青岛房地产市场及青岛市商服物业市场

青岛房地产市场分析一、青岛市居住格局及类型分布至解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有"里院式"的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市"带状"布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施"跨越式"大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。二、重点投资与建设区域城区投资热点的市南区是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，其竣工面积、新开工面积、销售量及销售价格目前都是青岛市最高的地方。当前该区大部分地区已开发完毕，土地供应量将很少，只有部分旧城改造项目可供开发，土地资源十分稀缺。崂山区是青岛市高科技园区和旅游度假区，近十年为实施市中心东移的战略，该区已成为全市商务、经济和文化体育的重点区域。2002年该区受市场供应量减少的影响和市场对住宅物业自然环境景观资源的重视程度增大，市场销售非常热烈，价格飞涨，商品房平均售价达至4990元/平方米，涨幅达34.8%，商品房空置率较上年下降了44%。三、办公写字楼市场状况2002年中国加入世贸，青岛市作为沿海开放城市，在吸引外资、促进投资方面具有较大的优势，许多跨国公司如电信、金融、保险业等行业加入，对写字楼特别是高档写字楼的需求越来越旺盛，办公楼的销售面积加大，空置面积大幅减少。受中国加入WTO和北京申奥成功的影响，商家对办公楼的投资持积极态度，2002年全市办公楼开发投资为5.46亿元，增长88.93%；新开工面积也大幅上升，全市共20.19万平方米，增长了72.7%。从青岛市办公楼指标数据分析图看出，受国际经济低迷的影响，城市写字楼竣工量和销售量呈逐年下降的趋势。国内商家对办公楼的需求主要表现在租赁方面，2002年全市办公楼出租面积达7.21万平方米，较上年上涨了213.48%。由于出租面积大幅增长，办公楼积压和空置量大幅减少，至2002年底，全市积压办公楼面积共4.17万平方米，比上年减少了5.87万平方米。写字楼市场供应特征：青岛市写字楼供应区域主要位于市南区的中央商务区，数量达到20-30个，自1992年东部开发建设至2001年总供应面积合计约为50万平方米，集中了全市办公写字楼总量的90%，沿东海路和香港路一些市场细分和定位准确的写字楼物业现房租售率在90%以上。外资企业历来是写字楼租赁市场的主力，据统计，近来外资企业租赁成交量占市场总成交量的40%左右，但受全球经济衰退的影响，外资机构开始从顶级写字楼迁入甲级甚至乙级写字楼；新进入青岛市的外资机构选择乙级写字楼或商务公寓作为过渡性办公场所的比例增加。写字楼市场供应结构、需求结构、产品结构和客户结构发生了较大的变化，边缘写字楼、个性写字楼、另类写字楼等创新性产品受到市场的热烈反应。其相对较低的价格、灵活多样的付款方式和创新性的办公服务方式吸引了原为写字楼租赁需求的企业实施转租为购的策略，成为物业的投资者和使用者。四、未来房地产市场发展的总体趋势引用前面部分对城市总体发展和人口迁移趋势的分析，预期青岛市房地产开发的热点区域将是？而良好的规划发展思路和交通规划将提供充裕的土地资源，抑制土地价格上升过快，因此该部分将回答地理位置上的居住开发趋势、价格和开发特征等多方面的问题。（1）未来房地产开发的重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西部的黄岛区。近期市场将开发的土地集中在市南区的东部、崂山区和浮山后的新区。2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（5-8年）城市发展的重点区域是黄岛区青岛经济技术开发区，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。万近期贱（正3-井5访年）市南区因盛为除了旧城改狗造项目外，大晓部分土地已经贪开发完成，市漠场供应量将相呢对减少；而崂沃山区猾在抄200悲0梨年市内四区土龟地控制加强时斤房地产开发投承资大举进入该贿区圈占土地，钟使该区大部分握土地已被开发固公司购买（根移据串200略2纲年的统计数据猜，该年度崂山笨区开发公司购型买的土地爸达个158.2彼5茅万平方米，正依在开发的土地臭为佳31.2角3右万平方米，待宏开发的土地面势积灶达概236.3资7毕万平方米，占论整个青岛市批的奸41纯%胜，比市内四区照的总量还多）椒，因此可以预砖见在未袋来伴2-斧3让年内，崂山区型的房地产市场启将有大批新盘余面世，因为该鞭区域拥有稀缺笛环境资源，必稠将使开发的商男品房是面向高恰档消费市场的泉高端产品，因思此该区域将成午为高档房地产怜市场的热点区鸟域。柔为缩小青岛市堤房地产开发南歇北分布不均和烦过大的价格差芬异，政府增大饼了四方区和李造沧区的土地供枪应量。目前四孕方区房地产开火发的各项指标峡在四区中仅次烧于市南区，未他来随狭着价30焰8悄国道和重庆路士的整治美化，尤四方区房地产碌市场将升温。悠在政府土地供践应政策的引导仙下，李沧区的冶房地产投资将降大幅增加，大缩规模小区开发剑的项目将增多腰，在市场消费获者心理日趋成晴熟的情况下，毒小区开发的完郑善的配套设施茫和高素质的楼述盘将吸引一部疑分市场需求。俯随着政府对旧望城区改造的加合快，东部地区肿土地供应量减数少，目前开发带量较少，开发步档次较低，而拥地段区位又处沿于中间地带的葡市北区将逐步符受到市场的关鞭注，市场发展应前景较为乐观县。市北区旧城继改造主要位于乳老城区，新区歌开发主要集中铺在浮山后，该呀片区可供开发该的土地已大部属分出让流，泡2-叉3自年内将大量面湿市。因该片区陪距离中心市区幅和高科技园区良都较近，房地借产开发将可能精以中档普通商厕品房坦（拦3000-5坛00裳0滑元旅/融平方米）开发谷为主。梨（悼2军）房地产价格溉预测童青岛市房地产球价格已经在高业位运行了三四姜年的时间，价璃格上涨幅很大榨，州200捕2畅年房地产价格埋张幅在全国排富名第三位，与城杭州、宁波等寄城市接近。目雄前市场置业投宵资存在一定的盈投机行为，特考别是住宅物业概二手交易中的雅二次交易量过浩高，租赁市场段没有同步发育悠，过多宽的脱"驾炒兰房盲"守投机行为和不恰完善的租售市胞场使住宅物业站存在较大的泡追沫隐患。商用荷物业施工面积贩近年增长很快徒，特别月是们200顺2严年较上年增长千了日近剧60摄%敬，预计未滴来扭2-骆3薄年正在施工的进商用物业将陆乒续面世，市场翁供应迅速增加拨，而目前该类今物业的空置量潮已占到市场各时类型物业空置带总量的七成多脸，市场供需矛杀盾将非常突出开。在这样一个死初露非理性端锻倪的房地产市抛场中，价格无连疑是各方最为进关注的问题，叔以下从多方面董分析青岛市未朗来房地产价格玩的走势续。零肥市场供应量和蜂政策：饲在土地供应不志足和青岛市房荣地产价格上涨胸过快的情况下粉，政府将加大穷房地产开发用攻地面积的供应站量，拓展城市滴发展空间，并亏增大经济适用冰房的开发力度吨，以调整商品近住宅的供应结倾构，达到平抑腹房地产价格的激目的。而近五涛年青岛市房地福产开发投资额寻呈不断上升的哈趋势，商品房下施工面积都大燕于竣工面积，刚可以预期随着古政府对闲置土案地实施严格的迈罚款和一定期秧限内无偿收回滑的政策，目前胁开发商手中的洽存量土地和缓货慢施工的项目图将很快投入开抢发或加快开发斧速度，未色来存2-式3坛年青岛市房地量产供应量将有栏不断增加的趋捐势，一定程度叉上缓解供不应俱求的局面，同扛时从总体上减探少价格上涨的语幅度。醒中央房地产贷纠款方面的实施绑细则即将出台里，将规范房地死产开发的贷款给行为，减少二腾次置业的优惠彻政策，这一细们则的出台将使弓实力不够的开烛发商面临极大慰的考验，亦有倚效的抑制房地锦产消费市场的吵投机行为，减近少房地产市场警中忧的窃"屿泡客沫戚"黑成份。侧市场需求方面宇：效世界各国的经经验表明，但人脖均丝GD样P胳达皱到督250笔0候美元，人均住治宅面积达御到程30-3抓5镰平方米之前，绕会保持较旺盛度的住房需求，住另据专家分析沿，当恩格尔系帝数屿在任40糖%社时，有关各国巴的住房消费在蚀消费结构中所添占的比重会达蔬到局15%-20颜%盖。目前青岛市良恩格尔系数已秒降托到鸡40刺%脂以下，而住房铁消费比重不饥足驰10轰%挤，比国际水平故低夺5-1笑0努个百分点，住傲房消费还有较丙大的消费空间什。近五年青岛于市登GD祸P撒的增长速度每货年都在两位数突以上，城市化播进程的速度超联过味了脚20探%渡，城市新增人辩口和现有人口现为对住房数量扔和质量将有较逮长期的市场需不求，城市大量场的危旧房改造途和房地产二级怀市场的活跃，切租赁市场必将骄得到加快发育贩。特别是居民子可支配收入每肾年以接煤近萄10让%谜的速度增长，浙海外资本大幅棚度注入中国的好金融和保险业壶可以为抵押贷膊款和其他金融值服务创造出更少为便捷的方式重，这些将从宏拖观经济的角度倒带动房地产市渗场的活跃和房桌价的上涨。膜目前国内市场奴各行业消费品规生产能力过剩驶，消费不足，些竞争日益激烈动，利润率下降锤，其他行业的陶相对不景气，纹特别是股票证仙卷市场的低迷到，导致社会游世资大量涌入房仙地产行业，房慨地产虚拟需求践增加，价格虚装高。未诉来灾2-伟3抽年随着青岛市困房地产供应量改增加，居民的苦购房心理日趋白成熟，奥运利盛好和入世概念键逐渐被市场消弓化掉，房地产涉总体价格将趋愁于平稳，理性详的成份增加。施（神3载）不同类型物察业的市场预测万住宅物业市场费是青岛市房地塌产行业最活跃卖的，其价格水佛平已超过了办夸公物业和商业剧物业。由于商场业和办公写字套楼物业宁的虎"瞧冷限热倍"嘴，主要取决于威市民收入和机摘构投资的增长摘。根据世界经产济和青岛市经序济发展的总体狭趋势判断，近幕期机构投资增匹长的速度将比烫较均衡，商业雁和办公写字楼主物业的市场需赌求将小幅度增观加。商用物业甚的经营主要侧违重于商圈的凝药聚力和整体经破营状况，因此片前期因为供应兴分布不集中、捞市场定位不准援确而产生的大造面积的空置量惊将作为市场的鸡无效供应而存侦在，其未来的折出路在于引入联先进的经营理妥念，或改变房洪产用途，对市煎场价格的影响煮将很小，从目技前的情况来看议，商用物业的既投资回报率远兄高于其他类型悟的物业，达区到渗12-15渣%锋，未来青岛市捐旧城商业中心顶的改造和道路砌建设的加快，斥人们的出行距捉离将增大，出勉行方便程度增躲加，新的商业滚中心将在城市蒙改扩建中不断席形成，因此可邮以判断市场商弹用物业仍将充病满高利润诱惑猎。效住宅物业随着筝人们居住需求奉在空间大小和焰质量两个方面志的同步追求，歌未来青岛市居章住物业的建筑勤面积、公共配丑套设施的建设寄和物业管理等眯多方面应具有很超前性，以满输足物业使用年熊限超鹿过蒙7闯0罢年的不落后。奴在居住区位上才，城市建设和现发展的空间扩武大，在能提供爹就业岗位的更然大范围将形成面新的居住社区丧，在居住社区云的规划设计上看应考虑营造合腾适的居住和公鼓共活动空间，虽便于以后社区黑的组织与管理挤，使居住区很愤快形成有凝聚谁力的家园，成浇为有认同感和拘良好社区意识倚的的居住空间叔。人们对优美连环境和舒适的订居住空间的追绵求是与生俱来撤的，因此未来遗青岛市居住物屿业的开发一方慨面应充分利用庙自然环境资源访，另一方面应熔增加更多的绿役化和园林空间泻。在土地资源皇紧缺的情况下来，为满足居住缴物业的市场需尼求，在平衡居努住建筑密度和妻容积率后，住座宅建造将会适挪当提高容积率损和建筑层高，传小高层和高层紫建筑将逐渐为俱市场所接受。少新兴行业的大喷量出现和人们够对办公空间和务时间的要求多嫩样化，使青岛潜市商务写字楼彩公寓、边缘性喊写字楼、个性砌写字楼等办公经类物业将受到深市场的追捧。芒办公写字楼在勾建筑设计上将拼更注重将利用皱周边的优美自杂然风光，在智垃能化程度、物凭业管理质量、户公共服务设施众的提供、采光拼、装修和建筑佩密度等多方面贺提高写字楼的井档次，以适应帮快速发展的商津贸活动对办公岛空间的要求。恋2对、青岛市高档礼物业市场调研谎分析化（难1等）高档物业的狠界定碗青岛市是近代怀建筑艺术的荟事萃之地，虽历睛经百年沧桑巨庸变，但其秀丽绵的山光水色，暑多资的建筑风宰格，依然故我医。大海赋予山疲以灵性，山海拔共同孕育了一本座可以亲近的徐岛城。百年欧秆陆城镇的怀旧吃建筑风格史，停也初步形成了筐青岛市居住分舌层而居的居住震形式，旧式的胞豪宅和新式的辨海滨高档别墅锋、公寓都临近伙一线海滨，在巷几十年的城市根发展中，自市浅北老城区到市蝶南新城区、崂呼山区，沿海岸策线形成了富裕剪阶层的居住区蜜。随着经济的书发展和对外开萍放的深入，市刺中心亦建筑了骑高档次的商务证公寓或外销居板住区。总体上致青岛市高档物劲业的素质较国慕内房地产市场飞发达的城市还缘有较大的距离剂，但目前青岛界市高档物业市雅场的活跃，吸授引了全国各地沸甚至海外的房降地产策划、规获划设计和物业彼管理公司进入臣该市，促使了策高档物业的素搂质逐步提高。沉根据本公司对罚高档物业市场颂的充分调研，桐本案界定高档绢物业应具备以殃下几个条件：环地理环境优越画：是市中心商犯业圈附近之高万档生活社区，临或是景观优美坟的山水高档物盏业。市政配套周完善且上档次鄙，周边人文环崭境高尚，交通桌条件十分便利光；狗具小区规模，曲环境优美，配债套设施齐备，棉尤其是会所、年游泳池、健身箭房、智能系统独、外语儿童学睡校等设施齐全辱；笛规划水准高：展建筑、景观形迅象豪华气派，顽内部装修高档岂，有符合现代很居住要求的大张户型设计等；渔良好的环境空射间感及生活氛袋围；时物业管理和服境务水平高：有游高水准的酒店蜜式管理，洗衣暗、餐饮配送等记服务；拉具有珍贵和不雕可替代性，突嘴出高档物倒业溪"貌值得拥先有届"忘的心理价值。喘（闷2紫）高档楼盘供烤应区段分析杆根据楼盘定位爸和拥有的环境杯资源不同，将岛目前市场供应浴的高档次楼盘宜分布区位分为签三大板块，即盐位于市政府后颜江西路段周边赠板块、香港东降路北部和浮山昨之间至石老人光板块和自五四欲广场沿海至石叹老人旅游度假真区板块。患市政府后江西隔路段处于城市谋中央商务区商呀业服务业繁华锣路段，商业氛佳围浓厚，各类户生活、文太化教育、艺术殊配套设施完善防。该板块经过拦近十年的开发招，已形成浓郁擦的生活气息和稳高雅的人文环住境，坐拥了新领城区的一切优圈势，区位价值电得到了良好体掠现。居住人群逮为在该区域商魔务写字楼上班简的外籍人士、梁高层管理人员础和青岛市新富间裕起来的从事拿商贸活动和企卵业经营之人士望。该板块没有恢天然的海景资铲源和山景资源言，一般极力提滴高绿化面积，注以良好的园林牵景观、高档次馆的建筑质量和贫物业管理以及胸小区自身配备付、适应本项目京的高档次商业间配套设施等赢呼得居住人群的鹊肯定。该板块膨开发的居住社超区都已销售入烟住，形成了稳务定的居住环境选，新开发项目孝大部分规模较厘小，建筑容积呢率大，以单栋鉴或塔楼的高层偷建筑形式出现晒。因为该板块内土地资源极其烟有限，市场供城应量很小。驴香港东路北部长与浮山之间至钓石老人板块是月近扁3堂年新开发的楼谨盘，在拥有较鸽好的海景资源瑞和浮山山景资零源优势。城市捕东进的步伐在搁该板块似乎有荒些阻滞，该区合段各项生活配泉套设施和商业齐设施都未有完希善，片区整体独规划设计亦没丝有很好实施和糕得到体现，目津前整个板块已慎由数个新开发院楼连成一片。疲在近几年海景云楼盘涨声一片朽的市场氛围中筋，该板块楼盘色没有进行很好滨的规划设计和愧施工建造，建牛造规模一般较液小，建造质量塞与该板块拥有捷的良好景观资狡源和多样性的式地形条件不相业匹配，小区生秧活配套设施未田有完善。目前响该板块整体入锄住率老在塞30征%纺左右，未形成晒良好的居住氛峰围，较大部分蓬物业是青岛他市乡"丑炒堡楼碑"趣投机者的投资彩物业。从市场腔调查可以发现伏，该板块可供括开发的土地已宾非常有限，后爱续供应量不多并。庄五四广场沿海繁至石老人度假众区板块是青岛庄市环境资源最协佳的区域，目劳前沿海楼盘已卖抛弃倒了源"欧地段捆论凯"装的观点，都充校分利用稀缺的于景观环境资源馋，以良好的规陷划设计、园林逝景观设计打造胃青岛市最高级介的居住社区。歌该板块楼盘以刑度假和商务居坑住型为主，较落难以形成良好扛的居住氛围，化目前入住率亦爪较低。篮（桥3奴）市场楼盘供犹应特征分析醒基于前文对高述档物业的考量旧标准，本次市邪场调查重点调骗查了包括商务币酒店式公寓、数滨海和近海阶的赞TOWNHO圾US桃E办别墅和高级纯从居住小区在内凑的共十多个楼魔盘，以下选用演市场定位、价秋格、户型与面唇积以及销售状饶况等指标进行删综合分析。市场定位：坑青岛市高档次较楼盘良好的销拌售成绩使新开辛发楼盘似乎并伍不需要很准确草的市场定位，谨但从市场调查印获知，准确的哈市场定位和良宴好的物业质量凝将使项目可以绘自信的标出较惯其他楼盘高出肥近两成的销售胸价格。位于香炊港东路的新世协界数码港打造餐国际化的商务安平台，以良好乏的设施配置和持完备的智能化猛系统定位竿于晓"由三度空军间寨"丝的商务酒店式筑公寓，其考以订980太0理元俯/白平方米起的标锄价高出同时定删位于酒店式公秤寓的金华公寓斯、绿岛嘉园那近毛300夹0亚元忘/瘦平方米。市场钉高档次的楼盘均定位层次不够少丰富，在市中割心附近几乎都尾定位于商务公遍寓，在临海和图滨海处都定位躲于度假或国际白化的生活家园沸。总体上市场驴高档次楼盘营闹销策略比较浮晒于表面，仅以痰概念冲击市场腐，物业规划设瓶计、建造水平翠、设施配套和李物业管理等方特面的水平都还骡比较低，缺乏截实质性的产品筋性能和全方位薯营销策略的支录撑皆。匙户型与面积：歇高档次物业三瓶房两厅两卫户周型占供应总量盒的灾60碧%模左右，主力户泽型对应面积请为苦120-17衰0烦平方米，两房勉两厅两卫户型溜占供应总量卵的幅25瓦%缸左右，主力户走型对应面积敏为离100-13店0勿平方米。一房丝一厅或单间的输小户型占市场眯总量庄的鉴6骂%喉左右，对应面大积鞭为盛60-9郊0硬平方米，四房茎两厅和复式单肌位占总量犬的用9偏%钥左右，对应面您积驳为蒸170-25性0悲平方米。价格：期市政府北面的樱江西路段的高鼠档物业价杯格坦6500-8肚00柿0肠元淡/赞平方米，香港昂中路南面的酒洽店式商务公寓御为患9000-1诚200鸽0碰元税/望平方米以上，忽香港东路以北乔的高档公寓和卫别墅价格拉为塑6500-8炕00旱0物元担/耕平方米，其中级定位档次较高草的亚送星京.沾丽都国际高级素纯住宅小区期惹房销售价格定讨位吸在俘1000减0扮元裁/盈平方米以上。态香港东路以南阳临海住宅（包穗括靠近香港东校路的小高层）马目前正销售的猪楼盘价格定位掘为炒8000-1早100苗0情元疮/画平方米。对应脖以上市场供应镰楼盘户型和面咳积区间，市场街楼盘供应总价亏位在江西路桑段币40-14张0拖万娇/帝套，酒店式商沫务公寓总价位猎为虫6波0邻万踢-18世0轨万娘/畅套，香港东路乌以北高档次纯微住宅和别墅总催价位队为和8瓣0贿万逃-21煮0叶万榴/税套，香港东路评以南临海楼盘蜡总价位亮为衬6标0喂万畅-20拼0摔万底/叼套。旺销售或入住状奶况：畏本次市场调查尺的十多个楼盘口仅晃有冤6母个正处于紧张膏销售时期，其牛余楼盘还未交斤楼都已接近销吴售完毕凭。个6去个销售楼盘有蝇两个是内部销外售的期房，其蒙交楼时间穷在柿200昨4杀年蒙-200哥5摊年，期房销售忠是违反现行政爸府对楼盘预售冶的要求的，但著开发商提前以攀内部认购的方痛式提前销售，债并以良好的规举划设计和营销丰策略推出市场局，一方面表明株目前市场供不奔应求和供需失消衡的态势，另泥一方面也预示扩开发商对预期阴市场发展趋势械的把握信心不锄足。踢五、青岛市高认档物业市场发橡展趋势胶判断未来青岛言市高档物业在逢分布、数量、润功能和价格等巡方面的趋势。棵未逃来己2-究3释年青岛市的高苍档物业将集中疾在市中心、香帐港东路地段和姿崂山区的旅游出度假产品开发璃，包括新增供辽应量和现有空遗置房的消化，虏因土地面积减椅少，新增供应秘量将逐年减少捎，而目前大量书的空置住房将雄是市场面临的捆极大压力，市诊场竞争将非常料激烈。适应竞宏争压力的加剧将，未来高档物隶业产品开发将姻更注重市场定陡位的准确性和港产品规划设计粗、建造和物业孝管理的质量，疼以差异化的市重场定位赢得市叛场的认同。产酸品开发的趋势原将主要体现在律如下几个方面六：痒未来房地产产抵品的发展将是访多元化的。规钢划将结合地形爽、地貌，以及前当地的文脉进校行设计。建筑怕形式上城郊连动接处的别墅和来连排别墅是将得来住宅发展的项方向；城区内队高层板式是居址民的最佳选择谢。户型上功能号划分更加具体墙和个性化，随纳着一部分人们塔生活质量和自帮身的素质的提方高，其所需要待的产品一方面栋强调私密性的博个性化间，另膀一方面强调其滥实用性；而且证建筑面积将下冠降，有一些很疯专业的功能空抱间出现。屑产品开发越来博越重视环境设呀计，园林设计火上依然以水景嘴园林为主导，楼绿化率将提高惑，并更加注重俗前园后庭的设臣计。码物业管理和智技能化的要求越垄来越高，管理哑套餐、智能化丑消费套餐，以初及宽频入网是塑将来每一个家门庭的基本需求培。谋不同的产品质肥量和景观资源挣将决定高档物虑业的价格，当历产品质量差异熔化程度增大和拼高品质物业的糕市场价值充分熔为市场认同时锹，拥有类似环煮境资源的竞争存物业因产品开换发的质量不同赴其价格差异将妈增大，考虑市趋场供应量和存靠量较大，总体穴上高档次物业级的价格将有所语下降，而顶级棚物业和完美开壶发的物业因独杏一无二的竞争铁优势，其价格肺将有一定的上贺升空间。码青岛市商服物蛇业市场分析辽一、青岛市商味业发展与布局猴的现状分析当1钟、青岛市商业决的发展历程押解放以干来蜘,满青岛市商业业扬态的发展与布滴局可明显地分疾为二个时期：里第一个时期：削从解放初期士至泛8鞋0博年代初期五这一时期商业粉业态的发展与孙布局与计划经滴济是密不可分译的。在计划经移济体制样下絮,惊国有商业系统所一统天她下北,腔零售业态根据强商品分配渠道份和行政管理体殖制分为百货商首店以及五金、泪交电、钟表、搭眼镜、文体用钓品等各类专业津店匠,姜还有粮店、副绸食品店、菜店持等。文与计划经济相艘适应的商业布屿局尼是族:衔中山路成为市傲级商业中逝心坟,尾以第二百货商恶店至第六百货岔商店为核狮心遭,拾加上辽宁路、驳振华路等路叶段杀,亚形成了一批区辨域级商业中心门。播第二个时期：弹从上世定纪城8阴0服年代末至今，丝青岛市商业业稳态的发展进入务了第二个时期耗上世伤纪区8龄0锯年代以朝来川,为经济的迅速发暮展以及居民收蹄入水平的提高掉给商业带来了分巨大市场。随痛着我国社会主给义市场经济体镰制的日益完善煮，短缺经济的角结束，以剃及叶"俯买方市锋场玩"貌的形悠成蚁,挖商业的竞争更来是达到了白热疼化状态。由朋此差,讯青岛市的商业罪业态开始出现顽两个明显的变泉化趋势：地一是业态形式呀的多元化发展剧。除原有的中读、小型百货商保店开始进行单只体规模扩张以姓外匀,出陆续出现了超录级市场、方便之连锁店等零售博业态。缓二是商业格局玻的重构。由于货中心城区规模仿的扩大以及城玉市功能结构的静调整，大量的矿城市居住区建坊在原中心城区话的外围，城市悦人口分布格局贼发生了很大的毛变化，突出表惕现为中心城区趋人口的外迁。萌同缺时泰,树各种业态有不胳同的市场定位茄和选址要特求夺,阵因疤此娱,肺原有的零售商款业分布格局迅拳速被打会破冤,纯商业中心的发侮展也进入了竞幼争、分化的时厨代。址突出表现为新尝城区商业中心狮的迅速崛起和熔方便连锁店的朽广泛渗透。刘2剂、青岛市商业乳发展与布局现常状特征赵（篮1把）多种商业业竿态竞争的格局用已初步形成。丝上世屋纪御9祸0劈年代以婶前鸣,笛青岛市零售业尊态是百货商店报和各种专业商岁店一统天下肢。会199俊4宣年鱼,喊海滨食品店开错始了其连锁经曾营的道路。截挪止诊到炒200斗0行年锈1攻2棍月夺,耍海滨食品有限辫公司已经拥吩有传2悼9勿个连锁店和一柜个配送中心。爽亨得利钟表眼稿镜公司则是专著业店连锁经营耐的代表些。株9摊6宣年百盛南山超申市的开业及成弹功标志着超级膛市场在本市的番正式诞生。它值以低廉的价格蒜、自主购物出白门结算的交易怎方式吸引了众锣多的顾奉客玉,木给岛城零售业故带来了巨大的困冲击和震撼辜。括9经8司年开业的东泰慧佳世客则为青埋岛市引进了一委种新型的零售努业态。它的物嫌业中包括了超肯级市场、百货糟商店、各种专刑卖店、书店等剂各种零售业咱态泛,续甚至还包括了当饭馆、电子游狱戏室、保龄球拆馆等餐饮娱乐摊设施。这种在忌国外称为播Ｓ听hoppin涛g新旦Ｍ水al昂l盈的零售业幻态务,手在我国则被称药为多功能购物甩中心。爱（盾2脑）以大型百货乒商店为主体的环多个商业中心邀已然形成。趟青岛市蛾自态9钱0岁年代以橡来令,汪大型百货商店狗进入了超常规听发展时期槐。贫9还1把年华联商厦竣伟工开菊业防,骄拉开了大商场芬建设的帷幕。绝在短短八年的谊时间惩里琴,证国货新营业楼听、利群商厦、娱崂山百货大楼存、东方贸易大拖厦、人民商场灶、发达商厦、叙北方国贸大厦轰、华隆商厦、勾第一百盛、三足百惠、当代商扎城等多家现代联化大型百货商惧店相继开门纳休客。这些大型扎百货店绝大多口数集中在中山岭路、台东、李键村这三个商业温中伍心起,酱与众多的专业格店一起构成了亲本市最繁华的夸商业中心。其绕中中山路及其夹周边地区属市厅级商业中唇心伍,贼台东和李村则渴是区域级商业假中心。施（县3讨）商业街、步忠行街建设已初毯具规模。召目前青岛市已册形成的商业街安有：中山路综想合商业街，这厨是目前青岛市眉知名度最高、顾规模最大、商殃业业态最为完装整的商业街；挖向阳路综合商夺业街，是近年拐来崛起的一条伙新兴商业街；枕此外还形成了锋云霄路美食一眠条街，汇集了柜各种名特小吃絮及特色菜点，士进一步丰富了歼青岛市商业街携的内容。团步行街的形成榜与发展是衡量顺一个城市商业天繁荣与否的一店个标志。作为判中国沿海著名罩的开放城市，葵随着经济社会睁的快速发展，傲青岛市的商业期设施与综合服托务水平也迅速六上升，步行街挺的初步形成即伴为一个明证。勿目前已形成一狗定规模的有市志北利群商圈附遭近的台东三路愧商业步行街，绣其间商铺林立抹，尤以各类品考牌专卖店和特买色饮食店为多献，聚集了购物暗、观光、娱乐舅、休闲等多种鞋功能，人气很旅旺。另一正在养形成的步行街闯位于福州路，芽目前正在建设灌中。萍4抵、高档商业设街施的兴广建搞-沿新世界数码港喉新世界数码港悄是一项综合性惩的城市功能基栗建项目，位于帝青岛市香港中秧路明5去2沫号，由一个群逾避2邻万平方米的大创型高级名牌百巡货店、两幢智啄能写字楼及一愉幢酒店工公寓蚂和相应的配套哭设施组成。其甘定位为：国际楼化的商务平台艇，物CB荒D遣钻石地标。信以息技术革命改流变了经济活动鼻的形态和内容策，信息的生产店、加工和交换拨取代了其他活桑动而成为经济脂活动的核心。吗因此，新世界过数码港构筑了义一流的电讯网矛络高科技设陆施耐-嗽这也是数码港涝名称的由来。扒数码港的建成铁，必将在更深吧层面上影响到狼商业中心的格都局。掏二、青岛市主脆要商圈分析草中山路、台东给、东部、李村凝是青岛市传统转四大商圈适。糠框l粪俊中山路商圈最中山路总引长眨1050百环米，范枯围幸56.6锹搁公顷。中山路益是青岛市城市锡建设的发源地稻，作为市级商短业中心有近百沸年的辉煌，在耍百姓心目中具霞有不可替代的押地位。当主要经营模式滋：以传统大商峰场百货业和品寇牌专卖为主，笔目前有百盛、警发达、国货、男东方等大型商具厦，及众多的唤品牌专卖店。羽作为传统商业牙区，和其他城总市一样也不可素避免的受到大题卖场和超市的厕激烈竞争。现下在中山路基本嗽确立了以品牌理专卖特别是以折服装为主的定夫位，同时大打扶旅游牌。来青治岛的游客购物颤一般会首选中储山路，这已成杜为中山路商圈足的一个新的竞盏争点。l台东商圈筹台东商圈位于趁繁华的市北闹颗市区，市北区跪作为青岛市的固老城区，具有能人口密度大，严交通便利的特张点。眯经营模式主要输以大商厦和专豪业市场为主，间主要有利群商膜厦、当代商城续、三百惠商厦燕等大型综合商始场，及儿童服部装城、百盛南靠山超市、崂百这维客超市、三破百惠家家福超服市等。其中利乱群股份有限公损司已连续数年拉取得青岛市零斑售总额排名第紧一的良好业绩秀。姑市北区对台东备及周边地区进迟行了大规模棚宫户区改造及环各境美化后，新油建了多处居民僵小区及威海路赏和台东三路步林行街，许多市单民也把台东、蓬威海路附近作鸟为购房的首选匹之一，因此台蛾东商圈近几年坐人口有增无减馒。此外，台东纲商圈交通的便世利也使得它的挨辐射力相对较史强，作为市区父的交通枢纽，拖目前约突有晴20静含余条公交线路优经过台东，市批南、四方、李咽沧、城阳等地逢的市民经常利损用双休日来此诱购物。l东部商圈垂该商圈主要有用佳世客购物中寄心、家乐福购吧物超市、海信职广场等，经营译方式上主要以肌超市大卖场为职主，面向中等峰收入以上的消寒费群体的购物为区，目前已成己为岛城消费能魔力最强的商圈茧。其中青岛家溜乐福摄是结1999慕黎年底开业，开勿业仅一年多客顿流量就坐上了轰全球家乐福的附头后把陡"母交舱椅纷"投，该区的消费折实力可见一斑口。佛东部商圈是青窑岛的黄金商业领地段，市中心圈的中心点，背做靠大片居民住筑宅小区。繁华掠的香港路、东婚海路、云霄路易给它带来滚滚碗客流。便利的气交通和优良的新停车条件，也岁能吸引较远处香的顾客。揉项目所在地属安于东部商圈的状辐射范围，项番目所在地所处异的优越的区位缎条件，决定了毯本项目的开发赚定位应为中高奥档住宅。居民屈以中高收入阶填层为主，消费皮能力在全市范矿围内属于最强即的。本区域以汗大卖场为主的趁商业设施显然师不能满足区域科内的消费需求菠，而高档商业跨设施的缺乏使正得居民消费渠滥道极为不畅，闪另一方面也不糖利于青岛市商扶业的繁荣与发怪展。现有的东层部商圈以线东，依山临海坡而建的大多是迈居住区，而且洞多为中高档住积宅，与之相配会套的商业服务侄设施几乎是一的片空白。这对际于拥代有卵7盈0炕多公顷规模的罪本项目而言无凭疑为一个很好贤的机遇。l李村商圈炉李村位于青岛顶市城乡结合部讯，外资、高科绪技企业林立，方加之逢七一次车的李村大集更业是吸引了越来纠越多消费者的势注意，消费潜压力在近年来不书断飚升。李村崭最繁华下的纯"故金三华角搅"将地带聚集了诸词如崂百、北方衫、华隆、商贸采及维客超市等昂在青岛的大型俱商业流通企业馋。麦德龙，普告尔斯马特、法睡国欧尚等准备姿相继进入。商圈的扩容择面对良好市场吩前景的诱惑，节各大商家们加共快了扩张的步且伐，原来的四糊大商圈得到迅维速扩容。主要暴由佳世客、家词乐福组成的东敏部商圈已成为重岛城消费能力傍最强的商圈，矩伴随着几家大桶型超右市的开业，东瞒部大商圈之下黄又将出现一个存小死的销"笑东北商贩圈佣"旦。目前该区已眠拥有众多商家从，如即将开业锤的青岛家世界赔广场等。另外泡，除了大福源阁、家世界这两谅家大超市外，封位于山东路附下近家乐福二号误店也开业，到场今年底明年初摘，大福源、家匙世界、家乐福周二号店三大商抢家将共同营造茧出一个繁华的健东北商圈。三青岛市主要商绵圈及商家分布孙青岛市巨大的环消费潜力，吸榴引了世界上各缺路商家竞相投京资，竞争空前犹加雄剧。在今后一蝶段时期内，大登批外资零售商掩携带各种先进药的经营方式而藏来，撕优势地段可能污成为外资零售户商抢滩登陆的参要冲和竞争焦富点。因惧此盛"兄圈环地堡"蔑无疑仍是今后化商战的重要砝南码，可见本项劫目将成为市场震关注的焦点。夕三、青岛市商亿业发展与布局哄中存在的主要遵问题链1鼓、商业业态结水构不合理。翼从青岛市目前吃零售业态的结成构来蚊看著,从占市场主导地餐位的仍是大型你百货商乐店忧,毁而超级市场、史方便连锁店、再多功能购物中腔心等在本市才眉刚刚起疑步甲,圈所占的市场份俱额极小。这与奋发达国家以超甚市和方便连锁夕店为市场主体熔的结构还有很颗大的差距。目溉前青岛市的超屑级市场不仅数避量女少冶,角而且规模小、威经营的商品种受类还不够丰赴富择,筋与国外的大型啦超市有很大的滤差距。本市的泥各类专业店尽拍管数量很妹多蹲,海但大多缺乏特趟色向,事经营管理水平雹低。这种现象筒在一些服装、罗鞋类店中特别剑突出。另俘外婶,手本市还没有货甲仓式超市、折粗扣商店等零售碍业态。钥2扮、大型百货商钞店发展过挨快戚,君经济效益普遍浓下滑。刊9铜0较年代而初嗽,凶在大型商场赚境钱的示范效应井下殖,棵青岛市营业面求积超过一万平戴方米的大型百漆货商场如雨后父春笋般出现。乡一方面改变了冲青岛市商业营朵业场地狭小、保设施落后的状典况阶,鞭适应了消费市舌场迅速扩大的劈趋势，另一方苦面则由于大型特商场营业面积短的增长超过了递居民购买力的纤增竭长芦,该各大商场的客瓦源明显不足，尘经济效益普遍舍下滑。否3拘、便民连锁店引各自为仰政允,牵规模丹小糟,括效益不理想。省连锁业态渐自茧9渗0后年代在我国出俩现以偷来腹,粉也受到了青岛天市商业企业的溉重我视淘,售先后出现了海豆滨食品股份有识限公司、人民初蔬菜副食品连会锁公司、三聚留成蔬菜副食品权连锁有限公司茧、金麦园连锁滩经营总公司等截几家公司经营浑连锁便民店。啊这些企业分别些属于商业、蔬停菜、粮食等多塔个行业。从吹表俯1善可以看别出粪,蠢尽管经营便民健连锁店的企业饺较灶多够,假但普遍规模不写大。门店最多捐的是长青股份夫有限公晶司笔,躺销售额只群有聋760盘0躺万元。销售额义最大的是海滨民食品股份有限切公驱司运,垦其销售额也只仪有兵1.章7畏亿傻元唤,究门店数只摘有挠9症个。由于企业遗经济实力不优强拾,挡缺乏资阶金驳,河不能迅速扩大妇规察模丧,霸不符合连锁经鹰营以规模求效合益的基本原则狂，因而经济效且益不理想。约4户、各种业态的所布局不尽合理既。开大型百货商店系在中山路和李押村这两个商业寄中心过于集中坦。中山路自南泳而北分布着发暴达商厦、第一废百盛、国货公偿司、人民商厦气等几家商浊场铺,僻再加上华联商热厦、东方贸易悼大慎厦织,全共有六家营业叫面积超过万平塘方米的大型百州货商店。在李声村凶,鸣崂山百货大楼赠、华隆商场、锁北方国贸大厦定三家商店营业逝面积超过一万告平方米。在同滨一商圈库中糟,驻大型商场分布姨过于集映中拴,捎相对于稳定的新客源来眯说限,局必然是僧多粥转少士,阵必然加剧了各替大商场之间的牲竞争。息上世宫纪损8观0煮年代以仆来护,钟青岛市城市格小局发生了根本倦的变化，其新勤区的成功建设羊成为全国大中连城市规划建设栋的一个典范。胸城区迅速扩础大源,梅城市建设重点谅明显东移，因研而在东部新区浓新建了许多居刺住垫区华,葡居民分布格局岁发生了很大变炎化。但新居住亮区商业网点数刻量不多、规模资不锄大补,振特别是缺少超牵级市场，使得厘新区居民的日武常消费、购行积十分不便。却图小1接表明青岛市零井售商业网点以圾市北区、李沧恶区最多，也是浙拥有台东商圈完、李村商圈的森传统消费区域甘。四方区、崂脉山区则明显偏束小，而本项目察所在的崂山区愈是青岛市新兴朴的居住区域，泛为城区人口东耗移的主要接纳熔地，零售商业缩网点的缺乏是铃现阶段该区域楼需解决的问题堂之一。灯三、青岛市商挂业业态发展与肺布局建议爬1罗、控制大型百评货商店的发展摔并改善其传统浆功能。形青岛市大型百救货商店的急剧右增加导致了竞牌争的加尘剧跨,继这种局面不但奔造成了企业效蹲益的下价滑道,翅也影响到了政菊府的财政收入撤。由此，政府肯应根据市场容圆量益,贩控制新上项狮目塔,鹰实现大型百货酒商店的有序发张展。随着居民婶休闲时间的增爷多虾,胃消费者购物不值再是单一目塘的险,归而是将购物、字餐饮、康体狐娱乐、领略城遮市风貌等结合悬在一滴起奶,射呈现出多重目助的购物的特征齿。因此择，枣,太大型百货商店躺应适应这一变惯化，变单纯的予购物场所为集晒购物、餐饮、游娱乐、展览、偿办公等多种功谨能于一体的综翅合性商务场所换。宅2醒、积极发展连帖锁经营。捏零售业是一栗个员"勇零碎的行特业雾"拍,暑存在规模不经脑济问拾题贼,接经营单体规模旺过大会成为一柜个不利的因素哨。但零售企业漏又必须发狠展绑,酷必须扩大规呼模喉,步获取规模效益隐。要解决这一哥矛胆盾赞,置唯一的出路就遍是发展连锁经统营轮,依通过发展众多宴适度规模的单翻体商店来实现触规模效益。连吉锁经营方式在固百货商店、超立级市场、专卖仓店、便民店等见多种零售业态贷中皆可采用。腔根据国外的经哀验察,房在同一城市中闻的连锁经营以汇超市、便民店谈、专卖店最为众普遍。青岛市述连锁经营发展樱趋势如下：制（勺1亲）打破行业界喜限偿,腐积极发展连锁忆便民店。为了忍充分利用现有恒的资惠源蛋,仿必须打破行业浓界思限莫,粪将分属于副食创、粮油、商业老等不同行业的巷便民店联合起记来素,窝真正实现连锁皂经营的规模效止益圣,壤并以次为契倒机泉,愉建立现代企业戚制度。煮（笑2映）以上市商业钉公司为龙急头妻,况充分利用其品接牌优势、融资挤优洒势件,逼积极发展连锁港超市。连锁超另市经营规模乡大再,沉资金需求量选大息,胖管理要求高。蹲因俩此寺,饶本市连锁超市丙的发展应依托捕于上市公司。扒3荣、适度引进外这资零售商业。讽零售商业引进抹外资是青岛市圾建设现代化国盐际城市的必然翠要求。作为全疮国零售商业对掠外开放试点城否市测,哪目前青岛市已妇有东泰佳世客扔、第一百盛、渗家乐福、麦德傻隆等四家外资奋零售企业。外夺资的进入对本厉市零售商业发旁展起到了积极淡的作用。但从露青岛市商业企套业的规模、经耳营机制、管理并方式、技术手贺段等方面来忆看移,彩难以与国外大剑的零售商业企升业相抗衡。如傍果全面开花、订大量引贵进还,告本市的企业将薪难以承鞭受缩,辞后果是极为不述利的。因帐此裹,两青岛市零售商得业引进外资应友以适度为原团则运,演决不能盲目引结进。今后青岛江市应重点引进扎货仓式超市以犁及折扣店等新守型零售业画态丰,恼以完善本市零仿售业态的结构鸡。掩4霞、合理布局商塑业中百心概,椅加强各级商业灶中心的建设。弄根据众多学者艇对我国城市零喘售商业空间结弟构的研埋究冻,伞我国大城市城胆区商业中心存史在三级结构特益征。本市城区短各级商业中心程基本上是在解梯放前零售商业盆发展的基础敲上阅,致由解放后计划疏经济础体制下商品供舌给模式的需要声而建设形成的滑。贼从目前各个商洪业中心的规模猴、功能和辐射孙范围来矛看欲,前中山路商业中尽心是市级商业正中弄心斩,竭台东、李村、谁东部新商业中私心是区域商业鞠中车心避,悟属第二级。其浆它的商业中心池是社区商业中舱心梨,板属第三级。一容、二级商业中辨心的分布基本伍适合城市发展剥和居民分布状茫况颂,献然其在空间结关构上存在一个敌问绝题索,租就是市级商业董中心位于城区讯西南一展隅现,绪次一级商业中呀心皆位于其东夕侧。这种结构祸不符合中心地较理论模式。在漫现实疾中特,慕城区东部、北阁部居民去中山方路购物存在经诸济距离、时间岂距离过大的弊冲端勉,矮消费者必然会抓在空间上寻找驱替代者。这竭样碌,终其市级商业中罚心的地位会受搁到削弱。泥城市商业中心即的建设应摒弃吓以商品供给为蹲依据的模个式燥,忌从消费者需求坦的角度进行商的业设施的布局吹。从人口分布旋来淡看胞,柱目前青岛市居眠民区建设主要背集中在山东路短、四流路以东木地蕉区厉,饭市区居民东迁贡的特征明显。广为适应这一变蔽化罢,交应加强第三级菌商业中甘心步(抬社区商业中训心锄)愧的建设。社区椒商业中心应以仆方便连锁店和趣超级市场为管主织,最满足居民的日膨常生活需求。伴从消费者购物脆行为来需看昆,晴随着人们消费且水平的提高和基生活方式的变悦化耳,巴我国城市居民股多重目的购物片、每周一次多估品种大量购物饮特征明显。因害此茶,呆台东、李村、术东部新商业中限心三个区域商黑业中心的建设糊重点应以大型素购物中心、专撤卖店、货仓式识超市为主。叮中山路和台东坚两个商业中心膊是青岛市形成断过程中城市人润口在老市区范踢围集聚所形成疗的。由于青岛槽城区特殊的半技岛形番态系,斥作为现在的市链级商业中剩心跳,预中山路的位置洞过于偏僻。作勇为青岛市最早踢形成的商业中满心胸,辽无论就其规模碍来画说希,宋还是漠从写"东品贪牌妻"哭效应、顾客的痛购物心理定势瞒来据看和,盯其作为市级商箱业中心的地位出在短期内是不颜可动摇的。另陷外缠,鹊中山路还是外肠地顾客在青购灌物的首选之地怎。作为一个旅宪游城烛市惧,他中山路是青岛贷零售商业的一浆个窗口。台东盲也是本市一个锄老商业中犁心堤,牺在四个一、二众级商业中心中虚其位置居趁中嗽,醉从其地理位置蓝来去看白,迎适合于作为市桐级商业中心。垄中山路、台东柳两个商业中心舱有形成双一级博商业中心结构历的可能。中山军路商业中心在尚零售业态上应睁以大型百货商矿店、各种不同锡类型的专业店昨和高档次的服勉务业为主。台潮东商业中心应尺结合旧城改造街扩大规模，在巴零售业态上应辣发展商业集聚茫、货仓式超市封和各类专卖店跟。辩青岛市城市发骑展阶段剖析联青岛的历史悠库久液,泄青岛地区昔称害胶澳。块（呜189惯1旁年）清光绪十卫七年，清政府奴议决在胶澳设没防，青岛由此喊建置。蜂青岛港是北方复的重要港口。班综观青岛的发驾展历程，可以怒粗略的划为几凡个时期：凳1阔、青岛市城市场第一阶段旬：送“幸小康”吸青岛察解放以前，青绸岛市一直在延省续殖民统治时旷代的旧有的发积展格局，即殖纤民侵略淡的岭“纺吸管务式撒”待格局城市沿海屑发展，其发展残主要是市南区宗（传统的八大值关）输，姨—丑—村登陆占点，胶害济铁路线延伸询内含地伏—磁—雾直接攫取内地巨资源。城市的般发展空间仅局泼限在一点：市迷南区。点状发座展。永解放以后，以唯纺织业和制造碍业为代表的大较工业，在青岛惩有了很大的发你展，直接带动嫌了李沧区和四亿方区的发展。汽但是，这一阶填段由于政策原勤因，青岛的港沸口优势和对外笼开放的临海优棒势没有得到发困挥。城市依然票在单极发展。透重点主要集中智在李沧区和四傲方区，还是点触状发展。浑这一阶段，商魔业的发展主要抱是以中山路为胡代表的传统商距业区。食2基、青岛市城市陪第二阶段秃：就“罪中仓”走青岛僚8若0足年代，伴随国摆家的改革开放魄，青岛列证入否1挡4夜个沿海开放城础市，青岛海港境优势得到了一斜定程度利用；障同时，得益于绣改革开放的政访策，传统的大踩型国营企业，昨借助青岛与德卧国的传统纽带械，与海外融合润，形成了以海载尔、海信、青屡岛啤酒为代表轨的、面向国际烂市场的中外合葵资企业的蓬勃自发展；大量以羊制造业为主体竹外资企业拥入微青岛市，极大滩程度上带动了妇青岛市经济发咳展，促进了青帅岛城市迅速扩程张。这一阶段选的发型展极,浩直接促成了崂骑山高科所园女,贫胶州临港工业炭园的兴起。城查市开始寻求新际的发展空间，筒而这一阶段，他经济的主要特兼征是外向型的伶。因此沿海扩惯张成为必然。衰同时，青岛市秆政府的东迁也杂很大的促进了赛这一趋势的发吹展。青岛市进衬入以海岸一线提为代表的线状虽扩张阶段。握另外一方面，瓦也应看到，沿膊海的扩张是有砍限的，崂山区讨作为国家级的榆旅游风景区，痒开发空间受到企很大限制，东著扩已经受到现楚实客观条件的挎制约。亩3庄、青岛市城市详第三阶段据：罗“傅大离”坦青岛关9奏0员年代末以后，掉大型制造业、载物流业、现代探商业进入大发得展阶段，借助独中国加矩入写WT萄O哲、青岛举办奥字运会的契机，宜带动了整个青劫岛市的产业升绘级，青岛市进母入了复合式，盆全新的发展阶济段。同时，青奶岛作为东部沿叨海重要的经济慰中心城市、副桑省级城市和山盆东对外开放的钻龙头，承载着跳山东半岛的发爹展极的地位。敢这些都促进了犹青岛的全面发轨展。青岛由一萝个单一的城市雕中心，将逐渐扯过度到地区中四心的位置。青瓜岛将由一个旅淋游和港口城市朵过度到以旅游丈和港口为主导晴的复合化、多权元化的国际城酸市。青岛城市智将得到进一步间的扩张，新发僚展医区腰—歌—拼黄岛区、崂山胆区内陆部分、氧城阳区将浮出捏水面。（西部味新城和北部新殿城）。国际化答、多元化的青呆岛呼之欲出。察[日小维结烧]株：沙WT离O煌，绣200亭8秤奥运会，给青傻岛带来了全新沃的发展机遇。较青岛城市在向锄国际化、多元盘化过度的同时环，房地产业也吹会面临新一轮猛的发展机遇。闲多元化的青岛仆，需要多元化循的生活方式。寇房地产的大盘枪化、泛地产化驻潮流即将到来袜。引领新的生貌活方式的大型晌现代化社区发乓展空间巨大。估二、青岛区域稳板块的发展趋妨势榴青岛城市面临殖着全新的转型壮，同时也带动蒜了新的板块的箭发展。从大的宏趋势上看，青吸岛整体的地产桌走势可概括映为志“掠沿海扩张，整裕体北铃进贸”膀。在这种趋势惠下，以下板块呈脱颖而出：酸东部板疾块晶—闲—仔崂山区典市政府的东迁盗，以及国家级锡旅游度假袋区挽—棚—电石老人旅游度剖假区的拉动，箱东部板块持续作升温。备受市盆场关注。优势：启l晴炮乞风景优美，自眨然环境良好。币l服观挣规划较先进，螺现代。元l缎式嘴区内人口素质哄较高，高新科脱技园以及青岛垃海洋大学等高斩校带来了大量惭高素质的人才申。劣势：毅l眉谈床土地供应量小拘。沿海一线的俯土地供应减小过，成本很高。烤l缎拜辣可开发的空间怕受到约束。崂敏山区作为国家随级风景保护区烘，居住发展空溜间已经受到绪制约。跪l吩烈惰交通条件受约穴。进一步的发健展仍要依赖于