西西地项目成本测算及费用doc

西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日总论1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。项目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米匹总建筑面际积蔽21.486慨6劫平方米歌其中：地下建旋筑面约积宽6376乞0求平方米奖地上建筑面溜积装15110孔6罢平方米畜层数现：援夫地上瓣：雾1苏5庄层哗餐跨地下紧：小4胃层狸蛙糖檐高时：餐59.束4奏米止容积率擦：享9.4帜停车位晚：吵99蚕6宫个灌绿化率知：疲11.6%鸽建筑形式：共据分百为症1元#蛮、肝2阀#南、勾3栏#炭、居4棵#录四栋单体建筑因，其中：叛1字#饶楼惯么：地上建筑面爽积孩为脱1900眠1唐平方米愧，序1-特5阁层为商业部分栋共故873游8足平方米棵，签6-1市1隔层为办公部分集共逢1026捷3际平方米。沾2毛#乳楼糟燥：地上建筑面蔽积豪为柴4687万9烛平方米色，三1-浓5凶层为商业部分网共昼2121口3排平方米炎，姜6-1罪1泊层为餐饮娱乐底部分稼共栽2566呢6言平方米。瘦3习#黎楼扶腰：地上建筑面惠积亡为坑5294港4蝇平方米，其微中寄1-召5侮层为商业部渠分亏5736昂平方米壶，莫1-使6罗层为剧顾场顾1385胞3兰平方米慌；戚8-1之1域层为影拼院代735焰4眠平方米巡，灌6-1挨1今层为休闲娱项乐汽1194抄6养平方米馋；者12-1颂5式层为办公部分馒共快1405五5夺平方米。笔4会#骡楼嫂他：地上建筑面俘积滑为反3228申2患平方米准，肉1-厚5象层为商业部分止共乘1054阔4故平方米拨，扣1-1脚5逐层为办公部分证共休2173狐8略平方米。捕西喊西剪4蔬#拆地楼层功能分首布图捏楼号存1俱2角3大4隔层数线肝华右闭葵象瓦1筹商业熄商业界商业书剧场饮劳办公孤商业勺2萝商业礼商业讲商业岭剧场冶抓办公腿商业姿3轨商业流商业匀商业六剧场差敏办公数商业爷4松商业拥商业亩商业银剧场比投办公闲商业忙5深商业边商业敏商业原剧场强傻办公残商业盏6劣办公络餐饮娱乐拾电剧场、休闲娱狱乐站艳办公拒往7部办公端餐饮娱乐逆猎休闲娱乐娘狮办公杀什8劲办公脚餐饮娱乐霉震休闲娱乐甜影院磨办公省然9才办公倾餐饮娱乐会泉休闲娱乐层影院能办公别宇10峡办公嘉餐饮娱乐僵删休闲娱乐念影院失办公梯婶11未办公茅餐饮娱乐鱼汪休闲娱乐敢影院柱办公丙峰12既眉恢伤办公急透办公线桐13蹄探且专办公底铜办公旦潜14堆枕旷款办公诵粮办公涨抛15车那躲彼办公栗灯办公古二、费用估算聚1干、项目的成本栏估算：扁项目名称震费耕神用（万元）惜平米单价难（元仪/死平米）龄测算说明咽土地成本层100000爬戚6790我土地成本包括贤拿到开工证前帖的所有支出（陵包含土地出让亿金费用）届前期其他费用啊5280房359洽包括勘探、设倚计、结构咨询裂、规划许可证瓣执照费、工料匀测量顾问费共脸4814.4坦12协万元，另加监担理费用为建安数成本的浮0.5%认共鸡466扯万元。虾建安费绩107433渴苹5000判建安费按侨5000朗元破/尊平米暂估企业主管理费致2686镇182染按照建安费费湖用的典2.5%扶计地不可预见费后3223真219食按照建安费费还用的苹3%海计灵小计街218622鼓稿12550光利息明艰10620念721顾土地费用共炮10那亿元，计息两昨年，年息申5.31%狡。锻广告销售费用烈4832丸328坝按照销售收入香的滔1.5%赶计取，收入：损按写字楼妈15000嫩元陆/伪平米，商业盗25000蜂元兄/棕平米计算（商搬业杜63601努平米、办公狸46056及平米、休闲虹11946威平米、餐饮披25666来平米），买15000膝*46056麦+25000普*管（论63601+钟11946+搅25666必）漆=32211丑65000躲元元=32.21割165谋亿元。倘两税一费步17716歌1203待按照销售收入醋的龄5.5汤%崭计取。怒合计矛251790陈狂14474踢说明：彩1呜、平米单价按并照可销售面积特147269版万平米计算，孔写字楼按器15000汁元企/钻平米计算，商按业、餐饮、娱命乐按框25000拼元在/羽平米计算。云2崇、销售情况按末可销售面积的病100%秃售完。棋3克、项目总成本齿为这25.179玻亿元，平均平拾米成本为迟14474给元坑/唱平米。2、市西西戒4#砍地工程建安成骑本估算表毯单位：元谜项目名称覆分项名称宇费用荡平米单价毁基础处理今土方及回填余166674将78蓝77.57构降水控139543耽0辆6.49敬护坡被491356层8文22.87络基础处理种108779豪2境5.06毁合计漫240642弃68坡112.00久歇钢筋混凝土结储构及初装修灵钢筋混凝土结设构郑200223墙583挡931.85田佛二次结构及初薪装秤147755革44馋68.77磨非实体费用影832356寻05僻387.38晨碑合计荷298234惊732裹1388.0捐0发装饰工程蛇地库亩160804慎4铅7.48煌商业崖373870输35挡174.00吧绒办公竞321486苍55结149.62石始休闲与餐厅唉323900庄59短150.75何中影院政247288折79瞒115.09章层剧场问316346蝶03左147.23坦伯外装围989920梁00帅460.72骡夏室内门圾225510口87祖104.95映市屋面阴291731娇6众13.58希隔断除281984惕0锦13.12当装置及设备基355841洽17拍165.61同堪合计漠322761塑636全1502.1坐5抱机电工程纳水卫及采暖据296352察60齐137.92狗闭消防系统缴249163筐32爆115.96袭额通风空调火103978录896犁483.92过啄电梯工程刃531096品44临247.18狂红变配电轧370500渗00棚172.43毛贪照明动力降665597皮16分309.77咽产电话窜923923拘8蛛43.00向煤气工程学207433圆0伙9.65叉综合布线标403948辫08塌188.00超鼠楼宇自控加150406争20浆70.00卫安保工程巴644598铁0宜30.00罩合计爽388444爆824绝1807.8吉5感室外工程烧室外排水喷752031钻0扔35.00肺室外工程消214866追00粉100.00筝框绿化及照明膛118176告30议55.00牢合计霸408245规40门190.00灶意建筑安装成本珍合计概107433宅0000惕5000.0剧0啊注：钢筋含量理135KG/师M择2改，混凝土含量狸0.65M隶3街/M匆2捡三、项目的前退期准备及开竣酱工日期的假定撤：肌◆射假定本项目的系前期工作塔在闷200隶4激年浪2宾月底前完成。汇◆遥假定本项目建亩安施工在两年锻半内施工完毕宵。楚项目的假定持婚续时间：粒项目趁分项声持续时间（月盈）古前期施工准备需完成彻项目组建径200浇4剃年可2妈底前文建安施工俭基础施工趋6务结构施工错8圈装修施工掏13谁竣工清理及验掏收难2产四、经济指标帆分析灯1模、项目的现金权流出如下：笑三、驻销售方式：耳销售原则：销走售为主，加快冠资金流通。余销售情况假定雕：练写字楼及商业坝部糟分丢100弹%侵于亿200雁5休年麦6挂月仁到芳200兔6桨年琴9趋月销售完毕，斑假定销售进度迈按月平均，则虚月均销售量狡为库981袍8赚平米，销售单终价为写字其楼扰1.揭5责万降元扯/创平米，商业部锐分销售单价正为柱2.书5歉万食元学/寺平米。库写字楼部分未捆销售，商业部崖分绪100首%妥于口200痒5超年慨6扔月驾到危200粘6酒年燃9素月销售完毕，轻假定销售进度嫂按月平均，则既月均销售量倍为闯674头8餐平米，销售单曲价答2.祸5熄万菜元橡/午平米；五、财务分析缎1带、现金流量分旗析：现金流出：革惊哑见附表现金流入：见附表现金流量表见附表横2么、投资收益率善：鹊A扩、销售假定一衫的成本收益率钥：并奸成本收益率＝罗（厦322117堡-26160宝3穴）帝/26160拴3顶＝纵23.1悦3焦％沃B钞、销售假定二鲜的成本收益率墨：脸成本收益率＝腔（浇253033傅-25137鹰9霸）处/25137控9群＝浊0.6住6肿％浙3谱、投资回报率志：嘱斩A榴、销售假定一嘉的投资利润率笨：迷滤牲投资利润顽率迎=贴（诸322117幼-26160赖3皆）宇/50514规=119.8驰%逐B迁、销售假定二立的投资利润率案：铲疏顾投资利润基率冶=翼（脆253033抬-25137纸9骄）西/48797瞒=3.4%条五、项目定位峡建议：龙西古西申4炸#恶地已有规划面币积分配情况：棕使用功能熄建筑面积父情况说明颠商业盏63601叶可以销售井办公蚀46056拢可以销售城剧场挽13853绪无偿提供送4500刮平米给北京市呢文化局欺影院购7354械成本价格转让肌给北京首都影撕院丝休闲娱乐茎11946迈销售或租赁季餐饮娱乐爪25666抽销售或租赁润汽车库洒35130录经营倚自行车库查650颤不可销售熔设备用房未10610懒不可销售倦合计交214866聪灯其中：商业及盾娱乐次101213柔拒办公仪46056铺菊影院、剧场臣21207呈或车库及配套宁46390垄籍西拣西甚4良#辈地工程位于西握单商业街黄金奥地段，项目规姜划应该以商业色为主，写字楼州部分应定位为防商家的业务洽著谈、办公场所蛾，所以应该修兼改设计减少写雁字楼面积（减棚少蝶到托2段万平米左右）富，增加商业面绘积（增加好到舞1片3员万平米左右）偿；同时，休闲蚀娱乐、餐饮娱奏乐也应定位为栽商业的配套设片施，面积作适末当调整。估西抹西罗4折#上地项目并非是止典型的房地产钩项目，实质上昂是一种商业建蔬设模式。所以爬西造西践4扬#耕地的销售不会摔象普通的房地总产项目一样。叮按其销售方式比可以分为两种真模式：博大型商业投资赔管理公司独家阴定购：项目在斗设计期间能够弟找到一大型商惯业投资管理公明司订购，商业届投资管理有限掉公司参与项目心设计，根据商脉业需求修改楼疤层布局及配套乏设施，并且商烧业投资管理公巡司可以提前进涝行商业宣传、欣招商、规划等对运作，项目交姜付后商业投资讲管理公司即可衡进行经营。但姐是，目前国内盈没有如此大实筑力的商业投资牲管理公司（全职部商业定购的阔资金至少听需驳3希0骗亿元），国外案的商业投资公坑司是否认可西反西项目，国外较的商业运作模怪式是否适合中短国都是一个疑辨问；西西项目欢计钳划套200踩4膜年断3值月开工，在不斤到碍5罩个月的时间寻跳求如此大型的金买方恐怕不太纤现实。所以，锯这种模式实现晴的机率很小。荷项目建成后持城有经营达到一田定规模后再销享售：项目建成先后委托一家大眼型商业投资管宽理公司进行管谋理，进行商业秘经营，利用二珍到三年时间将炒商业经营规模北做大，并使顾酱客达到一定程傻度的认可，再格把项目分割销敞售。销售方式丢为：雀（嚷1撑）经营由商业进管理公司统一乒管理，负责运蚊营，项目实行四股份形式，公电众通过采购股卷份成为所有人糖，并按照股份信比例参与决策关及分红。铺（院2庆）项目按层设凤定不同的商业途经营种类，按可层销售给