沈阳住宅项目前期物业管理投标书

投标文件招标文件编号：（正本）项目名称：XX小区前期物业管理项目投标人名称：沈阳市XX物业管理有限公司2010年11月目录前言3第一章投标人资格证明文件4一、投标人声明4二、投标人情况介绍5三、法定代表人授权委托书8四、投标人营业执照9五、投标人资质证书10六、拟派物业管理现场负责人情况简介11七、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表12第二章前期介入服务与接管验收及入住管理方案13一、前期介入服务 13二、项目的接管验收 14荒三、入住管理奴方疼案蹲怪宏久蛛眼影兄犯巴1曾5重第三亦章胖阴缘对本项目物业穗管理的整体设戏想及策划奸觉铁乳姨凤令打每叉挥1基6艰一、总体管理陵服务目晓标召面宋炒散灯趋赵健斜烦吼鞭自曲1文6栋二、管理服务养理念努以当堡障瓜任策俊敢扁怎能冻煮银1畜6牺三、哑服务承矿诺氧1堤7毯第四坟章酱距信拟采取的工作拜计划和物资装输备情况冶森洽且类呜盟望静死港防1硬8看伤歼一、拟采取的局工作计舒划福尖唇休杆何黎疗陪1弃8劝踩日二、物资装备型情葱况岩忘痛匪嘉寨搭登油宽1贵9体第五射章训闷荷拟建立的组织验机构及人员的罪配备、培训管鄙理需召抬袜老敏20荒写侍一、拟建立的督组织机构及人标员的配介备尿遍广彼吉窃极20炼确怠二、培训管的理湿哲刘头谢池架偏荒煤2绣8惩第氏六振章趟赌浸管理规章制度州及管理档案爷30蓄劫避一、迅服务背处各项管理制口度目蝴录喇谁屑绵发开引悔30才没额二、管理档案忆建立丢与管落理嗽3猜2申第左七活章案最旧针对该项目的脂特点结合实际稠情况制订服务价内容和指振标扯肝跳援火3柄3蹲一、管理处服学务人员形象的行服务内容和指键标貌幸撕祝烈仗和跳葱狱3终3蚕二、急修项目桃的服务标准与疏承胁诺框净喊骤予蚕忆季3魂4汽三、一般维修缩的服务内容和敲指标却威制恋性安冠得爽编迅阵织3群4美四、服务受理钞、报修接待的阳服务内容和指召标座仙凡潮铃弦芬衰点瓣3掘4碑五、投诉处理搭的服务内容和晃指标如录蝴宵带营背切痒权怨剖不3叙5警六练、房屋及其设叫备设施铅的慨服务内容和指芹标翅千绣膏对魂雀社3南5米七联、小区消防安首全、公共秩序流维护的服务内姥容和指筋标话桃经楚记3僚5很八膝、突发事件甩控制昏服务内陪容惠滨和指害标搜拦波堤污轻3匪6挖九充、物业及行业主述档案管理的服驴务内容和指牙标课马铃蒙迅逃3宣6卧十、住宅装修拘管理的服务内分容和指标淋3资6乏十卵一蔑、俯业主枕满意度测评的盼服务内容和指帮标贞仔裁责闲姑栏炕宪司3渗6优第习八势章早园社区文化艰与便民服暗务帮溪血杀谁3要6斩一、氏社区文化叔3率7络二、便民服童务碰跟腥换吵灾挨超分死僻3摆7瘦第窑九覆章轨闯友物业设施、设炮备维修管理与它维抚护档旬涨哥检制3浊8垃一、房屋及歌共跳用设施维修养仙护营于达醉越骤刷叫3炕8畜二、设备管塔理跟梢岂面浩敞株衬耗嚷4祝1喷第十惰章拴悲钞安全与秩序维部护方段案改持格也铅4勤2狗第十岗一临章包如架绿化和保洁管搭理方残案浇绕舅袍译蚕意梢劳4获7殖一、绿化管理晋方案寺弄办堆肃都涉必戴炸甩执报4误7闪二、保洁管理稠方惩案除北词隆务莲朽私插刷4扰8逼第十圈二虚章罚弱租装修管理与服煤务刻杨负夜50图第十扬三潜章身壤空置袭房管绣理辫趋灯欧拉俘红园悉5蔑1尝第十巴四衔章脱台额投标报价及经扭费收支预锐算装脉支是堤怀驶茫5跌2前言发XX台住宅小区三面浆环山，南邻千巡山中路，在地寄理位置与生态跌环境方面具有姨独特优势，是摇一处面向中高摇层收入人群的扯生态住宅。稍为了编写出有响针对性的物业启管理方案，早弱在哥XX中嘉园住宅小区纯立项之初，我畅们就已经开始涉了对项目的跟润踪和研究。接却到招投标通知辅后，我们立即三成立投标工作等小组，组织公肠司具有丰富物奴业管理经验的风资深管理人员姜和专业技术人凉员，仔细研究踢，集思广益，伶组织各级管理涝人员、工程师赤，多次到现场老踏勘，以掌握度翔实的第一手娘资料。在此基检础上，精心策孝划并制定出了帐多种方案，并团以科学严谨的顺态度和高度负应责的精神，对员其进行认真地掘优化、筛选和忍可行性论证。钞对于鲜XX夺的前期物业管还理投标工作表映现出高度重视偿和负责。羡站在发展商和粥住户的角度，四我们确定了宴XX摧前期物业管理塑的指导思想、复管理目标和管裙理方式，并制火定了一整套切退实可行的物业据管理方案。竿我们将以攻XX集物业崭新的服另务理念，经验犁丰富的管理与滑技术人才绿，为入住携XX残的业主营造安衫全、舒适、优史雅、温馨的生求活工作空间，巩提升蓬XX座的物业价值，哭使之成为扒沈阳器市落又一个知名的显高档物业管理长品牌。楚沈阳响市坑XX窗物业管理有限庸公司浆第一章独缴投标人资格证眉明文件遣一、霉投标人声明俊致：污沈阳医市师XX殃开发有限公司仿根据贵方招标餐物业管理序的恋“般ZB2010授-11乱”周号投标文件，水正式授权下述防签字人脚啄捆汪正惟压（公司副总经彩理）代表投标稳人肾沈阳责市役XX界物业管理有限根公司歇，提交下述文她件正本壹份，祖副本叁份。程突桂据此函，签字努人兹宣布同意半如下：纱我们完全理解贼贵单位双方必境须达成一致的田招标原则。雾我们已详细审类核邀请招标文临件及其有效补些充文件、通知但，我们知道必扯须放弃提出含树糊不清或误解购的问题的权利变。祸我们同意从规碧定的投标日期铺起遵循本招标沸文件，并在规诞定的投标有效灰期期满之前均柔具有约束力。督如果在招标后络规定的有效期姥内撤回报价文傻件，我们的投占标保证金可被窗贵方没收。肌同意向贵方提咳供贵方可能另崭外要求的与投芳标有关的任何近证据或资料。盖一旦中标，我咏们将根据投标纽文件的规定，皂严格按照《合前同法》履行自筒己的责任和义裙务，并保证于穿规定的时间内搅介入前期接管授服务。鸟一旦我方中标抄，我们将严格福遵守投标文件臣要求的收费项腊目和标准。愤与本投标有关盒的正式通讯地堪址为：地址：邮编：电话：传真：追投标单位授权菠代表姓名（签混字）：美投标单位全称渗（加盖公章）勾：艺沈阳万市劈XX确物业管理有限娱公司抵日笛拌窑期：惠2产010散盾年杜11饥月日选二、团投标人情况介痰绍表弓招标人全称（诵公章）疼单位名称腔沈阳降市片XX张物业管理有限帐公司玩地扰与酿址迅主管部门轰法人代表勾职务恐总经理跃经济类型更授权代表汤职务帮副总经理螺邮父礼全编时电跪华遍话蕉传真结单位简介及棚机构设置昌沈阳助市伐XX除物业管理有限纤公司侍位于拦沈阳舞高新技术产业坟开发区盐浑北偶路暴22故8箱号辈，公司注册资添本抗5固0跨万元人民币，并于向2010划年泽6消月领取营业执醒照，锁1犹1垮月获取暂定三盆级物业管理资脂质。音公司咐决策部门为总势经理办公室，过下设财务管理锄部、综合管理党部、物业服务痛处等部门，其秋在岗员工均塞持遇有国家建设部司颁发的物业管伴理之从业列证书墓与工程及财务处类廉中级以上职称杨。差组织管理架构竖如下图：总经理办公室总经理办公室物业服务处综合管理部财务管理部物业服务处综合管理部财务管理部角公司财务管理扁管理制度、人蜻事管理制度及僚物业日常工作外流程、岗位制跨度完善，并以领学习、创新为寿企业长期发展耳战略方针，不生断完善管理与僵服务水平，以只创品质、德创品牌乔为企业战略目毛标，推动物业翅的保值、升值磁，为业主带来深经济效益。兄单位优势短及特长棵至兆XX香项目立项以来详我公司一直予蚊以关注，对该滚项目的市场定皮位，目标客户档等其它客观因泡素都非常了解橡，因此对物业凉服务档次的定和位将更加准确预，更贴近未来粥业主的需求；怨XX阔物业管理团队钓的管理、技术灌人员，均具有啄十余年至数十落年的物业服务未管理与房地产拖工程管理经验汪，在同等物业彻管理企业中具话有较强实力；既公司内部各项节规章制度完善狱，作业流程、奏培训资料齐全灭，以此为基础疗定会为业主带家来更规范、更巷优质服务，以刻及保障物业设蛮施设备的有效态运行和维修养强护；软XX犹物业公司具有康先进的企业文衫化与服务理念贞，翠将始终秉茧承笼“弹为业主提供超玉值服它务朴”突的驳运营絮宗旨立，妨“形创新、创双块赢准”窄的经营理念捧，仔“勇做业主满意管犁家晚”骨的服务信条劝，将业主利益燕放在第一位，金让业主感受到渗物业服务的贴生心、安心、放鞋心；同此外，针对该针物业入住业主没的特点，我公遗司还将提供水托、电、煤气、错电话费代缴，漫邮件代收、代商寄，送餐，室盲内卫生清洁，拔家电维修等众杏多便民服务，枪以满足业主的第各方面需求；墙另外，购随着人民生活缝水平的提高，腹业主的服务需覆求会不断增加灵，对服务质量趣的要求也会越茂来越高。御对此，我公司脾将在日常管理识与服务过程中泰不断增强员工扁素质，练好内造功，完善考核乱，把业主的满舱意不满意作为教检验工作的标懒准，认真贯彻循执行国家物业口管理条例，走绪规范之路，不读断改革创新参茎与市场竞争，喜为全市物业管可理工作的发展帮做出努力答！率练单该位苦概储况稍注册资本膨50特万元症职工总数节10食人配资铃闹烛产恋情吧度患况俊净资柔产柜坡咱斯万元将固定资产原掌值堡经牵万元谜固定资产净懂值想充指万元况负尸照债伪矩哥苦万元蹄财务毛状况复主营收入烘（万元）居收入总额坏（万元）添利润总额豆（万元）植净利润粒（万元）稠200百8私年榆200用9档年缴三、撞法定代表人授飞权书研本授权委托书枕声明：富沈阳结市询XX汪物业管理有限梨公司的币法定代表人兼孔总经理醋XX搂女士，耳代表本公司授及权祝沈阳摄市蚀XX千物业管理有限垮公司的轰副总经理艰XX鸽先生，具为本公司的合抽法代理人，就胜参加作沈阳裂市亭正和房屋映开发有限公司殖XX慌捐霞号物业管理项个目的投标、签谅订合同，以及辈合同的执行、糊完成和保修，备以本公司名义宪处理一切与之汉有关的事务。常本授权书于胶201视0洽年置1窑1超月散1狠5瞧日签字生效，浓特此声明。胞法定代表人签沟字盖章：找职稠悄园孕置务：活袖总孕墙经何烈理聋虚单和杆位绳深名葡臭称（公章）：莫地浮扰刮椒调址：辩代理人（被授过权人）签字盖探章：隶职箭五祸创铺务：棍副殃帐总近割经纱榨理驼洲单利凶块位榜窜索名茄育悟称殖主：西沈阳姻市酱XX携物业管理有限剪公司软地择排滥炎辨址：翁日呢距能笑以期：蝶201躺0纹年秆1鞋1介月日绵四、投标人典营业执照架五、投标人资艺质证书篮六、拟派亭物业管理惹现场讲负责人情况简历介童姓名肾性别依男晴年龄关学历考本科劝专业遥工龄塌1织0厦年老现公司任职时何间太现任职务四副总经理颈工作经历及主颈要业绩：伶现系沈阳贩市盲XX元物业管理有限掩公司副总经理顷汪正惟丑，曾膛于易200肥0爹年偷1先1驳月醒至蛛200跌9严年堵1侧1保月在海万科祸物业加项目任安保部哪主管、客户服固务部主管等职翼务献。在日常管理贼工作衡中摸3乎次带领安保人坊员擒获盗窃犯侮罪分子，受到税了公司表彰与案业主的认可悉。束200危7叼年任客户服务猜部主管后，调舞整物业服务费眼的收缴思路，康内部采取全员柔收费、建立收龙费考核机制，护对业主提供人仍性化服务、超搞值服务等措施玉，有效的将物词业服务费收缴旺率上提了十余纤个百分点。继200旁9帽年站1候1砍月鸦至俊201奋1鬼年萝6算月，任挂万科缩物业法城市具花园项目经理妹，在任期间主乌要负责其前期糖的物业管理工指作，主持项目础的接管验收、概管理制度制定文、员工培训等颤工作，并多次柏向开发建设单拖位提出合理化追建议，受到开司发商与业主的恒认可。样201旋0熊年眯6恢月到本公司就妨职，组织筹建泡物业管理公司闭，编制公司各朴项管理制度，完考察其它知名每物业公司管理雕模式，组建符雨合自身的管理界机构与运营模脸式。同时载对慌辰“迫XX昏”笼项目予以关注要。吴七、拟派项目松主要管理人员孤、工程技术人别员情况表哑序娘号期姓名榜性别冈年龄旅职务集(虚工种毛)讽职称协(州学历泥)猛身份证号唇1娘男迹客户服务部主宅管溉本科赤2稼男银安全管理部主桐管园大专为3侧男订环境管理部主弟管玩高中半4外男谱工程维修部主辆管恩本笼科呈/暗工程师散第二章前期介衰入服务与接管既验收及入住管族理方案双一、前期介入射服务富要使今后的物陕业管理顺利进沿行，物业管理劫的前期介入将世会起到至关重互要的作用，根差据晴“侄XX等”障项目的实际特唱点，我方将在佩其施工建设若屈我方中标，将狡根据委托方物科业施工进度的著实际情况，桌对怒“有XX誓”偿项目制订科学或、成熟、相应辅的物业管理前蛮期介入工作计暂划，并按计划绵和阶段开展各钱项工作，为将嫂来的物业管理叙工作顺利开展怖打下坚实的基粒础。健1拳.方规划设计阶段料森究对于规划设计卧，物业管理前兵期顾问人员需庄要参与小区规东划设计方案的贩讨论，从管理来的角度审视规晴划设计方案是诞否合理，力求蔑使小区的设计鼓方便日后的物抄业管理工作。订监控和消控中月心的设置；肾小区人车分流扩的设计；尚小区监控摄像邮的分布设置；晕公共照明开关湾设置位置；为公共照明开关压开闭形式；猛物业管理用房由的位置设计；晌小区垃圾房的偏设置；暮信报箱的设立穷；墓公共告示栏的罪配置；命家用空调穿墙竭孔和室外机座钩位置的预留；……。白2.莲游建设施工阶段厦究锈建设过程中，钟物业管理前期改顾问人员会经肾常到现场了解庄工程进度、施刷工情况，逐步吹对物业的硬件杠增加了解，对荡有些影响使用圣功能的问题早衰发现、早协调尊、早解决，为奔今后的物业管夺理工作奠定良胶好的基础。玉提出设备的设析置和服务方面献的改善意见及得设计遗漏工程秘项目的建议；哈分析物业建造爬选料及安装，伴改善设备使用棍效果，减轻后款期管理的压力疯；贵审查有关工程批（包括绿化工近程）的优劣，缎提供改善意见铺；亿提供机电安装民及能源分配的盘有关专业技术互管理意见；哨提供功能布局子或用料更改的毅有关专业技术大管理意见；秧帮助施工人员察做好对房屋材刷质方面的保护词，以避免施工品对材质造成损填伤；偶提前熟悉房屋皮中的各种设备超和线路，包括吊房屋内部结构孙、管线布置及凤所用建材的性备能；供检查前期工程凶的施工质量，荷并就原设计中倚不合理但又可盏以更改的部分屠提出建议；伍配合设备安装炒、管线布置，姑进行现场监督薯，确保安装质商量；路提出遗漏工程艘项目的建议。梳3.堪邻竣工验收阶段修虚铃物业管理前期练介入人员将定繁期视察施工现浙场，参与工程谣例会，及时提枣出维护发展商坊利益和保证施株工质量的专业炭意见和建议，何协助开发商做野好使用功能的烦验收，对各种椒设备、管线都闲逐一检查。科参与委托方的迁房屋、设备、冻设施的竣工验隐收，并建立验务收档案；冷发现可能存在顿的施工隐患，墨并列出遗漏工艰程；业参与重大设备孟的调试和验收狼；栏制订物业验收划流程；昌指出工程缺陷爱，就改良方案厕的可能性及费示用提出建议。动4.贩蔽物业销售阶段翻幼酬良好的物业管宴理形象及物业虚管理品牌会吸惩引大量的购房觉者，同时也有惧助于贵方树立假企业品牌形象买和知名度。因还此，物业管理府前期介入人员擦将根据实际情狂况，协助贵方树的物业销售和泡宣传推广。然制定合理的物鼓业管理收费标羽准，为物业销牺售作好准备；号售楼处及样板逃房的保安、保孔洁指导，规范翁服务，建立良陕好的物业形象六；平委派物业专业鸣人员现场解答劲客户对小区物朝业管理方面的锯疑问；菜对物业人员和征销售人员进行松物业管理基础梅培训工作；外提供有关售楼杂宣传所需要的丈物业管理资料灵。谜二、项目的接军管验收也1.齿物业的接管验撑收是对新建物顿业竣工验收的思再验收，它是依直接关系到今贿后物业管理工白作能否正常开洁展的一个重要歇步骤。玩2.虹物业的接管验找收不仅包括主渣体建筑、附属戴设备、配套设正施，而且还包觉括道路、场地办和环境绿化等丢。怪3.弦接管验收的作昌用贩明确交接双方扫的责、权、利牵关系周；辫确保物业具备御正常的使用功旨能，充分维护闲业户的利益；梢为以后的物业敞管理创造条件轻：通过物业的蛇接管验收，一纹方面使工程质景量达到要求，衰减少日常管理裳过程中的维修码、养护工作量踩；另一方面根渴据接管有关物泛业的文件资料啊，可以摸清掌臣握物业的性能荣与特点，预防浑管理中可能出数现的问题，有次利于计划安排节好各项管理，宰为以后的物业头管理创造了条挂件。隶4.孙针及对哗“拿XX贞”树项目本公司提茂供以下接管验游收方面的服务棚：竖公司选派素质净好、业务精，风对工作认真负莫责的工程技术岭人员参加验收共工作；柱既应从今后物础业维护保养管甘理的角度验收崖，也应站在业转户的立场上，绩对物业进行严社格的验收，以禾维护业户的合傻法权益；异接管验收中若尚发现问题，要牵明确记录在案薄，约定期限督栽促开发主体对矩存在的问题加祖以解决，直到从完全合格；烈落实物业的保距修事宜。根据碑建筑工程保修油的有关规定，式由开发主体负醒责保修，向物嘉业管理公司交谋付保修保证金售，或由物业管粗理公司负责保童修，开发主体抽一次性拨付保渐修费用；龄三、入住管理斑方案俯1.孟坡办理入住手续医原则：报合理测拴算覆—申—印对办理入住时干业主需缴纳的粒各项服务费用越进行规范、合龙理的测算，维轰护业主与物业切公司双方面利创益；确事先告肢知枝—全—馅在业主签订《盐商品房买卖合馆同》之前，告溉知业主办理入会住时须准备的搅材料及相关费踪用；劝有理有呀据剂—伙—闯针对业主签署疏的文件（如前误期物业服务协盯议、装修管理针规定等内容）能、交纳的费用忘，必须符合相碎关法律法规，愁持有物价部门红颁发的收费许际可，避免越权严收费；羽耐心解望释泄—筒—夸当业主办理入蒜住手续时遇不统理解问题或有援疑问时，现场丝工作人员要热旷情、耐心的向棕业主进行解说弟，不得兵以虑“被不知划道貌”孤、端“墙不清问楚难”澡之类语言回答粪，如确有无法悄解答问题，应偷立即向上级领霸导汇报；锈礼貌热盈情绢—某—馆在办理入住手勉续时，全体工贱作人员必须整垮齐着装，做到大主动热情、大夏方得体，注意民接待礼仪与技球巧。槽2.启寺业主入住流程姥：库1酸）业主向售房净单绘位怀/羞开发商办理售速房手续后，签洲订售房合同并果开出入伙通知挠书；屡2株）凭售房合同劣与入伙通知书侮到物业公司办映理入住手续；厕3遗）物业公司在律审核资料无误哑后，协助业主县填写物业入住弦文件；碎4乒）由物业陪同流验房人员带领卸业主验收房屋建；检5叠）若业主验房含发现并提出质酒量问题，经确珠认，填写《返持修单》送交开严发商，待房屋铅整改后，请业鹅主再次验房；昏6垒）业主同意接回收房屋后，到督物业收款处交栏纳入住费用；凡7伤）房屋装修开叨工前，需到物农业公司办理相陡关装修手续；碍3.逗入住作业检查久：品为保葱证练“键XX碎”马入伙工作正常钱有序，服务处便经理负责对入借伙工作的各个叶环节进行检查耗以保证工作规在范和服务质量湿。困1发）集中入住时榜服务处经理每斥天至少两次巡姻视各个接待环肺节，发现问题愈，分析原因立丽即予以解决，苏集中入住工作腔结束后对入住犁资料记录情况虽、归档情况、众收费情况进行醉抽查；罚2跳）日常入住阶句段，服务处经散理每周一次抽撕查入住工作资床料，收费情况同、记录情况及畜归档情况，发拨现问题通知相枝应部门并及时刚整改。能第三章对本项迟目物业管理的搂整体设想及策中划赢一、总体管理殊服务目标虎1.葵业主角度：做忙业主满意管家按，让业主的物钳业得到保值、无增值，让业主晒切实感受到居墙住安全、舒适朝、温馨与便利停；恰2.掠开发商角度：药成为开发商的困好帮手、好参侵谋，在前期介血入阶段削降低开发商的耽建设成本，促挥进楼盘的销售衡；峰3.右自身角度：创冲建物业管理品洲牌，两年内创信建市级物业管判理优秀小区称否谓。殖二、管理服务芦理念敞以人为本，规批范管理，追求熄创新，至诚服柏务请1.脖亦以人为本芬—湖—鹊在物业公司与熔业主间，以牌人性化的管理望方针铺架沟通扭的桥梁，增进代相互间的辣了解与信任利，在日常管理璃中体现人性化妇服务特色，例娇如推广便民服登务项目，增添捕生日问候服务哲，提供房屋中酷介服务等；在椅业主之间，以悄社区文化入手蝶，招在居住区内建晒立一诉种区“外和睦亲丸善浪”琴的文化氛围，宜以取代社区中拥正在蔓延刻的扮“工人情沙樱漠居”侄。我们将以开疗展健康丰富的玻社区文化活动惊为纽带，斗从翼“隔爱国主义、环姜境保护、社区测科普、全民健拖身、社区公益沫、尊老爱幼、庭物管宣教、健抬康家潜居僚”制等八大主题来柄组织、策划社锤区活动，为业猜主创建一朽座递“纪精神家灰园版”蚕；野2.疫懂规范管理郊—瓦—疫在物业公司日僚常管理与服务两过程中，合理究控制管理成本忍，持续开展员食工培训，以流陷程工具、规章级制度为依据，独体现管理的专爪业化、规范化认；盐3.口马追求创新值——新随着生活水平月的提高，业主名的服务需求会败不断增加，对刊服务质量歇、项目领的要求也会越瓣来越高。杆对此我们将秉吸承侍“耍没有创最好，只有更份好孙”酿创造理念觉，把业主的满幸意不满意作为昏检验工作的标光准，纳不断完善管理帽制度，提升管庙理品质，以适逝应业主的需求销；架4.援扣至诚服务吐—驳—敢以诚信为物业读公司经营理念关，在业主与物流业公司间搭建蔽诚信的沟通平旺台，每年定期锻对物业服务费椒收支情况进行海公示，让业主不明明白白消费网，并适时开展诚业主关系维系登活动，促进双卧方关系的良好安发展。三、服务承诺炒1.帽佳总体指标碧1轰）物业服务满闸意度指挠数剖85料%助以上；叔2敢）管理服务范采围内不发生重扩大安全责任事菠故，刃管理服务范围渔内不发生重大轮火灾责任事故挨，忍管理服务范围图内不发生重大偿设备管理责任挂事故；均2.筑剖分类指标吵1段）管理处设专惭线着2诞4辅小时受理报修罩；索2狡）各类服务人援员上岗培训率圆达演到肥100妇%茶；闹3篇）档案归档率亦达武到始100狂%雄，完整率达宾到弓100珍%财；铅4激）工程维修及断时率达绵到妹100练%绳，零修合格率便达与到愧100茎%半；离5僵）房屋建筑完贺好率达豪到跪98收%件以上；撤6无）燃设施、设备完牢好、整洁、无疑污损，完好率耍、合格率均达摄到胜9蹄8渠％以上；透7蔑）实行维修服饰务回访制度，轮回访率达葛到旱100肢%草；隙8悼）有效投诉办奇结名率冰9酱9迅％以上；抢9恼）肾清洁管理无盲暖点，事垃圾日产日清蔽，清运及时砌率搞10阔0犹％；油1棒0纤）绿化存活率东达例到哈98毙%妹以上；岸1拢1箱）道路、停车销场完好率达筐到港98粒%果以上，无车辆纸乱停乱放现象品；立1设2与）小区门岗实婶行胸2振4厘小时保安立岗节服务。止第四耽章钳永拟采取的工作亮计划和物资装珍备情况绒一、拟采取的常工作计划堤为了使物业保器值、增值，服次务处在认真做虹好物业的接管慌验收工作的基跑础上，拟定进烟一步的工作计卡划，加强装修闲管理，增强业狠主和物业公司专之间的沟通，震以确保物业品悔质不断得到提斤升，同时为开躁发商提供一个浊后续的优质的适售后服务工作封，使开发商与感物业公司的品趋牌共同提高，底达基到式“时双终赢景”蜻的目的。盟1.译身业主入住前正斧吴在小区工程建轧设收尾阶段从炸物业管理的角千度提出改进或腹布置措施，配删合准备接管验手收所需要准备者的资料及其他痕相关工作。乓对于验收中发幕现不合格情况饱由我公司提出穴整改单，在一宾定期限内由开饶发施工单位整拖改修复，再由替我公司验收合帽格后接受。浙协助发展商制朱定《临时管理鸽规约》、《业重主手册》等文伞件，同时准备野好业主入户所覆需要的《前期览物业服务协议在》、《房屋交裳付验收表》、吐《物品领用登幻记表》、《业踢主信息登记表稼》、《装修管巩理责任书》、墙《装修防火责拿任书》、《装惯修申请表》等正其它管理规定桐。完在业主办理入至住前，做好小浅区的开荒保洁佩工作，进入日雹常工作状态；疮保安人员要熟膝悉小区情况；哀设备维修人员日做好检查工作嫂，保证公共设勺备设施的完好滚，以一个整洁岔、舒适的环境鞋迎接业主入户弦。岭2.治盐业主入住与装祥修期间茄业主办理入住竭时由我公司设研备维修人员陪犯同进行房屋内广部验收、抄表损，对于业主发公现的问题予以趋记录。斧向业主交付相全关入住资料，矿并介绍有关物笋业入住后的管搂理规定。大寿歌在业主装修期番间，在点建设部《住宅桂室内装饰装修唉管理办法》、继《改沈阳遇市家庭居室装停修管理规定》输和《业主临时涨管理规约》泪等阵规定夺的指导下钢，虎进行现场巡查健。保安门岗严溜格检查你施工人员的《饼临时出入证》卡，并由保安巡垮逻岗与工程维朵修人员共同组熄成装修巡检小魂组，每日不低恩于一次的对装肿修现场进行巡鸣查，以避免装号修人员违章施晃工，督促其保毛持环境卫生、虚爱护共用设施抬设备。对发现象的违章装修现祖象立即要求装言修人员进行整语改，或报行政覆执法部门处理挑。装修结束后付由业主提出装书修验收申请，债服务处人员瑞在践2衰个工作日内到廊现场查看是否戒符合装修标准来。淹3.壶丙业主入伙后觉波途进入正常管理聋阶段后，物业稠服务处将按物钱业合同约定标塌准开展以下主井要工作（但不兄限于）：委房屋管理：建冠筑物以及其附痛属物的保养、诵维修；介设备设施管理蜡：对物业范围洒内的共用设备泻设施日常的运雄行、保养、维讽修；累清洁管理：加孔强清洁员工的汽管理，维护物锡业范围内的清众洁卫生；肯绿化管理：物皆业范围内的绿妥化建设和养护灌；置消防管理：建势立消防队伍，安对物业范围内独消防器材、消龄防设施等管理阁；养安全管理：加夏强保安队伍的间建设管理，确残保物业内安全希、舒适；谋车辆管理：维秃护行人、车辆纳的交通秩序，县以及车辆停放嘱秩序；扰财务管理：对以物业管理资金肆运作和管理；能协调因房屋质胆量引起的业主互与发展商之间言的纠纷。厅二、物资装备田情况遗1.榆泊物业管理用房箩依据建设部《秒物业管理条例坟》的规定，以症及结牛合剥“微XX饮”杜住宅小区的特笑点，除各类设铁施设备机房外吐，物业管理用躺房还包括：蜜管理服务用房共：服务处接待势、办公室；鹊保安、保洁、妖工程维修人员车的更衣室，及捏存放工具设备僚、维修材料、生清洁物料的仓净库；拣2.军户管理设施的配漏置要求迅服务处开办物己品表基名僚喉者称嫂数惠量叛/惹型号嚷一、办公用品宁开办物品荒复印机狼1奥台轮电脑宾8楚台剃/篇腹组装途机亲1讨9江吋液晶显示器典打印机卸2每台园/患令针式、喷墨犁个股1戴台跨对讲机敏1雾5左部撇对讲机电池板引1米5炼块貌保险箱蔬1废台迫办公桌堆1医1温张祸办公椅详1较1境把串接待桌密1些张厉接待椅毕2树把栽洽谈桌胁1野张税洽谈椅成4菜把献会议桌艘1粒张缩会议椅省1咽2绕把阵烟灰缸政3翻只渣考勤钟在1日台摘塑封机叛1判台深饮水机发1闯台黎/悬立式猴传真机列1川台考电话机泡2霸部热档案柜腔5枣组喇档案盒伸40医0足个丘更衣箱督7症组证遮阳伞卵1巩只净二、维修工器赵具开办物品姓电锤疫1锐台偷电动疏通机说1察台蒜电焊机靠1仅台授铝合金合页梯释1就只减/内2.元5胖米摸（可升降）骄管子钳意2左把摇数字式万用表拳2企只核砂轮机框1荡台浸烤鲁暖跌控潜水泵做1剪台剂扳手您3禁套孔炊倒妈灵保险带奶2酬条夜硅胶抢丽2猪只文铁锯仍1辟把眨木锯羽1耕把何PP窃R诵管焊接器竭1华套嗽泥瓦工工具鸽1扒套违手提工具箱食4股只后三、保洁工具闪开办物品超铝合金升降梯离1努只洁铁锹皇4话0远把多四、保安器具坛开办物品洗雨衣妙/勇雨鞋脊2世4讲套煮警棍秧4添根己第五章拟建立榜的组织机构及伙人员的配备、姓培训管理夹一、拟建立的待组织机构及人战员的配备潮1.脚璃服务处组织架戴构及部门设置服务处经理服务处经理财务部财务部客户服务部环境管理部工程维修部安全管理部客户服务部环境管理部工程维修部安全管理部环境主管工程主管安全主管客服主管环境主管工程主管安全主管客服主管安保班长安保班长泥瓦工水暖工电工绿化员保洁员客户专员前台接待泥瓦工水暖工电工绿化员保洁员客户专员前台接待巡逻岗监控中心门岗巡逻岗监控中心门岗车场岗窜2.址第服务处运作方根式及各部门职肃责唱1齿）服务处运作停方式什服务处实行服绒务处经理负责谅制的直线制领沟导形式，下设涌客户服务部、博工程维修部、牢安全管理部、咱环境管理部四寨个部门，实施掏管辖区域内统庸一的物业管理金。拾服务处经理集岁指挥与职能于镇一身，全面掌岸握日常工作及缸人员状况，减嘱少失控。各项赢工作的安排及艇临时任务的下查达，均由服务胃处经理直接安阻排，各部门主哑管下属员工直牺接向其主管负昨责，各部门主愚管直接向服务嘱处经理负责。2）部门职责肆客户隙服务部雪—悉—贯主要负责日常声与业户之间的渠联系，处理包咸括入住服务、高业主接待、收氧费管理、装修窝管理、档案管板理、投诉、报处修等事宜，协旅调各部门工作辱；葛工程维修饱部愈—新—里负责整个项目洲的设施设备维剪修养护服务，讨包括电梯设备民、房屋、给排既水、供配电、久弱电系统、消接防系统、智能叔化系统等公共武设施设备；员安全管理碰部尸—励—轮负责小区治好安壳,起交通与消防管羞理工作，包括扒门岗服务、安垃全巡查服务、贞车辆管理服务阁、监控管理、耻治安管理服务异等；预环境管理轨部畜—死—器负责环保管理隆及小区公共区寄域卫生和绿化督服务；咳此外，采购、茄人事、培训等晕事务由财务管聪理部兼管。他3.统滩人员配备掀1时）服务处各岗偏位员工的任职撞要求服务处经理：益大专以上学历诵；佩持有物业管理档行业岗位资格境证书；宰熟悉物业管理贱的相关政策与芝法规，对工程混设施有一定的寿了解和管理能朝力；步具有丰富的高句档住宅小区管纹理经验；秒外表端庄，思祥路敏捷适；利具有良好的团模队精神和沟通夺技巧；桥具有蹦良好的室指挥能力、换语言交流能力粱和文字表达能心力百。山客户服务人员添：针大专以上学历臣；爆熟练操作办公脆自动化软件；恩熟悉高档住宅坦小区运作内容苗；众普通话标准流墨利；沙具有军良好的及协调能力、滥语言交流能力豪和文字表达能迅力采。丽工程维修人员忧：泥具备相关操作县证及上岗证；穗具有智能化高锄档住宅小区物税业的工程维修晌及保养工作经塑验；渔具有较强的敬牲业精神和吃苦费耐劳精神。安保人员：日年材龄籍1商8面－导3乳5仇岁之间，男性松；唱身高不低腰于嗽1.7堪5表米；偏五官端正，具谋有较强的敬业拥精神；怀作风正派、无崇前科、身体健从康、站立挺拔求、无明显外观抱缺陷；逮能吃苦耐劳承吧受工作压力；范通过本公司专卧业化培训。挺保洁剃绿化人员辽：川通过保洁专业禽化培训；蓝熟悉高档住宅善小区的保洁、植绿化工作；亚外表形象较好臭，身体健康；仿细心、认真，皆能刻苦耐劳及蠢承受工作压力蠢。器2别）服务处各部靠门岗位人员配亡备燃岗位设置成人员配名备访(峡人刃)升岗位设置响人员配备（人教）镰服务处经理死1截安全管理独部昂财务部劳安全管理部主久管箭1裹会计性1佩安保班长湾3方出纳幻1鞭监控中心侄3螺客户服务部暴门岗胳6摸客户服务部主渠管组1霉巡逻岗鸦3类前台接待（档欺案管理）史2排车场岗哲6厌客户专员侵2姜环境管理选部脉工程维修漂部读环境管理部主布管粉1阁工程维修部主撤管箭1必单元内保洁啄6昂电工知1敬外围保洁魄2踩水暖工秋1循车场保洁兴2关泥瓦工泳1谱绿化员胶1络合计灰4仅6米人汤3音）服务处各岗拥位职责及工作盼范围服务处经理摇在公司的领导脂下，全面负责紫服务处内部管乏理、业户服务止、房屋设备设垫施运行与维护现保养、安全服案务、保洁绿化叫服务、应急处尺理及特约服务况等工作；扰组织拟制、审雄核和贯彻小区战管理服务的工般作计划和作业厌文件；屯负责小区管理斥服务的质量控擦制和费用控制劲；宿负责协调与业切委会、开发商可、物业行政主勤管部门、其他得有关管理部门谜及有关专业公导司之间的关系四；别负责初审分承舞包方、分供方税，审批小区管飞理服务公开文闷件和服务处作状业文件的发放牛；族负责组织小区肤公益性活动；残完成公司交办妻的其他任务。财务部佳负责本项目物板业服务费、电哲梯费等其他相猾关费用的收取乳；祖负责小区财务恰账目的单独立柜账与存档工作当；钩负责年初物业课管理费用计划仁的测算，与财爷务指标控制；包负责小区财务看账目公示的编劳制；陆负责各项财务田报表的编制；园完成服务处经锄理交办的其他凯任务。弃工程维修部主怖管沫在服务处经理攻的领导下，负辅责房屋设施设拍备的正常运行惰与维保服务，奋包括房屋设备饺设施运行的应勺急处理工作；蓬负责对工程维饶修部的日常管麦理，检查每日唯运行日志，了迹解设施设备运箱行状况合理安昨排每日工作；造负责小区房屋籍设施设备运行档与维保的质量钢控制，拟制维洗保服务过程中施的费用预算、挨作业文件，并贪负责实施；顶负责计划和购裂置维保材料及晶工器具；号负责公共设施众能耗管理与节猾能工作；穿编制（设备）薄突发事故的应坊急处理预案，室并适时组织预侄演；啄负责对房屋设珠施设备维修、搭保养工作的计取划实施和记录愉备案，对一些之隐蔽工程中的劲更改要详细记五录备案，记录禽文件长期保存泰；忘完成服务处经疤理交办的其他薪工作。扭安全管理部主哥管箩在服务处经理圈的领导下，对判所管辖区内的厨治安、消防负愿责；跟负责对当值安霸保员的岗位督月导，发现不合屋格操作当场予福以纠正，对各丸班安保记录进袭行审查；闪负责对突发事拆故应急处理的分现场协调；扇负责对消防设盖施及保安器材诉、公用物品的该检查和管理；肠负责员工的消昂防培训及小区午消防安全知识蕉宣传；焦负责对全体安休保员考勤和请梳假审批及工作胆考核；然协助完成服务谨处布置的业主驻特约服务。升环境管理部主邻管索服从服务处经仿理的领导，对播小区的清洁绿医化负责；险负责对当班保谦洁员操作的检从查，对各班保狮洁工作质量记私录进行审查；尸负责对绿化区何的规划和养护胃工作的督导、酿监管；拴负责安排人员闲完成业主提出篇的特约服务；棒负责本部门员娱工考勤和请假汽审批及工作考厚核；污负责计划和购疲置保洁材料及倒工器具；葬负责与绿化养哀护的业务联络络；锯完成服务处经提理交办的其他己工作任务。三前台接待员（莫档案）稼负责服务处来朝访人员的接待欲工作；将负责物业服务伐电话的接听，饥报修、投诉的离处理；械负责有偿服务厨与投诉的回访伙工作；锦负责工程技术刑档案、业主档底案的存档管理番；康负责业主装修香手续的办理工丸作；侦负责服务处的跳文案工作；岂完成上级领导倾安排的其他工燕作事务。客户专员绪负责物业服务晒费、电梯费及录其它服务费用钩的催缴工作；品负责业主入住本手续的办理工哨作；箭对装修现场巡况检工作进行督重导；斗与业主保持良蚂好沟通关系，寄负责公益性活酿动的宣传与动嘴员工作；执了解业主家庭聪概况，了解业判主需求，为物闭业服务创新献拥计献策；生负责业主投诉躲的处理工作；扒完成上级领导时交办的其他工喊作。电工灶负责变配电系很统的运行管理堵和维修保养；恨负责高、低压牢配电设备，变都压器，机房配受电及控制设备特，公共区域电胖气设备的维修酱保养及故障检冶修；垫负责给排水、柔消防设备动力事电源的正常供片给；测认真钻研技术过，熟练掌握电戏气设备的原理屈及实际操作与蒸维修技术，做宗到判断故障快究捷准确，处理掀迅速及时；械按时按质保量泽完成设备检修封工作；菠定期巡视电气昌设备，密切注般意其运行情况郑，正确抄录各伴项数据，并填复写好巡视、运夫行、维修、保代养记录；亦发生事故时，济保持头脑冷静凯，严格按操作荡规程及时排除肢故障，重大事拒故及时上报，异并与下一班当蚕班员工共同排蜡除故障；弃负责责任区域奖的机房设备的汤保洁工作。水暖工街定期巡视园区漆排水系统，包弱括雨水井、污致水井、雨排、垮化粪池等重要俊排污设施，发脸现淤堵现象立遍即处理；隙对园区公共用颠水进行监管，费每月对用水量碎进行记录；腿对楼宇内供暖纷、供水管线进微行巡视，发现哥滴、漏现象立话即采取措施，防并报上级领导鉴，做好记录；准做好公共区域烧井盖、屋面雨掏排管线的维护暮保养工作；目完成上级领导钥安排的其他工罪作。泥瓦工被对工程维修主办管负责，执行油服务处的各项匹规定和制度；臣负责房屋、设蝇施的使用管理欧和维修保养工醋作；调负责房屋建筑忆装饰、公共设疫施的定期巡查岭、日常维修及搏查抢险工作；使发生事故时，就应确保头脑冷恒静，严格按操基作规程及时排猎除故障；雨完成上级领导到交办的其他工较作。安保班长雷对安全管理部烤主管负责，带葬头遵守服务处日的各项规章制池度；监负责本班安保蚊员考勤、日常诉事务的管理；颈对各岗位安保烂员工作状态进竞行监管，发现哀违规、违纪行醉为必须予以制舰止、教育，情们节严重的报主讽管进行处理；断负责安保器材锻的管理，发生拿损失、损坏的晒追究当事人责如任；温对当班期间内功发生的重要问订题及时上报，妻并做好记录；同带领本班安保劫员做好辖区内份的治安、消防旁等安全工作；灶完成上级领导皂安排的各项任释务。监控员氏负责监控区域只内的安全监视叉工作，发现安间全隐患、违章侄事件、可疑人谢员立即望通知巡逻安保夹员前往查看；角负责夜间物业家服务电话的接洗听与诉求处理者工作；则对当值期间发汁生的各类事件煎做好记录；握负责监控设备颂的清洁与日常葱保养，保持监优控中心内卫生四清洁；哨完成上级领导陕交办的其他工额作。门岗安保员唱对安保班长负辨责，服从上级窗命令；页在指定位置，把指定面向立岗答，严禁脱岗；画验证《物品搬痛出放行条》，侍施工人员《临带时出入证》后货放行；蛛发现责任区域敬内公物损坏向筒上级报告；趴负责外来人员传的登记；弯协助紧急服务产处理。巡岗安保员麦对保安班长负唤责，服从上级挨命令；危巡逻中遇业主棵要求应及时提据供服务；灭巡逻中发现可选疑人员应进行猫询问、验证；迅检查机动车辆乖、非机动车辆扒停放情况；灰发现辖区内设甜施设备损坏立表即向上级报告怎；哲发生紧急事件享立即上报，采工取控制措施。车场岗安保员撑负责停车场内暮车辆停放秩序蓬与安全的管理纪；挣禁止易燃、易沈爆、危险品进田入车场内；土负责停车场内沟的安全巡视，侦发现可疑人员忧或安全隐患采架取相应措施；享对进出车辆外腊观状况进行查忽看，有刮、撞何痕迹及时通知按车主，并予以陆记录；兄发生紧急事件浓立即向上级领异导报告，并采先取控制措施；电交接班时对停纯车场内车辆数队量、状况进行廊查看。保洁员主对环境管理部云主管负责，认板真执行各项管冰理制度；绸认真做好责任景区域内的环境部保洁；浸遇需要帮助业镜主立即提供协粱助；盲在主管带领下扫，认真完成本悟职工作和其他请交办任务。二、培训管理硬1.母城培训工作的值总体构指导思想子无论从事何种里行业，工作最犹终是由人去落借实完成。所以羞，我们始终高弊度重视墓人敢力资源的开发肝，尤其强调企似业对员工的内够部潜能开唤发盼—券—坚即培训。因此怎，我们把培训减工作提升到物守业管理公司是浇否能按照既定讯目标实现物业辽管理优质服务于的战略高度来病对待。我们相搬信，一个好的场物业管理服务吉模式必定包含牛一个良好的培阴训机制。我们缓认为：清培训是企业壮腹大的催化剂，稳是员工职业生材涯的加油站，情是企业给员工打最实惠的福利末。鸟2.头驾培训的组织赖1艳）由服务处经蕉理负责员工日溜常培训的管理坛与指导工作；芳2汽）财务部负责扩员工培训乡的计划、协调毯、组织、考核洁等工作携；胳3系）主管级以上读管理人员根据猾服务处制定的诊培训计划进行肿逐级培训，并吧对培训效果进叫行评估。盼3.欲阵培训实施流程驾对员工的培训骨分为三个阶段慎：入职培昨训朱—肾—该岗位转正培赞训克—饲—渡日常管理培训胶。每位新入职临员工必须接受曲为虫期需2右0倒天的入职培训津，内容详见新桑员工公共培训突科目焰；三个月磨试用期满后，终员工将接受为与期一周的转正推培训，考核合藏格后方可转正变；桂转正以后员工狭将接受长期连胃续的日常管理幼培训，内容详画见各工种培训斥科目表。欣4.深块培训内容塘及目标划1爹）芽新员工公共培王训科目湖序号鼻培训科目诵培训内容股课时跑1誓礼仪知识筹常用礼仪知识矛4驳课时遭员工行为语言姨规范患2事服务意识巾职业道德教育椅3写课时欲客户沟通协调渐技巧饥受理及处理客顿户投诉躁3眠企业文化兴企业基本情况亚介绍撕3谎课时叮企业理念与宗拔旨增员工手册与劳忍动人事规章制株度遥4倦物业管理知识孕物业管理基础狭知识怕4柴课时静物业管理的行偏业法律、法规咬4拼课时热入炒住程与装修管理服点务要求与技巧嫂2民课时阿典型物业管理庄案例鼠4优课时慌5辱应知应会划小区及周边情骡况介绍蜓2极课时呼6桨安全防范知识携消防知识赌4轿课时稍治安防范知识脖与技巧钳7犬军训港军事训练和体禾能训练独7解天刮8元带班实行吗7堡天涂2扭）安保岗位培唉训科目倒序号炼培训内容殖培训频率彩培训目标租1旁工作例会匆每周一次承提高政治思想敬觉悟，开展批至评自我批评建2验1尿．单兵队列动尼作；锯2委．三大步法；方3喊．体能训练；为逢周一至周五四，于每天训淋练描1搏小时无培养组织纪律退性，训练扎实喇基本功已3辈1掌．擒拿格斗基弟本功；丰2楼．捕俘拳；拦3政．防卫术；指逢周六、周日秤，蛋每天训鞭练情3平小时扎熟悉掌握擒敌荣及防卫技能张4便安保昏服务工作手册猜每月一次勺熟悉岗位职责歪、操作规程、波工作标准移5熔法规与规章制责度绸每月一次惑熟悉并掌握相滴关法律、法规识以及规章制度雁6鲜消防知识刊每月一次申熟悉消防救火俯职责塘7霞消防训练仙每柔月浆一次肾掌握基本消防幕操作技能婶8衔突发应急事件挂处理妨每季度一次育提高突发事件诊处理能力，掌句握处理技巧逮3架）保洁岗位培条训科目浪序号挠培训内容敌培训频率尾培训目标循1租工作例会怒每周一次昨提高政治思想且觉悟，开展批饮评自我批评鼻2吓保洁方法与清估洁剂使用股每月一次烫熟悉掌握基本装方法及技巧吓3侍保洁设备操作掏保养知识预每月一次升熟悉掌握基本监方法及技巧调4泄保洁服务工作湖手册督每月一次捉熟悉岗位职责常、操作规程、丑工作标准镰5窜病虫害消杀与个防治牵每月一次忘熟悉掌握基本慈方法及技巧态6胳环境保洁法规冰与规章制度县每月一次获熟悉掌握相关迷法律、法规以千及规章制度嫁7狸消防知识及训伐练渣每季度一次辣熟悉消防救火熟职责及掌握基犁本操作技能棋8健突发应急事件恐处理彩每季度一次帽提高突发事件健处理能力悔4芒）绿化岗位培因训科目借序号搅培训内容朝培训频率意培训目标橡1姨工作例会搏每周一次牵提高政治思想叹觉悟，开展批晨评自我批评四2宁草木修剪员方法与农药使赏用咽每月一次哀熟悉掌握基本虽方法及技巧政3帆园艺设备操作帜保养知识卫每月一次胖熟悉掌握基本有方法及技巧妈4伟绿化损服务工作手册瓜每月一次宗熟悉岗位职责紫、操作规程、喜工作标准服5屡病虫害消杀与发防治丛每月一次捆熟悉掌握基本被方法及技巧废6灾消防知识及训鹿练南每季度一次御熟悉消防救火蛾职责及掌握基娱本操作技能梢7长突发应急事件语处理耍每季度一次荡提高突发事件蒸处理能力莫5亩）维修岗位培盈训科目改序号允培训内容产培训频率帖培训目标是1惠工作例会咳每周一次者提高政治思想恭觉悟，开展批佛评自我批评喷2史设施设备保养咸常识摘每月一次占熟悉掌握基本屑方法及技巧醒3竹弱电系统保养鞋与应急处理持每月一次号熟悉掌握基本缠方法及技巧棋4璃紧急事件处理吸程序与方法趴每月一次玩熟悉掌握基本迈方法及技巧筋5活维修悟服务工作手册菜每月一次看熟悉岗位职责规、操作规程、极工作标准果6窑病虫害消杀与进防治侄每月一次羊熟悉掌握基本纳方法及技巧纯7怜消防知识及训街练促每季度一次摩熟悉消防救火础职责及掌握基攀本操作技能崖第六章管理规舰章制度及档案拌管理应一、服务处各由项管理制度目间录白序埋倚因号纵制度类型录文件名称袄备注抛1冷公众制度荣业主临时管理比规约爆2粉物业使用众规定蜻出入口管理办巷法确3芬车辆及交通管汇理办法趋4居治安管理规定抹5投防火防灾管理雹规定捡6利住宅毗邻管理隔规定鸭7垂装修伴施工须知浙8毁私家花园管理模规定名9阳环境绿化管理后规定叫10金商铺经营管理挡规定筐11肠电梯使用管理裁须知平12朗I征C层卡遗失申领管冲理办法门13墓操作规程满入住办理流程爹14店投诉处理流程趁15鲁报修处理流程窃16惜空置房管理规焰定虏17亭门岗岗位职责耐18趟巡逻岗岗位职行责踩19斧监控中心岗位聚职责恰20尝车场岗岗位职永责下21溉安保班长岗位财职责欧22定物品进出管理船规定爆23时消防巡检管理肉办法菠24阳装修巡检管理裳办法问25清公共设施巡检呈管理办法钓26利电梯设备维修剪保养规程吸27逢供配电设备操劝作维护规程枝28廊泵房设备操作革维护规程箩29粉清洁绿化管理歌规定蛮30份工具器材使用武管理规定量31妥交接班管理规骑定讽32勺应急预案劝停电停水停煤贼气应急预案辛33陵火灾应急预案齿34羡治安应急预案忽35计电梯困人应急配预案驶36抽内部管理冶员工行为规范舞37唇绩效考核管理纤办法杂38鱼业主档案管理耳办法仓39谊物资采购管理富规定铺40兰档案管理制度该41揪服务供方监管锄办法器二、物业档案钻建立与管理剃1.剃剃物业档案建立留的内容业主入伙资料业户家庭资料业户联系电话勾包括：正常情步况下的联系电紫话和紧急情况荡下的联系电话控，如家庭电话单、单位电话、秒手机等。疯业户室内装修械管理资料扛包括：装修申妄请表、装修过沾程情况记录、碑装修设计图等小。抗业户日常维修通资料段包括：维修、却维修回访等记狂录情况。业户反馈资料饺包括：服务质材量回访记录、半业户投诉及处叠理记录、业户航意见征询、统愿计记录等。候2.兽评物业档案管理厚的具体措施以业户档案资料桥是在业户入伙律以后逐步建立衫起来的，其内析容包括业户的梳姓名、家庭情甘况、工作单位朱、联系方法、棋管理费收缴情巩况、室内装修梦管理资料及物龙业独用部分使胜用及保养维修海情况等。婶业户档案的收押集择在服务处设立漏档案室，建立胡相应规章制度层，对业户档案校进行严格管理殿。资料收集坚敌持内容丰富的日原则。在实际沾工作中从需要堂出发，扩大资肿料来源，从时峰间上讲是在业德主入伙时开始立收集归档，实陈行一户一档。纷业户档案的整撑理恐各个业务范围肉上收集到的信施息资料，统一枕交档案员集中丑整理，整理的甜重点根据资料紫内容、来源进俭行分类，做到碰条理清晰、便龙于查阅。业业户档案的归腥档市服务处对收集飘到的业户资料极按照物业管理列自身的内在规苗律和联系，将呢资料分类有序扶地保存，并输哑入计算机存档棍，运用计算机絮的先进手段进仆行档案资料的宝管理。档案的利用山为业户服务工随作及时提供档笔案资料，直接摆或间接地为业孙户管理服务，孝从而有效地提由高服务质量和长服务水平。设业户档案的管眨理遵业户档案的使猪用应有严格的澡规定，借阅必奖须由具备规定着条件的人员经概登记后方可借异出，归还时须蝴由专人进行检亮查，如有破损扬，立即修复，求严重时追究有由关人员的责任舱。业户档案存斤放时要做好防破火、防潮、防潜蛀工作，计算艇机使用时应防那止电脑病毒侵狮入。胶第七寄章废模针对该项目的窗特点结合实际各情况制订服务透内容和指标循一、津服务调处服务人员形尖象的服务内容窜和指标抖1.圆锯客户接待跃实行周一至周拔日倡08:00-逃17:0僻0海的客户服务制浇度；蠢客户接待人员为五官端正；区女性身高桨1.6述0柳米味以上，男性傻1.7号0格米装以上；墓举止得体，微片笑服务；届统一着装，佩疗带胸牌、仪表谈仪容整洁端庄叉；副在服务过程中宝热情、周到，咱文明用语，主红动询问并及时箭为客户提供服贡务；记服务内容：入昨住服务、客户院接待、投诉处另理、收费管理英、装修管理、赠档案管理、报虏修处理、回访衰、便民（特约妖）服务等。扛2.缝递安保服务掠管理区域的门罚岗实行全淹天谊2筛4仗小时立岗保安裕服务；梁男性，身高裕1.7敞5塞米苦以上；宣保安人员按公侦司规定统一着槐装、佩带胸牌欢，服装整洁；皮值岗前应列队悔整装、仪表仪快容整洁端庄；亲值岗时应佩带忌通讯、警械装离备、精神饱满却、微笑服务；无不准吸烟、闲聚聊、阅读书报馅、做与安保服槽务无关的事；饶值岗时与业主最、访客交谈应叼使用文明、规景范用语，不得偷使抢用误“牺命字令童”滥、橡“忽要磁求优”惑类用语及禁忌例语；洋业主需要帮助茧时（如提拿重灯物、预约出租么车、扶老携幼铲等），应主动览及时提供服务援，对业主及访圆客的询问应热晴情接待；研服务内容：门道岗服务、巡视慢岗服务、车辆概管理岗服务、振停车场管理服举务、监控岗服骂务、治安管理排。盟3.渔工程扁维纽修阿设备人员应统遇一着装，佩带带胸牌；关微笑服务，举冈止文明得体；城在服务过程中渐保持良好的精裹神状态；胖服务内容：公姻共设施、设备驾的养护、保养夜、维修等。扬4.乒巾保洁服务姥保洁服务人员贞形象健康；背保洁人员应统器一着装，佩带搅胸牌、仪容仪宵表整洁端庄；话在服务过程中岔保持良好的精塘神状态；婆服务内容：公倦共区域的保洁没等。每二、急修项目肥的服务内容与铁指标矿急修项唐目勿2宣4炭小时内修复；号维修及时率达炼到贯100背%鹅；屯维修质量合格僚率达帐到至95及%赴以上；裁实行维修服务浩回访制度，回静访率达著到答100啄%骆；成对一般急修项勾目，应在当天灰维修完毕，因关故不能修复的耕（如：特殊工渗艺要求、特殊简材料采购等原首因），应告知顿报修人，请求泄再次预约上门搜维修；测对较大预约维菜修项目，牵涉厌到公共部位、刑设施及可能影娱响其他业主生规活、休息的维答修项目，应在垂预约作业日期柿前一日通知业门主，确保预约撒维修不误时；土对供水、供电靠、消防、监控妙等重要设备的漠维修项目，应熟尽可能缩短维掘修时间，努力档减少对业户生忘活及安全的影惜响。对影响较求多业户生活、疗休息的维修项揭目，应事先发湖布维修通告（软紧急抢修项目盛可在事后说明暑），说明维修仁作业可能对业孔户造成的影响秀，请业户有所秒准备，取得业卫户的谅解和支笛持，并向业户相表示歉意。捐三、一般维修聚的服务内容与驱承诺亲报修项雄目尸1保0酱分钟内到现场那；狮一般维修项错目蕉4励8甲小时内修复；贤对一般预约维矿修项目，维修当人员应约时不律误，准时到达牲业户报修现场饲。次四、服务受理园、报修接待的加服务内容与指裂标识全吃年感36掀5莫天唱2银4保小时接收业主芬要求维修服务掌的信息，接待全人员应以规范驶、礼貌、文明仪的语言，亲切日、热情的语气巧接听业主的报有修电话；迅对急修项目，址接待人员应对贿业主的报修内躺容详细询问、谎准确分类、认威真记录，按规阵定程序将信息字给相关的维修搁人员，并及时雹进行维修。对汪预约维修项目仆，根据与业主著预约的时间，纸维修人员准时骄上门维修服务掏。劝五、投诉处理变的服务内容与冤指标短服务质量投诉筒电话喉，全2茧4久小时开通，一沟般投诉尚在昂2锻4砍小时内给予回就复；芦有效投诉处理谅率分9躁9离％以上；近业户对维修服升务有检查监督啄权及维修质量束验收权，发现滨维修服务存在你问题有权及时收指出，如业户嫂与维修人员无夹法达成共识，盈可向物业服务帽处投诉；渣接待人员应认者真、热情地接黑待投诉，及时快记录投诉要点誓，经过调查、饺处理，尽快给促业主一个满意解的答复。薪投诉接待人员雀应对投诉的接渡待、处理的全牙过程作详细的郑记录，对重大嘱投诉应及时向羽有关领导汇报续。榜六、房屋及其隆设备设施释的周服务内容和指依标戏公共设备、设胳施包括：路灯址、楼道灯等完乱好率达辽到饱9霞8漫％以上；结房屋建筑完好液率达串到烤98执%无以上；难道路、停车场溉完好率达迹到慎98泛%谅以上；签电梯执行定期隙保养和每年年叛检保养制度，牢取得劳动局颁便发的安全使用广证和合格的检让验报告，遇电乔梯困人事屡件不5静分钟内到达现走场施救；菊排水主管线每翅年疏中通蛛1考次，污、雨水饶井每年清影掏软1弃次；网设备房保持整纷洁、通风、无旦跑、冒、滴、望漏和鼠害现象狸。授七、小区消防切安全、公共秩系序维护的服务沙内容与指标吸每月对消防设踪施设备巡垦检墨1友次，消防设施雀设备完好号率瞧10睡0冒％；绿消防联动系冻统保2嘉4百小时正常运行戏；半门岗实行全似天乔2峰4底小时立岗执勤遵；派突发事件按各增类应急预案迅伞速处理株，擦5邮分钟内到达现咳场；镜严格实行访客乌出入登记制度铃，不准拾荒、砌小摊贩、推销旋人员及其他闲番杂人员进入管才理区域；蛾管理区域内实剧行全腰年汗36诵5赔天连2假4绒小时全天候保股安巡视服务，催对重点区域、谣重点部位都每架1算小时至少巡烘查如1滤次；服园区内道路畅佳通，车辆停放庭有序；久对进出小区的蓬装修、家政等幼劳务人员实行处临时出入证管盖理；超为应对突发事赖件，应制定相改应的应急预案挖并定期演习（忌每剥年耐1披～瞒2义次）；裹监控系统全榆天孟2蓄4虑小时开通运行伸，监控录像保套存晃1捧周以上悼。傍八、突发事件蹈控制服务内容吐与指标代管理服务范围根内无重大安全巧责任事故发生膏；主管理服务范围件内无重大火灾哥责任事故发生域；绕管理服务范围袄内无重大设备正管理责任事故烂发生；晴遇到报话警愈5蜘分钟内赶到现结场并做好记录腹；教消防应急通道鬼畅通；状九、蹦物业及业主档至案管理的服务视内容与指标娱档案归档率达罩到紫100民%僚；夸档案完整率达犬到碎98膊%乱以上；放建立一户一档府的业户档案；移档案设专人管趁理，严格实行拒借阅管理制度只；抛十、住宅装修被管理的服务内眯容与指标谜装修施工应于浇每天捧7成：岛0姑0序－喇1载2伙：纳0龙0悲、育1忌3旅：死0挑0洲－漂1牛9和：互00订进行秩；厅施工人员须佩寿证施工证，其销活动仅限于装美修户室内，不伙得到处游逛；往施工活动仅限蜻于装修户室内寄进行，不得在糕公用部位拌浆确、堆物；成不得使用超大凳、超重、强震谎动的施工机械清设备，以免影韵响房屋承重结抖构；圆不可在楼顶、竟阳台、墙体外脚立面安装太阳壳能及其它影响悲楼体外观的设税施；酸不得私自改装收煤气管线，氏严禁拆改烟道期、风道及下水垃立杠；畏每日对装修现趟场巡视，及时来制止违章违规屈行为；暗装修垃圾袋装笑，由服务处集泉中后统一清运依；拆及时制止装修塘施工人员在室民内存放过量的励易燃、易爆、凑挥发性强的材性料物品。仇十阔一肝、生业主梳满意度测评的督服务内容与指烘标栋每年进轰行厚1怀次业主满意度杰调查；车业主满意如率绑85刃%锄以上。粪第八章社区文乓化与便民服务一、社区文化饲1.疏旨在创建精神塞文明社区，开篮创高品位的人急文环境，将亲勇情服务融入社输区活动之中。描客户服务部在损每次活动开展泪前，拟定活动剃的实施计划，错并报服务处经共理批准；章客户服务部根丘据审批意见制炎定活动的具体知方案；槽客户服务部有叫关人员应组织跟协调各部门完和成活动的前期朝准备工作，并掘向小区业主发胳出活动通知；辆活动进行时，批服务处指定的表有关人员应注桌意安全防范工梳作，保障消防需通道的畅通，机防止意外事故哈的发生；搭服务处应邀请穗业委会代表主弃持或参加活动甲的颁奖仪式；呈服务处相关部赏门人员在活动新结束后应及时页清理现场；腰客户服务部在矮每次活动结束智后，以专文形华式向小区用户虚通报活动情况遣与效果。码2.盐社区活动的形脾式多种多样，馒服务处将视实单际情况来开展代社区活动，具祥体形式如下：树定期组织节日征晚会；耕组织球类、棋是类、牌类、垂翻钓等活动；洁组织小区内小票朋友、老人游僚园活动，参观期活动，如公园科、博物馆；种组织小区内小晚朋友美术、舞规蹈、唱歌、书艳法等比赛；瞎组织小区内家疼庭运动会（以所家庭为单位）放；慎开展儿童、成挣人艺术培训班慌，如钢琴、绘裤画、书法等；移定期开展社区谅文化研讨会；尊建立沟通例会砖，及时听取业烈委会对物业管扒理的建议和意亩见。二、便民服务育考虑捏到启“蹲XX释”常住宅小区住户昂定位特点，我旅公司将对有特种殊要求的业户祥提供各项便民证服务。服务宗旨交便民、利民、现优化业户的生飞活质量。服务原则晒微利保本、量肌入为出。服务标准澡凡推出的服务篮项目，保证服斑务质量，对每唯一项服务实行妥投诉反馈制度剂，质量标准以冰相关行业的服适务要求为准。服务内容满室内卫生清洁廊服务；紫电器维修服务趴；寻供水、供暖管库路维修；滨私家花园草坪俩修剪；句代缴煤气、水驴、电费；术代缴固定电话概、手机话费服炉务；代购车船票；斩房屋中介，代陷租房屋；壶邮件、报纸收悲发服务；奔电话订餐服务肢；挺代雇保姆、家受教服务；……服务承诺腹开展便民服务惑收费根据服务圣要求和服务标保准，本着收支斜平衡，略有盈臣余的精神与业街主协商定价；咸对于业主提出墙的服务要求，怨一般情况当场菜予以答复，特剃殊情扛况那2孙天内答复；总业主对于提供鸡服务上的投诉联，抛2啦4侮小时内给予答灭复，属于服务饥上问题即作整符改，并书面向巨业户征询意见花；恰服务人员在服烈务过程中乱收询费、向业主索势要劳务费或徇菜私舞弊，一经钱发现严肃处理普，同时全额退街还服务费。泡第九仿章良窑物业设施、设提备维修管理与蔑维护丝一、房屋及共悬用设施维修养钱护绒1.旬房屋本体和公暗用设施维修养邀护目标最对房屋本体和临公用设施维修菊养护的目标是院：保证房屋的旋使用功能和安映全，维护房屋营外观完好，延颤长房屋使用寿赠命，充分发挥处房屋的使用价尼值，实现物业喊的保值增值，盾房屋及配套设夏施完好劝率遵98逗%安以上，房屋零聪修、急修及时截率召为慧100纯%里，零修合格率恳达祝到艳100躲%斑。匠2.滨助房屋及公共设速施的管理策略蒜为做喉好顿“灿XX色”浴住宅小区的房吓屋和公共设施仇的维护保养，谱我们采取如下忆三大管理策略劈：换1汁）预防性保养销策略订重视房屋本体凶和公共设施的调日常检查和养迷护工作，采用帆计划性保养与寒日常检查监督险相结合的预防母性保养策略，鹅根据设施设备代的实际状况和迅老化周期，制喜定详细的检查桃计划，通过检平查及时发现并琴解决问题，化衣被动为主动，笑保障房屋公共发设施的完好，扁延长其使用寿赵命。寺2摘）重点服务策俱略歉根据建筑物管尖理中的重点服典务事项，进行退重点防护。访3径）技术先行策答略夹我们将重视技幻术的引进和开醒发工作，防止捧因技术不足影舞响正常维修与吹养护，确保物雕业养护和管理浆的专业化，保谊障维修养护的愤高质量。汪3.肤房屋本体维修以养护计划：醉房屋本体维修婆养护计划表企序愧号鲜项延源甲目翼时间杜间隔灰次数附维修养护内容要1株地基基础跌半年极一钱1忌．检查地基有饲无超过允许范淡围的不均匀沉坚降。臂2悉．检查基础有躬无开裂、破损得，勒脚有无破高损。冤每季佳一宽1恶．适时安排白碰蚁的防治和消禁杀工作，走访靠用户，了解其喉办公室内有无事发现白蚁，检贤查公共部位有投无白蚁。姥每年胖一功1菠．检查房屋基究础结构性能是狐否完好以及地狂基沉降总量情乓况。汪2铲承重结构窃梁逐每季傲一喂1波．检查有无变锻形、裂缝、腐眠蚀。答每年肌一们1召．检查整体结误构性能是否完氏好。克板裂每季患一欧1杯．检查有无弯腿曲变形、裂缝症、腐蚀。眠每年做一辰1掘．检查整体结哲构性能是否完赤好。两柱车每季贡一项1怒．检查有无倾历斜，变形、裂矿缝、腐蚀。况每年场一房1祸．检查整体结浅构性能是否完敬好。狐承重墙伏每季乏一城1加．检查有无孔浊洞、裂缝、腐梳蚀。衫每年貌一幅1浪．检查整体结捷构性能是否完咳好。党备注：对于承揪重结构各部件多，若出现因设探计或不可抗拒誓因素引起的严盯重损坏，我们依委托专家进行装分析、计算，加拟订维修方案察，由专业公司麻实施处理。善3丰非承重墙覆每月娘一辞1附．检查墙体是久否平直、有无头裂缝、孔洞、策风化等缺陷。映每年撒一掏2井．检查墙体结除构性能是否完池好。威4男楼地面御每季纯一脾1芹．检查楼地面职是否平整完好染，有无空鼓和诱破裂。谢2伪．检查地面饰炒面材料有无松尾脱、空鼓、破向损，发现问题俭及时处理。雷3革．更换大面积服松脱、破损的贡地面饰面材料馅。狠每年考一显1腔．检查楼地面圆面结构功能的塔完好性。的5披公共通道、门搂厅等雁每周密一读检查地面有无葵起砂、空鼓、萄开裂、松脱；铺发现异常及时骆修复。至公共通道及门刊厅的墙面有无志污迹和剥落，碗发现异常随时碌处理。暑每半年兆一铃检查扶手、踏铺步有无损坏，烦发现异常随时色修复。仁补换损坏的地此板。猎修复空鼓的地混板。遗每年兰一丢油漆扶手。旨6或外墙面走铝型材、玻璃响幕墙、大理石罚每周龙一滔修补外墙饰面模裂缝、脱落部伍分。便更换破碎的玻啊璃外墙饰面，淡发现问题立刻中处理。圈每半年乳一肢1向．结合外墙清软洗作业，一并概检查外墙面的齐使用状况。蝴2唇．特别注意检霉查玻璃幕墙的偿玻璃是否有松脸动迹象。叉每年碍一栏1瞎．雨季时期对孔用户窗台进行桐密封维护检查麻，杜绝雨水侵束入。屿2斧．对于外墙面浩大面积渗漏久闭修无效的，局挠部翻新以防止疮渗漏面积扩大涛。辟备注反台风暴雨天气艰及时发布信息存，提醒用户关韵好、锁好门窗却。隆大风、台风、煤暴雨过后及时纯进行巡查。所外墙清洗选用锤适宜的清洁剂楚。姐更换外墙饰面做应按原设计要恋求进行。赚3违．建议残每兵2解5胀年翻新外墙面药一次。问7抹吊顶篮每周紫一躁1骡．检查有无擦设、划、刮、踏隔坏，发现损坏早及时修补。坛每月潜一懂2崇．加强防水、摔防腐、防裂、任防胀、防霉变惩工作，发现有猴水浸、腐烂、泉胀裂、霉变的咽部分及时修复已。虾8睡门窗常每月捧一夜1完．检查木门门为扇有无松动、刊下垂、翘曲变壳形、霉变和腐添朽，发现总问拍题及时处理。仅2避．门转轴或摩赛擦磨损部位加榨润滑油。厘3溪．（塑）钢门疼窗、铝合金门休窗有无变形、挨生锈。眯每半年筝一性1剥．更换门窗的感易磨损部件。垫4挣.徐洲公用设施维修析养护计划：宇公用设施维修饮养护计划表倾序号丽项目僚时间脑次数捞维修养护内容减1奋路面路基谜每周旱一纹检查路面有无垫积水。削检查道路路面诊有无起壳、地透鼓、裂缝。徐检查路基有无单塌陷。遥发现异常及时权处理或修复。啄2傅路灯及线路匀每日卡一窄1男．检查灯具完柳好情况，即坏保即修。闻每周广一佛检查玻璃灯罩串有无破损。口有无金属灯架请松脱现象。余灯口、灯栅有切无损坏。睁每季逃一钞检查路灯线路驼有无漏电、短诉路烧毁现象。丹金属灯架有无结锈蚀。袭发现异常即时价处理或修复津每半年毫一杀1禁．油漆灯具支德架。管2逝．检查路灯线寒路有无老化现保象。宫3.岩携油漆灯具线管伏一次。着3战停车场乳每日嫁一范检查路面有无违积水。椅检查停车场地邀面有无起壳、逃地鼓、裂缝。真检查车道灯有附无损坏。慈检查行车指示趋标志是否正常巨。梯发现异常即时坡处理或修复。炒每月吊一箱检查停车线、质行车指示线是腥否清晰、完整搭。喂限速牌、指示判牌是否齐全、脖完整。弯检查挡车器是具否正常。泳4萌沟渠池井旋每周缎一超检查沟、渠有仰无堵塞现象，群如有异常及时刘疏通。风检查雨水篦有善无异常。获每季非一逮检查井底及池船底是否有污物浪沉积，如有沉偶积及时清污。券检查井壁有无道裂缝及塌陷，斧如有异常及时姑修复。差检查沟、渠是罪否完好，如有贸异常及时修复哨。付井盖及雨水篦夕刷漆。清检查井盖完好葡程度，发现损自坏及时修复或眨更换。鸟5摇雕塑、建筑小它品焦每周乐一沃全面清洁。炕检查有无破损相，如有异常及父时修复。俭检查有无乱刻机乱划现象，发峰现问题及时处耳理。料6践公共标识标牌禽等设施凶每周求一薯保证标识清晰慎、无污迹、无层脱落、无破损驰，发现异常及流时处理。漠检查牢固程度聚，如有松脱，瞒及时恢复。税每半年扯一终1仗．检查完好程慌度，加固。灌7臂管网叨每日飘一滨检查管线接头竿有无渗漏现象映。崖检查管线固定珍支架的松紧情结况。薯每周凝一广1哄．检查管道保景温层有无损坏眯。址2雀．管网支架完杏好。币每半年励一捉1狭．管道刷漆。夸2阵．检查或更换挺管网。阴3福．发现异常及滩时修复。设备管理剃1踪.公机电设备管理婚的原则伶预防为主，坚善持日常保养与牛计划性维修保每养并重，使设顽备时刻处于良承好状态；默对设备做洪到顶“府三价好洒”肥、崖“衣四蜓会驳”木和笼“加五信定偏”井。索“截三烘好酸”旗即用好、修好乖和管理好设备纺；钳“夫四桌会侧”爹即维修人员会杨使用、会保养瓣、会检查、会碧排除故障贼；姻“削五蔑定忌”迈即对主要设备多的清洁、润滑建、检修做到定固量、定人、定挽点、定时和定约质；组实行操作人员更维护与专业人燕员维修相结合风，以操作人员塞进行日常维护船保养为主，同文时要求专业维瑞修人员对出现株的问题及时维得修处理；真完善设备管理式和定期检查、栗维修制度，制狮定科学的保养崇规程，完善设悄备资料和维修肚登记卡片管理酱，合理制定定亭期维修计划；晒修旧利废，合荷理更新，降低寒设备维修费用易，提高经济效学益；禁规范供配电设击备设施运行与蹈维修保养管理榨工作，确保供火配电设备设施导正常运行；光推行科技型物巷业管理模式，焦采用科学的管灵理方法和手段派，如采取冗余予策略，即在设末备备件储备、阳技术支援服务稿等方面实现冗愉余，以备设备骤出现故障时能坛迅速处理。暑2.顿机电设备管理咽的目标坟通过经常性养侧护与及时性维殿修，使设备设示施时刻处于最穗佳的运行状态谈，延长设备设鹊施使用寿命，吼提高物业的运下作效益，确保锯机电设备完好倚率对98粒%状以上，设备设捐施零修、急修井及时绣率勾100撇%缠。纵3.为机电设备管理迷维修保养方式没日常维护保养斤。操作维修人纳员根据日常管赖理经验，用听当、闻、看