房地产售后返租详解

房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租房地产售后返租当前，房地产售后返租200010）以“包租0年，每年％8％收益轻松拿，每年0天凤凰30152003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先20061123日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰的房地产的开发和销售需要大量的资金，从事房地产行业的企业理应具有相当的实力。发0有切实履行。可想而知，这样的项目必然面临失败。一、售后返租的界定（一）售后返租的由来“售后返租”是一种舶来品，自国外兴起，经香港传入90年代的疯炒楼花令许多人至今仍印象深刻，由于理论研究的欠缺和实践经（二）售后返租的界定（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为二、售后返租的操作模式（一）售后返租的模式一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种1）开发的房屋，开发商不参与房产后期的管理（）3业主向开发商购买房屋，双方在签订商（二）对三种发展模式的评价第一种模式严格地讲，第一种模式不是经营性售后返租，开发商与业主之间仅存第二种模式第二种模式是纯正的售后返租，业主向开发商购买房产，开发商向业第三种模式第三种模式是售后返租的另一种形态三、售后返租的风险1一旦购房者无法取得房产的产权，租赁业务就无法开展（）（一经营管理公司履约能力不足的风险如前面的案例终可能导致项目失败，经营管理公司破产。（二）产权无法过户的风险售后返租主要分为两个阶段：销售的阶段和租赁的阶段。（三售后返租与非法集资的界限为保障金融秩序非法集资（）（2）承诺在一定期限内给予出资人货币、实物、股权等形式的投资回报。3）以合法形式掩因此，非法集资主要体现为非法吸收公众存款行为和集资诈骗行为，认定非法集资的关键点在于是否经有关监管部门批准向社会公众募集资金。非法集资行为应承担的责任定定期返还资金或者实物，当募集者无法按约履行时，其应向被募集者承担民事责任。（2）行政责任对于非法集资，行政机关有权依据《商业银行法定给予没收违法所得、罚款、取缔非法从事金融业务的机构等行政处罚。14条分别规定了构成非法吸收公众存款罪所必须同时具备的条非法集资与经营性售后返租的界限经营性售后返租不同于融资性售后返租，前者在1条规定了认定非法吸收公众存款罪必须满足的四个条件1）未经有关部门未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金（2）（向社会公众即社会不特定对象吸收资金23公众，这符合第4项要件。因此，认定经营性售后返租是否构成非法集资的关键在于第1项要件。1项要件分为两个部分，只要满足其中一个就会涉嫌构成非法集资。第1部分“未1项要件的第1部分。第22条对实践中各种不同的情况进行了具体细化的规定。3、678条的规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房预售实行预售许可制度7个条件，分别是1现售商品房的房地产企业应当具有企业法人2持有建设工程规划许可证和施工许可证4））拆迁安置已经落6）设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期7物业管理方案已经案。严格地讲，商品房预售存在许可制度，商品房的预售必须经过有关部门的批准；商品房现售实施备案制度，备案不是行政许可，不需要经过有关部门的批准办1条规定工因此，商品房的售后返租从时间上大致可分为四个阶段1）未竣工商品房未取得预售许可的售后返租未竣工商品房取得预售许可的售后返租已竣工的商品房在预售阶段的售后返租（尚不符合现售条件，仅能预售（）商品房现售阶段的售后返租。对于前两个阶段的售后返租1142条规定的行政责任外，因为未取得预售许可资（主要指预售许可的审批对于经过有关部门批准的第二个阶段和第三个阶段的售后返租及无需经过有关部门批2条的规定，符合《非法集1不能仅仅着眼于售后返租案件中的某一点，需要综合售后返租各方面的因素进行分析：承租方的履约能力无论是开发商自己承租还是第三方承租可以认定承租方履约能力不足。此外，承租方在订立租赁合同当时出现《合同法》第68条规到质疑，进而可能被认定为非法集资。产权是否转移售后返租涉及房产的转让，而根据物权法的规定，不动产物权的非法吸收公众存款立案调查，该公司负责人已被警方控制。关于前一种约定，在前期，出卖人将房产卖给买受人，一次性回笼资金，并约定定期返租，后期再将房产回购。此种约定“名为买房、实为借贷回关于后一种约定，买受人对自己的房产是否“回购”有自主选择权，不仅买受人可以决定卖或者不卖，买卖双方对于如何卖、以多少价款卖也有谈判协商的余地。回购不是强制衡量是否构成非法集资的因素不仅仅限于以上五个着眼点随即不同，得出的结果也就不同。综上所