年郑州某公寓项目市场定位与开发设想

第三类城市空间：新郑州人的“第三种高尚生活”******项目市场定位与开发设想问题提出：1、郑州房地产市场发展迅速，竞争激烈；开发门栏抬高，开发模式多样，产品类型丰富；品牌、服务、文化等项目复合元素成为市场价值的重要成分，在整体趋势下，项目的定位何去何从？2、区域及片区市场是整体市场中的热点区域，是郑州发展的方向和城市中心，现阶段区内开发水平较高，有一定购买力，精品较少，但所谓精品的市场接受度如何？我们在精品的空白点上绘出怎样一幅蓝图才能完成既定的企业目标？3、面对片区高层市场的较大开发量，项目以高层产品出现以怎样的核心能力去面对未来市场的竞争？如何在未来2年的开发周期内降低市场风险？4、地块位置得天独厚，如何寻找差异化并在产品设计时构建更大的价值？我们的产品定位有客户吗？价格和价值能否得到市场的认可？多长周期产生多大的利润？项目定位依据：1、《郑州房地产市场调研分析报告》2、《郑州房地产市场高层（小高层）产品调查分析报告》3、《项目经济可行性分析》4、项目地块价值判断及价值体现5、我们的专业经验和专业能力6、贵司的项目企业目标7、其它依据******项目市场定位与开发设想目录：项目概况项目SWOT分析拳项目地块价值炮判断与价值定播位歉项目开发理念竞及市场定位策小略捎项目目标客户叔群定位：新郑深州人群体项目产品定位产品属性定位规划建议户型设计建议建筑风格建议环境景观建议配套功能建议智能化建议交楼标准建议娱七、经济估算供因素的考虑1、基础参数拳2以、项目利润估玩算臣3慨、项目经济估墙算鲜******竖项目市场定位傻与开发设想一、项目概况门本项目位于登*****允路与疼**旋路交汇易******根后侧，项目东皆靠键10赢7妈国道、南临金讯水东路、西距百未来大道几百飞米远。项目距铸正在建设的郑址东新畏区掘CB踩D宴商务区仅一路佩之违隔。闹周边项目高档片住宅区林立如袄早期的金水花于园、建业城市田花园、新鑫花悔园、锦江国际机公寓等；两侧留的兴亚国际俱眼乐部和鞍钢大等酒店，及不远盯德亿大酒店是翅项目地块中的碰配套亮点。得金水路是郑州舟最主要的交通坦干道，两侧分黄布着众多省各雹级机关单位，捏周边配或套齐全，聚集盼了众多的学校话，医院和生活冤设施。同时金悠水路还连接市慈区内多条主要咱交通干线，交撤通网络四通八烫达，来往各地必极其便利；距匀郑州市二大商呼圈能—框—援紫金山商圈和跪二七中心商圈笼仅丙需脉1导0电分钟；从金水泻路到火车站，串时间仅饱为骂1抵5亦分钟左右；到齐达机场则只拌需显3位0挂分钟英。熊往集舌在郑州城市北胀移东扩的城市醒发展战略指导坐下，上述城市划主干道在城市夜交通体系、经拴济发展和城市默建设中的位置践越加举足轻重书，前景看好，约区域经济的发稻展、城市化程夸度的提高和生宿活居住质量的萌提升，是大势庄所趋，必然会锅在城市多中心南的城市化主导类潮流影响下，钞成为不可忽视堤的，且客观发招展的城市中心驾之一排。辟圆二、项目弃SWOT票分析赠关键词策：优劣并存，节机会与威胁同葬在。1、项目优势音区位优势：东昌区是郑州发展岸的龙头和风向闯标，北移东扩输的城市总体规亚划战略和郑东呀新区的开发建昏设，使这一区撞域成为城市的淘热点和城市的叶政治、经济中饺心，前景看好冲。犬街区优势：金勾水路是目避前菜“棵郑州第一打路赞”笛，其成熟度、败知名度和美誉妈度为郑州旨市民所公认；羡同时随训着醋10杂7仇国道改造成郑唯州最亮丽的迎疼宾大道的动作妇，使项目仿佛占是镜“梦两条金腿在走裳路滑”冻，迎着金光大辫道向前进。识升值潜力：区遗位优势、街区木优势、发展趋雄势及日渐形成净的高尚人居氛么围，无疑使项帆目具有巨大的为升值潜力。冤居住价值：随瞎着城市建设和诚众多地产商的冶房地产开发，爆城市各项配套损和各种规模较毛高档次商品住铺宅的开发，日恢渐成熟的高尚龄居住区已经形雪成，房地产市霸场环境已较为刑成熟，不需要掏项目公司投入挪过多的资金来建炒作区域市场忽。嗽袍雾交通优势：金摸水路、世纪大样道、郑汴路和约未来大道纵横标交错，方便快舍捷，繁华便利料，更使居家引奥以为豪。围配套优势：各亭项市政、教育彩、医疗及金融泊配套，临近的敏兴亚国际俱乐浪部等休闲娱乐侦配套等，提升子了自身物业的裳档次和知名度步，同时也提供忙了便利的生活魄条件。麻规划优势：项搁目不直接临近切主要交通干道蚂，相对而言，撕噪音相对较小催；地块规模较围小，开发周期异相对较短，开系发风险相对较第小。2、项目劣势堡地块规模：地桌块规模较小，游不宜于景观设江计、配套设置遍和开发成本控衫制，产品定位径可选择余地不薄大，同大项目猛竞争会处于劣引势；如周边环境：项开目周边为金水愁花园等高档住译宅区，有利于堆本项目塑造高搅档次、高质素帅的精品楼盘的故品牌形象；馒开发成本：由捐于地块规模和则地价等原因，芦相对于大盘，个在成本上处于班不利地画位。周产品定位：由缝于地块规模的袭局限性，使产黎品形态的可选伸择性余地不大宁。症市场占有率：横由于规模原因独和高层产品的过特点，及市场迅的不确定性，吗很难形成较大饿的市场影响。雪知名度与开发机经验：单从开捐发角度看，作洁为项目公司在筋郑州的第一个踩项目，饶同建业等老牌盾和新锐地产商疼相比处于劣势敞。麦商业利用价值营不高：由于项冷目不临近交通蝇主干道，所以土商业价值一定增程度上难以体现。羡3斜、项目机会点院发展趋势：在耽政府作用和民鲜间倾向下，本艇区域无疑是真姐正的城市中心勒区，是除了行灰政、经济中心芹之外，郑州的框高尚居住区集奉中地，对提升巷项目的居住价净值具有重要作耽用。记土地供应：由霞于地块稀缺性桶，随着房地产丸市场的发展和深土地供应的增哨长，金水路区究域（尤其沿线棋）的土地更荒是饥“毒寸土寸冈金类”里，在此居家、肤办公和经商，旗无疑具有巨大确的升值潜力。箱高起点开发：稳虽然这是项目唱公司的第一个颠项目，但在角******城品牌的支持下玻和优秀团队的阿共同努力下，村抓住市场时机旁，进行高起点池开发运作，定孩能取得项目的遮经济效益和社局会效益。从而是为后续开发奠翠定良好的基础赛。值开发银行的配共套及入住：对猜于项目吸引同汽类行业的目标危客户群具有一会定的促进作用内。同时对于项津目市场定位具去有一定的引导件作用。让品牌塑造：由辫于区位巨大的锣发展优势及项拣目地块的稀缺眯性优势，具备挎营建高抄档住宅的条件溉，同时借此塑圈造项目的品牌伍和企业品牌。减外地客户的区良位认可：由于晕本区域为公认阶的城市中心，乳对外地购买人搞群的吸引力毋吼庸质疑。灯喜搂郑东新区的影石响：随着郑东挪新区的开发建脆设，尤其使左填近惠CB绣D桐商务区的影响稍，为项目的发交展带来了巨大宴的市场契机和三附加价值。锁4捐、项目风险点挠市场风险：任照何项目都存在春市场风险。由丧于地块的局限掠性和利润要求附，定位于小高患层的产品形态储已成定局；但假区域内高层住们宅供应量大，瞎竞争激烈，在竟成本没有优势躁的情况下，如禾何通过产品定剂位和开发运作豪来尽可能规避尤风险，是项目旗的核心问题。寸政策风险：去畜年慈12剥1企文件及其它一甚系列文件的出欠台，无疑表明理了中央对防范蜡金融风险和整抢顿行业秩序的必决心，这种趋旷势随着以往房秃地产开发所遗等留问题的爆发帜，相应的政策丹出台和控制不日可避免。这对捡整个市场和各锋个开发企业来撤说必须有心理扔准备和及时的汽应对策略。议运营中的成本骡控制：由于市说场竞争激烈，卡一定程度同质蓄化的影响，控想制好项目成本偷是取得市场主报动权的有效手舞段。钻潜在威胁：项吊目周边尚有众输多在售楼盘，傅且占有入市先默机，这些楼盘争分流一部分客甜户已成为不争禾的事实，据悉盘，当200闲4践年本路段的市磨场投放量还会搭进一步加大，伞如在售楼盘中丽就有新鑫花园我、锦江国际花巨园、中凯海上塑香颂、长城康盾桥花园和建业缴新天地二期等唯，此外，还有咽一批楼盘将在灯近期加入本区领域的市场竞争妻，如广汇国贸煌的东站地块项南目、银基花园亚等，因此，市墓场潜在客户群须体是否能够支滤撑整个区域的其房地产投放量源的增长还不得疼而知。元三、项目地块腰价值判断与价运值定位者1许、地块价值判各断费1搅）区位的城市笨中心价值父艘忠金水路是真正商的城市核心道将路和具成熟度拾的形象大道，街以政治群体为酿代表债浇的城市地位而颗成为无可争议暖的城市中心，漏这个中心的向啄心力无疑是巨灾大的。而称搅金水路东段在兰新城市规划的茄战略表中嘉“供举足轻重，备衔受瞩兽目升”灰，开发与居住呢也是如虎弄此，城市高尚雪住宅区的形成面，使郑州的人错居方向姓是翻——枯“榴看东玉方勤”愚。仰“阁城市中鲜心坏”旺概念。德性民地块价值和区盾位属性往往决千定了项目市场刘定位和产品形匀态，城市中心嘴无疑是项目的冶最大价值，这订一价值如何通策过产品创建和泊包装产生更高昂的附加值，并怀得到市场的认庸可，是项目成远功的关键。宇2仪）发展优势和液升值潜力价值携脖侍郑州城市化建良设如火如荼，剪在东区更能看寺到这个城市日缺新月异的变化胁；各级政府机最关在这里办公配、各类商人在箭这里抢占商机睬、办公写字楼吩如雨后春笋的嫩出现、各类住哈宅拔地而起，恋这幅新城市图千景告诉我们这爪里是城市耍的秃“炭热乖土扩”朱和股“挺希独望肥”职，是新的城市鲜空间。整个城窄市的发展方向则是消——香“锡东方咬红紫”劳。共“则东方秃红晚”喊概念。爹在这里，你可看以赢得见证繁虽荣，抢占未来反的先机。将美穗好的未来发展非前景整合成项倍目鲜明的概念竟，使价值更显宣而易见，对市核场受众产生强较烈吸引力。漏东方红是一种三城市轨迹，也伍是一种人文精抖神，代表了繁吐荣的取向。讲3葵）高尚而成熟助的生活价值雀成熟需要时间鱼，需要多方面朝的因素作用而层成，尤其是政匠府的作用，项厉目地秤处金水路吼的饺“券黄金地煤段气”锦上，片区整体痰素质相对较高远，市政配套较昼为齐全，交通掘更为方便。随饼着这一区域房净地产的发展，椅高尚生活圈日丛渐形成。重“式现代城市生璃活惧”哨概念。姨对大多数人来榴讲，城市生活脚的首要因素就批是便利，随着丙居住水平的提桌高对洁环境的要求也翅越来越高，同捞时，便利意味前着生活成本的日降低；金水路回作为郑州第一锅路，起到重要初的作用，是现覆代城市生活的且聚居地，是适打合人居的地方箩。衫4赛）金融聚集价敞值兔区域银行及其肢网点分布众多削，尤其作为定莲向开发的国家炮开发银行的位猎置，以及部分恒客户群的定向汁购房，给项目刑客户群定位的卧取向带来了启别发。载“天金融世穴家塑”宴概念躬郑州有多个老丛式凑的奇“卡银行家属交院纠”均，分布在市区广的主要街区范爪围内。从事金欲融、证券等行虽业人员的素质呜较高并具有统们一性，为他渐们腥“筒量身定做一个劣家舱”存是项目可选择晓的定位方向之弱一。剂2猴、地块价值定欣位律膀我用发展的眼光曲，多角度看待辟地块的价值是贿我们的原则。缺从郑州城市的钟发展勿情况看，本地昨段是郑州宏的绳“循朝咱阳条”舟区位，同时又柳有新的价值表济现。通过上述铺的现状分析和听未来展望，我泛们认为地块的广价值货是带“持品质天生，气迎质天成现”悔，具体可以概豪括酷为灌——慨城市中心宝灶地纪烫芬未来生活领纲地坊甩从坑眉耀趣区位前景美好序嫌喉概柿没生活成熟便利醋逐捡仙牺偿金融群体聚集杀贯读留垮回升值潜力巨大雾3差、拒地块价值体现失1软）体现价值的唯途径凡摇刃结倒合筝“罪区位描罗述看”株和聋“宏地块价值定扔位恒”行以及房地产市李场的综合分析倘，我们认为：西深入挖掘项目垮所在区域的街蛋区特点悬深入挖掘项目席所在区域的物庸业特色寿充分利用项目强所在区域的发斗展前景受充分利用项目骆所在区域的市序场空白芹充分发挥项目闻成为地标建筑乞的机会散充分发挥项目永开发资源的整耽合优势决发2陵）价值综合体羊现表首先，本项目猛最大的价值需硬要通苹过者“交城市中心蔽的荡”笔、恭“驾未来趁的羽”纽、宜“凶高尚傍的给”雁“砖升值潜力亿的路”蛙这几个基本的突要素来渲染。裙城市中心的悬—迟—夺郑州城市中心潜区的高品质住换宅；恐未来的慈——闯郑州东方红，游城市主旋律；希高尚的吴—拿—墓金水路上，新范郑州人的现代满都市领地；跑升值潜力的屠—锅—节这里的人，都吓是天生的投资杨高手周。灶作小结：一个项消目的产品定位竿要从市场、地绍块、经济和企绘业目标的四个甘领域为出发点谜，深入研究分缘析，然后相互晴结合、融通论秋证，从而在这肚个基础上，确抵定项目的开发段战略和产品的霸市场定位。构坏揭通过上述的分吨析论证，项目校的地块价值已姥经越来越清晰翠，如何让地块见价值演变融会摘为产品价值、展市场价值、经就济价值和客户弹价值，甚至去足创造新价值，浇需要我们在后字续的工作中，妨紧密结合，深臣入研究。最终真确定项目开发级运营的整体战奴略和战术。疫四、项目开发运理念及市场定改位策略半黄1班、开发模式情城市规划和发讽展趋势在引领君着我们的生活伴方向和居住形尖态，从而对房脸地产蚕开发也产生深皇刻的影响。提赛醒我们要站在艳城市的高度看匹待产业的动向言、市场的变扎化和居住文化笔趋势。武闷袜新的城市规划武和郑东新区的炭建设，给郑州戏带来了欣欣向缠荣的城市景象弹，给老城区也恶带来了活力，晓同时也给郑州俩人和外地人在盖生活和事业观密念上带来了冲希击。努井差对于房地产业袍更是带来了更么多的契机。我译们认为房地产赚项目具有鲜明浆的特色，才能柱在市场中产生戴高附加值和消胁费者接受的效砌率。鉴于项目欢优势价值，结政合我们的分析已和专业观点，培我们建议项目塞进行靠——粉主题式开发，妥引导性居住削2退、开发主题理术念必开发主题理毅念无——谱5街星级酒店旁，轰新贵生活馆【释义】奋侄打随着人们生活尾水平的提高，耐城市化进程的总加快，以及房擦地产开发的快落速插发展；新的城嗓市蓝图、城市半文化和城市格君局，新的房子俭、新的生活方诵式和时代时精神都是巨大渐变化的结果，闷这种变化究竟桑是怎样的变化槐，其形式、性序质、标准里是什么样的，疾以前的郑州人剂和现在的郑州千人有何不同，厚新的社会关系继和生产关摊系是怎样的，直需要我们针对风性研究并整合宰，在房地产开驻发领域形成生泥产力，从挪而形成市场价羞值。撞今天的房地产嚷开发已经是集柱经济、生活、写文化和城市运星营为一体的复纤合式唤开发。然“快5任星级酒店旁，字新贵生活馆落”讽，是在上述的窃社会背景下、薯城市发展趋势锐下和房地产市哑场形势下，而齐提出的主题开穷发理念。柱5挡星级是针对项行目附属配套兴修亚酒店而言的堆，是项目所在蜜区域浪的认“就独到卖协点篮”规，是高尚人居位取向的整合和恐概述。俗槽践新贵生活馆是沙针对新郑州人扮所享受的贵族屠生活设施而言锄的，是本项目素的完美的、具练体化的表现。站对于居住。在邀全球化、城市贷化和新经济的虏动因下，这个宏时期，这个区谱域的社区，有留新的居住标准赞、消费文化特俭征、生活方式躲、文化轨迹、灯价值取向和城功市寄托，而这针一切体现了新胞的时代精神、续社会转向和城鬼市风貌。作为助开发商，为新狼郑州人营建理匀想的城市生活甩空间，成为了妹一项新的城市她使命和开发目燥标。披斑爱在城市热土上锁，创造希望，恼让郑州一部分左人浅在念5批星级酒店的配绸套旁，享受贵央族一样的生活炼。凑是新人居方向眼，是新城市精欺神。守3悦、开发策族略决—票—云（理念实现方万式）继1围）建立区位优狐势凡在整合项目公源司的总体开发绕形象与兴亚酒广店的品牌形象土的同时，为项紧目选择一个体逃现新人居、新奋产品、新建筑样理念并代表项棒目价值感的名忍字。录绿色住宅、生政态住宅、健康挪住宅、旅游地慰产、人居环境基等的造势，对匆人类居住方式幕进行诠释与演视绎，引导消费沉观念。坐通过展示，塑熄造项目郑州典滚范住宅与新世龟纪代表性物业鸽的形象，吸引绘目标受众。来国际化的，全现国的，中原的流，郑州的。洋各项目在开发度理念和品牌形梦象上形成互动或，加大营销力缴度。钞2舱）建立项目优业势剪通过规划设计黄、建筑设计、氏景观设计、智央能化、营销推寒广、展示包装贿、工地现场、敏销售服务、物偏业管理、会员锄俱乐部、售后贡服武务骑…友…尿建立项目与众那不同的品质。缩通过新材料、还新设备、新技注术的运用，提掠倡环保、节能狭、生态人居，档提升项目的附母加价值，关爱鲁居住者的健康槽与舒适。恐3揉）建立价值优掘势棋项目工地包装矮整洁而富有创援造性，体现项拢目卓而不群的结特质。胖展示部分国际吨化、专业化，宴模型、销售资泽料精致周密，因服务质量与待欺客之道规范化羽、符合国际礼哄仪标准。产施工现场整洁耍、有序。窄样板房装修精均美。讲公共空间典雅杠富丽，豪华但傅不浮华。视在适当的时候梦成立业主会员混俱乐部，体现晒业主尊贵的身良份与地位。喉物业管理与保发安服务前期介竿入。布聘请著名的物叨业管理公司承予担项目管理顾惠问。趟提供风格国际炕化并适合中国邮人居住审美心效理的装修套餐室服务。租4引）建立承诺兑盒现优势须对应项目公司介的品牌培育，平在销售过程中睡为业主提供全仿面、周到、具恰有合约性质的殊楼房使用说明蔑书与质量承诺絮书。间邀请在项目公桐司最富盛名的柄建筑商承建并芝与发展商一道挨对质量做出承安诺。四在营销过程中臂，编撰《客户闹通讯》，及时昂向潜在客户与汽业主提供有关面项目的进展、旧促销活动、开捐发动态等资料箱。抢组织设计、施输工、监利、管啦理等部门开展哥肯谈会与交底拦会。演5卵）建立品牌优葛势爬组织与项目品厕位与地位有关候的房地产论坛隐。建组织项目创新诱、独创性方面洪的论坛巡。万]毙参加政府与媒诊体组织的各种节活动。镇建立项目网站炭或企业网站。雷争取建设部、曾省、市所颁发沙的有关住宅区国方面的与项目嘱推广主题有关倾的各种奖项。请名人造势。钉6援）建立规划优但势算所有住宅单位挖均可以取景痛平面设计注重纪实用性与舒适后度，强调可变挽能力，提供更找多的灰色空间逃与观景空间。季提供符合未来效需求的功能空榨间，例如书房够与音乐室。酷注意商务、商说业、办公、配垂套与居住之间踏的关系，合理群安排各功能的连位置与相互之慌间的交流。汇3没、市场定位策碎略撞遮蚀如何进行市场惜定位？市场调燕查分析、地块垂价值判断、经唤济可行性分析店和开俗故发理念，已经煌明确了市场竞图争状态、市场螺发展态势、地理块特点等，并河构建出了理振项目的价值取县向、物业形态贡和客户群特征命。如何使定位影更加具体、准警确，我们棋配认为应该采取强以下策略。茂1茶）细节差异化悠策略疏誉洁寻求市场空白矿和产品空白进毅行项目定位是辟我们的基本策雨略。拖通过上述分析砌，稼狮我们意识到，植项目必须走差粮异化竞争的道菊路，形成与众衫不同的产品格钱局。但由逐侧于地块原因在栋整体产品形态草上难以形成完卖全的差异化，是我们认为应该乳在细节上染介下功夫，极大浙提高项目的附洲加价值。守新、细、美、敬准：细节差异婚化定位，构建符客户价值行动纲领：申新松—叫—咳全力挖掘地块哨区位价值，倡双导全新的居住车理念。轮细美—艘—轮从户型、景观吃、物管和外立桌面等细节方面锹入手营建产品姻价值和客户价刻值。照美于—货—纲在先天品质基驰础上，在理念筹和包装方面体兆现项目的软价确值。吐准筝—智—嗽细分客户群，乱进行项目定位锅和项目传播，猜使市场高度接仗受。良脏2股）市场差异化衬为原则的产品功创新策略蒙逆雁适度领先：左过度超前往往忌会造成成本的徐增加，消费者承接受需要一定君的过程，诱适当领先于市梁场的产品才真桶正具有生命力共，在短时间内捆被市场消化并里形成品牌优势芽。脱相对创新：劝创新并不等于流要创造一种全罩新的前所未见捐的产品形态，暗而是要议在原有水平上深通过深耕细作蚁达到一个更高蛮的高度，让市洪场领悟：原来易生活可以这样变！敲3叶）项目差异化茶市场定位取向混郑拜州订●意新贵族的都市热生活领地形态描述——扒这个群体，在殿社会的各阶层蚕中观念超前，栽出类拔萃，他痕们是闯荡世界恰的人，他们是复国际人，是中龟华人；以从事谷金融、证券行予业人员为主体报；国际化的见朴识和新生活价李值观，一定的峡购买力和独到楼眼光，使在这之个社区里居家哑而成为工作和速生活中的城市励榜样。而不只塞是自豪那么简伶单。词这个社区，设盟计经典、个性洪鲜明、建筑新甜颖、环境优美栗、生活便利、扑文明和谐，而剖这种房子的售谊价（主力总称价赌16-2兵0站万元）并不材是躁“纽可望而不可团及沿”话，其城市地位化和居住价值，轿在若干年后仍趴使人感到欣慰瓜与荣耀。格这种生活，构拜架了这个城市幸的文明高度，谣她尊贵、自然饱、舒适、和谐核，高品质、品决位，并有较大遍的升值潜力。培代表了新郑州财人群体的生活票状态。姑体现了新城市杀精神，是城市绣生活的典范。斗五、新郑州人祝：客户定位群阅体基本描述鼓新郑州人是相糕对于老郑州人被而来的，是煌指然“悟新移民群耍体黑”桥、煤“辰新价值观群朵体敏”钱、妻“庄新富裕阶层群段体续”养和依“键国际化群谊体喘”办包括本地人、堂外地人、省内答外地人、世界写各地人群和市活内流动人群。音全球化、城市嚷化和新经济是吴其产生的基本挤动因。就居住场而言，新郑州陷人不同于老郑则州人，他们有障新的居住标准朱、消费文化特裳征、生活方式络、文化轨迹、芹价值取向和城耻市寄托，而这畅一切体现了新事的时代精神、葱社会转遇向和城市风貌寻。侧哪他们是这样一抚个群体座：阿烛供主力客户群：界金融、证券界宅人士乔现代型企业中彼青年老板阶层只海归及有类似吧背景的人士小私营业主再企事业单位管织理阶层（高级鞭白领）坏政府机关公务或员滔文化艺术界的档有购买力人士拼次吓主力客户群：绘具有地域情节梁的周边居民竟外地在郑经商秒或工作人员投资者剧高收入技术工雕作者自由职业者互柴庆新郑州人来自纺于上述各个阶见层，在自己的寇阶层中因生活辰经历、事业追程求、价值观念篮、生活方式、草消费文化等方悦面的不同，而象又有所区别。认从而形成的一英种购买力有一梢定差距但价值顾观相同龙的竞“厘新派生人奖群绕”邀，同样他们对孟住房环境的要喂求不同于老阶睁层，他们有相戏近的消费特征星。覆4浙0腰岁以上人群的溪特征：息教育程度相对狗不高，主要受向时代原因的影斜响。他们出生经在会6绪0仆年代前，文化滩大革命期间上叉学鱼，筛7驰0燥年代中旬参加死工作。家庭人票口多调为歌3-细4训人，可能需要就照顾父母（包味括岳父母）。难子女年龄饮在笨1留8屑岁左右，正在准读初中。跪已经有一套属樱于自己的住房惜，事业小有成龄就，开始注重独生活品位，讲均究生活质量，兔在保证对子女宇未来投资的情多况下，他们更丧愿意为自己（只夫妻）支付必拍要的开支，改爬善生活。因此雾，在衣着、旅舱游、个人用品阿（例如高档消凤费品）方面肯植于花钱；他们倚更乐意于朋友双间的沟通和资蝇源共享，肯花封充足的时间来涝维护朋友间的筑友谊和合作伙拿伴的友谊；更家乐意于组织朋撕友间的小型聚普会。车尽管对所谓新钻新人类的观念悬很难理解，例爱如他们的子女埋与他们之间可堤能因为生活观剧念的差异经常途产生冲突，但赖因为他们见证视并在其成长过统程中经历了中辅国改革开放的示急风暴雨，对弹于新鲜的事物屿，比他们的父彩母还是容易接项受的，也愿意贯显示他们经过折刻苦奋斗而获装得的成就并非离暴发所得。对召时尚的追逐与殖认同至少表明解他们还是主流诚社会的一员，晒这种时尚当然潜并不是被更年铅轻的人群追捧异的明星当或扑COO袭L分文化，而塘是完—裁—伪品味。无论这嚷种品味是否正毫中。他们正处判在社会的中间司环节，是家庭覆的支柱与家庭阴事务的决策者律。虏他们所表现出叼来的另一面是笛，对传统的回擦归。在他们看洗来，过去所反帆抗的原来蕴涵慎着许多值得激滩赏的丰富文化无底蕴，安定、足舒适、传统甚考至可能有点保畏守的生活方式穷正吸引着他们苍。绒3译5扒岁左右人群的灿特征泽他们基本上没由有受文化大革妄命的影响，出汤生雅在不7如0漫年左右盐，这7烛0达年代上学妻，辉80洽年代末参加工躬作，受教育程持度较高。玻家庭人口结构俩也藏是返3-去4卵人，也有退休辆或即将退休的胀父母需要照顾卵或可能要一起葱生活。他们更匙得益于改革开莲放，因此也已会经拥有了一套暮属于自己的住摆宅，子女男是堂1讽0纽岁以上的学龄清儿童，正在读活书。惯相蜜比士4派0喊岁的大哥大姐渠，他们的观念执更开放，因此晨对新事物也更熟容易接受，更荡注重生活质量糊。因为事业发显展顺利，对未枕来的预期也比撑较高。霞消费者的共同拦特征：侮要求住宅区景眉观优美，有格诉调、有品位。鬼有良好的物业撑管理。尽量满垒足空间的私密交性，采光通风蛾要好，安全，域服务周到体贴佩、智能化。体商现身份和地位制。得六、项目产品谋定位回项目的开发理闲念、市场定位听取向、经济分芽析及目标客户富群的初步明确炊，要求与之相逗对应的产品为镜载体加以体现索，最终被市场阳所接受，以达嗽到预期效果。特项烂目常“沉5货星级酒店旁，席新贵生活茎馆葬”企的开发理念要椅求产品形态要弦体现城市标志辉性。枪项跳目开“和新郑州人的都级市生活领怪地传”耍的市场定位要逆求产品要体现棋新郑州人的符趋号特征和引导结城市生活的力傅度。备项目经济分析叉以现有容积耍率巩3.榴6僻的规划方案为欲蓝本，分析结葬果是可行的，联但同样的容积逮率，所产生的另规划设计效果剃却不尽相同，斥所以在这一指钢标范围的基础迈上结合项目开曲发理念和细节蜘差异化策略，伙进行精耕细作摩，应是产品成宗功的关键。宜1煮、产品属性定逗位斥5绳星级的酒店纺，射5番星级的家缝—炒—居5播星级酒店旁，雾新贵生活馆绞—尖—荣5眨星级的公寓乖，岸5渣星级的服务【释义】夕在城市中心居显家：体验城市汪日新月异的变亭化和美好的发仇展前景；俭在金水路上居访家：体验现代断社区的居住文惨明和高尚生活上感受；滑在新贵生活馆迟：体卖验既5羞星级酒店的配悼套服务哪，土5殿星级酒店的物叮业服务；贤在人们居住的诸传统意义里，桥早期城市规划声中的市中心是享人居的第一类爬空间，恳其特点是：城括市感强，生活顿便利；随着改帜革开放新的城撒市规划，政府雾的引烦导，经济的发并展，城市化进纳程的加快，生网活的富足，使臣人们的人居意御识，已从传统做变为现代，尤由其是所产生的屈新富人阶层，闸居住的注意力迹已经转向居住感的舒适度，这和是所形成的第滔二类空间；而丰第三类空间，络是指在新的城借市发展战略下剩，在逐渐形成缩的新城市中心贱区域中，能表可现时代精神、非现代居住意识相和文化追求的拆住区。联居住因城市而料改变，生活因楚居住形态而改指变，而这种变霉化的核心团是您“摇价值观的改竿变典”删，人们的生活掏追求受全球化测浪潮下的国际贿影响，已从品优质的追求，上验升到对品位的存要求，而品位神的产生尤其依档赖于城市环境泼、社区环境和计住宅环境，品晒位的要素已不质是对时尚的追锅求这么简单，死对自然、尊贵害和剩健康生活方式堂追求的新境界究。携定位的最大特精点是集中采用故了玩“改5旅星级的谜…思”岂，存“棍5朝星级的堂、条5亡星级的生迹活纽..趣”营将作为一种新晚的营销概念和朗地产文化，加避以更广阔的延型展，从而创造朱项目的市场价馋值和品牌形象内，并紧密结合战产品定位，有监效传播项目的址元素和信息，垒进而创造项目泄的经济效益和忧社会效益。新渠2腔、减规划建议驰整个项目拟建爸为金水路地标盼性建筑物和反货映时代特色的源城市新建筑景织观，在规划形角式上建议为双赶子塔楼设计；技**役路一侧可设置宫两层商业裙楼寻，对外销售及笼用做自身配套庭使用；虾由于地块规模境小，及容积率稍的限制，从技惑术角度考虑可指设计成点式高削层住宅，现方喘案四梯八户的雨建筑布局是可既行的规划方式挪之一；关键是膨对于户型面积欠及比例的设置笛，要严格参考骆市场分析和目失标客户的定位柄，经过共同研竹究确定面积及冬比例。司两栋高层建筑庭物在地块内灵住活排布，使之坝在采光、楼间添距、视线方面问都能够满足建胆筑设计规范的蓝要求。在不浪真费公用面积的购基础上，应保绘证高层电梯前盐室采光通风。逝建筑规划设计盈应同景观规划稠同步考虑，并猴为营造景观及烈相关配套预留谦必要的设计空犬间，同时在结低合景观规划时畜应考虑立体绿缸化景观的表现恰；硬质空间和铁软质空间在规荒划时相得益彰做，营造出良好塑的室外生活空稻间氛围。符建议底层设置黑架空层，增加蛇环境景观空间详，提供更多的滴休闲空间和场干所。障从市场角度出蕉发，在地块价词值相对较弱的度方向可考虑面隙积更小的户型啦单位；如：边薄角、东西向。习小区总体定位央虽为中高档，挤但由于兴亚酒辱店停车场面积杰的有限性，建柿议考虑部分地确下停车，同时信考虑少量的地惩面停车；含者3男、户型设计建愧议及由于本项目产算品的要求，如里带独立卫生间劲的单位在稍30m裤2况以上的居多，兽因铅此飘赠在户型设计时蛋应注意视觉效搂果的反映，在敏空间的搭配和穿层次上下工夫攻。盯在户型方面应代注重以下几个贿方面：壁（矩0司）、主力户型启设计钟为存40户㎡左右（带卫总生间）、简易挺厨房、小型会望客厅、卧室等宣；龙（燥1始）、功能划分俗明确，卧室、染卫生间、简易朋厨房等区域与旨会客厅等公共包区域相对分隔壳（旧2词）、卫生间建嚷议设置在进门抵处，增加出入续的方便性；石（音3欧）、室内要避牙免长走廊，最烟大限度的提高趟实用率；肠（疲4宵）、卧室设计之大飘窗、卫生揉间设置中央空洪调排风口，增棒加居室的光线上和避免污浊的渗空气排到室内怕；谈（庆5颈）、由于居室丝整体空间较小遍，所以不考虑域设置厨房；夫（贷6渔）、卫生间尽搁可能做到干湿刷分离；妖（贩8挠）、尽量做到窃户型方正，隐酸梁隐角苦；浇振（诚9辱）、楼体统一鞋设置中央空调柄系统，以提高罚产品档次和居民住舒适性；旁（看1春0其）、设计应充怜分考虑业主对脚装修风格的喜下好，做好多种钱备选装修方案全供肾业主选择；蚊（何1劫1言）、简易厨房介应设置在室内坦进门处，只需交简单设置操作传台即可；失衫4键、四梯八或十匀户的点式结构云布局供参考既患1注、建议电梯布仙置在楼体的南否、北两侧；虚吼2毫、室内走廊宽筝度以两人并肩丢而行为宜；刃博3集、安全通道设追置在电梯两侧然，建议为两个安；饮窜4句、标准居室以营一南一北对称由布置；今5低、建筑外立面肿风格慕乖旦功能决定形式精，一梯多户的掘高层建筑布局钓决定了项目外班立面现代风格顷的审美取向。阳所以建议项目何的建筑风格渡为伶——悬新现代主义风抹格数新现代主义风笨格产生甚于帜2普0摸世筑纪耻7惠0典年代，以迈耶嫩和一批日本建档筑师为代表。矩其抒情空间是泻以简洁、流畅斯、精致的形式投需求，富有秩朴序感和动势感虾的审美追求。殿符合大众的审截美趣味，又有能浓郁的时代气弃息。辜简洁而不简单摇某刷（建议方案设腹计完成后，引盾进深圳专业的杯外立面设计公探司进行整合设贫计，以提升附倾加值）聚6征、环境景观建堂议亭希明

滩千项目的容积率舰决定了景观规款划设计的较大跃局限性。应该骗根据建筑布局允方式，考虑环片境设计，项目酿的平面布局应棍在项目环境设哗计之前进行，贩环境设计要迎血合平面布局要筝求。些苦航

尖孝在景观设计中迷应尽量使住户引都能在家中观肿赏到优美的景打致及其活动的秀人群。出入口题需设计标志性叼建筑景观挥怕薯

垫耕利用底层架空锣和裙楼架空层席进行泛会所设箱计。托惜插

遮伟夜间灯光系统洗。夜间灯光主蚊要设置于道路披两侧及园林环书境部分，突出俯夜晚的环境，摧社区入口、单从元入口、电梯浴厅与公共走廊泊空间、架空层挣，建筑顶部应父架设灯光装饰佳。愁丙愈

唯圈背景音乐。设穷置智能化的背凉景音乐播放系住统，在公共空割间、会所、环写境小品及活动驾场所安排背景登音乐播放。胖长曲

御慧在项目入口，膏可考虑少量循耕环水景的设计予。碎

尤尽考虑到景观设喊计的人文关怀云，建议设计傅以传“嫌新贵生活吃馆事”泽为主题的文化缓墙。必（由于时间及氧合作形态原因忍，具体的景观宪风格定位，需紧要后续工作的赴深入研究，另在行提出）救7年、配套功能建沫议猛由于本项目所厨在区域隶属于松兴亚国际酒店辱，其附属配套谊兴亚国际俱乐替部就成干为本项目的终商身配套俱乐部割存在，其主要乓配套功能在这撕里不作叙述。帮兴亚国际酒店条的配套设施如步下：1、游泳馆；2、健身房；3、棋牌室；稻4禾、演艺酒吧；5、茶艺室；模6含、馋KT它V腐包房；7、桌球房；8、桑那房；蒙8饼、智能化设施抚病鱼边界防范系统颜：俯采用红外线监寇控同保安巡逻巡相结合的方式羊背肉区内监控系统昆：席包括盗警、火牛警的防范监控绢顷故安防对讲系统华：杀各单元入口安痰装防盗门，通夺过室内分机可助控制开启防盗幕门电控锁；室弄内分机同安防果中心的主机相凤连，安防中心迁可以通过主机爷和分机与业主纱进行联系懂考签室内报警系统用：惭室内报警系统耳是为了保证业震主在住宅内的应人身财产安全遗设置。通过室命内报警系统，霜业主可将紧急饿情况迅速显示译在安防中心的线监控器上；同森时设置医疗报签警系统，直接莫同小区医务室工连接铸荒蓬背景音乐系统节：倚在小区广场、浸会所、各单元蛇入口、小区道慕路等设置音箱握，节假日、每橡天早晚定时播绿放音乐；紧急浙情况时可插播殿紧急广播9、交楼标准期郑州的很多楼布盘的交房