商。评概念：矛主题商场捐形式：晶品牌折扣店野内容：活品牌折扣店＋封高档休闲餐饮发。掀将征品牌性独顶级商铺和顶扫级鼓高档休闲餐饮当紧密结合，问共同打造一种岸“然品牌生活模式惰”元，提供铺一种摆高品位的迟品牌掏生活，珍全面丰富与深兴化长沙的消费易文化。份以商业管理是能解决经营难的旦唯一办法贯穿悲开发／营销始尘终，商业经营饿和品牌生活、贿休闲购物互相蛇激活荷。膛内涵：训将款品牌老文化溶入哗长沙搬的珍主流狐传媒，创造一绍种力争上游的览品牌应投资文化，唱以墓“等品牌概西念像”败全面颠覆长沙载投资市场，提骤倡一祝种盾“筑有品牌消费必镇有高回讲报辜”巨的投资模式繁。里在改写长沙的惨消费文化的同越时改写其投资票文化。剥通过对上述策牲略的挖掘和理浩解脆，要达到以下医几个目标：兼1里、握充分挖掘投资碰潜力，吸引心各方投资者与竭经营者怎2曲、怒提供楼一种全党新的、具有更堵高回报的屋投资碗产品限3悟、昼构建在长沙短第一个呼衾影倡范导苍“降品牌生猴活获”陆的险顶级商铺组合归4述、酸创造返长沙前所未有登的高档次商业肆精品；兄5趟、龙形成爆炸性的暴销售，快速的梅现金流；圈实现签开发商利唤益皱的耍最大化。卵二邀、管目标蹦客户慨设定花1黑、烫核心目标客户容：贺投资型客户构专业型投资客位户特征分析：晴专业性：通过呼市调得知，长段沙市场已吸引易并积累了相当虾一部分专业型浓投资客，他们茶来自于全国各贵地，投资即是叛他们的职业。描他们具有专业怕的投资眼光和雀广阔的信息渠己道，一旦发现抗有利可投的目索标，即可能出扭手，并产生连廊带效应，吸引听更多的投资客都。短期性傅与一些长线投出资客户不同，发这类投资客基特本采取短线投污资的方法，实初现投资产品的网快速转手，以掩达到滚动投资舰的目的。一般此来说，三年燕――烛五年的投资产挪品是他们投资航目标。有组织性鸦这些投资客可伍能是某些专业译投资机构的成羊员，或会自行哥组织一些投资治团队，所以，置团购将是此类楚投资客户惯常坏采取的方式。然所以对价格的所要求他们会更明加苛刻。烈综合这类客户冷的特征和本案算的腥投资疾特性，此类客驼户将是本案核拾心客户的重要价组成部分。阻制定吸具震撼旧力的营销推广族策略是获得此叛类客户的关键革。散户型投资客铺本案作为五一奖商圈稀缺的商偏业投资产品，扔必将吸引长沙障市民的踊跃投鸭资。抓因为这类投资宗客户具有随机乔性，往往某个多热点或广告就娘能吸引他们，筐相比之下他们些的专业性稍弱佛，但绝对不是手轻易能欺骗的命，因为用于投哗资的是手头盈浆余资金，投资曲时会更加谨慎涂。乒所以，投资回令报形式的设定宾是实现销售目怕标的重要一环班。继2展、次要目标客某户：经营键客户晃本案因为档次勾高，主题明确躺，对招商的要首求无疑将设定伏较高的门槛，孟相对而言，散获户经营者购买练经营的比例将殖比较小。方但是，从目前殊长沙市一线品秋牌店的分散性调来看，本案只碰要主题推广成奔功、招商得力餐，定能吸引长低沙乃至全国已倡有积累的分散祖型品牌经营户药，以借形象与皆氛围获得更大亦的利润。战三哲、项目销售策航略意2昌．桨1待对商铺进行产浩权割，带租约惕销售即实行返孟租，以快速回磁笼资金前2.训1堂．颂1咳返租方式的可章行性分析黑对于长沙市场妙来说，拣返租是非常有聋效的手段。如死果不采少用帜“萄返志租惰”辆的办法时行销占售，就无法解锤决商铺的统一裤经营获利问题耻，提升商铺的途经营管理水平蛇。我们从以往蜻的销售中发现斜，买商铺用来赏出租的客户是滋亲自经营的客彩户的三倍，因胀此我们敢说倦，抢“蓝返虑租朵”午一定可以引爆胖销售，吸引大例量投资者。南2.舌1留．抹2置操作方法截●崇以小面积焦分割扎进行毛销售译。其具体的分吩割面积有待对敏长沙投资市场历作深入的调查始分析和确定规尸划后确定。垄●汪缩短返租期限洋，蛮提高售价，牙提高每年返租番回报率，吸引惑短期投资者。辟同时，短期的永返租回报更能污体现对项目的奏信心。仪2趴．蝴2蜡产权分割，统叮一经营，整合际商家更深地挖疤掘主题商场深停层次的内涵，统保持商场的专毯业性尺2女．闸3戒委托专业商业怨管理公司进行匙统一经营管理巩，并以第三方消的名义同产权暗人签署租赁经阴营协议，遗使炊“痛返血租筛”帆更可信，风险敌更低，同时降钉低开发商返租趋风险兆四俱、锄项目销售价格沙策略福为了保障开发排商的预期收益令甚至营造更大巾的利润空间，也保证承诺投资挎者的租金回报传率盼，生本项目需利用族各种营销推广刷手段采取提高纤售价的策略，烫把保证返还给醒投资者租金收屠益计算入售价侮内，然后逐年腐或一次性返还调给投资者。这御不但保障开发束商有预期收益蒸，并且能实现半商场的统一经蝶营管理，同时瓣使开发商获得馅返租期内的实耀际租金收益。残由此，我司制俯定的价格策略谈如下：吸4.弟1安返租年限的设溪定与租金平衡顷4.1.烂1翠长沙市返租模叼式分析父根据阅以上数据分析唯可以看出：获目前的长沙商冈业租售市场上陈，租金不足以诚支撑售价，所义以返租年限不印能太长，否则裤开发商将承担沿太大的风险。匆以王府井为例合：砍一至三层平均阳售价约为叮：键5733受3电元郑/M2钩一至三层平均航租金约为芽：怠6.8嫂7疤元洽/介M2稼/防天，而每月的饮租金约滚为斜20辩6支元姑投资回报：税避前灰9粘%柳，年镰限数2弓0礼年胆照此计算，王侧府井每年的租宅金收入为：者6.87巧＊渔30下元余/M2慎＊必12俭≈幕247牛3贫元摔每年的租金返详还数衫：年5733痒3奖＊喜9%使≈方516煤0盏元悉4.1.粘2付项目投资回报螺率牧及返租年限的默确定谣财综合分析，为逢了提高租金，漆降低开发商返研租期的风险，画我们建议，项励目应采用提高哀售价，提高投社资回报率，相躁对缩短返租年腥限的方法。根封俯根据目前长沙杜市整体售价水梅平及考虑项目鸦的升值空间，知我们得出项目垂的基本平均售浅价甩为抬2300胞0廊元即/m2陈。任（具体计算方筑法附后）套根据长沙目前勇比较合理的回其报区间，覆我们帅设讽定有几个不同细的投资回报率雨的，从而平衡万本项目的回报蔑率与月租金，冷分别染约存为：礼投资回报率蹄7比%跃8友%烟9袍%宿10画%卧11洒%膝1蜻2扶%届1巡2.5筒%宿1燕3狭%杏租金（狮元脏/m斩2难）枪134先考153.3赤唱172.5辆191.6察橡210.8剧230剩239.6殿泽249.2筛恼露为了确保贵司亮最适合的利润浪，同时吸引投讨资，我司认为愚，最接近长沙奥目前市场水平锈与本项目的高膀端定位，最适蹄合于本项目的册回报率与租金赔区间跳为滩11倒%灶，租蚊金剃21差0明元，返还期限林为蹲8悔年。而实际中蒙，开发商承诺盯的投资回报率秘与实际的投资矛回报率存在巨兵大的差价，为事了使贵司风险腰最小化，实际住回报率与承诺死回报率差值应春越小越好。码同时，样根据市场我司胜的经验，计算呆入售价里的租项金返还总额应洽控制箱在怀2什0皱％敏－润3崇5距％以内，这样贵可以避免造成案售价过高，令静到投资者不能霜接受。剧所以本项目的颗返还总额取一射个中间通数痰28餐%顶，由帖此得出的每平腿米返还金额为销：级644劳0遮元千平均售价虎为居2990摧0慎元获/m2利。变回报喊率拌1证1孤%帝，返还期限标8悦年。刘拴膛反过来看，从渴以下表格可以夸看出：臣承诺的投资回辩报率宫预期的回报率虽实际销售单价州（元棋/m目2燕）监需要返还的租兴金毒(断元判)捕8秒年内的预期租卫金收益（元）炒实际每平方米颈收益（元利/m2让）姨1喊1砌%驻7.6抬%抢29900斤26312础20160但23唐000牵这个利润差也德是较为合理的英，其租金差价忍为耍615旧2锹，而算入售价明的属有榴644守0层元，投资者既句有投资升值空筹间，开发商与沉之分担的风险稍也较为合理。骄附：项目基本岁售价计算方法域（枪1透）市场比较泊通过对项目及示整体商业市场应调查，充分考贼虑现有竞争对放手的销售情况瞒及市场接受的滴价格，根据市倘场的实际对本衔项目的销售价答格及租金水平平进行科学、合标理的评估与预玩算。捏各项影响价格和制定的因素评活估吹权重系数队项目驾地段彼（拴2最0大）巨交通挑（盏1致5椒）历配套溪（性5蔬）属商业氛围厌（挪1菊0美）闯主题定位蕉（油1曲2定）望功能定位楚（浓1拒3恐）欣建筑设计矩（艺1富0较）加品牌吸引力损（黑5关）镇内部规划讽（家1抱0迈）驻综合沫（驾10此0登）梦平和堂虎25尖18胜6宗15渡10蔽12虑8粥3伶9赔106攻王府井呀25庸18粪5缘15军10舞13蜘9闻4屡10假109丝铜锣湾杯22翻15姿5屠10题12革13奖10杯4春10棍101在本案杀20肢20荒4范8特12浪10面10哥6墨10纽100宁竞争对手的每场层销售及租金孤价格驳项目锹楼层锹每层销售单价呈（议元帜/M箩2帅）抢每层租金锐（极元嘴/M2骄/嫁天）弯投资回报方式煎铜锣湾且一层取外因街稿40000管未定兵一期售价，二引期尚未开盘，坐招商尚未进行青，投资回蓬报净10拴%顽，年加限驻5牧年绿二层世外木街锄18500赵未定曾王府井夏一层卧28000岛10移投资回报，税焦前羞9年%迅，年捐限遣2抓0泽年恐二层律19000朋6脂．垮6熊三层牲12500熟4忠四层受2崇．弊5俊由以上各个竞范争项目的评估见，得出本项目霉每一楼层的基泥本价格：罢本项目一层的挂销售均价为：磨相比于王府井捎，本项目的销挨售价格为：忘（剩28000÷渴10贷9促）写×10叔0卵≈瞧2568穿8服元仙/M2状相比于铜锣湾够，本项目的销鼻售价格为：狭（贯40000÷欲10韵1顾）遗×10滥0券≈跑3960拣4墨元腿/M2昼综合以上得出总的数据，通过幼市场比较法得的出本项目一层捉的销售均价为巩：派（垦25688+劣3960绵4浑）见÷墙2嘱≈鲜3264英6怕元沸/M2劝本项目二层的终销售均价为：崭相比于王府井投，本项目的销搜售价格为：次（窗19000÷富10伶9烛）量×10究0悬≈水1743悬1义元归/M2框相比于铜锣湾厌，本项目的销尺售价格为：维（臂18500÷拴10雹1螺）扁×10骂0始≈仅1831栏6障元励/M2讯综合以上得出阴的数据，通过被市场比较法得重出本项目一层赞的销售均价为鼠：焦（邪17431+葡1831丘6秒）网÷绵2逮≈豆1787怕4画元碌/M2丘根据以上分析辰，本案各楼层姜的销售均价基蛮本如下：氧楼层椅每层销售单价姐（扶元际/M编2橡）挤一层故25688串二层季17874锐三层订未定饺四层回未定恶（大2怎）入市时间汉入市时机的早接晚是项目定价碍的因素之一。瞒因为王府井项捧目相对比较早亭入市同，目前族长沙市的商铺洁销售早已升值笛，其取值时应烈基本接近属于愤接近于同期入犬市铜锣湾广场洽。委（蚊3井）升值空间贱根据本项目的践成本投入、地奋块特片及目前铃长沙市商业市杜态的发展，本撕项目尚有着广肆阔的升值空间袍，其价格可以葵在此基础上作重适当的调整与饰修正，最后，偶得出一个比较陷合理的市场价短格，更好的推今进本项目的销素售与出租。申第四部分：项读目招商策略及叼执行矩思路把遇中返租销售，招他商为上。本项扭目招商的成功恨与否直接关系哑到项目的销售围和开发商利润飞的实现，招商野对于本项目来戚说生死攸梁关牙.项目业态设定魄根据计长沙品牌活市场的空白师和我司的商业榆资源整合苹，本项目的功推能规划、业态仍搭配等进行具屑体的招商细分丢。枝项璃目剑A根栋的业态分布感如下：贺楼层宣业态组合供一层晌世界名牌精品化：手表、箱包谎、化妆品、首完饰菜二层姨世界名品女装储三层而世界名品男装诞四层贵名品童装＋品恭牌特惠场＋名由牌展览厅谜增加展览功能陷和胡品牌特惠场口，可解决三、吸四楼人流不足堡的问题，通过都动线与业态分勇布吸引人流向踢上。其中不同磁的业态区按国哑家如：日本、润韩国、欧美等兰品牌来分，轮采用为品牌设奥立专柜的商场或购物模式，姿使之易既符合消费者叉的购物习惯，导也符合整个百所货商场的形象伟定位。诵项闻目壳B优栋业态设定帽：是楼层恳功能分布脏一层赔世界风情餐饮腿（西餐为主）余二层霜世界风情餐饮肚（东南亚风情区餐饮为主）彩三层拨国宴厅（受长伯沙本土喜欢的侍口味，主要为想中华菜系）而四层损酒吧＋桑拿按留摩＋足浴等邪B松栋商业将承担急一部分会所功刑能。把它包装渴成休闲俱乐部循，能促成项目镜的推广。梅根据前期的市鼓场调查分析，筝结合本项目的眼档次定位与主持题定位，本项弓目的主要商户煤设定为谣：国内外知名受品牌商为主。周二、桑目标商户晋设定尚国际一线俭、二线恭品牌中国代理扭商挂中国一线品牌仓代理商卷目前长沙乃至容中国地区高档药品牌精品和服侮装经营商见高档休闲餐饮耽经营商餐6滋、我司拥有的景其他商家资源三、招商策略达策尘略戴1弯：把握经营档魔次，确保项目败整体形象咬本项目的经营坊档次是以世界一流品牌御，招商时离对各类商家进际行优化筛选，崖确保本项目的喘整体经营档次绣与形象，有利犁于本项目的持捆续发展与良好辜运作。抢由于主题商场蒸不同于专卖店近，在独立商铺懒经营的模式下虹，对于品牌、键质量的要求也义就更高，招商排时就不能什么惠商家都招，必鸦须进行筛选，趴让适合商场主慰题定位的商家灵进驻，再进行渴统一推广。摇策略带2减：有效利用我啊司的招商资源够经过十多年的男发展，我司形桑成了丰富的商惑战经验，更积小累了相当丰富拾的资家资源，岗以确保本项目洽招商的成功。监（具体商家资次料已附上）枣策略裤3傅、异以点带面础优惠招商，忌以点代面我，重点招募主朽力商家和商圈张影响力较大的猫商家，带动散浇户经营；与商微家共同宣传策寸划，共同造市浓，艘先做人气，再姨做生意畅。捏策略写4桐、强化活动招集商，进行前期甚渗透恢通过各种新闻辈、广告、杂志菌、媒体或展会僻发布信息，对摇招商进行前期恶渗透。同时策鞋划一些主题活舱动或大型公关锣活动，扩大影熟响，提高商场守知名度。正第五部分：项储目营销推广题策略唐一、推广难点准分析嚷理性的分析是河策略执行的先社决条件。本项带目虽然具有一势系列的优势机绝遇，但推广上够有几点难点需扑要重点注意，我以优势淡化弱努势，达成项目碧的旺销。读1.1蒙相对的高价格松与短期返租在宗长沙市场上存贞在一定风险排这在推广时需采要帮助客户确贿立项目无可质麻疑的投资前景威与高性价比，蛾以地优优势给爹投资者以实实般在在的愿景实健现。抬1.独2宣飘项目祥能否宇在驳短期斩内许将剪解放路阶的商气延续至什本案肤这鄙需要辆在项目形象上壮出彩出新，吸交引眼球，吸引婶投资者的关注挎后吸引消费者设关注。这需要直进行各暗种敲“旺品诵牌梨”株专题活动穿和一些抬具有影响力的练大型攻关活动剖进行造势，吸爱引大量人气并谣迅速形成商气仁。豆基于以上霸推广难点，本森项目在推广中真不仅要有统一柜的推广主题，到更要注重活动喊营销和现场的耐包装，组成一昨个鹅“句三增维何”档的推广模型，败实现项目价值掘。蛙二、刊推广主题炎概念巨设定病我司认为，要搁达到本案销售吸与招商阁力度