2008年经济师中级房地产专业知识与实务试题及答案解析

2008一、单项选择题（60题，每l分。每题的备选项中，只有l个最符合题下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是 某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该反映的是该城市 原料指数是指 “演替与发展“和演替“和承继不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是 B.C.下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是 A.汽车办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括 发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为 某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为 ）人下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是 房地产不具有 C.在房地产中，不弄虚，不武断下结论，这是（ 性侧重房地产消费者的数量及其构成的调研属于房地产消 调研C.侧重对租售机构的数量、素质及其租售的项目等情况的调研，属于房地 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的环境进行分析和判断，属 SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素内部劣势因素外部市场环境中的机 下列有关城市规划的内容，不属于城市总体规划内容的是 确定城市对通系统的结构和布 建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占 5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为l0％时，该项目合适的改造投资不多于 一套住宅，付款50万元，使用50年，当资本利率为l0％时，每年 在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得 方案的期均为8年，基准收益率ie＝10％。各方案净现值从大到小排列正确的是 甲乙内40002500元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为 A.14B.16C.20D.22房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、力风险和 房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和 降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持用进行房地 下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是 B.政治房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于 房地产开发项目文件不包括 评标组成人C.合同条款 风险管理的内容不包括 10080价格为4000元/平方米，则其建筑面积的价格为 A.2B.3C.4D.5可比实例价格 在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格 净收益=有效毛收入 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－用－销售费用－投资 房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构租售房地产的突出优势主 经验 共同加参合作加参 C.在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 业主应负责召集或召开的会议不包括 按照国家有关规定和业主大会的决定可将住宅专项维修用 C.委托《物业管理条例》规定，业主成立后30日内必须向物业所在地 市县房地产行政主管部区、县房地产行政主管部下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是 性下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内余额的是 单位外派至长期工作人 C.机下列关于房地产主要特点的说法中，错误的是 房地产的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活房地产投资具有较高的收益房地产的低流动性，使得房地产投资具有很大的风险房地产投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一耕地占用税的基本特点不包括 B.实行征收契税属于 D.其他类房地产企业应缴纳营业税税额的计算为 应纳营业税额=征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是 D.行政事业性使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为 A.4B.10C.15D.22二、多项选择题（202221分 E.房地产有效需求是 ）等因素的函数D.抵押能E.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有 B.挂牌公告需要在规定的土地场所公布E.5建设用地使用权出租中，出租方的义务包括下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有E.者意图房地产资料收集的主要途径有走访房地产当事促成房地产的房地产经纪查阅和有关部门的房地产登记等资拜访业主委E. E.16000～25000人为宜对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用 E.降低房地产投资变现风险的对策有 向公司投保房地产投资关注通货膨胀对力的影搭配不地产投资种类比选择容易分割的房地产项目进行投采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有 C.通过合同将损失转移给非企业D.对已经存在的相关风险因素进行E.对相关风险因素进行时间和空间 D.编制使用计划E.房地产开发项目质量的可靠性体现在 D.满足使用要E.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括 C.统一日期E. C.反映项目的资E.房地产开发项目采用渗透定价策略的优点有 C.项目后期尾房降价空间较下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中正确的 物业服务费用应以预收的物业服务为计提基物业服务扣除酬金和物业服务支出后结余的归全体业主所物业服务不纳物业服务费用部分由物业服务企业承住房公积金的职责范围包括 E.住房公积金归集与使用计房地产的作用包括 B.促进房地产业和业的发展D.增强投保人的信用，促进融通房地产的特征包括 D.基础稳E.收入主要归财下列关于契税计税依据的说法中，正确的有 房屋，计税依据为市场平均价国有土地使用权出让，计税依据为价土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权市场价格核三、案例分析题（2020.5分（一800l200l0％（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末。该项目第四年的累计净现金流量为 该项目的静态投资回收期为 ）年该项目的净现值为 ）万元净现值法与内部收益率法的区别主要表现在 D.考虑了的时间价（二评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛的40％。评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有 基准地价修该酒店式公寓建成后的年净收益为 已知率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为 A.3B.3C.3该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为 （三817品住宅均价确定为4500元/平方米。项目采用开发的方式，预计建设期2年，第一根据房地产开发企业确定的，销售队伍规模的确定一般采 该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好 C.内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款（ B.2C.3（四某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，物业管理招标投标的原则有 该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括 评标的下列做法中，错误的有 为起见，评标过程中不召开现场答辩向招标人提交评标报3（五。。准备向银行申请个人住房公积金。的住房公积金账户本息余额为20000元，在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。离法定退休年龄还有30年。若及其家庭成员在法定退休内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且所在地规定的住房公积金最高额度为l5万元。在法定退休内按现缴纳标准需缴存的住房公积金总额（ 能申请的住房公积金最高额度为 ）万元，假设购得房屋后，分别向甲、乙两个公司投保该房屋的火灾金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲公司赔偿额度为（ ，住房公积金账户上的除了用于自住住房还能用 D.房地产债券或一、单项选择题（共60题，每l分。每题的备选项中，只有l个最符合题1.2. [解析]本题考查原料指数的。原料指数＝限地性原料总重量÷制成品总重量 [解析]本考查同心圆理论。同心圆理论是由于1925年对芝加哥城市土地利用空结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的和承继（Invasionsuccession）念来解释土地利用在空间上的排列形态。 [解析]本题考查划拨用地范围A汽车是商业性经营项目不能以划拨方式获得用地 [解析]5050-5＝45 55人。10.[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地，最高出让年限为70年，可以低于这个年限出让，所以有可能为50年。而馆用地属于教育用地，汽车装配50405011.[解析]本题考查房地产的特点。房地产具有三个特点，分别是实用性、时12.度去反映真实情况，不能武断结论，不能弄虚。13.14.控制与调整；方式的采用；租售机构的数量、素质及租售情况等内容。15.[解析]本题考查房地产市场预测的概念16.[解析]本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义，直接推导出答案17.（Strength（Weakness（Threats18.[解析]本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。选项D属于控制19.[解析]住宅建筑工业化建筑体系的结构形式大致可分为三大类，具体见下表生产建设投资量—20.[解析]本题考查建筑密度的计算。建筑密度＝基底面积/用地面积21.仍然是时间价值换算中年值换算为现值的计算。PA(P/A,10%,30)5

59.426922.[解析]本题考查时间价值换算中现值换算为年值的计算AP(A/P,10%,50)50 500.100865.043(110%)50123.[解析]本题考查时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算的假定条件，必须进行换算才能套用。画出现金流量图以帮助理解。BFA(F/A,4%,5)

(14%)5

55.41FA(FA45)(FP4%,127.081.0428.16,正确答案选C24.NPV甲＝300（P/A,10%,8）－1000NPV乙＝520（P/A,10%,8）－2000NPV丙300(P/(110%)8 10005.3349220NPV(甲－丙300(P/A,10%,81000600(P/A,10%,830002000300(P/(110%)82000300 20005.334930025.x x=2000026.27.28.[解析]本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施预期投资后的维持用29.30.31.32.[解析]评标组成人员的情况在定标前是的，不能在招标文件中公开33.[解析]建筑安装工程费用包括四项，分别是直接费、间接费、利润和税金34.[解析]风险管理的内容主要有三项，分别是风险识别、风险评估和风险应35.识，这种方式不需要第的介入。36.36.37.[解析]采用百分率法进行情况修正的一般为可比实例价格×情况修正系38.[解析]本题考查成本法的。房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧39.[解析]本题考查收益法中净收益计算的基本。净收益＝有效毛收入－运营费40.[解析]本题考查假设开发法的基本。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税41.[解析]房地产开发企业自行租售自己的项目，突出优势是对项目的情况熟悉42.43.44.44.题中的要求。AC电视和广播时间短，且分散，网络主要缺点是效果难以测定。CC[解析]业主可以召开业主会议也可以召了首次业主大会以外的业主大会C[解析]新设立的物业服务企业，其资质等级按最级核定，并设一年的暂定期A[解析]住宅专项维修可用于一级市场国D[解析]业主备案的主体是区、县房地产主管部门C[解析]物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人，营利性是其根本特征C[解析]《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为的抵押物。D[解析]公积金具有性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的，只要符合B[解析]本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法D信用机构和投资者其中特殊目的机（SPV）是进行住房抵押化业务的载体，由它组织进行整合和信用增级后在资本市场上D性；二是财产由于流动性差而具有高风险性；三是投资具有高收益性。选项D房地产融资方式既可以是也可以是物资具有多样性和灵活性因此不具有单一性C[解析]耕地占用税以县级行政区为单位B[解析]契税属于财产税A[解析]对于营业税而言，按照营业额和适用税率计算应纳税额，计算为：应纳税额=营C的行政事业性、性基金以及规定的其他不征入。C[解析]城镇土地使用税的应纳税额＝实际占用的土地面积×适用税额标准二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上1分1.房地产价格水平；2.消费者的收入水平；3.消费者的偏好；4.物品的价格水平；5.D抵押能力可以放到第二个因素消费[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让；D在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，则先提交报价单者为竞得人；E竞得人的竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞5个工作日内予以退还，不计利息。[解析]本题考查建设用地使用权出租中，出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义[解析]本题考查房地产资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大10000～15000[解析]划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种[解析]降低房地产投资变现风险的对策主要有选择容易分割的房地产进行投资不做缺口的投资[解析]风险预防一般包括以下措施防止产生减少已存在的并对其进行对风险因素进行时间与空间上的编制施工图预算,编制使用计[解析]租售合同签订后，委托人应向受托人提交有关资料，包括反映项目特征的资料、反映开发项目的资料、委托书，如是预售项目还应提交预售证。本题可采用排除BE产开发企业发展规划是开发企业的，与销售无直接关系，所以无需提供。[解析]本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务节余或不足，[解析]本题考查住房公积金的职责，注意与住房公积金管理的职责进行区分[解析]本题考查房地产的作用[解析]契税的计税依据分为以下三种情况土地出让、土地使用权、房屋－价格；三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不0.5D[解析01234现金流出（销售税费-----C[解析]本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用计算即可 C[解析]本题考