商业地产基础培训

1包罗零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：1．可供选址少。住宅开发可选地块范畴广，差别的地块适宜开发差别类型的住宅；商2．筹划难度高。一方面，商铺面对客户需求本性化特点越发鲜明，种种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户筹划设计的商铺招商不乐成，项目在短时间内将很难找到符合的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的结果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对付大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远造成商铺筹划设计带有一定的盲目性。3．政策影响大。对付商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地合都市商业网点的整体结构才可能得到通过。有的都市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部分审批的难度可想而知。押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷对政府区域筹划比住宅更敏感，都市功效结构的调解对商铺的收益将产生革命性的影响。设施、筹划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来生长趋势等)，因此商铺代价变革往往难以预料，其售价(租金)变革的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和生25．市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求干系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和办事运动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着一铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。温州购房团”这样的大型投资客，但高；但是商铺的购置目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有版图，更不的商铺展览会也有许多大都市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，并且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购置具有很强的跨区域特征。从开发投资的角度讲，商铺也有许多差别于住宅的地方。商业地产的开发操纵内容遍及、庞大，全历程操纵开发主要流程如下：(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构思与开端可行性研究；(3)签定土地使计；(9)项目财务阐发与融资方案；(10)项目详细可行性研究。以上相关内容对付大型商业地产项目是必不可少的步调，对付小型商业地产项目可以简观点设计以及后续的商业筹划书、招商事情，这是商铺开发特有的事情内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更庞大，协调的难度也更大。商铺的目标市局面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的底子因素，也是招商东西确3开发在营销推广方面体现出差别。(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关观点，以及商业气氛、商圈成熟度等方(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常6—9个月完成主要销售任务，少少数项目的销售周期凌驾一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而年，具体时间视项目巨细而定。(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包罗以下几个阶段：市销期——连续期——清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要会合在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，告白用度大部分用于开盘前的宣传造市。(4)媒介计谋。住宅营销宣传的主题是家的观点，宣传的内容为生活方法，接纳的媒介，因此电视告白少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面告白。这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要偏重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资激动。(6)大众干系。房地产营销中的公关运动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关运行促销；而商铺更多的是通过“投资陈诉会”、“商家交换会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞演出”等公关运动进行促销。商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先体现在融资模式上，商业地产融资形式包罗预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方法是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也接纳股权互助的形式，信托融资方法则很少运用。其次，商业地产4包管后期经营效果，对物业的主要部分更多是接纳出租的方法以得到恒久稳定的现金流；有的投项目。6．项目风险。收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中都市商铺供给繁荣的重要原因之一)，固然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国度的财产政策、税收这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。(2)代价风险。商铺的代价依赖于其产租(金)能力，代价的崎岖受到商气、人气、等因素绝大多数时候，商铺代价越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的代价只要开发商愿意低落到一定水平总是有人愿意买的。(3)经营风险。商铺主要接纳获取租金作为投资回报，在项目建立竣工时一般不可能接果市场预测禁绝，在经营中治理不善将可能造成严重的结果，从而使项目的投资收益遇到挑如何比力商铺与住宅的投资代价5至1∶6也是公道的。笔者认为比力商铺与住房的售价，简朴、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。商铺售价确定与住房售价无一定干系住因素来确定的，诸如商业气氛、人流、适宜经营的业态等。商铺与住房物业属性完全差别同之外，物业的其他所有属性都是完全差别的。好比商铺的土地使用权限仅40年(住宅一此可见，一个商业代价不大的商铺，也不见得其代价一定要凌驾住宅。手商铺会因其周边商业气氛的培育成熟而代价上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？比价倍率没有科学测算方法尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，大概说有一个站得住脚的科学的测算方法，也没有一种令人信服的公认的评估手段。因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔者在此提醒宽大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎看待那些被人为地提高倍率后，还被宣扬极有投资代价的商铺。始于八十年代中期的商品流通体制革新和不停扩大的对外开放，使我国的商业零售业格式产生了巨大的厘革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方法。6第二次全国根本单位普查资料(以下简称普查资料)显示，2001年末，我国零售业企超等市场、大型综合超等市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等生长迅速，彻底改变了已往百货商店单一的经营模式，形成了行业内多条理、多业态、开放式、竞争型的新格式。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和生长。本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其生长前景，提出相应的对策发起。一、零售业态及其演变用以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。为标记，1852年法国出现首家百货店，标记着零售业从已往疏散的、单一经营的商店生长步行商业街、购物中心等零售新业态。单体到复合体，由单纯买卖到多功效化。段，并且随着市场与科技的不停生长，零售生命周期也在不停缩短。据有关专家测算，世界时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。二、零售业经营多元化的主要特点7化生长；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速生长起来。如今，仓储商场，廉价商店，长历程中出现出了极强的中国特色。(一)零售新业态短时间在中国零售市场相继出现售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店肆的时代；业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。(二)零售市场各经济类型经营比重产生明显变革，内资仍是主渠道普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业出现出快速增长的态势，种种经济类型零售业企业经营比重产生了明显的变革。200120012001年1996年增减变动经济类型单位数比重单位数比重单位数比重8((%)(万个)(%)全国营营股份制外商投资港澳台投资他(万个)(万个)(%)从业人员、商品销售额看，我海内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导成从从业人员组成(%)商品销售额比重(%)总计营营股份制外商投资港澳台投资他三)新型零售业态异军突起9从1992年开始，超等市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速生长，在经济相商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业出现出多样化的生表32001年按经营方法和业态分组的零售业财产运动单位组成财产运动单位数从业人数总计一、经营方法商店总店二、业态数比(万个)重绝对数比重(%)(%)(%)(万人)四)地区生长不均衡发达的东部沿海省份，零售网点多，生长快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点生长呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一(五)经营范围以小型企业为主商商品销售从业人数额比重绝对数(万比重(%)(%)1总计财产运动单位数绝对数(万商商品销售额财产运动单位数从业人数比重绝对数(万绝对数(万比重(%)比重(%)(%)个)人)03.总计(六)重组吞并成为主题企业间联合、吞并、重组步调加快。从2000年以来，海内零售业先后出现了多起并购发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，吞并重组和企业间联合，将成为零售业加快范围扩张和跨地区生长的主要方法。(七)对外开放步调不停加快，使业态越发多样化、新型化目前外商在中国零售市场合经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。了19家分店，麦德龙已开设了15家分店，7—11便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外商投资的零三、推动零售业生长多样化的主要因素中国零售业的厘革，从总体上看反应了国际零售业生长的一般纪律，但也有其自身奇特构实质是一个商品分派系统。零售业态根本上形成了以中小型百货商店与杂货店为主的单一高速增长和居民购置力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐全、购物情况优雅、的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始袒露，与此同时，以自选超市、连锁店、业态具有经营用度低、本钱低、价位低、方便居民挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费面新兴业态却越开越多，越开越红火。有的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格式。(一)生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持。又进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已由卖方市场变大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具有大量销售功效的业态。(二)日用消费市场的成熟水平不停增强，为新型业态提供了前提条件。(三)居民收入、消费结构及消费行为的不停变革，客观上对新型业态提出了新的要求。消费支出比例不停增加，方法对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者差别类型的需求生长相应的业态类型，(四)与交通运输条件、都市化方法息息相关的生活方法变革，也促进了零售业的多样态演变一定形成自己的特点，各业态网点选址及结构受交通及客流量的影响水平较大。(五)竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。海内的竞争机制已开端形成。从国际看，参加WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场潜力，已吸引力，以适应全球零售业厘革浪潮。因此，猛烈的海内、国际市场竞争，有力地促进了中国零态的创新。(六)经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈加突20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加快了世界各国之间的经济融合。资本的天性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使越来越多的外洋零售商争相进入我国方才开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部就班地依次现代零售业的国际化浪潮中，出现出各业态同时进入的特征。(七)信息技能的遍及应用，有利于零售业态的多元生长。息流传速度加快及知识笼罩面广，引起零售业治理方法与应用技能的厘革；同时，由于知识经济的相互渗透，人们思维方法变革，引起零售企业看法、经营方法的变革。四、零售企业经营方法生长中的几个问题尽管有了质的奔腾，但仍存在着一些不容忽视的问题。挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费看法落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业各尤其是市场定位和经营方法已遍。据外洋测算，连锁店的网点范围至少要生长到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁农村，零售业态不范例体现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、打扮、标识就是连锁，许多地方的连锁店外貌连锁而实质仍是单店操纵、各不相谋，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”治理。大多数小型店肆可以用“小、乱、低、差”四个字来归纳综合。和本领等。应当认可，对付处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步同档次、同类型的多家企业之间展开太过竞争。在美国，主要的零售市场前三各人企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相也是财产疏散的底子原因。主流。与此同时，连锁经营方法也逐渐在零售业中遍及接纳。但目前来看，并没有哪家企业真正创建起自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出奇特的经营和治理方法。总体来说，目前零售业还缺乏现代的治理方法和手段，治理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高效步伐。五、零售企业经营方法的生长趋势阐发未来几年，我国零售业在范围不停扩大的同时，还将出现出以下几个生长趋势：(一)总体范围将不停扩大。零售业态间的竞争越发猛烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，了经营化水平，促进了现代物流业的快速生长，企业内部的物流水平也将大大提高。(二)“范例化”是我国零售业态生长的一个主要趋势。五并提高办事，从而走上范例化的门路。另一方面是一部分百货店仍然以大众消费需求为目标店业稳定中将有所下降，逐渐地到达数量上的平衡。生长，人们生活节奏加快，以及外洋大型配送企业进入，会促进方便店这一业态的生长。街、商业中心地区，以及在大型商业设施和百货店中也都市有很大的生长时机。今后一段时期，是我国零售业态间竞争猛烈的时期。我国零售业将会对同时登场的种种(三)在企业的组织形式上，连锁商店将生长到种种零售业态，并在某些业态中居支配职凭据连锁经营“十五”筹划的要求，到“十五”期末，连锁企业的销售额将到达7000亿元，年生长到种种零售业态上，连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场会成为连锁业出现一批跨省市的大型连锁商业企业团体。(四)业态将更趋多样化。经并且将继承满足人们的物质文化生活需要作出巨大孝敬。进入21世纪，以电子化、网络兴业态也将成为主流。新兴业态层出不穷，将有集购置、旅游、消遣、事情于一体的“新型商业”；有方便购置、快速购置的“无重复商店”；有通过电子网络实现生意业务的“全功效超任何零售业态的产生和生长都取决于社会经济的生长水平和技能条件。尽管我国种种业效应，我国的种种零售业态必将逐步走向范例化。(五)外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场合占份额不到5％，未来几年，随着外资进入我国零售业在企业设立形式、数量、地区、股权比例等方面的限制陆续取消，零售业将会形成外商独资、中外合资以及种种经济身分配合竞争的格式，内资零售业将在更广的范畴、更深的条理上到场全球市场的竞争。六、抓住机会加快推进流通现代化的对策发起(一)加快实现零售业从单一业态向多业态生长。要认真研究零售业态生长变革的纪律需求的多条理和差别化。从世界发达国度零售业态生长的经验、趋势和我国的实际情况看，我国零售业态结构调专业店和专卖店；努力生长连锁超市和超等购物中心，使其成为消费者购物、娱乐一体化的场合，提供全面办事；凭据各地实际情况有选择地生长仓储式商场；有筹划、有步调地生长网上销售等高科技性质的零售方法，从而跟上时代生长步调，适应国际化竞争的需要，满足消费者对零售生长的需求。(二)实现零售业态结构公道化。有两条根本途径：一是通过市场竞争，进行优胜劣汰单纯依靠市场力量自发推进有效竞争的形成将是迟钝和低效率的。应该接纳双管齐下，结归并用的步伐，由政府通过宏观调控政策加以推进和引导。(三)在业态结构调解中使新兴业态成为新的增长点。一方面要充实发挥传统的专业商兴业态成为流通领域新的增长点。(四)增强零售业态混淆经营的治理，将零售业态结构调解引向深入。多业态混淆经营南京市商业生长现状及趋势随着房地产市场的不停成熟和完善、社会经济和商业流通的生长、房地产开发水平的提高、都市消费人口的增长、现代交通东西(地铁与私家车)对居民运动范畴的扩展，南京商业物业将面临最好的生长时机，在未来可能体现出如下趋势。1、市场竞争具有双赢性区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到相互陪衬的作用，到达区域共赢。但从久远生长来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业的生长将陪衬起整个江宁地区的商业气氛，为本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。别的，大型高等次楼盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、杂乱的不良形象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。营者已经意识到了经营治理的重要性，都将会对生长商提出此类要求，促使生长商对市场作出售对付本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才气包管旺场，才气令物业保值和增值。3、商业物业市场生长范围化凭据中国参加WTO的协议，我国已答应在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展的不规矩市场，将逐步走向有序的范例市场。物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻)，以适应未来高尺度商业物业生长的需求。4、项目大众空间社会化综合性的都市广场。经营方法。本项目作为交通枢纽，为大众空间社会化的创建提供了平台。但是大众区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业运动展示等问题，需结合项目定位进行细化。三、商业物业开发中存在的问题据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产物种中，商业物业的开发量的比重仅占目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建立的商业街、写字楼、公寓、润的特殊房地产，相应供给量偏小。2、商业物业产物同质化开始出现。住宅的同质化主要体现在修建气势派头、产物设计等方面，而商铺的同质化与住产物的同质化，将极大的破坏整体商业市场情况，容易形成以代价为主要砝码的低等竞争。力的，突出项目本性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的要害因素。3、商业项目缺乏可感性强的形象力直以来塑造感性的项目形象方面的事情力度不敷，项目缺乏具体化、可感性强的形象体现，削弱了对目标客户的吸引力。形象对付后期销售是至关重要的。4、营销计谋单一支乐成销售提供保障。商铺的隔断、产物的结构、大众空间的利用、底子设施的设置等修建设计方面尚不完善，不能满足多功效的商贸要求，倒霉于商场的后期经营治理。效的提高产物的竞争力，增加收益。科学的商业物业的修建设计要考虑到物业种种经营项目的特征，必须考虑差别的经营品种对息、大众绿化等区域。6、商业经营治理水平与项目开发水平不能同步生长在南京，某些房地产项目的物业治理水平已经生长到可与外洋先进水平比美的水平，相继涌现了一批以物业治理作为项目优势的强势地产物牌。而商业物业的经营治理相对南方房地产以将好铺做旺，实现连续的投资回报，这正是投资者最体贴的和最需要的。7、开发商缺乏商业物业开发经验随着整个房地产市场的不停生长，开发商对付普通房地产项目的开发已经积聚了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的筹划、铺面单位面积支解的巨细和比例、整体的装潢装饰、商场经营治理等问题，目前市场体现为大部离开发商普遍缺乏操盘经验。8、商业物业的开发缺乏金融机构的支持法限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资情况的生长和进一步兴具有利益吸引的付款方法，并以有效的促销运动加以配合。四、商业物业市场供需干系投资恒久以来，南京的商业中心一直会合于旧南京的中心，新街口、湖南路、夫子庙等是南京传1.1商圈格式根本确立，商业中心趋于多元化最新统计资料表明，南京市人口总量已经到达820万(130-150万流感人口)，南京的商业已经出现出多元化的生长趋势。经过几年的市场培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子庙等商圈为核心的商业域连接，组成了南京的立体商业网框架。白支撑起自身特有的市场需求空间。具有一定范围的区域市场，并逐渐成为大型商圈的有利增补。2、商业物业供求状况等综合商场、家具商场、电器商店比及种种中、小专业店都有差别需求。种种业态商业物业需求比例表业业态所占比例打扮衣饰超市其它(通讯、家具等)场供需状况预测较大提高，市场反响良好。南京市场与之还存在一定差距，。以满足居民根本的商业需求。预计未来市场供给量和需求量会随着商业市场的不停成熟而稳‥奥运会对促进南京生长将继承发挥强大作用‥人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好生长状况‥大量外资进入中国市场，商业物业需求将继承扩大‥商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资五、商业物业代价阐发商业物业代价走势南京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直出现出迟钝上涨的趋势，供给量和需求量波涛不惊。2001年在申奥乐成、参加世贸的强力动员下，商业物业市场开始出现出较好的生长势头。市场需求的拉动下，一跃成为房地产市场核心，2002年下半年市场供给逐步增加。在代价方面，虽然几个房地产项目通过拍卖卖出了高价，但总体代价市场较为稳定，继承保持平稳小幅上涨的趋势。江宁区生长现状江宁为六朝古都之地，从五代杨吴时代起，江宁、上元两区同城而冶，一直到清末。南唐、的江宁区可以说是“六代豪华”之地，“十朝京畿”要地。江宁又处在秦淮河、长江交汇处。特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风物名胜、文物奇迹。区位交通“一城三区”战略主要生长地区之一。江宁与城区的主要交通方法为公交，路线主要有：路线路线起始站点箍桶巷--东山镇箍桶巷—开发区103白鹭花圃—武夷花圃东瑞金路—文化名园05雨花路—河海大学新区箍桶巷—天地新城江宁主城区内的主要交通方法为区间车，以及开发商的社区巴士。起起始站点安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家湖-小龙湾(预留)-竹山路-天印大道-城东路具体筹划尚未出台轨道交通路线(延伸线)利源—苏源大道、土山—竹山路、天印大道、城东路。■□筹划建立京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改革与扩容，在岔路口片区建立南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改革绕城公路，建立公路二环，宁杭高速公路，改革远程汽车客运站。百姓经济的格式；综合实力跨入全国百强行列，教诲、卫生、文化、体育均为全国先进单位。元，利税33.8亿元；根本形成了日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子等二．江宁区商铺生长现状江宁区是南京市的主城区,主要有三部分版块组成,东山老城,开发区新城,大学城.老城区分商业大厦中心区,这一区块目前是东山的经济行政娱乐中心,有多家银行,商业网点,娱乐设施,宾馆旅社,和政府机构驻扎,形成时间较长,在东山本地人是第一的中心地带,目前该地区有联华超市旁的华意,泰富广场,腾江大厦(招租),竹山和金泊路交汇处的凯旋国际,中医院四周的山河写字楼,其中华意,泰富广场因在中心点,他的临街一楼门面代价最高,里面的门面和楼上的铺面代价次之.腾江大厦是旧物业翻新的,只租不售,买此栋物业的业主未来投闲人流不多,如果分户售买,各户经营百货打扮吸引了太小,将难以维持,买户投资代价不大。老城区的东山步行街、温州商业街等项目现在已经红红火火，依托老城区数十万常住人口的铁心桥区域优势，每天吸引相当大的人流和物流。在百家湖、科学园这些新区，大型商业没有很好地生有近2万平方米可售。21世纪铜锣湾广场在经历了热闹的奠定仪式后，则由于多种原因变心多,但住在这里的人收入较高,消费力强,有苏果,时代两家大超市.目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售,各自经营,以目前的人流来看很难消化,一层临外靠路面商铺代价较大,里面次些,二三楼投资代价不太大。三．江宁区商铺个案观察阐发如：黄金海岸广场黄金海岸广场置镇金箔路物业费(每月)积米铺位销售方法出售(已售空)租售价人群支撑起商圈强劲的购置能力。置2.住在这里的人收入较高,消费力强,3.周边种种市政交通、金融配套齐全4.公道的业态业种筹划是商业乐成的前提。黄金海岸广场凭据项目特质，引导江宁商业生长潮水，创造百货卖场与步行街区的经典商业模式5.苏果,时代两家大超市.目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售,各自经营,以目前的人流来看很难消化,一层临外靠路面商铺代价较大,里面次些,二三楼投资代价不太大。位置物业费号积铺位销售方法街门面不受此影(已售空)租售价元/m2，沿街8000元(沿街)于一体的大型现代生活之都——中国式L拥有超大休闲广场，街内外树立23樽中国历代女杰雕塑，是一条独具中华五千年文化特色满足宽大女性购物、休闲、美食、娱乐、健身、培训、创业的功效，更凸显了她那古今结合、中外合壁的旅游景观的职位。1.中国女人街在南京江宁的黄金地段，人流大，商业气氛强烈。高。a.流通性不敷。动线流向不敷明显，找不到入口位置，更没有指示性标记。b.视线阻隔。消费者视线受人为隔绝，让消费者误以为无街可逛了。在单体连接到处置惩罚不敷，有些高差处置惩罚c.顶部全部为采光顶，比力呆板并且增加造价。d.步行街尺幅约12米，两侧为三层。内循环的方法。单体街通过两其中心商场连接，连接处多以鞋架等档住.托乐嘉铺位销售方法位置物业费商铺面积租售价托乐嘉江宁经济技能开发区将(目前已售完，只身公寓下即将开)二楼两万托乐嘉描述：山、雨花台17栋小高层，总体筹划以流动性的空间结构、支解形乐成能与景观、社会运动与生活居停的巧妙融合。强调社区开放性、交换性、国际化的特质。并通过功效、主题、分众化单身定做的研究，分身差别人群的运动专署领地的区隔，将整个空间以居家与渡假两大主轴线进行公园、双语幼儿园等多种开放空间支撑引导南京时代才俊国际级生活方法的培植，使654亩的土地真正成为一个有活力、有代价、积极向上的街区生活空间。托乐嘉•街区以“在家渡假VACATIONATHOME”的姿态和魄力，用纯正美式生活风情来打造一个和睦欢娱的生活红茶坊、酒吧街等鲜明国际化生活观点和极富创意的筹划设计，无疑是对“时代才俊”、社会主力阶级的巨大诱惑。富厚多彩的筹划为主业们提供了一个前所未有的实现人生理想的平最宽泛的生活乐趣所带来的无限惬意。四周生态情况较好，有着十公里优尚生活圈。入住率高，积聚了大量的区内业主客流量.小区内商业统一筹划及其重要，他决定了小区商业的兴衰.华润苏果投入巨资在托乐嘉•街区的购物小镇打造一个经营面积约2.4万平米的“苏果新型的大型购物广场”。从面积来看，托乐嘉商铺面积上几十平方的占多数，这反应了内街的小面积的商铺优势比力小，有利于招租。从价位看，租金比南京其他类似的社区街铺租金要高。离市中心较远，交通多有未便左邻右舍位置岔路口宏运物业费0.50元/平方米(每月)商铺面积间50到200之铺位销售方法租售价面积600到800在间需10分钟。地铁1号线南线延线有两个出口分别位于小区的成了繁华的中央交通生活区。相关阐发：1、商铺特点：商铺的位置相对较好，在代价的制定灵活且有着较强的经营空间。2、从商业定位及业态来看：社区商业配套，兼有办事社区居民生活和完善周边配套以及办事流感人口的三重功效。3、从商铺的面积来看：面积灵活多变，能满足多种差别商业业态经营需求。4、从商业配套上看：交通方便，容易到达；商业配套不敷健全。配套，增强对大型的商铺进行专项筹划治理和引导，商业操纵乐成。街铺之王铺位销售方法名称位置物业费商铺面积租售价江宁区东待定最小180出售代价在6400到6500之间山镇科宁最大400路号基地消费市场，整个片区的消费力将到达10万人口之众。街铺之王是政府在科学园片区重既有创新又将品质做到了一个相当的水平。相关阐发：1、商铺的代价：商铺的租售代价不高，同时又具有相当大的升值潜力，能吸引更多的投资一定的限制。4、从商业配套上看：有富足的车位、大众洗手间等相对完备的商业办事配套，产物筹划公道。5、从商业经营特点来看：周边漫衍着众多大型居民社区，有着强大的消费能力，有着良好的商业气氛和消费潜力。6、政府支持：街铺之王是政府重点扶持的商业项目，有着良好的外部生长机会。又得政府鼎力大举扶持，可谓是占尽天时、地利、人和之便。三、江宁区未来商业筹划及生长趋势人气转旺成定局场、南京义乌小商品城、凤凰港、21世纪现代城等一批商业项目在江宁开发，并且这些商业项目各具特色。据统计，江宁商业面积在5年内总上市量预计突破100万平方米，加上未来支撑的人流足够形成一个办事圈，而地铁将主城区和江宁大部分片区通过快速通道交通也正在形成其日渐显露的“人气”效应。商业生长江宁楼市生长的重大利好计，目前江宁商品住宅的平均入住率到达65%，相比前两年已经不可同日而语，其中岔路密不可分。这与居住配套的生长密不可分。南京是不可能的。”他认为，江宁从短期来看，重点在于解决人们生活的根本商业办事问题，而久远目标是要形成区域商业中心。凭据南京市政府筹划的要求，江宁新城区将建成区域面积达60平方公里，拉开框架达170人气转旺江宁新商圈得到“源头活水”别的，住宅市场的生长态势给了江宁的商业开发一个较为清晰的投资前景导向。依照江宁区政府最新统计，江宁购房群体比例正在产生变革，其中南京老城区居民占到70%，江宁本地居民占到20%，这说明江宁在减轻主城区压力，安顿老城人口方面已经发挥着重要的作用。如果以60~70%的入住率和目前江宁的市区人口已经可以用百万平方米的居住面积来盘对付江宁居民来说，日常生活消费，节沐日消费都不可或缺，这势必给刚生长起来的江宁商业产生足够动力。现在是许多商户大量涌来做租赁，而真正投资商铺的业主还没有那么多。江宁的商业动力，有关专家发起，在完善区域筹划生长的前提下，江宁的商业招商投资与经营实力也要进行全强中立信、菲亚特、南汽、福特汽车、摩托罗拉相继进驻开发区。这部分人口的消费潜质今后将得以发挥。小范围投资社区商铺提供辽阔空间住人口筹划日渐密集，南京各主流板块的社区商铺已经从开始的小范畴住宅底商向区域商业利润率相当高。这也促使相当多的住宅开始研究筹划新生的社区商业部分。依照不完全统计，江宁目前已经有武夷绿洲、南方花圃、托乐嘉、明月港湾、翠屏国际、去年开始，今年将会越来越多。l自已经有一些商业在崛起。尽力生长的就是包罗衣食住行在内的配套便利性，社区商业的范3.商业物业代价阐发及预测价和销售代价均具有局部特殊性。此类商铺均价至少应为5-10万/平方米。预计2003年南京的商业物业市场将仍然保持良好的生长趋势，市场前景继承看好。但市场压力，但商业物业的售价和租金不会受到太大影响，仍然保持小幅增长。窗体底部底子知识部分2、商业经营方法与业态研究零售业按经营方法分为四种方法分别是独立商店、连锁总店、连锁分店和其它经营方法。独立商店经营方法之一。连锁总店到较佳经济效益。从治理上一般分三种模式：货、商品配送、代价治理、供给商结算等业务都由总部完成，门店只卖力销售；第二，总店零售供给商结算等业务，堆栈(或配送中心)完成收发货治理，总部能够实时查询商品的进的运作是以配送中心为底子，总店可能只完成采购订单、配货单、供给商结算等治理职能，连锁分店也就是"特许经营"是英文FRANCHISING的汉译。又称为"特许经营"、"特许专卖"、"特许连锁"、"加盟连锁"，特许经营不是一种行业，只是一种营销商品或办事的要领。在已往的有效的分销商品和办事的要领，并对经济的生长产生了积极的影响。特许经营起源于一系列经营诀窍的所权。3．在条约中包罗一些调解和控制条款，以指导受许可人的经营运动。4．受许可人需要支付权利使用费和(或)其他用度。在特许经营的起源地美国，曾经有许多人试图为特许经营下一个精确的界说，以涵盖在特许生意业务中所涉及的所有要素。我们首先给出一个遍及通用的界说，即国际特许经营协会特许经营是一种营销产物(或)办事和(或)技能的体系，基于在执法和财务上疏散和独立的当事人一特许人和他的单个受许人--之间紧密和连续的互助，依靠特许人授予其单个受许人权利，并附加义务，以便凭据特许人的观点进行经营；此项权利--经由直接或间接财务上的互换一赐与并迫使单个受许人商号，和(或)商标，和(或)办事标记，经营诀窍，商业和技能要领，连续体系，和其他产业和(或)知识产权，在双方一致同意而制定的书面特许条约的框架和条款之内经营方法。零售业态的观点事零售运售业态。近年来，受国际商业生长趋势的影响，零售商店的业态形式产生了很大的厘革，并零售业态的分类.1国际上零售业态的一般分类日本对零售业态的分类与美国根本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店肆销售形式。当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际范例和尺度，因此许多国度对零售业.2我国零售业态的统计分类尽管国际上对零售业态的分类已比力完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济生长的不平衡，在引进和生长上差别步，好比上海在1991年组建电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市(大卖场)，而1994年以后真正范例的连区对此业态还相当陌生。零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超等市场、专业(专卖)店和其他。品、食品和娱乐品为主，种类齐全；②以柜台销售为主，明码标价；③注重店堂装修及橱窗超等市场，是指接纳自选销售方法，以销售普通化生活用品为主，满足主顾一次性购置生活品、打扮衣料、文具、家用电器等购置频率较高的商品为主；②接纳自选销售方法，明码标价；③结算设在出口处统一进行。接纳订价销售和开架面售方法。专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。其他业态，指上述未包罗的其他业态形式(如便利店、折扣商店、杂货店、邮购商店等)。.3我国零售业的一般分类凭据零售企业经营方法、商品结构、办事功效，以及选址、商圈、范围和目标主顾等结构特。。主顾日常生活消费需求的零售业态。有限办事为特征的零售业态。专卖店：专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。。大型购物中心：在一个大型修建体(群)内，由企业有筹划地开发、拥有、治理运营的种种零售业态、办事设施的聚团体。业态要求要求基本条件业态选址经营方法办事功效(经营)结构商业信息居民小区、交通要道以便及车站、医目标主顾以居以开架自选为利院、学校、民、只身、年主，结算在收水平较高店娱乐场合、轻人为主银处统一进行右办公楼等大众运动区居民小区以点开设多项商品性办事项目及交通要接纳自选销售经营办事辐射营业面超医院、学校、水平较高顾以居民和流1500平市办公楼和大品为主动主顾为主方米众娱乐场合的周围小时以上会合的收银处统一进行型超基本条型超业商圈、目标主商品商业信息态选址范围经营方法办事功效顾(经营)结构自动化中经营办事辐射营业面积接纳自选销售有少量面积的地区中心、居住区2000至内，目标主顾食品、食品、分设，结算在部分生鲜食品水平较高5000平方以周边居民为日用品为主会合的收银处加工等办事项市主米统一进行目区级商业中大心、县级市经营办事辐射型接纳自选销售商业中心、半径3公里以营业面积方法，收支口设不低于营业全，满足一次交通要道和上，目标主顾5000平方分设，结算在面积50%的停水平较高切合都市筹以居民、流动米以上超划的大型居主顾为主市住区四周经营办事辐射会合的收银处车场统一进行仓方法，收支口高，并一储城乡结合部设相当于营业超的交通要道面积的停车场市团体购置和流代价，批量销统一进行员制客户治理方法动主顾为主市级商业中心、区级商售专业中心、县营业面积接纳柜台销售从业人员具有目的选择某类现专业性、深业级市商业中凭据商品或开架面售方富厚的专业知——商品的流动主度性、品种富店心、专业街特点而定法识顾为主厚，选择余地大店、大型购物中心内大型营业面积接纳自选销售专2000平方和开架面售相水平较高业米以上结合方法结合部和交某类商品的流全，选择余地关技能和办事店市级商业中大心、区级商业中心、县目标主顾以中誉，从业人员级市商业中高等消费者和具备富厚的专卖心、专业街追求时尚的年店店业知识，并提供专业性知识店、大型购物中心内市级商业中心、区级商办事注重办事，设百业中心、县营业面积接纳柜台销售导购、餐饮、目标主顾以流打扮、鞋帽、货级市商业中5000平方和开架面售相娱乐场合等办一般动主顾为主化装品、文体店心以及历史米以上结合方法事项目和设形成的商业集聚地大经营办事辐射型市级商业中施，功效齐全由提倡企业有设不低于营业购心、城乡结统一筹划结构车场，功效齐物合部的都市运营治理，店全，集购物、中主干道四周肆疏散承租独休闲、娱乐、为主业店、专卖店心立经营餐饮为一体配合组成3、商圈研究及商业选址范畴，也就是来购置商品得主顾居住得地理范畴。3.2、商圈的组成和影响因素商圈的组成通常商店的55％－70％的主顾来自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，主顾密集度较稀的区域，约包罗15％－25的主顾。边际商圈，指位于次要商圈以外的区域，在此商圈内主顾漫衍最稀，商店吸引力较弱，范围较小的商店在此区域内险些没有主顾。商店的商圈范畴及形状经常由于商店内外部情况因素的变革而变革，商圈并非呈同心圆型，而体现为种种不规矩的多角型，为便于阐发研究，一般将商圈视为同心圆型。影响商圈形成的因素以为主顾提供品种更齐全的选择性商品，办事项目也随之增多，吸引主顾的范畴也就越大。的种类会不吝距离，所以商圈范畴也相应较大。.3商店经营水平及信誉顾，因而可以扩大自己的商圈。商圈范围可通过告白宣传、推销要领、办事方法、大众干系等种种促销手段赢得主顾，如优惠酬宾、有奖销售、礼品卷、种种主顾俱乐部等方法都可能扩大商圈的边际范畴。人口因素商店所处外部情况的人口密度、收入水平、职业组成、性别、年龄结构、家庭组成、生活习惯、消费水平，以及流感人口数量及组成等，对付商圈的形成具有决定的意义。的位置竞争敌手的位置对商圈的巨细也有影响。如果两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在主顾又居于其间，则两家商店的商圈都市缩小；相反，如果同业商店相邻而设，由于“售的群体扩大。所在资料，从资料统计阐发中即可掌握商店客流量的巨细，其中哪些是牢固消费群，哪些是有关部分提供的都市筹划、人口漫衍、住宅建立、公路建立、大众交通等方面的资料，预测大要测出新建商店的商圈。商店选址的原则者购置商店地点一般应选择在交通便利的所在，尤其是食品和日用品为经营内容的普通超等市场应的要求，且地理位置要方便消费者的进出。连锁商店经营要到达范围效应的要害是统一配送，在进行网点设置时要考虑是否有利于货品平衡。点越佳，制止与大中型超市进行正面竞争。点扩充连锁商店要取得乐成，必须不停地在新地区域开拓新地网点，在网点部署时要尽量制止商圈商店位置选择应考虑事项说，任何一家商店的客流可分为三种类型：分享客流、派生客流、自己客流。分享客流是指地的人口总数、人口密度、人口漫衍及年龄组成等。人口最多的区域产生最多的潜在主顾，未来人口生长趋势决定着商店的生长范围，商圈内人口的增长情况、新婚家庭的增加、人口年龄结构等都是开设新商店必须事先了解的。人的年龄结构，因为有些过路者未必是主顾；其次要了解行人来往的尖锋时间和稀薄时间；商品为主和与购置商品有联系的浏览，为以后购置作准备，这些人多体现为速度迟钝停留时间短，流动速度快，是商店的派生主顾，只有进行一些特殊宣传才气吸引他们的目光。店地代价。交织路口的街角，由于公路四通八达，能见度高，也是设店的好位置。但是，在设店的代价两侧客流往往并不均衡，大概同一条街道也可能因地段差别而客流量差别，因此在选择店址时要阐发街道客流的特点，选在客流较多的街道一侧或地段。然已往商店的成败并不能意味着新设商店的失败，但研究这些资料可为新设商店选择地点提供参考的依据。是可能随着都市的改革和生长将会出现新的变革而不适宜设店，相反如果从近期看可能并不理想，但是从筹划前景看可能很有前途。大得足以支配其情况，也必须对店址周围情况如修建、治安、卫生等情况进行仔细阐发。如安状况欠佳，无论是否属实，都市妨碍主顾前来；另有其它如不良气味、噪音、尘土多，破旧及走道不良得情况，都市影响设店的代价。别的，本地居民的教诲、宗教、经济状况、年龄等都对人们的购置习惯有影响，在选择店址时，必须予以注意。值得去开发。物业面积和形状也要与零售商的设计思路吻合。南京市主要商圈组成金陵、大洋、金鹰、东方商城、德基、苏宁举世、山西路百货、太平洋、新百、中央商场建材家居车汽车生意业务市场等百脑汇等销售者特征及行为1消费者市场需求的根本特征方法上的不一致的，从而决定了需求的多样性。生长性就是说消费者的需求随着社会生长收入水平的提高是不停向前生长的。条理性种种消费资料的需求有缓有急，有弱有强，有低有高，出现出条理性。伸缩性。可诱导性由于绝大多数消费者在商品购置上缺乏专门知识，在购置时要经历一个了解情况的历程，只者市场需求的可诱导性。流行性2影响消费者市场需求的根本因素人口因素人口的增长状况，包罗结婚、生育、死亡等趋向，也是决定消费需求增长速度的重要条件。收入因素代价既定的情况下，钱币收入的几多，是影响消费者市场需求的决定性因素。必须品开支之后为可任意支配的收入。可任意支配的收入是影响非生活必须品需求的最重要由于消费者储备、投资就出现了钱币收入和现实购置力的差距平。总收入多，总需求就大；家庭收入和人均收入水平则直接影响消费需求的结构。代价因素消费结构因素人们的生活消费是由多种商品和办事组成的。种种差别类型的消费品或办事支出在人们消费总额中所占的比重就是消费结构。消费看法因素者的购置力投向。因此，有什么样的消费看法就会形成什么样的消费需求。3消费者购置动机的购置动机，就是引发消费者接纳购置行动的愿望和理想。生存动机生存动机是为满足维持生命的需要而产生的购置动机。如饥则思食、渴则思饮等宁静动机失而购置保险等繁衍动机婚用品，为扶养子女而购置的儿童用品等。机上，就分为小我私家心理动机和社会心理动机两大类。小我私家心理动机小我私家心理动机是指由小我私家心理运动产生的购置动机。情感动机由人的喜、怒、哀、乐、欲、爱、恶、惧等情绪影响所产生的动机。由于人们的情绪变革是化装品。理智动机周密性、客观性和控制性的特点。光顾动机殊的信任和喜好而重复购置的购置动机。社会心理动机求实动机商品的内在质量和实际效用，要做到一分钱一分货。求新动机的时髦、奇特，要求款式新颖、格调清新、社会流行等。求美动机时，追求商品的装饰性、色彩的艺术性，要求商品能美化人体、装饰情况、陶冶情操。求廉动机注重商品的代价，要求价廉物美。求名动机即以追求商品能显示自己的职位和威望为主要特征的购置动机。持这类动机的消费者在购置誉、商品的“吉祥”名称和高代价等。求同动机些周围的人普遍购置的商品。求异动机即以追求商品的与众差别的主要特征的购置动机。持这种动机的消费者在购置商品时愿意标4消费者购置行为购置者行为的内容购置东西罗全确定型即消费者在进入商店前，对商品的名称、商标、规格、型号、式样、色彩以及代价幅度都有明确的要求；半确定型是消费者进入商店以前已经确定乐商品的种购置时间节沐日，三是在职工发放人为、奖金和农民收获的季候以后。购置所在而不到其它商店去购置。有些商品则是随见到随买。购置方法谁是购置的执行者，对产物的销售量影响较大。销售渠道研究动历程。这个历程中，有的是由生产商直接完成，但更多的生产商在销售的历程中选择与中间商互助批发的界说：批发包罗一切将货品或办事销售给为了转卖大概商业用途而进行购置的人大概组织的运动。完全办事批发商完全办事批发商一般持有存货，有牢固的销售人员，能提供收货、送货及协助治理的办事。分为两种：批发商人和财产分销商。批发商人综合商品批发商可供给多条产物线的产物，如某些大型贸易(批发)公司。综合产物线批发商只经营一二条产物线产物，但产物的花色品种较全，如打扮、鞋类批发商。专用品批发商以很大深度专门经营某条产物线上的专门产物，如化装品批发商、鲜活水产物批发商。财产分销商零部件)的批发商。他们提供存货、交货和信贷办事。有限办事批发商顾名思义有限办事批发商的办事项目较少。现购自运批发商这种批发商不提供不提供送货办事，主要经销要求周转快的产物线。卡车批发商在市场上有一批专门帮客户运货的车辆，车主自己有一批客户后，就可以增加一项业务──承销批发商托售中间商价、自行宣传，用条约规定被托售零售店的利益。购批发商预付款及其他条件，然后通过邮寄等方法供货。生产者互助社合组建，所形成的批发机构。经纪人与署理商干职能。其主要职能是中介，为买卖双方提供信息与便利，并在成交后提取一定的佣金。经纪人场融资或负担风险。署理批发商署理批发商是得到企业授权在某一地区进行署理产物购销业务的批发商。它可以代表买方也卖方。生产商公司署理商订条约，明确双方权限、署理区域、订价政策、佣金比例、订单处置惩罚步伐、送货办事及其他种种包管。生产商为扩大市场而自己未创建分销店时，常以此节省本钱。销售署理商销售署理商也是用条约创建供销干系，相当于生产商的销售部分。相对生产商署理而言，销权限，可以兼营署理多家专业生产厂家的产物。采购署理商采购署理商不是帮生产厂家销售产物，而是帮其采购物资(全部或部分)。他们不是署理批发某一产物，而是专为一家或几家企业署理采购物品。佣金商人佣金商人又称代庖行，他们实际拥有产物，也有批发档口，也不是署理一家，署理时间是非也不一定，