招商工改工专题研究报告汇报版

目前CBRE已做的工 资料实地调资料实地调市场访 ……

……

万骏经 管理人荣超滨 管理人万 ……

设 ……

生 类企……2招商地产产业地产研究第一阶研究区域产业价格3研究研究背景与前在产 的趋势下 各工业产业的升级所带来的产业发展格局将成新的物业需求，客观上为“工改工”提供了经济与产业的 市城市总体规划2010-2020》年实现工业增加 亿元，工业用地效益达45亿/平方公里，工业用地规模控制在220平方公 市工业发展“十二五”规划》促进战略性新兴产业：生物、互联网、新能源、新材料、文化创意、新 产发展先进制造业：先进电子设备制造、数字装备、新型汽车、航空航天关键零部件技术产促进传统优势产业：印刷包装、黄金珠宝、钟表、服装等产提升生产性服务业：现代物流、商务会展、工业软件、信息服务、科技服务、专业服务等产“1+6”文件出台

通过一系列政策与文件出台 51.研究背景与前在 ”的趋势下 产业发展将与东莞、惠州产生联动，过产业集群 整合等方式吸引莞、惠企业进2008年《 角洲地 发展规划纲要（2008-2020）2009年 、东莞、惠州规 合作协议 2013年 区域协调发展总体规划（2012~2020）产业 6研究背景与前作 地区 关内地区的中间地带 关外六区不但 两的产业辐射，更有机会吸 关内地区溢出企业的物业需惠东惠中心市7研究背景与前基 市土地利用规划，未 市建设用地规模将“减量增长”，通城市更新盘活存量用地已成土地利用发展趋从1979-2008•从1979-2008•里根据 市土地利用总体规划(2006-2020年)》 •••里里在市土地利用重如何盘活存量用地进行“城市更新”运动，是当前与未来招商地产以及各大地产商 市场所的问土地利用重点——增量 模转8

未来土地利用土地利用重点——存量土 1.研究背景与前 存量土地开发利用的趋势下，对旧有工业用地的改造是“城市更新运动的重中之重，“工改工”项目是各大开发在“城市更新”运动中在“城市更新”运动中 城市更新与土地用的重 “1+6”文件出台 9研究背景与前 产业格 升级、土地利用聚焦存量土地盘活的背景下，市场各大开发商已纷纷试水“工改工”项目，以抢占市天安云开发商：区域：龙岗占地面积：76万平建筑面积：289万平合作

雅宝（星河World）开发商：星河地区域：龙岗占地面积：约21万平建筑面积：约105万平现状：已建成星河

龙腾工业区项开发商：中信地区域：龙岗占地面积：约140万平建筑面积：超过500万平总投资：超过100

尖岗山产业园开发商：区域：宝安占地面积：223万平建筑面积：446万平未来规划：规划居住人

未来规划：

3.2万，集工业、办公楼、研究背景与前市场竞争情土地利用模式 区域联动趋目提业上动力升产业发展趋存在存在研“工改工”业务多业务多指导投资取产品开发指业务多元化可提升开发商

分析各区域产业发展与市

1研究背景与前根 产业发展、建设用地与物业市场情况，“工改工”市场主要集中关外地区，因此，本专题可聚焦于关外区域范围进行研东 惠关外建关外建设用地：土地来源丰富，存在产业发展：受地区产业辐射与关关内中心市建设用地：研究背景与前基于关外地区各区域间差异，本专题将关外地区划分为宝安区、光明新龙华新区、龙岗区、坪山新区 新区六个细分市场进行“工改工”研坪山新龙岗坪山新龙岗

经济发展差

产业发展差

区域规划差新宝安新宝安龙华研究背景与前基于“工改工”市场对产业发展的紧密性，本专题将依循“产业分析——物当前产业发展情况未来产业发展分析业各区主当前产业发展情况未来产业发展分析业各区主导产业未来（2014-…区域产业发“工改工”客户产品价格…客户与产品分市场市场供应分析场需…区域区域产业分研究各区域产业分总研究思 产业预产业增长及产产业预产业增长及产值预区域概区域规区域概区域规产业战略及布局规产业政主导产产业发展条交通条人人才政市场市场容区域客户情区域产业分研究各区域产业分总区域产业分研究思各区域产业分宝安区产业分总宝安区产业现产业0

宝安区二产、三产产值情况 第二产

第一产 第二产 第三产2013年宝安区（不含光明、龙华新区）的二产产值为1,019.18亿元，位 十区中第三位；三产值为1,013.31亿元，位 十区中第二位，显示其在城市中的较为强大的基础和实产业结构十一五‖期间，宝安区产业结构以第二产业为主导，在产业比例中超过在2013‖的良好局面 宝安区产业现产业布局——传统工长安长安、虎

整体分布沿着以107国道、广深高速形成的 、松白公路形成中部产业聚合西部先进制造中部高新产业中心区高新产业研宝安区产业现主导产业：三大体系五大支柱产业协调发高新技术产业电子主要行业：计算机及网络设备、通讯设备、电子计算机、家用视听知名：产值：十一五‖完成情况：2010年产值超过5,000亿元，为

东芝泰航盛电 方正科山特电

捷家市年均复合增长产值（亿元宝安区产业现主导产业：三大体系五大支柱产业协调发高新技术产业新型

高士线华高科知名

艾默生电发展2012产值年均复合增长产值（亿元 宝安区产业现主导产业：三大体系五大支柱产业协调发生产性服务业现代主要行业：铁路、道路、水上、航空、管道发展八大市级物流园区占据三个，为全市之首，分别是机场物流园区、大铲物流园区及宝安配送物流园产值年宝安区

大铲湾物流园年均复合 宝安区产业现主导产业：三大体系五大支柱产业协调发总部经济体文化产主要行业 发展 4家，“文化+科技”、“文化+实业”、“文化+旅游”等文化产业发展模式经济

西部国际珠宝城雁盟酒店文化产业22艺术主要园区：F518时尚创意园、西部国际珠宝城、雁盟酒店文化产业园、 产值年宝安区文化产值达 亿元，占全区

F518时尚创

宝安区产业规区域整体发展目标：建设现代化城城区转变。经济总量：2015年，GDP规模达到2,500亿左右2020年，GDP总量超过4,000亿元，年平均增速人口规模：201290万以内390；202320（400万）。土地空间：2015年，建设用地规模控制在236平方公；2020年，建设用地规模控制在242平方公里以内发展策略：实现四个转变优化城市功能、打造一流城优化岸线资源、打造滨海新优化产业布局、打造经济强优化生态环城市现代化宝安区产业规区域规划——“三带两心一谷城市规划西部应西部 三带西 海洋带——以交通组织、文化、休 设施为主 宝安中心区——进一步加强与前海衔接，建设 的经济增长极和现代 石岩健康绿谷——资料来源： 宝安区产业规产业战略：推进经济结构战略性调整做强四计算机计算机及运载装家用视听家用视听移动通信模具制数模具制数控机

现代文化

廊

宝安区产业规产业战略：推进经济结构战略性调整式发展五大战略性新兴互联产

依托现有电子商务产业群，建设互联网生物能能产

围绕低碳减排和提高非化石能源两大基本节能产

宝安区产业规十大新兴产松岗新材料产业宝安区进入十二五‖以来对战略性新兴产松岗新材料产业福永新能福永新能源装备创西乡LED西乡LED立新水库自主创新示范

分布情况在现有产业的基础上布局产南部主要为新一北部主要为新能宝安区产业分产业研产2013年产值（亿元目前年均复合率至2020年预期年长至2020年预期产（亿元电子信息产约新型装备制产2012年产值（亿元目前年均复合率至2020年预期年长至2020年预期产（亿元现代物流文化产新材料产约新能源产区域产业分研究思各区域产业分总龙岗区产业现2013年龙岗区三产结

2009201020112012.%,..元推进工业结构优化升级：着力培育管理软件、生物制药、医疗器械等新兴高新技术产业等主导产业龙岗区产业现工业主要工业主要发展方上国际珠宝龙岗区工业园区示意龙岗区产业现 产业创 区 目标，承接圳企业的办公同

良好的产业基础：、、赛部分企业来自地区东 电惠州市茂荣智能技龙岗区产业规发展目标：建设高水 新城 经济总量：2015年，GDP规模达到2,650亿左右；年平均增11%左右，到2020年，GDP总量将超过4,200亿人口规模：到2020年，人口规模控制在270万以土地空间：2020年，建设用地规模控制在286一条主线：加快转变经济发展方两个抓手：产 ，城市更 四大产业：信息产业、新能源、新材料、生物产五大战略：产业高端化战略、城市功能提升战略、创新驱动略、低碳发展战略、民生优先战一核：指以构目产一核：指以构目产业创区两廊：龙岗大道“两廊”为主轴，打造水官速创新产业走廊和龙四城 科技城、平湖现代服务业城大运创新城 国际低碳城“四城”为点，推动产业融合互 园区，通过“多园”形成遍布全区的产业明一道：围 创新产业大道“一道”，打龙岗产业发展的高科技产业产业空间龙岗区产业规产业战1推动优势传统产业集群化发建设优势传统产 加快工业企业园区化步伐构建优势产 平台大力发展现代服务加快发着力发展专业 3.打造

龙岗区未来产业规龙岗区未来产业规强化产品制造优势推进电子信息产业向高端发展大力培育低碳型战略高新技术推进低碳产品的生产和技术开大力推动软件推进高新技术产业多元化发展3龙岗区产业规产业战四大战略性新兴产信息信息子商务平台；通系统；能源汽车、能、风重点发展薄膜能电池，高效晶体硅能生物物龙岗区产业规产业战两线五区十大产两线：深惠路沿线、地铁16号线沿 十大产 科技城新一代信息产 ：依 大运新城商务产 ：以大运场馆为中心，在南区及场馆周围发展软件、互联网、体育和创意产业，在大运新城北 高桥产业合作示范区：以坪地高新技术产业园区 平湖金融产 ：依托良好的生态和交通优势，吸引金融机构及金融科技、服务企业 东部现代农 :建设碧岭现代农业科技园 龙岗区产业分产业研产目前年均复合率产2013年产值（元至2020年预期年长至2020年预值（亿元电子信息产新材料产产新能源产生物产区域产业分研究思各区域产业分总龙华新区产业现产业结 0

一 二 三

2013年龙华新区GDP为1,309.10大新之首；中二产值801.7，产值为507.03亿元，均位居四大新区第一位（ 第六）年上半年已完成产 .94亿元，同比增长产业结构I.2013年三大产 为0.03︰61.24︰38.73，其中三产较上一年比例提升 龙华新区产业规区域整体 发展 土地空间：2020年，建设用地规模控制在110平方公里发展五五三一 业龙华新区产业规区域规划——“一中轴九片区一个发展中轴依托“一路一轨一山一河”打造贯穿南北的中部发展产业示产业示

大

龙 商 级示中

九大功能片区观澜战略新兴产观澜战略新兴产业龙华中轴新 区：金融商贸、总部研发、中介服务等现代服务业功龙华新区科技文化服务中心：科研机构、特色学院、文化和公共服务设三 升级示范区— 清 升级示范区：高端电子信息产

龙华商业中心：打 区

大浪时尚创意城：高端品牌服装、黄金珠宝、钟表设计展销等时尚产四个战略性新兴产 龙华汽车产业观澜战略性新兴产业低碳产业示范资料来源：《龙华新区综合发展iv.12- 龙华新区产业规产业战略：构建现代产业巩固提升先进制造

电子信息产业器、应用处理器、混合集器、应用处理器、混合集成电路等系统内存、闪端电子元器无污染、环保型的新型电子元高性能新型计机高端汽车产业发展电动车发展电动车、混合动力车以及插电式混合动力业动力系统 、测试设装备制造产业电子及电 设备、精密机床、模具等产装备制造 龙华新区产业规产业战略：构建现代产业加快发展战略性新兴龙华新一代通信网龙华新一代通信网新一代通信网新型平化学制化学制医疗设产影视演工艺影视演工艺美高端印创意设清清升级能能移动电子政移动电子政移动电子商互联网应用服电子商》福民低碳产业 》福民低碳产业龙华新区产业规产业战略：构建现代产业培育壮大现代服

一个高端商务区 北站高端商务

4

龙华商打造商务网点和区金融产

专业金融

金融服务外包

历史文化新兴服务高技术服

观光旅专业服务生产性

圈个片区级商业集个片区级商业集聚区：观澜中心 龙华新区产业分产2013年产值（亿元目前率至2020年预期年长至2020年预期产（亿元电子信息产-产2013年产值（亿元目前年均复合率至2020年预期年长至2020年预期产（亿元战略性新兴产约产至2020年预期产（亿元先进制造-文化创意产-商贸流通区域产业分研究思各区域产业分光明新区产业分总光明区产业现

光明新区二产、三产产值

0

2013408.79170.75产业结构光明新区产业结构以第二产业为主导，近三年在三产比例中均占到70%光明新区目前以平板显示产业、LED产业、特色电子信息三大产业为主光明区产业现“一核以光 新技术产业园为 板显ED特色电信息，以生物新能、新产，科技新型业总及其高制造商务服、软、服务包等产性务业，形 市高新技术产业新的增长极“两翼 北部中心服务区：包括公明中心和新区中心，以行政管理、商业、商务服务、住宅和文化、教育、疗卫生等公共服务为“一带东北部生态绿化带，因地制宜的发展都市型 态农业和生态休闲旅游光明区产业规 光明新发展目标：高端产业的光明新以创造“质量”为，以城市发展为统领，以创新发展激发经济内生动力，以发展推动高端产业，以和谐发展提高民生水平，以协调发展加快特区进程，以低碳经济总量：015年，GP1,00保持在25—人口规模：到2015年，常住人口达到60万展策略以自主创新作为新区发展战略的统领以重大项目建设作为以绿色低碳发展作为光明区产业规一轴：沿茅洲河空间景观轴，是新区建成区最光明中心：重点发展商贸服务、文 、育培训、休闲服务等高端服务业公明中心：一门户： 交通站点和快速环线站点结合紧密的片区发 光明区产业规原辅原辅玻璃基玻璃基驱动平板显半导体半导体照明生外延

半导 制电力、电元器电力、电元器件生工业控制计算机生通信设备光明区产业规

百亿级产

复合材料、储能材料、新型保节能材料等新兴材料等项 光明区产业规规划建 创意产业位光明广深高铁光明城站附规划面占地23万平定乃至科技创意产业的文化精品园区和综合创意平功能设创影视制作及设备生人才学人才公华侨城创想新位光铁站中心规划占地270万平定国际一流的产业、生活、生态融合发展的示范主要功国际一流的现产服务业区高品质城市文化商业配光明及多功能酒店会议中心绿色节能和创意设计服光明区产业分产（亿元目前年均复合率至2020年预期至2020年预期值（亿元平板显示产电子信息产产（亿元目前年均复合率至2020年预期增长至2020年预期值（亿元LED产区域产业分研究思各区域产业分总坪山新区产业现

三

.%.产业结 坪山新区产业现新能源（车）产

家生物产

产业拥有新能源产 、生物产 出 技新中心区

现有多家创新型产业园中小企业总海科兴战略性新兴产业生 企留学生创新产业坪山新区产业规 战略新兴产业的 发展目标 可持续发展先锋城区、战略性新兴产业和自主创 、粤地区重要的生 5坪山新区产业 一核 ： 市新能源、新材料研发与生 市影视文化、旅游服务产 定位 、深台科教培训合产业：重点发 处理循环利用 63I.完条：引进产I.完条：引进产业相关联的研发、设计、销售及服务产业，吸算机及外、集成电、II.推进产业高端化发展：积极引进新型高端产业项目，建设电子信息研平强 PDP、EDVDCOSOE件驱动模制集成路设计封装测ED和D封装、ED量 视产、线络盖射无产等术与年子息业值达到1000亿做大做CD坪山新区产业规着力发展三大战略性新兴产核 研发制核 研发制新 研生 产业产值达到200外向型医疗器械研发制多肽外向型医疗器械研发制多肽

高分子材料研纳米电子材料高分子材料研纳米电子材料新能源汽车轻能集热产品生天然气、混合动

新材料业

建设坪山生物材料产业新型生物材料坪山新区产业规规划“四园 新能源产业园包括江岭片区 汽 和沙田片区的大部分地形成覆盖新区及惠 区域的新能源汽车及新能源电池、LED产品、智能电网设备等研发、包括丹梓中路以南、聚龙中路以生 产业园 主要由以生物研发 、器械 的金沙片 国家生物产先进装备制造业产业园突出引进、培育一批高档数控装备、智能装备等具有技术密集、附加值高、成长空间大、带动作强等特点的企坪山新区产业规规划“四园 平中小企业总 集办公、商业、金融、展示、培训、休闲 等多种功能于一体的中小企业总部区、管理服区、商业休闲区、酒店公寓区，吸引各类型总部入驻，形成企业总部集聚科技成果转 为科技创新型企业提供专业的技 和用地、设备 、培训等一站式服务，促进科技果转化，推动企业迅速做大做强，发展成为培养科技创新型企业和企业家的摇留学生创 文化创意产 打造一个以客家文化为依托，以工业设计、信息设计、工艺设计为主，集创意设计、研发、制作、展览、交流、培训、教育、孵化、评估及公共服务等综合功能于一体的文化创意产 力电池材料产 新宙 市沃特玛电 ，依托坪山新能源产业园的劲支撑，加大力度推坪山新区产业规规划“四园 坪山中心区高端服务业，是新区高端商务商业中心 东部地区综合性服务中心、促进区域产业调发展的重坑梓中心区打造以生活性服务为主 区，集中行政办公、文 、商业服务等功能，服务周边地带动城区升级，努力建设成为新区的次中心区、聚龙与坑梓地区 服务聚龙山高端产业服务区依托聚龙山片区相对丰富的用地存量及较为完善的基础设施和配套设施，吸引具有产 争力的制造业企业总部及研究机构进驻，吸引高素质人出口加工区山生态休闲旅游区围绕生态休闲 ，适度发展生态体验、生态养生、山地体育等新型旅游产品， 山造成 城市发展的后花碧岭创意文化与生态旅游区以碧岭农业科技园为坪山新区产业规展创新产业位坪山新区，锦绣东路规划面项目占地面积123,502.81平方米，总建筑面积220,273平方定涵盖研发实验、检测、中试、生产服务、金融服务和信息服务‖于一体创新服务综合规划布10栋2~21层建筑，建成物业包括研发厂房，检测、公共、展览、等服务空间，以及研发办公和商务休闲空坪山新区产业规坪山新能源汽位坪山新区北规划面项目占地面积11.45定集生产、制造、研发规划布包括整车生产区约占地2平、关键零部件及关键材料生产区占地约2平、物流区约2平、研发设计区约1平、生活配套区1.5平、新能源汽车人才培育区约1.5坪山新区产业分产（亿元目前年均复2015年目标产（亿元2020年预期（亿元电子信息产先进装备制造产（亿元2015年目（亿元2020年预率2020年预期（亿元生物产区域产业分研究思各区域产业分总新区产业现产业结 0

一 二 三

2013 新区GDP为245.07亿元，其中二产产值为156.28亿元，三产产值为88.33亿年上半年已完成产 .66亿元，同比增长产业结构I.2013年三大产 为0.18：63.77：36.05，其中三产较上一年比例提升8.44%，第二产业新区经济结构的支柱，第三产业呈明显上升趋新区产业现产业分工业园区分布现状从园区上看 新区现有工业园区

葵 奔康工业坝光新兴产坝光新兴产个，主要分布在葵涌 两大片

比克工业第二工业

生态农业

大亚湾核电属于新区重点发展的产业园区有9个，包 第二工业区 生态农园、同富工业区、通明科技园旅游产业分布主要沿现有主要旅游景点沿东面及南面海分

东部

同福高新技术产业旅游分新区产业规区域整体指导 发展以海洋经济 经济总量：到2016年，新区实现地区生产总值430亿元，达到25%以发展坚持“龙头带动、高端发展、低碳发展、配套发展”发展生态生物产业、生命健康产业和国际旅游产业， 新区产业规重点产业国际旅滨海旅

国国际旅游产工业旅

农业观光体验 新区产业规重点产业生物新区产业规重点产业区新区产业规重点产业新能源产新能源产业重点发展核电、利用、节能服务业依托新区东部和西部沿海的核电设施，发展核电、核电装备、核电站工程，以及核电站的运营和，大力引进核电设备关键部件研发企业和项目，同时扩展核电配套关键产品的研发。在此基础上，发展生物质能源和利用的技术与设备，进一步挖掘核电产业的发展空间，促进能源产业向的高端环节延伸。新区产业规其他产业海洋产 文化创意产海洋体海海洋体海上体育教学、训练、比赛休闲渔海洋新兴业海洋重点发展海洋信息服务业、发和工程建设绘、救捞和潜水服务等文化

影视非物质文化遗新区产业分现状传统优势产业是未 产2013年产值（亿元目前率至2020年预期年长至2020年预期产（亿元新能源产-旅游产产至2020年预期产（亿元生物产区域产业分研究思各区域产业分2.3重点发展的主导电子信息产业区2013年产值（亿元2015年预期产值（亿元2020年预期产值（亿元宝安龙岗龙华新光明新坪山新先进制造业区2015年预期产值（亿元2020年预期产值（亿元宝安龙华新坪山新重点发展的新兴新能源区2015预期率2020预期率2013年产值（亿元2015年预期产值（亿元2020年预期产值（亿元宝安龙岗坪山新新材区2013年产值（亿元2015年预期产值（亿元2020年预期产值（亿元宝安龙岗%生物产业区2013年产值（亿元2015年预期产值（亿元2020年预期产值（亿元龙岗坪山新市场市场容量分市场供应市场需求分市场供求匹配分市场供应分惠东惠中心市市场供应分【宝安区：概况】目前该区市场供应以大型工业区为主要形式，项目多集分布于广深高速、107国道，形成“双轴三大片区”的格长安、虎

整体分布沿着以107国道、广深高速形成的 西部福永北工业园 松岗西工业园沙井西工业园 沙井工业园 沙井东工业园中部南山南山中心区高新产业研市市场物业情况现字楼多集中于宝安中心市场内办公物业存量：约88.8平市场供应分【宝安区：典型项目——TCL国际E位置和交通位于中山园邻近北环大道 大道、广深高速、南光高速，以及在建的科苑路北延段和地铁5号发展商：招商地产、TCL地用地面积：400,000平方建筑面积：310,000平方开发计划：分4期开发，已建成项目1期入市场供应分【宝安区：典型项目——TCL国际E项目1期介绍用地面积：136,892平方（生活配套区18,430平方米计容建筑面积：170,000平方 工业研发厂区建筑面积：124,000平方研发楼：86,000平方高端创新区：23,000平方米（TCL自用展示中心：8,000平方会议中心：7,000平方 生活配套区建筑面积：46,000平方员工宿舍：24,800平方专家宿舍：20,400平方配套：800平方停车位：788个 683个，地上105个

宿项目1

员工宿市场供应分【宝安区：典型项目——TCL国际E1期，研发建筑面积：86,000平方米（4栋层数：8~12首层净高：5.4标准层净高：3.9~4.2标准层面积：1,600~2,700平方单元面积：约400~450平方实用率 建筑密度市场供应分【龙岗区：概况】该区市场供应以大型现代产业园区为主，项目多分布大型现代化工业区多分布于中心区外其片市场内办公物业存量：约40.7万平黄阁路大型现代化工业区多分布于中心区外其片市场内办公物业存量：约40.7万平市市场物业情况 字楼多集中于龙岗中心 一核：指以构 四城 一道：围 市场供应分【龙岗区：典型项目——天安数位置：清林路 路交界占地面积：12万平方总建筑面积：36万平方

开发商 天安数码用地性质：厂房，办公用途，50其它配套计划建成时间：201333 部门审12 12分3期开发1期：1栋科技产 及商业裙2期：23期：3栋科技产 1栋商业综合市场供应分【龙岗区：典型项目——天安数开发目标优势获 扶物业 位置相对较为偏僻，目前交通不够便利（地铁12 支持政策、各 、商业配套的善给予产品较高附加市场供应分【龙岗区：典型项目——天安数配套空中花园、商业裙楼（只租不售，餐饮+便利店+银行营业网点）、1个多功能会议Blox-mini商业街（只租不售，引进餐饮、银行营业网点、 中心等配套物业）、提供8,000平方 市场供应分【龙岗区：典型项目——天安数经营状况入驻时间：2009：5.2元/平方米/客户类型：自用客户，中小型民营企业为行业特征：75%的客户属于电子、信息行业；贸易行10%，中介服务机构如物流、担保公司等10%；事业单主力租户：、目前入目 ：65元/平方米/目前二手售价：12,000元/平方市场物业情况市场物业情况现字楼多集中于地铁4号线沿若干新型产业园位于市场内办公物业存量：约37.3万平【龙华新区：概况】该区以 公物业为市场供应主流，多数项目沿号地铁线分布；存在美丽宝宝能科技市场供应分【龙华新区：典型项目——宝能科技园位置：清湖工业园清祥路1开发商：宝占地面积：30万平方用地性质：厂房，办公用途，50总建筑面积：168万平方配套:下沉式休闲广场、两大mall、10万平 园林、五星级酒交付时间：2013分南北两区进行开发北区：已建成，正火热招商，建筑面积43万㎡，甲级写字楼+专业市场+南区：正在建设，建筑面积超100万㎡，甲级写字楼+五星级酒店+高端住宅+购物中市场供应分【龙华新区：典型项目——宝能科技园开发目标重点发展创新科技产开发商品牌对创新型科技企业的获 扶为入驻企业提供融园区内部规划的配套丰富完紧邻梅观高速、机荷高速、五和大道目前公共交通不够便利，无地铁 直市场供应分【龙华新区：典型项目——宝能科技园经营状况入驻时间：2013：5元/平方米/入驻率：目前出租北区两栋大楼，入驻率约90%，其中前海人 公司租用了其中的整一栋客户类型：电子科技、高新技术企业为：40元/平方米/月，物 5元/平方米/市场物业情况市场物业情况区内大多为工业厂房市场内办公物业存量：约10万平米公物【光明新区：概况】该区市场现代化 品供应较少，大多为旧式工厂房与传统工业区，产业发挥以“一核、两翼、一带”为主要格产业发展格局“一核：以光 新技术产业园为 、ED及物新源新料战略成 市新术业的长；“两翼”：西部产业组团区：重点发展以新材料、新能源、生、LE中心服务区：“一带”：东北部生态绿化带，因地制宜的发展都市型现态市场供应分【光明新区：典型项目——研祥项目位置：光明新区 新 高速出口东占地面积：约8万平建筑面积：约26.6万平项目 况开发分期：物业类型：园区功能：生产、办公、研发、生项项目评 其物业配套与园区功新区内属稀缺的新型产业园区，在市场中具市场供应分【光明新区：未来规划规划建 创意产业园、华侨城创想新城等重点项目，牵引相关产业，促进产业集光光占地23万平华侨城创想新占地270万平市场供应分【坪山新区：概况】该区市场现代化 品供应欠缺，多为旧式工业房与传统工业区，产新能源（汽车）出口

市场物业市场物业情况 此外，新能源、汽车及生逐渐发产业市场供应分【坪山新区：未来规划项目占地面积12.3万平方米，总建筑面积22万平方涵盖研发实验、检测、中试、生产服务、金融服务和信息服务‖10栋2~21层建筑，建成物业包括研发厂房，检测、公共市场供应分【坪山新区：未来规划坪山市场供应分 新区：概况】该区 品缺乏，多为传统工业厂房；产业展以旅游为主导，并适当发展生物能源产业，但未来工业发展规模有产业发展：以依托滨海区位以及丰富自然资新区以滨海旅游及自然观作为重点发展的主导产生物与新能源物及生物能源等产新能源产业：发展核电发展生物质能源和利用的技术与设备，向能的高端环节延市场供应分 新区：未来规划项目国际生物位 覆盖东部沿模 1.万米筑积.3平米位 聚一库一院一中心两园两区两新城 一中心‖：生物谷下沙国际会议中心，将按照国际一流标准规划 建设包括5个酒店在内的高端国际会议中‖：两区‖：生物谷坝光人才安居区、生物谷下沙人才安居 供应来源2：城市更新单元在建项目供供应来源2：城市更新单元在建项目供关外六区市场未来办公物业供应主要有三个来源：现存项目未来供供应来源1：现存项目供即：市场内已供应来源1：现存项目供即：市场内已开盘项目当前未被消化的体量及有可能2015-2020年入市的供供应来源3供应来源3：已出让土地项目供即：近年（2010-2013年）以招拍挂形式公有可能在2015-2020年建成项目入市的地块及其体市场供应分【来源1：现存项目供应】基于，市场现存工改工与商业项目在2015-年预计可为关外六区商务办公市场提供约万平米的新增供

单位：万平

关外六区现存项目未来（2015-2020年）新增

宝安 光明新 龙华新 龙岗 坪山新 新 市场供应分【来源2：城市更新单元在建项目供应】基于，目前通过城市更新单元已批在建项目预计在2015-年可为关外六区市场提供约万

单位

关外六区城市更新单元未来（2015-2020年）新增办公物业供

宝安 光明新 龙华新 龙岗 坪山新 新 市场供应分【来源3：已出让土地项目供应】2010-2014 以招拍挂等公开式，在关外六区出让商办性质与工业性质土地约1.16万亩，合共建筑面约1,796.7万平

单位：万平

关外六区近年（2010-2014年）土地供应情

土地出让规

规划建筑面63.4宝安 光明新 龙华新 龙岗 坪山新 新 市场供应分2010-年取地项目将在-2020年建成入市，形成约739万平米办公

单位：万平

关外六区未来（2015-2020年）新建办公物业供应体

宝安 光明新 龙华新

龙岗

坪山新 新市场供应分-关外六区未来（2015-2020年）新建办公物业供应体

单位：万平

合计

现存项目城市更新单元在建项目供

合计

合计

合计

合计

宝安 光明新 龙华新 龙岗 坪山新 新宝安区各区域办公物业供应量分宝安各区宝安各区域办公物业供应量占宝安中心西石松岗-福永-沙580,836沙

395,120㎡宝安区各区域办公物业供应量分宝安中心区未来将有约39.5万平米的办公供应量，供应量一般，区域内云 通、华侨城酒用地属占地（㎡用地属占地（㎡预计积（㎡取地时品牌产房2011-地产 ）份2014-总宝安区各区域供应0

524,894 宝安各区域办公物业供应量占

宝安区各区域办公物业供应量分宝安西片区来将有近53供力目前品牌开发商中，仅有 投（ ） 区内地用地属占地（㎡预计办公面积（㎡取地时品牌2014-投资（总宝安各区域办公物业供应量占

宝安区各区域供应 0

宝安区各区域办公物业供应量分58用地占地（㎡预计（㎡取地时2011-市塘头合作公2011-市官田合作公2011-总宝安各区域办公物业供应量占

宝安

宝安中心松岗-福永-

0

宝安区各区域办公物业供应量分3用地占地（㎡预计办公面积（㎡取地开发2013-沙井沙一合作公2012-总宝安各区域办公物业供应量占

宝安区各区域供应

石松岗-福永-

0

宝安区各区域办公物业供应量分 宝安中心

松岗-沙井

龙岗区各区域办公物业供应量分2,472,147277,977

龙岗心区189,929210,442㎡平 横量

767,038㎡供应量龙龙岗各区域办公物业供应量占龙岗中心 平坂 横龙岗区各区域办公物业供应量分 用地属占地（㎡用地属占地（㎡预计办公面（㎡取地品牌2011-中信华南（中信华南（总

0

龙岗各区域办公物业供应量占

龙岗区各区域办公物业供应量分龙岗坂田区域未来供应量一般，总体量约21万平米，未来 将成为坂田区域主要的开发

龙岗区

用地用地属占地（㎡预计办公面（㎡取地时品牌2014- 术2011-总0

龙岗各区域办公物业供应量占

坂横龙岗区各区域办公物业供应量分龙岗横岗区域未来供应量约19万平米，为龙岗区供应最少的区域，且无有实力的品牌开发商进用地属占地（㎡预计办公面积（㎡取地时开发2012-横岗合作公2014-总龙岗各区域办公物业供应量占龙岗中心平

龙岗区各区域供应

坂横

0

龙岗区各区域办公物业供应量分 用地占地（㎡预计办公面积（㎡取地开发华南国际工业原料城（总龙岗各区域办公物业供应量占龙岗中心

龙岗区各区域

平坂横

0

龙岗区各区域办公物业供应量分龙岗 区域来供应量约7供量且前有兆中信实开商驻拿地，未来区域开热较，场争为烈用地属占地（㎡预计办公面积（㎡取地时总龙岗各区域办公物业供应量占龙岗中心 平坂

龙岗区各区域

横

0

龙岗区各区域办公物业供应量分1 2 3 4

片区供应量巨大，且云集多家大型品牌开发商驻拿地，未来片区竞争激是区域主要的开发商，片是区域主要的开发商，片区供应量一般来区域竞争一

片区供应量一般，内部无有实力的开发商或品开发商，未来开发热龙华区各区域办公物业供应量分供量量龙华心观龙华区各区域办公物业供应量分1驻拿地用地占地（㎡预计办公面积（㎡取地时开发2014-德爱电子（2012-住总龙华区各区域办公物业供应量占

龙华区各区域供应

0

龙华中心 龙华区各区域办公物业供应量分龙华观澜片区办公物业未来供应量近150万平米，供应量较大，片区内部目前无品牌开发进驻拿用地属占地（㎡预计办公面积（㎡取地时开发2012-市福民合作公2011-总龙华区各区域办公物业供应量占龙华中心 观

0

龙华区各区域供应龙华中心 龙华区各区域办公物业供应量分两片区均无品牌或实光明区各区域办公物业供应量分1,530,317光明光明区各区域办公物业供应量分用地属占地（㎡取地时开发用地属占地（㎡取地时开发2014-2013-总光明区供应

0

坪山区各区域办公物业供应量分2,143,947坪山坪山区各区域办公物业供应量分

坪山区供应

用地用地属占地（㎡取地时开发2014-总0

区各区域办公物业供应量分464,838新区各区域办公物业供应量分用地属占地（㎡预计积（㎡取地时用地属占地（㎡预计积（㎡取地时资2012-总0

区供应

光明新区与坪山新区未来办公物业供光明新区与坪山新区未来办公物业供应量均在150万方以上，供应量大，未来将成为办公物业开发的热点区域，且两大片区目前多有实力或品牌开发商进驻，未来竞争激烈新区未来办公物业供应量一般，未来开发热度一般，片区有少量牌开发商进驻，未来竞争一市场容量分市场供应分市场需求市场供求匹配分市场需求分【市场需求推导思路】基于关外六区发展情况，以未来产业新增产值推出新增产业人口与办产业产值产业产值推产业人物业需求推推导方法推导方法1：总分推算关外六区2015-2020年

人口

物业推导方法推导方法2：细分推算关外六区2015-2020

人口根据2015-2020年各区

物业需求推导根据2015-2020年各区主市场需求分【推导方法】基于关外六区第二、第三产业发展情况，推算二三产业2020年新增的产产业产值推 产业人口推 物业需求推新公人未来新公人未来产业人未新增产未来增长近年二三产增长速产业

未来新增公物业需

市场需求分【近年第二、三产业发展速度】基于近5年各区第二、三产业发展情可推算出其复合增长年宝安光明年宝安光明——龙华龙岗坪山新———年复-2009-2013年各区第三产业产值（单位：亿元年年———新——— 资料来源 市场需求分【各区第二、三产业发展分析宝安，加上前海合作区等区域发展利好光明新追赶效应龙华新 该区属综 市区域，预计第三产业未来发展存在增长空受行政区域划分影响，该区近年第二经济增速较低该区产业经济复合，预计未来第二产业增速较低、第三产业增速略高于第二产坪山新区该区近年二、三产业均保持高速增长记录，原有产业起点低、规模小，“追赶效应”显未来新区该区具自然资源，工业发展受环境保护挟制，第二产业发展保持节制，预计未来第二产业增速较产利刺，且 有引新源生等附值为三业市场需求分【各区第二、三产业发展宝安光明新坪山新新

区等该区原有产业规模较小，易形成追赶效应速度该区处于成立初期，近年第二产业未出现明显增长，产业规划与政策利好有待实，预计未来其第二产业发展将处于一般水该区属综 市区域，预计第三产业未来发展存在增长空受行政区域划分影响，该区近年第二经济增速较低，第三产业处于正常发展水该区产业经济复合，预计未来第二产业增速较低、第三产业增速略高于第二产该区近年二、三产业均保持，原有应未来二、三产业发展预计将保持较第二产业增速较低未来具备旅游文化等产业利好刺激， 有意引入新能源与生物等高附加值业，为第三产业提供了一定动市场需求分【预判：未来第二产业发展速度 未来第二产业发展速 光明新年中等增速：10-中等增速：10- 龙岗度龙华新

坪山新宝安

较高增速：20% 新一 产业发展前景：产业规划、政策利好 较市场需求分【预判：未来第三产业发展速度高 光明新中等增速：10-中等增速：10- 龙岗速度一般增速：10%一般增速：10%

坪山新

未来第三产业发展速较高增速：20% 新一 产业发展前景：产业规划、政策利好 较市场需求分【预判：未来产业发展速度】基于近5年各区第二、三产业发展速度以未来该区经济产业发展前景，推算未来产业产值增长速2009-2013年各区第二产业产值（单位：亿元年年复合增长光明新——龙华新坪山新新———-2009-2013年各区第三产业产值（单位：亿元年年复合增长光明新——龙华新龙岗坪山新—新———

修未来产值增长未来产值增长未来产值未来产值增长各区未来产业资料来源 市场需求分【推算：未来新增产值】基于未来产值增长速度，推算出2020年各区二、三产业年产值及今后五年所新增的产各区第二产业2015-2020年新增产值推算（单位：亿元区未来区未来宝安光明新龙华新龙岗坪山新2020年预测区2015-2020年新增产值总宝安光明新龙华新龙岗坪山新新以年产2020年预测产：区未来产值2020年预测产：区未来产值增长宝安光明龙华新龙岗坪山新新以年产

区2015-2020年新增产值区2015-2020年新增产值宝安光明新龙华新龙岗坪山新新市场需求分-年-2人产业2010-2013年第二、三产业人（单位：万元/人2010201120122013年复合增长第二产27.6万元/第三产26.3万元/ 资料来源 市场需求分【推算：未来新增产业人口】基 第二、三产业人均产值，推算2015-2020年新增产业人口数各区第二产业2015-2020年新增产业人口推算（单位：亿元区2015-2020区2015-2020年新增产值总宝安光明新龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年新增产业人口（万人光明龙华坪山新为区2015-2020年新增产值总宝安光明区2015-2020年新增产值总宝安光明龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年新增产业人口（万人光明龙华龙岗坪山 资料来源 市场需求分【推算：未来新增办公人口】基 、案例数据以及产业发展况，推算出新增产业人口中办公人口比区2015-2020年新增产业人宝安光明新龙华新区2015-2020年新增产业人宝安光明新龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年新增办公人光明龙华坪山新根据案例及产业实际情况进行区2015-2020年新增产业人宝安光明龙华新区2015-2020年新增产业人宝安光明龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年新增办公人光明龙华龙岗坪山根据案例及产业实际情况进行第三产业办公人口 值，假定第二产业中办公人口比例为10%、第三产业为3152

资料来源 市场需求分【推算：未来办公物业需求】结合案例与产业实际情况，以人均办公面的假设推算出新增办区2015-2020年新增办公人口（万人宝安光明新龙区2015-2020年新增办公人口（万人宝安光明新龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年办公物业需求（万平米宝安光明新龙华新龙岗坪山新新人均办公面积约15平米/区2015-2020年新增办公人口（万人宝安光明新龙区2015-2020年新增办公人口（万人宝安光明新龙华新龙岗坪山新新区2015-2020年办公物业需求（万平米宝安光明龙华新龙岗坪山新新市场需求分经过产业产值、产业人口以及物业需求推算，可推导出未来（2015-年）关外六区市场内办公物业需求体量约为：1,327.6平方区2015-2020年办公物业需（万平米区2015-2020年办公物业需（万平米新合区2015-2020年办公物业需求（万平米宝安光明新龙华新龙岗坪山新新各区第三产业2015-2020年新增办公物业需求区2015-2020年办公物业需求（万平米宝安光明龙华新龙岗坪山新新市场需求分【推导方法】结合各区未来重点发展的主导产业，推算各主导产业至年新增的产值，从而产业产值推 产业人口推 物业需求推各区未来新增产各区未来新增产

未新公人新公人未来产业人

未来新增公物业需

市场需求分【宝安区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前来宝安区以电子信息、先进装备制造、新能源及新材料为主导产单位

2020年：宝安区主导产业电子

产业细产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元电子信息产先进装备制造新材新能合 资料来源 市场需求分【光明新区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前未来光明新区以电子信息、新能源材料与生 及平板显示LED产业主导产单位

2020年：光明新区主导产业电子信息产平板显示LED产

新能源材料与生 产产业细2014年产（亿产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元电子信息产新能源材料与平板显示LED合市场需求分【龙华新区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前未来龙华新区以电子信息、先进装备制造为主导产单位

2020年：龙华新区年主导产业结电子信息产

先进产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元电子信息产先进装备制造合 资料来源 市场需求分【龙岗区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前来龙岗区以电子信息、新能源、新材料及生 为主导产单位

2020年：龙岗区主导产业电子信息产 新能源产

新材料产 生 产产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元电子信息产新能新材生物产合资料来源 市场需求分【坪山新区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前未来坪山新区以电子信息、先进装备制造、新能源及生 为主导产单位

2020年：坪山新区主导产电子

先进装备制造新能生 产产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元电子信息产先进装备制造新能生物产合 资料来源 市场需求分 新区——主导产业】根据区域产业分析，结合未来产业规划前景未 新区以电子信息、先进装备制造、新能源及生 为主导产单位

2020年 新区主导产业结

新能产业细2014年产业细2014年产（亿元2020年预计产（亿元未来（2015-2020年）新增产（亿元新能生物产合 资料来源 市场需求分产】进备造新源新料生物 产；其光明新区以平板显LD为导产业心未来（2015-2020年）关外六区各主导产业新增产值（单位：亿元区电子信息产先进装备制造新能新材生物产平板显示LED产总宝安——光明—龙华——————坪山—新————合市场需求分【人均年产值——主导产业】根据各主导产业人均产值，结合产业发展况与规划前景，推导各主导产业未来合理之人均产代表性企业人均年产值（2013年 该主导产业未来（2015-2020年）人均年产电子信息产富士 ：约50万元电子信息产 ：约50万元/年/证通电子：约42万元/年/

中航电子：约42万元/年/先进北 先进注朔机械：约36万元/年/：约33万元/年/

新宙邦：约61万元/年/新能科力远：约50万元/年新能沃特玛电池：约17万元/年/惠 电子：约16万元/年/

市场需求分【人均年产值——主导产业】根据各主导产业代表性企业人均产值，结产业发展情况与规划代表性企业人均年产值（2013年 该主导产业未来（2015-2020年）人均年产新材伟星建材：约79万元/年新材 ：约68万元/年/中材科技：约65万元/年/

海王生物工程：约110万元/年/生 产生 产信立太：约80万元/年/翰宇药业：约60万元/年/

天马微电子：约55万元/年/平板显示LED超声电子：约55万元平板显示LED莱宝高科：约40万元/年/天马光电：约31万元/年/

市场需求分【宝安区——主导产业：新增产业人口】以宝安区各主导产业新增产值以预计人均年产单位

2015-2020年：宝安区主导产业新增产业人6

电子产业细未产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人电子信息产先进装备制造新能源新材料产6合市场需求分【光明新区——主导产业：新增产业人口】以光明新区各主导产业新增值除以预计人均年产单位

2015-2020年：光明新区主导产业新增产业人口结6 电子信息产平板显示LED产新能源材料与生 产产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人电子信息产6平板显示LED产新能源材料与生物产合市场需求分【龙华新区——主导产业：新增产业人口】以龙华新区各主导产业新增值除以预计人均年产单位

2015-2020年：龙华新区主导产业新增产业人口结8电子信息产先进产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人电子信息产先进装备制造8合市场需求分【龙岗区——主导产业：新增产业人口】以龙岗区各主导产业新增产值以预计人均年产单位

2015-2020年：龙岗区主导产业新增产业人电子信息产 新能源产2新材料产 生 产产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人电子信息产新能源2新材料产生物产合3.2市场需求分【坪山新区——主导产业：新增产业人口】以坪山新区各主导产业新增值除以预计人均年产单位

2015-2020年：坪山新区主导产业新增产业人口结电子先进装备制造新能生 产产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人电子信息产先进装备制造新能源产生物产合3.2市场需求分 新区——主导产业：新增产业人口】 新区各主导产业新增值除以预计人均年产单位

2015-2020年 新区主导产业新增产业人口结4新能生 产产业细未来（2015-2020年）新增产（单位：亿元未来（2015-2020年）（单位：万人新能源生物产4合3.2市场需求分【主导产 】除主导产业外，各区 其它非主导产业发展机会根据各区非主导产业发展前景分析，可推测未来各区主导产其它非主导产发展机

各区产业发展情 主导产低新高

高度聚焦）预计较市发展新区，未来（业发展机会），明与坪山新区低制等主导产业略低

较中一3.2市场需求分【新增产业人口】结合各区主导产业未来发展情况以及主 ，推算主导产业人口在所有推算：未来（2015-2020年）关外六区新增产业人区主导产业新增产业人（单位：万人主导产总新增产业人（单位：万人光明新坪山新新合—3.2市场需求分【新增办公人口】根据产业实际 ，以10%的办公人口比例为设，可推算出各区总的办公人口推算：未来（2015-2020年）关外六区新增办公人区未来（2015-2020年）新增产业人（单位：万人办公人口比未来（2015-2020年）新增办公（单位：万人光明新龙华新坪山新新合3.2市场需求分【推算：未来办公物业需求】结合案例与产业实际情况，以人均办公面的假设推算出新增办公人口所需的办公推算：未来（2015-2020年）关外六区新增办公物业需区未来（2015-2020年）新增办公人（单位：万人 （未来（2015-2020年）新增办公物业需（单位：万平米光明新龙华新坪山新新合3.2市场需求分【综合推算】结合推导方法1（总分法）与推导方法2（细分法），取平值可推算各区未来（2015-2020年）新增办公物综合推算：未来（2015-2020年）关外六区新增办公物业需未来（2015-2020年）新增办公物业需求（单位：万平米区推导方法（总分法）预推导方法（细分法）预测最终预（取平均值宝安光明龙华龙岗坪山新新合3.2市场需求分【综合推算】结合推导方法1（总分法）与推导方法2（细分法），取平值推算各区未来（2015-2020年）新增办公物业需求体量约1,149.7万平单位：万平

综合推算：未来（2015-2020年）关外六区新增办公物业需

宝安 光明新 龙华新 龙岗 坪山新 新市场容量分市场供应分市场需求分市场供求匹配3.3市场供求匹配分根据推算，关外六区办公物业市场在未来（2015-2020年）总体上呈供的格局，仅宝安区在未来预计将呈现供 局

单位：万平供

关外六区未来（2015-2020年）办公物业供求情市场

万平

市场供 过剩供应体量：约500万平

宝安

光明

龙华

龙岗

坪山新 新3.3市场供求匹配分【宝安区】该区供 预计有可能出现于2018-2019年，但整体供不求，供应缺口约300万平方米体

单位：万平

宝安区未来（2015-2020年）办

市场

537万平

市场供 232万平供应缺口：约300万平

供

3.3市场供求匹配分【光明新区】该区供 预计有可能出现于2017年，整体供应过剩，剩供应体量达30万平方米体

单位：万平

光明区未来（2015-2020年）办供

市场

153万平

市场供 182万平过剩供应体量30万平

3.3市场供求匹配分【龙华新区】该区供 预计有可能出现于2018年后，整体供应过剩过剩供应体量达150万平方

单位：万平

龙华区未来（2015-2020年）办

市场

116万平

供

市场供 266万平过剩供应体量150万平

3.3市场供求匹配分【龙岗区】该区供应巨量，过剩情况最为严

单位：万平

龙岗区未来（2015-2020年）办

市场

146万平

市场供 678万平过剩供应体量500万平 3.3市场供求匹配分【坪山新区】该区供 预计有可能出现于2017年，整体供应过剩，剩供应体量达60万平方米体

单位：万平

坪山新区未来（2015-2020年）办公物业供求情市场

166万平

市场供 222万平供过剩供应体量60万平

3.3市场供求匹配分 新区】该区供 预计有可能出现于2019年，过剩供应量约万平米，但由于供需

单位：万平

新区未来（2015-2020年）办公物业供求情市场

32万平市场供 46万平过剩供应体量10万平 供

客户4客户及产品户型空大电户型空大电停车面层

行成长阶人均产承受

访谈需求分产品线分4客户及产品办公客户及产品产品亮生产需产品线分客户及产品需在客户需求层面上，CBRE分别进行了问 和客户深访两部分调研问传统制造企电子信息企物联网、云计算企生 企互联网企

物流企新能源企新材料企高端装备制造企零售、贸易企

房地产、建筑企文化创意类企其它企„丰鼎盛电 邹厂明成照明科 廖主市海纳电讯通讯设 叶主市道恩焊接材 邬经市某居家养老产品开

市天华科普电 冯主宝安某电子元件研发公司余鼎力源科协力拓展科 张科„客户及产品需根据客户需求调研中价格优客户关注的价格优

敏感

经济 政策 政策等3.办公3.办公氛围（同一类型企，企业众多等物业周物业周边景观（公园、海景等建筑风格（绿色建筑、设计独特等因素周边商务配套成熟（商业、酒店、会议设施等

形象7.交通方面（7.交通方面（系统发达等物业硬件标准（大物业硬件标准（大堂、层高、载重、电力系统等物业管理水平（国际团队运营等

客户及产品需 成立时间较短，发展初期或上升期的企 公司 成立4、5年，也是刚开始成立不是太久，处于现在这个阶段，是处于缓慢上升期。未来搬迁的话找一个相对承受能力不要那么大的 不要那么高的。的如加这东成就加高，或是 高，么后肯定会虑一的‖— 市海纳电讯设 叶主客户及产品需成立时间较久，发展较为 企业，人均产值较业务需要与客户拓展交流，如销售部，对办公环境要求较现代服务业类企业，有较多机会需要 务，对物业形象要求高iv. 敏感度较低，愿意多支付价格获得更好的环境和配访 发展10年了，现在也属于比较稳定。生产、研发、销售都做。我 了2个国际品牌的产品，一个是行业第一的，世界 5；一个是世界排第一的。我们有想去龙华汽车站附近的 100多，但问题是周边配套不行。像龙岗中心城的这些 60、70，加上物业甚至到80，配套跟得上的，我们都很愿意进入。— 市道恩焊接材 邬经客户及产品需发展初期或上升期的企对形象性要求不高 敏感度一般，愿意为生活、商务等配套支付一定的本iv.关注企业、员工自身发展，对居住、餐饮 等较为看访 我们企业差不多有200人， 成立五年多吧。实情，个不空出的大上跟行走。如都，那保 交，有他环啊周有舍，应配设都有要虑嘛。‖— 丰鼎盛电 邹厂客户及产品需C：实用型客A根据区域产业和办公情况分析，各片区的客户情况如下 C

客户及产品需 行业分布 发展阶段

1-23-45-8行业分布情况 尚处于孵化阶段的产业，如生产业，对成本也较为敏

发展阶段情况发展起步阶段（1-4年）的客户对成本较发展上升期（5-8年）的客户在业务速扩大时对成本也较为关客户及产品需 人均产值 人均产值情况价格敏感的客户年人均产值较低

12.5万元以下超过

承受力情超过70%的经济型客 承受力在元以客户预期承受力仍较低，但同时近40%的客户愿意付出50元以上目 4%

未 承受力4%

50-81-101-151-客户及产品需 行业分布 发展阶段

1-2

3-45-8行业分布情况现代服务业因对客机会较多，对物业象也较为敏

发展阶段情况发展 企业（9年以上）或上升（5-8年）的企业比较关注客户拓展和维客户及产品需 人均产值

人均产值情况年人均产值大部分高于12.5万元，显出生产水平较高的企业更为关注目

承受力情 仍在30元以内，但同时已有20%可以接受60元以上的高价客户预期承受力平均较高，有20%至愿意接受100元以上的价未 承受力

客户及产品需 承受力较行业分布 发展阶段

1-2

3-45-8行业分布情况

发展阶段情况实用型客户以发展5-8年的企业居多，在客户及产品需 承受力较人均产值0%

人均产值情况年人均产值大部分介于10-15万元间，企业关注实用条件进一步提升产承受力情大部分企业目 仍在30元以内，部分可以接受60元以上客户预期承受力仍然不高，接受高价比例较低，物目

未 承受力

10%

客户及产品需大众化餐饮（快餐、简餐）和商业配套（超市、商场等）是三类客户的主要形象型客户对居住生活配套（花店、便利店等）经济型客 形象型客 实用型客

配套 、美容店

商业配套（超市、商场等

商务型餐饮（中西式正餐等

客户及产品需三类客户都对户型的采光性与户型格经济型与实用型客户还比较关注套内空间的朝向因素形象型客户与部分实用型客户则对户型的方正性有所关经济型客 形象型客 实用型客

100.0%

100.0%

客户及产品需三类客户较为看重大堂的管理配套设施、装修风格、高度和面积因经济型客 形象型客 实用型客

100.0%

客户及产品需经济型客户与实用型客户大多认为大堂层高10-15形象型客户大多认为层高在12-15米范围内的大堂层高最为合经济型客 形象型客 实用型客

15.1米-20

12.1-15

10-12

客户及产品需三类客户均对电梯间的采光性最为关经济型客户与形象型客户还对电梯间的朝向、景观面有所关经济型客 形象型客 实用型客

客户及产品需三类客户均对电梯的舒适度、速度较为看经济型客户和形象型客户还对电梯的数量较为关注实用型客户与经济型客户对电梯的等候时间较为关经济型客 形象型客 实用型客

100.0%

客户及产品需三类客户选择停车场时均对导视系统、车实用型客户还对停车场的空间尺度感较为经济型客 形象型客 实用型客

客户及产品需经济型客户101-200201-5002/p>

形象型客户

100101-200201-5002/p>

客户型客户型（平方米生产（平方米经济形象实用101-200201-5002户及产品需经济型客户

形象型客户

实用型客户 客净层高（米经济型客形象型客实用型客4客户及产品办公客户及产品需产品生产需产品线分产品亮空间高

成本管

业务政

产品亮11发展机过多的，复合的空间能节约企业成本租户产生的，但同时不需要付出过发展建议空间利用上尽可能实现多用，同一空间同时实现不同的功能吸烟区与观景平会议室与培训中白天的样板层与晚上的工作空间

案例借鉴：新加坡广新加坡广场为SOHO写字楼配置了公共憩空间,为办公增添了绿色和健康的概新加坡广场还为写字楼配置了独享的小水上空间，增加办公乐产品亮1案例借鉴 东京六本 /互联网资料查询，产品亮1

案例借鉴 总部（纽约、谷 功功个性化需求会个性化需求会产品亮2发展机会企业组织内部需要实精细化管理，从而提高生产效智能云会议平智能云会议平设置云会议中心，为总部企业客户提供最优质的线会议途径，支 控制和高速数提供、公共区域智能化、精细化控制，包括触摸式指引屏幕、共享的网上馆等，实现创新总总部，触摸式员工工位指引产品亮3发展机会企业在发展的不同阶段均 不同的发展需求如业务拓展阶段需要效地进行发布、物流、行政工作发展中需要控制成本、快速/广泛融资发展建议发展平台资源集合上下游资源整行政/公共服务整合融资平信息化平案例借鉴：宝能科技

宝宝能科技园平台集创新性企业研面向国家“”、“孔雀计划”海外高层次人才落地项目，重点项目或，以技术研国际企业配套以服务金融企业数据应用平台产品亮3案例借鉴：天安云为企业提供可靠的创业与发展服30采供、融资租赁、智慧园区、拎包入住等服务体业务，全面降低商务成本——满足企业初的成本控制需 效的企业运营管理提供保障——便于企业高效运作为企业提供云时代的创新发展机与超算、、IBM、中国电信等机构达成战略合作，为企业嫁接资源——满足企业发展中的资源拓帮助传统企业介入互联网，提供业务咨询和IT敏捷开发服务，以SMAC驱动体系改善企业运营、提升赢利帮助企业高效运营，提升利润

与IBM联合打造SMAC*创新中心营营造一个具有科技创新氛围的交流平台，可用展览展示、产品发布等融资融资平政 产品亮案例借鉴：中海信科技城——“四全”服务体整合及专业机构资源，为中

公共生活 文化 、日常科技资助、资质创新资本换股本

公共政

证、人才特区、工 、

公共

行业顶 检测机构认证高端技术服务平台产品亮提供企业扶持政策服 案例借鉴：宝能科技发展机大量本地中小企业尚处于起步或快速在科研技术研究中需要寻 资 发展建议 合作，建立“企业孵化器在项目内部成立企业服务帮助企业申帮助企业申请重点项目科研案例借鉴：宝能成立了龙华新区的“科技企业孵化龙华新区亿元产业配套扶植基金龙华新区“重点扶植园区龙华新区企业服务中澳大利 专业技 合作园产品亮可持续

环境健

绿化商务

高端商务交流 空产品亮5发展机会受 ”驱发展建议 Q：从贵司的员工角度来看，以下哪个是工作场所的最重要

健 精舒照营

产品亮5案例借鉴：CBRE总部（洛杉矶2013年，CBRE位于洛杉矶市区的新的全球这些为基础的健康技术的引进设置了健已有申请WELL健康认证主要特空气过滤系隔音无VOC涂水净符 工程学的桌椅生种吸能地智能照明系

产品亮6发展机会低碳、环保、减排等已成为世界新的话语权 已出台多项持发展低碳技术的政策 ，对低碳发展进行着重强发展建议 通过绿色环保、自然通风的应用与设计，降低碳排

设置开放式空中花园设 能板、雨水收集系统，吸收自然能，减少建能源消能案例借鉴：新能产品亮66案例借鉴：新加坡Editt产品亮6人人性化环天空天空格子

案例借鉴：新低低碳外立产品亮7发展机会续发展节能有助于提升国家对于能源的利用和保发展建议在建筑设计、规划再生能源，节约能源消通过智能化能源控制有效地利用能源，提升能源利用采用能源保护装置，节约并保护能源案借鉴 科学能能光电产品亮7案例 科学向外伸展的挡阳设 双层隔热玻璃幕及挡阳百

混合通风中庭设产品亮8发展机会发展较为成企业对内外部的交流均有较高的要求，除高端餐厅、酒店等需求外，企业也能提发展建议 屋顶 打造可充分考虑游泳池 房，羽球或篮球场，休闲吧，花园等，充分发挥企业使的增值性，提高产品利用产品亮生活配员工

产品亮9发展机会员工一天在企业逗留的时间一般在8小时以上，为了让工作更加有度，在项目内提供一定的发展建议项目可根据自身条件所，如顶层空间：跑道 区、泳池地面花园：泳池、网球场案例借鉴新加坡Oxley商务产品亮9案例借鉴：万科利用建筑的高差打造台阶式的屋顶跑道，或者 场案例借鉴：新加坡亚洲广亚洲广场有亚洲最大的企业体育设施，包含一跑道和游泳公共运动设施是开放公的企业员

发展机本项目有机会打造与众不同工作精神状态提发展建在项目范围内倡导“工作+硬件上：建筑及其周边环境努力营造一个轻松良好的办公氛案例英国

案例借鉴——英国园区会定期组织各类ArtArtShow艺术展示交流聚 Cooking烹CharityCharityRun慈善长 项目开发的基本理念便是享受工作-Enjoy

案例借鉴——英国租户评―It’ssogreathere–Idonotcarewhich workedforaslongasitwaslocatedhere我不介意在―Ithasareallygoodbalancebetweenaprofessionalcetoworkandafun cetowork这是一个极佳的将生活同办公结合的园区No.每年组织丰富多彩的文体活业主社会业主社会区救护车及捐

案例借鉴：班加罗尔产业园 强调园区的生活概念园，增强项目凝聚力配置 强调园区的生活概念园，增强项目凝聚力在下班之后进行一站式的购物约800平方米的面积内，所有康体设施一俱全，满足男女不同的需求设施包括拥有器械的体操房11发展机会 主力产业的研发和生产线一般由大量80后90后 发展建议在项目中建设针对年轻、单身员工的配套公寓 案例借藏桶里的刷“机关广州You+国际青藏桶里的刷“机关11案例借鉴：广州You+国际青年公三不租：45岁以上、结婚带小年轻空间：300平米大厅可以喝酒聊天、打桌球、Xbox、举办派对；天台还有两座烧烤社区活动：―五同‖聚会、生日节日室内：没有配厨房，设计风格上简约小通过时髦有趣环境营造年轻人特有的生活氛大厅大厅里的小酒大厅的墙上挂满了大家吃喝玩12发展机在企业发展的各个阶段，都着留住员工的持发展建居高管公寓、人才安居房（量的）商务酒店（规模：总建面1-3万平米休 教与高校联合，建立人 中心 企业人才交流举 医可牵引三甲医院的园区医疗

案例借鉴 中海信科技居休IHC五维人医 留计教企业人1212案例借鉴：中海信科技企业人企业人国际商务酒商业综合社 高管公3,000平方米配餐中心、高管公国际商务酒店、园区巴人才安居休商业综合社区超市、馆、中心、玛、万家、天教高级中心、下小学、甘坑九年一贯制企业人联合高优企业代表，定期组织CEO及经理人医园区医疗站、市第三人民医院、龙岗第二人民医4客户及产品办公需客户及产品需4.2.3产品亮4.2生产4.3产品线分4.2生产需电子信产先进制造新能源产新材料产生物产1.隔音能力良2.楼体坚固，避震能力良3.电梯运载能力良4.开放性的办公环5.无回音6.坚固耐7.选址上具备接收能源的条8.电网接入的安9.低碳环保建筑材4.2生产需 被访企业数隔音能力良

4.2生产需部分企业涉及大型设行业在生产过程中有可能涉及到精细加工的环节，需要对生产楼体有较好的避震能问 被访企业数楼栋避震能力良

访 “首先我们来租他的时候，都要看他的设计图纸。“我们有车床。就是打产品的时候，会“矿矿矿”这样子响的。如果质量不好，我们原来在红门就是腐渣工程，震久了后，上面的灰就会到掉下来，所以我们就特别担心—