年上半年宁波房地产市场报告

2007年上半年宁波市房地产市场分析报告一、社会经济环境二、房地产市场基本状况三、存在的主要问题四、采取的措施五、2007年下半年宁波房地产发展趋势2007年上半年宁波房地产市场分析报告一、社会经济环境上半年宁波的经济运行呈现较快增长的态势,完成国内生产总值为1544.27亿元,比去年同期增长14.7%,增幅同比上升1.7个百分点，较一季度提升0.5个百分点。完成全社会固定资产投资612.07亿元,同比增长3.2%。城镇居民人均可支配收入11775元，比上年增长9.9%。二、房地产市场基本状况总体上看,2007年上半年宁波市房地产业保持了持续、平稳、健康发展的趋势,特别是第二季度呈快速发展的趋势。宁波房地产业的发展态度良好,而且各项指标(投资施工销售等)全面增长。1、房地产开发投资保持平稳增长趋势。2007年上半年宁波房地产增长速度非常平稳，房地产开发投资总额126.49亿元，同比增长9.5%。其中住宅投资84.09亿元，同比增长10.9%。2、新建商品房房源紧。上半年房屋施工面积为2413.92万平方米，同比增长7.7%。新开工面积从04年开始逐年下降，06年略回升到6%，今年上半年下降7.8%。根据统计显示，今年上半年，四区共推出居住房源92.49万平方米，而其中适合普通购房者消费的普通房源78.82万平方米，而去年同期这一数字则为134.38万平方米，今年仅相当于去年的58.7%。3、商品房销售价格上涨速度过快。涨价似乎是今年以来宁波楼市最明显的特点，自春节以来，这一趋势就从来没有间断和停止过，西堤阳光价格不知不觉提升到5000左右单价、ART蓝湾从之前预定的5500左右到目前的单价6500元以上、都市森林部分住宅价格提升到10000左右，学府一号由最初预定的5600提升到5800以上、金地国际花园从之前的7400左右提高到目前的8300元左右等等，这些都使我们可以明显看到目前市区楼市价格已呈现出从四周抬升呈包围之势向整个楼市蔓延。据有关资料显示，今年上半年前5个月宁波新房价格上涨7.2%，二手房上涨12.5%，但从实际不少项目的价格变动来看，不少相对优质项目的涨幅已明显超过10%甚至15%以上。价格的大幅度上涨已明显成为上半年宁波楼市最主要的旋律。4、新建商品房推盘散。相比以往，推盘散也是上半年楼市的一个显著表现。大部分楼盘推出采用分期分批策略，甚至把这种推盘方式演绎到近乎疯狂的程度，两幢房子就分两次推出，三幢房子就分三次推出，原本可以一次性推出的项目分成五次或六次推出，这种挤牙膏式的开盘方式使得楼市的供给十分散乱，房源供给次多而量小。据统计，今年上半年，市四区共推盘39次，实际推出量124.91万平米，而去年同期推盘次数28次，推盘量达159.45万平米。5、销售非常旺。销售现场火爆是今年全国大多数地方的楼市状况，宁波也是如此。由于供给不足以及其他方面的原因，使今年的楼市一片大好，购房者似乎越来越多，房价天天看涨，在这种情况下形成了楼市的魔性循环，开盘抢购的场面再度数次出现：亲亲家园小高层开盘,现场出现哄抢;皇都香溪园开盘当天连续提价近1000元;紫郡3期预定领号,需要110到现场维持秩序;金地国际花园去年7100销售并不怎样,今年价格提升到8300反而销售一空;其他的一些老盘如新时代、BOBO城、青林湾等项目也焕发生机，在价格上调的同时，如今也已经是一房难求了。6、市场需求活跃，空置房得到消化。去年空置面积135万平方米，同比增长仅为0.1%，基本与上年同期持平。其中住宅的空置面积已为负增长2.2%，别墅和高档公寓受政策调控影响，成了市场上的香饽饽，空置面积仅为0.2万平方米，增幅更是较上年下跌近一倍。而今年上半年商品房的空置面积又有一定程度的下降。市场需求活跃，市场逐渐消化空置房。7、二手房交易情况。今年上半年二手房交易面积达5663270平方米，交易户数10870户，套均成交价格49.12万元，交易价格平均每平方米5573元。三、存在的主要问题睛尽管台宁波市保的房地产市场如保持健康、平格稳霸发展竹趋势蹈，但也存在一欺些不容忽视的衫问题。添1先、商品房价格滩上涨过快。汇据有关资料显难示，今年上半骑年忧前吓5溪个月宁波新房忽价格上监涨懂7.2怖%捉，二手房上裂涨尺12.5玻%屑，但从实际不额少项目的耐价格变动来看待，不少相对优稼质项目的涨幅鞭已明显超会过细10膏%灰甚抚至齐15勉%往以上起，极大的刺激末了买方市场的紧神经，络在魄市场上形成购承房者锋一身房难求的紧张抛局面。籍主要原因：一跪是新一轮的住色房需求的扩张克，拉动了房地辫产投资的增长题。城市居住人堪口的增加，住灿房制度改革的看深化，住房消斯费观念的变化逮，以及居民收养入的稳步增长处，扩大了市场毫需求量。二是鲁个人投资和投陆机的需要。申虽然幸国家多次摧提高寨存款利率，燃提高的比率远泛远低于房地产丰增长率。轧投资房地产成健了校大量持有货币蜻的投资者庆保值增值、风蒜险较低的可靠库渠道。三是土湖地、建安、环许境成本的升高尽，直接导致住扑房价格的上涨孙。四是不断攀坡升的房价刺激身了持币待购群丙体的需求，引秋发购雨房热潮。典2绝、土地成本上脊升过快，土地休供应缺乏调控盈。一方面是部捏分城市领导缺仆乏全局观念，窑以地生财的观弓念十分严重。洋为了增加财政痕收入，采取不史饱合供狮地随(搂实际上是变相掠抬高地价的饥肉饿供葛地挤)荷的方式获取土屈地收益，实际狭的结果增加了砖开发成本，提军高了商品房价迷格，抑制了房挎地产市场需求践，致使广大老亩百姓买不起房孝。另一方面部惰分地方土地供彻应的无序状况拨仍较普遍，存秀在土地多头供佩应、缺乏统筹嗽规划、开发规止模偏小等问题特。目前开发企辫业掌握的存量餐土地中，乐大多数灯以燥拍卖轨方式获得的，知土地多渠道供委应的格局加大逐了政府宏观调吧控的难度，往洗往形成城市规例划随着项目和抄开发商走的被来动局面。部分艇困难企业在破阀产和改制的过温程中，将闲置吗土地变现，给疗零星开发提供致了土地资源，呀一些项目公司吓见缝插针搞开炸发，形成了土谁地资源低水平劫利用。吧3才、递市场上出现囤则房溜和推盘散现象娇，老百姓难以刮买到愁现劫房。由于两今残年释的房价猛波动很大较，旨对房价上涨进碍一步看血好佣.舞使溉很多异开发商浙持观望的状贼态蚕,胸造成群有房不卖的次和有房慢慢卖巧的税局面竟，甩使耀新开楼盘未炒开盘架就已销售一空迅，市场基本上壶买不到现房揉。惧四、采取的措抖施爱1膊、以需求为导拐向，优化住房煮结构，提高住狡房质街量伏,企面向市场，面底向绝大多数中涝低收入家庭，晓大力发展以中兽小户型为主的嘱普通商品住宅鸭，是当前调控裙市场的主要措分施。对普通商差品住房建设要妙调控土地供应喝，控制土地价疗格，有条件的春城市还要划定冬一定区域，作仆为普通商品住乔宅的集中建设舟用地，同时通当过清理，减少株建设和消费的豆行政事业性收叨费项目，多渠赠道降低建设成刻本，逐步实现恩多数家庭购买榨和承租普通商虹品住房。适当下开发中高档商航品房，严格控副制别墅、高档貌公寓和大户型狮项目建设。大蓬中城市要根据洁居民收入消费晋水平，合理确馋定高档商品房晌和普通商品房炎的划分标准，碧采取措施加快寻普通商品房发局展，提高其在铲市场供应中的顶比例。市、县鸣人民政府根据嗽当地情况，对帮成规模的新建池小区可允许分肿期缴纳土地出狸让金，对旧城姥改造项目，可也按土地出让金聋的一定比例进丰行返还，当地验应收的规费可著适当减免。叠2专、进谊一白步强化城市规些划的调控作用蠢按照城市总体缠规划的要求，锯加快编制房地制产开发中长期筐发展规划和年列度计划，加强棍对房地产业发遵展的指导，也千是当前调控市前场的重要举措盼。在城市近期奴建设规划中，溉要合理安排各庙类房地产用地恋的布局和比例款，优先落实经业济适用住房、酷普耽通商品房、危惭旧房改造和拆寸迁安置用房建争设项目。严格姿控制市中心区沫的零星分散建椒设，严禁批准浙在城市基础设沫施不完备的地纪段进行房地产巴开发，严禁在吼集体土地上进吓行房地产开发脸。规划部门要绕将近期拟开发困建设地块的规添划设计条件向风社会公开，接袋受社会监督。胃已批准的房地豆产项目，确需肿变更用地性质施和规划指标的渴，必须按规定龟程序重新报批璃。朗3法、完善住房用怪地供应政策，瓶促进土地合理慢利用。充分发浩挥土地供应对牲房地产市场的疑调控作用，健潮全和完善房地科产开发用地计其划供应制度，久适时适度地调达控土地供应总境量，保障有市成场需求的房地员产开发项目的潜用地供应。重行点做好普通商历品住房和经济拨适用住房建设大用地的土地储创备，增加其在韵土地储备中的碧比重。加强地悟价调控，定期消公布基准地价壮，合理引导地积价水平。各地闻要根据当地市宜场需求，通过割完善房地产项坐目土地招标拍录卖挂牌制度，白以及对房地产里开发项目实行倘综合评标等措乱施，有效地调挖控土地价格。治禁止炒买炒卖轰建设用地，对房开发商手中囤霉积的土地要依放照有关法规，拣督促其限期开智发，对无力开搅发及闲置土地道，超过规定期乐限的，要依法胁收回。利用原壳划拨土地进行虫房地产开发的剥，必须纳入政知府统一供地渠妨道，严禁私续下交易。艰4意、建立健全房靠地产预警预报蹦制度。建立房岸地产市场信息垦系统和预警预否报体系，加强杯对房地产市场鲜的监控。建立拾由发改委、规柜划、国土、统胜计、银行、房缸产管理、房地复产开发主管等么部门参加的联甜席会议制度，养定期对房地产考市场运行情况烈进行分析，定甚期向社会披露态未来一定时期演的土地供应总泼量、房地产开影发用地规模、英区位等信息，骂及时发小布房地产市场蚂运行情况，以吨引导企业理性担投资，消费者付理性消费。各蕉级政府应该根芳据不断变化的弦市场行情，尽滔快调整政策，对合理引导市场亦。各地房地产裳市场信息系统葬和预警预报体辆系建设所需费猎用，由市、县焰财政结合信息务化和电子政务筹建设一并谅落实。后五营、茅200卷7澡年下半年宁波粗房地产发展趋古势汇随着耍宁波底市房地产市场润调控措施和中必央宏观调控政序策效应的继续骨影响，预计下价半年哄宁波犁房地产市场的英走势稳为沿:假房地产投资歉稳定浅增长混200怖7女年闷1-书6臭月，娘宁波覆市完成房地产祖投资总侍额担126.49每亿元，垫比寿去年同期增歉长俩9.5捏%坛。浩首先，踢是因为宏观经悠济快速发展，镰居民收入增长锁较快，为房地樱产发展提供了舞良好的宏观环森境；其次我市撒各项城市建设屠速度将继续加牧快，从而推动习房地产开发；而再次，扎200辈6科年致宁波距市房地产开发城投资完嘱成编313.提1薄亿元，同比增射长色21.3泰%叹，表现出较快絮的恢复性增长乡趋势，增幅达字到售200租6患年以来的最高饮点。脉综合以上因素度，我们预计耀200画7刑年柳下半年房地产盯投资仍会保誓持昏30粉%秩左右的增幅。还2旷、艘市场仍将延续呆供需两旺的局菌面，呈现此求峡大于脸供追态势煌供应量将大幅承度的增加，逃今年上半年以悦来宁波大四区四共推出新住宅岸项目或加推项秧目问19杯个，共推出新弄增供给面积约篇75颠万平米岗。锤根据古2杀00严7坝年度市区国有困土地使用权出饲让计划腐看站，您200拘7电年总共推出的普通住哑宅琴32晚0活万平氏方米（不包括周经济适用房、援拆迁安置房、慧廉租房等非经肿营性住宅用地疼）圣，预计下半年己上市的福商品住宅并约婶24灰0蝇万平米。遣需求仍保持旺绑盛势头宿：魄下半年房地产斤市场需求在去秩年基础上，仍态会继续上升恒，块从需求方面看头，随着我市经栏济的快速稳定恭发展，今年我汉市人均可支配芬收入也会持续乱增长爆，秤1-膜6遍月我市居民可爸支配收入增长备9.9塘%绑。睬随着经济收入盲的增长居民改孤善居住男、外来人口进凝入、手中持有火货币的投资者职，仁需求量相应不仗断增加贫。读另外，我市城菊市化水平在稳昏步提高，城市冈规模稳定的扩绵张，由此带来酱的自动型需求宿会稳定增长。幕下半年央行关渐于利率调整，初不会对购房者傍的购房信心有刷任何的影响，怀以及从上半年奶股市动荡不安回形势来看，有养很多的投资者阴将会从股市向裙房地产转移。姐综上所述，喝宁波菊市需求增长的剑因素有利于需捕求的增长，今增年下半年我市硬的商品房需求勒增幅将高于上熔半年。图根据资料统计纤今年新增供给辛量加去年的存疯量将会蜡有锯45零0折万平米。预计征下半年的预售葱量访约故为昆35站0布万平方米。劲结构性矛盾仍遍将存在妖区域结构、价岔格结构矛盾仍摘将存在。城中脆板块一直供不萝应求，由于土荒地资甲源希缺鬼，下半年上市弃量不会怖很大弦，而银鄞州葬、江北旦等市郊堂板块上市速度雹很快，下半年汗上市量比较大棕，但销售增长粥也缠比较基大衫，因此抱像鄞州、江北唯等市郊肆板块的供需形相势宣可以得到暂缓再。由于近年来灭商品住宅市场陡供不应求，因辩此利润较低的三普通住宅一直刑供应不足。由是于斧去浆年土地平均成恋交价格增长亭70面%熄左右胶，锄预计今年土地绕成交价格不会面低于去而年，仁从而带动商品回房价格的上升膛。为了消化不截断上升的成本胃，商品房的价虎格也将上升，垮因此利润空间但较小的中低价孩位的商品房供腾应仍将不足。据需要政府提供塞土地和政策鼓祖励开发商建设早中低价位商品舌房，使商品房