宣城中锐第一城开盘前营销策划方案

31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第一页，共148页。宣城市印象一第二页，共148页。城市概况宣城宣城市位于安徽省东南皖南山区与沿江平原结合地带，跨东经117゜58’～119゜40’、北纬29゜57’～31゜19’。东北至东南与江苏、浙江两省毗邻，为安徽省的东南门户。区域面积12340平方公里，人口275万,凭皖赣、宣杭两铁路，318、205两国道保持着与外界畅通的气象，从古至今以地利之便，交通畅达，商品集散，成为江南通都大邑。第三页，共148页。历史沿革

宣城作为区域政治、经济、文化中心，历史悠久。早在西汉元封二年（公元前109），丹阳郡郡治就设在宛陵（今宣州区）。晋太康二年（281）析丹阳郡置宣城郡。自此，宣城一直作为州、郡一级政区存在。隋初废郡，改南豫州为宣州，不久又改称宣城郡。唐初置宣州，中间一度改称宣城郡，以后复称宣州。南宋乾道二年（1166）宣州改为宁国府，直至清末。民国期间，宣城先后为第九和第六行政督察区。解放后，1949年5月成立宣城专区。1952年1月，宣城专区撤销，辖县并入新成立的芜湖专区（1971年改称芜湖地区）。1980年2月，芜湖地区改名宣城地区。1982年4月，行署机关移驻宣城。2000年6月，国务院批准撤销宣城地区、设立宣城市，2001年二月正式挂牌成立。第四页，共148页。历史人文

谢脁是南齐的著名诗人，南齐明帝建武年间（公元491年-496年）任宣城太守。他“视事高斋，吟啸自若，而郡亦治”，为官清廉，劝民教士的惠绩较多，世称“谢宣城”。

自唐以后，宣城市区以纪念谢脁命名的建筑有：“谢脁楼”、“谢公亭”、“怀谢亭”、“云齐阁”（以谢脁《游敬亭山》“合沓与云齐”诗句命名）、“绮霞阁”（以谢诗“余霞散成绮”句命名）、“澄江亭”（以谢诗“澄江静如练”句命名）。敬亭山历代修建的先贤祠，谢脁均被列在首位。因此，曾有人将宣城呼之为“小谢城”、“谢公城”。第五页，共148页。宣城城市发展规划二第六页，共148页。城市规划-近期规划城市发展方向：“西进、北跨、东联、南扩”“南控”变“南扩”——南部是宣城山水旅游的精华地区，依托鳄鱼湖景区、夏渡森林公园，拓展城市空间；中心城区形成“一城、三片区”的城市空间结构，“一城、三片区”是指主城区（包含高教园区、夏渡组团）、北部片区、西部片区以及东部片区（由双桥、宣州民营工业园组团组成），主城区与三片区以绿色空间相隔离。——《宣城市总体规划2007-2020》本项目城南组团是宣城重点发展的休闲、娱乐业，是宣城的后花园第七页，共148页。城市规划-远期规划《宣城市城市总体规划(2007-2030年)》提出城市发展目标、性质

市域总人口规模中心城区人口与建设用地规模

1.规划期限近期：2007年—2010年远期：2011年—2020年远景：至2030年2.规划范围规划范围为市域、城市规划区和中心城区。⑴市域范围：包括宣州区、宁国市、郎溪县、广德县、绩溪县、泾县、旌德县一区一市五县在内的宣城市行政管辖地域范围，面积12340平方公里。⑵城市规划区范围：根据《城乡规划法》规定，界定城市规划区总面积为565.5平方公里。⑶中心城区范围：包括城市建设用地及敬亭山风景区、扬子鳄湖、周边部分相邻的农田、水域的用地范围，总面积150平方公里左右。包括65平方公里城市规划建设用地以及周边85平方公里左右的生态用地和农业用地。3.城市发展总体目标至2020年，逐步形成“三个基地、一个枢纽”:承接东部产业转移的新型加工制造业基地;面向长三角的优质农副产品生产供应基地;以自然生态和宣城地域文化为特色的旅游休闲度假基地;皖苏浙边界地区重要的交通枢纽。努力成为安徽省“科学发展的先行区、承接东部产业转移的先行区、在中部崛起的先行区”。4.城市性质皖苏浙毗邻地区新兴工贸城市、宜居的生态城市、历史文化名城。近期2010年，宣城市域总人口为295万人，城镇化水平为43-45%；远期2020年，宣城市域总人口为320-325万人，城镇化水平为60-62%。近期2010年，中心城区人口规模43万人；远期2020年，中心城区人口规模65

万人；远景至2030年，中心城区人口规模80

万人。近期2010年，中心城区建设用地43平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地65

平方公里，人均建设用地100平方米；远景至2030年，中心城区建设用地80平方公里，人均建设用地100平方米。第八页，共148页。龙岗抗大八分校旧址城市规划-远期规划图第九页，共148页。城市发展方向龙岗抗大八分校旧址

“西进、北跨、东联、南扩”⑴西进：依托宣城经济技术开发区，跨越合杭高速，沿宣南线择地建设西部片区。

⑵北跨：跨过敬亭山，主要在宣南铜高速公路北部建设北部片区。

⑶东联：依托水阳江、双桥、宣州工业新区东区，拓展城市空间。

⑷南扩：南部是宣城山水旅游的精华地区，依托扬子鳄景区、夏渡森林公园，拓展城市空间。

2.城市空间结构

中心城区形成“一城、三片区”的城市空间结构，“一城、三片区”是指主城区（包含高教园区、夏渡组团）、北部片区、西部片区以及东部片区（由双桥、宣州民营工业园组团组成），主城区与三片区以绿色空间相隔离。第十页，共148页。2010年1-9月宣城市房地产市场供需析三第十一页，共148页。1-9月房地产市场销售情况

1、供应情况

9月份，市区（含宣州区、开发区、市本级，下同）全部新建商品房批准预售16万㎡，月环比增加156%；其中商品住房1542套，14.7万㎡，月环比分别增加186.6%和171.1%。

1-9月，全部新建商品房批准预售85.2万㎡，同比增长47%；其中商品住房批准预售6987套,69.2万㎡,同比分别增长50.8％和39.3%。

2、销售情况

9月份，在三一·亚龙湾、翡翠城·檀溪苑等多层项目新开盘的带动下,受通货膨胀预期及多层消费习惯等多种因素影响，市场销售大幅增长，排队买房现象重现，全部新建商品房登记销售10.2万㎡，销售额3.9亿元，同比分别增加28.8%和37.4%，月环比均增加88.3%；其中扣除政策性住房后，纯商品住房登记销售700余套，7.2万㎡，销售额2.6亿元，同比分别增加36.2%、22.5%和27.4%，月环比分别增加98.9%、85.3%和67.1%。但一些高层项目，特别是续建的高层老项目，销售仍不够乐观。

1-9月,市区商品房销售量同比虽仍有下降，但降幅较1-8月份有所缩减。市区全部新建商品房登记销售56.8万㎡，销售额21.8亿元，同比分别下降19.7％和3.3%;其中商品住房4724套、50万㎡，销售额18亿元，同比分别下降12.6％、17%和1.9%。商品住房中的纯商品住房为4094套，44.6万㎡，销售额16.9亿元，同比分别下降17.9％、19.5%和4％。第十二页，共148页。1-9月房地产市场销售情况-续

2010年以来，宣城楼市月度宅销量由2009年底的千套以上骤降至200多套，其后各月宅销量始终呈现出起伏不定的态势，而在4月楼市新政出台后，宣城楼市月度宅销量又经历了一轮缩水，直到刚刚过去的9月，月度宅销量才再次恢复到700套以上，接近新政出台前3月份水平。从全年走势来看，进入2010年以来，宣城楼市的月度宅销量相较于2009年年底千套以上出现了明显的下滑，在年初跌至单月成交242套的最低点，随后在3月涨至年内高点724套，但是随着4月楼市新政的出台，宣城楼市宅销量又陷入了一轮下跌，始终在不足500套的低位盘整，直到刚刚过去的9月，宅销量大涨至716套，基本恢复到新政出台前的水平。第十三页，共148页。1-9月房地产市场价格情况

9月份，扣除政策性住房后的纯商品住房预售挂牌均价为3986元/㎡，同比增长12.7%，月环比下降4.7%。9月份，因大唐·御苑的拆迁还房，以及亚龙湾项目的团购等因素对房价的拉低作用影响，实际登记销售均价3585元/㎡，同比增长4%，月环比下降9.8%，如扣除大唐·御苑的拆迁还房因素，纯商品房登记销售均价3959元/㎡，与8月份基本持平。

1-9月，全部新建商品住房和纯商品住房的登记销售均价分别为3604元/㎡和3785元/㎡，同比分别增长18.2%和19.2%。

纵观宣城楼市全年月度宅均价的走势，可以看出其宅均价始终保持在3300—3900元/㎡的狭小空间内变化，且宅均价相对较低。究其原因，一是因为宣城楼市以内部自我消化为主，各项目定价较为平均；二是宣城楼市年内成交量始终低迷，也在一定程度上保持了宅均价的稳定。第十四页，共148页。1-8月房地产开发主要指标完成情况

1－8月,全市房地产开发主要指标规模均前移进位（见上表）。全市完成房地产开发投资52.69亿元，同比增长27.95%，总量和增幅分别居全省第五位和第十二位，位次较1－7月份分别前进了1位和3位。1－8月，新建商品房的新开工面积、施工面积和销售额分别为307.24万㎡、712.10万㎡和51.45亿元，同比增幅分别为87.9%、37.9%和44.1%，总量分别居全省的第三位、第四位和第三位，位次均较1－7月份前进了一位，增幅分别居全省第六位、第六位和第九位，均超过全省66.8%、29.6%和36.0%的平均增幅水平。

1-8月，市区全部新建商品住房销售均价3659元/㎡，位居全省17个地级城市第九位，同比增长21.6%，居第7位。第十五页，共148页。项目周边竞争楼盘调查四第十六页，共148页。本案竞争项目板块分布图本案隶属城南板块第十七页，共148页。宣城柏庄本案贝林·阳江港湾康桥风景国鑫·世纪新城从区域的角度看，多个项目对本案的合围之势已然形成区域市场竞争将愈发激烈美都新项目第十八页，共148页。项目位置宣城北门主要技术经济指标占地面积：约23万平方米总建筑面积：32万平方米目前销售信息在售一期多层目前在售房源是顶层复式楼，有三四十套，面积有158㎡和190㎡两种，户型分别为3室2厅1卫，4室2厅2卫，小高层、高层估计年底开盘。容积率：1.51绿化率：38.2%最近一次开盘时间2010、1、16最近一次开盘所推售体量572套内部配套幼儿园、商业街周边配套菜市场、公园、学校建筑风格欧式景观与智能化南长绿化长廊套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅78-8220三房二厅92-11560四房二厅12020目前销售均价（元/㎡）3500（多层）目前备案销售率（％）95（一期）目前客户群体外地投资、外地务工、公务员、即将结婚人士、改善性住房的客户项目卖点规模、开发商品牌、多层、性价比项目定位广告语200万方国际化中央城区开发商宣城市大唐万安置业有限公司大唐·国际城第十九页，共148页。售楼部第二十页，共148页。主力户型房型：三室两厅面积：102平方米房型：四室两厅面积：117.31平方米第二十一页，共148页。项目位置向阳路与宣湖路交汇处主要技术经济指标占地面积：8万㎡总建筑面积：18万㎡目前销售信息目前在售房源只有4套160㎡，小高层年底开盘容积率：1.8绿化率：32%最近一次开盘时间2010.6.7内部配套幼儿园、停车位、蓝球场周边配套公园、医院、车站建筑风格ART-DECO景观与智能化英式园林景观套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅80-8640三房二厅110、12060目前销售均价（元/㎡）4500目前备案销售率（％）一期销售结束，二期年底开盘目前客户群体东门居民、乡镇居民项目卖点交通、环境项目定位广告语城东中央睿智生活馆开发商宣城徽商房地产开发有限公司景观设计单位安徽省建筑科学研究设计院

康桥风景第二十二页，共148页。售楼部第二十三页，共148页。户外广告第二十四页，共148页。主力户型房型：三室两厅面积：123平方米房型：二室两厅面积：84平方米第二十五页，共148页。项目位置向阳路与芋山路交汇处主要技术经济指标占地面积：580亩总建筑面积：90万㎡目前销售信息在售二期80-145平方米户型绿化率：32%最近一次开盘时间2010、10、1最近一次开盘所推售体量114套内部配套商业街、幼儿园、游泳池周边配套农贸市场建筑风格西班牙景观与智能化中心景观、水系套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅8025三房二厅90-11070四房二厅1455目前销售均价（元/㎡）多层:4500-5000;高层:4200-4300目前备案销售率（％）85%以上购房优惠政策一次性付款98折，按揭99折目前客户群体外地务工、周边乡镇、本地企事业单位员工、个体项目卖点规模、环境、配套、风格项目定位广告语90万平米橄榄型社区、理想城邦开发商宣城市贝林房地产有限公司景观设计单位中国美院资深设计师

贝林·阳江港湾第二十六页，共148页。售楼部第二十七页，共148页。户外广告第二十八页，共148页。主力户型房型：二室两厅面积：78平方米房型：二室两厅面积：109平方米第二十九页，共148页。项目位置宣城市向阳路、宣湖路交汇处主要技术经济指标占地面积：389亩总建筑面积：49万㎡目前销售信息二期80㎡只有几套，100㎡居多，均价4500元/㎡，主要是小高层。容积率：1.8绿化率：35%最近一次开盘时间2010、5、1最近一次开盘所推售体量一幢72套内部配套小学、幼儿园、商业街周边配套宛溪河、生态公园、鳄鱼湖景区、仁杰医院建筑风格西班牙景观与智能化意大利中央景观、可视对讲套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅8050三房二厅10050目前销售均价（元/㎡）4500-4600目前备案销售率（％）90购房优惠政策无目前客户群体乡镇群众、企事业单位员工项目卖点品牌、规模、河景、配套项目定位广告语49万方私家泛海庄园开发商宣城柏庄置业有限公司景观设计单位同济大学建筑设计研究院宣城·柏庄第三十页，共148页。售楼部第三十一页，共148页。项目实景图第三十二页，共148页。主力户型房型：二室两厅面积：83平方米第三十三页，共148页。华邦·锦绣华府项目位置敬亭路主要技术经济指标占地面积：236亩总建筑面积：20万㎡目前销售信息一期8月14日推出2栋小高层，从60㎡到149㎡户型不等，均价4800元/平米容积率：1.52绿化率：30%最近一次开盘时间2010、3月底最近一次开盘所推售体量36套内部配套商业街、停车位周边配套项目自身的20000平方米商业建筑风格意大利景观与智能化水系、绿化主题公园套型面积段（㎡）占总体比例（％）三房二厅80-11575四房二厅13025目前销售均价（元/㎡）4800（小高层、高层）目前备案销售率（％）95购房优惠政策一次性97折、按揭98折目前客户群体周边原住民民公务员个体户等项目卖点学区（一幼、二小）、配套项目定位广告语城市生活KING生活典范开发商宣城华邦置业有限公司景观设计单位纽约YPA设计公司

第三十四页，共148页。售数部第三十五页，共148页。围墙广告第三十六页，共148页。主力户型第三十七页，共148页。项目位置鳌峰东路主要技术经济指标占地面积：320亩目前销售信息多层销售，面积有108㎡，110㎡，140-160㎡，顶楼有170㎡，均价为3900元/㎡总建筑面积：40万平方米容积率：1.5绿化率：33%最近一次开盘时间2010.5月最近一次开盘所推售体量180套内部配套小学、幼儿园、菜市场、停车场周边配套中心医院、九州市场、仁杰医院建筑风格现代景观与智能化喷泉、安保系统套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅80-9020三房二厅110-14080目前销售均价（元/㎡）3900（多层），高层未开目前备案销售率（％）95目前客户群体市区客户、周边客户（新田、杨柳）项目卖点户型、配套、价格项目定位广告语公园社区、景观美宅开发商宣城市国鑫房地产开发有限公司景观设计单位中国新型建筑材料工业杭州设计研究院国鑫世纪新城第三十八页，共148页。售楼部第三十九页，共148页。主力户型户型：三室二厅二卫面积：108平方米户型：三室二厅二卫面积：106平方米第四十页，共148页。项目位置鳌峰东路主要技术经济指标占地面积：93333㎡目前销售信息多层销售，面积有108㎡，110㎡，140-160㎡，顶楼有170㎡，均价为3900元/㎡总建筑面积：153000M2容积率：1.5绿化率：34.16%最近一次开盘时间2010.9.25最近一次开盘所推售体量5栋内部配套小学、幼儿园、菜市场、停车场周边配套麦莎广场、12中建筑风格西班牙景观与智能化意大利、电子监控套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅9020三房二厅105-13580目前销售均价（元/㎡）3800-4100目前备案销售率（％）90目前客户群体市区客户、周边客户（新田、杨柳）项目卖点户型、配套、环境项目定位广告语新城中央原位西班牙开发商宣城市申龙置业有限公司檀溪园第四十一页，共148页。售楼部第四十二页，共148页。户型：三房两厅两卫面积：127㎡主力户型第四十三页，共148页。项目位置双凤南路西侧主要技术经济指标占地面积：115亩总建筑面积：30万㎡目前销售信息前期已售完容积率：1，5绿化率：35%最近一次开盘时间2010.5最近一次开盘所推售体量40套内部配套幼儿园、游泳池、车库、会所、健身场周边配套汽车城、麦莎广场、医院建筑风格现代景观与智能化中央景观、安保系统套型面积段（㎡）占总体比例（％）二房二厅80-9020三房二厅110㎡-12880目前销售均价（元/㎡）3500-3700目前备案销售率（％）90目前客户群体公务员、刚性需求项目卖点配套、质量、交通项目定位广告语好品好家翡翠城开发商宣城市南国春天房地产开发有限公司景观设计单位杭州城市规划设计院翡翠城第四十四页，共148页。售楼部第四十五页，共148页。主力户型户型：二室二厅一卫面积：87平方米户型：二室二厅一卫面积：86平方米第四十六页，共148页。楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率平均每层户数销售均价(元/㎡)大唐·国际城一期御苑32万多层1.511梯2户3500(一期多层尾房)康桥风景18万多层1.82梯4户4500贝林·阳江港湾90万多层2.291梯2户、2梯4户多层:4500-5000;高层:4200-4300宣城·柏庄49万高层、小高层1.81梯2户4500-4600(高层)华邦·锦绣华府20万多层1.521梯2户4700-4800(高层)檀溪园15万多层1.51梯2户3900-4100(多层)国鑫·世纪新城40万多层1.351梯2户、2梯4户3900竞争项目产品要素对比因多层住宅的稀缺性，各家楼盘的多层房源去化较快；市场经过09年的强劲复苏，区内销售均价也大幅上涨；多层均价在4100-5000元/㎡之间；小高层、高层均价在3900-4600元/㎡之间；物业类型以多层、小高层为主；高层为辅；多采用1梯2户、2梯4户的排布设计；第四十七页，共148页。竞争项目核心客户群体分析楼盘名称核心客户群体项目卖点大唐·国际城一期御苑外地投资、外地务工、公务员、即将结婚人士、改善性住房的客户规模、配套、价格康桥风景公务员、教师、医生、事业单位员工、东门居民、乡镇居民配套、周边环境贝林·阳江港湾外地务工、周边乡镇、本地企事业单位员工、个体品牌、规模、内部景观、配套宣城·柏庄外地务工、周边乡镇、本地企事业单位员工、个体品牌、规模、河景、配套华邦·锦绣华府周边原住民民公务员个体户等学区（一幼、二小）、配套檀溪园市区客户、周边客户（新田、杨柳）户型、配套、环境国鑫·世纪新城市区客户、周边客户（新田、杨柳）户型、配套、价格客户群主要集中在市区客户、企事业单位职工、公务员、下边县城居民等。第四十八页，共148页。竞争项目配套分析楼盘名称内部配套周边配套大唐·国际城一期御苑幼儿园、商业街菜市场府、公园、学校康桥风景幼儿园、停车位、篮球场公园、医院、车站贝林·阳江港湾幼儿园、商业街、游泳池农贸市场宣城·柏庄小学、幼儿园、商业街宛溪河、生态公园、鳄鱼湖景区华邦·锦绣华府停车位、商业街项目自身2万平米商业国鑫·世纪新城小学、幼儿园、停车库、菜市场火车站、九州大市场、仁杰医院

本案周边竞盘项目在内部配套上突出的主要包括中央景观、幼儿园、商业配套等；周边配套基本共享．第四十九页，共148页。竞争户型配比分析楼盘名称套型面积段㎡占总体比例（%）大唐·国际城一期二房78-8220%三房92-11560%四房12020%宣城·柏庄三房85-11790%四房16810%华邦·锦绣华府三房80-11575%四房13025%康桥风景二房80-8640%三房100-12060%国鑫·世纪新城二房80-9020%三房110-14080%贝林·阳江港湾二房8025%三房90-11070%四方1455%可以看出，本案周边竞盘项目在主力套型的特征表现为：套型以二室二厅、三室二厅为主，二室户面积段主要在80—100㎡之间，三室户面积段主要在110—140㎡之间。第五十页，共148页。本案周边在售竞盘项目卖点BY定位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语大唐·国际城一期御苑规模、开发商品牌200万方国际化中央城区康桥风景环境、交通城东中央睿智生活馆国鑫·世纪新城价格、户型、配套公园社区，景观美宅贝林·阳江港湾规模、环境、配套、风格90万方橄榄型社区、理想城邦宣城·柏庄规模、品牌、配套、河景49万方私家泛海庄园华邦·锦绣华府学区、配套城市KING生活典范

本案周边竞盘项目在定位广告语上突出的项目核心卖点主要包括地段、配套、环境、周边配套、景观等。第五十一页，共148页。总结通过对本案周边楼盘的调查，及与本案的对比，可以得出本案周边楼盘所具备的特征：

1、在位置上，本案位处东南，竞争项目比较集中。

2、在规模上，本案与周边楼盘相比，属于大规模楼盘，在规模上占有优势。

3、在价格上，目前周边在售住宅商品房的销售均价约在3900元-4700/㎡左右。

4、在产品上，本案周边楼盘目前主力销售面积在90—110㎡；套型主要为三室二厅。

6、在卖点上，本案周边楼盘的卖点集中在位置、配套、环境等硬性指标上，所以本案卖点只有从软性服务，如景观、户型、物管等进行突围。

7、在营销上，本案周边楼盘宣传方式以户外广告为主，由于市区较小，口碑传播能力较强，所以营销组合方式相对简单。

8、在竞争上，本案未来的竞争对手放量面积约在100万㎡以上，所以本案后市的竞争压力较大。第五十二页，共148页。31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第五十三页，共148页。一期经济技术指标物业类别套数/套面积/㎡高层33038503.4多层43446243.15商业——4730.58总计75489477.13一期总计推货面积89477.13㎡一期共计推出11栋，其中多层住宅8栋，754套，84746.55平米，1#、2#、8#为高层物业。第五十四页，共148页。一期总体规划

项目整体规划强调建筑与园林景观及周边环境的和谐统一。高层住宅区、多层住宅区、鳄鱼湖风景区及宛溪河绿化带呈三级台阶，形成良好的城市景观，户户纳入美景。小区内部交通网线顺达通畅，四个出入口分布在项目周边四侧，人流车流动线分明。第五十五页，共148页。一期户型分析（一）编号套内面积建筑面积176.41平米83.59平米279.47平米86.19平米紧凑小三房户型，低总价，高性价比，迎合主流市场需求。户型布局合理，方正通透，人流动线流畅。户型创新，空中花园赠送一半面积。两室朝南，采光性极佳。多层二房变三房第五十六页，共148页。一期户型分析（二）编号套内面积建筑面积1109.67平米117.29平米279.98平米86.27平米117平米三房变四房，细分市场，充分满足三代同堂所需。动静分区明显，满足娱乐、休息不同需求。客厅附带宽大阳台，无敌美景尽收眼底。户型创新，空中花园赠送一半面积。多层三房变四房第五十七页，共148页。一期户型分析（三）编号套内面积建筑面积1104.06平米117.90平米276.12平米86.25平米117平米电梯三房，升级物业，畅享城市电梯生活；主卧室270度凸窗设计，尽享小区内外美景；户型创新，空中花园、宽大阳台赠送一般面积；高层二房变三房第五十八页，共148页。SWOT分析之优势规模大盘：60万平米大规模楼盘，在当地具有较大影响力；品牌影响：中锐地产，全国百强地产企业，携上海先进开发理念入驻宣城，影响力甚广；地块方正：项目地块方正规则，利于小区整体规划设计及园林景观设计；生态宜居：宛溪河、响山公园、鳄鱼湖生态公园、夏渡森林公园等四大生态绿肺，彰显区域宜居典范；创新产品：项目产品设计以小三房为主，户户赠送面积，低总价，高使用率；建筑风格：意大利托斯卡纳园林风格建筑，简朴而不失优雅，领导宣城国际设计之先进理念；物业丰富：项目有多层、小高层、高层物业，产品种类多，客户覆盖面广；金牌物业：深圳和平物业荣耀入驻，沿海一线城市服务经验，提供人性化的专业服务保障；第五十九页，共148页。SWOT分析之劣势交通不便：周边暂未通公交，宣向大道未全线修通，泥湾路与夏湾路处于规划期阶段；配套缺乏：项目处于南城新区，居住氛围不够成熟，周边缺乏必备的生活配套设施和大型超市；噪音污染：项目四临公路，靠近主干道物业噪音、灰尘较大。第六十页，共148页。SWOT分析之机会区域认同：区域规划为生态旅游居住区，现有柏庄、贝林等项目开发销售，并得到宣城市民认可；区域规划：紧邻区域规划中医院、奋飞中学等生活教育配套，按照整体规划，项目处于区域中心位置；物业增值：国家实行货币宽松政策，CPI持续走高，通货膨胀预期上升，不动产将成为保值增值的主要投资途径之一；第六十一页，共148页。SWOT分析之威胁区位较偏：项目相对周边竞争楼盘较为偏远，没有交通直达，看房客户易于中途被竞争楼盘所拦截；竞争激烈：周边大盘众多，柏庄、贝林、徽商等项目环伺左右，年供应多，竞争压力大；产品同质化：区域内产品同质化严重，客户定位重叠，缺乏独特的核心产品武器助力项目突出重围；政策影响：2010年，政府多次出台政策调控房地产，购房客户观望气氛浓厚，对本项目产生较大影响；第六十二页，共148页。住宅目标客群及区域来源重点客群：1、宣州区其他区域改善性置业客群；2、宣城市下属县市置业客群；3、返乡置业客群；边缘客群：1、宣城市以外地域的置业客群2、投资型置业群体核心客群：1、地缘性客群；2、宣州区（包括乡镇）首次置业客群；第六十三页，共148页。宣城市各区首次置业群体该群体年龄阶段基本处于结婚或新婚阶段，对住房的需求较普通客户群体较大，大多数处于首次置业者；该群体经济收入水平不高，经济购房能力较为薄弱，尤其是周边乡镇外来务工者，想在巢湖安家落户，但受经济条件限制；该群体对购房的需求：总价较低，户型经济实用，满足基本居住需求，设计有创意；宣城市城南地缘性客户群体该群体为城南政府单位、企事业员工、原居住居民，首次置业与二次置业交叉。该客户群体曾经或现在工作生活在此区域，对此区域具有特殊情感，但是对对价格接受度较强。目标客群—核心客群特征第六十四页，共148页。1、宣州区其他区域改善性置业客群；该群体看重城市未来发展方向，看重本项目的人居环境；该群体经济收入水平稍高，经济实力稍强，追求舒适生活，渴望别人认同和尊重，对身份地位有向上的要求；2、下辖县市域置业群体下辖县域客群购房考虑到能够改善更好的生活居住条件，能够融入到宣城的城市生活；县域籍客户群体在该区域购房考虑到更够兼顾工作和家人的生活，两者都能兼顾。3、返乡置业客群；改群体多来自宣州区，其中以下属乡镇居民居多。改客群经济能力有限，对房价抗性较大。目标客群—重要客群特征第六十五页，共148页。项目核心价值研判

关键词一：区域1、区位：宣城南，大盘云集，居住氛围较为成熟，远景规划较好，项目有塑造成国际CLD生活中心的特质。2、四至：项目周边有主要的交通干道（水阳江路），东有宣向大道，同时规划项目四至都有主干道通达。3、资源：地块周边的人文、景观资源比较好，宛溪河、鳄鱼湖、夏渡森林公园环伺左右。

本案地处生态新城，道路通达，且已建成多处大型居住社区，即将成为CLD城市中央生活区。总结第六十六页，共148页。项目核心价值研判

关键词二：景观资源：地块周边的景观资源比较好，宛溪河、鳄鱼湖、夏渡森林公园环伺左右，是宣城不可多得的生态居住中心。

外部优质景观资源与小区打造的托斯卡纳风情相结合，把景观牌做到极致。总结第六十七页，共148页。项目核心价值研判

关键词三：教育项目附近规划有宣城中学（奋飞中学）初中部，加之建议引进国际双语幼儿园，形成本案一大卖点。外部优质教育资源与小区自身国际幼儿园相结合，把教育牌做到极致。总结第六十八页，共148页。项目核心价值研判

关键词四：户型户型：户型是影响客户购买房屋的主要因素之一，鉴于性价比将是本案的一大优势，则户型优化创新（譬如小三房）进一步提高本案的附加值将强化项目的性价比，引起市场的更大关注。户型的极致创新将是提高产品性价比、提高销量的重要利器。总结第六十九页，共148页。核心卖点提炼□CLD中心执掌宣州封王侯宣城新城门户，区域大盘云集；比邻老城商业中心，台客隆、新百百货、商之都近在咫尺，未来之城，第一都心。□对话世界传承百年一座城纯正地中海式风情建筑，原味移植意大利精髓，托斯卡纳异域风情，引领宣城建筑新标杆。□皇家配套乾坤四海任逍遥社区商业街区、五大主题广场、高科智能设施、金牌贴心物管、自配幼儿园，皇家级配套服务，生活自由舒展。□国际城邦信步闲庭比苍穹60万平米超大型意大利风情社区，2.36低容积率、30%高绿化率，多层、高层错落排列，超低密度，高尚人居。第七十页，共148页。核心卖点提炼□一湖三园锦城天下院芳菲依偎宛溪河绿化带、毗邻鳄鱼湖风景区，坐享三大主题公园鲜氧绿肺，五大广场呼应，锦城天下，满园皆芳菲。□创新产品荣耀一宅传天下源于人本的规划设计，突破常规，创新的空中花园、观景阳台、诗意飘窗，半赠送、高得房率，放飞梦想生活。□地产百强构筑宣州第一城中锐地产集团，进驻宣城第一个地产百强企业，10余年200万㎡开发历练，国际团队运作，打造宣州第一城。第七十一页，共148页。31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第七十二页，共148页。营销总则“前提及限制”由于工程原因影响，未来现场展示不充分“核心问题”如何在展示不充分的前提下，突出项目的城市价值体系，实现项目的快速销售并溢价？“营销目标”树立区域认知，建立影响力，实现快速销售第七十三页，共148页。总体营销策略“高举高打”的策略核心1、将项目开发提升为城市发展的高度，抢先占领市场的舆论高度。2、对优化后形成的核心价值点进行提炼，并赋予先进的概念化生活方式。3、在营销各环节彰显超凡之处，树立价值标杆。采用体验式营销，通过售楼部、样板房、景观示范区的应用，加快客户对产品的认同过程，以促进销售。4、推广渠道、活动介质都应当体现大盘气质，赢得客户欢心。5、销售前置，并最大化拓广渠道，实现客户全层面积蓄。第七十四页，共148页。品牌沟通通过活动/现场包装/户外，认知一个知名开发商进军宣城，打造全新地产项目，建立项目知名度分阶段整合品牌信息持续传播品牌购买品牌兴趣品牌认知决策心

理驱动通过活动/售楼部/样板房，给客户以全新产品与生活理念体验，建立美誉度通过强力的营销手法，刺激购买，达成优选度品牌忠诚体验式客户维系，达成忠诚度明星项目打造知名开发商/又一个新产品比我想象的更完美是很多人在排队抢购的项目以购买而自豪并推荐圈内人心理

表述总体营销策略第七十五页，共148页。项目各阶段执行部署切入项目营销推广的各阶段细化部署执行将是：营销战略模型归纳；营销主线铺排；各阶段细化执行部署；第七十六页，共148页。营销战略模型归纳首先，我们确定一下项目的市场形象定位：在这营销理念之下，我们还原其的内在问题，就是——问题1、项目具有什么特质予以发展？问题2、项目具有什么产品切入市场？问题3、项目如何在竞争市场中取胜？问题4、项目如何捕捉目标客户群体？因此，项目的整体营销模型归纳将是……宣城CLD中央生活区·60万平米意大利风情城邦第七十七页，共148页。问题1、项目具有什么特质予以发展？营销战略模型归纳结合“皖江经济带”的经济发展方向，与宣城城市发展的有力支撑，独树一帜地提出“CLD国际居住中心”理念，并表现出大城优越生活的最高水平。项目远景规划有国际幼儿园教育资源、意大利托斯卡纳风情园林、四大生态绿肺等，是一座大城的发展定位，但这些设施配套的实现需要项目长足持续的发展；就目前而言，项目的首期入市，是造城运动的试水一击，只许胜、不许败；因此，只有充分把握项目的核心优势——品牌与规模，用品牌与造城运营进行充分的捆绑，给市场以强大的震撼冲击；把项目的造城运营立足在区域(宣城）宣城城市发展规划的基础上，使项目造城运营具备持续的发展力；用项目所处区域发展方向、城市湿地公园的规划建设、大型高档社区的陆续建设筑建CLD中央生活概念第七十八页，共148页。问题2、项目具有什么产品切入市场？营销战略模型归纳项目的产品定制多元化，以最受市场青睐的多层为主，抗性较小，辅以高层物业；项目远景规划有国际幼儿园教育资源、意大利托斯卡纳风情园林、滨河商业配套等设施生活全面配套等设施，是表现大城优越生活最高水平的高度。项目资源丰富，户型得房率高，舒适度、景观性皆强，产品综合的使用价值高；因此，充分对项目产品进行概念的包装，提炼核心卖点去切入市场，对接客户。用项目户型超高性价比的卖点包装刺激市场第七十九页，共148页。问题3、项目如何在竞争市场中取胜？营销战略模型归纳宣城市场普遍为中小规模的多层为主、高层为辅的开发项目；周边市场的产品存在同质化现象严重；本项目周边生活氛围不浓，生活配套相对缺乏的现实短期内无法改变；

本项目只有在开发商品牌、项目规模、产品上充分的发挥才能获得核心竞争力用开发商强大的品牌实力、托斯卡纳建筑风格与造城的规模作为制胜的利器第八十页，共148页。问题4、项目如何捕捉目标客户群体？营销战略模型归纳针对客群对未来生活的高期望需求，定性描述本案的开发理念与市场定位；本案资源的多样化与产品优化后所体现的优越，让目标客群认同；本案作为大盘，有客群关注的高度基础，通过对理念与产品价值的提升，形成引领市场的价值标杆，达到把控客群需求的目标。高举高打、树立气场的战略推广策略占领市场第八十一页，共148页。项目营销战略模型项目产品客户市场项目的造城运营立足在宣城城市发展的平台上，用城市发展的高度支撑项目造城的运营。项目产品核心卖点的概念提炼，用具备震撼感的广告告知市场，引导客群对未来优越生活的追求。用本案的品牌、规模与产品核心价值的优势，引领客户需求方向，同时革新客户的置业观念。首先借力开发商品牌形象，建立市场认知度，树立项目形象。第八十二页，共148页。使命/目标策略/方向手段/利益建立品牌形象绝对的市场关注绝对的市场差异绝对的产品体验建立产品高度建立项目特质体验营销物料包装品质景观中心卓越资源紧俏产品产品体验品质建筑体验营销价值释放组团开盘蓄水期开盘促销产品说明客户维系思路：先树立调性，再推产品，实现业绩客户答谢价值重新组合进入下一次循环营销策略及发展第八十三页，共148页。营销策略及发展——体验式营销现场接待体验样板房体验售楼部体验会所及景观示范区体验第八十四页，共148页。体验1：售楼部体验

售楼部的体验非常重要，因为售楼部是客户对项目的第一感观，本案作为大盘高档项目，定位“国际生活样板社区”，案场装饰与陈设应注意格调与档次，同时应注意人性化设计，通过细节来达到打造“高档盘”展售中心的风范，使客户进入售楼部的那一刻起，就体验到的尊贵。第八十五页，共148页。体验2：现场接待体验

置业顾问的微笑服务、专业接待素质，门厅保安的礼貌性问候，接待员的贴心服务，规范化的流程操作，从客户进入售楼部起，每一处细节无不感染着客户，这一切都是客户在宣城其他楼盘售楼部没有过的体验。规范化、专业化的服务会让客户认同本案的高端品质。第八十六页，共148页。体验3：样板房

样板房是商品房的重要包装道具，也是购房者装修效果的参照实例。本案设立样板房之后，除了能够把业主今后的高尚奢华的家居生活活灵活现的勾画在参观者的面前，让潜在置业者看到前沿的设计潮流，还可以把新房的房间空旷感缩小，使人们更真切地感受以后的生活空间，突出产品户型的优点，规避缺点，增加冲动置业下单的几率，从而使样板房成为本案优越的销售资源。

第八十七页，共148页。体验4：会所及景观示范区

会所作为突出项目调性的重要组成部分，建议先行建设，可同时兼顾销售中心的角色，让客户洽谈中增添良好的印象。同时本案作为大盘，景观的体验价值必须首先得以体现。在项目启动时优先辟出景观示范区进行精心建设，尤其要展示项目景观规划中的核心优势，达到以点带面释放价值的目的，促进客户的认同度和转化率。第八十八页，共148页。营销策略及发展——造势手法名人效应事件营销节点营销第八十九页，共148页。31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第九十页，共148页。对于项目营销的各阶段推广部署，确定项目的宏大目标——造城，用“60万平米CLD中央生活中心”的主题进行全程的演绎：第一阶段品牌导入期（储客）——（10年11-12月）第二阶段项目导入期（储客）——（10年12月）第三阶段产品导入期（储客）——（11年1月）第四阶段项目认筹期（储客）——（11年2月）第五阶段开盘期——

（11年3-4月）营销主线铺排第九十一页，共148页。项目形象：项目在品牌导入期间进行线下传播前期沟通工作，一直持续下去，以开发商品牌形象为切入点，配合项目CLD造城运营与周边优质生态环境的崛起，在社会舆论上充分炒作项目区位，使其区位价值得到社会的广泛认同，继而演绎项目造城运营的发展定位。客户引导：配合项目区位及自身造城运营的推进，抛出本案的开发理念与市场定位，同时引导广大客户的置业方向。产品特色：以引领国际的产品理念、产品风格、产品主题进行连续长期的市场诉求贯穿营销全程，将项目的“品味生活的纯美”等概念细化，逐一灌输，让产品吸引客群实现理念、形象的成功落地，让市场实现对产品从陌生到认知到认可，再到树立价值标杆的最终效果。项目配套：将项目会所、双语幼儿园、物管服务等优势进行捆绑，作为项目综合资源整合的附加值进行市场灌输，以全方位展现项目“60万㎡CLD生活中心”的定位思想。营销主线铺排开盘关注期待拥有热爱体验品牌导入11月12月1月2月3月4月储备客户认筹期第九十二页，共148页。关注期待拥有热爱体验品牌导入11月底：销售中心落成“60万㎡CLD生活中心“系列专题炒作体验式营销线上传播“CLD中央生活区”系列专题演绎1月上旬：项目样板房开放3月中旬：一期产品取得预售证；项目工程进度配合3.2、营销主线铺排开盘11月12月1月2月3月4月储备客户认筹期第九十三页，共148页。线上线下传播深化，筹备部署好”宣城CLD中央生活区“系列专题活动样板房开放，开启体验式营销项目线上线下传播品牌导入，中国百强开发商品牌落户宣城举行项目的产品发布会项目公开认筹，收取诚意金项目关键营销事件营销主线铺排项目开盘活动关注期待拥有热爱体验品牌导入开盘11月12月1月2月3月4月储备客户认筹期现场售楼部正式对外公开第九十四页，共148页。时间：2010年11-12月目标：提高项目在当地的知名度与影响力，树立市场引领者的形象高度。工作要点：本案线下传播事宜(以现场售楼部开放为主线，结合路演等活动方式，在区域内树立项目高端品牌形象，同时组织人员拜访周边政府机关、与企事业单位联谊，为后期行销打下伏笔）；通过户外广告等渠道，线上推广开发商中国地产百强企业品牌形象；品牌导入各阶段细化执行部署第九十五页，共148页。媒体宣传项目实务项目户外围墙广告发布；项目户外高炮广告发布10年11月开始，部署好本案的线上传播沟通事宜；做好本案户外高炮与围墙广告；落实本案VI、主题风格、形象折页、DM等事宜；10年11--12月11年1月11年4月11年2月11年3月品牌导入第九十六页，共148页。时间：2010年12月中下旬目标：强化宣城“生态城市”、“宜居城市”的发展定位,结合宣城城市发展规划与项目造城运营,使宣城市场开始关注中锐第一城。营销前置，前期蓄客。工作要点：售楼部开放，前期登记客户的邀约来访。联合当地政府举办“宣城CLD中央生活区——60万平米意大利风情城邦”概念营造活动，让项目成为宣城全社会的热门话题；营销前置，组织大篷车作为流动售楼部，到周边县镇及下属县市宣传。营销前置，组织政府机关、企事业单位行销拜访。项目导入期各阶段细化执行部署第九十七页，共148页。关键营销事件：户外广告宣传结合“宣城城市发展大讨论”活动，高调提出本项目的开发理念，在市场上树立开发商的品牌与知名度。“宣城CLD中央生活区--60万㎡意大利风情城邦”公益活动10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月项目导入期第九十八页，共148页。主要媒体运用：

户外广告（高炮广告牌、灯箱、围墙广告的信息更新）市内售楼处蓄客主要推广活动：市内及项目现场主题路演活动市内展点接受登记10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月项目导入期第九十九页，共148页。时间：2011年1月目标：结合2010年12月项目售楼部的落成开放，宣传炒作从区域板块引申到项目产品理念及客户的生活方式，逐步揭开项目的系列核心价值。工作要点：“托斯卡纳风情”系列广告宣传，拔升项目调性。样板房开放。产品导入期各阶段细化执行部署第一百页，共148页。媒体宣传项目实务借助项目样板房开放，深化“中锐会”会员服务，加强客户对项目的忠诚度；现场不定期举行小型的体验活动，吸聚人流，形成社会关注话题，建立项目的美誉度。1、项目户外广告牌更新信息。2、宣传单页，从造城概念延伸至项目形象宣传。3、短信广告发布。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月产品导入期第一百零一页，共148页。关键营销事件：现场售楼部及样板房开放1月上旬，现场售楼处及样板房开放，同期深化“中锐会”各项服务，并举行小型公关活动，让客户不断体验“CLD生态生活”带来的优质享受。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月产品导入期第一百零二页，共148页。主要媒体运用：

户外广告（广告牌、灯箱、现场包装的信息更新）电视广告、新闻报道（销售中心开放）销售道具（户型图册、楼书）宣传单张等派发，目标直指宣城本市及周边乡镇。短信平台信息发布，目标直指宣城本市及周边乡镇。主要推广活动：样板房开放小型体验活动——儿童书法比赛、送春联……10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月产品导入期第一百零三页，共148页。时间：2011年2月目标：项目公开认筹，宣传认筹优惠，急剧升温市场工作要点：同期开展诚意金认筹，积累有效客源。认筹期各阶段细化执行部署第一百零四页，共148页。媒体宣传项目实务结合项目认筹，制定认筹政策，提前引爆市场；现场不定期举行小型的路演活动，吸聚人流，让客户体验“60万㎡CLD生活区”的魅力，形成社会关注话题。1、项目户外广告牌更新信息。2、项目认筹3D电视广告在当地电视台循环播放。3、宣传单页，从形象宣传延伸至项目优越价值卖点演绎，目标直指宣城本市及周边乡镇。4、短信广告发布。5、当地条幅广告，包括乡镇的悬挂，配合派单。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月认筹期第一百零五页，共148页。关键营销事件：中锐·第1城盛大认筹2月期间，项目盛大认筹，启动中锐会，配合认筹政策，入会信息，发布引爆市场。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月认筹期第一百零六页，共148页。主要媒体运用：

户外广告（样板实景优逸生活信息；认筹登记信息）项目宣传资料（户型图册、简易楼书折页等）宣传单张派发、短信平台信息发布、过街条幅信息发布（样板实景优越生活信息；认筹登记信息），目标直指宣城本市及周边乡镇。售楼部气氛渲染包装主要推广活动：项目认筹活动小型体验活动10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月认筹期第一百零七页，共148页。认筹策略认筹政策1——日进斗金+开盘一次性付款98、按揭99折认筹政策1——VIP卡尊享优惠5000元抵10000元+开盘一次性付款98、按揭99折第一百零八页，共148页。时间：2011年3月——4月初目标：项目一期开盘工作要点：在3月初举行项目一期产品发布会；一期盛大开盘开盘各阶段细化执行部署第一百零九页，共148页。开盘策略目的：如何通过把握营销节奏达到规避市场风险？控制多层、高层物业之间的营销节奏，配比销售，实现项目溢价下的可持续销售。战略出发点根据项目实际情况，原则上以先推多层、后推高层，先以多层热销市场，再以高层提升形象推销原则第一百一十页，共148页。开盘策略价格策略：结合项目具体情况，项目价格入市策略建议采取低开高走。推售物业：具体推售货量量根据认筹数量而定，原则上以实际认筹数量70%-80%推售货量。目的：项目首期开盘，以同类产品相对较低的市场价引爆当地市场，赢得首次开盘开门红，同时也为后期产品价格操作留下空间。第一百一十一页，共148页。价格制定开盘策略低开高走市场情况贝林，多层4500-5000元/平米，高层4200-4300元/平米；柏庄，4500-4600元/平米；结合项目开盘策略与宣城市竞争楼盘价格，我司建议本案一期开盘价格设在：多层4600元/平米（成交均价），高层4300元/平米（成交均价）。第一百一十二页，共148页。开盘策略VIP卡5000元抵10000元或日进斗金政策；付款方式优惠，银行按揭98折扣，一次性付款97折扣；按时签约奖励，在规定时间内签约可额外享受优惠2000元/套。成功认购客户凭收据均可参加抽奖活动，赢取笔记本电脑大奖；现场小活动，冷餐、歌舞表演等。开盘当天，购房客户除享受认筹VIP卡优惠外，还有付款方式优惠、按时签约优惠等多重优惠，开盘现场安排多种小活动穿插其中；开盘后，购房客户可参与抽奖活动。第一百一十三页，共148页。媒体宣传项目实务电视、户外、短信条幅派单等全面立体发布开盘信息，将市场热情引向高潮；明星开盘+开盘当天集中解筹10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月开盘策略第一百一十四页，共148页。关键营销事件：明星开盘活动，引爆市场。10年11月10年12月11年1月11年4月11年2月11年3月开盘策略第一百一十五页，共148页。31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第一百一十六页，共148页。媒介选择选择原则：经济实惠，执行性强，到达率高。媒体种类主要受众优点缺点主要作用使用度报纸行政企事业单位权威，形象大气；可保存，时效长受众群窄；价格高形象、促销备选电视全民表现形式生动多样；受众群广泛价格高；信息无法重复形象、促销备选广播全民成本低廉；信息量大关注率低；无法重复促销备选海报、夹报市区成本低廉可能引发无意向受众厌烦，有损形象促销选择户外过往人群形象大气；时效长受众不固定，覆盖面不高形象重点选择车身市区时效长受众不固定，覆盖面不高形象选择短信直接促销客户成本低廉；针对性强可能引发无意向受众厌烦，有损形象促销重点选择公交车报站系统市区成本低，客户范围广泛内容发挥余地小，形式单一形象选择网络年轻白领成本低廉；时效长受众群窄；关注率低形象、促销选择第一百一十七页，共148页。媒介组合蓄客期开盘期间导入期网络户外报纸车身网络户外报纸车身短信派单网络户外报纸车身短信派单电视第一百一十八页，共148页。阶段媒体推广强度11月12月1月2月3月4月导入期蓄客期开盘期现场售楼处开放开盘认筹营销节点营销费用在现场售楼部开放、认筹活动、开盘三大营销节点上，采取高强度推广策略，其中，在开盘期间的媒体推广强度最大。第一百一十九页，共148页。LOGO第一百二十页，共148页。名片第一百二十一页，共148页。纸杯第一百二十二页，共148页。手提袋第一百二十三页，共148页。道旗第一百二十四页，共148页。报广1第一百二十五页，共148页。报广2第一百二十六页，共148页。报广3第一百二十七页，共148页。户外广告1第一百二十八页，共148页。户外广告2第一百二十九页，共148页。户外广告3第一百三十页，共148页。围墙广告1第一百三十一页，共148页。围墙广告2第一百三十二页，共148页。31市场调研3234项目SWOT分析、自身研判、核心价值提炼35开盘前推广策略安排

36媒体策略、平面创意表现33项目营销方略明亮博远服务优势、商务合作建议书第一百三十三页，共148页。全国视野与本土市场深度结合

明亮博远拥有10余名来自全国各地的技术总监，他们大都来自行业发展前沿的大城市、沿海发达城市。全国视野、先进理念、地产行业的前瞻洞察力，落地安徽并深深扎根，形成与本土市场深度结合的创造力。

公司每半年组织一次全国性的考察、培训、交流活动。常态化、大规模的员工外出培训、考察、视野拓展，与房地产高级专业人才的落地安徽，实现人才交流与技术交换的互通，双重保障"全国视野与本土市场的深度结合"。第一百三十四页，共148页。"我们始终将人才战略纳入到企业总体发展战略中统筹考虑"

--明亮博远总经理陈亚明先生

21世纪是人才竞争的时代。明亮博远始终秉承“人才强企”的发展战略，以高层次人才引进为重点，人才培养为中心，形成了人才与智力交融汇集、人才与活力竞相迸发、各类优秀人才竞相涌入、企业内部人才脱颖而出的良好局面。