滨海低碳新城控制性详细规划

1123上层次相关规划及相关问题·汇报框架：第一部分一２·控规编制背景·控规编制成果二一、概述二、规划区现状评价三、相关规划概述四、发展目标与功能定位五、用地布局及土地利用规划六、道路交通规划七、公共服务设施规划八、绿地系统及景观规划九、地块划分与管理单元管制十、村庄改造规划十一、规划实施策略十二、规划实施的措施和建议十三、法定图则十四、管理图则一、规划原则与思路二、规划概况三、竖向规划四、供水工程规划五、雨水工程规划六、污水工程规划七、电力工程规划八、电信工程规划九、燃气工程规划十、管线综合规划十一、环保环卫规划十二、综合防灾规划市政工程规划部分三41.中信滨海新城战略概念规划中信滨海新城总体定位：生态型的汕头南岸新城现代服务业发达的粤东首邑亚太高端文化商务休闲之都南滨片区定位：智能生态总部经济RBD功能解析：·集总部企业、商务会议、奖励旅游、国际会展等功能为一体的总部RBD。空间载体：·企业会所、高级酒店、度假别墅区、会务区。·上层次及相关规划中信滨海新城南滨片区51.中信滨海新城战略概念规划组团规划中的南滨片区：1）总部RBD：综合居住信息交易平台休闲度假区域性专业市场会奖商务旅游总部经济2）红树林居住组团：居住居住配套·上层次及相关规划62.南滨中信湾城市设计集休闲旅游、海洋生态、商务办公、体育文化于一体的生态智能的总部RBD融海洋主题公园,RBD商务景观中轴线、红树林生态中心、礐石公园景观、滨江休闲带等多功能于一体的独特生态集群·上层次及相关规划72.南滨中信湾城市设计规划结构：一轴、两带、三园、多功能组团·上层次及相关规划红树林生态组团红树林生态公园国际商务组团滨海旅游组团体育公园体育休闲组团总部经济组团总部经济组团山体景观带RBD人文景观中轴海洋主题公园滨海生态绿带82.南滨中信湾城市设计——控规编制的直接依据体育用地高尔夫配套医院配套设施社区商业配套中小学配套主题公园综合休闲绿地公共绿地防护绿地市政配套设施道路水系一类住宅R1二类住宅R2回迁住宅用地综合用地RC商业用地C2市级公建区（含：潮人博物馆、表演中心、市级图书馆、剧院等）商业、办公、公寓综合用地酒店设施大南滨片区（1189公顷）用地功能分类用地面积（m2)占总用地比例一类住宅R18105386.9%二类住宅R2319840027.1%回迁住宅用地10798929.2%综合用地RC3282722.8%商业用地C2882780.7%市级公建区（含：潮人博物馆、表演中心、市级图书馆、剧院等）920330.8%商业、办公、公寓综合用地2792462.4%酒店设施634050.5%体育用地2227411.9%体育综合用地132971811.3%医院配套设施424800.4%社区商业配套463220.4%中小学配套1024610.9%主题公园3353032.8%综合休闲绿地646480.5%公共绿地153410113.0%防护绿地3263952.8%市政配套设施85000.1%道路131087011.1%水系6264675.3%总计11890070100%·上层次及相关规划9上层次相关规划及相关问题·汇报框架：第二部分一２·控规编制背景·控规编制成果二一、概述二、规划区现状评价三、相关规划概述四、发展目标与功能定位五、用地布局及土地利用规划六、道路交通规划七、公共服务设施规划八、绿地系统及景观规划九、地块划分与管理单元管制十、村庄改造规划十一、规划实施策略十二、规划实施的措施和建议十三、法定图则十四、管理图则一、规划原则与思路二、规划概况三、竖向规划四、供水工程规划五、雨水工程规划六、污水工程规划七、电力工程规划八、电信工程规划九、燃气工程规划十、管线综合规划十一、环保环卫规划十二、综合防灾规划市政工程规划部分三10·一、概述1.1规划编制背景海西经济崛起契机启动企业的转移，汕头积极融入，推动相关产业的快速发展区域经济协作加强，汕头整合区域内外的资源和环境，尽快实现跨越式发展

区域交通的一体化背景下，汕头区位优势明显，港区能级提升，城市地位强化休闲经济时代的来临汕头市政府将南滨片区的发展放在重要地位。

11·一、概述1.２项目意义规划协调----主要是对现有规划范围内已经完成的各项规划进行规划协调和整合，协调的内容尽量尊重原有规划，并按照“先地上、后地下”的原则进行整合。指标控制----本着公平、公正的原则，对规划范围内的主要强制性指标进行规划控制；使规划范围的建设纳入规划的法制轨道，实行科学管理。发展引导----对规划范围产业发展合理调整，并对用地功能进行梳理，使之更加有利于区域经济发展。设计导引----运用城市设计的方法，通过图则的引导，对规划范围的整体布局、建设面积和开敞空间、建筑形态等方面进行设计引导，为下一阶段的各项设计提供依据。12·一、概述汕头市政府已对《汕头市中信滨海新城战略概念规划》及《南滨中信湾城市设计》的作出批复。1.3规划依据13国家相关法律法规《中华人民共和国城乡规划法》（2008）《中华人民共和国土地管理法》（1999）《城市规划编制办法》（2006）《广东省城市控制性详细规划管理条例》（2005）《汕头经济特区城市规划条例》（1997）适用的技术规范《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）《广东省城市控制性详细规划制定指引（修订稿）》（2007）上层次规划及主要相关规划《广东省粤东城镇群协调发展规划》（2010）《汕头市城市总体规划（2002－2020）》《汕头市城市概念规划》（2005）《汕头市土地利用总体规划（2006-2020）》《汕头市濠江区分区规划（草案）》（2011）《中信滨海新城战略概念规划（2011）》《汕头市内海湾“一湾两岸”概念设计（2010）》《南滨中信湾城市设计（2011）》其它依据《汕头市礐石风景名胜区详细规划》（2004）《汕头市南滨——葛洲片区控制性详细规划（修编）》（2006）《汕头市侏罗纪公园修建性详细规划》（2010）《汕头市苏埃湾红树林公园修建性详细规划》（2009）《汕头市濠江区红星村村域规划》（2009）《汕头市濠江区澳头村村域规划》（2010）《汕头市濠江区葛洲村村域规划》（2010）等·一、概述1.3规划依据14142.1规划范围汕头市中信滨海新城南滨片区位于汕头湾南岸、濠江区北部滨海地带，背山面海，用地相对独立，隶属于濠江区。总规划区面积约12.11平方公里，本次规划区包括法定规划区和协调区两部分。规划区东起澳头村西侧，西至石林公园，北临汕头湾，南靠礐石风景区，总面积约7.26平方公里协调区包括海域和华能汕头电厂协调区，及澳头村和葛洲村庄协调区，总面积为4.85平方公里规划区协调区·二、基地现状概况1515·二、基地现状概况2.2土地利用现状·南滨片区法定规划范围占地面积为7.26平方公里，区内现状用地主要以花木场、水域和山体形成的自然林地为主。另红星村位于本次规划区范围内，主要是村民住宅，村域用地面积约60公顷。协调区范围约485.4公顷，区内现状包括华能电厂、储灰池以及澳头村、葛洲村，两村村域面积约111公顷。16·二、基地现状概况现状用地构成情况（规划区+协调区）：2.2土地利用现状用地类别用地代码土地使用性质用地面积(公顷)比例(%)备注城市建设用地C公共设施用地14.316.19其中体育用地（C4）14.31跳水馆M工业用地119.8951.85其中一类工业用地（M1）2.02二类工业用地（M2）6.64三类工业用地（M3）111.23T对外交通用地28.6312.38其中公路用地（T2）4.23沈海高速高速（深汕段）港口用地（T4）24.4S道路广场用地28.8912.49其中道路用地（S1）28.89南滨路U市政公用设施用地2.971.28其中供水用地（U11）2.08供电用地（U12）0.35交通设施用地(U2)0.54加油站G绿地12.655.47其中防护绿地（G2）12.65D特殊用地23.8810.33其中军事用地（D1）23.88总计231.22100占规划总用地的19.09%非城市建设用地E水域和其它用地979.93占规划总用地的80.91%其中水域（E1）257.86耕地（E2）161.44林地（E4）239.98村镇建设用地（E6）76.34弃置地（E7）244.31规划总用地1211.151717·二、基地现状概况2.3现状用地权属

南滨片区有较为明确权属关系的建设用地共有约349.0公顷，其中公共设施用地59.7公顷，工业、仓储用地95.4公顷，对外交通用地20.1公顷，市政公用设施用地2.43公顷，特殊用地22.9公顷。另外，现状已形成的红树林自然保护区近5.7公顷。其中冲突较大的为华能电厂开发公司和港务集团用地以及三个村庄建成区及其集体用地、工业用地等（其中红星村建成区约15.26ha位于法定规划区内）1818·二、基地现状概况2.3现状用地权属

19·二、基地现状概况2.4绿化及景观现状·依山傍水从右侧的地形高程分析图可以看出，整个南滨——葛洲片区北面临海（汕头湾），东、西、南三面被山包围。·地势平坦该片区整个陆域用地地势平坦，高程基本上在珠基2～4米之间。·不乏自然美景尽管部分山体由于过度开采而破损严重，但仍有不少山体植被良好、形态优美。更为难得的是，除了红树林（这将成为汕头市唯一位于城市中心地带的红树林）之外，一些天然形成的小湖成为本片区靓丽的风景线。20·三、相关规划概述3.1既有上层次规划21·三、相关规划概述3.1既有上层次规划22·三、相关规划概述3.2同期编制的其他相关规划23汕头市内海湾“一湾两岸”概念设计（2010）规划定位：北岸集商务、商业、文化、休闲、居住于一体新型城市中心，包括区域总部经济中心、潮汕文化中心等。南岸：集体育、高尚居住、文化与一体的新城，包括滨海文化中心、海洋体育中心、高尚宜居住区。规划结构：规划设计理念源于“海”这一触媒，强调以海为源、海湾特色、海城渗透等理念。依据城市总体规划要求及城市自然特色，确定“一核·两片两岸·多中心”的规划结构，即北岸新型城市中心、沿内海湾岸线的南北两片区、以及由各城市公共节点中心组成的城市活动中心。资源整合：规划中鼓励对自然安全的岸线，针对不同的海岸空间及活动，配置相应的岸线处理方式，充分利用内海湾的岸线资源。与此次控规关系：本次控规遵循城市设计的整体定位与基本布局架构，目标、功能和定位基本一致，规模、布局和土地利用强度有差异，控制性规划与“一湾两岸”概念设计有充分衔接，并在经济性、开发与可实施性方面进行了深化。·三、相关规划概述3.2同期编制的其他相关规划24南滨—葛洲片区控制性详细规划规划定位：以会展博览、文化体育、旅游娱乐为主体，配套部分金融、信息、商贸、兼具高品质居住生活功能的游憩商务区。礐石风景名胜区修建性详细规划2004规划构思：以“岭海礐石、山水情长”为主题，强调清幽、隽秀的格调，规划将礐石建设成为“国家级风景名胜区、AAAA级旅游区、环汕头湾旅游圈的核心景区、城市中心生态区”。风景区的总面积5.64平方公里，是风景区自然景物、人文景物最集中的、最具观赏价值、最需要严格保护的区域。·三、相关规划概述3.2同期编制的其他相关规划25侏罗纪公园修建性详细规划2010苏埃湾红树林公园修建性详细规划2009·三、相关规划概述3.2同期编制的其他相关规划本公园的规划定位为：以古生物化石和石林景观科普展示为主、互动娱乐为辅的主题公园。规划布局：主要规划了七大功能区,分别为：主入口景区、恐龙室外主展区、恐龙博览科普区、恐龙娱乐游戏区、海角石林景观区、海上探险游乐区、管理配套服务区。

规划目标：创建一个地区性的旅游景点；成为环境保护的教育展示资源中心，支持国际重要湿地的保护；提供环境教育机会和加强公众对重建自然栖息地的了解；成为笔架山风景区保护的一个生态缓解区；提升地区的环境质素。26红星村村域规划2009澳头村村域规划2010葛洲村村域规划2010·三、相关规划概述3.2同期编制的其他相关规划红星村村域平坦用地约60公顷.全村户籍人口1319人，户数287户，现有小学一所。近期整治为环境优美、村容卫生、经济繁荣、生活舒适安全的社会主义新农村，远期发展为配套完善、环境优美的独立居住小区。近期：以养殖业生产为基础，完善海鲜一条街的建设。依托自身资源和区位条件，建设和谐稳定、环境优美、社会主义新农村。远景：按照城市总体规划和分区规划的要求，依托南滨-葛洲片和红树林公园进行城市化发展，建设宜居城乡。从现代化要求出发，推动村庄在物质、文化和社会等方面的可持续发展；结合村内部的地形，以“投资少，见效快”的整治手段，从点到面，抓好重点地块的整治，搞好环境卫生和基础设施建设。充分发挥该村自然环境优势，立足现状，降低实施启动的难度，调动村民参与整治的积极性。27·三、相关规划概述3.3此次控规与相关规划的协调规划地块规划名称与此次控规关系备注汕头内海湾“一湾两岸”概念设计汕头市内海湾“一湾两岸”概念设计重要基础和依据，协调、深化设计方案。充分衔接，并在经济性、开发与可实施性方面进行了深化。濠江区汕头市中信滨海新城战略概念规划（2011）重要基础和依据，落实部分规划南滨片区南滨中信湾城市设计（2011）重要基础和依据，落实部分规划南滨—葛洲片区南滨—葛洲片区控制性详细规划（修编）（2006）基础和依据礐石风景区礐石风景名胜区修建性详细规划（2004）基础和依据侏罗纪公园修建性详细规划（2010）落实已有规划红树林苏埃湾红树林公园修建性详细规划（2009）落实已有规划村庄规划红星村村域规划（2009）以此次控规为依据整体改造澳头村村域规划（2010）部分落实，在新的发展条件下更新已有规划逐步实现整体改造葛洲村村域规划（2010）部分落实，在新的发展条件下更新已有规划逐步实现整体改造28·四、性质定位与发展规模4.1

规划原则在规划中坚持可持续的发展的原则，通过分析汕头独特的区域文化，尊重地方文化特征和吸收地区文化特性，对当地一些自然和城市基本元素的保存和结合、区别和独立，以便创造一个和谐而多样化的城市空间。在控制性详细规划层面内提出对山地丘陵地貌、滩涂水域、生态湿地提出保护规划原则，并以此指导规划设计。对山地丘陵地貌的保护原则南滨片区现状地形地貌复杂，受自然地形的制约比较大，在规划中尊重自然地形，分析现状地形地貌特征，从山地的无序中寻找地形秩序。划分规划范围。最大限度依照山体的山脊线（分水线）和山谷线（合水线）划分，能够最大限度的顾及区域地形变化的规律性，使规划设计能够充分整体考虑地形因素。划分建设区域。汕头市南滨片区地质条件复杂，陡坡地多，以现状基础设施及用地条件、坡度、高程分析为依据，按照建筑适宜性划分了禁建区，限建区、适建区。道路设计选线。以自然地势的高程、地质、地形出发，结合现状道路，根据不同地质的承受能力和地形的陡、缓选择合适的道路线形。29·四、性质定位与发展规模4.1

规划原则滩涂水域的保护原则南滨片区背山面海，苏埃湾内易形成淤积，在保证纳潮量的基础上，应考虑改造设计苏埃湾的景观，形成良好的观景效果。对生态湿地的保护原则红树林生态湿地是南滨片区内具有极高生态价值的自然资源，在规划中要找到保护和利用的平衡点，就是要做到在保护的前提下进行适度利用，通过适度利用实现更好的保护。规划中建议通过增加红树林联外的水道，一方面可以优化红树林湿地的生态环境，另一方面增加基地内部的临水界面。道路在红树林公园侧规划宽阔绿化带，使车流远离生态湿地，对候鸟、植物的生长起到保护作用。增加水道结合华能电厂的灰池填海地，以内河围合出海洋主题公园、歌剧院、博物馆和会议中心等核心功能，优化红树林湿地的生态环境，增加基地内部的临水界面，形成多个生态岛屿。在规划中，以红树林为核心，充分考虑新建建筑的高度，发散形成中低密度的社区。30·四、性质定位与发展规模4.2规划目标

南滨片区中心主城区生态风景区智能生态总部经济RBD汕头的城市客厅与城市北岸遥相呼应北回归线的湾区天堂可持续发展的低碳新城结合山,水,林,城的滨江生态城市形象以TOD模式为导向的绿色交通系统城市独特的生态集群31·四、性质定位与发展规模4.3功能定位集休闲旅游、海洋生态、商务办公、体育文化于一体的生态智能的总部RBD；

融海洋主题公园,RBD商务景观中轴线、红树林生态中心、礐石公园景观、滨江休闲带等多功能于一体的独特生态集群32·四、性质定位与发展规模4.4发展规模人口规模·建议采用人均建筑面积作为参考依据更为贴切：“总人口=总建筑面积÷人均建筑面积”；·南滨片区作为汕头的城市新区，同时片区内涵盖了众多的低密度高端住宅区，因此在人均建筑面积上可在现有基础上适当拔高；建议人均建筑面积为50-65平米/人，甚至更大。根据规划区居住用地292.43公顷（不包括中小学托幼用地），商住综合用地中居住8.51公顷，平均容积率2.5为依据，因此规划区居住人口不宜超过11.78万人，就业人口约0.76万人，总人口不宜超过12.54万人。·根据协调规划区居住用地81.43公顷（不包括中小学托幼用地），平均容积率2.7为依据，因此协调规划区居住人口不宜超过3.66万人，因协调规划区内有大型公建，推测就业人口约2.5万人。另外，根据葛洲村约有7900人口、澳头村约有3302人口的现状，红星村约有人口1319人，推测总规划区内保留村落居民人口约为1.3万人。将保留村落居民用地人口计入总人口，则总规划区人口约有20万人。·其中:1)规划区内居住人口11.78万人，就业人口0.76万人，共计人口12.54万人；2)协调区内居住人口3.66万人，就业人口2.5万人，保留村民人口1.3万人，共计7.46万人；3）总人口20万人。`33·四、性质定位与发展规模4.4发展规模用地规模南滨片区规划总面积为12.11平方公里。规划区：总用地为726ha。协调区：总用地为485ha。345.2规划结构：结合土地利用规划，本次规划区域的规划结构可表述为：一轴、两带、三园、多功能组团一轴：生态智能RBD中轴线两带：滨海生态绿带、山体景观带三园：体育公园、海洋主题公园、红树林生态公园多功能组团：体育休闲组团、总部经济组团、滨海文化组团、国际商务组团、红树林生态组团五、用地布局及土地利用规划35五、用地布局及土地利用规划5.3土地利用规划：36五、用地布局及土地利用规划5.3总规划区土地利用平衡表：37五、用地布局及土地利用规划5.3规划区土地利用平衡表：38五、用地布局及土地利用规划5.3协调区土地利用平衡表：39五、用地布局及土地利用规划5.4规划区(含华能电厂)土地利用平衡表：40五、用地布局及土地利用规划5.4协调区(澳头与葛洲村庄)土地利用平衡表：41道路等级：高速公路

：沈海高速公路（深汕段）位于南滨片区东部边缘，是汕头特区与深圳、厦门两个经济特区的重要交通纽带。

城市主干道：规划安海路（苏埃湾海底隧道）、南滨南路、濠州路、东湖路以及东湖西路为主干道，是规划片区联系外围各区的主要道路。五条主干道与南北岸各区主要干道相连接，形成整体。

城市次干道交通性次干道是联系主干道和支路的道路，主要为联系片区内组团交通服务。景观性次干路为南滨路，分担规划中南滨南路一部分交通压力、改善滨海景观、完善交通及旅游服务设施，营造配备绿色慢行交通系统的休闲娱乐滨海景观带。城市支路承担短距离交通，联系组团内交通及作为各功能地块辅路服务。6.1

内部道路网规划

：六、

道路交通规划42道路名称道路等级红线宽度（米）规划断面分配（米）机动车道分隔带慢行道南滨南路主干路452×1532×6濠州路主干路402×12.532×6东湖路主干路402×12.532×6东湖西路主干路402×12.532×6南滨路（滨海景观路）次干道3214

10（北侧）8（南侧）

30m次干路次干路302×922×5次干路302×722×7葛洲山旁路（暂名）次干路2515

2×528m支路重要支路282×922×425m支路重要支路2515

2×520m支路一般支路2012

2×4六、

道路交通规划道路与主干道，次干道交叉路口采用平面信号交叉口。主干道与主干道交叉口进行渠化处理，以提高交叉口通行能力。一般道路可根据用地开发情况适当调整，重要支路以上道路不得任意变更。6.2道路断面设计43六、

道路交通规划（1）规划理念：公交优先，采用TOD模式，提倡“公交+步行”的出行模式。（2）城市公共交通停靠站不得占用车行道，南滨片区主次干道设港湾式停靠站8处，港湾式停靠站不少于3台车位的长度。半径300m的公交站点服务范围基本覆盖整个规划范围内。（3）公交停靠站点与慢行系统相结合，提倡“公交+步行”的出行模式，同时方便乘客过街和换乘。6.4公共交通规划44六、

道路交通规划（1）规划理念：以人为本，步行优先。（2）道路间隔200-400m，步行距离控制在250m以内，组团内部步行交通占绝对主导地位，采用地下停车方式，实现人车完全分流。（3）各级道路均设置步行道，步道按不小于3m控制，创造舒适的步行空间。6.5慢行交通规划45六、

道路交通规划建筑物配建停车场（库）的停车位及特殊车位设置应根据交通影响分析结果确定；若没有进行交通影响分析，则应符合《汕头市经济特区城市规划条例》的规定，建议按建筑物停车配建指标建议值表、建筑物特殊车位配建指标建议值表执行。南滨片区配建停车建议采用地下停车库形式6.5停车配建规划社会公共停车场的设置应结合规划布局和道路交通组织需要，合理分布。在公共建筑、公共活动广场、集散广场及居住区等处均布置适当容量的停车场。共规划社会公共停车场2处，面积分别为：规划区4253平方米和协调区13131平方米；规划停车场形式近期采用地面停车场形式，远期为立体车库，建议采用机械立体车库，实现土地集约利用，并提供较高水平的公共停车服务，减少违例停车。·建筑物配建停车场（库）·社会公共停车场46八、绿地系统及景观规划8.1

规划原则以现状水域和绿地作为自然基底，形成具有地域特色的绿地系统与景观。生态优先，充分利用现有自然条件，加强其生态保育，与其他自然元素构成整体的绿色网格基底。强调自然景观与人文景观的协调融合，加强自然景观与城市空间景观的视觉联系与渗透，创造人与自然对话的开放空间。形成点、线、面相结合，“平面与立体”相呼应的布局，利用水体、地形高差的变化以及绿化植被的种类变化，形成丰富多变的景观。使生态、景观及绿地功能形成多样性与层次性的有机结合，形成全方位、多层次、立体化的绿地景观系统。47八、绿地系统及景观规划8.2

绿地规划与布局遵循生态优先原则，将生态绿廊与城市景观休闲功能相结合，形成复合型生态绿化系统和点、线、面相结合的绿地系统。保留并适当扩大红树林及生态山体、林地面积，保护现有生态环境并建设新的生态环境。沿主要道路、高速公路均设防护绿地，主要水系两侧均设带状绿地，在满足防洪要求的同时，体现其生态性和景观性。自然绿地和城市公共绿地共同组成绿色生态网格和景观框架。绿道是生活的场所和文化的载体绿道系统建设通过将城市景点的串联，营造出承载城市文化的城市空间。绿道建设社会价值和文化意义增加居民接触自然的机会彰显自然与生态的价值、乡村的价值强化社会保护自然环境意识和保护历史文化意识在思想上确立保护先于发展的价值观绿道系统作为城市文化的一种承载体，通过普世者对城市空间的使用，精英群对城市空间的提升，从而影响城市文化，逐步达到城市空间与文化建设的有机关联。48八、绿地系统及景观规划8.2

绿地规划与布局城市景观城市景观城市景观城市景观城市景观绿道系统49八、绿地系统及景观规划8.2

绿地规划与布局公共绿地297.95公顷，占总用地的24.60%。主要为提供旅游活动、居住生活、的滨水绿带、景观绿带与各类公共生活的绿地，为居民和游客提供良好的环境与活动场地。

其中水域64.85公顷。防护绿地38.39公顷，点总用地的3.17%。主要为高速公路、道路、各类服务设施等需防护绿地的地方。附属绿地

主要为各项建设用地中的附属绿地，主要以地块内绿地率的形式进行规定与控制。道路绿地根据不同道路等级所规划的道路绿化用地。体现特色与环境，创造不同的绿地形式与景观。50八、绿地系统及景观规划8.3

绿地指标控制绿地率应符合以下规定：医院、休疗养院等医疗卫生单位不得低于40%。学校、机关团体等单位不得低于35%。商业、宾馆、体育场等公共建筑设施建筑面积在20000平方米以上

时不得低于35%；建筑面积在20000平方米及其以下时不得低于30%。附属绿地的绿化种植面积，不得低于其绿地总面积的75%。住宅小区的绿地率如下:小区类型低层多层中高高层绿地率下限32%34%36%38%51·九、地块划分与管理单元管制9.1地块划分1.管理单元划分结合道路和自然界线，某一功能为主导功能进行划分，并确定划分管理单元的编码。法定规划区按照主要道路和自然界线划分为4个管理单元，编号从01-04。2.地块划分与细分结合道路和自然界线，在编制区内进行地块划分，并确定划分地块编码。结合道路界线、自然界线、土地权属情况和出让要求，在地块内进行地块细分，并确定细分地块编码。本次控规中，地块编码采用三级六位的编码方法，由规划管理单元号、分地块号和细分地块号三级组成，529.2土地使用强度管制1.空间管制严格控制规划区控制范围内的绿地与水域的开发建设，合理维育周边生态环境，为城市提供良好的生态框架；对适宜建设用地实行严格的规划控制。禁建区：不得进行建设的用地。主要包规划区内的水域、防洪等用地。限建区：需对建设项目或容量时进控制的用地。主要为规划区内公园绿地、滨水绿地以及防护绿地。限建区内只允许建设必要的休闲性设施、生产服务性设施及必要的小型管理性设施，并严格控制建设量。适建区：主要包括规划区内除上述用地以外的用地，建设应严格按照相关的规划控制进行。·九、地块划分与管理单元管制53539.2土地使用强度管制容积率根据用地性质不同，采取不同开发强度：高强度开发：容积率为3.5及以上，主要为包含了30%商业的二类居住用地（商住用地），主要集中在规划区北部、。中等强度开发：容积率为2.0-3.5，主要为中高层住宅用地、体育设施用地。中低强度开发：容积率为1.0-2.0，主要为多层住宅居住用地、教育设施用地、保留村庄等。低强度开发：容积率小于1，主要为沿河道的公园、市政等用地。·九、地块划分与管理单元管制法定规划区+协调区法定规划区54用地类型容积率一类居住用地≤0.6二类居住用地≤4.0中小学、幼儿园≤2商住综合用地≤4.5商业金融业用地≤4.5旅馆业用地≤4.5文化娱乐用地≤4.5体育用地≤1.5医疗卫生用地≤2.0市政公用设施用地≤0.8容积率上限控制表规划地块内总建筑面积与地块面积之比，规划按上限控制。本次规划的容积率为地块的净容积率，主要用地的容积率控制范围见下表，其他详见管理图则。·九、地块划分与管理单元管制559.2、土地使用强度管制建筑高度根据城市功能区的不同划分与安排，为了形成较好的城市空间，规划区总体建筑高度控制如下：100-150米：商业金融建筑54-100米：含15%商业的二类居住用地（商住）、居住地块的高层住宅30-54米：小高层及高层混合住宅20-30米：卫生建筑、小型商业配套20米以下：多层住宅及保留村镇建筑、市政等建筑法定规划区+协调区法定规划区·九、地块划分与管理单元管制56建筑限高上限控制表规划地块内建筑物地面高度的最大限制，以上限控制。本次规划主要用地的建筑控制高度见下表，其他详见管理图则。用地类型建筑高度（米）一类居住用地≤12二类居住用地≤100中小学、幼儿园≤30商住综合用地≤150商业金融业用地≤150旅馆业用地≤100文化娱乐用地≤150体育用地≤30医疗卫生用地≤36市政公用设施用地≤10·九、地块划分与管理单元管制57·九、地块划分与管理单元管制9.2土地使用强度管制建筑密度根据用地性质及开发强度不同，采取不同开发密度：高密度开发：密度为35%-40%，主要为商业金融业用地、文化娱乐用地、体育设施等用地。中等密度开发：密度为20%-30%，主要为新建居住用地、含15%商业的二类居住用地（商住）、教育设施用地、市政设施等用地。低密度开发：密度小于10%，主要为沿河道的公园等绿地。建筑密度上限控制表用地类型建筑密度（%）一类居住用地≤25二类居住用地≤25中小学、幼儿园≤25商住综合用地≤30商业金融业用地≤40旅馆业用地≤35文化娱乐用地≤35体育用地≤35医疗卫生用地≤35市政公用设施用地≤30绿地≤558人口密度上限控制表本次规划的人口密度指居住人口密度，即每公顷居住用地上容纳的规划人口数量。本次规划的人口密度为地块的净人口密度，规划按上限控制。各类居住用地的人口密度控制范围见下表。用地类型容积率人口密度（人/公顷）一类居住用地0.3280.575二类居住用地3.05884.0714·九、地块划分与管理单元管制59表:建筑退后用地红线、道路红线距离控制建筑后退红线规定用地红线划至防护绿地边线时，在满足其他有关规范要求前提下，该处建筑可不后退用地红线。用地红线划至道路边线时，在满足其他规范要求的前提下，该处建筑红线后退距离详见下表。类别后退距离用地红线道路红线距离（米）退城市道路区级主干道（米）退区级次干道（米）主要朝向高层十层~十九层≥0.5长轴主朝向间距L=4米+每增一层增退0.8米L=2米+每增一层增退0.6米二十层以上L+每增一层增退0.6米L+每增一层增退0.5米多层≥0.5长轴主朝向间距≥4≥2低层≥0.5长轴主朝向间距≥4≥2次要朝向高层十层~十九层≥6.5L=4米+每增一层增退0.8米L=2米+每增一层增退0.6米二十层以上L+每增一层增退0.6米L+每增一层增退0.5米多层≥4≥4低层≥3·九、地块划分与管理单元管制60·九、地块划分与管理单元管制建筑退界距离沿地块边界建筑物，其退界距离按以下规定控制，但退界距离小于消防要求时，应按消防要求控制。相邻建筑双方各自从地块边界线起计算退界距离，退界距离最小控制距离不得小于下列表所列值。文教卫生建筑住宅建筑非住宅建筑主要朝向低层653多层997.5高层181512次要朝向低层3.53按消防要求控制多层4.54.5按消防要求控制高层1099表:建筑退后用地红线、道路红线距离控制61建筑间距一览表建筑间距控制规划范围内所有建筑物、构筑物新建、扩建和改建时建筑间距必须符合下表的要求，同时满足消防、卫生、环保、工程管线埋设的要求。类型层数长轴主朝向间距（米）山墙次朝向间距（米）低层建筑间一层～三层1.0H(最小距离5米）≥6米多层建筑间四层～九层0.8H～1.0H(点式建筑取下项)≥8米高层建筑间十层～十九层九层建筑间距+每增一层单方间距增退0.8米≥13米二十层以上十九层建筑间距+每增一层单方间距增退0.6米·九、地块划分与管理单元管制6210.1规划原则一、相对集中布置，集约使用土地：将南滨片区内村镇建设用地进行重新布局，对其他较小的村庄进行拆造及就地安置，以期达到土地的集约使用。二、充分考虑村民的生活出路问题，并仔细核算补偿指标，做到农民“有房住、有工作，有保障”。三、适当鼓励“农转非”，实现农民的就地居住补偿与就业。四、适当提高开发强度，鼓励建设村民统建住宅小区。10.2规划布局规划在东部分别保留澳头村和葛洲村两个村落，总用地面积为111.01公顷，保留村落原有的空间形态，适当增加城市支路。采用两步走的策略：第一步：村庄环境整治，整合原有的公共服务设施；第二步：适当增加城市支路，逐步与周围城市建设相协调。其他规模较小的村落，如西部红星村则通过拆迁合并转为城市建设用地。为大规模城市建设提供便利。10.3规划管制·对保留村庄进行综合整治，提高环境质量，整合原有的公共服务设施，适当提高开发强度，但建筑层数应控制在4层以下，容积率不超过0.8。·对于要拆迁的旧村，应制定循序渐进的拆迁方式与合理的补偿方式；近期内不拆迁的村庄，在满足消防、卫生等相关要求的前提下，尽量维持现状与原有功能，控制其建设开发，一旦拆迁建设时，应按本规划相关要求实行。·十、村庄改造规划63澳头村红星村·澳头村村庄建成区面积29.4公顷，共计723户，户籍人口3302人。·葛洲村村庄建成区总面积6.5公顷，农用地83.98公顷，其中基本农田为70.66公顷，共计2064户，户籍人口7900人，耕地面积1060亩。澳头村及葛洲村位于协调区内，以保留和整治环境为主，保留村落原有的空间形态，适当增加城市支路。延续旧村原有肌理，建设补偿安置用地。地块内部除与规划道路冲突的建筑外，整体保留。·红星村南滨片区西部，用地约60公顷，共计287户，户籍人口1319人。

因为红星村与规划建设用地关联比较紧密，而且村庄规模较小，所以采取村庄整体改造，就地改造合并入城市建设用地的策略，为大规模整体的城市建设提供便利。葛洲村·十、村庄改造规划64·十一、规划实施策略11.1分期实施分期建设年限近

期：2011年

—2015年，4年，为启动期；中远期：2016年

—2020年，5年，为发展期；远

景：2020年以后，为完善期。根据客观条件的发展变化，在规划控制目标不变的前提下，分期年限可进行调整。65·十一、规划实施策略11.1分期实施

分期建设模式分片区建设片区东西两翼分别靠近片区的两个主要对外交通出入口：礐石大桥和海湾大桥，交通比较便利。西翼邻近礐石风景区并已建成游泳跳水馆，而东翼澳头、葛洲片的建设也有一定基础。所以在目前片区全面开发的条件还不很成熟的情况下，土地分期建设方面推荐：近期以南滨路和南滨南路为依托，小南滨腹地的成片开发为主，以居住带动整体发展；通过对红星村进行整体改造，为片区内村庄改造提供示范作用；建设沈海高速公路西侧的商业和居住用地；以及南部湿地公园和居住用地，着重打造良好的度假、休闲公园，提升环境品质；远期及远景集中对置换后的华能电厂片区进行成片开发的模式，这有利于规划建设目标的分解和逐步落实，能够促使整个片区保持较高的开发标准。分项目建设近期的启动以完善城市交通等重大基础设施为主，以达到改善投资环境、集聚人气的目的；中远期以建设实施片区余下的办公、商业、商务、旅游及其他居住地块，达到确定片区城市功能的目标；远期及远景则以实施滨海绿带、海洋公园等为主，同时完善片区的办公、商贸功能，以提高片区的外部环境与内在素质。近、中期主要发展文体、娱乐、居住等项目，具有现状基础和市场基础，灵活性较强，可以促进土地的出转让；中、远期重点发展中心商务功能项目，以提高片区地位，获取较大收益。近期以发展北部住宅片区为主，中远期逐步向南发展。6611.1分期实施近期开发思路近期开发的理想模式是以高档次龙头项目起步的集中成片式开发为主，同时根据市场需求在某些局部地段允许零星渐进的开发。以中轴线为依托，尽快促进小南滨腹地的成片开发；以礐石风景区主景区为依托，以建成的游泳跳水馆为基础，形成体育娱乐项目开发。以红树林公园的建设为契机，推动东翼北部居住项目的成片开发；同时结合小南滨腹地的启动，在近期建设文化及展示中心，形成一定的投资气氛和建设规模，为规划区的全面开发创造条件。在用地开发指向上是中心启动，带动两侧发展，并沿南滨路由北向南推动开发。另外，为了中远期的建设及投资环境的完善，近期还应考虑部分主要道路、市政设施的建设及中期可转让地块的土地平整。

·十一、规划实施策略6711.1分期实施近期开发思路南滨片区近期土地开发量约150.35公顷（含道路），建设规模250～300万平方米。由于近期项目的不确定性，在空间上将存在很大的不可预见因素，规划在近期建设用地的划分上留出一定的弹性，以适应市场调节的需要。近期主要项目公共设施类项目包括位于RBD商务景观中轴线上的展示馆及其两侧商住项目、依托游泳跳水馆建成的体育公园，以及小南滨腹地的商业服务设施。住宅类项目包括小南滨腹地的高档居住区，以及位于规划区西部的红星村的整体改造。环境类项目主要包括利用现状基础的石林公园（可与相邻的天坛公园构成一个统一的旅游景点），改造建设红树林公园，结合山体修复的攀岩公园，结合体育设施的体育公园。

·十一、规划实施策略686811.2弹性控制⑴规划控制的目的为充分体现规划意图，保证规划实施，提高规划的可操作性，有必要加强规划设计与管理的衔接，对各项规划要素进行全面系统的定性、定量、定位控制，以指导地块的详细设计及具体开发。⑵规划控制的思路规划采用功能区、地块两个控制层次，规定性指标、指导性指标、参考指标三种控制方式，从景观、环境、建筑、交通、配套设施等各方面对土地利用进行分区控制和专项控制，量化和分解片区的总量指标，并根据各详细指标反馈修正总量指标，力求能够有效指导规划实施工作。⑶控制指标的分类控制指标从控制对象、控制层次、控制作用区分可以有不同的分类，规划以功能区控制、地块控制、道路交通控制为主要方面，其中功能区控制选取功能区性质、用地构成、人口容量、路网密度、配套设施等基本指标，地块控制选取用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率