房地产开发企业税收政策讲义

#附一企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）纳税人识别号：口口口口口口口口口口口口口口口纳税人名称： 金额单元：人民币元（列至角分）行次项 目本期金额累计金额1一、凭据实际利润额预缴2营业收入3营业本钱4利润总额5加：特定业务盘算的应纳税所得额6减：不征税收入7免税收入8弥补以前年度亏损9实际利润额（4行+5行-6行-7行-8行）10税率(25%)11应纳所得税额12减：减免所得税额13减：实际已预缴所得税额—14减：特定业务预缴（征）所得税额15应补（退）所得税额（11行-12行T3行T4行）—16减：以前年度多缴在本期抵缴所得税额17本期实际应补（退）所得税额—18二、凭据上一纳税年度应纳税所得额平均额预缴19上一纳税年度应纳税所得额—20本月（季）应纳税所得额（19行X1/4或1/12）21税率(25%)22本月（季）应纳所得税额（20行X21行）23三、凭据税务构造确定的其他要领预缴24本月（季）确定预缴的所得税额25总分机构纳税人26总机构总机构应分摊所得税额（15行或22行或24行X总机构应分摊预缴比例）27财务会合分派所得税额28分支机构应分摊所得税额（15行或22行或24行X分支机构应分摊比例）29其中：总机构独立生产经营部分应分摊所得税额30总机构已打消分支机构应分摊所得税额31分支机构分派比例32分派所得税额

综合案例：东方房地产公司是一家内资房地产开发企业，创建于20X8年1月,企业所得税实行查账征收，目前开发的项目有东方嘉园一期和二期。销售未完工开发产物的计税毛利率为15%,城建税税率为7%,教诲费附加征收率为3%,土地增值税预征率为3%,假设20x9年度利润表如下所示。体例单元：东方房地产公司项目利润表20x9年度单元：元上年金额本年累计数一、营业收入205000000减：营业本钱166460000营业税金及附加17365000销售用度7652000治理用度8500000财务用度652000资产减值损失1500000加：公允代价变动收益（损失以号填列）5000000投资收益（损失以号填列）2500000其中：春联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以号填列）10403000加：营业外收入1000000减：营业外支出1252000其中：非流动资产处理损失三、利润总额（亏损总额以号填列）10151000减：所得税用度四、净利润（净亏损以号填列）五、每股收益：（一）根本每股收益（二）稀释每股收益其他资料如下：一期项目已经于20X9年9月30日完工，20X9年全部实现销售。一期项目20X9年度确认销售收入20300万元。20X8年收到预售房款12000万元，20X9年收到预售房款5300万元；完工后实现现房销售8200万元，其中管帐上确认销售收入3000万元，另有5200万元房款已收，但尚不切合收入确认条件，管帐上尚未将其确认为收入。二期项目于20X9年5月1日切合预售条件开始预售，20X9年收到预售款项6000万元。该公司一期的可售总面积为51000平方米，销售均价为5000元/平方米，假设不考虑销售代价变动因素。20X9年6月份与其施工单元M公司签订工抵协议，将其开发的独栋商务楼一栋抵顶其工程欠款2200万元。与该商务楼同户型的同期平均售价2100万元，本钱为1680万元。20X8年12月与甲公司签订租赁协议，约定20X8年12月21日将其开发的一栋商务楼租赁给甲公司使用，该写字楼的造价为2000万元，年租金为200万元。20X9年12月31日，该商务楼的公允代价为2500万元，20X9年收到租赁收入200万元，本地税务构造划定该资产的折旧要领为年限平均法，折旧年限为20年，无净残值。东方房地产公司对投资性房地产接纳公允代价模式计量。20X9年度管帐上确认租金收入200万元，确认公允代价变动收益500万元。20X9年度收到其全资子公司N公司分回利润200万元，东方房地产公司对N公司接纳本钱法核算，20X9年取得国债利息收入50万元。一期项目开发产物可销售总面积51000平方米，完工后的实际本钱为20910万元，凭据税法例定纳税调解后的计税本钱为20400万元。20X8年度预售款项实际交纳营业税金及附加1020万元已在20X8年度税前扣除。销售用度中，告白费支出465万元；业务宣传费115万元；上年度结转未扣除的告白、宣传费为20万元。治理用度中，业务招待费支出220万元。全年人为支出320万元，没有不公道支出，其中安顿残疾人员支付人为15万元。管帐上没有计提职工福利费，按实际产生额据实列支，当年福利费支出47万元；工会经费按人为总额的2%拨缴至工会账户，取得《工会经费收入专用收据》；当年实际产生职工教诲经费支出7.5万元，上年度结转未扣除的职工教诲经费为2万元。按本地政府划定的范畴和尺度为职工交纳根本社会保险费计15万元。为职工支付商业保险费支出6000元，由公司包袱。由于急需资金，于20X9年1月5日向某非金融机构借款1200万元，年利率8%，已于20X9年9月5日归还本息。（注：同期银行同种贷款年利率为6%）该利息支出不切合资本化条件，管帐核算上按划定计入财务用度。折旧用度89万元。其中20X8年12月31日，东方房地产公司将开发完工的商务楼转为自用办公楼，办公楼入账代价960万元，20X9年10月，将此办公楼对外销售。该办公楼接纳年限平均法折旧，年限为20年，残值为零，20X9年度计提折旧40万元。 营业外支出中，车辆交通违章罚款2000元；通过中华慈善总会向希望小学捐款」20万元，已取得财务部分印制的公益性捐赠票据；向本地书画社直接捐赠5万元。20X9年度，该公司凭据管帐准则的划定对应收账款计提了150万元的坏账准备，坏账准备期初金额为0。经本地税务构造批准，可弥补以前年度亏损额300万元。20X9年度累计预缴企业所得税65万元。除上述资料外无其他调解事项，凭据上述资料进行东方房地产公司20X9年度的所得税汇算。要求：凭据上述资料，填制企业所得税年度纳税申报表及其附表。中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）税款所属期间： 年 月日至 年月 日纳税人名称：纳税人识别号：□□□□口口口口口口口口□□□ 金额单元：元（列至角分）类别行次项 目金额利润总额盘算1、营业收入（填附表一）2减：营业本钱（填附表二）3营业税金及附加4销售用度（填附表二）5治理用度（填附表二）6财务用度（填附表二）7资产减值损失8力加公允代价变动收益9投资收益10二、营业利润11力加营业外收入（填附表一）12减：营业外支出（填附表二）13三、利润总额（10+11—12）应纳税所得额盘算14力加纳税调解增加额（填附表三）15减：纳税调解淘汰额（填附表三）16其中：不征税收入17免稅收入18减计收入19减、免税项目所得20加计扣除21抵扣应纳税所得额22力加境外应税所得弥补境内亏损23纳税调解后所得（13+14—15+22）24减：弥补以刖年度亏损（填附表四）25应纳税所得额（23—24）应纳税额盘算26税率（25%）27应纳所得税额（25x26）28减：减免所得税额（填附表五）29减：抵免所得税额（填附表五）30应纳税额（27—28—29）31力加境外所得应纳所得税额（填附表六）32减：境外所得抵免所得税额（填附表六）33实际应纳所得税额（30+31—32）34减：本年累计实际已预缴的所得税额35其中：汇总纳税的总机构分摊预缴的税额36汇总纳税的总机构财务调库预缴的税额

37汇总纳税的总机构所属分支机构分摊的预缴税额38归并纳税（母子体制）成员企业就地预缴比例39归并纳税企业就地预缴的所得税额40本年应补（退）的所得税额（33-34）附列资料41以前年度多缴的所得税额在本年抵减额42以前年度应缴未缴在本年入库所得税额纳税人公章：署理申报中介机构公章：主管税务构造受理章：经办人：经办人及执业证件号码：受理人：申报日期：年月日署理申报日期：年月日受理日期：年月日企业所得税年度纳税申报表附表一（1）收入明细表填报时间：年月日 金额单元:元（列至角分）行次项 目金额1一、销售（营业）收入合计（2+13）2（一）营业收入合计（3+8）31.主营业务收入（4+5+6+7）4（1）销售货品5（2）提供劳务6（3）让渡资产使用权7（4）制作条约82.其他业务收入（9+10+11+12）9（1）质料销售收入10（2）代购代销手续费收入11（3）包装物出租收入12（4）其他13（二）视同销售收入（14+15+16）14（1）非钱币性生意业务视同销售收入15（2）货品、财产、劳务视同销售收入16（3）其他视同销售收入17二、营业外收入(18+19+20+21+22+23+24+25+26)181920212223242526经办人（签章）： 法定代表人（签章）：

企业所得税年度纳税申报表附表三纳税调解项目明细表填报时间： 年月日 金额单元：元（列至角分）行次项目账载金额税收金额调增金额调减金额12341一、收入类调解项目**21.视同销售收入（填写附表一）***#32.担当捐赠收入**43.不切合税收划定的销售折扣和折让**54.未按权责产生制原则确认的收入*65.按权益法核算恒久股权投资对初始投资本钱调解确认收益***76.按权益法核算的恒久股权投资持有期间的投资损益***87.特殊重组*98.一般重组*109.公允代价变动净收益（填写附表七）**1110.确认为递延收益的政府补贴1211.境外应税所得（填写附表六）***1312.不允许扣除的境外投资损失***1413.不征税收入（填附表一［3］）***1514.免税收入（填附表五）***1615.减计收入（填附表五）***1716.减、免税项目所得（填附表五）***1817.抵扣应纳税所得额（填附表五）***1918.其他20二、扣除类调解项目**211.视同销售本钱（填写附表二）***222.人为薪金支出233.职工福利费支出244.职工教诲经费支出255.工会经费支出266.业务招待费支出*277.告白费和业务宣传费支出（填写附表八）**288.捐赠支出*299.利息支出3010.住房公积金*3111.罚金、罚款和被没收财物的损失**3212.税收滞纳金**3313.赞助支出**3414.种种根本社会保障性缴款3515.增补养老保险、增补医疗保险3616.与未实现融资收益相关在当期确认的财务用度3717.与取得收入无关的支出**

附二：房地产开发经营业务企业所得税处理惩罚措施第一章总则第一条凭据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收治理法》及其实施细则等有关税收执法、行政法例的划定，制定本措施。第二条本措施适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。第三条企业房地产开发经营业务包罗土地的开发，制作、销售住宅、商业用房以及其他修建物、附着物、配套设施等开发产物。除土地开发之外，其他开发产物切合下列条件之一的，应视为已经完工：（一） 开发产物竣工证明质料已报房地产治理部分存案。（二） 开发产物已开始投入使用。（三） 开发产物已取得了初始产权证明。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收治理法》第三十五条划定的情形，税务构造可对其以往应缴的企业所得税按审定征收方法进行征收治理，并逐步范例，同时按《中华人民共和国税收征收治理法》等税收执法、行政法例的划定进行处理惩罚，但不得事先确定企业的所得税按审定征收方法进行征收、治理。第二章收入的税务处理惩罚第五条开发产物销售收入的范畴为销售开发产物历程中取得的全部价款,包罗现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部分、单元和企业收取的种种基金、用度和附加等，凡纳入开发产物价内或由企业开具发票的，应按划定全部确认为销售收入;未纳入开发产物价内并由企业之外的其他收取部分、单元开具发票的，可作为代收代缴款项进行治理。第六条企业通过正式签订《房地产销售条约》或《房地产预售条约》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下划定确认：（一） 接纳一次性全额收款方法销售开发产物的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二） 接纳分期收款方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三） 接纳银行按揭方法销售开发产物的，应按销售条约或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款治理转账之日确认收入的实现。（四） 接纳委托方法销售开发产物的，应按以下原则确认收入的实现：接纳支付手续费方法委托销售开发产物的，应按销售条约或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。接纳视同买断方法委托销售开发产物的，属于企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于买断代价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售条约或协议中约定的代价低于买断代价，以及属于受托方与购置方签订销售条约或协议的，则应按买断代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。接纳基价（保底价）并实行超基价双方分成方法委托销售开发产物的，属于由企业与购置方签订销售条约或协议，或企业、受托方、购置方三方配合签订销售条约或协议的，如果销售条约或协议中约定的代价高于基价，则应按销售条约或协议中约定的代价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现，企业按划定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售条约或协议约定的代价低于基价的，则应按基价盘算的价款于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购置方直接签订销售条约的,则应按基价加上按划定取得的分成额于收到受托方已销开发产物清单之日确认收入的实现。 接纳包销方法委托销售开发产物的，包销期内可凭据包销条约的有关约定，参照上述1至3项划定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产物，企业应凭据包销条约或协议约定的价款和付款方法确认收入的实现。第七条企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为，应视同销售，于开发产物所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的要领温顺序为：（一） 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产物市场销售代价确定；（二） 由主管税务构造参照本地同类开发产物市场公允代价确定；（三） 按开发产物的本钱利润率确定。开发产物的本钱利润率不得低于15%,具体比例由主管税务构造确定。第八条企业销售未完工开发产物的计税毛利率由各省、自治、直辖市国度税务局、地方税务局按下列划定进行确定： （一） 开发项目位于省、自治区、直辖市和筹划单列市人民政府所在地都会城区和郊区的，不得低于15%。（二） 开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%0（三） 开发项目位于其他地域的，不得低于5%。（四） 属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条企业销售未完工开发产物取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）盘算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产物完工后，企业应实时结算其计税本钱并盘算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目归并盘算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产物实际毛利额与预计毛利额之间差别调解情况的陈诉以及税务构造需要的其他相关资料。第十条企业新建的开发产物在尚未完工或治理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产物交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。第三章本钱、用度扣除的税务处理惩罚第十一条企业在进行本钱、用度的核算与扣除时，必须按划定区分期间用度和开 发产物计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱。 第十二条企业产生的期间用度、已销开发产物计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按划定扣除。第十三条开发产物计税本钱的核算应按第四章的划定进行处理惩罚。 第十四条已销开发产物的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单元工程本钱确认。可售面积单元工程本钱和已销开发产物的计税本钱按下列公式盘算确定： 可售面积单元工程本钱=本钱工具总本钱：本钱工具总可售面积 已销开发产物的计税本钱=已实现销售的可售面积X可售面积单元工程本钱第十五条企业对尚未出售的已完工开发产物和凭据有关执法、法例或条约划定对已售开发产物（包罗共用部位、共用设施设备）进行日常维护、调养、修理等实际产生的维修用度，准予在当期据实扣除。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按划定移交给有关部分、单元的，应于移交时扣除。 第十七条企业在开发区内制作的会所、物业治理场合、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下划定进行处理惩罚： （一） 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元的，可将其视为大众配套设施，其制作用度按大众配套设施费的有关划定进行处理惩罚。 （二） 属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单元以外其他单元的，应当单独核算其本钱。除企业自用应按制作牢固资产进行处理惩罚外，其他一律按制作开发产物进行处理惩罚。第十八条企业在开发区内制作的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其 中，由企业与国度有关业务治理部分、单元合资建立，完工后有偿移交的，国度有关业务治理部分、单元赐与的经济赔偿可直接抵扣该项目的制作本钱，抵扣后的差额应调解当期应纳税所得额。第十九条企业接纳银行按揭方法销售开发产物的，凡约定企业为购置方的按揭贷款提供包管的，其销售开发产物时向银行提供的包管金（包管金）不得从销售收入中减除，也不得作为用度在当期税前扣除，但实际产生损失时可据实扣除。第二十条企业委托境外机构销售开发产物的，其支付境外机构的销售用度（含佣金或手续费）不凌驾委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。第二十一条企业的利息支出按以下划定进行处理惩罚：（一） 企业为制作开发产物借入资金而产生的切合税收划定的借款用度，可按企业管帐准则的划定进行归集和分派，其中属于财务用度性质的借款用度，可直接在税前扣除。 （二） 企业团体或其成员企业统一向金融机构借款分摊团体内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间公道的分摊利息用度，使用借款的企业分摊的公道利息准予在税前扣除。 第二十二条企业因国度无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关划定在税前扣除。 第二十三条企业开发产物（以本钱工具为计量单元）整体报废或毁损，其净损失按有关划定审核确认后准予在税前扣除。第二十四条企业开发产物转为自用的，其实际使用时间累计未凌驾12个月又销售的，不得在税前扣除折旧用度。第四章计税本钱的核算第二十五条计税本钱是指企业在开发、制作开发产物（包罗牢固资产，下同）历程中所产生的凭据税收划定进行核算与计量的应归入某项本钱工具的各项用度。第二十六条本钱工具是指为归集和分派开发产物开发、制作历程中的各项泯灭而确定的用度包袱项目。计税本钱工具简直定原则如下：（一） 可否销售原则。开发产物能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱工具进行本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱工具进行归集，然后再将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱工具。 （二） 分类归集原则。对同一开发所在、竣工时间相近、产物结构类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一个本钱工具进行核算。 （三） 功效区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有差别使用功效时，可以作为独立的本钱工具进行核算。 （四） 订价差别原则。开发产物因其产物类型或功效差别等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为本钱工具进行核算。 （五） 本钱差别原则。开发产物因修建上存在明显差别可能导致其制作本钱出现 较大差别的，要分别作为本钱工具进行核算。（六） 权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方互助开发的，应结合上述原则分别分别本钱工具进行核算。本钱工具由企业在开工之前公道确定，并报主管税务构造存案。本钱工具一经确定，不能随意变动或相互殽杂，如确需改酿本钱工具的，应征得主管税务构造同意。第二十七条开发产物计税本钱支出的内容如下： （一）土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而产生的各项用度，主要包罗土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变动用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。（二） 前期工程费。指项目开发前期产生的水文地质勘察、测绘、筹划、设计、可行性研究、筹建、园地通平等前期用度。（三） 修建安装工程费。指开发项目开发历程中产生的各项修建安装用度。主要包罗开发项目修建工程费和开发项目安装工程费等。（四） 底子设施建立费。指开发项目在开发历程中所产生的各项底子设施支出，主要包罗开发项目内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和情况卫生、园林绿化等园林情况工程费。（五） 大众配套设施费：指开发项目内产生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单元的大众配套设施支出。（六） 开发间接费。指企业为直接组织和治理开发项目所产生的，且不能将其归属于特定本钱工具的本钱用度性支出。主要包罗治理人员人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、工程治理费、周转房摊销以及项目营销设施制作费等。第二十八条企业计税本钱核算的一般步伐如下：（一） 对当期实际产生的各项支出，按其性质、经济用途及产生的所在、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入本钱工具的本钱和应在当期税前扣除的期间用度。同时还应按划定对在有关预提用度和待摊用度进行计量与确认。（二） 对应计入本钱工具中的各项实际支出、预提用度、待摊用度等公道的分别为直接本钱、间接本钱和配合本钱，并按划定将其公道的归集、分派至已完工本钱工具、在建本钱工具和未建本钱工具。（三） 对期前已完工本钱工具应包袱的本钱用度按已销开发产物、未销开发产物和牢固资产进行分派，其中应由已销开发产物包袱的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产物应包袱的本钱用度待其实际销售时再予扣除。（四） 对本期已完工本钱工具分类为开发产物和牢固资产并对其计税本钱进行结算。其中属于开发产物的，应按可售面积盘算其单元工程本钱，据此再盘算已销开发产物计税本钱和未销开发产物计税本钱。对本期已销开发产物的计税本钱，准予在当期扣除，未销开发产物计税本钱待其实际销售时再予扣除。（五） 对本期未完工僧人未制作的本钱工具应当包袱的本钱用度，应按分别创建明细台帐，待开发产物完工后再予结算。第二十九条企业开发、制作的开发产物应按制造本钱法进行计量与核算。其中，应计入开发产物本钱中的用度属于直接本钱和能够分清本钱工具的间接本钱，直接计入本钱工具，配合本钱和不能分清包袱工具的间接本钱，应按受益的原则和配比的原则分派至各本钱工具，具体分派要领可按以下划定选择其一： （一）占地面积法。指按已动工开发本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派。一次性开发的，按某一本钱工具占地面积占全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。分期开发的，首先按本期全部本钱工具占地面积占开发用地总面积的比例进行分派，然后再按某一本钱工具占地面积占期内全部本钱工具占地总面积的比例进行分派。期内全部本钱工具应包袱的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期 本钱工具配合包袱的占地面积。 （二） 修建面积法。指按已动工开发本钱工具修建面积占开发用地总修建面积的比例进行分派。 一次性开发的，按某一本钱工具修建面积占全部本钱工具修建面积的比例进行分派。 分期开发的，首先定期内本钱工具修建面积占开发用地筹划修建面积的比例进 行分派，然后再按某一本钱工具修建面积占期内本钱工具总修建面积的比例进行分派。 （三） 直接本钱法。指定期内某一本钱工具的直接开发本钱占期内全部本钱工具直接开发本钱的比例进行分派。（四） 预算造价法。指定期内某一本钱工具预算造价占期内全部本钱工具预算造价的比例进行分派。 第三十条企业下列本钱应按以下要领进行分派：（一） 土地本钱，一般按占地面积法进行分派。如果确需结合其他要领进行分派 的，应商税务构造同意。 土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发本钱经商税务构造同意后可先按土地整体预算本钱进行分派，待土地整体开发完毕再行调解。 （二） 单独作为过渡性本钱工具核算的大众配套设施开发本钱，应按修建面积法进行分派。 （三） 借款用度属于差别本钱工具配合包袱的，按直接本钱法或按预算造价法进行分派。（四） 其他本钱项目的分派法由企业自行确定。第三十一条企业以非钱币生意业务方法取得土地使用权的，应按下列划定确定其本钱： （一） 企业、单元以调换开发产物为目的，将土地使用权投资企业的，按下列划定进行处理惩罚：调换的开发产物如为该项土地开发、制作的，担当投资的企业在担当土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产物时，再按应分出开发产物（包罗首次分出的和以后应分出的）的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。调换的开发产物如为其他土地开发、制作的，担当投资的企业在投资生意业务产生时，按应支付开发产物市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二） 企业、单元以股权的形式，将土地使用权投资企业的，担当投资的企业应在投资生意业务产生时，按该项土地使用权的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的取得