附件：项目合约规划书

××项目合约规划报告编制：审核：审批：编制日期：年月版本：第版目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、项目概述2(一)地理位置2(二)建筑规划指标2(三)项目开发进度计划3(四)项目特点4(五)成本管理重难点5二、合约规划综述6(一)目的6(二)编制依据6(三)人员配置6三、合约架构体系7(一)目标成本7(二)主要合同承包范围与界面划分7(三)采购原则9(四)采购计划10四、供应商资源统筹10(一)总包及主要分包商10(二)垄断工程及垄断商11五、管理创新11(一)电梯前置11(二)车位指标平衡12(三)结构优化12六、附件12项目概述地理位置本项目位于郑州市荥阳健康园区飞龙路与悦来西路交叉口东北方向，项目距高铁西站2.6KM;距地铁10号线高铁西站3.1KM；距绕城高速中原西路站5KM。地块位于荥阳健康园核心区内，规划设计起点高，区域居住密度低，医疗资源配套丰富。大致地理位置如下图所示：建筑规划指标××项目规划指标参照设计部提供的“××项目全期规划指标一览表”：项目开发进度计划根据××项目经理部提供的本项目开发计划时间节点，本项目重要节点如下：假分期煌物业类型院层高赢开工日期茫开盘日期圣竣工日期逆入伙日期良一期悼1榆批次别墅得3吃2016垮年９月波2016虑年朵12桃月范2017钟年８月即201甚８年３月饼1奋批次高层灿35+42烈2016怒年９月崇2016碌年童12破月盏201箭８年６月逃2019牺年６月衰2蚕批次高层述35+42建2016贤年１０月怜2017营年疲1麦月瘦201劲８年１２月确2019忆年创3窜月央3吓批次高层蹄35药2016教年１０月谷2017受年的1皆月蓄201驻９年６月辅2019美年１２月肉4限批次高层雁35+42尊2016舌年１０月何2017浓年刃3竞月正201引９年１２月稍20地２０年６月豪商业及公服用钱地形3+20笛201虎７年９月盘2017仁年浑12居月赢201爱９年２月字2019毛年迁6辞月项目特点本项目仅一期，共有391栋建筑，其中有14栋高层T4住宅（35层），5栋超高层T4住宅（42层），372栋双拼别墅住宅（3层），2栋20层LOFT，7栋4层以下商业楼。本项目包含集中商业36616平米，其中包含6000平米社区营地，按公司运营需求，集中商业自持，合作招商对象均为国内及郑州市颇具影响力的品牌商家。本项目场地标高较悦来西路及飞龙路低2m左右，15号地块标高从西南向东北方向逐渐降低呈缓坡形态，为利用场地标高尽可能减少土石方工程量，一层地下室底板设计标高同路面标高。本项目地质情况一般，稍密卵石层在地下平均6米处，中风化岩石层在地下13米处，若持力层选择在地下6米处可做预应力管桩基础，若持力层选择13米处则须做旋挖桩基础，经成本测算对比，选择做预应力管桩，可兼顾成本与工期。本项目15号地块红线内西南方向存在一条排洪渠，按土地出让条件，需要建设单位负责设计沟渠改造方案报审通过后自行迁移。本项目12-3号地块共11亩，按土地出让条件，该地块不计取地价，建设单位需按照政府要求建设农贸市场、托老所、社区服务中心、开闭所、公厕及环卫休息室、地下停车库并预留安装充电设施的条件，通过验收之后无偿移交政府。本项目15、12-3号地块周边有11亩代征绿地，需要按政府要求做绿化建设，通过验收之后无偿移交政府。蓬本项目施工期妈间，规划道路侨荥泽狠东一路也在建倍设中，对项目俩建设交通条件们造成不利影响感。南成本管理重难碑点稳本项目集中商鹰业悦自持屯，商业只承担搁平均地价的花1/3破，同时，不承骡担配套设施建蒜造成本及资本拦化利息，相应嗓的成本均要由状地上可售产品占承担，增加了弄成本ＫＰＩ的蔬实现难度。春本项目处于荥挽阳健康园区，出按照荥阳健康孩园区规划建设霸要求，高层外显立面全部贴砖添，并且要考虑野外立面公建化技，增加施工难辉度的同时也大糊幅度增加成本渡。黑本项目规划有英5俩亩公绝服配套南用地和源1俩1亩代征绿地谱，相应的建造鱼成本均要由地哀上可售产品承百担。形按照规划条件胃，本项目位于铲智慧社区试点件区域范围内，烦需要实现无线泳网络覆盖率９泡５％以上，需绣要配置电动汽梳车充电设施（盾充电站和充电织桩），５００渴米半径公共自牙行车租赁点覆福盖率１００％陕，这些设施在汪郑州本地牲市场不够成熟岸，存在成本偏造高风险。驾本项目地基方细案是先填方夯级实再打桩，因有回填土密实度言不如天然地基沙，对于桩的承戏载力影响较大姑，同时，打桩盒的时候容易出腥现倾斜，增加际施工难度，对似应的成本存在类超支的风险。乏本项目因地块相全面同时开工走，无可用施工缘临设场地，需充要从场外专门仿租赁场地，增俊加成本费用。懒本项目地块原割始标高低于周挂边道路，存在遮雨水倒灌的风光险，需要专项况设置抽排水设姿备，增加成本甩费用。盼本项目体量较驱大，但按照公疾司运营要求，锅按照一期开发沉，若后期因市叫场变动导致开淋发节奏调整放率缓，会导致结缎算成本锁定周浇期延长。奶本项目产品结驾构及标段划分乱相对复杂，包撑括高层、超高跑层、别墅、Ｌ芳ＯＦＴ、商业围等，因高层和多别墅的交付时希间差异、商业左的开工时间较苍晚，合约规划辆比较复杂，需逮要按标段及产倘品划分合同界块面，造成项目墓合同数量大幅超度增加。桶本项目从方案毕确定要展示开垄盘，时间紧迫研，展示区售楼夜部钢结构施工姓直接委托，，祸没有经过市场坟招标，因此存栗在成本偏高的汪风险，但因时嘱间紧迫，通过优谈判确定的躲合同价可能偏万高。敞本项目从开工风到首批次开放陆预售时间紧迫竟，工期异常紧诸张，可能存在肌抢工费超支的蒸问题，同时由榜于工期紧张，挨预应力管桩施堪工期间，试桩界的时间可能被鲁挤压，不能获晒得准确的桩基按承载力，从而征影响到桩基的歇方案和对应的送成本。合约规划综述目的响为了快速的启饺动项目，确保吗项目整个建设惊周期及最终交喘付能顺利实现冲，招采顺利进烫行、成本可控钢．该明确各合约包味及合同之间界售面划分，避免思后期出现施工共范围空白或者脖界面模糊引起越争议和扯皮事妖件，减少施工披过程中为推进赖施工进度而调寸整发包范围引肚起变更指令．编制依据茶以炭建业集团舞采购边成本犯相关县管理制度为依纵据，结合××坚项目经理部提高供的施工进度贼计划，编制×涌×项目全过程侮合约规划。人员配置撒郑州公司管理桐组织架构呈矩仿阵形式，相应见的成本管理工紫作及常招采工作横由成本管理部怖和工程采购部疤对接该项本项欧目的成本工程物师和采购工程房师兼职完成；障本项目造价咨挎询工作仍然采绘用全过程造价宫咨询管理，通乌过在目前的造道价咨询单位资良源库里进行方胶案比选及团队鞋面试，最终确子定州**反咨询有限公司存作为本项目咨岁询配合单位，犹主要负责工程挂量清单编制、秩现场收方、签循证审核、结算抬办理等相关事熟宜，同时，要酬求咨询单位实彩时驻场，对项联目建造过程中煎发生成本的过艘程行为实时监黄控和测算，及默时反馈成本预唤警并提出应对征措施。部门负责人部门负责人成本工程师成本工程师咨询项目经理咨询项目经理土建１土建２土建３安装１BIM１土建１土建２土建３安装１BIM１合约架构体系目标成本惠由成本管理部择提供，对应派执行贺版成本脏测算纲本项目情目标成本测算盾表详见“附件背1：盖全成本运营分古析艘表”，各产品瓜建造标准以及毛合约金额规划赔已经梳理完毕夫。居主要合同承包疼范围与界面划早分合同承包范围二标段公建二标段高层二标段别墅二标段别墅一标段商业一标段高层二标段公建二标段高层二标段别墅二标段别墅一标段商业一标段高层总包工程昼对于总包，考陷虑到55万多米方建筑面积若府由同一家总包达单位施工，目兴前与郑州公司碗合作的总承包庸单位还没有承临接过这么大体武量的项目，可释能存在履约风峡险，为此，经态成本、采购、漆项目部共同讨训论并报公司决程策，决定将项氧目划分为两个困标段，其中一断标段建筑面积放约29万方，兼二标段建筑面饲积约26万方戏，通过招标确撇定两家总包单凤位。目前，总钳包招标已经完君成，9月6日荡完成定标，一筑标段由券**施工单位隆中标，二标段疫由返**施工追单绩位平中标。由于当担时还未出具正丙式施工图，暂恩时采用模拟清键单招标，正式匆施工图预计1固0月下旬下发赶，按卸集团好要求总包应在迟正式施工图下戴发之后3个月监内完成总价包挪干，本项目预御计施工图下发柜1个月内可实柜现总价包干。爽考虑到高层、铲别墅、商业、冲公建配套建筑沃的交付时间不宋同，为了控制员各产品结算周的期，及时锁定层成本，成本与瓣采购沟通，将巾总包合同进行端划分，共签订耻5份合同，其塞中一标段分2使份，二标段分部3份。装修总包愧本项目产品中厅有14栋高层丈T4住宅、5谣栋超高层T4炼住宅精装修交领付，公建配套涨用房简装交付省，别墅及商业司清水交付，物样业用房装修计旧划按照集团标腐准400元/括m2与物业签票订总价包干合植同。装修总包乒合同范围仅包腔括高层T4、糊超高层T4和胖公建配套用房厚，计划按图纸果总价包干招标此。土石方工程资本项目西边靠宝近代征绿地部舟分的标高较高神，其他部位的兴平均标高较低汗，低于旁边的摆道路标高，因野此，本项目土殖方工程的特点掠是土方外运量阿较少，内转量屑较大，同时还略需要外购取土茎回填，总体土婚方工程金额较素小。通过用B烈IM做的土方嫁平衡图可以看守出（红色需要泻挖方，灰色需疑要填方），本士项目土方工程匠主要是场内转驰运和外购取土础回填。对于土贱方工程的施工脸范围，郑州公距司统一的施工桑界面划分是土瘦石方单位施工森到大开挖设计分底标高向上3兆0cm处，×天×项目按照郑穷州公司统一要犬求，对于主楼洒下电梯基坑、豆集水坑等小范额围挖方工程，病由总包单位施加工。目前，×黑×土石方工程通已经完成招标剥并确定单位。甲供材料合同册为了与总包合渠同范围划分对顺应，确保后期责甲供材靠供货范围责任岔清晰，成本颜部旅与采购书部某沟通眯确定甲供材类歇合同范围划分陷均与总包合同染划分保持一致留，同样分为5帮个合同，一方疫面可以按照产台品交付时间分释批结算，及时氏锁定成本，另斜一方面对于基甲供材玉超额领用及时衬处罚扣款，严订控成本。电梯合同港本项目电梯采圣购前置，由于岁电梯井影响到屑核心筒尺寸，豆经成本、采购兴、设计折部漆沟通，在方案亭设计阶段即启龄动了电梯工程孝采购，在集场采资源镰范围内带方案暗投标，在满足岩设计要求的前售提下，通力电气梯报价最低，介即确定通力作诊为本项目的电宫梯供应商，参鼓与颠配合梯井设计吐。她其他分包工程誉合同详见附件耳3旋：采购计划一岁览表裳施工界面划分粒详见“附件2捷：界面划分一虫览表”。采购原则采购方式搅按照公司工程谦采购管理办法抵的规定，非垄铲断工程或特殊露工程全部采用纸邀请招标的采傲购方式，考虑殊由价格较低的忽单位承接，以护降低成本；垄换断工程采取直额接委托的采购旧方式，重点说耽明其应具备的础外部资源的能抽力和实力。计价方式颜由于本项目分竞期开发，为抢懂预售，总包招持标排在施工图究纸下发之前，翁故采用暂定价锄招丙标（而其中措施掩费为包干价）哲，预计3个月慨内完成总价包尘干合同签订。肌外墙保温涂装铸、外墙门窗、睁消防工程、室毕外景观工程均友按照总价包干撤招标。土方、左桩基、护壁、低降水、芒甲供管材添、电线电缆等茄签订暂定价合荐同。挂主要合同采购湖方式、计价方铺式、包干方式杯、帅甲供材强情况臣详见“附件3忘：采购计划一学览表”。采购计划既本项目涉及的畜主要与工程相困关的工程类、害服务类及其他称类合同采购计寨划详见“附件策3：采购计划寇一览表”。裁供应彻商资源滴统筹串总包及主要分乌包商伤供应包商资源贩数量：（结合凡集团关于投标哗单位的基本要攻求）本项目主亮要合同涉及的资供应商包括：碑总承包、门窗脑（或幕墙）、旱精装修、景观逮绿化。积总包&装修单攀位入围资源一房览表：术入围单位简要别介绍裳项目名称：推××络项目漏采购合同名称葱**疫总包工程你施工希合同勺公司名称炸资质等级见自营/挂靠呜法人代表催注册资本金结近年与我司合叠作业绩（金额支万元）争与我司合作评垫价（如级别、楚实测实量成绩瓶等）榜决策人悠联系电话纯精装总包资源报：型公司名称辫资质等级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