房地产开发与经营绪论

房地产开发与经营1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律1.1.1房地产的含义房地产：土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利。1.1.2房地产与不动产的关系不动产包括房地产、矿产、林产：不能移动或移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。

房地产的英文名称：RealEstate、RealProperty——真正的财产、永久性的财产RealEstate:土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty:除RealEstate之外，加上附带的各种权益，如所有权在内的及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等1.1.3房地产属房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性（独特性）土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性

房地产位置的固定性上海音乐厅旧貌房地产位置的固定性建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一。经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。”

房地产位置的固定性上海音乐厅新颜2003年：在原地顶升1.7米，然后向南移动66.46米，再在新址上顶升1.68米

固定性是相对的2008年泛船浦教堂神父楼的平移与90°转身固定性是相对的向东平移75.6米，旋转后再向南平移30.7米，为南江滨路让路。固定性是相对的保护文物价值降低经济成本房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是：

居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合及其它用地50年房地产使用的耐久性鼓浪屿上的老房子50/70年后房子和土地怎么办？

自动续期收费吗？房地产的异质性（独特性）

房地产位置固定不同区位的自然、社会、经济条件不同建筑物的式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的差别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同房地产使用的异质性徽州古民居土地供给的稀缺性

土地总供给量固定，不可复制生产位置较为优越或肥力较高的土地优先开发土地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性，在短期内土地的供给缺乏弹性房地产投资与消费的双重性

生产要素，如厂房、站场生活消费，如住房、公园投资品，受固定性、耐久性、稀缺性影响

投资途径：地段好的房子、门面房、拆迁房、二手房期房、尾房、升值潜力大的房子房地产的相互影响性

自身状况+周围环境溢出效应和外部性如住宅的配套设施：供电、上下水、道路、车站、教育、绿化、医疗保健、环卫、邮电、商业、社区服务、行政管理、治安管理……福州“最贵”楼盘

金山湾公园道一号世茂天城东街口天桥拆后的快速城建时代地铁——交通商圈——经济房地产的易受限制性

警察权征用权征税权

充公权风险性保有权（英）是指被授予土地的人必须对国王以及对上级领主履行一定的义务以获得土地，这些义务是土地授予的条件，否则就可能被剥夺土地。土地所有权仍然在国王手里。房地产的易受限制性

房地产的难以变现性

价值巨大不可移动（难以移动）独一无二

交易历时长、程序繁琐、难以快速变现交易税费高1.1.4房地产分类按其用途划分：居住物业商业物业工业物业旅游房地产农业房地产特殊用途物业

按其是否产生收益划分：

收益性房地产非收益性房地产按经营使用方式划分：

自用型房地产营业性房地产出租型房地产出售型房地产按开发程度划分：

土地在建工程建成后物业1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律1.2.1房地产业的内涵从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。主体：投资主体、开发主体、经营管理主体、建筑商、金融机构、物业管理商、中介……

活动：投资、开发、经营管理、建筑施工、金融活动、物业管理、中介服务……

1.2.2在国民经济中的定位和作用基础产业&支柱产业重要作用：（1）基本生产要素（2）带动关联产业（3）改善人民生活（4）促进城市建设（5）优化产业结构（6）扩大城乡就业（7）增加政府收入1.2.3房地产业与金融业开发过程的资金支持消费过程的信贷支持美国住宅交易三大法宝：（1）抵押贷款证券：抵押贷款集合（2）担保抵押贷款证券：集合分不同期限部分（3）切块抵押贷款证券：集合任意分组1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律1.3.1房地产开发与经营的含义房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。1.3.2房地产开发与经营的特点

复杂性区域性长期性资金密集性高收益性和高风险性政策性名词：楼花（预售房）拆卖如落英缤纷、预售如未结果的花尚未竣工，施工进行25%以上广告、楼号、沙盘、设计图、示意图楼花一般比较便宜，便于投资也有利于投机“恶之花”：失信欺诈、恶贯满盈……你的看法？楼花的限制和规管历史背景：刺激楼市非常政策、催生泡沫、激起民怨、厌商仇商限制转让——禁止转让提高透明度和准确性：示范单位不能让买家有错觉楼花宣传资料须列明正确位置须披露与公司高层有关的交易资料名词：期房房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房期房禁转

禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。期房政策对楼市的影响允许预售，则房价从低到高——

滚雪球购房者的预付款为企业融资，增加供应若禁止预售，则新房供应量骤减，进入卖方市场，新房价格上升；同时，大量买家流入二手房市场；二手房价格上升。1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者如：规划部门、工商局、市政部门、发改委、经贸委、市建委、房屋土地资源管理局

1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府

开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者开发企业开发个人（开发商/建设单位）1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体

土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收、拆迁1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人

投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者直接或间接投资开发主体；直接或间接购置房地产进行出租、经营和转售1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人投资主体

金融机构建筑承包商专业顾问消费者银行信托投资公司1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构

建筑承包商专业顾问消费者建筑产品的直接生产者；全部物资工作的直接承担者1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商

专业顾问消费者建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员1.3.3房地产开发与经营的参与者

政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问

消费者商品最终使用人收益最终实现者1.1房地产概述1.2房地产业概述1.3房地产开发与经营概述1.4房地产市场及其运行规律1.4.1房地产市场的概念狭义：房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所，如房地产交易中心广义：经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。1.4.2房地产市场的分类按区域划分：安徽房地产市场北京房地产市场华北房地产市场华东房地产市场按用途划分：住宅市场商业房地产市场工业房地产市场特殊用途房地产市场按功能划分：房产市场土地市场房地产金融市场房地产信息技术市场按交易方式划分：房地产销售市场房地产租赁市场房地产担保市场房地产保险市场1.4.3房地产市场的影响因素内部因素：时滞、生产者和消费者的心理因素、技术和理念的革新外部因素：政治制度、国民经济、政策法律措施、金融业发展状况、通勤技术、人文社会环境、自然环境1.4.4