武汉超高层建筑建安成本经济技术专项报告

超高层住宅建安成本经济技术分析专项报告目录第一章武汉当地超高层居住物业概况第二章超高层住宅建筑及机电设计要求第三章超高层住宅结构设计要求第四章超高层住宅建安成本差异性分析第五章结论与建议xx项目拟建设超过100米的住宅或公寓超高层建筑,根据现掌握的信息及资料,谨主要从建安成本角度对拟建造的超高层进行经济技术专项分析.武汉当地超高层居住物业概况武汉当地目前典型的超高层居住物业主要有:世茂锦绣长江,最高建筑为55层;时代广场，最高建筑为56层;水岸星城，最高建筑为53层;复地东湖国际，最高建筑为44层，其中xx集团的滨江物业比较典型，并在上海，南京，武汉，福州，芜湖等地形成品牌开发，均占据海景江景等强势景观资源，以较高的物业水准，强化视野，通风，采光，园林景观优势来抵消客户对超高层的不安全感，地面脱离感等抗性，营造超高层居住优越感，时代广场，水岸星城，东湖国际等武汉本地项目也有类似特性，塔楼本身因超强景观和地段优势而能够较高溢价，且高度均突破100米，控制在150米左右，物业均价均超过10000元/m2,高端物业超过18000元/m2。超高层住宅建筑及机电设计要求2.1超高层定义：根据《民用建筑设计通则》GB50352—2005：建筑高度大于1OOm的民用建筑为超高层建筑。我国目前从《高层民用建筑设计防火规范》来看，一般也将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在50层(大约150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。2.2超高层住宅的消防设计要求：《民用建筑设计通则》：建筑高度超过100m的超高层民用建筑,应设置避难层(间),《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）：6.1.13建筑高度超过100m的公共建筑,应设置避难层（间）,并应符合下列规定：6.1.13.1避难层的设置,自高层建筑首层至第一个避难层或两个避难层之间,不宜超过15层。6.1.13.2通向避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开,但人员均必须经避难层方能上下。6.1.13.3避难层的净面积应能满足设计避难人员避难的要求,并宜按5.00人/m2计算。6.1.13.4避难层可兼作设备层,但设备管道宜集中布置。6.1.13.5避难层应设消防电梯出口。6.1.13.6避难层应设消防专线电话,并应设有消火栓和消防卷盘。6.1.13.7封闭式避难层应设独立的防烟设施。6.1.13.8避难层应设有应急广播和应急照明,其供电时间不应小于1.00h,照度不应低于1.00lx。分析：半关于避难层面乡积要求敏,吊只规定了公共东建筑的为甜5.00里人浸/m钢2董,勾但对于住宅没抱有具体规定零,析计算超高层住富宅避难层面积肥时嘴,纺可以按公共建本筑的要求绢,鞋设计中可考虑微空中花园及设沿备层洞,雕由于有避难层察（间）、核心巨筒伸,部加之内部结构战条件等因素锣,蹈同等条件下开,观公摊一定会比送高层的高出一愉些香,鄙相同建筑面积宫下夫,纵使用面积会略扎低一些。钉《高层民用建耍筑设计防火规咳范》规定超高承层公共建筑应桑设避难层。经龟过调研其城市萌已建成的超高览层住宅艘,升超高层住宅一鼓般不设避难层沾。格2005脂年蓝7违月习1倚日实行的《民鹿用建筑设计通姻则》超高层民域用建筑应设避兽难层。超高层吴公共建筑中一洋个会议室中人惭数可能比超高语层住宅中的总钻人数还要多炮,勤所以消防规范漂未对超高层住些宅设避难层作锹强制要求实际史中洗,亭如南京世茂滨返江项目超高层清未设置避难层躁,柔而通过增加消塔防楼梯和电梯答等进行回避处抵理。法2.油2蓬.采2湿《高层民用建艇筑设计防火规欢范》丛GB500翅45-95语（录2005占年版）：悼7.2.4枣高级旅馆、重独要的办公楼、获一类建筑的商谈业楼、展览楼夺、综合楼等和借建筑高度超过睡100m蝇的其它高层建怪筑窝,弯应设消防卷盘计,竭其用水量可不掘计入消防用水公总量。蔽7.4.6.开2租消火栓的水枪吵充实水柱应通隔过水力计算确骑定造,莫且建筑高度不考超过偏100m市的高层建筑不蛾应小于厌10m印；建筑高度超泻过络100m虹的高层建筑不年应小于买13m究。蚕7.4.7.惑2肥高位消防水箱傅的设置高度应曾保证最不利点感消火栓静水压拣力。当建筑高己度不超过螺100m澡时半,竭高层建筑最不票利点消火栓静枝水压力不应低宅于灌0.07MP宁a滤；当建筑高度劳超过醉100m恋时北,图高层建筑最不心利点消火栓静飘水压力不应低挖于竟0.15MP坚a线。当高位消防痛水箱不能满足段上述静压要求优时碌,肤应设增压设施爸。世分析：宪充实水柱乌10m摩跟佣13m伶的区别在于水旨泵的选用；静爆水压力偏0.07Mp僻a册和肝0.15Mp圆a疮的区别在于屋鄙顶消防水箱到制顶层的高差红,档所以此条款对习造价柔影响很小。熊《高层民用建颗筑设计防火规顾范》腔GB500柱45-95糖（虽2005族年版）：蹦蛇际建筑高度超过遮100m少的高层建筑及搏其裙房购,川除游泳池、溜驼冰场、建筑面浸积小于陷5.00m2主的卫生间、不碌设集中空调且强户门为甲级防御火门的住宅的驻户内用房和不扔宜用水扑救的痛部位外喜,夕均应设自动喷邻水灭火系统。分析：用该条款规定腾超高层建筑的朋户门必须为防要火门亡,峰且前室及裙房伶要做自动喷水炭灭火系统。国档内已建成的超滑高层住宅很多范未执行该规定活。即使喷淋管奴道于空调风管铁同时暗敷于吊浑顶内刚,贺并采用侧壁出纷水方式蠢,拣也很难满足喷浸淋安装要求和秆美观要求。这喊是规范只考虑床了超高层公共唤建筑御,愚未考虑超高层甩住宅的原因。述上海市制定了雨自己的地方性李规范。驱2005誉年滥10寒月旷1乖日新版《高层暂民用建筑洞设计防火规范洞》对超高层住业宅有了明确规渴定。户内不再惭要求喷淋设施止,芹但保留了火灾泡自动报警系统智,螺分户门为甲级泛防火门。这样鸡相比于普通高弦层住宅延长了兆等待救援的时望间娱,勾缩短了报警时竭间夸,敢不再一味强调听火灾早期扑灭神(达喷淋杰)拔。这充分考虑苹到了住宅建筑碌与公共建筑的绕区别性。闭《高层民用建爷筑设计防火规芽范》紫GB500可45-95鬼（努2005欢年版）：监8.2.1乳除建筑高度超够过扩50m科的一类公共建奇筑和建筑高度闭超过映100m货的居住建筑外振,诱靠外墙的防烟俊楼梯间及其前迎室、消防电梯嫌间前室和合用腿前室劣,锅宜采用自然排妥烟方式。渡(搬建筑内的防烟绩楼梯间及其前育室、消防电梯赞间前室或合用秆前室都是建筑厦着火时最重要杜的疏散通道累,抓一旦采用的自李然排烟方式其抖效果受到影响洗时绩,庆对整个建筑的径人员将受到严医重威胁。对超蔬过锁50m糠的一类建筑和皮超过论1OOm慰的其它高层建电筑不应采用这歉种自然排烟措线施煮)朱。分析：发该条款规定超拆高层住宅的防洋烟楼梯间及其药前室、消防电单梯间前室或合知用前室必须采楼用机械排烟。夺《火灾自动报泽警系统设计规鸽范》得GB501歌16弓－阵98茎：垦怠赌火灾自动报警逐系统的保护对站象应根据其使案用性质、火灾率危险性、疏散败和扑救难度等冈分为特级、一绩级和二级隙,膛并宜符合表的拒规定。能(穴建筑高度超过苹100m引的高层民用建案筑为问特级隔)易。分析：繁该条款规定超功高层住宅的火肉灾报警控制器窜和火灾探测器边的要求级别为吐最高级。打超高层住宅结翠构烦设计要求淡3.1全抗震设防分类烟：按专《盏建筑工程抗震搭设防分类标准痒》槐GB502骑23-200眯8地：储高层建筑中，页当结构单元内轻经常使用人数趣超让过沉800狼0犯人时，抗震设余防宜划为重点拦设访类。分析：拐该条款期的灌800德0泉人对应的建筑朋面积大致礼在岗80000m念2驶,沃一嫌般索14带0本米内的超高层代单栋或独立结介构单元面积很遭难超栏过浑80000m坐2挽,假进而结构的抗仙震设防类别不质需要由标准设潮防类提高到重铁点设访类，此小条瑞对功14举0械米内超高层结钻构成本无影响松。甚3.别2牵《高层建筑混该凝土结构技术础规程》压JGJ3-温2002猾：馋高度超过订150m蛾的高层建筑结床构应具有良好秃的使用条件撞,白满足舒适度要怜求鸦,坟按现行国家标滥准《建筑结构党荷载规范》授GB500训09泪规定的虚10惕年一遇的风荷社载取值计算的匆顺风向与横风结向结构顶点最辩大加速度递α妨max阵不应超过表的毙限值。必要时州,缴可通过专门风中洞试验结果计挠算确定顺风向舟与横风向结构蓄顶点最大加速漏度私α坑max仔,炉且不应超过表宽的限值糠。分析：斥该条款规定高各度超过泛150m遍的高层建筑的丑舒适性要求愿,升对于杜150m邻以下的高层建消筑参,债只要满足规范邪要求就能满足糟舒适性的要求谱。一般情况下贱,害1迁4两0苦米悬内熟建筑高度不会脖因风载产生的竹建筑位移晃动猴导致电梯导轨呜出现破坏性变抽形抹,疑因此对电梯的水要求在这个阶骡段未有多大变不化。雪1效4升0害米津内鞠风压变化嚼,墨和来10云0验米建筑比较垮,藏也未对建筑幕摄墙叮、截玻璃等带来太涌大影响防。纱3.持3停建筑结构抗震醉等级：险零戴《高层建筑混农凝土结构技术郑规程》亩JGJ3-爽2002超和《建筑结构宋抗震设计规范紧》央GB5001信-200匀1悠有关建筑结构勾抗震设计等级拦规定裤,盘武汉墙当地抗震设防押烈度为银6梨度尊,不地震基本加速焰度为破0.卧05邻g怖.更如住宅采用剪哀力墙结构，攻1阵4臣0摘米内高度建筑勇与慢10鸭0配米左右高度建驱筑均郊属晕A攻类高层足,隙剪力墙抗震等跌级均为特三密级愚；段如公寓采用框讽架浴-纠剪力墙溉结构，且1壤3稳0尿米内高度建筑顽与窝10伤0篇米左右高度建斤筑均疲属讲A幻类高捎层拳,飞框架及窗剪力墙抗震等座级均为茶三仇级栋；敏如公寓采用框敬架疼-祖核心筒结构，谈1寿5恢0拳米内高度建筑蚊与善10蝶0蹄米左右高度建改筑均曾属乐A饿类高皆层邀,纤筒体吃剪力墙抗震等逼级均为坛二虏级魔；分析：都a呼.樱超高层高度在差14按0莫米军以内时，结构虹抗震等构造与会普通懂100招米近内个高层未相比并无特殊抬要求，但达到恐15案0穗米榴时，须采用框惠架贯-被核心筒体结构谢或剪力墙结构至按但B服类丧高层放设计型，构造要求明坟显提高狂，从而较大增道加结构成本欧；纲b.额因此小140投米躬内的超高层与蒸10舟0华米边普通高层湿有关构造配筋币率要求一致挡,蛋结构杨底部加强区的匹高度也没有区屠别腐,拔不会因此引起城结构含钢量的复大量增加。律3.申4距超高层塔楼高梨宽比的要求：令误叠《高层建筑混为凝土结构技术党规程》奋JGJ3-察2002他有关高层高宽咬比讲要求章,嫩A绩类高层一般不进宜超黎过六7陈。分析：部此点要求虽在忍采用合理的结泉构体系情况下嚷亦能做一定超支越节,晨但高宽比过小脂,筒将导致结构抗咐侧刚度偏弱确,献竖向构件丹布置将偏多懒,亮进而影响住宅芬平面的可调整蝶灵活度苹,纸有关墙厚的增与加摆或柱截面加大科还将导致实际壳得房率匪降驱低。隶超高层住宅建务安成本似与扎10将0花米左右住宅建节安成本差异性狼分析1建筑方面；纵去贵建筑方面除幕纤墙和门窗等因降为超高区域风棚压增加所导致霞的框料及型材网厚度一定程度材的增加织,违具体导致的成均本增加移,赌据有关资料显遣示烛为公15-2巷0久元墓/迈m泄2抄；摸2榜巧景观方面：慨奸驻在项目总容积失率保持不变的硬前提下尽,屿建筑高度增加录,浪导致的建筑密齐度降低黑,泉将带来景观园烦林空间药的增加滋,绕相应的景观绿衬化成本亦有增双加腐,傅具体可依据项央目实际景观单歉位造价目标计壳算；坚3剃龙结构方面：香3.1作武汉从项目基本的工赶程条件参予数恩,棵抗震设防烈度汽：夸6拉度失,鹊地震基本加速客度：醋0.瓶05绒g逝,咐在此条件下勒1秘4施0拆米萍内的剪力墙结沙构住宅与久10册0元米话左右剪力墙住善宅塔楼同库属孕A愿类高层忆,退在抗震等级上邮,澡1峡4须0葛米虑塔楼和涛10喉0消米鉴塔楼剪力墙抗予震等级泰一致奶,芬均为伏三熊级布.印结构构造要求同上来讲趟,煎构件的含钢率粗限值无差别；研3.2盒10名0尊米终左右步的塔楼底部剪政力墙厚度可控内制建在准30宪0光厚内辈,焰主力墙厚度可阶控制万在社250析;箩而馒1衫4缠0内米冷左右塔楼因轴苦压比的限制亦,联底部剪力墙厚姻度局部将达到弓40纤0粒,边但可以通过具喷体措施改善因燃墙体厚度增加芬导致的底部几腾层实际得房率顷偏低的问题；圆3.3员就上部结构来贯说滨,妙10郑0葛米安内剪力墙结构既含钢量可控制膝在喂48愚-朴5宅8击kg巨,湿混凝土用量可饿控制胖0.35扛-0.38喉m饱3脚/m愈2济;述根据塔楼整体畜等效悬臂受力疯原理粮,虹1退4组0骂米回内毛塔楼因地震力拼合水平风荷载纽作用增加穴,信将导致整体用淡钢有一定增加洋,加用钢量可控制辩在棵55汉-7捆0kg酒,字混凝土整体用底量增加不多菠,雨一般可控制阵在锻0.38-0寺.4离3畜左右；整体比检较结构主材成梁本预计增口加锁15同%驴左右阿,总按市价即每平渗米造价增殿加指60-6朝5彼元左右；附3.4辞桩基和基础部护分熄,蠢如果增层能减遗少原设计楼栋晋数量维,炎不认为桩基成冷本会有太大增阿加灰,乎考虑到熔1示4榆0牙米鸦较之敢10零0网米脂塔楼竖向荷载挂增伙加岸20嗓%躺左右嫁,校但考虑到通常游情况下桩基承傅载力的富余度旅,汤如能减少塔楼村,懂此种成本增加霜可忽略；但基弓础筏板厚度以咽及埋深将有增纽加雁,界此条导致塔楼南的基础造价及桨围护成本增瓦加助15-20清%悬左右；膊如按照格基础脑成缺本夫1骗7金0冶元角/雷m励2定计算纺,根围护尺成本如考虑放贡坡暂时忽略牛,纽约增祝加蜂20-2跑5感元烧/种m离2缸造价；半3抱.5怒工期成本因素谱,降如罪武汉自当地幸高层腔按细2/洲3或结构楼层节点乌完成为预售条邪件互,颗预计增加开盘年所需时荐间隔3互5特天张左右与,毙因超高层区段目涉及建材竖向舍运送、混凝土就高空泵送等问毅题继,从所需时间单层揉至少寿按寿7-寻8欠天预留计算；矿3展.6碗施工措施成本尘,截高层和超高层角均可采用滑模僵工艺世,骨单位施工措施朱成本变化可忽越略薄,要考虑楼高盲1掏4块0敢米坐导致的燕塔吊及混凝土肢泵送成本增加集应可控制每在伯5屋%娘内；净分析：味1岭4切0摄米对高层和社10鄙0书米济高层住宅结构析