龙山古镇策划提报

德海·龙山古镇古风古韵，合纵连横，龙山古镇融合了秦文化的坚强率直和楚文化的进取不屈，以典雅尊贵的姿态，横贯商洛。第一页，共105页。内涵解析秦文化是秦氏宗族文化进化和社会历史发展的臻宝。秦国地处西戎，长期经受社会环境与战争洗礼，受到西北少数民族的影响；秦族人性格质朴、率直，性情坚强彪悍，做事敢作敢为，在艰苦的环境中善于嬗变和进取。那些人文因素，体现秦文化注重实效，讲求功利，勇于创造；为了实现目标，善于策划，精于组织，遵循法则，追求大和，并能够坚定不移地勇往直前，不容任何困难和力量的阻挡。作为秦文化当中的区域文化，楚文化也有自己的鲜明特色，它有浓厚的浪漫主义情调和神话色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚浓。两者集合“尚义豪情”为主题的船帮文化，共同演绎出一个充满文化内涵、历史底蕴的龙山古镇。第二页，共105页。CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式体系目录第三页，共105页。

前言以目标为导向策略的运用手段具体化每一步工作程序第四页，共105页。

1.财务目标

2.企业目标

3.项目目标目标解读

第一部分第五页，共105页。一、目标解读

——财务目标第一部分1、财务目标界定项目总体量x项目销售单价=项目财务目标约4万平方米x8000元/平方米=3.2亿元2、销售周期界定项目销售周期18个月第六页，共105页。第一部分1、确立企业更高的市场占位；2、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业品牌的进化！3、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；4、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。二、目标解读

——企业目标第七页，共105页。第一部分确立本项目在商洛核心商业圈内的财富新坐标三、目标解读

—项目目标第八页，共105页。体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式第九页，共105页。项目定位第二部分1、定位解析解读：分析项目的核心价值体系与项目核心竞争力

2、区位解析解读：区域空白与机会的把握

3、属性解析解读：项目整体属性定义与物业形态界定解析第十页，共105页。定位解析——项目战略总体定位关联思考1、“秦楚圣境”的文化品牌集群打造的战略策略，对龙山古镇项目的政策面影响2、“文化MALL”——项目战略定位的不可颠覆性3、创新性的演绎项目战略定位是策划工作的轴心4、关注区域环境(行业)影响因素、项目战略主题规划模式、销售（招商引资）模式是整体策划工作的基础思考定位解析第十一页，共105页。战略定位依据1、顺应商洛丹江沿岸区域新造城运动的发展走势

——五千载古都风范看商洛鹤城，新主题文化风彩看秦楚圣境2、项目强势占位的引擎力

——树立秦楚和船帮文化主题娱乐项目的MALL形象，引导新都市文化娱乐“全时空”概念，形成唯一性市场形象和印象3、充分利用自身位置优势

——地处商州腹地南北接G312国道与江滨北路，坐拥南秦河-丹江沿线牵引力，“东龙山双塔、净悬寺”的贯穿轴线，古风文脉相接4、秦楚圣境的品牌项目群的文化感召力

——一座文化新城，一座集旅游文化、休闲文化、娱乐文化、商业文化等于一体的复合式文化MALL新城，吸引世人瞩目。5、项目自身建筑规划要求

——高规划起点、秦楚和船帮文化特征、大都市靠拢的市场视野、差异化的业态创新等。第十二页，共105页。针对本项目的规模、规划、地域等优势，有以下3种定位方式作为战略延展：1、以开发理念为核心（如万科的“建筑无限生活”等）2、以开发背景和战略目标为核心3、以体验娱乐方式为核心（如广州正佳广场的“体验式主题购物乐园”）定位战略延展思考结合项目综合因素，以塑造“商洛秦楚和船帮文化主题娱乐商业”第一品牌项目为战略目标，依托南秦河-丹江沿岸建设开发迅猛势头为核心市场支持力，开拓商洛新文化主题的“全时空假日（娱乐）”项目之先河，建立商洛新时代的文化娱乐项目新标杆。定位战略第十三页，共105页。本项目作为商洛新文化娱乐模式的奠基之作，其战略意义对于“秦楚圣境”的文化品牌发展举足轻重，因此建立区域竞争格局的战略位置尤为重要，在以上3种定位语延展上，我们认为以开发背景和战略目标为核心的表现方式更符合本项目的市场发展战略。第十四页，共105页。项目战略概念描述商洛最大的复合式文化MALL————秦楚和船帮文化娱乐天地为主题的欢乐王国第十五页，共105页。现代的商业发展已呈现出“购物娱乐化”、“消费文化化”、“体验景观化”的需求趋势，我们正是依据项目区位大属性及现代商业发展的大趋势，来规划一个全新的项目定位概念词。第十六页，共105页。项目定位语【龙山古镇】

——全时空·文化假日MALL第十七页，共105页。“全时空”从时间、空间的多维角度，表现【龙山古镇】项目24小时的商业氛围及历史文脉延续至今的商业文化气质，遐想空间无限；释义第十八页，共105页。“文化假日MALL”从项目秦楚和船帮文化的演绎传承中，找到今天人们崇尚的购物娱乐化的假日情节，商业的诱因与历史文化交融、娱乐的需求与假日情节碰撞，这正是【龙山古镇】项目的神韵所在。第十九页，共105页。目标市场定位就目标消费群的区域来源定位而言，鉴于项目业态的丰富性和多样性以及在当地来说大体量的建筑规模，显然仅靠周边地区不足以支撑，【龙山古镇】的消费客群定位不应仅仅局限于当地，商洛庞大的旅游人口也应重点考虑，还应放大至整个陕西地区，乃至周边各省区。就目标消费群消费档次而言，【龙山古镇】项目的客层定位也应覆盖全客层，对游客需重点关注。整体消费群以中间阶层的游客与市民为主。项目功能定位【龙山古镇】项目是一个以秦楚和船帮文化、旅游资源为依托的，集餐饮购物、康体休闲娱乐、旅游观光、文化展示与体验融为一体的，打破传统商业规划和时空概念、提供多方位消费机会的“全时空文化假日Mall”。其主要功能为文化展示与体验/娱乐，支撑功能为餐饮购物/康体休闲，外围功能为旅游观光。第二十页，共105页。项目形象定位【龙山古镇】是以秦楚和船帮文化为导向，商洛第一个以餐饮/娱乐/康体/购物/旅业/文化为载体，面向陕西/面向大众的，开放的/现代的/商业的文化Mall。【龙山古镇】是一座不夜之城/欢乐之城/文化商业体验之城。项目建筑风格定位【龙山古镇】的建筑除了尊重“秦楚和船帮文化主题”的基本定位外，更应考虑将秦楚和船帮文化从秦楚代建筑提升到“全秦楚－即秦楚人文化”的高度,使其具有强烈时代精神，与一般的仿秦楚建筑有所区别，形成独具特色的风格，并成为一个“当代商洛”新的人文景观。同时，也因此更与现代休闲消费/文化的体验性/观光度假式商业经营相协调。第二十一页，共105页。【龙山古镇】以“盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。第二十二页，共105页。第二十三页，共105页。结论：

【龙山古镇】项目是文化地产、商业地产与旅游地产的复合物，是历史文脉商业与现代旅游娱乐业的复合体，其蕴育的文化传承感悟、旅游景观休闲、购物体验娱乐等等创新商业元素，都在重新组构成为新项目业态、新消费诱因。第二十四页，共105页。“秦楚文化Mall”是点亮城市中心区的关键区位解析第二十五页，共105页。项目区位西接刘湾丹江大桥；南临南秦河大桥；北过丹江与滨江北路隔江相望，几条重要干线呈“区”字型环绕本案，形成了得天独厚的交通优势，丹江横绕也使其具备了优秀的旅游资源与自然资源。本案第二十六页，共105页。项目四至项目东：商洛职业技术学院、东龙山村项目北：东龙山、净悬寺、新潮驾校训练基地项目西北：嘉园国际城社区项目西：东方威尼斯水城第二十七页，共105页。SWOT分析S-优势占据待发展地段位于城市主干道具有独特而别致的建筑风格占据较有利的旅游自然资源W-劣势占据待发展地段周边商业形态处于低端培育商圈期，中、高端商业成长需要较长的培养周期O-机会商洛市场缺失综合性中高端商业多业态的商业搭配对本项目的支持新国五条带给商业地产有利市场变化T-威胁商洛现有成熟商圈带来的竞争

威胁周边村落改造速度对本项目的中后期影响第二十八页，共105页。区位优势显著--高速公路出口、占据旅游自然资源第二十九页，共105页。区位优势特点解析打造商洛市旅游中央枢纽+国际港+服务中心+商业综合体第三十页，共105页。形成原因：1.多数自然景观内并不具有配套娱乐购物设施，且仅有的村级配套缺乏管理，存在坐地起价、宰客等现象。2.食宿地点分布不均，且距离旅游区较远，没有一站式的饮食酒店服务。3.缺乏旅游服务中心机构，自驾旅行无法把握路线、旅行计划。异地旅游三大障碍第三十一页，共105页。解决方案：龙山古镇作为旅游国际港、中央枢纽要起到多景点交互式服务中心的作用，分别配备大型购物广场及娱乐康体消费场所、大型连锁餐饮及酒店、导游、游客服务中心此类设施，以解决和满足客户的消费需求、食宿需求以及旅行规划需求。第三十二页，共105页。论本案旅游中央枢纽的构建与培养

旅游做为商洛市支柱产业，多年来维持着商洛市经济发展的和谐稳定，但多年来诸如“农家乐”、“景点度假”、“原生态园林山水”此类旧旅游模块已经无法满足大部分游客需求。商洛市的招牌景点如仙鹅湖、柞水溶洞、丹江漂流、东龙山等都属于自然生态景观；而卖点也是“回归大自然”的返璞归真之美。但现代人的生活中，对大自然风光的审美是所需求的，更重要的需求仍然是现代化的购物休闲、娱乐康体。而景观中只能看山水，食品消费及旅游纪念品质量差、价格贵成为了多数人旅游时遇到的窘境。且多数自驾旅游客户在陌生城市不能合理规划旅游线路、衣食住行都成为异地旅行的障碍。所以本案提出的“商洛旅游中央枢纽”的切入点从外来旅游人口发起。

第三十三页，共105页。商洛市随着商业经济的发展，近年来在市区内涌现出一部分比较具有规模的商业购物中心，如晨光广场、天元购物广场等，龙山古镇作为旅游中央枢纽，抢占外来旅游客户资源与第二阶段的本地消费者资源，区别于其他本地商业项目，具备以下条件优势：论本案旅游中央枢纽的区位优势及资源整合第三十四页，共105页。论本案旅游中央枢纽的区位优势及区域发展第三十五页，共105页。参考城市——大连浪漫之都大连作为我国的旅游模范城市，同样经历一系列变革，由早期的历史人文、海滨度假村为卖点吸引游客，过渡到现在的国际化金融贸易中心旅游度假区。大连的过去便是商洛的现在，而大连的如今也是商洛城市旅游业发展应该参照的模板。第三十六页，共105页。在“文化商贸区”的定义范畴内，依据对【龙山古镇】项目属性深度分析，我们提出以“全时空”概念，来阐明项目的历史文脉传承感及项目商业属性需求的现代时尚感。并以独特的时空概念，“融古托今”，创造无限的想象意境。以“文化假日MALL”概念来锁定【龙山古镇】项目的文化商业属性。属性解析第三十七页，共105页。【龙山古镇】物业属性特征1、旅游地产特征

以多种旅游资源为依托和基础，以通过旅游项目的嫁接与融合，共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。2、商业地产特征商业地产最显著的特征是经营决定价值——投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。商业地产的价值除地段、品质、成本等基本要素外，其商业内容的含量、经营优劣的结果、对资金源头的吸引等都是其项目成败与否的关键指数。第三十八页，共105页。3、文化地产特征

文化地产就是将文化融入建筑，让城市建筑融入到城市文化中去。文化的体现不仅仅在建筑本身，它是企业与建筑、企业与消费者、建筑与消费者的互动，种种互动的桥梁就是文化，这种文化不能只注重形式，必须要有具体内容来体现。文化地产不仅体现在建筑形式上，更在于文化氛围的营造。第三十九页，共105页。【龙山古镇】文化旅游商业特征分析其中，魂统领贯穿整体，通过建筑、商业表达文化底韵；旅游是引力，针对历史文脉的演绎，吸引世人观顾；建筑则起到营造商业活动空间，调动消费潜在消费欲望，发掘综合旅游商业价值，同时兼顾其游逛、娱乐、聚会等方面的行为要求；而商业，则是满足消费需求和实现投资价值的核心，商业的成败，直接关系到项目的成功与否，商业的活跃，又要靠文化和环境来提升。【龙山古镇】文化是魂，旅游是脉，建筑是体，商业是心第四十页，共105页。2、文化丰富商业地产的价值文化旅游因素的渗透无疑丰富了商业地产的内涵，近几年商洛大体量的商业地产项目，已经抢滩商洛的主流房地产市场，但随着文化的渗透，商业地产实现了跨越式发展，而商州区南秦河-丹江一带作为“历史文化激活的引擎点”在商业地产发展的过程中，文化卷入商业更是一种必然。倡导文化消费的【龙山古镇】项目，必将掀起新文化浪潮，引领商洛商业地产的新方向。1、当商业地产遭遇文化商业建筑应该是一个多元文化的载体，只有加入更多的元素才使商业建筑充满活力，才会不断提升商业的附加价值，提升商业的整体价值，为商业地产带来新的气象。以文化为主题，将图书、餐厅、休闲、健体、旅游和教育服务及商业办公等商业规划合理搭配，组合在一个复合式的商业空间中。通过不同业态的良性驱动，将文化服务穿插在商业中来聚拢消费群，使不同文化形态、不同行业有机互补、相互支撑。第四十一页，共105页。【龙山古镇】项目三维物性特征分析空间·商业·文化一个秦楚和船帮文化特色浓郁的大型商业体验空间，一个历史演绎的特色环境。“人、商业、建筑、传统文化”几者出现了能动的交替作用。在精心营造的商业空间里，有城市历史文脉及地方特色的行为空间与商业文化，它们大大满足了人们的寻古怀旧心理与保留城市之根等多种情节要求。从项目平面布局上看，它属于基本的哑铃式布局，如同：——○——○——○——

即万历年间净悬寺——景观中轴——东龙双塔——景观中轴——东龙山风景区……整体呈以中轴线对称分布发展格局，通过面（广场或庭院）来联接线（中轴景观大道），同时，设计对空间构成的要求是：“塑造一个建筑物和风景能融合在一起，有魅力的街区。”即在规划地段内，容纳商洛的历史、文化、大自然的精髓，并创造经过凝缩的各种世界观，向人们提供以往任何人都没有体验过的浪漫且充满乐趣的商业空间。第四十二页，共105页。古风走廊型商场甬道，增加购物观光情趣和人文历史内涵第四十三页，共105页。2、历史观光性“读懂了商洛就读懂了商州历史”，体验了【龙山古镇】就体验了“秦楚人”文脉的精髓；【龙山古镇】项目是南秦河-丹江文化旅游商业项目的旗帜，是作为商洛以文化MALL激活国际旅游市场的引擎点。3、假日广场性【龙山古镇】项目是盛秦楚都市文化体验工程。项目以广场经济商业规划的业态规划，让项目极具广场景观商业带特征，人们在假日、在休闲中诗意地感受购物娱乐的放松心态。1、文化景观性在时间和空间的坐标上，将历史文脉的传承与商业景观的演绎交融一体。体验秦楚风文化/感受现代休闲；人景合一/时空转换；文化景观成为【龙山古镇】项目商业繁荣的驱动力。【龙山古镇】项目价值要素第四十四页，共105页。第四十五页，共105页。【龙山古镇】项目商业属性分析

商洛商业地产的发展速度超过了现阶段的市场承受能力，开发符合市场真实需求的新项目业态模式成为项目生存之必需。【龙山古镇】项目商圈人口的界定、业态业种的组合、消费受众的对象、营运模式的确立等商业属性都极具多样性特征。“秦楚圣境”项目群的商业业态同质化、竞争化潜含危机，适合市场需求体量的新主题、新业态打造成为必须。项目应顺商业娱乐化的国际化发展趋势，整体商业规划要求呈现购物娱乐化、文化娱乐化、体验娱乐化的项目商业属性。项目含括的商业类型文化型商业、娱乐型商业、景观型商业、主题型商业、特色型商业、复合型商业、参与型商业、旅游型商业、配套型商业、休闲型商业等；第四十六页，共105页。第四十七页，共105页。第四十八页，共105页。项目商业属性定义【龙山古镇】项目是秦楚和船帮文化符号及历史文脉传承为表现形式的复合式文化MALL，集旅游景点要素、文化复兴要素、休闲娱乐要素、购物商务要素等于一体的主题式娱乐消费空间。第四十九页，共105页。项目物业形态界定：1．复合业态－交叉生存【龙山古镇】项目具有多种商业业态的一种共生状态，各种相互连动的商业业态项目体在共同的生存环境中，以文化资源商品化为主线，互为诱因、互相促进、互相支持。2．假日情节－娱乐表现在【龙山古镇】不同业态的购物消费环节中，营造不同的环境气氛，通过建筑体之间的衔接动线表现，把假日情节溶入，使购物娱乐情节化。第五十页，共105页。3．文化主题－时空穿越通过在【龙山古镇】项目商业的不同区域的秦楚和船帮文化情景主题设计，创造有历史时空感的不同时期秦楚和船帮文化氛围、环境，减轻消费者的视觉审美疲劳感，营造一种建筑为形、文化为魂的商业主题效果。4．品牌中轴－激情耀动运用商业品牌展列的黄金法则，以【龙山古镇】项目中轴景观大道为主线，招纳品牌商家，以新业种、新业态及强势品牌的聚客力，将项目中轴景观大道打造成新概念的文化娱乐商业形态，融购物娱乐化、体验品牌化、旅游情节化于一体。第五十一页，共105页。项目业态比例概念描述1．主题中的主题MALL商业业态主题呈多元化，在项目业态比例规划中依据主题中套主题的原则，表现业态比例在不同地块、不同开发节点上的适应性。2．复合中的复合虚实结合，在多种业态的复合中，再进行复合组合，如在文化交流广场区角放置茶餐厅、街吧等日场旺场的业种业态，就可以更好体现文化体验与购物休闲的景观商业情节。第五十二页，共105页。3．文化中的文化【龙山古镇】项目的文化主题特色丰富，文化的传承应营造为历史的脉络感。以盛秦楚和船帮文化为核心演绎到现代时尚的文化氛围，创新挖掘文化的底蕴，以古带今，创造文化商业业态的新价值。4．场所中的场所完善【龙山古镇】项目商业群体间的人流循环设计，加强局部的联络，使不利发挥商业经营效果的场所，产生出独特的文化或娱乐消费欲望，以实现项目不同属性间的商业收益均好性，营造出项目处处有商业消费场所的功能性、诱导性。第五十三页，共105页。2．购物娱乐性——“文风环境，娱乐视觉”营造体验式、参与式的秦楚和船帮文化氛围的购物娱乐环境。在商业门饰及商品类别的选择上更加注重时尚性、文化流行性强的文化旅游商品，运用具有热烈、夸张、高度饱和的较大面积的色彩和具有较强历史对比关系的色彩设计展现商家的文化归属感和时尚娱乐生活气质。3．板块互动性——“商业脉动，互为诱因”【龙山古镇】项目群，业态主题涵盖了文化、餐饮、购物、康体、旅业、娱乐等6大板块，若无各个主题消费区间的互动与穿插，容易使消费者产生消费疲劳，无法延长有效消费时间。每个主题板块在外部建筑形式上可通过连廊、风雨桥等建筑形态实现形式上和动线上的主题延展，以此形成板块互动；同时板块之间也可通过消费业态、业种的主动相互穿插和渗透，实现各主题板块消费空间的延展和相互融合。1．主题概念性——“文化致尚，主题致胜”主题概念明确，拥有丰富的内涵和想象空间，引进国内一流品牌商家，以“文化致尚”为共识，结合各自商业主题性，形成商业主题的概念差异化、个性化。项目商业主题概念描述第五十四页，共105页。策略之一：选择在项目景观中轴大道上，高度凝练和集中的展现秦楚文化建筑的精华。将景观中轴大道延展的支道路骨架，营造为神似秦楚和船帮文化的街巷空间尺度和气氛。这些街巷机理将会成为最好的文化记忆的载体，通过它的空间尺度、质感、色彩和气氛，追求场所精神的一致性。策略之二：选择以文化交流广场为中心点，以点串线、以线带面的规划混合商业业态功能。策略之三：选择在文化交流广场中心区，将广场中轴道建设为两层空间。即考虑到上面的秦楚风，又兼顾到下面的商气。同时，对于游客及消费者能提供遮风挡雨的商业休闲空间。为秦楚式建筑注入经营理念，添加时尚的建筑和功能元素，以赢得最广泛社会层面的认同和参与。以文谋商，以商养文，文商共举。项目建筑与商业规划的平衡策略第五十五页，共105页。体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式第五十六页，共105页。【龙山古镇】项目商业规划思想1、商业设施建设/景观建设/基础建设与市场开发保持协调同步，避免重复建设和丧失景观独特性；2、为避免同质化与商业规划的交叉重复，商业规划应更具主题性和特色性，更强调互动性和穿插性；3、吻合整体开发节奏，通过景观带景观大道的点—线—面带动，优先规划带动人气的“热业态”，实现有序开发与合理商业规划的完美结合，并把握未来需求热点的转换，为未来商业发展预留规划空间和发展空间。商业规划第五十七页，共105页。项目商业主题规划思路

一个大主题——文化MALL主题；四个板块主题——餐饮主题、购物主题、娱乐主题、康体主题；二个穿插主题——旅业主题、景观主题；一个大主题、四个板块主题、二个穿插主题；第五十八页，共105页。项目商业定位涉及因素六个聚焦行业——旅游业、娱乐业、零售业、餐饮业、酒店业、地产业；四个关联产业——文化产业、旅游产业、商业产业、房地产业；三个复合地产——旅游地产、商业地产、文化地五个整合要素——文化、商业、旅游、娱乐、休闲；六个聚焦行业；四个关联产业；三个复合地产；五个整合要素；第五十九页，共105页。以文化交流广场为核心的文化板块为“恒星”，餐饮/购物/康体/娱乐四大主题板块为“卫星”，以两条景观轴和两条文化轴为“助推器”，将旅业板块规划于【龙山古镇】项目外围。各大主题板块功能与业态并非纯粹的和单一的，以“区域概念分割”为主导，在确立主业态之后，穿插其他主题板块的部分功能与业态，以此实现各大主题板块的互动与关联。

第六十页，共105页。【龙山古镇】项目商业规划原则1、以步行广场为中轴线，两边以规划较大型的“热业态”餐饮/购物为主；2、利用主题建筑的附属部分和道路之间的关系，进行小业态穿插/补充/链接/互动；3、利用全开放的场地，设计露天或半露天业态与经营方式，充分发挥商业空间的发散效应，形成“全旺场”气氛等；4、利用不同业态以及新业态选择搭配的交叉与互动，实现【龙山古镇】项目经营的均好性——季节的均好性/时态的均好性，与“全时空”概念吻合。第六十一页，共105页。商业主题板块业态组合思考1、项目决定了其消费者为全客层，业态业种复合度齐全，并表现为高度专业化与综合化并存的成熟性结构。2、项目的大体量，具备足够竞争力与其他成熟商业物业形态竞争。3、设置大量不同业态的主题项目，覆盖各个年龄层次，以特色项目吸引游客，满足全客层的娱乐/休闲/文化/餐饮/旅游观光的消费需求。4、不同属性业态之间搭配，进行有效组合，以免产生相互排斥。5、将业态的空间引导作为吸引消费者/延长逗留时间/引导消费的重要武器。第六十二页，共105页。商业业态总规划图大型连锁餐饮中华名吃城餐饮地块地方风味小吃火吧KTV自助烧烤，异域美食龙山客栈购物地块娱乐地块康体文化地块超市烟酒商店便利店珠宝首饰时装名品潮流休闲大型超市个性咖啡屋工艺品古玩城数码科技广场秦楚大书房SPA会所书画艺术品交流展馆健身房电影院儿童游乐场快餐店足疗保健美容院音乐酒吧KTV足浴陶器坊工艺品音乐酒吧便利店玩具城棋牌茶艺快捷酒店烧烤、西餐洗浴中心夜总会冷饮吧舞厅第六十三页，共105页。【秦楚人食街】主要经营特色餐饮，弘扬传统文化，给传统美食提供一个演绎的大舞台，满足游客在商洛的饮食需求，参考业种主要有：国内大型连锁餐饮、中型品牌连锁快餐、中华名吃城、地方风味小吃。A地块-餐饮第六十四页，共105页。【异域风情】引进韩国烧烤料理和日本料理，增加异域风情，参考业种：中西式复合餐厅、韩国料理自助餐厅、日本料理。A地块-餐饮第六十五页，共105页。业态明细表业种名称数量合计面积（m²）国内大型连锁餐饮2间2400中型品牌连锁快餐4间1200中华名吃城8间800地方风味小吃10间400合计24间4800餐饮地块业种名称数量合计面积（m²）火吧1间900西餐厅2间1000韩国料理1间500自助烧烤1间500烟酒商店2间100合计5间3000第六十六页，共105页。【现代都市消费广场】填补商洛当地商业业态空缺，参考业态种类：大型超市、大型酒店、数码科技广场、电影院、健身房。B地块-购物第六十七页，共105页。是给追求时尚、追求品质衣着的消费者提供的一站式购物商场，参考业种有：珠宝首饰、时装名品、潮流休闲、个性咖啡屋。【品质生活】B地块-购物第六十八页，共105页。业种名称数量面积（m²）大型超市1间5000大型酒店1间10000龙山客栈1间2000便利店3间900健身房1间1000数码广场1间2000工艺品店5间1250时尚服饰店10间1800合计5间23950业种名称数量面积（m²）零食物语2间100个性咖啡店2间180甜品屋2间90浪银都1间50石头记2间100糖果马车2间80仙踪林1间80生活丛林2间90冷饮屋2间160合计14间910购物地块业态明细表第六十九页，共105页。【都市解压康乐】现代都市人缓解压力，保健身体、美体养颜的场所，参考业种：足疗保健、洗浴中心、SPA养生会所、美容院C地块-文化康体第七十页，共105页。【文化艺术育儿】展示商洛和本项目文化涵养的地块，也是现代人汲取历史文化知识、育儿学习的场所，参考业种有：书店、书画艺术品交流展览中心、儿童游乐场、儿童特长表演、古玩城。C地块-文化康体第七十一页，共105页。业种名称数量面积（m²）游乐场1间1500文化艺术品交流展馆1间1800桌球馆1间300书店2间400合计5间4000康体文化地块业种名称数量面积（m²）美容店2间600SPA养生2间1400汗蒸馆2间400足疗保健3间1500洗浴中心1间3000合计27间6900业态明细表第七十二页，共105页。【夜生活吧文化】向大都市靠拢的夜生活娱乐和吧文化，改变商洛娱乐行业现状，引发商洛新娱乐潮流。参考业种有：KTV、音乐酒吧、茶艺茶秀、夜总会、舞厅、足浴。D地块-娱乐地块第七十三页，共105页。【夜生活全体验】由夜生活吧文化衍生的需求性副业，主要业种有：快捷酒店、烟酒便利店、烧烤、西餐、冷饮店。D地块-娱乐地块第七十四页，共105页。娱乐地块业种名称数量面积（m²）音乐酒吧3间1500茶艺棋牌3间1500夜总会KTV3间3000电子游艺中心2间2400电影院1间3000陶器坊1间100总计12间12000业态明细表第七十五页，共105页。参考了国际和国内众多一、二线城市的零售价值提升策略，归纳出可以借鉴：价值提升策略、亮点模块汽车影院休闲娱乐 嘉年华 主题美食广场生活方式体验儿童游乐广场下沉式广场汽车影院天幕商街休闲娱乐 嘉年华下沉式广场

生活方式体验Park/室内水景

•深圳的Cocopark•北京的圣拉娜•南京的水游城•北京世贸天阶•西安秦汉唐商场主题美食广场第七十六页，共105页。汽车影院·

汽车影院是一种起源美国的时髦的汽车文化，顾客在爱车中就可享受电影院般的观影体验，而且增加私密性，是一种十分夺取眼球的娱乐文化项目，对吸引客源作为项目噱头炒作有着很大的积极作用。特点优势−投资成本低−炒作卖点丰富−吸引客源−市场竞争小汽车影院(DriveinTheater)-新潮的汽车文化第七十七页，共105页。·

休闲娱乐类业态丰富，包含电影院、电玩中心、儿童娱乐中心、健身中心等，为全年龄客层提供了嘉年华一般的休闲娱乐享受。休闲娱乐嘉年华第七十八页，共105页。下沉广场承载的功能包括：−定期现场演出−品牌推广活动−商场推广活动−人流聚散地下沉开发广场，（SunkenPlaza）室内人群聚集点，消费节点下沉广场同时连通轨道交通，并打开地下一层空间。下沉式广场第七十九页，共105页。游乐休闲广儿童游乐休闲广场–KidsRecreationGrounds童品天地，儿童一站式的主题空间童品天地包括以下元素：−儿童玩具−儿童服装−儿童娱乐中心−儿童培训−

儿童户外游乐广场

配备专业服务人员，创建类似于酒店内的儿童区域，由专人陪护及活动，释放家长的时间，使其能在邻里中心其他部分进行消费。儿童游乐休闲广场第八十页，共105页。奇特建筑形态–UniqueArchitectureFeature新颖独特，夺人眼球，增加步入欲望…

在零售物业项目中，丰富的商业功能以及合理的业态配比对于吸引消费者前来消费固然起着至关重要的作用，然而，实践发现，新型别具特色的建筑形态对于消费者的吸引力之大亦不容忽视；唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点之一，增加邻里中心的知名度；唯一性，在消费者心中印象深刻，成为茶余饭后的讨论点；月口平整且面宽大，增加商业价值；月背呈弧状，易作各类广告推广展示或店铺展示，增加零售氛围，聚集人气；

结合绿化景观，可将上述效果锦上添花。独特建筑形态第八十一页，共105页。第八十二页，共105页。【酒吧风情街】一条悠闲、自在具有不同文化背景酒吧街，融合中西“吧文化”精髓；将茶楼休闲和酒吧夜店结合。第八十三页，共105页。第八十四页，共105页。【城市客栈】中华文明几千年的传承，给予了客栈文化的气息，让客栈走进城市，古典融入现代，经济型主题酒店，以干净舒适的客房给旅行者一个简约的“家”，以经济实惠的价格给旅行者一个流动的“家”。第八十五页，共105页。【步行广场】白天是可供观赏的玻璃结构的艺术休闲吧，晚上可转换为酒吧/娱乐等业态，形成全时空/全季节的无差异娱乐休闲场所，四围的玻璃可以和天空对话，却不能触摸，静静地诉说着浪漫，想要把一切和世俗隔离，外面的世界不属于它。第八十六页，共105页。第八十七页，共105页。第八十八页，共105页。第八十九页，共105页。第九十页，共105页。第九十一页，共105页。国内外新业态的发展经验表明，高度融合了先进科技和人文理念的新业态往往能焕发出强大的生命力。新业态是新事物，既对游客具有新奇的吸引力，又存在市场培育等问题。【龙山古镇】项目的新业态须注重必要的市场培育投入。第九十二页，共105页。体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式第九十三页，共105页。商业销售的四大模式第五部分一、产权返租模式二、店中店销售模式三、基金整售模式四、项目信托启动方式通过商业的价值链和利益传导方式界定销售模式第九十四页，共105页。一、产权返租模式第一模式本方式核心价值：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。第九十五页，共105页。一、产权返租模式操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“