500吨蔬菜批发市场新建项目可行性策划书

目录第一章总论11.1项目提要11.1.1项目单位基本情况11.1.2项目建设内容11.1.3项目实施方案11.1.4投资概算及及资金来源21.1.5预期效益21.2可行性研究报告编制依据21.3综合评价2第二章背景及必要性42.1项目建设背景42.2项目建设的必要性5第三章建设条件63.1项目区概况63.2项目建设条件优劣势分析63.2.1项目符合国家农村政策导向，政策优势突出63.2.2即墨市区位优越，交通发达7第四章建设单位基本情况94.1概况94.2研发能力94.3财务状况94.4法人代表基本情况9第五章市场分析与销售方案115.1市场分析115.2销售策略、方案和营销模式115.3市场风险分析12第六章项目建设方案136.1建设任务和规模136.2建设规划和布局136.3项目建设标准和具体建设内容136.3.1建设标准136.3.2具体建设内容136.4实施进度安排14第七章投资概算与资金来源167.1投资概算依据167.2投资概算167.2.1固定资产167.2.2流动资产177.3资金来源187.3.1中央财政资金187.3.2地方财政配套配套资金187.3.3自筹资金及来源187.4资金使用和管理187.4.1财政资金使用和管理187.4.2其它19第八章财务评价208.1财务评价依据208.2销售收入、销售税金及附加估算208.2.1销售收入208.2.2销售税金及附加208.3总成本及经营成本估算218.3.1单位产品生产成本估算218.3.2项目总成本估算218.3.3经营成本估算218.4财务效益分析218.4.1盈利能力分析21第一章总论-PAGE65-8.4.2清偿能力分析218.5不确定性分析218.5.1盈亏平衡分析218.5.2敏感性分析228.6财务评价结论23第九章环境影响评价249.1环境影响249.1.1施工期249.1.2营运期249.2环境保护与治理措施249.2.1施工期环境影响249.2.2营运期环境影响249.3评价与审批25第十章产业化经营与农民增收效果评价2610.1农业产业化经营2610.1.1壮大主导产业，促进结构调整分析2610.1.2完善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等2610.1.3辐射带动能力分析2610.2农民增收、农业增效评价2710.2.1农民增收2710.2.2农业增效2710.3其它影响评价27第十一章项目组织与管理2811.1组织机构与职能划分2811.2经营管理模式2811.3经营管理措施2811.4技术培训2911.5劳动保护与安全卫生30第十二章可行性研究结论与建议31附录第一章总论1.1项目提要1.1.1项目单位基本情况项目单位青岛某某集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化私营企业集团。集团现有总资产1亿元，2005年主营业务收入1.4亿元，实现利税1016万元。企业被评为全国诚信守法乡镇企业、国家星火计划龙头企业技术创新中心、省农业产业化龙头企业、青岛市高新技术企业等，银行信用AAA级。1.1.2项目建设内容1.1.2.1项目名称：某某500吨蔬菜批发市场新建项目。1.1.2.2建设性质：新建。1.1.2.3建设地点：青岛市即墨市通济街道办事处1.2.2.4规模及主要建设内容：项目拟新建一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的500吨蔬菜批发市场。该市场规划占地30亩，建筑面积9350平方米，内设600个标准柜台摊位，并设有冷藏库、电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施。日交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上。1.1.3项目实施方案项目将按照建设部《农副产品批发市场建设标准》规划建设。整个建设期一年，自2007年1月至2007年12月。项目完成后由青岛某某集团控股成立青岛某某蔬菜批发市场有限公司，实行标准化运营，规范化管理。1.1.4投资概算及资金来源项目计划总投资780万元，其中项目前期费用18万元，土建投资560万元，设备投资140万元，建设期利息26万元，预备费用24万元,技术培训12万元。总投资中申请中央财政资金160万元，地方财政配套资金320万元，企业自筹300万元。1.1.5预期效益项目进入正常生产期后年均销售收入506万元。项目投资利润率19％，税后财务净现值（10％）290万元，财务内部收益率12％，投资回收期8.74年。项目运行后，某某蔬菜批发市场日可交易蔬菜500吨，年交易18万吨以上，可带动蔬菜种植基地50000亩以上，种植户10000户以上，年可为种植户增收5000万元以上。1.2可行性研究报告编制依据1.2.1《2007年产业化经营项目、投资参股项目申报指南》1.2.2《国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》1.2.3商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》1.2.4建设部《农副产品批发市场建设标准》1.2.5财政部《国家农业综合开发资金和项目管理办法》1.3综合评价该项目针对当前即墨市蔬菜市场建设运行不规范，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，高标准建设一处大型现代化蔬菜批发市场，起到了稳定菜价、调剂余缺、连接城乡、平衡产销的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。项目符合国家十一五规划要求，市场前景广阔，经济效益显著，辐射带动能力强，实施过程中风险较小，项目切实可行。第二章背景及必要性第二章背景及必要性2.1项目建设背景农村市场是我国社会主义市场经济体系的重要组成部分。中央关于推进社会主义新农村建设的战略部署，明确要求加强农村市场流通体系建设。2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，对农村商品流通和市场体系建设从政策、目标、方针和战略上都予以了明确的阐述。“万村千乡市场工程”“双百市场工程”等具体措施也在全国范围内实施，充分发挥着市场在连接生产与消费、农民与市场之间的桥梁和纽带作用。农村市场蓬勃发展，前景广阔。即墨市作为全国百强县之一，经济实力强，农牧业发达，市场建设居全国前列，是全国闻名的商贸名城。有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场等，它们在促进地区经济发展，提高人民生活水平上起到了重要作用。但是，目前即墨市尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。随着农村蔬菜交易量的迅速增长以及农民合作组织的逐步壮大，即墨市迫切需要一处大型现代化的蔬菜批发市场。2.2项目建设的必要性即墨市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的产量要求有大型现代化蔬菜批发市场与之相匹配。此外，即墨市是青岛的近郊市，素有“青岛后院”之称，是青岛通往全国的陆上咽喉要道，地理位置显著，省内外的优势产品，例如烟台水果、潍坊蔬菜、济宁姜蒜等进入青岛都必须经由即墨。青岛某某蔬菜批发市场的建设，不但能方便外地优质产品进入青岛，满足整个青岛市区的需求，而且能促进本地产品走出去，推动本地蔬菜业规范化、标准化进程。总之，该市场的建设解决了蔬菜供应产、供、销衔接不合理，农民卖菜难和城镇居民吃菜问题，起到了稳定菜价、调剂余缺的作用，对于促进农民增收、引导农村消费，发展壮大蔬菜产业，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。第三章建设条件第三章建设条件3.1项目区概况该项目位于山东青岛即墨市，地理座标为东经120°08ˊ，北纬36°38ˊ。即墨位于青岛市北部，东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有"青岛后院"之称。全市总面积1780平方公里，辖18个镇、4个街道办事处、1个经济开发区、1个省级旅游度假区，1033个村庄，109万人口。即墨市综合经济实力雄厚，在全国最发达百强县（市）中列第43位。2005年全市实现地区生产总值304.77亿元，全年社会职工平均工资12568元,城市居民人均可支配收入11384元；农村居民人均纯收入5736元。全年实现社会消费品零售总额90.8亿元，城市居民人均消费性支出7685元,农村居民人均消费性支出3364元。收入、支出总量及人均水平均达到较高水平。即墨市是全国商贸名城，拥有73种省优、部优和国家级名优产品，有在全国、地区闻名的青岛服装批发市场、小商品城、厨具商城、副食品批发市场、布匹床上用品批发市场、电器批发市场、兰村皮鞋城等专业市场，有利群、佳乐家两大型超市，市场建设居全国前列，享有“江北最大市场群”的美誉。3.2项目建设条件优劣势分析3.2.1项目符合国家农村政策导向自2003年以来，随着流通体制改革的深化，政府为了丰富市民的菜篮子，引导农业生产、农产品流通走规范化、标准化发展之路，陆续出台了2004年和2005年两个中央1号文件、《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发〔2005〕19号）、《国务院办公厅转发商务部等部门〈关于进一步做好农村商品流通工作的意见〉的通知》（国办发〔2004〕57号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》及其他十几个相关文件，加大了农村市场建设的力度。该项目适应国家发展农村市场体系的需要，建设布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场，推进本地区蔬菜产业的发展，带动广大农民增收，政策优势突出。3.2.2即墨市区位优越，交通发达。即墨扼青岛通往全国的路上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青高速公路、青银高速公路、青威一级公路、青烟、青沙等5条国家和省级公路纵横交织，贯穿全境。建设地点距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。区位、交通条件为某某蔬菜批发市场的建设运行提供了最具优势的基础条件。3.2.3即墨市农业发达，蔬菜产量居全国前列即墨市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。巨大的蔬菜产量确保了基地与市场的货源畅通。3.2.4项目建设标准高，运营规范某某蔬菜批发市场将全面引进电子结算系统、电子信息发布系统、电子监控系统、电子计量系统、农药残留检测系统等先进设备设施，建设标准高。项目完成后，将坚持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范，运行管理规范。综上所述，该项目符合国家十一五规划，项目区地理位置优越，交通方便快捷，货源供应充足，运行管理规范，具备了项目设施的条件。第四章建设单位基本情况第四章建设单位基本情况4.1概况该项目单位青岛某某集团是一个以建筑施工、房地产开发为基础，以生态农业为科技龙头的多元化企业集团。下设建筑公司、房地产公司、生态农业公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地产开发、畜牧养殖、有机肥生产、生物技术开发、生猪屠宰加工、水产品加工于一体。集团以新技术、新产品开发为着力点，走产学研多元化联动发展之路，积累了雄厚的技术力量，以优质的产品打造了某某品牌。集团现有员工650人，其中具有大专以上学历或中级以上职称者96人，人员结构优化。4.2研发能力青岛某某集团是国家星火计划龙头企业技术创新中心，青岛市高新技术企业，拥有专业技术人员近100人，科研开发能力强，技术力量雄厚。4.3财务状况项目单位青岛某某集团上年末资产总额1亿元，其中，固定资产2444万元，净资产6886万元，实收资本5000万元，所有者权益6886万元，主营业务收入1.4亿元、净利润680万元，资产负债率31.4％、银行信用AAA级，财务结构合理，经济实力雄厚。（详见附件6单位财务审计报告）4.4法人代表基本情况青岛某某集团有限公司公司董事长、法人代表、总经理——吴德寿，男，汉族，1956年出生，山东省即墨市人，中共党员，大学文化，高级工程师。1974年参加工作，先后任即墨市王村建筑工程公司技术员、副经理、经理、青岛某某集团有限公司董事长、总经理。个人信用良好，管理经验丰富，业绩突出，分别荣获青岛市劳动模范、青岛市农业科技工作先进个人、青岛市光彩事业先进个人等称号，被授予山东省科技进步三等功一次，青岛市科技星火二等奖一次，是青岛市第十三届人大代表。综上所述，项目单位青岛某某集团经济实力雄厚，人员结构合理，财务状况良好，科研开发能力强，完全有能力完成本项目的各项工作。第五章市场分析与销售方案第五章市场分析与销售方案5.1市场分析即墨市地处全国五大蔬菜种植基地之一的“环渤海—山东”圈内，蔬菜种植历史悠久，全市有15万以上的农民以蔬菜种植为主业，靠种菜为生。2005年全市蔬菜种植面积20.36万亩，总产62.32万吨，种植面积及产量居全国前列。但是，目前即墨市尚没有一处蔬菜集散中心，现有的大棚市场、露天市场、马路市场等基础设施不完善，交易手段落后，运营管理还停留在出租铺位的简单物业管理层次上，缺乏统一结算、信息传递、价格形成、运输、保管、包装、加工等各种辅助性功能，农民卖菜仍以沿街叫卖、沿街为市为主，蔬菜供应的产、供、销衔接不合理。该项目的建设响应国家大力发展农村市场体系建设的号召，拥有丰富的蔬菜原料、便捷的交通运输以及先进的管理运行模式等优势条件，发展前景极其广阔。5.2销售策略、方案和营销模式项目完成后，青岛某某集团将成立青岛某某蔬菜批发市场有限公司，独立经营，自负盈亏。公司通过电视、报纸等相关媒体，发布合作信息，需求招商合作，扩大市场的知名度。作为流通企业，公司将从开端与终端两个方向建立自己的客户群体。首先，与即墨市及周边县市的蔬菜种植基地及种植大户签订供货合同，出租摊位。并开展经纪人队伍的培训与管理，为广大种植户提供产前、产中、产后服务，协调有关部门为种植基地开辟绿色通道，确保基地与市场货源畅通。然后通过分销渠道，满足即墨市民的吃菜需求。其次，与北京、上海的蔬菜批发市场、寿光蔬菜批发市场、广饶蔬菜批发市场、滕州蔬菜批发市场、金乡蔬菜批发市场、章丘蔬菜批发市场、鲁南农产品批发市场等省内外大型蔬菜批发市场建立合作关系，互通有无，信息共享，加速地区优势产品的流通。实现“兴一个市场，带一批产业，活一方经济，富一方百姓”的良好效果。5.3市场风险分析该项目是一个流通设施建设项目，符合国家产业政策，市场货源充足，区位优势突出，交通通讯便利，管理先进规范，项目单位青岛某某集团经济实力雄厚，抗风险能力强，因此项目风险较小。第六章建设方案第六章建设方案6.1建设任务和规模该项目计划在即墨市区建设一处布局合理、结构优化、功能完善、管理先进、服务规范的现代化蔬菜批发市场。该市场规划占地30亩，建筑面积9350平方米，内设600个标准柜台摊位，日交易量500吨，年交易量18万吨以上。6.2建设规划和布局（总平面布局图见附图2）某某果蔬批发市场是一处大型现代化果蔬批发市场，规划有标准柜台摊位600个，并设有冷藏库、电子结算中心、农药残留检测中心、电子信息发布中心、治安消防中心、电子监控系统、电子计量系统、室外大型停车场等附属机构与设施，为广大客户创造放心、省心、安心的交易秩序和经营环境。6.3项目建设标准和具体建设内容6.3.1建设标准青岛某某蔬菜批发市场将按照建设部《农副产品批发市场建设标准》实施。整个项目土建工程由即墨市建筑设计院按照山东省有关规定设计、规划；安装工程由山东省安装工程有关规定规划；设备安装根据设备要求，由专业人员按行业规定标准安装；环保设施按照环境保护与职业安全、卫生设施与主体工程同时设计、施工、投产；职业安全采用GBJ65—83《工业与民用电力接地设计规范》，严格按照防雷、防静电设计规范设计。6.3.2具体建设内容6.3.2.1土建项目土建总面积9350平方米，其中：1、建设蔬菜交易大厅4800平方米，主体为钢筋混净土结构，内设摊位600个。摊位采用标准售货台，每个售货台平面尺寸长2.5米，宽2.0米，高0.8米。售货台采用易清洗的瓷砖贴面；2、建设冷储库400平方米；3、建设电子结算中心100平方米；4、建设农药残留检测中心150平方米；5、建设电子信息发布中心150平方米；6、建设安全消防中心100平方米；7、建设库房100平方米；8、建设动力车间50平方米；9、建设室外大型停车场（含道路及绿化）3500平方米；6.3.2.2设备项目将引进先进的设备设施，主要有：1、中央空调；2、冷藏库设备设施；3、电子结算系统：电脑4台，收银台30个，管线若干；4、农药残留检测系统：农药残留检测仪4台；5、电子信息发布系统：电脑2台，大型电子显示屏2块；6、电子计量系统：8吨电子地磅2台，20吨电子地磅1台；7、电子监控系统；8、水电等动力设施；6.4实施进度安排项目建设期自2007年1月至2007年12月共一年。项目建设分月进度安排见表6—1表。表6—1项目建设进度计划表项目2007年1234567891011121.前期项目2.工程施工3.设备安装4.公用工程5.试运行6.验收第七章投资概算与资金来源第七章投资概算与资金来源7.1投资概算依据安装工程按《山东省安装工程予算定额青岛市价目表》、《全国统一安装工程预算定额山东省系统估价表》；7.2投资概算7.2.1固定资产该项目固定资产总投资780万元，其中：7.2.1.1项目前期费用18万元。包括项目论证费3万元；勘查费2万元；设计费10万元；环评费2万元；财务审计费1万元。7.2.2.2项目土建费560万元。土建投资明细如下：1、建设蔬菜交易大厅4800平方米，单位造价800元/平方米，投资432万元；2、建设冷藏库400平方米，单位造价1200元/平方米，投资48万元；3、建设电子信息发布中心150平方米，单位造价1000元/平方米，投资15万元；4、建设农药残留检测中心150平方米，单位造价1000元/平方米，投资15万元；5、建设电子结算中心100平方米，单位造价1000元/平方米，投资10万元；6、建设安全消防中心100平方米，单位造价1000元/平方米，投资10万元；7、建设库房100平方米，单位造价600元/平方米，投资6万元；8、建设动力车间50平方米，单位造价1000元/平方米，投资5万元；9、建设停车场等室外工程3500平方米，单位造价60元/平方米，投资21万元。7.2.2.3项目设备总投资140万元。设备投资明细如下：1、购置中央空调1套，单价40万元/套，投资40万元；2、购置制冷设备1套，单价25万元/套，投资25万元；3、购置蔬菜农药残留检测系统4套，单价5万元/套，投资20万元；4、购置电子结算系统1套，单价15万元/套，投资15万元；5、购置电子信息发布系统2套，单价10万元/套，投资20万元；6、购置电子计量系统1套，单价9万元/套，投资9万元；7、购置电子监控系统1套，单价10万元/套，投资10万元；8、投资水电等附属设备设施1套，投资1万元。7.2.2.4预备费用24万元（基本预备费率4％，不计算涨价预备费）。7.2.2.5建设期利息26万元。7.2.2.6技术培训费12万元。明细如下：1、举办绿色无公害知识培训班10期，投资5万元；2、举办蔬菜农药残留检测知识培训班10期，投资5万元；3、举办安全生产知识培训班4期，投资2万元。7.2.2流动资产项目进入生产期后流动资金逐年增加，详见附表3：流动资金估算表7.3资金来源7.3.1中央财政资金项目拟申请中央财政资金160万元，其中有偿资金120万元，无偿资金40万元。7.3.2地方财政配套资金项目地方财政配套资金320万元，其中有偿资金240万元，无偿资金80万元。7.3.3自筹资金及来源项目单位青岛某某集团自筹资金300万元，从项目单位年利润中筹得。7.4资金使用和管理7.4.1财政资金使用和管理7.4.1.1财政有偿资金使用和管理项目拟申请财政有偿资金360万元，主要用于产品交易大厅的建设及冷藏库制冷设备设施的购置。青岛某某集团将按照《国家农业综合开发资金和项目管理办法》（财政部令第29号）、《农业综合开发财务管理办法》（财政部【2006】39号）规定，通过财政部门履行借款手续，并于第四年偿还50％，第五年全部还清。7.4.1.2财政无偿资金使用和管理项目拟申请财政无偿资金120万元，主要用于项目可行性研究报告编制、项目初步设计等前期费用，以及建设电子信息发布中心、蔬菜农药残留检测中心、安全消防中心并购置相关设备仪器等为保证项目资金合理运用，青岛某某集团将成立专门的市场建设运行财务管理机构，由市财政监督，专帐专户、专款专用、专人负责，严格按照《国家农业综合开发资金和项目管理办法》（财政部令第29号）、《农业综合开发财务管理办法》（财政部【2006】39号）规定的程序和手续及时办理报帐，定期接受上级部门的审计。项目财政无偿资金使用明细如下：1、项目前期费用18万元。包括项目论证费3万元；勘查费2万元；设计费10万元；环评费2万元；财务审计费1万元；2、建设电子信息发布中心150平方米（单位造价1000元/平方米），购置电子信息发布系统2套（单价10万元/套），投资35万元；3、建设农药残留检测中心150平方米（单位造价1000元/平方米），购置农药残留检测系统4套（单价5万元/套），投资35万元；4、建设安全消防中心100平方米（单位造价1000元/平方米），购置电子监控系统1套（单价10万元/套），投资20万元；5、项目技术培训费12万元。其中举办绿色无公害知识培训班10期，培训农民4000人次，投资5万元；举办蔬菜农药残留检测知识培训班10期，培训农民4000人次，投资5万元；举办安全生产知识培训班4期，培训商户600人次，投资2万元。7.4.2其它项目由青岛某某集团自筹资金300万元，这笔资金将根据项目进展情况及其他资金的到位情况随时补充，确保项目顺利实施。第八章财务评价第八章财务评价8.1财务评价依据8.1.11993年国家计划委员会、建设部发布的《建设项目评价方法与参数》。8.1.21993年财政部颁布的《企业财务通则》。8.1.3国家有关税收法律、法规、政策。8.1.4项目建设技术方案与投资估算。8.1.5项目分析基础数据包括：所得税33％；营业税金及附加5.55％；资金占用率年利率2.4％；银行贷款利率7.956％；贴现率10％；项目计算期12年。8.2销售收入、销售税金及附加估算8.2.1销售收入根据估算，项目运行期间出租摊位数量及单价都逐年增长。项目第三年出租摊位500个，生产负荷83％，年销售收入200万元；第四年出租摊位600个，生产负荷100％，年销售收入300万元；第五年出租摊位600个，生产负荷100％，年销售收入360万元。以后销售收入仍逐年增加，经计算，年均销售收入506万元。详见附表7：利润及利润分配表。8.2.2销售税金及附加根据估算，项目第三年销售税金及附加11.1万元，第四年16.65万元，第五年19.98万元，以后逐年增加，年均销售税金及附加28.1万元。8.3总成本及经营成本估算8.3.1单位产品生产成本估算由于该项目是流通设施批发市场项目，故不进行单位产品生产成本估算。8.3.2项目总成本估算根据估算，项目第三年总成本费用184万元，第四年213万元，第五年223万元。详见附表5：总成本费用估算表。8.3.3经营成本估算根据估算，项目第三年经营成本费用131万元，第四年160万元，第五年170万元。详见附表5：总成本费用估算表。8.4财务效益分析8.4.1盈利能力分析根据产品销售收入及成本费用估算，项目投资利润率为19％，静态投资回收期为8.74年，财务内部收益率12％，财务净现值290万元。详见附表8：财务现金流量表8.4.2清偿能力分析根据估算，项目有能力在第五年还清财政有偿资金借款及银行贷款。详见附表9：借款还本付息计算表。8.5不确定性分析8.5.1盈亏平衡分析某某果蔬批发市场共有摊位600个，如果摊位出租量不足，其保本点摊位数第三年为336个，第五年为309个。盈亏平衡分析见图8—1图8—1盈亏平衡分析图8.5.2敏感性分析在项目计算期内，可能发生变化的主要因素有经营成本和销售收入，现分别单价、单位变动成本、固定成本、销量等作单因素变动的敏感性分析。表8—1敏感性分析表多动百分比利润项目-20%-10%0+10%+20%单价单位变动成本固定成本销量-243830.8-24-42723.4-4161616163658.63656-61.256图8—2敏感性分析图8.6财务评价结论通过以上分析表明，该项目财务盈利能力及贷款清偿能力显著，项目切实可行。第九章环境影响评价第九章环境影响评价9.1环境影响9.1.1施工期在施工期存在着施工扬尘、施工弃土、施工设备尾气、施工噪声、施工废水（施工设备清洗）、施工人员生活污水和生活垃圾等因素对环境的影响，这些影响在整个施工过程中均存在，但在不同施工阶段，其影响的强度有所不同。9.1.2营运期废水：营运期废水主要为员工及顾客产生的生活污水。固体废弃物：营运期固体废物主要是废旧包装物、生鲜区垃圾及员工的生活垃圾。废气：营运期废气主要是就餐区产生的油烟废气。噪声：营运期噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷却水塔、冷库机组、油烟净化器噪声、顾客人员生活噪声等。9.2环境保护与治理措施9.2.1施工期环境影响施工过程产生噪声、固废；项目远离环境敏感点，采取固废及时清运、夜间禁止施工等措施，施工扬尘和施工噪声又随施工结束而结束，施工期间对外界的影响不大。9.2.2营运期环境影响：水环境：项目营运期间，冷却塔用水循环使用，定期补充，年用水量约60吨。生活污水排放量约为2100t/a（COD：450mg/1；氨氮：40mg/1）。生活污水（餐饮区废水先经隔油处理）经化粪池处理后排入市政污水管网，对水环境无明显影响。大气影响：项目内餐饮区燃料为天然气，营运期产生油烟废气（本项目基准杜头数3个，属中型餐厅）。食堂采用经国家认可的单位检测合格的油烟净化设施，油烟经净化处理后经内置专用烟道高于屋顶1.5m排放，油烟净化效率大于90%，油烟排放浓度约为0.432mg/m3，可以满足《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）中型要求（小于1.2mg/m3），对大气环境影响较小。声环境：项目在采取一定的隔声、消减措施后厂界外1m处噪声可以满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的1类地区标准，临近嵩山二路一侧符合4类地区标准。因此，项目营运期产生的噪声，在严格而有效地控制下才不会造成噪声污染，不会使目前区域声学环境质量状况发生明显变化。废物：项目产生的生活垃圾及生鲜区垃圾送生活垃圾填埋场填埋处理，营运固废综合利用。9.3评价与审批根据国家环境保护法及《建设项目环境管理条例》的有关规定，青岛某某集团委托青岛大学环境影响评价中心对该项目进行环境影响评价工作。青岛大学环境影响评价中心经分析后得出结论如下：青岛某某果蔬批发市场施工期及运营期的水、大气、声、废物等均能满足国家相关标准要求，项目切实可行。基于此，即墨市环保局下达了《关于“农贸市场”建设项目环境影响报告表的批复》，同意该项目建设第十章产业化经营与农民增收效果评价第十章产业化经营与农民增收效果评价10.1农业产业化经营10.1.1壮大主导产业，促进结构调整分析某某蔬菜批发市场按照“政府调控市场、市场引导基地、基地带动农户”的运行机制，积极主动地搞好产销衔接和技术信息服务，对促进本地区蔬菜流通，提高蔬菜质量，壮大蔬菜产业具有积极作用。10.1.2完善产业链条，促进产业化发展，建设现代农业等该市场是一个大型、现代化蔬菜集散中心，在连接生产与消费、农民与市场之间发挥着重要地桥梁纽带作用。检验检测系统、质量安全可追溯系统、电子结算系统的应用将加速果蔬产业发展的现代化进程，对于促进农村市场体系建设具有重要意义。10.1.3辐射带动能力分析10.1.3.1项目单位与农民利益联结机制某某蔬菜批发市场本着“搞活流通、汇集信息、服务城乡、促进生产”的宗旨，按照“政府调控市场、市场引导基地、基地带动农户”的运行机制，发挥果蔬集散中心的作用，为种植户提供产前、产中、产后服务，与广大农民建立利益联结机制，带动农民增收。10.1.3.2辐射带动基地按照每个摊位日交易蔬菜750公斤计算，600个摊位年交易量将在18万吨以上，可直接带动蔬菜种植基地50000亩以上，辐射带动作用明显。10.1.3.3辐射带动农户按照每户种植蔬菜5亩计算，某某蔬菜批发市场可带动专业种植户10000户。10.2农民增收、农业增效评价10.2.1农民增收某某蔬菜批发市场建有摊位600个，按照每个摊位日获纯利120元计算，每个市场商户年可获纯利5万元，整个市场共可获3000万元。市场通过商户辐射带动10000户专业种植户，年共可获纯利5000万元以上，增收效果显著。10.2.2农业增效该市场的建设对于促进农民增收、引导农村消费，推动农村经济结构战略性调整、确保农业和农村经济稳定增长，统筹城乡和农村经济社会的协调发展、完善社会主义市场经济体制，都具有重要意义。10.3其它影响评价该项目的实施将能够充分调动农民蔬菜生产积极性，提高农业综合生产能力，最大程度的满足城乡居民生活需求，提高居民生活水平。第十一章项目组织与管理第十一章项目组织与管理11.1组织机构与职能划分该项目由青岛某某集团组建项目管理委员会全面负责该项目的市场调研、土建施工、设备引进安装调试、资金管理应用、人员招聘培训等各项工作，确保项目顺利实施。项目完成后，青岛某某集团将成立青岛某某蔬菜批发市场有限公司。该公司是青岛某某集团的子公司，设总经理1名，副总经理2名，下设市场信息部、质检部、财务部、治安部、办公室等部门，全面负责整个市场的运行管理。预计使用员工40人。11.2经营管理模式根据商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》要求，青岛某某蔬菜批发市场在运行过程中将以“质量是生命，信誉重财富“为经营理念，实行标准化运营，规范化管理。集团对外招商吸引客户加盟，客户加盟后由市场实行统一管理。11.3经营管理措施为了促进商场经营工作走上标准化、规范化轨道，将采取以下管理措施：11.3.1在主管部门的指导和帮助下，搜集相关国家标准、行业标准和地方标准，以此为基础，建立和完善以技术标准为主、管理标准和工作标准为辅的市场标准体系，包括《市场商品质量管理制度》、《商品入市查验、抽检登记管理制度》、《质量安全不合格品清退销毁制度》、《商品进货检验、索证目录表》、《环境卫生管理制度》、《个人卫生管理制度》、《卫生消毒管理制度》、《市场卫生防疫制度》、《投诉中心室工作职责》、《市场安全管理制度》及《消费者满意度调查分析》等制度，使市场的经营管理工作走上了规范化、制度化、科学化的轨道。11.3.2建立质量安全可追溯系统。为了实现农产品交易的快捷、先进、公平、安全、经济，市场首先建立无纸化电子结算系统，由原来简单的“钱货两讫交易模式”发展为全场交易自动化。从而实现了市场对交易品种、数量、等级、价格、产地、销地、成交时段、日期、购销双方等信息的即时、准确统计，使农产品质量溯源追踪成为可能。市场还将上述信息通过市场内的2块大型电子显示屏、门户网站等信息发布系统对外发布，对促进商户经营、扩大商品销售、调整农业结构、提高农产品质量发挥导向作用。11.3.3建立蔬菜农药检测系统。对进入市场的蔬菜、瓜果、等各类食品的安全等级进行检测，将检测结果输入到中心数据库，在信息中心进行发布，并将其质量情况及时反馈给农民和经营商户，从而监控上市农产品质量，更好地引导生产和消费。11.3.4坚持推行“五公开、六统一”的管理服务标准，即：管理人员公开、规章制度公开、承诺服务公开，收费标准公开、经营效益公开和统一物业管理、统一税费征收、统一卫生保洁、统一货运装卸、统一执法检查、统一治安防范。市场内的税费征收实行一票制，即把国税、地税、工商、检疫等部门核定的税费标准汇总后对商户一次性一票收取，然后各部门再按各自的标准进行合理分配，从根本上杜绝了乱收费、乱罚款现象，努力为商户创造一个良好的经营环境。11.4技术培训根据要求，市场将定期组织员工、商户等参加农产品批发市场管理技术规范，绿色、有机、无公害食品等方面的培训班，提高其专业技术及服务水平。11.5劳动保护与安全卫生市场将根据《劳动保护和安全生产制度》，加强劳动保护和安全工作，并将全面落实劳保福利，定期组织员工进行劳保和安全岗位培训，做到先教育，后上岗，特殊岗位持证上岗，对于工作在第一线的员工，由定期（半年）组织到医院进行身体检查，确保每一名员工的人身安全。第十二章可行性研究结论与建议第十二章可行性研究结论与建议通过以上对该项目所做的分析可以看出：12.1该项目符合国家“十一五”规划要求，适应于我国当前农村市场体系建设的需要，有助于农村经济结构调整，对推动即墨市的农村经济发展具有重要作用，具有良好的社会效益。12.2该项目设计、规划符合国家、省、青岛市农村市场体系项目有关规定，程序严格，手续健全，对于提高人民生活质量、保障人民健康具有重要意义。12.3该项目设计符合环保部门有关规定，对产生的污染物进行有效处理后，达到国家要求的排放标准。12.4项目建设期及运营管理过程达到标准化、规范化的要求。12.5从财务分析看，项目投资利润率19％，税后内部收益率12%，财务净现值290万元，静态投资回收期8.74年，项目建成后经济效益显著。12.6项目可辐射带动专业种植户10000户，果蔬种植基地50000亩以上，辐射带动作用明显。综上所述：本项目是切实而可行的，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，在青岛地区乃至整个胶东具有明显示范带动作用，建议国家农业综合开发办公室予以立项、实施。附录目录附录一、附表：附表1：可研报告编写人员情况表附表2：固定资产投资估算表附表2－1：土建工程投资明细表附表2－2：设备投资明细表附表2－3：科技投资明细表附表2—4：无偿资金使用明细表附表3：流动资金估算表附表4：投资计划与资金筹措表附表5：总成本费用估算表附表6：固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表附表7：利润及利润分配表附表7－1：产品销售收入和销售税金及附加估算表附表8：财务现金流量表（增量全部投资）附表9：借款（含财政有偿资金）还本付息计算表二、附图1．某某蔬菜批发市场现状图2.某某蔬菜批发市场总平面布置图3.某某蔬菜批发市场主要工程施工图三、附件附件1：青岛某某集团营业执照副本复印件附件2：青岛某某集团2005、2006年财务审计报告附件3：企业信用等级证明、担保证明及担保单位资质附件4：土地证书附件5：环评报告和有权部门出具的审批意见附件6：即墨市关于市场建设的批文附件7：企业相关荣誉全国诚信守法乡镇企业证书国家龙头企业技术创新中心批文全国中型农产品加工企业证书省农业产业化龙头企业证书山东省守合同重信用单位证书青岛市高新技术企业证书附表附表可研报告编写人员情况表附表1序号姓名专业学历职称工作单位备注1张艳农学研究生助教莱阳农学院2马双艳园艺研究生农艺师莱阳农学院3吴德寿建筑工程大本高级工程师某某集团4刘锦农学大本助理农艺师某某集团固定资产投资估算表附表2单位：万元序号工程或费用名称估算价值占固定资产投资的比例建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1、固定资产投资5601401271291％1.1工程费用5601401271291%1.1.11.1.21.1.31.2其他费用182％1.2.1无形资产1.2.2开办费182％1.3预备费用243％1.3.1基本预备费243％1.3.2涨价预备费2、投资方向调节税3、建设期利息264％4固定资产投资总额(=1+2+3)780100％土建工程投资明细表附表2—1序号工程名称建设性质（新建/改建）建设面积（平方米）单位造价（元/平方米）投资额（万元）其中：财政无偿资金（万元）1、主要生产车间1.1蔬菜交易大厅新建48009004321.2冷藏库新建4001200482辅助生产车间2.1电子信息发布中心新建150100015152.2电子结算中心新建1001000102.3农药残留检测中心新建150100015152.4安全消防中心新建100100010103动力车间新建50100054锅炉房5库房新建10060065.1原材料及配件库5.2成品库6室外工程新建350060217其它新建设备投资明细表附表2-2序号设备名称数量（台/件）单价（元/台件）投资额（万元）其中：财政无偿资金（万元）1主要设备1.1中央空调1400000401.2冷储库制冷设备1250000251.3农药检测系统45000020201.4电子结算系统1150000152附属设备2.1电子信息发布系统210000020202.2电子计量系统92.3电子监控系统10102.43其它1合计14050科技投资明细表附表2-3序号投向内容简要工作量投资额（万元）其中：财政无偿资金主要作用单位计划数1技术引进2技术中试3技术示范3.1示范3.2保护地种植3.3仪器设备3.4技术培训绿色、无公害知识期1055农药残留检测知识期1055安全生产知识期4223.5科技人员补助3.6主要配套技术4其它资金合计1212无偿资金使用明细表附表2—4序号投向总额（万元）1项目前期费用181.1项目论证费31.2勘查费21.3设计费101.4环评费21.5财务审计费12电子信息发布中心352.1土建150平方米152.2电子信息发布系统2套203农药残留检测中心353.1土建150平方米153.2农药残留检测仪4套204安全消防中心204.1土建100平方米104.2电子监控系统1套105科研培训费125.1举办绿色无公害知识培训班10期55.2举办蔬菜农药残留检测知识培训班10期55.3举办安全生产培训班4期26合计120流动资金估算表（良种繁育和批发市场项目用）附表3序号年份项目投产期达到设计能力生产期12345678910111年经营成本1311601701882002202352452552每年所需流动资金*921071121171231321391441493流动资金本年增加额**0155569755*年经营费用X年资金周转率：年资金周转率是项目单位年资金周转次数的倒数。**当年所需流动资金—前一年所需流动资金。投资计划与资金筹措表附表4单位：万元序号年份项目建设期投产期2345671总投资780921071121171231.1固定资产投资7541.2固定资产投资方向调节税1.3建设期利息261.4流动资金921071121171232资金筹措2.1自有资金30092107112117123其中：用于流动资金921071121171232.2银行贷款2.2.1长期贷款2.2.2流动资金贷款2.3财政投资4802.3.1财政有偿资金3602.3.2财政无偿资金1202.4其他资金总成本费用估算表附表5单位：万元序号年份项目生产期34567891011121外购原材料2外购燃料及动力304045485050555560603工资及福利费455555656570707575804修理费5.81010101525303030355折旧费434343434343434343436摊销费1.61.61.61.61.67利息支出8资金占用费支出8.68.68.69其他费用50556065707580859095其中：土地使用税10总成本费用184213223233245263278288298313其中：固定成本74909595100102105113120120可变成本11012312810814516117317517819211经营成本（=10-5-6-7-8）131160170188200220235245255270固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表附表6单位：万元项目折旧及摊销年限折旧及摊销年份3456789101112一、工程1、原值2、折旧费3、净值二、建筑物201、原值6316015715415114814514213913612、折旧费303030303030303030303、净值601571541511481451421391361331三、设备101、原值1411281151028976635037242、折旧费131313131313131313133、净值12811510289766350372411四、无形资产1、原值2、摊销费3、净值五、递延资产1、原值586.44.83.21.62、摊销费1.61.61.61.61.63、净值6.44.83.21.60合计：原值780735.4690.8646.2601.6557514471428385合计：折旧摊销费44.644.644.644.644.64343434343合计：净值735.4690.8646.2601.6557514471428385342利润及利润分配表附表7单位：万元序号年份项目经济效益计算分析期（年）合计生产负荷（%）34567891011121产品销售收入20030036042048054060066072078050602销售税金及附加111720232730333740432813总成本费用18421322323324526327828829831325384利润总额57011716420824728933538242422415所得税12339546982951111261407406税后利润4477811013916519422425628415016.1盈余公积金0.458101417192226281506.2盈余公益金0.22467810111314756.3应付利润6.4未分配利润340669411814016519121724212767累计未分配利润34310920332146162681710341276产品销售收入和销售税金及附加估算表附表7—1序号项目单位单价生产负荷83%生产负荷100%生产负荷100%第三年第四年第五年销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）销售量销售收入（万元）1产品销售收入个5002006003006003601.11.21.31.42销售税金及附加11.116.6519.982.1营业税1015182.2城市建设维护税0.71.051.262.3教育费附加0.40.60.722.4财务现金流量表（增量全部投资）附表8单位：万元序号年份项目经济效益计算分析期（年）1234567891011121“有项目”现金流入2003003604204805406006607207801.1产品销售收入2003003604204805406006607207801.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2“有项目”现金流出7801432002292652963323633934214532.1固定资金投资7802.2流动资金2.3经营成本1311601701882002202352452552702.4销售税金及附加111720232730333740432.5所得税12339546982951111261403“有项目”净现金流量（=1-2）－780571001311551842082372672993274“无项目”净现金流量5增量净现金流量（=3-4）6累计增量净现金流量7所得税前有项目净现金流量（=3+2.5）-780581231702092532903323784254678所得税前无项目净现金流量9所得税前增量净现金流量（=7-8）10所得税前累计增量净现金流量税后：税前：财务净现值（10%）=290万元财务净现值（10%）=673万元财务内部收益率=12%财务内容收益率=24%投资回收期=8.74年投资回收期=6.87年注：对于新建项目，则所有的无项目状态数据为0。借款（含财政有偿资金）还本付息计算表附表9序号年份项目利率（%）建设期生产期1234561银行借款1.1年初借款本息累计1.1.1本金1.1.2建设期利息1.2本年借款1.3本年应计利息1.4本年还本1.5本年利息2财政有偿资金2.43602.1年初借款本息累计2.1.1本金3602.1.2建设期利息262.2本年借款3602.3本年应计利息（资金占用费）8.68.68.62.4本年还本1801802.5本年付费3偿还借款本金（含财政有偿资金）的资金来源3.1利润3.2折旧3.3摊销3.4其他资金3.5还本后资金余额项目最大还款能力（不含建设期）：年目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程 33115596.7排水工程 3553126.8电力工程 38288986.9供热工程 46314656.10电讯工程 47153607工艺技术和设备方案 51276227.1物流技术方案 5142607.2制冷工艺技术方案 6769868节能方案分析 PAGER