城市化背景下的商业地产研究

城市化背景下的商业地产研究商业地产研究

业态？商业地产小知识业种？－－以什么方式卖－－卖什么商业地产研究

历史上的八次业态创新次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年1860－1940扩大品种2一价商店1878年1880－1930同一价格3连锁商店1859年1920－1930组织创新4超级市场1930年1935－1965自选购物5购物中心1930年1950－1965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后1950－1985自动售货7步行商业街1967年1967－？漫步购物8多媒体销售1980年1980－？电视、网上购物商业地产研究

业态手风琴定律综合化专业化杂货店1860年前专业店1860年后百货店1930年后便利店1950年商业街20世纪60年代时间城市化背景下的商业地产

城市与商业地产――“城〞与“市〞商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产工程与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。“城市〞要有个观念的更新，不然，“城〞建得“美仑美奂〞，“市〞却冷背呆滞了。没有“市〞的“城〞，怎么还叫“城市〞？解读“城〞与“市〞城市化背景下的商业地产

从“城〞与“市〞的关系看商业开展一是要特别重视城市开展的趋向，去抓住商业开展的机遇；一是应以商业开展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产工程这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。解读“城〞与“市〞城市化背景下的商业地产

综观中国的商业幅员，以广州、上海、北京为核心的珠江三角洲、长江三角洲和京津塘地区已经开始从行政区划上的城市群落逐步形成从“中心城市—大城市—中型城市—小城市〞的逐层辐射的城市商圈，各商圈内呈现出高度一体化的融合局面。现在，广州、上海、北京之间的商业较量已经上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度房地产E网城市化背景下的商业地产

未来的商业地产人才，

－－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才

－－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产工程开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的效劳流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。商业地产对人才的要求城市化背景下的商业地产

研究商业业态的规律业态的变化研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。

城市化背景下商业与地产的对接商业地产诱惑

天河城广场样板效应

天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均到达20万人次，2002年整个购物中心的营业额到达36亿元，已成为广州最繁华的商业中心之一。商业地产的开展态势商业地产研究

商业房地产的三重利诱惑：一重利，商业赢利和物业升值；二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业〞的名头，就不再是单纯的地产工程，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。商业地产的开展态势中外商业开展规模比照分析商业地产的开展态势GDP中商业所占比例美国零售商业50强（亿美元）中国零售商业50强(人民币亿元)英法德日美国中国零售总额占零售总额零售总额占零售总额15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同兴旺国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。中外连锁商店比较商业地产的开展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段同兴旺国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考中外百货商店比较商业地产的开展态势创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同兴旺国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考中外超级市场比较创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年同兴旺国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考日本各类型购物中心比较参考邻里型社区型区域型超区域型商圈半径（公里）1－23－510－2030－40时间距离（分）3－55－810－1520－30商圈人口（万人）1－25－1050－100200以上停车场容量（辆）50－100300－5002000－50005000－10000商店组成超级市场综合超市1家百货店2家百货店2－6家专业商店专业商店综合超市2家综合超市2－3家综合店饮食服务服装店服装店药店其它饮食服务饮食服务洗衣店杂货店杂货店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家商业低进入壁垒的后果

商业地产的开展态势在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极开展，大企业盲目扩张和小企业无节制开展，导致“低市场集中度和过度竞争〞进入市场壁垒低进产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产研究

商业地产的开展态势另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒商业地产研究

总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在工程前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细筹划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的开展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品〞：高风险、高回报、高技术含量。商业地产市场开展条件商业地产研究

国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产开展〔ShoppingMall〕－－开始开展人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产开展〔ShoppingMall〕－－成熟开展商业地产市场开展条件〔ShoppingMall〕商业地产研究

亚洲及国内〔含香港、新加坡等〕：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量都市型大型商业地产开展条件城市人均GDP水平到达2500美元郊区型大型商业地产开展条件城市人均GDP水平到达4000美元、公路开展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％商业地产市场开展条件〔ShoppingMall〕商业地产研究

国内之所以与欧美开展大型商业地产开展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备开展大型商业地产工程，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产开展的市场潜力。商业房地产工程开发的根底条件，是工程所面对核心商圈的消费总量，因为它表达了核心商务圈的人口基数，也表达了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。商业地产市场开展条件〔ShoppingMall〕商业地产研究

商业地产开发定位尺度人均GDP业态发展情况1000美元

百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代尺度一：经济水平在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。商业地产研究

尺度二：交通状况国外大型商业地产〔ShoppingMall〕的开展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的开展起来，否那么只能是城市型的购物中心。商业地产开发定位尺度商业地产研究

尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产工程做出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的开展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：城市化率30%以下；2、城市化初级阶段：城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。商业地产开发定位尺度商业地产研究

城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化开展水平来开展大型商业地产是很好的选择。商业地产开发定位初级阶段

城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征：－－向心聚集

中级阶段

城市化率70

%以下零售行业的特征：－－离心分散商业向城市的几何中心开展高级阶段

城市化率70%以上零售行业的特征：－－离心聚集

商业离开城市的几何中心，向郊区聚集商业地产研究零售商――商业开发商――房地产开发商――由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商被迫进入商业工程开发领域。各种开发机构――因为拥有适合的商业用地而进行开发。其它类型的开发商――包括其它行业转型进入商业地产工程开发。商业地产开发商的类型房地产E网商业地产研究

商业增加值对GDP的奉献度商业便利指数比较

外来人口占城市购置力的比重商业集聚力商业地产指标体系的比较商业地产用地的选择

购物人口交通易达性分析竞争工程发现区位分析用地区位和交通人口状况分析商业地产用地的选择

用地形状

高差变化可进入性视觉可达性用地物理状况评估商业地产用地的选择

比较恰当的方法有三：一是模仿巴黎城市的做法，将商业地产工程建在各线地铁的终点或主要交通道口；

二是在新建小区建立规模适当的商业地产工程；

三是在传统社区采取老网点重新整合的方法开展商业地产工程。地址的选择商业地产类型和规模常见的类型有：折扣型――

专卖型――

景观型――

娱乐型――

生活型――

商业地产工程开发的类型和规模确实定商业地产研究商业工程分级标准商业地产研究

超广域？商业地产小知识广域？分类指标设置地域功能定位服务对象客流量服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者50万30万平米大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、展示、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者25万20万10万平米购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮旅游、金融服务、图书报刊、邮电业居住区商业人流集中，交通便利的地段保障该地居民的日常生活，提供必要的服务当地居民5万2.5万平米超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮生活服务、图书报刊邮电业街坊商业街坊主要出入口，居民主要途径地提供日常必须商品及便利服务当地居民0.4万0.06万平米便利店、餐饮店，生活服务业专业街商业中心周边，交通便利处提供专门商品或专业服务购买专门商品，寻求专业服务的消费者街长200米以上，专业店30家以上特色专业店、专卖店配套服务新城商业中心城市规划的新城中心商业区；人流集中，交通便利的地段购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融结合新城居民，商圈辐射范围及外来消费者25万20万12万平米购物中心、百货店、超市、专业店、专卖店、餐饮、文化娱乐旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业中心镇商业人流集中地购物、旅游、为农服务本镇居民、周边村民及外来消费者5万2万平米超市、餐饮、小商品市场、农贸市场，农资供应生活服务、图书报刊、邮电、文化娱乐业一般镇商业镇街区，农贸集散地周边提供日常商品提供生活与为农民服务本镇居民，周边中心村村民2万0.8万平米超市、便利店，菜市场，餐饮，农资供应生活服务、图书报刊邮电、文化娱乐业商业地产类型和规模常见的类型有：购物中心――购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。商业街

商业地产工程开发的类型和规模确实定商业地产研究

大致有三种。一种是ShoppingCenter这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和效劳业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的缺乏，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和效劳业态，既可降低经营本钱又可增强对社区的效劳功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。商业地产工程开发的类型商业地产研究

一种是ShoppingMall，这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和效劳业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种根本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。商业地产工程开发的类型商业地产研究

一种是Citymall：即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备根本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求商业地产工程开发的类型商业地产研究商业评估、布局和经营管理很多开发商都很熟悉房地产开发模式，在前期规划设计结束以后，变数就很少了，其建筑形式比较单一。但商业地产开发还要参加商业经营模式，必须进行商业评估和布局规划。商业地产评估商业地产研究

商业评估1、商业评估最重要的是要决定它的商业业态，是社区性的还是区域性的。在开发商业地产工程之前，一定要先了解消费群是谁，按照消费群的行为分析来进行工程定位。商业地产评估商业地产研究

商业评估2、随后就要进行商业竞争对手分析。市场常常呈现不均衡开展，某个区域缺少商业没人做，有的地方商业设施已经太多，但是大家还是愿意挤在里面。究竟一个区域需要多少商业、多大规模或者什么样的业态，都要进行分析。3、再就是城市宏观经济分析。小康社会和没解决温饱问题的社会对商业的要求不一样，在不同开展阶段对商业的要求也有不同。商业地产评估商业地产研究

商业布局规划一个成功的商业，不是将所有有名的品牌拉进去就成功。组合和搭配非常关键。需要一些主力店，也需要一些愿意负担很高租金的中小型商家，比例多少，怎么搭配，要进行经济效益分析。

商业地产工程的布局规划商业地产研究大型商业地产的主题及主题区域名城规模主题区域日本福冈县博多水城占地250万平方英尺星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广场马尼拉超级MA摩尔

50万㎡主力主题店、影城、玩具反斗城、展览中心、小型室内迪斯尼游乐中心中关村国际商城

35万㎡

中央公园、时尚大道、雕塑园、小型家庭游乐园宁波天一广场22万㎡童梦园、潮流服饰馆、宁波服装精品馆，家私馆、美食广场、娱乐中心MallofAmerica39万㎡开创“娱乐零售”新概念、“史努比营”主题游乐园、水下探险世界、世界著名的购物街

上海的港汇广场

超时空历险区、迷幻震撼嘉年华区、青春科技运动区、热哥劲舞旅游休闲区

商业地产研究

经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。建设模式投资模式设计模式管理模式商业地产的开展模式商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。

商业地产研究

建设模式、投资模式建设模式改建新建如：新上海商业城、正佳商业广场等如：上海豫园商场、北京新东安市场等投资模式银行贷款外资上海迪美购物中心、中旅商场等商业地产研究

设计模式、管理模式设计模式管理模式合作管理（北京、深圳家乐福集团直接管理）委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）自行组建管理公司（豫园旅游商城：18家投资者）输入管理（北京万通新世界商城等）商业地产研究

商业地产工程开发三阶段开发过程三阶段第一阶段－－整体筹划布局第二阶段－－推广和招商第三阶段－－后期经营管理。商业地产研究

后期经营管理商业地产工程重在后期经营管理。商家也会选择好的开发商，有些拥有很长经营历史的商家，一旦发现适合的商业工程就会想方设法进场。找到客户不等于就能完成招商。开发商要有一个懂得商家需求的团队，包括客户关系管理内容。怎么让这个商场可持续开展？这是在后期经营中很重要的内容。当然物业经营管理是最根本的，对于物业经营管理必须要高标准。危机管理对商场相对更重要，这种场所的公众性非常突出，任何一个意外可能对这个商场形成致命的影响。房地产E网商业地产研究商业步行街

商业地产研究－－商业街

风起云涌的造街运动，是社会城市化、资源区域化、产业聚集化的必然结果。成功商业街要诀－－“商业街至少要成为一个区域的名片〞、－－“在强调建筑本体所表现出的美感和潜在聚客能力的同时，继而全面提升城市商圈内部的聚合和整体辐射力〞。商业步行街的三个空间维度选择商业地产研究－－商业街

商业开发和经营是两个不同的概念，如果开发商在物业销售之前有一个完整详细的商业开发方案，将不至于出现“销售的结束就是商业街生命的结束〞这样的为难局面。商业步行街的三个空间维度选择商业地产研究－－商业街

世界一流商业街的六个关键影响因素1、丰富的历史是一条古老而又传统的商业街，有着自己的历史和文化底蕴，能引起人们的历史回忆。2、独特的建筑和商业格局有着百年以上历史的建筑，却汇集着传统和现代的各种零售业态。3、多元化的商业功能具有零售、餐饮、住宿、娱乐和文化的综合功能4、知名的骨干商户具有不断更新的知名骨干店铺或曰核心店铺，是吸引客流的基石5、便捷的公共设施和愉悦的环境配备有便利的交通和足够的停车位，有绿地、休闲椅和花园广场等6、牢固的政企合作关系有自己的店铺组织，有相关的管理机构，并与政府保持着密切的联系商业地产研究－－商业街

世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。世界一流商业街的三大特征特征商业街知名度日客流量（万人）年商业收入（亿美元）巴黎香榭丽舍大街享誉全球50－7015伦敦牛津街享誉全球5032东京银座享誉全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中国知名8014商业地产研究－－商业街

商业步行街的三个空间维度－－长、宽