湖南住宅小区建设项目可行性报告投资估算财务

目录HYPERLINK\l"_Toc202840367"第1章总论3HYPERLINK\l"_Toc202840368"1.1.项目背景与概况3HYPERLINK\l"_Toc202840369"1.2.主要技术经济指标7HYPERLINK\l"_Toc202840370"1.3.问题与建议8HYPERLINK\l"_Toc202840371"第2章项目投资环境与市场研究9HYPERLINK\l"_Toc202840372"2.1.投资环境分析9HYPERLINK\l"_Toc202840373"2.2.区域房地产市场分析11HYPERLINK\l"_Toc202840374"2.3.销售预测15HYPERLINK\l"_Toc202840375"2.4.营销策略19HYPERLINK\l"_Toc202840376"第3章建设规模与项目开发条件21HYPERLINK\l"_Toc202840377"3.1.建设规模21HYPERLINK\l"_Toc202840378"3.2.项目概况现状21HYPERLINK\l"_Toc202840379"3.3.项目建设条件22HYPERLINK\l"_Toc202840380"第4章建筑方案26HYPERLINK\l"_Toc202840381"4.1.设计依据26HYPERLINK\l"_Toc202840382"4.2.项目设计主题和开发理念26HYPERLINK\l"_Toc202840383"4.3.项目总体规划方案27HYPERLINK\l"_Toc202840384"4.4.建筑设计28HYPERLINK\l"_Toc202840385"萄4.5.款结构设计泽29HYPERLINK\l"_Toc202840386"妇4.6.饶给排水设计俭30HYPERLINK\l"_Toc202840387"饲第欠5田章节能节水措址施狭32HYPERLINK\l"_Toc202840388"归5.1.数设计依据允32HYPERLINK\l"_Toc202840389"当5.2.再建筑部分节能蔽设计摆32HYPERLINK\l"_Toc202840390"岁第拔6书章环境影响评椅价链33HYPERLINK\l"_Toc202840391"摆6.1.惜编制依据炼33HYPERLINK\l"_Toc202840392"董6.2.蜂环境现状锹33HYPERLINK\l"_Toc202840393"梅6.3.辱项目建设对环钳境的影响蛙34HYPERLINK\l"_Toc202840394"沈6.4.逐环境保护措施泥34HYPERLINK\l"_Toc202840395"改第车7敢章劳动卫生与黎消防毁35HYPERLINK\l"_Toc202840396"棒7.1.劳指导思想掏35HYPERLINK\l"_Toc202840397"检7.2.息职业安全卫生展健康对策与措歇施好35HYPERLINK\l"_Toc202840398"亮7.3.衫消防设计愚36HYPERLINK\l"_Toc202840399"笔第令8盟章组织机构与装人力资源配置超38HYPERLINK\l"_Toc202840400"家8.1.惨组织机构伙38HYPERLINK\l"_Toc202840401"玻8.2.留人力资源配置言38HYPERLINK\l"_Toc202840402"罚第制9铸章项目实施进拴度闷39HYPERLINK\l"_Toc202840403"区9.1.素项目开发期钞39HYPERLINK\l"_Toc202840404"骂9.2.期项目实施进度胁安排肌39HYPERLINK\l"_Toc202840405"拨9.3.和项目实施过程失控制措施征39HYPERLINK\l"_Toc202840406"辟第问1局0闯章项目招投标跨41HYPERLINK\l"_Toc202840407"输10.1.禽工程项目招标仗投标概述命41HYPERLINK\l"_Toc202840408"衔10.2.娱工程项目招标促投标因素分析浓42HYPERLINK\l"_Toc202840409"谎10.3.乐招标依据远44HYPERLINK\l"_Toc202840410"撑10.4.困招标范围谊44HYPERLINK\l"_Toc202840411"胜10.5.剂招标方式枪44HYPERLINK\l"_Toc202840412"朴第足1属1过章投资估算与达资金筹措汗45HYPERLINK\l"_Toc202840413"小11.1.段投资估奋算鹰45HYPERLINK\l"_Toc202840414"跪11.2.滋资金筹措旷45HYPERLINK\l"_Toc202840415"慎第浇1巷2赞章财务评价贵47HYPERLINK\l"_Toc202840416"顺12.1.懒项目评估依据具47HYPERLINK\l"_Toc202840417"努12.2.解财务评价基础赢数据的选择聪47HYPERLINK\l"_Toc202840418"王12.3.灾财务评价僵47HYPERLINK\l"_Toc202840419"师12.4.臣不确定性分析筐48HYPERLINK\l"_Toc202840420"自第嚼1牧3豪章社会评价互49HYPERLINK\l"_Toc202840421"箱13.1.页项目对社会的予影响分析六49HYPERLINK\l"_Toc202840422"化13.2.美风险分析粪50HYPERLINK\l"_Toc202840423"催13.3.驾社会评价结论秒51HYPERLINK\l"_Toc202840424"斤第第1抛4敬章研究结论与倡建议茄52HYPERLINK\l"_Toc202840425"否14.1.久可行性研究结宝论戴52HYPERLINK\l"_Toc202840426"恢14.2.否建议吸52总论活项目融背景溉与概灶况找1酬、图项目名称：厚XX俩居住小区一嫁期餐(网1饲、堤2削、郊3筐号虽楼胖)福项目陪2胳、该承办单位概况勿单位名称处：怜XX套房地产开发吴有限公司魂单位性质差：筝有限责任公司己(颈外国自然人独明资亭)然注册资金避：贡港翁币预2鞭,000鹊万扬元腊单位住所遵：划XX牛业务范围位：夏房地产开发系、呀销售法定代表人：企业负责人：浩建设单位简介英：华3浪、丝可行性研究报欺告编制依据嫩与委托方签订猎的咨询协议；酿国家计委计办增投桂资喇[2002]偏1则5肥号审定的《投伪资项目可行性越研究指南（试醋用版）》；型国家发展改革男委员会、建设雹部联合颁发的苏《建设项目经壁济评价方法与补参数（第三版谷）》；合《城市房地产喜开发经营管理系条例派》铺；姑《押房地产项目经钉济评价方法栏》脾。4、编制范围渣依据国家有关而政策、法律、悬法规、规程、骡规范，对棍XX杂居住小区一故期脆(肆1掩、总2棉、市3计号潮楼拥)典项目君建设的目的、坚必要性、项目朵区域诞概况、项目规陷划方案及建设顿内容、项目建勾设组织管理、想项目招标方案悉、投资估算、欠融资方案与效朽益分析、财务德分析、项目风尽险分析法等方面进行全仁面论证和研究岭。穿5织、项目提出的良理由船项目建设符合穿国民经济发展到当前饶，售我国国民经济慨运行正处于一范个特殊发展时葛期致，圾为了促进国民喘经济的稳步健飞康发展席，屠必然要求扩大戚内需粘，场优化消费结构遍，威把住宅建设作顷为推动国民经磁济发展的支柱谱产业之一。根蜂据国家统计局娘的分析和研究杯，房地产对国奔民经济的拉动悉作用怨约荷1.幸5身—沙2达个百分点。耍衡阳龄房地产炮占头GD孕P西的裙比重还将快速导上升，口对逃GD遮P全的贡献率还将附逐步增大。纯根据国家有关月部门的分析和每预测，我国居漫民住宅目前正调在从生存型向傻舒适型方向转伏变，角到秧200落8挠年，我国城镇太居民人均建筑求面积将达拦到释2舱2舅平方米，平均衣每户拥有一套赔功能基本齐全馅的住房，住房迈消费占整个消贱费的比重将达式到粪15边%焰，城市化水平购将提高燥到快36斧%缎左右。我国居失民住宅的近期班发展目标是户斗均一套、人均香一室，力劈争往201奥0车年达到人均建搏筑面潜积捕3缎5栽平方米，主导蚁户型为三室两蔽厅和两室两厅旅。帜正因为房地产荐投资的带动作烛用较大，国家蛛为推动我国国等民经济的持续藏健康稳定发展美，将建筑业列艰为国家的支柱相产业之一。因峡此，本项目的勒建设是国民经巨济发展的需要世。瑞②勿项目对城市建医设将起到促进始作用治200职7定年化1种2员月此2滚4盾日与，傍在湖南省各民愧主党派省委、蜡无党派人士和属省工商联参政吩议政联合调研苦课题组向湖南敞省委、省政府芳提交的居《事“译3+迅5参”梳新型城市群建皮设及产业发展雪思路与对策研术究总报告》中冰，提出要节把捆“冰3+仿5虾”曾新型城市群打也造成为功能互揭补的高新产业甘聚集区、发展烘布局合理的新恒型城市连绵区循、中部领先的会现代大商业区因、环境优美的谎综合生态区腐。兆衡阳作为绢“污3+并5摄”武新型城市群丹建设的中心城慧市之一，其经侵济发展速度在请湖南区域经济滩中领先地位更肤加突出，对全钞省各地乃至中示南地区都具有槽较强的辐射力符，在贿以长株潭为中握心滑的峰“椅3+清5冷”厉城市群发展建弄设的环境下，禽衡阳市委市政内府提出要突出企衡阳城市形象古建筑，提高衡杂阳城市品位，态加强城市辐射资功能的目标。璃根据湖南省住负宅与房地产疯业粘201塘0纲年规划，未净来痛1瑞0绕年内湖南省将待斥竹资熄332浓7昂亿元打造城市污住宅，使城镇径人均住宅建筑卡面积增加躬到烟30.1盆8械平方米。捐目前，唤衡阳市催的人均住宅面元积偏小，而且薄居住条件也比得较差，与湖南丝省住宅与房地耳产业发展规划恳相差甚远。因堆此，改善率衡阳市美人民的居住条据件已经成为标衡阳雄市政府特迈别关心的问题睁之一。同时，舱随着鹰衡阳呀经济的发展和葛人民生活水平绵的不断提高，跳人们对居住环楼境等方面的要苦求也越来越高洋，近年来实施回的房地产开发抚建设就是为了口使带衡阳陈城市居民的生碗活环境、居住棚环境不断得到歼改善。驾XX他居住小区一锣期葵(健1朴、作2险、犁3像号今楼咽)花项目符合顶衡阳销城市建设总体全规划，贯彻了粒“雁3+气5忆”橡城市群建设慕的发展战略，粘其对加快城镇患化进程，美化乔城市空间，创竖造新的城市景潜观，提升城市循品位都具有积冠极意义。犹③衡忍解决劳动就业珠的需要骄由于我国目前覆正处于经济结蓬构的调整时期符，部分行业职窝工客下岗再就业也混就在所难免，闸广开就业渠道玩，解决人民的稻生活与就业问裹题已成为当前意各级政府的头袭等大事。而投览资、消费、出竟口是国民经济宪增长的原动力欠，因此国家固组定资产投资总垦的政策仍然是舌继续保持投资木总量的稳定增降长，以创造更极多的就业机会守。报据有关权威人乘士测算，我屑国头GD端P五每增彼长往1症个百分点，全偏国可新提叔供认8炒0哭多万个就业岗旬位，而住宅投妨资每增江加碎10时%苦，大约可以拉勇动灰GD斑P舒增尤长葱0.蜻5瑞个百分点，则脸可提参供悲4牌0危多万个就业岗愉位。因此，住笋宅建设投资的腐增加对于增加厉社会就业机会识有着不可忽视彼的作用，而本竭项目作为眉衡阳市哀重点书商品住宅建设惭项目肢工程罚之一，将为增烤加羡衡阳市佩当地社会就业缓岗位作出一定割的贡献。6、拟建地点派本项目位于梳衡阳市烦XX关南段葛，总占地面积匆20扑,旅936理.誓7年平方米，小区屿西隔湘江东路稳与湘江风光带屡相连、南至望塑江路尝、东斩隔规划中的小赏区小学与中天节路相连残、北对至小区北部主春路口亡。绩本项目趁与记衡阳市著名的蚀东洲岛隔河相萄望坑；距黎衡阳市火车站僚不霜到班50柄0雾米叠,叛距离衡昆高速托、衡枣高速、泳京珠高速皆不揭到二十公里，色自然环境优越据，道路交通便蜂利。7、预期目标意XX粗居住小区一抵期案(下1患、获2夹、梯3福号秆楼世)狮项目掏拟顾在占地面积沸20,936延.7净平方米明的土地上，建左设两总盛容积率为改2呆.馒63弦，绝建设密度为纽24鲜.电4林%掩,将总建筑面积为滨65拔,辽913.47桂平方米范的房3般栋耽(1-序3尸号渣楼定)洒高层电梯住宅云房凡（其中住宅面为积揉47倚,袭652唯.捏3挺平方米，扰1-摄2辟层瓣商建铺林面积伍7419.1诞平方米，崇地下停车场竟面积惠10,842晌平方米）。尤8计、主要建设宪条件挨XX擦居住小区一胡期适(伟1茂、坊2千、搅3跳号域楼惠)声建设项目游是帮“璃XX龙”暴房地产开发项灰目的一部分，浩该杀项目谣分城市基础设寄施建设（沿江婚风光带）和商腔住房开发两部乎门进行，项目布以建筑、自然像与人和谐为理抬念，旨在打造央尊贵、健康、锄运动、休闲、糊生态、养生的脆水岸生活。哗为了加快招商怠引资力度，加淡快衡阳城市基州础设施建设，些促进经济社会昌可持续发展，当把衡阳建设成蛾为区域性中心啊城市，珠晖区皱启动了湘江东谈岸南段沿江风概光带堤路工程架的建设。经考祖察，在中熊国蠢200追6桃年中国中西部渠招商督会中引入了浅XX播房地产开发有而限公司，对该猫项目进行投资离建设，并成立谢了衡阳市湘江怨东岸南段建设映协调领导小组冬，由原市委副敌书记王雄飞任泄组长，珠晖区语委书记段志刚语任副组长，市卧委市政府相关插职能部门的领葛导及珠晖区负贯责人担任成员波。将东岸风光悔带南段建设项票目纳入省、市上重点项目。考心虑到该项目投边资大、建设周雕期长，带来的哗经济效益及社废会效益明显，被对该项目享受贿相关优惠政策垦，并下蹈发了衡政寨发矩[2006]叔2独0额号文吧，茅“产关于《湘江东桌岸亿南段堤路建设火工程实施细则帆》的通知，该旗通知第五条规袋定用地控制范造围回。佣“坊在湘江东岸南刚段堤咱东厢可矩开发的土地范霞围内，根据投赵资方从事基础龙设施建设的投乎资额所加侄20收%战的回报率确定撇补偿用地面积豆，作为投资方填的开发用地，蚕由市规划、国舰土资源等部门瓦经依法批准后择将用红线划归已投资方实行控梅制开销发绝”嗽。第六条规定坐了东厢用地出该让价搏。麻“悲已改制企业原肢则上练按改制拍卖价纹取得土地使用挤权；正在改制忽的企业，按市恋政府和省政府庭相关文件执行杂，整宗土地采危取挂牌方式供习地，市天翔公谷司（原三机厂逃）、市住宅公介司、砂石公司现等单位座落在洪湘江东岸南段杂的土地纳入投蚊资方的总体开晃发，市建衡实革业有限公司纳清入湘江东岸南屡段堤坝路及东洋厢土地的综合贩开发。葬主要技术经济耍指标体序号恼项目冻单位俭数值复1熄总用地面积迁㎡笨20捡,牧936贝.检7寸2鄙规划总建筑面踏积课㎡太65瓣,她913.47时2除.1娃其中：甜住宅朴建筑面积板㎡贸47什,林652行.内3狭2匪.2航其中：驰1-赛2题层凉商支铺鞋建筑面积绒㎡美7419.1涝2.3追其中：律地下停车场巷建筑面积蕉㎡戚10842顺3真建筑密度女%厕阅24.4垦4振容积率蛮2臣.熟63盒5仿绿地率喜柱%流38番.3差6喝项目总投资击万元爆1象1酸,青650膨.4越4季7临财务净现值犬万元股3丹,违001球.破06述8窑财务内部收益谊率副%篇73锹.复86径9狡静态投资回收劝期芝年舟0仍.攻83晨1雄0鼻动态投资回收躁期眯年毒0.88问题与建议亩项目开发商已单合法取得本项山目土地使用权报，各项建设手春续正在申办中暂。分析测算过酷程假定本项目穴在土地取得、毫立项、开发建荒设、销售等方雾面均遵照国家辽及各衡阳俘的房地产项目漫开发程序及规塞定。沙根据测算，在谣预计的销售价每格、销售率条衔件下，本项目纵具备良好的可冻行性。极衡阳跪市房地产市场匙正处于开发高返潮时期，竞争博日趋白炽化，阻因此需要切实英考虑市场容量漫和市场销售节渠奏；在建设过袍程中，需要严拍格控制工程成纹本和管理成本敲。走充分利用地块谎区域优势和景抵观资源；与知耀名专业设计公捆司、中介顾问擦公司合作，强嘱强联合，打造换小区品牌和企六业品牌；制定搁合理的市场营遵销方案，扩大势媒体宣传，注盗重营销推广，哲保证销售资金子回款。陷项目投资环境庆与市场研究投资环境分析竭国家政治经济进形势及有关政塘策狱200乖7退年全年国内生烤产总值窜246要,毯619揉亿元，比上年浩增长每11.4%裤。分产业看，蜂第一产业增加锯值肺28勺,债910熊亿元，增长复3.7%泥；第二产业增甩加值共121纠,羊381建亿元，增长谊13.4%惜；第三产业增拨加值蹄96崭,辈328罚亿元，增长逮11.4%穗。第一产业增宫加值占国内生晨产总值的比重肺为期11.7%到，与上年持平麻；第二产业增差加值比重为屿49.2%喉，上升闹0.3弯个百分点；第地三产业增加值挤比重为鼓39.1%宇，下降口0.3倾个百分点。钱固定资产投资筝增长较快全年鄙全社会固定资天产投资静137零,血239漂亿元，比上年成增长芬24.8%聚。在城镇投资记中，第一产业宽投资拔1货,优466泪亿元，比上年否增长召31.1%火；第二产业投能资闷51英,眼020惹亿元，增长宁29.0%献；第三产业投瓦资叠64劣,盒928主亿元，增长控23.2%脊。巷全年房地产开铅发投资轻25铸,瓶280灯亿元，比上年验增长度30.2%渣，其中商品住谎宅投资阵18鹰,雹010薯亿元，增长万32.1%便。商品房竣工忙面积壶58膨,访236鹰万平方米，增昏长步4.3%哭。商品房销售轰面积逮76冬,秆193箩万平方米，增死长市23.2%葛，其中商品住叛宅膨69唱,蛙104援万平方米，增纲长注24.7%矩。呈中央经济工作妹会议银将踢200的8萌年的调控政策办业位于紧缩，烟为钻“勇防止经济增长电由偏快转向过崖热、防止价格位由结构性上涨衫演变为明显的夕通货膨芹胀窃”岂，创200磨7尿年舞1占2韵月削8宴日，央行将存张款利准备金率伶提高一个百分完点；同崇年筋1军1掉月策CP陵I近同比上梯涨叔6.9薄%腾；随后央行、盼银监会明确规柿定第二套房贷厌以户为单位医；寻1治2载月国务院发出甩禁令：城镇居郑民不得到农村较购买小产权房赛，留继夺200窃4司年经来，因家慕出台的宏观调菊控政策频率之沿高，调控力度妙之大，前所未转有，获以浊“必管严土地，看盖紧信暑贷饮”托为主的宏观调湖控措施，紧紧急扼住了房地产怖开发的两大命释脉，房贷利率哈持续涨高，同椒时各地政府在努房地产税收方音面也加大了调泳控力度。以上愉政策对打击房博地产投机，消忌除联房地产泡沫，千保障房地产业锯的健康稳定发掌展产生了巨大盲的作用。迈2阻、严项目傍开发地区的经撒济社会情况及禁管理、政策因词素站200粉7牙年，衡阳市实情现生产总值（乏初步核算峡）尚823.5汽1关亿元，增傻长桃15.3抱%川。其中第一产皮业增加穗值裹201.恐4茫亿元，增妙长帽4.1唤%请；第二产业增县加相值腹335.4类3盟亿元，增集长敏20.2回%绍；第三产业增苏加姥值须286.6宣8旗亿元，增晓长活17.3援%为。按常住人口充计算，全市人虎均生产总牛值您1228笋7全元，卧比阔200呢0妙年增晶长泄213.8服%厨，翻了一番。吉近五年，是衡妄阳经济发展较获快的五年，经脑济总量辛从街200恼3洽年疼的坊432.3钳4妇亿元，增加选到软200翠7转年豆的供823.5墓1械亿元，年均增配长速度达鸽到屡11.99腔%四。经济结构发朵生明显变化，奇第二产业比重泽上升些，味200使7仁年二产业线占反GD摆P哈的比重达忘到渡40.73殿%胳，情比插200轧3锯年上穿升匙5.2述3掏个百分点。一来产业铲占宵GD全P挤比重奥较焰200默3诸年下槐降耍0.5污5挪个百分点。主汽要经济结构比陈重见犁图汇2屿。就业再就业慎成效显著。年粪末就业劳动瓦力充397.队5煎万人，新增就恼业人陈员贸5.7询5爽万人，其中城胖镇新增就业人培员险5.6易1赏万人，其中下戚岗失业人员再润就去业畏4.1守9直万人。组织农暗村劳务输傻出朗5.枣3馅万人。年末城拾镇登记失业率辣为伸4.3宅%揉，就业形势保狐持稳定。物价苍总水平温和上我涨。全年居民梯消费价格总水贵平比年初上漫升垂5.2猪7部个百分点，其高中刚,野服务价格上楚涨披1.2纤3导个百分点。商脏品零售价格上命涨祝6.4秋7钢个百分点。食重品类价格上迫涨乓12.3叛1狮个百分点。房式屋销售价格上限涨舰5.49充%慢，其中商品房朗销售价格上地涨绕7.23滋%遥。安全生产形渗势好转，全年繁共发生各类安负全事里故吸86贺4燕起，同比下蚕降看14.8刻8剂％；死森亡堤24果2般人，同比下鄙降蜘26.8环9茎％；亿劫元纠GD工P推生产安全事故涛死亡率充为将0.5灶5积，道路交通万妈车死亡站率头10.估1讯；煤炭百万吨醒事故死亡昼率告8.针3点；工矿商贸企锋业十万从业人艇员生产安全事停故死亡科率伐3.7形5件，四项安全生尿产事故死亡率翠均比上年有较碧大幅度的下降晴。题200兄7袄年，建衡阳市人口和少计划生育工作严稳定发展。年判末全市户籍人舍口瘦728.8袄3沈万人，其中城很镇人喜口撇300.4业3桥万人，增宅长能11.8栗%宽；乡村人灰口破428.4谜5具万人，下炕降医6.4雁%欠。人口出生胆率成11.3旬2攀‰供，人口死亡却率什6.3丰2臭‰皇，人口自然增隙长授率肚5.00竞‰收。脸城乡居民生活饰继续得到改善希。吗200释7据年衡阳市全部绳职工年平均工姨资侧1767角3勿元，月平均工酱资蹲147穴3行元。城市居民嗽人均可支配收锡入摘10681姨夫元，比上年增再长免16.54域%援；扣除物价因酿素，实际增减长替10.7态%渠。农民人均纯氏收禁入累488区5核元，增蒸长亲14.53抱%纠，实际增雪长唉8.8炮%含。城市居民人挑均生活消娘费劣760光8搁元，比上年增棕长糊15.3呆%煎，扣除物价因袄素，实际增凝长剥9.5棵%索；农村居民消摔费破355役4施元，增完长完14.02禽%储，实际增撤长农8.5贝%越。腥2003-2有00向7联年城乡居民人相均收入情况见洞图菊6蔽和蓝图殊7帖。社会保障事并业稳步推进。财年末全市五为项社会保险扩席面素19.31碗万人次，参保短总人数溜196.6刊6些万人次，征缴惕基浴金拜17.2痰6乒亿元（含企业夺养老保险清欠坑），支付各项妄保险待忌遇坐20.9剑8坡亿元。其中企艺业养老保险新割增参保人哭数剩3.7绵4肾万人，参加社置会养老保险人痕数而65.4板5蚕万人，叶其中职工伏数理46.2降2狠人，离退休人下员扛19.3址5票万人；参加企帖业改制保险的紫单猪位盗15默5恒家，参加失业剩保险的职工人波数孤13.04公那万人；基本医伐疗保险的参保挺人数雨达膏50.8品7吊人，新载增穗4.6夫1紧万人，其中职陕工尘34.7蚁9胁万人，离退休砍人练员毅16.0误9益万人。参加工芦伤保险人俩数妹22.1聪2谅万人，参加生蝶育保险人坦数惧35.0爬9悼万人。居民享侨受最低生活保胃险的对象共优有冻20.1筋8影万人，城市居语民领取失业保配险人拳数醒0.8伍9极万人，基本做借到应保尽保。何200筝7炮年，衡阳市际固定资产投资盟较快增长，投事资结构进一步限优化。全社会他固定资产投资别完置成斗227.标9芹亿元，比上年晒增我长待28.3累%恢。从产业投向票看，第一产业厨投胳资水3.额4改亿元，与去年严持平；第二产锦业投累资星114.睬9芝亿元，增坛长损52.4都%稍；第三产业投抚资脾109.此6盆亿元，增记长槐10.8有%陷，工业投入明跨显加大。全年招工业完成投损资吹114.凉9鹊亿元，比上年路增城长苦53.3握%冒。其中制造业纲完成投壁资览82.疾1恳亿元，占工业剩投资的比重缴为买71.5绕%塔；电力、燃气芒及水的生产供纪应业完成投翁资啦8.雷5柄亿元，占工业协投资的比重缩为手7.4纸%朵。社会事业和印基础设施投资敌均有大幅度的逃增长。房地产钱开发投资稳步融增长，全年完手成投资赖额境23.少5病亿元，增告长宜41.7%妈，疗最近五年是衡验阳投资额增加祥最快的五年。滚区域房地产市章场杂分析屿1卷、捕衡阳羽房地产市场区绞域分布及特点狂①井颈主城区板块背主城区为衡阳荐市老的行政、鼓商业、金融、精文化教育中心食，交通便利、赞配套完善，商景业氛围浓厚，丹升值潜力及投查资价值大，土葡地成本较高，丢主要以中高档搁次的高层住宅管、商铺为主、千销售价格受到牧规模和建筑规仓划水平的不同朝，住宅跪在直1800-3疯00丝0桐元积/捕平方米左右。疾老城区比较有遗代表性的有熙埋园、中向泰轰·爪峰境、亚华名慨都、世纪名城典等。尚主要特征：市雄区中心位置，招规模较小，占克地面积不大，爸高容积率，一倾、两栋楼体，配多为高层，居兼住环境一般，足小区景观，面触积以中、大户很型为主，售价张多壮为旦1800-3仓00怜0亲元椒/绍平方米左右。俘②甩寇华新开发区板植快表华新开发区位间于衡阳市西部述，是衡阳市新敏的行政中心，冤市委市政府等俘行政事业性单曲位均已入驻该衣片区，淡已形成一定的宝规模，政府机驻关搬迁工作已雹基本完成，区协域的后发优势缝已经开始体现锤，片区隶市场将具有较啄大的发展和潜论力。衡阳市民慰对华新区的认凑可度是比较高研的，片区规划筑较好，路网建竟设已经完成，掏生活配套设施圣正在逐步完善仰，生笼活便利程度不晨断提高。由于究片区拥有良好柴的区位优势和乖优美片区环境诉，现已成为衡索阳市民购房置允业的首选区域级。于主要特征：贪普遍的楼盘规汗模比较肝大议,俩档次相对其他荣几个区域要垄高刻,重户型面积上相坝对而言设计比柔较合奶理魂,瞒以三房为主概力偿,疑一般做诊到倡120-15陪0介平方辱米贫,120-1引3感0衬平方米的三房料旺瘦销显,炭四房面积一般浇在兴160-19扰0啦平方米。楼盘短在同等档次的棵情况下，销售研速度比其它几尚个区快。货③菠扶立新片区板块狸相对其它几个务区域而言，立搞新区虽然离老搬城中心区比较需近，但感觉比渠较偏僻，区域弦形象不佳，规叉划不好，小区诸档次普遍比较袜低，建设速度屑也比较慢，交归通、购物、孕休闲、商业、失生活配套也未现完全上来，并择且档次不高，揭缺乏基本的生信活配套设施，庙生活的氛围远烤未形成。砌主要特征：片反区市场在售楼驰盘少，先天条防件不足，推出殖楼盘一般中低屠档次，主要通蜻过价格优势抢设占市场份额，索如蒸湘奥运世龙纪城为代表的臂楼盘，价格相表对比较低。④江东板块余江东板快早期迷给人的印象是掠城区较老界、杂乱，缺乏雄大型基础配套掩设施，但是随象着这几年的大定型市政配套建饥设，尤其是沿览江路风光带的景建设，区域内闻的绿化空间、米居住环境等都岭大大提升，江拥岸沿线正催生闲着衡阳未来的嗽江景豪宅板快僚。暖主要特征：早榨期层楼盘少，档次绕低，规模少，泪楼盘素质一般挽中档次以下，蔽普遍价格比较者低，但沿江的悟楼盘价格相对办比较高，随着劝风光带的建设司，沿江路将发吓展成为衡阳的烂豪宅地标。外2望、羽衡阳房地产投爱资分析爬从上面的图表乌数据中可以看蚂出，衡阳房地主产投资一共出窃现两次较大幅关度的增长，一爷次辰是圣200缺3带年，一次亏是航200楚7感年贤。滥200桑3腐年开始出现房你地产投资的热可潮兴起，也可挑以说是华新开炉发区的正式启障动，轰而哲200贡7价年将这种热潮陆推向了顶峰。茄投资的热潮源恳于市场需求的贺策动，两者呈肃现着良好的增贞长势头。蓬从近几年的数崭据，我们分析穴其房地产投资客增长，如下：问年偏问份朗2004借2005天2006卵2007侦房地产开发投宫资金额（亿元且）茶12.48值13.23陷16.59联23.51寺增长幅度包8.43%去6.01%嘱25.4%尤41.71%妹上表中很明显呀，牙200屯6蹦、打200扮7劝年是衡阳房地它产投资的快速该增长年，快速哀的投资增长来丽自于衡阳房地暖产市场需求的骗提升。从走访象的楼盘看，很孙多都擦是午200钩6躺年就开始兴建杂的项目，只经山过默1-由2属年的销售，项溜目就基本售完锐，表明销售速筑度大大提升。护3乒、炼衡阳打房地产供求分肾析1）供给分析榜年肿汇跟份铸2004悲2005狱2006震2007垃商品房施工面描积（万平方米红）顿248.14寄271.49剑311.58秘460.13钟其中新开工面倒积（万平方米纪）仗81.48甲94.42眨83.99递197.84割新开工面积增矮幅队33.4基%凶15谷.客88狡%满-11气.衰05黄%销135遇.茎55童%策200碧7清年，较不管是施工总跌面积和新开工圆面积都增加接了太10尘0齐万平方米以上胶，尤其是新开侄工面积增幅妻达她135.55在%悼,年与市场投资呈毒现着明显的正括比递增关系厅，穿200女7膛年可以算是一神个不折不扣的四衡阳房地产开焦发年。2）需求分析节年宁愚往份本2005刻2006赤2007出商品房施工面盛积（万平方米落）追86盐.孔35遣107辩.秩85坑120花.怠92诵增幅掠懂1冷4渔．芬08%贺2萝4骤．乓90%注1序2继．搬12%赞年折议筛份单2005哪2006莫躬2007育商品房施工面鸣积（万平方米墙）炭9.68副13.5语17.42北增幅晕1事6份．浸04%浆3挨9串．奶46%蔽2肤9列．烈04%爬从上页的系列维图表中可以看锣出，不管是商稿品房销售还是煌销售总金额均御保持着晋较大的增长势猪态，市场需求凤整体向好。均4静、衡阳房地产陈市场特征分析资：蓬综上所述，抹我们未可以般对近几年衡阳请房地产市场的饲特征总结如下蹄：赚房地产开发投各资持续增长，景但增速与市场暖需求的增长呈掠良性发展关系焰。种增量地供应大马幅度增加，存倾量地减少，住是宅用地供应总皇量增加。牲商品房约供给快速增长计，市场需求较铸为平稳。痒产品建筑设计潮水平的提高，项不管是立面设岗计、内部结构雄、实用率、园秃林等等方面，倚任何项目都不槐会具有非常明译显的优势。翠5穷、火200锹8肠年衡阳楼市分招析欠①孤烂衡阳房地产市旬场走势吃随着国家宏观咐调控政策的贯早彻落实，衡注阳树200器8料年尤其是下半棉年房地产市场摊预计将垂呈现以下特点懒：嫂1难）房地产开发交投资增长回落按。霸当前房地产开塞发投资需求由省强转弱，新注迈册房地产开发袋企业比上年减备少，增量资金钳谨慎入市。另逆外，调整住房鹅供应结构的措山施将进一步减喂缓已批准项目印的投资节奏。咬房地产开发投义资增速将低于搏全社会固定资俘产投资增速。拴2满）住房供应结偏构调整加快。向按照国家调控贞政策的要求，阵套型建筑面捎积墙9视0就平方米以下的核住房供应将大铅幅增加，中低补价位、中小套谣型普通商品房苦的土地供应也冶将大幅增加，颠大户型帅住房建设与供赴应受到相应限圾制，中小套型扭普通商品住房上将逐步成为房爬地产市场的主德流产品。浮3咐）土地供给将悲进一步紧缩。隙继续执行从严扣从紧控制新增关建设用地的政怨策，住宅用地临中增量地供应克将更加困难，么存量地供应仍赠会保持增长，淋但供应总量将玩减少。房地产第投资需求减弱涛，将缓解土地唇供求的矛盾。斑②阶200首8水年衡阳楼市走船势堵对衡阳房价的盛走势，目前受访到宏观调控政机策诞、窃CP坏I式指数持续的攀埋高居民生活压啦力加大、股市券动荡跌乐至装300秩0拢点以下等情况鸡的影响，楼价芦增长势头将相款对放缓，但是领总体上依然呈冒现增长的势头桨，主要是因为统土地成本的增哗加，建筑材料吴的价格增长，掉人工工资的提洽高，直接导致避开发成本的大路幅度提升，所仙以贱200畜8娇年楼市房价依讯然有一定的上册涨空间。销售预测剥1份、宫项目香需求分析械本项目所在地梁珠晖区是衡阳所市最大的一个惠区辅,喊人口众滋多概,购交通发霉达已,闹但湘江以东尚蓝没有一个具有痰一定规模的高亩档商住小御区毯,盼在这里工作和摔经商的人很奔多毫,川火车站、学校炼、医院、幼儿坑园、工厂、商烂品经营与批发街等云集在这里器，人流量非常顶大。人们物质威生活的不断改透善，带来消费幸的增长，人们箭对住房的要求沈越来越高，而巧本项目树地处返衡阳市湘江东腿岸南段，购西与决风景优美刷的沿江风光带融唇齿相依，令南至望江路与耗著名的东洲岛瘦隔河相此望辞，森项目将氏利用娃其圣“垮傍水依扇城融”蔽的良好生态和演区位优势在衡朱阳广珠晖区免打造出一个人回文共生的锤生态示范小区投，锋以创新的开发墨理念和居住生膀活方式打造衡毁阳高品质、高乓标准、不可复闷制的江景住房唐，翠使得沿河而居道成为精衡阳人民追求困新生活的时尚达，成为追求高筹品质生活的一每种必然。述2久、航项目销售目标鄙群定位旺本项目规划为德衡阳地区的中轧高档楼盘，销杠售目标流客户馋群定位如下：娇①沫一类客户：企弊事业单位职工糟本项目周边的丙大型企业较多勇，上万人的企唱业包括中钢衡狡重企业职工、脆衡阳铁路部门罗职工等等。趣1躲）戒中钢衡重企业匪职工满衡阳中钢衡重淘设备有限公司认（原湖南金阳恐机电设备制造熟有限公司）是击集科研、设计旋、制造开卷机诸、卷取机及卷共筒为一体的专婚业公司。公司纯从严196覆4汪年开始研制卷麦取机卷筒，经泉过四十多年的稀发展，成为卷退取设备的专业乐化生产企业，分能生产各种冷粮轧开卷机、卷傍取机。产品遍今布全国板带材向生产线，并出戴口日本、南非存、马来西亚等滩国。公司占地偶面积蒸2600责0植平方米遍，固定资混产丝1庆亿元。年产值钞达紧2.员5侦亿元。骗该企业有超过遍十年未建设过玩单位住房，员惕工及家属凳近叠3损万人，该部分换客户将会成为氧XX墙购买主力客户追群，预计可购连房息800-10且0特0强套。疗2匆）持衡阳铁路部门然职工挂衡阳铁路系统欠，包括中铁五弊局员工及家属局近议5泪万人，目前集兆中居住在珠晖慌区和平乡、苗激圃一带，居住阵环境较差，交守通不便利，该元部分客户将会测成为奖XX亚的购买主力客解户群。捎②箩二类客户：周卫边的私营业主妨项目毗临衡阳丹火车站，周边鸭的中小私营业误主较多，主要乎分布在火车站悠商贸城、东方上广场、创富商残城、广东路批稿发街等几大衡夹阳主力批发市迈场，具备大批攻有购买实力的慈经营商家及商叔铺业主过万人的，目前都住在傅江东，街道狭卷小，而且普遍浪家庭人口众多宜，居住空间不绢够，急需添置君物业解决亲人灌居住问题。舟③沾三类客户：搁周边学校膊老师形珠晖区学校众协多，从小学到献大学皆而有之崇，如珠晖区实抄验小学、衡阳激师范学院、外衡阳工业大学雷、衡阳机械技滔术学校、衡阳渣财政学校等等炎，从业教师近皂万人，而且学道校老师待遇较剖高，具有较强跑的购买能力。叼④隙四类客户：珠筑晖区公务员种珠晖区公务员叨系统，包括企误事业单位员工名近万人，该部啊分客户主要考卸虑就近工作就个近上班，但由殿于江东缺少大季型的优质物业营，不能满足他亲们改善居住环拌境的基本要求削，而奔XX范的出现完全改慕变了这种尴尬游的局面，本区吸公务员必将置邻业的目光从江尤西重新转移到倦江东。想⑤肠五类客户：衡坚阳在外地成功念人士虚目前湘江边乃纵至整个衡阳，秤大型规模的社法区都罕有，特顷别是别墅社区都，对于在外工岩作的衡阳籍人队士回家乡购房膏，一定选择景榨观好品质高的锅规模社区，作涛为湘江边唯一满的别墅区，欣XX刚无疑是该部分谣金字塔高端人树群的置业首选还。特别是刘和饰平等名人作为宗XX极的准业主，对口项目内在品质悲的提升是更大罚的促进。巩衡阳人具有很肯强烈的恋土情汽结，外地成功魔人士普遍愿意殖在当地置业，医一方面是为了套改善父母的居绪住环境；另一役方面也是考虑止逢年过节回家逆能有一个好的使居住环境。竭⑥忆六类客户：各民下辖县区、乡拦镇成功人士歇“相居住农村向城锹市转祥移夫”驼，这是普遍多舌数县市以下居脑民的心愿，其物中部分经济条题件较好的必将破置业眼光投入留到市区，对谋XX前的销售也将起李到很大的促进冶作用。微⑦禁七类客户：各妖地房地产投资骂人士灭衡阳房价目前托在全国来讲都走偏低伏，贿200高7袍年全国地级市哲房地产销售平棋均价世格勇270叼0杂元击/资㎡忍,蕉衡阳现在的水钱平还不掌到柄230岭0滔元翅/蔑㎡，有着极大吼的升值空间，盛将会吸引各地餐有眼光的人士忠前来购买。丽本舞项目暂时未作裂任何广告宣传弟，已经有墓近厅500笛批客户慕罚XX退风光带的名声愉前来公司作登境记，希望能第夏一时间购买到萄XX仅的房屋。寒销售部计划在饭项目开盘前进洽行为纳期捡3全个月的蓄客期吹，计划储备客乡户部300界0尊批以上。销售计划雪鉴于目前斥XX丛工程进度，销杰售部根据目前械市场情况，制环定以下销售计目划。①销售量践一期工谎程擦1仗至五3袋号楼标准层住稍宅疾37屠2打套，总建面迈积聋65913.根4回7辩㎡，可销售额派约然2.鸦亿；②销售进度伞本棉项目预偿计著200扁8赤年印1俭0娱月初开盘尺：寨开盘后一个月茂内，即翼至抚200麦8辨年烘1兰1箱月底，完成总挽销售任务厨的僵50掘%瘦，认约碗18热6邪套住宅，销售问金额挠约颠900键0塌万；司开盘后三个月舒内，即魄至志200荐9耽年翁1收月底，完成总棚销售任务关的泛70炼%赌，终约宋26燥0铅套住宅，销售供金额妈约诞1.水4宣亿；延开盘后六个月我内，即部至扒200体9约年演4斑月底，完成总炉销售任务细的熊80阀%衣，损约狡29唯8煤套住宅，销售皮金额页约锹1.6躲0甩亿；斩开盘后九个月芦内，即蜻至恶200他9复年辰7亩月底，完成总洒销售任务嫩的练90式%炕，超约绳33胸5些套住宅，销售带金额拣约葛1.沉8估亿；性开盘后十二个筑月，即锯至典200挖9遇年易1衰0胶月底，完成总歉销售任务搞的齐100蒸%膛，旷约唐37赖2暑套，销售金额尚约呈2款亿。销售收入预测厘1于）鲁周边城市房价刑比较：貌许多业内人士染认为，衡阳目甘前房价水平处拦于全省中等水吉平，经济发展同潜力大，在未虏来相当长的一摊段时间里，将雷有比较好的成尺长空间洞，决200士7六年腊1悟0哭月下旬，由省歼建设厅、统计勺局、国土资源塘厅、发改委、拌中国人民银行租长沙中心支计纠行，湖南银行罪监局，国家统赠计局蚀湖南调查总队证等部门在长沙慨召开的全省前抬三季度房地产打市场联席会议失上获悉：全省飞商品房住宅均苹价柄为陕229愁1热元造/识平方米，衡阳廉的均价睛为雅1972.焰9禽元尼/偏平方米，低于丈全省平均水平闻。从周边城市母开发办了解到舅部分城市前三她季度商品房均亩价，长沙辩为逢370苹9贤元视/拳平方米，邵阳歉房产均价诚为长222志2料元聋/错平方米，永州旁市新建商品房滨平均销售价格小为换156察2窃元赌/哀平方米以上。燥郴州城区新建钢商品均价涌在熟190济5美元撇/敲平方米以上。茄从单纯的书记予来看，衡阳的默房屋均价低于替长沙、邵阳，潮略高于郴州、宾永州，处于中村等水平。度在衡阳市开发奥协会第三届理室事会换届选举千会议上，市城滑建开发办主任要田世凡的发言门中发现，衡阳洽房地产发展分执为三个阶段录：匆9处0号年代掌至央200漂1优年为第一极端畏，这一阶段主岁要表现为房地建产的起步和调怒整哑；岁200拢2刊年皂至枪200备6烧年为第二阶段肾，这一阶段是迟衡阳市房地产奏开发行业发生狡翻天覆地的一猾个重要阶段，冠也是谱写衡阳饥市房地产开发皆行业新篇欠章的一个重要氏时期。这一阶怒段全市共完成草开发投掏资档61.2稍9烟亿元，完成土饱地开发面同积钞117.8哄1阶万平方巨米贴,回竣工房屋面南积例434.3予9愿万平方千米尺,辞实现商品销售弓额面33.2均9野亿元杜。深200牲7严年开始进入第疗三阶段，衡阳怠楼市经过前两匠阶段的发展后宅，已向品质、箭人文、居住等迟高端方向发展跳。角经过前面两个匙阶段珍的准备，许多某业内人士认为努，衡阳房价上征涨已是万事惧浇备，并且已经锄在现在楼市上趁体现出来了。幅一是房贷新政久策抬高门槛，纠开发企业融资伯成本增加，自忆然促进房屋价擦格上涨；其次浅是本身就稀缺门的土地，协议维出让方严管后堪，地价还有进喜一步上升的趋奸势；其三是建畜材价格在上涨才，提高了建筑股成本；第四是骂随着人居环境快和小区规划的贯日益完善，房界屋成本上涨；巾最后城市变化踩带来了较大的英有效需求促进葬房地产行业的计发展。这些因线素将让衡阳房遣价面临快速爆往发的到来皮。克200罪7杰年治6添月份时，衡阳惯商品房均价子为洁1972.腾9都元浅/匹平方过米讯,宵但到年底已经范突其破辞200帆0申元昼/继平方州米符,慧上涨势头迅猛垦。删衡阳楼市价格荣现状：村根据衡阳业内守人士市场调查销，衡阳电梯楼愈价大致如下：位中泰峰景均害价殖300雷0距元膨/兄平方米，愉景组湾均忘价禁290绍0违元俩/深平方米，佳中凌景迟蒂醋270互0鞠元认/趟平方米，江东妈的云森湘江风字光洁260越0慢元众/释平方米，月畔店湾唱260攻0母元捐/旅平方米，尚客邦训250亡0劣元泥/闷平方米，雅士薪林娃250执0年元择/架平方米。纯项目销售价格脱定位：程根据本项目住现宅和商铺房预眨测销售价格，缺标准层住宅实袍现销售均价不护低塞于饼270盏0毕元打/查㎡；仓其撕中藏1茅号住宅楼销售焦均停价潜280耻0很元宰/费平方米戴，终2户号住宅楼销售触均闪价仪265犁0奇元迟/蛾平方米叙，赴3清号住宅楼销售殃均蝇价东280预0其元验/创平方米，鲁1呢号漠至准3询号楼公共停车华场厚300弊0翻元声/喝平方米喷，别3心号楼一层商铺演销售均洪价清900源0村元农/旋平方米艘，妹3味号楼二层商铺授销售均凯价同500景0族元银/许平方米，欣本项目层预测销售总收慕入铁为蜻65913.德42跑3暂万元，林详见附表五《闷销售收入及税草金估算表》。营销策略欣本项目拟在价牵格策略上采取莫低开高走的定炼价策略推向市以场。该项目价供位有较高的上寿涨空间，升值烧的潜力很大。锻本项目将确定蜘以下推广策略快：1、推广渠道①报纸广告防包括衡阳日报恐、衡阳晚报，同属于典型的政纤府报，报纸不更宜投入过多，详开盘和推新查品修前蛋1厌－穴2国周进唱行寇3负－胖4条次推广既可。②短信推广填求成本低，覆盖狱面广，操作简猾单灵活，可以兔作为一种长期谈的营销手法。③影视广告蹦当地几个电视点台收视率不高定，主要用来开舞盘和新品集中躺投放。乘电视广告是唯左一的动态广告仅平台，值得周浪期性的高密度走投放。④单张派发待贯穿项目营销纵始终的宣传利蚀器肉，刺衡阳地方小，丑人口集中，单碗张派发能起到基良效。⑤营销活动蓄活动一：楚“喷沿江风光带竣队工典礼挑”黄、俊“湿XX奉开盘庆典绑”画。靠活动二：烫“气广州炒房团衡碗阳购房动站”守。糟活动三：电“温百年衡阳湘江爷风光带复”判摄影图片展袍”乐。构活动四：衡阳诱人说衡阳大型始文化论坛。豆活动五：系列禾名人讲座。叶活动六：衡阳迁人说衡阳大型分文化论坛桑2肌、媒体宣传组拍合尖开盘前三个月龙，公司会以电屡视广告，平面杜媒体，户外广彩告三大主力广伞告集中宣传川XX厅，增强前期登缎记客户数量，计扩大蓄客量，采为开盘销售一单半做好蓄客准阔备。开盘当月番，公司会配合齿风光带竣工，冷举办各种活动盈，扩大在衡阳幻的知名度，加会以促进销售。眉开盘三个月后翁，公司会尽快具出样板房、实年景园林开放，斧加大广告投放恼力度。眼公交和站台广筝告：开盘前三绕个月至开盘后颠三个月，周期让半年。梯路桥广告：贯拖穿项目营销始讯终。工影视广告：开缩盘前一个月高涨密度投纺放缩,壶开盘后在每次母推新货时前一罗周每天投放。于衡阳报纸：开纺盘前一月投火放鸡3覆－鼓4探次，以及每次狭新货上市投领放旧1唱次送。搜铅单张派发：每荷天均需进行的音推广方技式归,恒力求单张波及劲到衡阳的每一飘个角落。合短信推广：一击般一个月派委发洲4奶－锁6灶次，开盘前每牵周发场送车2创－填3困次。订公关活动：开剂盘前举行一场鲁活动，开盘当啄日举灿行监1衬－耀2夺场，开盘后视晚销售情况举行影。检建设规模与项乞目开发条件建设规模娃本项目傍总蔬占地面积紧20,936切.7织平方米斯，总建筑面积雀为束65,913帮.47困平方米越，建设总容积冒率为方2.63练，建设密度为夫24.4圣%标,承建设内容滩为补3锻栋最(1-田3卷号蚊楼躁)湿高层电梯住宅邮房（其中住宅掀面援积罪47,652公.单3反平方米鸭，乏1-恢2陪层商铺面阁积京7419.凯1匠平方米，地下饥停车场面感积长10,84程2泽平方米）。项目概况现状趣1悦、地点与地理辞位置捞本项目位于衡佣阳市湘江东岸渐南段，总占地道面蚂积县20,936泽.佳7邀平方米，小区存西隔湘江东路铺与湘江风光带捕相连、南至望珠江路、东隔规丑划中的小区小神学与中天路相挪连、北至小区析北部主路口。狼本项目与衡阳冶市著名的东洲膜岛隔河相望；鞭距衡阳市火车众站不艺到居50抢0处米秒,甘距离衡昆高速技、衡枣高速、忍京珠高速皆不椅到二十公里，疾自然环境优越违，宗交通十分便利榆，绳是一个理想的使商业、住家的航风水宝地。牵2朴、土地权属类近别疼和土地状况窗本项目开发建若设的土地位于烛XX滑号地区，凉面积为魂20,936链.贡7锻平方米。怀经环衡阳市迫人民政府国用踢（绝200烧6锻）第争A10284筋3茎号冶国土使用证批皱准为城镇云单一权住宅用地。哨本项目土地的替开发建设规划理，已经服衡阳市候规划员局悟审议通过。项目建设条件后1朱、朗地形、地貌、肾地震情况税衡阳市处于湖听南省凹形面的府轴带部分。周仗围环绕着古老兴宕层形成断续神环带的岭脊山愉地，内镶大面在积白垩系和下硬第三系红层的庭红色丘陵台地床，构成典型的葬盆地形势。衡凝阳盆地南高北羡低。整个盆地盗南面地势较高锁，权100半0揉米以上的山中纽东西连绵数十惊公里，而盆地必北面相对偏低夜，衡山山脉虽刷较高，但各峰栗呈峰林状屹立傻于中间，其东阔西两侧都有较葵低的向北通道价，其东侧的湘搂江河谷两岸海验拔高度均准在充10足0波米以下。整个川地形由西南向朝东北复合倾斜喂，而盆地由四洒周向中部降低粥，呈属现普100磁0茧米碰，俯800-70桐0贼米挪、倾400-30旱0练米远、垮15供0抖米四级夷为平体面。地貌类型色以岗丘为主。腹四周山、丘围偷绕，中部平、狐岗丘交错。东掉部为罗霄山余篇脉天光山、四啦方山、园明坳劈；南部为南岭早余脉塔山、大底义山、天门仙络、景峰坳；西绍部为越城岭的闯延伸熊罴岭、届四明山、腾云季岭；西北部、活北部为大云山缴、九峰山和南寄岳衡山。中部托大面积分布白苦垩系和第三系浴红层，构成衡晒阳盆地的主体思，面钱积抢355厘0执平方公里。南蚁部山峰大多在兼海辜拔耻60短0强米以上，最高论是常宁的天堂观山，海伞拔末126阔5柴米。西部山峰飘多在海串拔汉50耍0处米以上，最高守是祁东县的腾鲁云岭，海嘉拔粒104偷4占米。东北部除糠南岳衡山外，也一般地面高程次在海正拔带30欣0允米棍-50抢0况米。市境最高摔点为衡山祝融瞎峰，海布拔氧129竿0惊米，最低点为每衡东的彭陂港瓜，海拔只仰有付39.乘2颠米。整个地形揭比降张为底7.汇9邀‰恨。地貌类型以昏岗丘为主，山玻地占总面积粒的冈21驻%停，丘陵周占厉27垒%闪，岗地灿占贩27但%通平原蛙占贩21帐%瓶，水面进占政4病%耽。境内有河作长浙5欺公里或流域面则积践1欣0代平方公里以上望的江河溪兆流鹿39淋3拐条，总境长柱达也835旁5向公里，河网密晓度为每平方公弃里风0.5厌5抬公里。发源于度广西兴安的湘渠江干流，自祁滴东归阳镇入境坚，依次流经祁泊东县、衡南县到、常宁市、市幕区、衡阳县、升衡山县和衡东珠县，境内割长偷22蓬6登公里。境内流胡域面积受在好300比0士平方公里以上项的湘江一级支约流有舂陵水，催蒸水，耒水、倡洣水。水电资区源理论蕴藏际量俘87.6田1因万千瓦，可供扭开发究量运64.1凶7延万千瓦。贷衡阳资源丰富降，物产众多，移开发前景诱人瓦，是全国著名赞的并“蛙有色金属之集乡评”舰、雁“琴非金属之父乡御”室和似“碰鱼米之相乡毯”择。金、银、铜运、铁、铅、锌胸、煤、岩盐、祸高岭土、钠长杠石惹等百余种，储聚量丰富，在国弦内外占有重要弄地位。历根据《中国地瞧震动参数区划伐图》易（沫GB1830含6-200档1卵），该区域地赠震动峰值加速屑度分区姓（可g浇）归＜稀0.0户5拴，地震动反应屯谱特征周期梯为葡0.35谁s柄，对照地震基战本烈度密＜损Ⅵ估度，属弱震区扬。2、气候条件姐衡阳地处亚热哈带，轿属中亚热带季贡风湿润气候，鼓四季分明，光勤热充足，全年芳平均气温篮为隶1视6绪—映18忍℃为，邀日照时砖数游130液0忘—匀180功0到小时宾，非无霜期长好达斗26航0词—虫31不0侮天聋，冶自然资源凳极为丰富。①气温荣年平均气蚀温摧宜测嚷18.便4彩℃蹈一月份气浇温巡航久归3.睛5贵℃漏七月份气短温准默个副28.阀3宽℃屠极端最低气霜温妈博甘-2爷.贼9甲℃除极端最高气话温拒弟怒38矿.蜻7齐℃②降水量喊年平均降水泊量排啊尊16晕60.4厘mm荣年降雨天显数煤械那睛15副0插天垫日最大降水剪量税茫巴基192.5付mm③湿度睁最冷月平均相湖对湿拥度鼠系81掏%虫最热月平均相头对湿挖度辆衡75概%④风闸风速年平均毯值陶每级锅2.7侦m诱/s女主导风稀向铃续花碌钉点夏晚季蓬NNW宏巾2.6漠m使/s管寇辱渗爷停嫁冬瓜季热NNW咐袋2.8姻m榨/s厦3石0事年一遇最大风工速辜喉哪23闲m旦/s映⑤记最大积雪深特度更耳砌顿10含cm漠⑥钢最大冻土深岗度柏烂枝贷5探cm训⑦堂全年日照时作数够涉科17笛17.0句h3、水文地质觉衡阳劳水系属湘江水状系，由湘江和本涟水、涓水为阁主体构成。总息长拣60词3帝公里朋的蜜3提6贪条大小河川呈菜树枝状分布市氧境，是典型的奸江南水乡，水比资源总量片为阵40.9勤2益亿立方米，其士中地表贩水糊34.6择2校亿立方米，地感下腿水晚6.勿3脚亿立方米。水疼资源特点一是粥本地地表水的垄地区分布差异国较小，多年平痰均径流深度的川变化范围孔在录55嫂0泛—掀70谨0躁毫米之间；二巨是地表水中本射地水少、客水底多。湘江、涟房水、涓水到瓜衡阳允市总汇集面积梯达敌7.7诊2幕万平方公里，带总量塑为老581.3汪4权亿立方米，客撕水为本地水省的贼18.燃5孤倍。但客水资乳源目前只利用薄了昏3辜亿立方米。简4害、亡交通运输汉条件侨衡阳交通发达内，在全悼国纵4胸5撑个公路交通主式枢纽城市中处神于重要地位，箭京广、湘桂铁歉路交汇于市区尘，开工建设的跪京广与京九铁撑路南段联络线背也汇接于衡阳仅。衡北编组站师以其吞吐量大餐、现代化程度微高成为全国铁作路大型编组站候之一，平均日逮到达、发送货跟列映1.捆2邪万辆。公路纵油横交错、四通强八达，京珠高肺速公路与衡昆乔高速公路在衡恢阳Ｔ接，北京属至广州宪的研10匠7黄国道、衡阳至估广西凭祥书的呈32捐2注国道、连接湘总赣闽南部丧的票“旧三南公躺路扇”闷贯穿全境。水剩上运输便利，不湘江上溯潇水金，下入洞庭，浙通江达海，常线年可通千吨级午轮船。市区距粱长沙黄花国际逢机场示约证17税0险公里，行程羽约果2兼小时。鲁衡阳作为全普国葱4滥5余个公路主枢纽造之一，不仅是恐不同运输方式碧的连接点，也育是物流的集散根地，这里的水宅运资源也十分抖丰富，境内有抄湘江、耒水、颗蒸水、洣水等岔河流。近些年掠来，衡阳市大吗力发展水路运静输，努力构筑桃铁路、公路、舒水唉路鱼“类三位一跟体膛”竞的立体交通网却络，并从抓基奴础设施入手，样切实加强水路段航道港口建设挎，实现了质的贷飞跃。体5侵、持生态环境条件珍风水有云：宅恐居者烘“丽藏风聚气，得动水为上偶”筒,大项目在地域上泳净水面宽幅长爸达念约猪80拌0坦米似,顽属湘江衡阳段副最为宽阔之犯地打,货水脉绵长而流笑远浑,绣整体呈江水环印抱之摆势鸡,年处态不舒凡善,片俯瞰广慧远景,抚吞吐万篇汇毕,英敛气纳宿财非,古乃物阜人丰之盾天券象歌,蒙足以世袭湘江际千年贵堪胄次气脉。璃本住宅开发项位目艘位于衡阳市湘抽江东岸南段，遵相傍湘江河，包西主面紧靠某风景秀丽的倚湘江风光带，兴东至规划中的贯小区小学与中巾天路相连，南猾到望江路与衡狼阳市著名的东骆洲岛隔河相性望响,准今日的番东洲岛舟，森林茂密，污鸟语花香，香海烟缭绕。仁者醒乐挂岛五，智者乐水，改临势岛航而居，近水而谈栖，吸纳幸天地橡之灵性，培养软豁达之胸怀。倾临江观岛爆，诗情画意，雁自渡然生活，这正闪是中国人所追计求的理想居家烧之地。6、施工条件绿本项目所在地蔑地势平坦，不造占用城市主干朵道，无需大规传模拆迁。城市条主次干道的水黄、电、煤气、都通讯等市政设么施配套完善，笑承担施工任务泥的施工队伍，研只要满足施工桥资质的企业就吊能完成施工任序务。而雁湖南匙省满足资质要另求的企业有几蛋十家，施工队笼伍不成问题，炒施工所需场地侨、施工道路、薯用水、用电均诵已满足，故施捎工条件较好。7、政策环境滑本项目的建设求符合预衡阳盘城市建设总体续规划和忽衡阳市风珠晖敌区总体规划，点贯彻了蹦衡阳重市政府城市建寇设的发展战略斑，其对加快城紫镇化进程，美隙化城市空间，富创造新的城市挂景观，提升城锈市品位都具有电积极意义。目刮前，槐衡阳珠晖区已杏经成立了衡阳重市湘江东岸南械段建设协调领积导小组，由原订市委副书记王滴雄飞任组长，育珠晖区委书记窑段志刚任副组臂长，市委市政岛府相关职能部淡门的领导及珠瞎晖区负责人担贱任成员，考虑菌到该项目投资螺大、建设周期止长，带来的经片济效益及社会丢效益明显，区抛政府下发了衡扣政神发链[2006]戚2旦0佣号文摄，俱“笑关于《湘江东混岸南段堤路建患设工程实施细映则》的通知，晚将本项目纳入林省、市重点项块目，，享受区姜政府给予的有坑关有关优惠政患策。建筑方案设计依据窑1掀、《捉城市居住区规纤划设计规范肿》烛喇捷坝GB5018蹦0-9售3妇（稼200所2盖年版）音2闲、《吼民用建筑设计欢通则得》滔迈寻唤顷GB5035死2-2005糟3巩、《放高层民用建筑伸设计防火规范女》腥初误GB非50045-贞95必4兰、潮《汽车库、修永车库、停车场狼设计防火规范缎》偿钳GB5006考7-97貌5煤、《城市规划雁编制办法》刑6怕、《衡阳市城针市规划行政技译术准则》酷7唱、衡阳庄市也200端4令年城市总体规响划页8碎、本项目邻近瑞的湘江风光带奸设计婶项目设计主题皇和开发理念核XX达，地处被誉为求衡阳八景陵的励“活平沙落牧雁鸽”—谦—粗东洲岛之侧，厕立于湘江东岸鸦，镜“搭远眺峰峦峻秀魔，近看湘水伊疫人黄”性，山水皆自然筐禀赋，属居家讨养生之风水宝耍地。项目所处向的洋“煮湘江东岸风光锯带南段工良程勾”址属于衡阳市政舰府重点打造竿的光“饥历史文化长谎廊雅”脉，全欧长简3.剪2已公里，独享原替生态江岸文化绘，成就区域唯旨一性大规模江撕景文脉大宅社刮区。撕项目建筑设计余由全球知名嫂的庸“裙澳大利亚汤臣拖邓肯建筑设计莫事务刻所浑”运承接，该设计订公司接触项目疮初期，即被衡絮阳所蕴藏的厚溜重文化所折服酒，即付倾囊之炉力用建筑的方随式让沃XX筝所创造的辉煌渐得以延续顷、绽放的光芒图得以升华。凤在建筑设计上啊，以江景为导霉向，考量衡阳胡当地居民的生累活习惯，利用落地形，让建筑温楼栋合理布局赢，充分保持景俱观的均好性、裕通风及采光的答自然畅通，而准且每栋均拥有捡宽绰楼间距，届使每一户均能素享受开阔视野占和捕捉天生禀身赋的自然美景早。晋在项目整体规蔽划上，以西方己建筑特色为蓝未本，融合东方嫁居住理念，倾国力打造国际生缓活标准社区，存为业主营造高醋品位、高质量罗的居住氛围。张XX翁居住小区一碍期哄(谨1项、转2涨、损3肚号段楼控)怪项目以碑建筑、自然与覆人和谐为理念望，旨在打造尊牺贵、健康、运谁动、休闲、生配态、养生的水肃岸生活。滴在住宅的设计辣理念上，项目简引入索了修“郑新都市主持义捷”敞、霜“肃街区型规惠划屠”抢、租“肥仿生规如划经”荒等先进设计理泻论，力求将欧逼洲经典艺术的初大气、尊贵与雄东方文化娘的援“价天人合拖一膨”取理念有机结合裤，雄将和谐生活氛雹围的营造融入倦社区文化建设衰的精神层面。置项目总体规划罗方案铺1挥、溉规划设计原则米①读需挖掘地块核心恼价值，以城市烦连营的商业视欠角规划社区；猾②棚艇以销售为主导贩的分期规划设易计，保证项目塘滚动有序运作暂；刚③忧节点式园林景节观视线轴设计铸，以建筑群体深围合创造灵活剂多变的环境空砖间；每④衔艺人车双路线设顺计，即相对人霸车分流系统，茅避免车流对社灰区的穿越破坏泽。密2穿、换项目逢结构和布局任本项目总体规哀划领先于湖南秋和鞋衡阳登众多大盘规划采，力图体现开厉发商发展视野确的前瞻性和产尤品开发的可持揉续性，性总锹占地面积弄20,936康.子7北平方米支，总建筑面积坦为的65,913欣.4金7些平方米愉，梢本项目兼具现剧代高尚生活和辩东方传统人文仓精神特质，强纳调人和人的交询往，动静有机方结合，社区停期车方式的多元刃化，生活形态泰的多样化，用功公共、商业与腊文化、娱乐建椅筑与居住社区声配套，确保该洞项目能够站在厚衡阳离房地产业高端居，对市民选择恨居所的武审美趋向和生慕活方式产生积饱极的影响，在诉规划上采取低祝密度、低容积毯率、高绿化率绒的控制指标，架重视小区生态杠环境的塑造和炊人文环境的培烧养，力争将项动目开发建设成倘为一流的、具缴有大规模高尚灵社区特征的示袋范性住宅小区咽。通过别具特纷色的物业服务开，向人们诠复释坡“码新居住文职化锄”投的阳光理念。站①禁丘独具特色的水越系布局。吃以水系贯穿南食北两个地块，早形式各具特色位的中心水景、介组团水景、水伍岸岛居，强化德了卡“爽水途景匪”骑住宅概念。居听住模式从有限夺的室内居住空亦间随着水系延脂伸到小区，延胶伸到湘江岸边怒，真正做到景陡观的均好性。缎②萝婆更多的广场和腊绿化开放的空曾间。小区内曲讲径通幽、步步顶为景，设计了她地下阳光车库船，即使在车库西里也可以看见袖如画的园林风医景，并形成独留具特色的下沉云景观，使整个于空间错落有致贼。胳③巧戚充分考虑衡阳笼的气候特点，君在平面布局上离强调南北通透嘴，力求超通风系统畅通蜜。左④惊垄采用最经济的赵核心筒尺寸，睁合理组织交通扛，尽可能减少犬公摊面积。脆3扎、暮住宅物业类型黄和商业布局拨本项目物业类搂型以高层住宅祸为主，靠近风保景优美的湘江誉边布置联排住珍宅水岸岛居，甩同时办公性质么的高层公寓，律物业类型较为先多样。摇本项目商业类辛型齐全，既有姐临街商业神街，又有集中违商业、社区会土所。小区南北墨两个地块之间际的市政路，腾结合小区主入码口的设置，形抖成人流集中、圣商业氛围浓厚灌的商业街，沿弄小区东侧市政悔路规划了底层胡沿街商业，增哀强了小区外围护的商业氛围。建筑设计此1式、主要规范及埋标准折《建筑结构荷庙载规范买》嗓谜毒梅书[GB5衔0009-2碧001]寇《建筑地基基邪础设计规范棉》听唉锁张[G证B50007慧-2002]乞《混凝土结构屋设计规范黑》鬼导拦而捏[GB500背10-200踪2]揪《建筑抗震设艘计规范狗》量玩池浴闯[GB5旅0011-2臭001]炎《建筑桩基技辆术规范扇》忠陪聪刃辰[JGJ呆94-94]逗《地下工程防构水技术规范陷》仰循符修[G刘B50108熊-2001]唐《砌体结构设绳计规范哲》揉迅抬飘熄GB50俭007-20旋02革《高层建筑混偷凝土结构技术胆规程秆》循蓝剩JG秒J3-200孕2道《高层建筑箱铁形与筏形基础育技术规范喂》洒糊咸JGJ6-9徐9耐《建筑地基处流理技术规范寿》邀蚀选罗JG魄J79-20扫02扎《人民防空地党下室设计规范务》各猾碧良GB50渡038-94块《钢筋混凝土拴连续梁和框架纽考虑内力重分轰布设计进规程绣》拖CECS5有1境：样93懂2搜、亚建筑风格及立移面特点程①址染依国照买“唤以人为奖本蚊”吗的建筑设计理盲念，体现休闲烤、简约的建筑烟风格，将新古败典美学的精细得、质感、厚重孩和美感充分体匠现。住在建筑立面上快采用欧洲古堡公的颜色，用复风杂的线条曲线获表现出优美、挥动感、多变的狮视觉效果；在星群楼部分用文钩化砖加以装点走，让建筑多了食点欧式的古朴刮和深沉，又尽呢显尊贵、典雅荐，浸透豪华的航设计哲学如建筑立面体现茫典雅细腻的新叛古典风格，采树用大尺度的阳汤光露台，经典清的三段式立面盛，在写意、浪贷漫中透露出典筹雅尊贵的艺术且气息。府3霜、建筑户型特路色佛①晒饿细化功能，把冬握尺度营造气等氛，更灵活性顶的平面设计以纠满足日益变化剃的生活模式。斩②扑羽充分考虑搬衡阳的气候特邮点，在平面布刊局上强调南北裳通透，力求组研织穿堂风，明单厨、明卫，提趁高生活品质。游③蓬押住宅户型格局美方正大气，功针能布置合理，纹空间结构紧凑主。饲④撒仔户型设计新颖克，增加品位空胶间，符合当前企及未来的市场碧需求，提升卖稳点。如：阳光后电梯厅、空中徒内庭院、大阳哄台和飘窗等。纽⑤籍萄采用最经济的宝核心筒尺寸，醋合理组织交通博，尽可能减少耳公摊面积。结构设计1、指导思路继在结构设计中落充分考虑中以下内容哈：陪Ⅰ欺、摸使结构具有明肢确的计算简图抵和合理的地震圆作用传递途径察。个Ⅱ拿、膨具备必要的抗厘震承载力，良跌好的变形能力上和消耗地震能尖量的能力。菌Ⅲ港、杏对可能出现的蓝薄弱部位，拟画采取措施提高驻抗震能力。2、结构设计猾结构的安全等惰级