房地产开发与管理

房地产开发与管理

褚庆喜房地产开发与管理一.房地产开发1.房地产概念2.房地产投资决策3.房地产市场分析4.房地产投融资二.房地产管理1.组织架构2.前期3.设计4.策划5.施工6.验收7.销售8.营运9.财务10.税务11.经验教训三.房地产风水1.建筑风水2.装饰风水

一.房地产开发

1、房地产概念（一）房地产的概念及特征1.房地产的概念：

房地产又称不动产是指固着在土地上的房屋和人工建筑物。包括所有权，及与此相关的占有权，支配权，使用权，和收益权等产权狭义上讲：土地、建筑物、及固着在土地建筑物不可分离的部分（花园、假山、小品等）。广义上讲：土地、建筑物、及其附带的各种权利和契约。2.房地产业的概念：是指从事房地产开发、经营、管理、和服务的行业。3.房地产业基本特征：先导性：先导性关联度极大.50多个生产部门风险性、投机性：信用风险、市场风险、通货风险、内部风险、政策风险等。有风险就有投机。政策性与法律法规约束性：《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及各种条例管理细化等。一.房地产开发（二）房地产类型分类类型分类住宅地产写字楼工业房地产商业房地产旅游房地产综合房地产一.房地产开发1、房地产投资决策（1）.投资决策分析过程市场研究确立投资决策目标选定多种可能的决策方案分析评价和比较方案投资方案选择确定实施并追踪投资方案一.房地产开发（1）.投资决策分析过程市场研究确立投资决策目标选定多种可能的决策方案分析评价和比较方案投资方案选择确定实施并追踪投资方案一.房地产开发（2）.投资决策的可行性分析市场分析→→经营方案→过程分析技术分析→→技术方案→财务分析→经济分析→敏感性分析→综合分析→→投资项目可行性研究报告可能性必要性合理性风险性结论财务分析基础一.房地产开发

（3）、PESTandSWOT分析Pest分析.P-政治、e-经济、s-社会、T-技术SWOT分析.S-优势、W-劣势、O-机会、T-威胁和挑战经济分析：投资估算、资金筹措、资金计划财务分析：财务预测、报表编制、资金规划、财务效果评价、不确定性分析

（不确定性分析：盈亏平衡分析、效率分析、概率分析）一.房地产开发三、房地主决策的风险分析（一）内部风险与外部风险1、项目风险6个级别（1级大、6级小）：投资是收益与风险的博弈2、系统风险和非系统风险系统风险：职能应对、减少投资：海起风浪非系统风险：可以预防和控制：船出故障3、认识风险：决策风险、控制风险（主观态度）认识风险：难以预见的风险——考验的是学习能力决策风险：难以预防的风险——考验的是管理能力控制风险：难以应对的风险——考验的是执行能力*认识风险>决策风险>控制风险。认识不足、决策未立、鲁莽行为、应对最大风险*扁鹊现象：一.房地产开发

（三）风险决策与头脑风暴1、定性风险2、潜在风险：快餐店3、风险征兆4、头脑风暴：技术风险管理风险自然风险政治风险市场风险社会风险5、风险的识别方法：a、直观分析法b、故障树法c、集思广益法d、德尔菲法e、指标诊断法一.房地产开发（四）风险加权平均量化表识别风险风险内涵状况权重概率加权分政治风险技术风险市场风险管理风险自然风险供应风险换届、政治文化、地方保护技术人员跳槽、技术竞争价格大战、客户信誉差、需求不足质量失控、成本超支气候恶劣、瘟疫横行材料价格上涨、运输条件差20%40%25%10%2%3%10%50%40%60%80%10%0.020.200.100.060.160.03其他0.57风险承受底线=0.5风险加权得数一.房地产开发

（五）项目的盈亏平衡分析1、价格盈亏平衡点2、数量盈亏平衡点

3、成本盈亏平衡点（六）风险的预防与控制

风险应对的6种模式：1、回避风险：2、分散风险：增加股东、增加投资项目、扩大面积、扩大承受力3、转移风险：4、缓解风险：5、限制风险：弃兵保车6、承受风险：设置止损线，超过效率一.房地产开发

（七）风险管理的四项原则1、风险的信息交流常备不懈2、风险防范的制度不可或缺3、风险防范的预案不容忽视4、购买力风险：通货膨胀1、尽早识别项目的各种风险2、尽力避免风险事件的发生3、尽量降低风险造成的损害4、尽责总结风险带来的教训

四项原则：尽早、尽力、尽量、尽责战略上战术上一.房地产开发

（八）投资项目管理应注意的其它问题1、资金能力：选择适合自己的投资能力的项目2、风险承受力：风险和收益是成正比的，不选择本金俱损的赌博性投资3、投资期望值：回报率，影响投资正常判断一.房地产开发3、房地产市场分析（一）分析概述1、分析程序：①、确定目标②、评估市场③、财务分析④、投资决策2、分析方法：①、集合意见法②、市场因素法③、市场调查法④、直线议程法⑤、结果论证（二）总体市场分析：城市分析1、城市的总体评价：

①、生产要素②、需求状况③、行业分析④、生活质量2、城市的经济环境和生活结构3、城市的发展规划和政策研究：海南（三）市场数据资料1、经济资料：

①、人工特征②、经济特征③、生活方式

2、房地产专业资料：面积、空置率、土地房地产景气指数（四）需求分析（五）供给分析（六）市场动态分析一.房地产开发4、房地产投融资（一）概论1、资本运营的两个大门：投资、融资2、投资决策的四项原则：风险与收益等价的原则：难以预见的风险——考验的是学习能力资金时间价值原则资金流量的基准与原则：资金负债表、经营损益表、现金流量表超额利润不可均占原则：萨缪尔森

巴菲特一.房地产开发

（二）选择项目的三道门槛1、主业总量：朝阳产业、夕阳产业政府支持：群众永远是错的，政府永远是对的GDP增长点技术革新的后续潜力2、市场定位：客户群体定位：林肯市场周期定位产业价值链定位核心竞争力定位2、团队定位：团队执行力

柳传志：①、不赚钱不投②、投不起不投③、改合适团队不投

资本市场名言：世界上钱好找，项目好找，但操盘手难找。一.房地产开发

（三）选择项目的其它因素1、关系：2、投资决策的思维框架3、双指标评估决策4、指标加权平均量化表5、竞争性要素评估模型6、标准的投资决策流程7、市场总体分析预测（包括：预测的工具方法）一.房地产开发二，房地产融资（1）概念：

一个企业取得成功，仅靠自有资金是不够的，企业向社会广泛筹集资金，在企业和社会间开拓一条顺畅的资金渠道，这就是融资（2）项目融资的概念：

为一个特定的项目所安排的融资，以该项目现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资金作为抵押、作为合伙人安全保障（3）项目融资的方式1、项目产成品支付2、远期购买项目成品3、融资租赁4、BOT：建造、经营、移交5、TOT：移交、经营、移交6、风险投资7、ABS一.房地产开发（二）融资成功的三个要素1、实力2、包装3、运气（三）模式的策划（四）技术模式策划（五）经营模式的策划1、捕捉商机2、扬长避短

3、现金至上4、化繁为简（六）合作模式的策划

剪刀、针线风险/责任拉手收益/权利技术模式经营模式融资项目合作模式底线明朗双赢思维接口灵活二、房地产管理（一）组织架构1、模式：

（1）托管：咨询公司

监理公司（2）自管：图1图2

2、理念：1-10个二、房地产管理（二）前期

1、开发前期①一“文”一“条”一“报告”

②五证一书③四大金刚：水、电、煤、通讯2、配套前期市政配套：八大天王：路政、绿化、交通、卫生防疫、排污、环保、消防、人防和防雷

前期配套（十三太保：特种设备）

1、质检验收合格书

2、消防验收合格书

3、防雷验收合格书

4、环保验收3、后期验收5、特种设备验收合格书6、卫生防疫验收7、规划验收8、档案验收二、房地产管理（三）设计1、概念设计：可研报告

2、方案设计：立项批文3、规划设计：控规

详规

4、初步设计、扩初设计、施工图设计、施工许可证5、景观设计6、总体设计二、房地产管理（四）策划

1、规划策略2、启动策略（分期）3、销售策略（USP）二、房地产管理（五）施工1、加固表2、进度表

Masterplan3、时间

时间质量成本二、房地产管理（六）验收二、房地产管理（七）销售1、决定房价的要素（18种）（7）、经济发展阶段（8）、经济周期（9）、货币政策（10）、税收政策（11）、财政政策（12）、土地政策或城市规划（1）、地理位置（2）、自然环境因素（3）、周边环境（4）、人口因素（5）、物价水平（6）、居民收水平（13）、城市化程度（14）、家庭规模的变化（15）、购房融资方式（16）、外部资金（17）、资本市场（18）、二手房市场的发育程度二、房地产管理2、推动房价上涨的动力（8大动力）（5）、已经拥有住宅的人（6）、房地产开发商（7）、新闻媒体（8）、地方政府（1）、城市人口的增加（2）、可用土地资源减少（3