新项目可行性报告doc

新项目可行性研究报告前言第一部分项目地块考察及环境分析一、宗地概况及经济技术指标二、项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析一、南宁市的商业物业环境二、区域市场分析二、可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场大连万达商业广场金湖商业广场阳光100城市广场华星时代广场佳得鑫水晶城世纪商都航洋国际城琴三、南宁市中垮心租金概况七星路涝民生路与朝阳老路、步行街咸第三部分项目侍定位及营销策巡略初步建议拼一、项目最大感价值的挖掘和沫项目定位从二、项目练SWTO斤第四部分项目晓投资预算和结担论、建议前言欧本次项目调查亡由营销中心策匆划部、销售部浪、总裁办等人脉共同进行市场惕调查。赤以购房者身份减现场询问各楼古盘的业务员。膜调查人员询问穿在各楼盘工作皆的朋友。廊第一部分项目生地块考察及环斗境分析游宗地概况及经爸济技术指标1、项目背景终原土地由南宁驶城市发展总公毙司在示1992协年以拢90河万拴/诸亩获得，土地羊价值为障90比万和/才亩浓*17柳亩刺=1530洁万，而后与北舌海银建投资股项份有限公司成减立了独立法人培的菠“若南宁银建房地蝇产公何司泄”且，此时南宁城融市发展总公司毅以土地评估价秆5580浩万作价入股合显作开发，土地握价值提升了舅3.6秘倍。仆但是，为了在红政策和税金方辣面享受优惠，笋南宁银建房地孙产公司出资在勤香港成立欺了催“鹅杰辉（香港）税国际有限责任赛有限公旗司扬”黄，来进行注资迈投入，以致实犯现享受政府给盐予的优惠政策蛮。刊项目名称：广哭西国贸中心。茄集五星级宾馆消、商贸、办公狐、餐饮、健身心、娱乐、和高雾级公寓为一体辟的综合性建筑财群。总建筑面伶积：鹿128382幕㎡，由地上朽45丘层，总高度陷177.2炸米的主楼和地忌上汗30梁层，高度赴100炎米的公寓楼以辞及四层裙房和业四层地下室组质成。罢1994饼年开始筹建，则完成四层地下樱室和四层裙房掀，面积肆51000佣㎡，后因缺资桌金停工，朋2003暴年肯5权月欲启动，但居是由昼于具“抢非天典魄”贪影响北京银建辈集团（控股公邮司）无法有足锈够的资金投入泡，导致停工至习今，可以认为志是一个烂尾楼绒工程。昨3反、根据前期政昏府有关部门提筛供及现场测量跟所得到的资料梁显示：项目地宋块基本情况：冶宗地位置：民段族大道西段与董共和南路交叉够处与工商联、抢中医学院二附粥院、共和路小惩学相邻。粘占地面积：咳11524.晨7嫁㎡即亮17溉亩（建筑物占她地：野6174矮㎡）。近商铺面积：玻22919啄㎡拒主楼面积：刺54723商㎡碌公寓面积：角23276跳㎡胜地下面积：仅27100踩㎡地下面积：欢27100意㎡负绿化面积：恋3800皮㎡壶道路面积：馅5100罩㎡冲所在地段：项息目处于新城区截。曲规划地块形状往：基本呈三角青形，比较规整触。高规划用地性质发：商业、居住哈、办公。千规划容积率：短8.79滚（不含地下室铃）驱规划建筑密度扫：迫53.6伞％薯规划绿化率：钳33而％叹规划地块的四收至范围：南至富民族大道，北拌至民生路，西灾至共和南路，稠东接友爱路延献长线即南环路撑。汽目前已建建筑村面积：伍5.1饱万㎡扑(躺地下隶4侄层：伯27100史㎡，地上目前善建到嫌4餐层约：太239000码㎡欢)项目沿街面：旋沿民族大道构：冈181.7因张米；钻沿共和路圾：淘130.5碎1脉米；眠沿友爱路延长灾线：绸74摩米；府市共和南路小鞋学：恨4.86糠亩。膜中医学院第二获附属学院：究3.08摘亩。矛自治区工商联叹合会：次7.3滩亩。梦备注：以下报到告中蒙的链“庆地鞭块虑”脂、雁“挨项觉目杂”舅，是以上所述惯宗地的简称。骗二、项目地块闲周边环境及配界套嚼1丝、项目现场概屈况：现场是建驼至到四层的烂期尾楼，工地杂潜乱无章，目前者正在拆脚手架楼。有围墙围住即工地。蜜项目周边配套吨概况：吨项目地处南宁侦市中心，各种啄配套齐全。而项目西面：大庆连万达商业广匹场、南宁饭店桥、南宁百货大捐楼、钻石广场燃、电影院、水隆街、医院、银倦行、商业步行吧街、女人世界搞、禾项目东面：金庸融大厦、市教税委、区人大、铃民族广场、大桶酒店、筝项目北面：电抢讯产品专业市凶场、区政府抹项目南面：电啊信大楼、市医且院、邕江宾馆词、南国街、膏项目与万达商倾业广场一路之腾隔，至百货大职楼宪1获公里，至民族录广场惭2.5茫公里，至邕江衡宾馆帆0.5塔公里。顺项目景观：地熔上猪10氧层以上可以看蔬到邕江之景。旅项目交通概况评：项目所处交注通便利。耳6犬路、樱8匹路、勒205射路、舟1免路、汤207接路、邻31彻路，公交线路唯密布。贴项目周边无工恼业污染。项目周边租金棋民生路步行街是：猴铺面的租价为总（沿北向南）锁民生路头：拼250准元荐/m仰2忘民生路与兴宁拣路交叉处：虽600惑元错/m骤2置民生路中段耽：狸45林0答元逗/m拔2胶万国时代：狗166办元道/m稍2圾女人世界泥：沉22抵0响元绝/m饺2风民生路尾惩：兰40简0劈元迁/m兵2兴宁路步行街残铺面的租价为剪（沿东向西）皱兴宁路头：陡400塞元淋/m冲2缠兴宁路与民生纱路交叉处：骂700番元智/m淡2堪兴宁路中段：票420薄元殊/m缝2势兴宁路尾：筹280托元御/m援2佩第二部分项目破区域性市场现调状和需求分析亚一、南宁市的允商业物业环境国：澡200海3将年，南宁市市所商品住宅实际档销售面积北为骡154.府7划万平方米，同盟比增敌长馋38.请5再％旺。禽200裹3缺年南宁商业在牺建面积约枪：产8古0坡万㎡。已经建暑成喜4丝0要万㎡。商业面俱积空置率小捉于迅1总%则。胖2004尘年在建商业面勤积膊：露6苗0寺万㎡。狂从广西统计部关门了解到扇，赤200追3糕年邕城楼市投裙资持续增长，宴全市房地产开谎发投资累计完堤成嚷39.窗5传亿元，同比增失长桨61.怖3愧％，其中住宅恶投资完弯成铜23.匙1轮亿元。润从以上数据看宣，南宁商业物推业面积以成倍蚂增长。去年商脖业物业占南宁逝市整个房地产庆开发面积郑约贸30宰%絮。目前，从空炭置率来看，南同宁商业物业销色售良好，商业污物业在未石来穿3启—帆—陕5料年逐渐饱和，脂。建议项目商漆业物业运作要场有较快的节奏肠。壮二、区域市场订分析小该项目地处南截宁市传统的繁冒华市中心商业听圈：朝阳路商础业圈。购物方器面有南宁百货府大楼及其周边挺的各类商场商辉铺、步行街里告商场商铺，是帅南宁人传统的构购物地，今年糖陆续开业的大本连万达商业广学场（沃尔玛、句百盛百货、华摘纳影城、灿昆翻数码城、新加戚坡美食城）增孟加了商圈里购宿物的类型和内吉容；南宁饭店慌、邕江宾馆等级饭店宾馆是南剂宁有历史的比灿较高档的饭店糕宾馆；电影院陷、电信、医院坏、银行等金融撇、娱乐、服务付设施齐备；区娘人大、区政府库等在商圈内，周有汽车站、火洲车站和公交总乳站，交通便利难。泉从周边的近期缠发展的商业来掏看：腥大连万达商业委广场打造棒SHOPPI台NGMAI浊L糠，引进沃尔玛高等等。是完全哲的商场、商业尺街运作模式。居其它的商铺经迷营圈的碎一般思路是将柄裙壳楼作殿商场糊，上层是商住饭两用的公寓。室由发展商统一熊经营，粮或多或少都瞧做总“卫主题冷”贸商铺，以期用驻集约化、规模贩化略吸引投资客，怠如金朝阳商业概广场恼以陕“歪音杰响精”阵为主；美博中度心扔以边“管美容化妆馅品吃”梢为主；两河流上域亩以喜“丝儿童用游品柴”谱为主（非朝阳泻路商圈）。嘉牵河额·莫海印数码港皂以幻“蝴通讯器对材敲”固为主。膝从周边的近期资发展的商业的恋销售来看：移大连万达商业致广场是成功的锯，售出银1.2究万平米，均价陡3.5晴万都/擦平米，销售额滋4.2华亿。虽然号称行投资糠6籍亿，实际上目兵前基本收回投培资（土地价省2.4微亿，建安成本念按祝2000鼻元客/幼平米计僚2.3朽亿）。商业运续作也是成功的眠。华星时代广榆场也是成功的呆。捷其它如金朝阳烟、金山商业广守场等商业方面郑销售较慢，商功业运作没有做锻起来。但是塔赴楼销售是成功么的。铅小结：从定性搜方面来说，该宿项目所在区域子具有较高的商档业价值。尽管猪有些商场因为透商业运作不成刻功而难以体现葬其应有的商业孔价值。商业价闸值体现是成功私的关键所在。秃三、可类比楼津盘的基本情况犁及分析销（一）两河流尝域格此楼盘巴和半“趁新项麻目规”缺有着一定的同俩质性。表现在古：舒1咸、都是烂尾楼宁2蔑、地理位置都普是处于繁华中阀心地段反3宗、都依托一个点大的商业超市仓。古4恳、项目的定位燃有借鉴意义。地理位置稿位于南宁市民饮族大道与古城潮路交汇处，即末民族宫综合楼黎的烂尾楼。主题定位殖打饿造荷“疮儿童学生品牌详主题商位城荡”州（中外儿童服昨装品牌、精品于玩具品牌、品繁牌、学生智力出开发产品）价格撕铺号：掀A88尤，处于一楼商磨铺中间位置，递商铺面积：绑25.36山㎡，需54%垮的公摊，净面羡积济11.7瘦㎡。枯32895设元叶/与㎡；总价：崇834217庙元。折扣：深0.98*0乖.97拜。实际总价：销817533废元。按揭金额露：岛490000堆万异。老1徐0盛年月供起：告538尸1藏元。短房号：艺0812亭，处于第八层央，，写字楼面桶积：恳45.27唤㎡，辫30%惰的共摊，净面亩积目31.6疏㎡：政3458作元尸/链㎡，总价：失156544椅元。泰商铺每层均价茧：一楼金3嫩万序/跃㎡、二楼禁1.6移万薄/诉㎡、三楼瓦9病千发/眼㎡，四楼伯7000清元偷/号㎡，五楼：炸6000毙元院/逝㎡却商铺整体均价说：印1.36亦万召/更㎡。舱写字楼均价：化3880锹元扭/喜㎡（现房）商业布局霸每层删1100叫㎡共，计上5500针㎡的商铺，独软立分割。公摊再约南54%伞。呆负一层：游乐挡园（儿童娱乐馆天地），由北商京华联租用。鹅一层：明星梦遥工作（国际品卫牌童装、青少室年名牌服饰）羞夹层：奇趣坊换（休闲餐饮、铸生日快乐园、燥游戏厅）肯二层：精品童咱装（精品名牌拣服装、童车、久童床、童帽、畅童鞋）哀三层：玩具总朵动员（模型飞螺机、车、船）柴四层：亲子世许界（儿童服饰骂、妇婴用品批选发零售）故五层：成长天贸地（时尚精品株、礼品、书籍亮、音像、乐器共学生电脑、软泡件）求目前招商正在稿进行中，预计松6洪月中旬装修好怒。竭8屑月很30阔日交楼。荒10训月摊1迎日开业。租金情况：誉一楼：雷250策元拾—筒300燃元轻/动㎡隙二楼：举130秃——胖180蛋元慕/叉㎡炮三楼：洋80词——妖100信元怪/溉㎡筒四楼：闯50殿元浓/偷㎡次五楼：站40驶元房/程㎡聋物业管理费：请7屯元车/至㎡；水费：外10然元熟/捉月；电费：按缩实际收取。电肯梯：熊10利元眉/瓶月。用限额免搜进场费、场租右、管理费方法纽来吸引商家。始两河流域的租过金从招商第一丙天开始，到目足前已经下调两洒次。霜原来的租金是浩：一楼：染300姑—市350油元敏/背㎡，二楼：亿250膨—耻300删元逗/骨㎡，三楼：四心楼：蠢55伶元璃/拾㎡。二期预计渗在今年下半年夏推出。霞目前，一楼在编原来的基础上敌下降了箭50污元葛/卵㎡；雾二楼下降了因120敌元元宋/坦㎡；炉三楼下降了霜25爸元咱/垦㎡。啊下降的原因是升：菜A必：招商难度太顺大。耕B糊：场地受限（搅每层只有谈1100调㎡，总计未5速千㎡）裁C筑：停车问题。5、营销模式趟商铺推广：首廊先，去年年底糟首推商铺雨4妥—揉5狡层和闪6蓝—厕8巾层写字楼，采侍用满“哀返臭租仰”栋手法，年回报脸为总房款治9%血，共计湾3墓年，酒3千年的回报一次别性在总房款扣脆除，在首付款遣里扣除。销售虏率仓90%瓣。然后，性2004训年钱3裳月击28琴日再推商铺笔1票——届3枝层和写字公寓螺8威——讯12艰层。此次推商宰铺，不采诊用会“丙反岁租递”聪形式，主要是估：把商铺销售薯给客户后，帮抹助客户招商，犁让客户自己与久承租商谈判租贷金。槐引进北京华联崇经营投资负一暑层。父正在招商，开举始时用限额免迅进场费、场租跑、管理费方法蚊来吸引商家。瞒目前已经不实强行。腔租金大约在络15待年回本的基础锯上昼2胡倍。目前，租什金摔4酿月叉23撇日开始微调，呼暂定：一楼：汁300遍—播350列元世/饥㎡，二楼：束250无—既300师元荒/盯㎡，三楼：四梯楼：蜘55释元爱/吧㎡。二期预计敬在今年下半年浮推出。尚小结：租金可拌以支撑售价。昂目前的招商情者况一般。金山广场地理位置畏南宁市朝阳路钻68班号商铺主题定位捉大型品牌购物摄商场，全天侯黄室内步行街浑住宅主题：巴主洛克生活馆。价格写铺号：雁1凝—岔33亭，临街，商铺拌面积：咳56.38鹅㎡确,别单价：肉48304尝元洁/很㎡，折后单价渗：墙46372袜元苍/担㎡，总价：腾272338望0答元，折后总价版：牧261444根4述元。献10高年月供夸17220次元。年反租回白报：蝴219753浪万，月回报：牌18312联元。维10畏年回报共计：煮219753底0套万。条铺号：粉1帜—婚38蚁，商铺面积：顶64.9遥㎡，单价：含41957悬元偿/讲㎡，折后单价亦：劳40279碰元嫌/职㎡，销总价：米272300汪9免元，折后总价义：顽265436讨8合元。偷铺号：钟1灌—茫01霜，商铺面积：风53.99跃，单价：校45848周元抹/释㎡，折后单价染：则44014招元饰/窜㎡，框折后总价：低237632蛛0尤元。腐房号：捆C1按—伞1507盏，住宅面积：赖42.238逼㎡，单价：鱼3580予元得/单㎡，折扣：游9.6揉折。折后单价治：伙3437斩元文/愉㎡挤,友折后总价：揉145164道.倡商业面积：爷4000番㎡宴/奉层，共计匀1.2新万㎡氧整体均价：忽2.1伴万烦/愚㎡，一楼税3.7膨万朱/冒㎡、二楼由一响个日本超市进环驻，按市场价锤格约帜2正万默/唤㎡、三楼专6眨千霞/登㎡漠住宅均价亿：筝300胳0厘元摇/虚㎡营销手法初商铺呜以达“情返贫租污”占形式，年返首顾付远21%谢，共计阀10翻年。月回报是酸大于月供款，络客户线与郊“袜包租公齐司号”踏签定一诞份蹄“基包租合财同戴”刷，在合同里明势确年回报首付叹21%式。包租公司专往门负责招商和帜保证客户的回裂报。返还是到珠在经营前一个扁月之前给付，刘租金收入要纳杜税。庄2006有年凝4锡月份交楼。蜓此跑种熊“唇返裕租谱”违对客户风险是睬比较大的（包床租公司只是汪在附“吐包租合肝同勉”天里承诺在经营怖前一个月之前氧给付）。个销售：积累客叛户众1姿年，开盘返2捉个月，销售公拿寓倾80%喉，商铺辜60%战。金朝阳广场地理位置型南宁市人民东矛路豆73毛号（民族商场死旁）主题定位客数码电器广场程（家电、数码继）价格俯铺号：包F1糠—弹003窝，沿街铺面，缴建筑面积：继32.03荐㎡，单价：畅35711冷元校/肥㎡，总价：页114576寸7垂元，托管费用滩：玩235799吉元。（其实是资回报：年回报饮总房款的场7%岗）折后除去托庙管费总价：剥887053队。着铺号：刻F辜—伪132律，建筑面积：斥12.92座㎡，折后总价连：因270747补元。绪一楼商铺均价踏：一楼荣2.7惕万跳/帝元帽/倘㎡（内：霉2茧万蹈/雨㎡，外难3.5逆万右/臣㎡）匙二楼、三楼基童本不卖，自己三经营，引进一辫个音响商。芝商铺整体均价焰：皱1.7初万掩/阿㎡盗住宅均价：块2900红元盲/抗㎡，开盘未做峡广告，一抢而闹空。商业布局伪350哀0直㎡域/厨层，盲1该—处4译层共计委15000铸㎡。昏2嚼—析4斯层与民族商场普连通，形成麦40000标㎡的经营空间烟。址一楼铺面层高强，高达数5.2董米，分成革2春层。上层做试救音空间，不计霉入面积。营销模式俘返租，前三年忌采用总房款卷21%遮回报，相当于殖年回报译7%这，冲抵首付。喘回报是袭以岁“丙托管届费泼”考名义，为客户疑避免交税（端9%艰的营业税），上客户与发展商址签定委托管理气协议，由开发龟商统一招商，仁租金由开发商锯来谈，开发商躲统一制定租金铺价目表，这样秘可以避免租金猫的紊乱。波3洽年以后，商铺嚷将由业主经营纵。目前，一楼俗，销售玩90%曾，剩下读10%扯，打豪算惭“魔只租不饥买迈”译。二楼、三楼眠暂时不卖，交坟给承包经营管毫理公司统一经糊营、统一招商样。绒二、三楼不卖杰的原因是：想属引进一个大的仰音响机构，把融铺面罚做绍“呢火辜”轨，几年后在抛熄出来买，从而乳实现商业价值托最大化。询销售：积累客穿户灶1嚼年，开盘坦3镰个月，销售商催铺主80%厅。姓（四）华星时腾代广场灵一）地理位置件及周边环境飞南宁市七星路沫与新民路交汇秩处遇，华星时代广泼场交”斯项目周边社会毕配套设施完备筑。自治区政府芬、区纪委、区作外贸厅等党政垮事业单位比邻症而居，麦当劳俩、肯德基、快损而美、生力军涛等中外品牌餐雷饮美食机构，床区人民医院、浸市第一人民医屿院、华联超市宣、利客隆超市荷、各类商业银钞行等生活配套鄙设施一应俱全装。项目周边驶10协余条公交线路廊，交通便利。匙二）楼盘综合蝴素质咱1凝、建筑风格规胞模和立面的设香计、材质斩根据楼书描绘她：华星时代广狸场建筑总体外糕形峻朗挺拔、辟线条简洁流畅雁、色调清新淡弦雅，与绿城清谈幽的城市外部地环境水乳交融铅，再者，其所挣倾情打造的蜂“刃六重立体生态婚空间昂”完更是使得都市曲繁荣生活空间六与生态自然居际家环境和谐共颂生。醉2稻、建筑空间布伍局市两座连体住宅责塔楼，典31抓层（其中地下抢2幻层，地上水29启层），建筑物苹高窄98.6m探，用地面积者17413.顿65蚁㎡，基底面积皇15072.豆35愉㎡，总建筑面忘积细151945帮.07阵㎡。由系5屯万余㎡大型商台场（－切1F齿至冤5F拘为商场，地面胶以上每层建筑鸡面积平均约想9000船㎡）、两座连勾体住宅塔楼克——澡雍华府（共慧212屑套）、雅仕阁赔（共康448慈套）及名仕阁考（共火568督套）共同组成劈，一共可为邕证城广大置业者桥提供住宅及公访寓单位撑1228兆套。是一座集遥商场、住宅、搜公寓等仿多种物业类型拼于一体、融购桐物、文娱、休骆闲、商务、居电家等多种功能但于一身的大规友模综合性物业丰。3、户型追商务公寓拴30帮㎡摩—茶65耍㎡，，住宅二控房鹊88轿㎡，三房演11庄5孩—裙136况㎡，四房粥15何0砌—改160盒㎡，五房洪160苗㎡馆三）项目营销席情况贼此项目有沃广西桂建房地析产有限公司开邀发，由深圳涛好益地产顾问有水限公司代理，盒销售起步价勉2900揪元宿/她平方米，最高浪价膨4200侨元激/蛇平方米。一期殿商务公寓销售碍率达多90%第，二期住宅销婚售率达傲70%有。岗一层商铺均价趁：党3肯万毒/旋㎡喝商铺整体均价桶1.8眠万鄙/蝇㎡。蜘去年钟6主月开售，商铺掘已基本售完。王北京王府井南宁宁分店兆5挽月屡1溉日开始试业，耕5制月山18漆日正式开业。滥目前租金在一来楼招租的租金界约逆250稼元辞/张㎡。低于周边雁的租金（七星柿路临街铺面的础租金：削300蛋元棋/翻㎡）从目前的询商家进驻的情抖况看，招商是诞比较成功的。竟世界各国的服唯装品牌俱到，陵铺面只剩下少绒量。句整个商场由王为府井统一经营躲，统一招商，锡统一管理。仍商场业态及租炼金状况：识一楼：女士化窗装品、珠宝、载皮具、名酒、指（柜台式）（拣250鬼元仙/日㎡）富二楼：男士精筒品装、鞋（诊150只元砌/容㎡）袜三楼、四楼：躬女士品牌装（专100男元徐/延㎡）鲁五楼：体育装谦、数码（欣80桐元旬/码㎡）商目前租金能支桑撑商铺价格。药开盘期一次性蜻付款赞9.3型折，按揭僚9.5窜折；开盘期后揉一次性付款萄9.5浅折，按揭匙9.8夏折。蹄开发节奏：首差先以住宅及商饱务公寓在去年巴9靠月房博会登台啦亮相，头2004廉年倦4映、扩5胆月交付使用，楚历经盛9楼个月，映2003巨年资6秀月禁18彻日正式销售商昆铺，争取库2004续年元旦开业，版目前，在粱5本月份开业（北舟京王府井南宁垂分店开业）烦四）营销手段船、卖点或主题蔽口号营销手段：网华星时代广场墙在商业部分成胆功引进了享有诊“夏新中国第一店妹”贩美誉的著名民均族品牌商业机研构武——铅北京王府井百夹货，意欲打造虏南宁首座真正爸意义上的一站敢式购物中心物—环—凳SHOPPI贩NGMAL幻L映，从而和南宁滑现有的品牌商挥业机构摸—馒梦之岛购物中未心、梦之岛百至货、七星路品截牌服饰街、永抓嘉名店等一起凭形成有效互动书，共同架构起茅了以跪“波精品时尚购物战区班”倚为向标的南宁抚第二商业圈，免进而极大地强删化提升了这一促新兴商业旺区利的物业投资价振值及升值空间幸。阳光100严一）地理位置响及周边环境鹰南宁市民族大湾道镰63捷号，周边有五恰星级酒店奋1饿家，四星级酒映店移4祝家，大型餐饮魔娱乐场所摔43惜家，金融服务领机构旋32孔家，著名教育叨机构剩16听家，图书馆及慈书店抬6碧家，三甲医院帮2棋所，大型购物盗中心置3喊家，大型会展掌中心缓4温家，市政公园积2色座，麦当劳、掏肯德基、必胜慈客、意大利之供星等。待是集商业、公屋寓、写字楼、劣娱乐休闲为一讽体，南宁最具脏都市品质的标凶志性建筑群。等二）楼盘综合欧素质鲜1挂、建筑风格规脸模和立面的设珍计、材质正现代、简约，务国际化，张扬兵鲜明的都市个闹性；极富震撼你力的建筑设计庭。料2选、建筑空间布届局异总建筑面积倚260237绘.0污㎡，占地面积纺58388.慕56备㎡，住宅总建贺筑面积津158932祥.0m心2希，其冶2榜栋哨23裂层（一梯火7卧户），荒2延栋凭20刑层（一梯正9庄户），共裁309吸套住宅项地下室面积：四23744.杏0m拒2产品和户型蓝产品类型：住漠宅、商住楼、轰酒店式公寓、矿写字楼、商铺赶（包括会展厅笑）。北户型（住宅部弓分）印一房一厅（呼44.58污㎡权36线套）样二房二厅（愤60.82麻务㎡碌42炮套，驻80.26她㎡存36糕套，恩87披㎡烛39陷套）巡三房二厅（妹104.48让㎡唇47化套，泻106念㎡振42但套，抛115.24持粱㎡购21魄套，份122.96赚㎡荐36值套）急4赤、物管及配套姻设施村该项目由香港殊戴德梁行国际忧集团物业公司境管理鼠三）项目营销鸟情况虏住宅起步价煎389思5阔元疑/苦平方米延野，最高右价俯亦449韵9挠元隶/谢平方米，伐均悉价柴止408去9艰元更/那平方米瓣何，按揭潜，胆9.颂6放折；一次性付狂款劝，笔9.助4匙折叨；上躺商铺预计在旅5死月底至拥7瞎月初开盘。目已前价格、面积亮尚未明确。侨预计：商铺整座体均价：骄1.5坑万响/床㎡，夫一层商铺均价绕:2撤万栏/晃㎡。志开发节奏：阳量光党100俱于撤2003激年禽4锣月哀12哥日进行住宅（条两栋旦20文层）内部认购摔，现在还未开矮盘。预期到灵2004哀年细6牛月分交付使用庄。还有两栋背23械层估计到奸2005赴年玻6到月份交付。你估计约开发周读期仿2.5脱年。寇目标客户群：荣私营业主、外证地投资商、高揪级白领、部分慢公务员四）营销手段肿阳光悔100那成立欧蚕景款·磨时尚置业俱乐混部，将都市白油领、企业名流炮、专业精英等省高尚人士吸收沫为会员，为了谦更好的向这些傍新都市中高阶炒层提供全方位辛、高品质的服裤务，特约品牌闲知名、服务周坛到的公司成为确欧罗景咽·合时尚置业俱乐载部府的盒“仅特约商哀家隶”届，达到品牌间竿的强强联合，横实现企业双方演及消费者间锤的庭“祥三我赢基”痒。饰（六）外滩新络城盏一）地理位置烛及周边环境隔外滩新城位于巷南宁市中山路宣中段，开发商袖为南宁桂源房敲地产开发实业忧有限公司。小搜区周边主要单浮位有：天桃小盲学、南宁二中照、图书馆、区换医院、酒楼、组宾馆、银行、绕歌厅、酒吧、育及中小型体育肺场馆。佛二）楼盘综合器素质蚂1活、建筑风格规牛模和立面的设辅计、材质母此项目为欧美婚融合现代建筑堡风格。占地面上积为劈10000吴平方米，总建颠筑面积为衔124749挺.11煌平方米，商务羞面积为轨30085.薪89愿平方米，写字椅楼面积为誓24561.羽77休平方米。建筑疗采用剪力墙结恢构，现浇混凝验土楼板。外墙己呈银灰色玻璃毅幕墙。块2驴、建筑空间布筛局贪1询—生3孕层设超市，味4禁层为两大会所考。掏5轮层以上是办公台和住宅。3、户型仆跃层：忆160却㎡上层可规划感总经理办公室漠、财务室、会形议室、等专属案办公区，下层逆可规划为开敞扔式公共办公区柳。住宅三灾房别11炕6院㎡慈—前12稼2委㎡，二赢房淋8阵2做—诉8廉3键㎡。宴4花、物管及配套摆实施塌金外滩推出五梁星级服务体系搜，从小到叫醒龙服务、翻译服剩务，大到疑难帐工商税务咨询撑。归配套有双会所窜（美容美发、巴棋牌室、阅览虾室、商务咖啡怠市、健身房、专桌球室、家政笋服务中心、商丑务服务中心。拨三）项目营销惑情况谁由于此项目是也深圳市尚达信贴置业代理，深坏圳商美佳整合孟推广，加之其速注重优质的服泛务，再配合强炊劲的营销手段普，使得它三期终销售达趣85%耗。偿外滩新城的销傅售价格为：住贸宅起步价走3000治元奇/灭平方米，最高或价盾3900奋元驴/披平方米，均价奖3450码元难/盯平方米，城商铺均价夕1.5-2刚万型/配㎡。湖商铺共计量3碧万㎡。虾250象米沿街面。商铺业态：珍一楼：电信、抬通讯产品、餐浪饮眼二楼：波IT脾数码产品、各损品牌电脑、外返设配件、水吧厌（铺面式）拴三楼：系统展绑示、办公自动殃化、耗材、网挨吧期租金：一楼溉150督元盼/腾㎡，二楼：透90丰元晌/卸㎡，三楼糟40忘元胞/奏㎡芬整个商场已经万装修好且分割枝好。段目前一楼已经得有工行进驻，贯中国联通、移收动、德克士即饺将进驻。子目前租金价不涌能支撑售价。讲2001并年底，傍1还—适3识层商铺盏由勤“款三合百抓货揉”纯承租，燥由粘“休三合百待货第”蹲进行商场运营巨，但是到了岗2004还年锐4黑月份翅，援“毯三合百麦货扒”描一直还没开业棋，据说，不打抄算进适驻敬“聪外滩新慌城屯”径。皇南宁桂源房地延产开发实业有酱限公司把未售床的小部分商铺增已经卖给德瑞共科实业发展有戒限责任公司，欺该公司经营整节个商铺包括招侵商，物业管理俱是厦兴物业管棒理公司。项目锁重新定位，打倚造广西数码航李母，共计史3税万㎡。细250普米沿街面。洗一楼：电信、拢通讯产品、餐誓饮抗二楼：幕IT倚数码产品、各俯品牌电脑、外裁设配件、水吧丸三楼：系统展演示、办公自动今化、耗材、网寻吧横开发节奏：徐2000捷年沾5矿月份正式住宅虽登台亮相，开纲发周期约墨3凳年半。俯四）营销手段圈、卖点或主题牲口号家1社、手段：外滩帜新城首度推督出笨“英额外商务空间舅支持计剥划腰”辟，提供数码演肌示中心、商务定洽谈室、会议皮室、商务中心现、商务会所。域2庸、卖点口号：秤商业中心剂CBD侨殃轻松掌控事业军版图集3亚、两大会所（矩商务十生活）食栋蔽M钱ANAGEM建ENTS孩TARH浑OTEL坛睬五星级商务服圆务体系让工作兼成为享受的过滥程职（七）万达商戏业广场娃由南宁万达商串业广场公司开坝发，坝是南宁第一家推标榜以购物并,播休闲丘,芳餐饮域,勾观光等为一体的的复合型的大附型商场现。眠位于朝阳路、螺民生路和共和装路三条繁华街寨道围合的黄金衡地段罩。投资近6亿元灶占地体56.6犹亩喇总建筑面积达通11.5跑万余平米革容积率约仿3.0捆该项目盼秉承万达集绝团樱“洪订单房虽产喉”宅模式，唐将引进沃尔玛击、大洋百货合签百脑汇质3耽大中心丰主力店进驻经尺营宗，共恩9姿万多平方米，狸并把电影超市器、餐饮店、精胳品店融为一体宪；余下近灌1.2沟万平方米，约壤10涨％对外销售并蝇招商，其中，砌新加坡大食代霉美食街进驻万猜达商业广场，滥营业面积为稍3400脆平方米。最据典说忍“申灿坤数据码近”掠商停止进驻大红连万达，万达采另行招其它数蛋码商。捧一楼商铺均价师3.5帖万晶/押平方米，街铺睛最高达四6已万纸/俱㎡。容沃尔玛购物广斑场丘4滑月算28吧日已经开业。辜沃尔玛购物广汽场专4免月宰28血日已经开业，捐二楼：饮食、泡菜市；三楼：芝休闲服装。二缠楼、三楼共计血15120胞㎡。请首层租金：凡240慰——首400脚元父/场㎡，租金可以挺支撑售价。漏据悉疾，椅“桨百盛百子货需”百与贺“森万财达们”以即将签订合同割。沙5挪万㎡，年租完金沈90钓0叠万饲，劝1麻5滚元的/爽㎡玻/悔月。由此可见住，大连万达以句很低的租金来毫引进百货店，驻以此带动商场笔的氛围。畅小结：从租金辣调查来看：市退中心的大连万院达商业广场、码华星时代广场脂目前的租金有维向上微调，主争要是馒沃尔玛毫、王府井开业墨，而两河流域液的租金三次往纠下微调。邻（八）金湖商常业广场衰该楼盘由南宁燃百货经营，是院纯商场（百货绍、家电、化妆劣品），也是市趣政配套工程，秃由上海瑞安机绒构代理推广。轰总体均价跟1.4私万贪/酬㎡，总面积鼓7陕万㎡。去年年拐底推出南区共穿计胞1便万㎡（电器区悄7000探㎡，商最低孕10970典元浆/蔬㎡，最高烘14700撒元暑/伴㎡，均价：较13000未元详/着㎡机），南区均价室1.3槽万次/美㎡，反租，年恩回报总房款杂8%推，。签合同九且年，一个星期帮内，蛋400绩个商铺全部售洲完。恳今年推北区，暴约钩6赚万㎡，预计在腥5皱月初开盘。刻4场月中旬内部认哥购，直接交纳臭定金隐2统万。饱（九）其它商拖业性楼盘佳得鑫水晶城眼佳得鑫水晶城男是集高档主题兴休闲、娱乐、伙商城、地下购味物中心于一体佛的大型综合建掘筑姜,蓄也是南宁最具懒特色的城市中用心绿洲式高档桑住宅区艺.叮商务公寓将3500须元霸/恢㎡景佳得鑫助水印晶城由４栋榆26涛层住宅、栗1乡层架空绿化、捆4堤层商业裙房及火3骂层地下室组成征,行占地厅23745界平方米协,仓总建筑面积邻165998杆平方米撤商业枯36412营平方米茫,尿住宅绩72491济平方米乖,婚总户数为艺499颜户啄。每五月丧1富日举行产品推井介会。据知，爪与梦之岛购物左中心签定合同矛。垒商铺目前未推井广，资料不详原，价格预计均容价运2变万元灭/头㎡。世纪商都恰商务公寓、公坑务套房、商务崇包厢总裁楼中切楼活45蝇—胁250幻企业总部基地栋，馆4劲部电梯。掏一楼商铺均价键：停2.2策万杏/培㎡，童1池—柄4叹层招商，彩1100共㎡构/愉层。膨1轰层可独立自由国分割，最2咳—孔4蹄层按向500器㎡半层经营。贴餐饮、服务（配超市、健身、脱保健、美容偿去年年底开盘姐。数商务公寓：告6鲁楼：送3600狠，果16宏楼：云4000浴，努17冬楼：浸4100亿。均价宴3800犬元。茎5圈月日8乱日举行封顶仪撑式暨庆典酒会温。咳香榭里花园的蚕航洋国际城薯集写字楼、酒墨店（美国万豪说）、商场、超俱市（家乐福）歇为一体的综合横性产品。开发负商主要是顺锣应明“细东盟博览符会残”纲的潮流，作为动凤岭片区的标私志性配套产底品压—另—利超五星级酒店枕。亦40朽万㎡，辟28下层。棋其它情况不详早，因为该项目茶处于前期建设市阶段。茧三、南宁市中茅心租金概况1、七星路：惊七星路临街平与均租金：庆300砖元贫/敏㎡博2青、朝阳路、兴朴宁路万达商业薄广场恒沃尔玛购物广先场漠4弯月纠28艰日已经开业，撒二楼：饮食、眯菜市；三楼：含休闲服装。二圣楼、三楼共计志15120纪㎡。酬3萍、民生路步行贪街增铺面的租价为相（沿北向南）附民生路头：出250傻元北/m休2沈民生路与兴宁登路交叉处：鹿600宣元趟/m跑2冤民生路中段决：蓬45宿0肿元掩/m崇2传万国时代：返166萌元织/m庙2干女人世界齐：词22帮0余元不/m夫2姐民生路尾凤：筛40赔0垦元奉/m插2孤5滚、兴宁路步行悟街够铺面的租价为伞（沿东向西）滑兴宁路头：沾400此元册/m慰2点兴宁路与民生专路交叉处：买700球元券/m贸2碍兴宁路中段：弊420触元估/m艺2岸兴宁路尾：烦280帖元毛/m央2镜第三部分项目旧定位及项目康SWOT嗓一、项目整体仰定位产品定位玉主要槐是捐“统商厌住蜡”袄型产品。商业差部分（屡1淡——跌4皇层）做主题性慈商铺，主要锻以驻“倦电脑锤城队”词“篇数码你城薪”提“差通讯广细场辆”捐产品为主。贿4砍层以上做纯写藏字楼（献45较层）识和绿“促公秀寓堵”男（辆30慢层）：办公，踏自住多样性产里品。这样降低后销售风险，增叉大产品的用途束，增加了目标制市场即固定资闻产投资者。市场主题定位茄商业部分：效以协“范电脑商城、通漆讯商禁城寇”封。橡电脑批发商、雹数码城、、通振讯市场、通信酒。仁住宅部分：公书寓：白领一族致、周边生意商粗；写字楼：各缠大型企业公司辟、集团。披为什么考虑不员做骑“垄超看市幼”财、导“霞百界货质”笼？沟主要是在传统躬商圈中心，百峰货、超市市场冈竞争激烈。如掘在项目边的大灵连万达商业广叙场，煮有般“私沃尔玛大型超记市恭”免。价格定位础商铺均价：些1.6猎万爬/厌㎡叹住宅（写字楼岔）均价：艇3300洞元辆/元㎡棕一层：裙3.5奥万铅/贺㎡，荣6076朴㎡烧二层：裕1.5快万词/抱㎡，央5269置㎡搂三层：描0.8贤万斑/仙㎡，慰5342闲㎡敢四层：夹0.6周万暗/刊㎡，票6232摇㎡垦二、项目旋SWOT1、优势纳（茧1喷）地段优越抄（朵2朴）周边配套成天熟吹（强3品）公司品牌实煌力2、弱势渡（艘1恰）烂尾楼，工脖地形象差驱（匙2躲）项目需要高丘资金运转背（揭3乘）公司商业管斗理经验缺乏3、威胁敢（卵1武）周边竞争对辱手惑（严2康）商业市场风规险（周边楼盘凶的商业部分，艰目前万达商业胞广场的沃尔玛闷4访月谎28民日开业，华星姿时代广场的王街府井激5隔月炮1洲日开业，目前贞在传统市中心友商圈，商业供眼货量总建筑面艰积约：康25香万㎡）4、机会推（挥1帮）专业市场市鬼场空白5、风险至市场风险：从丹调查商业对象仿来看，目前，船周边的楼盘商宜业正处搬于累“售试擦业支”滴阶段。世竞争者风险：训目前，南宁市糠的商也已经进贯入各个市场细工分阶段，商业格市场竞争激烈抗。迟经验风险：公阵司的商业经验问缺乏。妥项目风险：项延目的复杂性：黎主要表现在项贱目的债权和拆衬迁。俊在债权方面，党南宁银建房地柿产公司已经向框南宁城市发展含总公司反还膜3503蕉万债权，尚欠身2077井万债权没有结蝴清。屯在债务方面，检南宁银建房地袖产公司欠建设司银行低1000榆万。垂该项目没有进杏行抵押和股权车转让。武第四部分项目研投资预算及风远险步一、项目土地层成本测算：挠总建筑安装成骄本：专128382宫㎡亲*2000爸元呜/财㎡终=2.58验亿。老基础成本：址2.58*2柿0%=516店0满万。衔已经建好地上旅建筑面积：锈2.39橡万㎡。其建安烈成本岗：朋2.3邻9侵万度㎡靠*200隔0耳㎡膏/炉元耳=478效0愚万。北目前已经建好苹建安成本：弓5760+4便780=1.龟054元亿。存项目土地成本加：悼2竟亿哑—湖1.054皮亿物=9460嘉万即每亩柜556起万竿/尼亩，此地价是堡目前南宁地价捐最高的地价（迟大连万达堤2003谊年初地价是雀424割万篇/旧亩）。驱如果考虑勤1992爱年至今已过骡12春年，在使用年陶限上不能重新告申报获得浆50氧年土地使用权细，则归到地价沉上更加高昂。薯方案一：按照招项目原来规划欠的建筑面积：撇预算具:痕裙房四层，纯尝写字楼（舍45犯层）师和盐“桶公妈寓悼”怀（早30沟层）。应总建筑面积：夫128382垮㎡慧商铺面积：德22919框㎡斥主楼面积：泊54723陶㎡翁公寓面积：饺23276贝㎡哪裙房面积：盟23281死㎡汪地下面积：住27100疾㎡就绿化面积：废3800株㎡繁道路面积：关5100掘㎡芳地下车库面积茎：吊10900耕㎡（可停诚245垦辆小车）类1担、总成本：帝4.1仿亿。脚土地成本：耻2峰亿（包括部分待建安成本）损建安成本：束1.33钉亿（凤78001*锡1700译元采/叨㎡）帆销售费用：楼汗盘总收丝入树×悔3%=186票9结万误税金：楼盘总少收究入愉×宿10%=62由30蝶亿酬3龙、总收入：类6.62金亿。包商铺收入：她3.66如亿（地上浓4以层面积罩22919季㎡秤*1.6纲万翻/愚㎡）；司一层：暗3.5缸万碎/蓝㎡，默6076宿㎡，商铺收入裹：席2.13撞亿士二层：觉1.5菊万汪/趁㎡，寇5269括㎡，商铺收入岸：使7903雕万育三层：落0.8披万聪/皂㎡，吴5342斧㎡，商铺收入忙：锄4273搁万著四层：队0.6觉万缠/矛㎡，达6232勤㎡，商铺收入蕉：蹈3739真万倘住宅收入：兆2.96聪亿（倦78001粮㎡谎*3800妇元见/弯㎡）；须项目沿街面约刷385覆米（沿民族大炮道、共和路、星友爱路延长线崖），商铺按径恰深嘉10崇米，售价按狭4既万挪/至㎡，临街商铺择总收入约：奸1.54家亿。占商铺总粥收入的期42%加。液4幕、项目利润：衰2.52努亿。钟年利润：经2.52/贿3=8400盗万。（预计用钟3摄年时间的开发皱周期）落项目利润率：表38%射。般投资回报率：被61%患。方案二：预算拒预计把项目后友面的自治区工告商联（擦7.3槐亩）、中医学拴院第二附属学收院（塞3.08报亩）和市共和领南路小学（坡4.86衡亩）一起收购葱，共计软15.24巨亩。增大商铺忠面积：商铺从谈6000壤㎡扩大至炮1.3惕万招/商㎡。俘预计总建筑面颜积：纵24篮万㎡（商铺扩陪大至扇1.3赏万瑞/爪㎡，共计粪4西层；店2躲栋双45门层写子楼和染2烈栋铲30智层公寓楼。）违商铺面积：锣13000泡㎡独*4右层判=5.2笼万㎡暖公寓面积：承9.4株万㎡治写子楼面积：领9.4歌万㎡牛市共和南路小疮学：养4.86致亩。词中医学院第二浸附属学院：歪3.08熔亩。吃自治